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Repositorio Digital de Tesis y Trabajos de Investigación PUCP
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Análisis de factibilidad para el desarrollo de un proyecto inmobiliario tipo only investors en el distrito de Lince
(Pontificia Universidad Católica del Perú) Carrillo Valverde, Susan Carina; Camargo Vera, Noelia; Gómez Debarbieri, Pablo Javier
El perfil del comprador inmobiliario peruano revela una tendencia ascendente hacia la
adquisición de propiedades con fines de inversión o arriendo. Esta reconfiguración del mercado
se evidencia en el crecimiento del segmento de compradores inversionistas, cuya participación
pasó del 19% en 2023 al 28% en 2024 (Velito, 2025).
Sin embargo, el mercado inmobiliario peruano presenta una oferta limitada de
productos diferenciados que atiendan las necesidades del segmento inversionista en renta
residencial. Los desarrollos tradicionales carecen de soluciones integrales que incluyan la
gestión de arrendamientos, la administración eficiente de activos, un enfoque orientado al
servicio y reportes periódicos de desempeño para inversionistas
La tesis propone evaluar la factibilidad técnica y económica de un proyecto inmobiliario
bajo el enfoque “Only Investors”, que consiste en la construcción de un edificio destinado a la
renta residencial, donde las unidades son vendidas a diferentes inversionistas individuales y la
operación del activo queda a cargo de una empresa especializada en property y asset
management. La ventaja competitiva de nuestra propuesta es la combinación de una ubicación
estratégica con un modelo de inversión pasiva gestionado por empresas especializadas,
asegurando una rentabilidad estable y mínimo involucramiento operativo para el inversionista.
El proyecto, denominado Céntrico, se ubica en el Distrito de Lince, frente al parque
Clemente Revilla, dentro del sector denominado Lince Financiero. Esta ubicación es altamente
valorada por su conectividad y proximidad al centro empresarial de San Isidro (Figura1).
El producto consiste en un edificio de 22 pisos, 4 sótanos y azotea, dentro del cual se
distribuyen 2 locales comerciales, 121 departamentos de 1 y 2 dormitorios (con superficies
entre 40 m2 y 51.60 m2), 44 estacionamientos y 08 áreas comunes (Centro de Lavado,
Gimnasio, Coworking, Salas de Reuniones, Pet Spa, Zona BBQ, Lounge y Área Social con
Piscina).
Para la operación del edificio, se propone una alianza estratégica con una empresa
especializada en property y asset management que centralizará la administración del
condominio. En cuanto a la gestión de arrendamientos, se adoptará un modelo de
administración individual centralizada mediante contratos específicos, permitiendo a los
inversionistas mantener el control sobre sus activos.
Para sustentar la viabilidad del proyecto, se desarrolló un análisis financiero desde dos
perspectivas: el promotor inmobiliario y el inversionista individual.
Promotor Inmobiliario: Se consideró un horizonte de 45 meses que abarca el desarrollo de
todas las fases del proyecto, asumiendo una velocidad de ventas de 3 departamentos mensuales.
Los resultados arrojan una TIR de 23.8% y un margen después de impuestos de 17% sobre las
ventas.
Inversionista Individual: Se evaluaron diferentes escenarios, obteniéndose rentabilidades
anuales entre 6% y 10% después de impuestos, superando la media del mercado de Lince, que
se sitúa en 5.7% de rentabilidad bruta anual.
Los indicadores financieros confirman la viabilidad económica del proyecto,
posicionándolo como una opción atractiva para inversionistas en renta residencial.
Exploración minera y consulta previa en el Perú: un marco legal ineficiente para la protección de los pueblos indígenas u originarios y la atracción de inversiones
(Pontificia Universidad Católica del Perú) Cabello Ali, Andrea de Fatima; Araujo Meloni, Jean Pierre
La exploración minera desempeña un papel crucial en la sostenibilidad y
proyección a futuro del sector minero, un sector de vital importancia para la
economía peruana. Pese a ello, el contexto es adverso y hoy en día enfrenta
importantes desafíos regulatorios. Entre ellos, destaca el proceso de consulta
previa a los Pueblos Indígenas u Originarios (PIOs), que, por un lado, afecta
directamente en la vida de un proyecto, su cronograma e inversión, y por otro,
más relevante aún, impacta a los derechos colectivos de los PIOs pudiéndolos
salvaguardad o vulnerar. Dependerá de la correcta técnica legislativa que se
utilice y los verdaderos objetivos del Estado Peruano: Salvaguardar lo Derechos
Colectivos de los PIOs o solo cumplir de cualquier modo la obligación
internacional a la que se encuentran sujetos.
La consulta previa se presenta como un medio de comunicación entre el Estado
y comunidades que poseen valores y visiones del mundo diferentes. A través de
ella, el Estado intenta acercarse a estos pueblos, en cuyos territorios tiene interés
para llevar a cabo proyectos de inversión que beneficiarían a terceros y al
desarrollo económico nacional. Sin embargo, la implementación lenta y
problemática de la consulta previa ha deteriorado esta comunicación. La
información aportada por cada parte no se valora de manera equitativa, y
sumado a una deficiente gestión estatal en relación con los pueblos indígenas u
originarios es lo que vuelve estos proyectos inviables. (Peña Jumpa, 2016)
En el presente trabajo se analizarán los principales problemas normativos
asociados al proceso de consulta previa en la fase exploratoria de un proyecto
minero. Entre ellos encontramos, por un lado, la ejecución inoportuna de este
proceso. Por otro, tenemos la impredecibilidad en la información disponible de
los PIOs, lo que genera incertidumbre para los inversionistas y por último, la falta
de distinción entre proyectos de exploración minera de gran envergadura frente
a pequeños proyectos de menor escala, que, a pesar de que no impactarían los
derechos colectivos de los pueblos indígenas u originarios, son evaluados bajo
con el mismo enfoque.
