Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
URI permanente para esta colecciónhttps://hdl.handle.net/20.500.12404/29011
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Ítem Restringido Comprobación del Método de Checklist Inmobiliario para mejorar la rentabilidad de un proyecto VIS de 22 pisos en Lince a través del estudio de factibilidad de ambos escenarios(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2026-03) Ordoñez Zenteno, Jose Eduardo; Terres Castillo, Luis Alfredo; Enríquez Camarena, Hugo Angel; Gómez Debarbieri, Pablo JavierEl costo de construcción representa aproximadamente el 50% del ingreso en un proyecto inmobiliario, y este porcentaje depende del expediente de arquitectura e ingeniería, el cual solo representa el 2% de la inversión. Asignar recursos tecnológicos a un expediente de calidad tiene un impacto significativo en los resultados de un proyecto, tanto en costos como en la postventa, reduciendo el riesgo de reclamos por temas de funcionalidad, durabilidad, eficiencia energética y calidad espacial. Para mitigar el riesgo de sobrecostos por un expediente mal diseñado, se ha implementado un Checklist Inmobiliario. Esta herramienta, disponible en dispositivos móviles y web a través de la página www.redin.com.pe ,verifica si un expediente cumple con los estándares de diseño y eficiencia constructiva. Al optimizar aspectos como la ubicación de montantes eléctricos, la distribución de aspersores contra incendios o la elección de acabados exteriores, se mejora tanto el diseño como el presupuesto de los proyectos. El Checklist Inmobiliario se evaluó en un proyecto de la Inmobiliaria Granadero en el distrito de Lince. Este proyecto consistió en un edificio de uso mixto (vivienda y comercio) de 22 pisos, 5 sótanos y 8,994 m2 construidos, con 105 departamentos. El 60% de los departamentos se destinaron a inversionistas, y el 40% restante a familias jóvenes. El perfil del cliente objetivo comprende jóvenes profesionales y parejas con un ingreso mensual aproximado de S/.6,000, así como inversionistas interesados en el mercado de alquileres. El proyecto tiene como objetivo lograr una TIR del inversionista de 19%, con una velocidad de ventas de 3.5 unidades por mes, un margen neto de 12% y una duración de 46 meses. Se implementó el Checklist Inmobiliario con el fin de reducir incompatibilidades, lo que generó una mejora del 1% en el margen neto y permitió alcanzar un ROE del 50%.Ítem Restringido Proyecto inmobiliario conjunto residencial Terrazas de La Gloria(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2025-12) Herrera Ayala, Seira; Bao Alonso, Luis Raúl; Pineda Romero, Marco Fabio; Gómez Debarbieri, Pablo JavierLa presente tesis desarrolla la factibilidad del proyecto inmobiliario denominado “Terrazas de la Gloria”, concebido como un conjunto residencial dentro de la sexta etapa de la urbanización “Colinas de La Gloria”, distrito de Ate, a la altura del Km. 14.8 de la Carretera Central en la provincia y departamento de Lima- Perú. El propietario del terreno dónde se ejecutará el proyecto es La Gloria Propiedades S.A., empresa que tiene un portafolio importante de proyectos de habilitación urbana y se dedica principalmente a la promoción inmobiliaria de venta de lotes. Como parte de su estrategia de diversificación hacia nuevos negocios rentables para la empresa, el directorio ha solicitado analizar un terreno de 5,236.05 m2, remanente de la sexta etapa ya culminada de la urbanización, no apto para la venta de lotes por su compleja topografía (Apéndice A). Para el directorio, resulta fundamental contar con información que permita evaluar los indicadores de rentabilidad y la capacidad organizacional de la compañía para desarrollar con éxito nuevos negocios adyacentes a la línea de negocio principal. Asimismo, el análisis debe respaldar la decisión en función de la solidez de la marca, ya posicionada en el mercado, y garantizar que el proyecto contribuya al crecimiento sostenible de la empresa. Es así como, la presente tesis realiza un estudio situacional económico internacional y su influencia en el Perú, además de un análisis interno de la coyuntura política y económica nacional. Asimismo, para definir el producto adecuado, se realiza una investigación del mercado, análisis de la competencia, se desarrolla ampliamente las estrategias de marketing, tales como segmentación, targeting, reason why, marketing mix, entre otros, complementándose con un análisis normativo y legal que permitirá validar la seguridad jurídica para el desarrollo del proyecto. Como resultado de lo indicado anteriormente, se define el producto, que consiste en departamentos de tres (03) dormitorios con dos (02) baños, sala – comedor, cocina abierta y lavandería en un área aproximada de 55 m2 y atributos de áreas sociales dirigido a un nivel socio económico C con un precio promedio de venta de 216,856 soles. Después de la cabida arquitectónica, prediseño de ingeniería y revisión de los parámetros urbanísticos, el producto se plantea en 03 torres, dos de 13 pisos con 39 departamentos cada una y una de 10 pisos con 95 departamentos, haciendo un total de 173 departamentos. El proyecto se desarrollará de manera integral, sin embargo, con el objetivo de optimizar recursos y agilizar la entrega parcial de departamentos, la estrategia de comercialización ha definido 02 sectores o etapas de ventas, primero se comercializará la torre de 10 pisos (Torre 1) y seguidamente las dos torres de 13 pisos (Torre 2 y 3). Finalmente, se desarrolla el análisis económico-financiero mediante proyecciones basadas en un cronograma Gantt para los ingresos y egresos, así como un análisis de sensibilidad cruzado de precio versus velocidad de ventas. Dicho análisis permitirá determinar los indicadores de rentabilidad para la toma de decisiones estratégicas sobre la viabilidad del proyecto.Ítem Acceso Abierto Multifamily en el distrito de San Juan de Miraflores Urbanización Entel Perú(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2026-01) Díaz Pasquel, William Enrique; Linares Borgo, Delia CarolinaLa presente tesis evalúa la viabilidad técnica, económica y financiera de un proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar en régimen de alquiler (multifamily), aplicado al caso de estudio ubicado en la urbanización Entel Perú, distrito de San Juan de Miraflores, Lima Metropolitana. El estudio responde al déficit de oferta formal de vivienda en alquiler para los sectores socioeconómicos B y C, proponiendo un modelo de inversión orientado a ingresos recurrentes en el largo plazo. Para ello, se integra el análisis del entorno urbano, la revisión normativa aplicable y la evaluación del mercado local de alquiler. En el componente técnico, se plantea una propuesta multifamiliar con unidades optimizadas en área y funcionalidad, priorizando eficiencia espacial, habitabilidad y operación sostenible del activo. En el componente económico-financiero, se desarrolla un flujo de caja de largo plazo que incorpora inversión inicial (CAPEX), ingresos por alquiler, gastos operativos (OPEX), mantenimiento, reposiciones, vacancia, incobrables, impuestos y depreciación. La evaluación se sustenta en indicadores como VAN, TIR, NOI y CAP Rate, complementado con sensibilidad ante variaciones en precio de alquiler por m2, ocupación y costo de inversión. Los resultados concluyen que el proyecto es viable para un perfil de inversionista conservador, orientado a preservar capital y generar ingresos constantes mediante alquiler. Asimismo, el multifamily formal contribuye a reducir la informalidad del mercado de alquiler y presenta potencial de replicabilidad en zonas urbanas con condiciones similares.