Pese a los esfuerzos del sector y del Estado en mejorar este proceso, persisten
obstáculos administrativos y logísticos que complican este proceso, generando
retrasos y costos adicionales para los inversionistas y la subvaloración de los
derechos colectivos de los PIOs.
Propuesta de aplicación de Dynamo y herramientas Lean para mejorar la productividad de los procesos BIM en un proyecto de edificación
(Pontificia Universidad Católica del Perú) Choque Apaza, Edson Guillermo; Culqui Salas, Oswaldo Badhir; Lozano Vargas, Miguel Ángel
El sector de Arquitectura, Ingeniería y Construcción (AEC) mantiene un rezago
crónico en el crecimiento de la productividad frente a otras industrias, como la de
manufactura. Esto debido a flujos de trabajo ineficientes, escasa estandarización y poco
aprovechamiento de la tecnología. Esta investigación tiene como objetivo mostrar que la
sinergia entre Lean Construction y BIM puede incrementar la productividad de procesos
BIM en proyectos de edificación.
Se emplea un procedimiento mixto. Primero, una revisión de literatura y una
encuesta según la escala de Likert a seis expertos en BIM. Posteriormente, se realizan
gemba walks y estudios de tiempo en dos proyectos del caso de estudio, donde se
delimitan cuatros procesos. Cada proceso se descompone en sub y microprocesos, los
cuales se clasifican en trabajo productivo, contributorio o no contributorio; todo esto
mediante las herramientas Lean de work structuring y value-adding activities. En base a
estos análisis, se desarrollan scripts en Dynamo para automatizar tareas repetitivas y
mitigar las fuentes de desperdicios.
Finalmente, las propuestas se implementan, y se concluye que la sinergia entre
Lean Construction y BIM constituye una vía para reducir retrabajos y desperdicios,
optimizar tiempos y mejorar la productividad en procesos BIM. El estudio aporta un
marco validado para seleccionar y analizar procesos BIM, scripts desarrollados en
Dynamo y que se pueden utilizar en otros proyectos, y una guía de implementación de la
propuesta.
La correcta interpretación del delito de negociación incompatible: desde una perspectiva de la lucha contra la corrupción y aplicación de los principios del buen gobierno
(Pontificia Universidad Católica del Perú) Naucapoma Vivar, Rosa Isabel; Morales Nakandakari, Pamela Midori
En el presente trabajo académico se ha analizado los elementos normativos del
delito de negociación incompatible para una correcta interpretación del tipo penal
por parte de los operadores de justicia en un contexto con fuerte incidencia a nivel
nacional por procesos en investigación. Asimismo, se ha abordado el fenómeno de
la corrupción y el grave impacto que este genera en los derechos humanos. Frente
a ello, se menciona que la lucha contra la corrupción ha sido reconocida como
principio constitucional por el cual todos los poderes del Estado están obligados a
combatirla en todas sus formas. Finalmente, se ha desarrollado el concepto de buen
gobierno y cómo este determina el correcto ejercicio del poder estatal a través de
sus principios relacionándolo con la correcta interpretación de la negociación
incompatible.
En tal sentido, se ha empleado doctrina, jurisprudencia nacional e internacional para
determinar que la correcta interpretación de este tipo penal genera la lucha contra
la corrupción en concordancia con los estándares internacionales en materia
anticorrupción. De esta manera, podemos hablar de un buen gobierno, el cual regula
el ejercicio del poder para un eficaz funcionamiento del Estado y la realización de
derechos humanos.
Implementación y evaluación de un sistema de gestión de flota en una operación minera subterránea, orientado a la mejora de la productividad y la eficiencia operativa
(Pontificia Universidad Católica del Perú) Vargas Diaz, Luis Eduardo; Mendieta Britto, Luis Alberto
La minería subterránea mecanizada presenta alta complejidad operativa por la interacción
de equipos móviles, frentes dispersos y restricciones del entorno, por lo que requiere control
eficiente del ciclo de carguío y acarreo. Este Trabajo de Suficiencia Profesional implementa y
evalúa un sistema de gestión de flota tipo Dispatch en una operación subterránea mecanizada
para optimizar la gestión operativa y fortalecer la toma de decisiones con información en
tiempo cercano al real.
El estudio se sustenta en gestión operativa y control del ciclo de minado mediante
indicadores clave de desempeño (horas efectivas, demoras operativas, utilización,
disponibilidad mecánica y producción) soportados por registro estandarizado de eventos. La
metodología es cuantitativa y aplicada, basada en la comparación antes/después, con
condiciones operativas comparables y sin incremento significativo de flota.
Los resultados muestran que las horas efectivas por guardia aumentan de 5.1 h a 6.2 h,
las demoras totales disminuyen en 0.9 h y la utilización se incrementa de 63% a 69%, con
disponibilidad mecánica constante. La producción diaria promedio aumenta de 8,300 tpd a
11,200 tpd. Con CAPEX ≈ US$ 179,700 y OPEX anual ≈ US$ 1.11 millones, el sistema reduce
el costo unitario y genera un beneficio incremental ≈ US$ 8 millones/año, con recuperación
menor a un año. Se concluye que Dispatch mejora de forma sostenible la productividad y la
eficiencia operativa.