Ítem Acceso Abierto Economía circular hídrica para promover proyectos inmobiliarios (reutilización de aguas residuales)(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2025-12) Velazco Balbuena, Cruz Rosario; Valle Pachas, Ytalo Felipe; Argumedo Estay, Francisco Iván; Arredondo Balbuena, Jorge Luis; Gomez Debarbieri, Pablo JavierLa presente tesis desarrolla una propuesta integral de Economía Circular Hídrica aplicada al Proyecto Inmobiliario Munay, ubicado entre los distritos de San Juan de Lurigancho y Comas, Lima Metropolitana. El objetivo principal es demostrar la viabilidad técnica, económica, ambiental y social de un sistema de reúso que permita viabilizar habilitaciones urbanas en zonas donde SEDAPAL no puede otorgar factibilidad de servicios de agua potable y alcantarillado debido al colapso hidráulico de sus colectores principales. Actualmente, la falta de capacidad en la infraestructura de saneamiento público ha paralizado numerosos desarrollos urbanos formales, incrementando el déficit de vivienda en Lima. Frente a este escenario, el modelo Munay plantea que el promotor inmobiliario capte, trate, infiltre, potabilice y redistribuya localmente las aguas residuales, reduciendo la carga sobre la red pública y generando las condiciones técnicas necesarias para la obtención de la factibilidad regulatoria. Solución técnica planteada. El sistema propuesto, denominado Sistema Hídrico Integral Munay, se basa en un circuito cerrado del agua, que permite abastecer 6,552 viviendas unifamiliares y 392 lotes comerciales mediante cuatro etapas constructivas escalables. Sus componentes principales son: • Captación: Desvío controlado de 100 L/s del buzón 112 del colector Miguel Grau (500 mm PVC SN4), del esquema Jicamarca Anexo 22. • Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (PTAR) Munay Tecnología MBBR (Moving Bed Biofilm Reactor) con tratamiento primario, biológico y terciario, para alcanzar un efluente con DQO ≤ 40 mg/L, apto para riego. Impulsión y almacenamiento: Bombeo de efluente tratado hacia el Reservorio de Riego RAG-Munay (760 m³) mediante una cámara de bombeo (CBD JIC-Munay) de 16.04 m³, con operación de 18 h/día. • Sistema de infiltración: Área de 6,804 m² con materiales filtrantes (lana de vidrio, Rockwool, geomembrana y suelo preparado) para recarga del subsuelo y filtración natural. • Planta de Tratamiento de Potabilización (PTAP Munay): Tecnología de ósmosis inversa, con sistema de cloración, complementado con cristalización y evaporación del rechazo, evitando descargas contaminantes. • Reservorio de agua potable (RAP-001): Capacidad de 2,500 m³, alimentado por gravedad desde la PTAP. • Colector Munay: Red de PVC SN4 de 250 mm que recoge el desagüe del proyecto (60.8 L/s) y lo redirige a la PTAR, cerrando completamente el ciclo del agua. La capacidad modular y escalable del sistema permite atender el desarrollo del proyecto en cuatro etapas, abarcando 6,552 viviendas unifamiliares y 392 lotes comerciales, con una demanda total de 76 L/s y una proyección de diseño a 20 años (dotación 150 L/hab·día). Justificación tecnológica. Las tecnologías seleccionadas responden a criterios de eficiencia, sostenibilidad y costo-beneficio: • La PTAR con MBBR fue elegida por su alta eficiencia en la remoción de materia orgánica, bajo requerimiento de área (5,000 m²), estabilidad frente a cargas variables y facilidad de operación. • La PTAP con ósmosis inversa garantiza agua potable de alta calidad, mientras que el sistema de cristalización y evaporación del rechazo elimina vertimientos contaminantes. Los lodos generados (16 m³/semana al 25 % de sólidos, 10 ton) se gestionan mediante tornillo prensa y disposición por terceros autorizados (Admero S.A.C.), cumpliendo con los estándares de DIGESA. • El consumo energético total proyectado es de 280 kW para la PTAP y 110 kW para la PTAR, optimizado mediante variadores de frecuencia y operación en horas valle. Evaluación económica y financiera. La evaluación económico-financiera del Proyecto Munay se desarrolla considerando el negocio inmobiliario integral, ya que la rentabilidad del sistema hídrico no depende únicamente del CAPEX de factibilidad sanitaria, sino de su incorporación dentro del flujo de caja total del proyecto. El CAPEX de factibilidad hídrica asciende a S/ 64.5 millones (incluido IGV), correspondiente exclusivamente a las obras y equipamientos necesarios para viabilizar la factibilidad de agua potable y alcantarillado (PTAR, PTAP, reservorios, colectores, sistemas de infiltración y automatización). Por su parte, el OPEX acumulado del sistema hídrico para el horizonte del proyecto es de S/ 45.6 millones, asociado a los costos de energía, insumos químicos, personal especializado, mantenimiento y disposición de residuos. Sin embargo, estos montos no determinan por sí solos la rentabilidad del proyecto. Los indicadores financieros del proyecto (VAN, TIR, Relación B/C y período de recuperación) se derivan del flujo financiero total, el cual integra: • Ingresos del proyecto inmobiliario completo: S/ 769.03 millones (ventas de 6,552 viviendas unifamiliares + 392 comerciales + ingresos por servicios sanitarios). • Egresos totales del proyecto: S/ 629.05 millones (incluye: CAPEX inmobiliario, CAPEX hídrico, OPEX hídrico y costos de ejecución de obras). En este marco, el CAPEX hídrico de S/ 64.5 millones representa aprox. 10.2 % del costo total del proyecto y es absorbido dentro de la estructura financiera del desarrollo inmobiliario. Según el análisis financiero (vér Apéndice E) los indicadores principales son: Tabla 1 Indicadores Principales de la Evaluación Económica y Financiera del Proyecto (VAN, TIR, Relación B/C y Período de Recuperación) Indicador Resultado Interpretación VAN (a 12%) S/ 38.4 millones Proyecto altamente rentable TIR 20.46% Superior al costo de oportunidad del capital Relación B/C 1.09 Beneficio neto por cada sol invertido VP Período de recuperación 8.1 años Retorno dentro del horizonte del proyecto Nota: Elaboración propia en base a los cálculos del Apéndice E (Cashflow) La rentabilidad demostrada corresponde al proyecto integral, sustentado en la continuidad de las ventas inmobiliarias y en los ingresos por prestación del servicio sanitario, más que en el CAPEX hídrico por sí solo. El modelo demuestra que el sistema de reúso es económicamente sostenible y competitivo, incluso si el número de lotes disminuye hasta en un 16 %, validando su replicabilidad en proyectos de menor escala. Impactos sociales y ambientales. El proyecto genera impactos positivos directos: • Sociales: acceso equitativo al agua, formalización urbana, mejora en la calidad de vida, reducción de conflictos y generación de empleo local. • Ambientales: reúso de 100 L/s de agua residual, incremento de 15 ha de áreas verdes, reducción de emisiones de CO₂ (≈1,200 t/año) y recarga controlada del acuífero. El sistema se alinea con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS): ODS 6: Agua limpia y saneamiento. • ODS 11: Ciudades sostenibles. • ODS 13: Acción por el clima. • ODS 15: Vida de ecosistemas terrestres. Conclusión general del proyecto. El Sistema Hídrico Integral Munay demuestra que es técnicamente factible, económicamente rentable, ambientalmente responsable y socialmente beneficioso. Representa una alternativa concreta de solución frente a la falta de factibilidad de SEDAPAL, liberando capacidad en sus colectores y permitiendo el desarrollo de proyectos inmobiliarios formales en zonas de expansión urbana. Su enfoque modular, circular y replicable constituye un modelo pionero de sostenibilidad urbana en el Perú, capaz de guiar políticas públicas y privadas hacia un uso más eficiente, equitativo y resiliente del recurso hídrico.Ítem Restringido Propuesta de reciclaje arquitectónico y modernización interna de inmuebles en la Residencial San Felipe: Recuperando su valor arquitectónico como modelo de negocio inmobiliario en Jesús María, Lima(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2025-07) Palomino Solórzano, Miryam Jesús; Solórzano Geldres, Jean Paul; Mariano José, Quiroga RoblesLa regeneración urbana y el reciclaje arquitectónico se han consolidado como estrategias fundamentales para revitalizar espacios habitacionales, integrando sostenibilidad, funcionalidad y preservación del valor histórico. En este contexto, la Residencial San Felipe —un conjunto habitacional emblemático de la década de 1960, ubicado en el distrito limeño de Jesús María— representa un caso ideal para la aplicación de estas estrategias. Concebida originalmente bajo un enfoque de usos mixtos (vivienda, comercio y servicios recreativos), su diseño visionario y ubicación estratégica le confieren un alto potencial de revalorización. La propuesta del presente proyecto contempla la adquisición progresiva de activos inmobiliarios dentro de la residencial, orientada a la remodelación integral de las unidades habitacionales, respetando su esencia arquitectónica original. Se plantea la modernización de los espacios interiores, con departamentos que oscilan entre los 67 m2 y 95 m2, pensados para atender las necesidades de diversos segmentos: familias, estudiantes, profesionales del sector salud, así como empresas que requieren alojar directivos de provincia en estancias prolongadas mediante contratos de estadía permanente. La estrategia combina el uso de materiales ecoamigables —como luminarias LED y griferías de bajo consumo— con la conservación de elementos arquitectónicos característicos del conjunto. Su cercanía a centros de salud, universidades y avenidas principales refuerza su valor estratégico, al brindar conectividad, acceso a servicios esenciales y calidad de vida urbana. Adicionalmente, se proyecta la conformación progresiva de un banco de propiedades dentro del conjunto, con el objetivo de fortalecer su valor funcional y proyectarlo como una alternativa competitiva en el mercado inmobiliario limeño. Esta iniciativa busca equilibrar el respeto por el patrimonio arquitectónico con las exigencias contemporáneas de sostenibilidad y diseño. En síntesis, el proyecto aspira a posicionar a la Residencial San Felipe como un referente de regeneración urbana sostenible en Lima, conjugando innovación, memoria arquitectónica y visión de mercado, mientras promueve la mejora de la calidad de vida de sus residentes y una renovada percepción pública del conjunto habitacional.Ítem Restringido Desarrollo de plan de negocio de edificio de consultorios independientes para venta ubicado en Lince(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2025-07) Vergara Girón, Cinthya Deysi; Morales Gálvez, Jose Carlos; Ponce Durand, César ArturoLa presente tesis desarrolla y evalúa un modelo de negocio inmobiliario para la propuesta de un edificio de consultorios independientes en el distrito de Lince, Lima Metropolitana. Dicha propuesta surge como respuesta a la fragmentación actual de la oferta médica ambulatoria en la ciudad, así como a las brechas existentes en infraestructura sanitaria, particularmente en distritos de alta densidad poblacional como Lince, que a pesar de concentrar más de 63,000 habitantes y encontrarse rodeado de hospitales de alta complejidad, no cuenta con edificaciones diseñadas específicamente para la práctica médica ambulatoria. La investigación se basa en un enfoque mixto, estructurado en cinco fases secuenciales que integran benchmarking inmobiliario, diagnóstico de mercado y validación empírica. Entre los hallazgos clave se destaca que el 87.1% de los profesionales de la salud entrevistados no cuenta con un consultorio propio, mientras que el 90% manifestó preferencia por la compra frente al alquiler. Además, el 84.3% prevé un aumento en la demanda futura de este tipo de espacios. Estas cifras, junto con la evidencia de un mercado subinformado sobre productos especializados en salud, sustentan la oportunidad de intervenir con una solución inmobiliaria moderna, funcional y orientada al usuario médico. En línea con los hallazgos, se plantearon dos propuestas arquitectónicas. La Propuesta 02, versión final del proyecto, incorpora trece niveles sobre rasante y seis sótanos, con 208 consultorios de entre 17 m2 y 41.6 m2, locales comerciales orientados a servicios complementarios (cafetería, farmacia, laboratorio), dos núcleos de ascensores, áreas comunes e infraestructura eficiente en consumo energético. Se contemplan servicios compartidos como recepción, salas de espera por nivel y baños universales, alineados con los estándares sanitarios vigentes. Desde el punto de vista económico, el proyecto contempla una inversión total de S/51 millones y ventas proyectadas por S/62.5 millones. El análisis de rentabilidad arroja una utilidad neta de S/7 millones, una Tasa Interna de Retorno (TIR) del 21.49% y un Retorno sobre la Inversión (ROI) de 55%. La estructura financiera combina preventas (42%), aporte de capital propio (25%), ventas durante obra (17%) y crédito bancario (16%), minimizando la exposición al riesgo financiero y asegurando un flujo positivo antes de la culminación de obra. En conclusión, el estudio valida la factibilidad técnica, comercial y financiera de un proyecto inmobiliario especializado en salud ambulatoria, capaz de mejorar las condiciones actuales del sector en Lima Moderna. El edificio propuesto no solo responde a una demanda concreta de profesionales de la salud, sino que también se alinea con políticas de optimización del primer nivel de atención y con las tendencias actuales del mercado inmobiliario, constituyéndose en una propuesta replicable para otros distritos con características similares.Ítem Restringido Análisis de opciones de inversión inmobiliaria de una habilitación urbana en el distrito de Chimbote, provincia de Santa, departamento de Ancash(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2025-07) Vásquez León, Cosme; Villajuan Reyes, Fernando Andy; Santa María Razzeto, Rodolfo RafaelLa presente tesis desarrolla el análisis integral de inversión del proyecto de Habilitación Urbana “Los Huertos de San José II” a cargo de ValCorp Inmobiliaria, nombre comercial de Compañía Constructora e Inmobiliaria Buenos Aires S.A.C. El proyecto consta de 104 lotes urbanos, incluidos los lotes para recreación y educación, distribuidos en un área de 20, 209.00 metros cuadrados. El presente proyecto de habilitación urbana se encuentra en etapa de planificación, siendo desarrollado por la misma empresa ValCorp Inmobiliaria. Este proyecto se encuentra ubicado en el Km. 7.5 de la Avenida Buenos Aires, Sector San José del distrito de Chimbote, provincia del Santa, región Ancash. Chimbote, conocida como la ciudad de la pesca y el acero, es una de las ciudades más dinámicas del norte peruano tal es así que en los años 70 alcanzo la categoría de primer puerto pesquero del mundo, por su enorme movimiento económico producto de la extracción de la anchoveta y otras especies en grandes volúmenes para la producción de harina y aceite de pescado. Su ubicación estratégica en el kilómetro 434 de la Panamericana Norte y su cercanía al puerto consolidan su rol como eje logístico, industrial y comercial de la región. En los últimos años, Chimbote ha registrado un crecimiento urbano acelerado, impulsando la demanda de suelos formales, especialmente en lugares de expansión como es la Zona Nor Este de la ciudad. Este contexto refuerza la necesidad de proyectos habitacionales técnicamente planificados, que garanticen accesibilidad, ordenamiento territorial y atención a la creciente demanda de vivienda. Como parte del estudio, se realizó un análisis exhaustivo y competitivo identificando variables de la ubicación, precios de venta, características de los lotes, servicios y áreas comunes. Además, se ha incorporado estudios de mercado y diversas inmersiones de campo: En el mercado y la competencia (Precios, oferta, demanda y tendencias), en el cliente (preferencias, necesidades, expectativas) y en aspectos geográficos (ubicación del proyecto, servicios públicos, entorno social). Esto permitió optimizar el diseño del producto inmobiliario y fundamentar el análisis financiero del proyecto. En el análisis del entorno, se evidencia estabilidad en el microentorno sin mayores riesgos de incidencia a nivel normativo e inflacionario. A nivel macroentorno se puede apreciar que el rubro inmobiliario tiene buenas expectativas con un crecimiento leve a nivel mundial, lo que representa un entorno propicio para la ejecución del mencionado proyecto. El proyecto está dirigido a un segmento de mercado claramente definido, con la identificación precisa de un público objetivo tanto primario y secundario bien establecido. El target primario está constituido por familias jóvenes de clase media que buscan acceder a una primera vivienda en una zona urbanizada. El target secundario incluye a inversionistas individuales interesados en adquirir lotes con fines de alquiler o reventa a mediano plazo. ValCorp Inmobiliaria se encuentra posicionada en la mente del consumidor y es reconocida en el mercado local, respaldada por su experiencia y trayectoria en la entrega exitosa de sus proyectos. Uno de sus principales atributos es la oferta del crédito directo que es muy valorada por el público objetivo y que se mantendrá como una ventaja competitiva clave en esta nueva propuesta. El proyecto “Los Huertos de San José II” ha sido evaluado aplicando el enfoque base al Marketing Mix (Producto, precio, promoción y plaza) para llegar a conocer el comportamiento del mercado objetivo y garantizar que la propuesta inmobiliaria responda a sus expectativas. Esto ha permitido alinear los atributos del proyecto con las necesidades del cliente, optimizando la comunicación de valor y fortaleciendo la decisión de compra. Como resultado, se ha consolidado una oferta competitiva y atractiva, posicionándola como la mejor alternativa en su categoría dentro del mercado inmobiliario de Chimbote. Del mismo modo, se ha efectuado el análisis financiero arrojando una TIR de 37.85%, lo que confirma que este proyecto es altamente rentable y bastante atractivo como inversión inmobiliaria en la ciudad de Chimbote.Ítem Acceso Abierto Evaluación de la sostenibilidad de un modelo de negocio de oferta de vivienda social. Caso en el distrito de Cieneguilla(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2025-07) Roque Villaverde, Mariel Lorena; Huarcaya Garzón, Coldie Ivonee; Fernández-Dávila Anaya, Carlos AlbertoLa presente investigación propone evaluar la sostenibilidad de un modelo de negocio de oferta de vivienda social en el mercado inmobiliario de Cieneguilla, el cual cada vez se hace de mayor importancia debido al estilo de vida del país y a la demanda que viene representando. Esta investigación tiene como objetivo evaluar si es sostenible un modelo de negocio basado en un estudio de mercado previo, en donde se investigará y se recogerá información de lo que actualmente se necesita en el mercado y así poder desarrollar un producto de calidad que satisfaga las necesidades del cliente, que compita con lo que ofrecen las otras desarrolladoras, pero que se encuentre dentro del alcance económico personas del Sector C o D y a su vez sea un proyecto sostenible dentro del distrito de Cieneguilla. En la actualidad los factores de sostenibilidad y la eficiencia energética son cada vez más importantes y las viviendas que ofrecen ser proyectos sostenibles se han convertido en una tendencia en crecimiento en el sector inmobiliario. Estas viviendas serán diseñadas y construidas teniendo en cuenta el impacto ambiental, utilizando recursos renovables y tecnologías que reducen el consumo de energía esto representa una forma prometedora de construir un futuro más verde y responsable. Al adoptar prácticas de diseño, construcción y tecnología sostenibles, es posible minimizar el impacto ambiental y mejorar la calidad de vida en los hogares. El presente tema tendrá la compleja tarea de evaluar los distintos escenarios para que se pueda desarrollar con calidad y habitabilidad una oferta de vivienda social en el distrito de Cieneguilla tomando en cuenta condiciones y valores de terreno actuales, para a partir de eso plantear alternativas de solución a esta importante problemática que es la vivienda social. Esperamos comprobar que puede existir un nicho de mercado para la vivienda social que no solo busque la rentabilidad del proyecto, sino que busque la calidad de vida del usuario final y la revalorización de la zona generando un impacto positivo para la comunidad planteando a su vez normativas que incentiven la sostenibilidad dentro de los proyectos.Ítem Acceso Abierto Estudio de viabilidad de un proyecto inmobiliario mixto de densidad alta en el distrito de Surquillo(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2025-02) Escobar Orbegozo, Diana Duval; Vásquez Pacheco, Víctor Eduardo; Ponce Durand, César ArturoLa Municipalidad Distrital de Surquillo promulgó el 28 de mayo de 2024 la Ordenanza N° 550- 2024-MDS denominada “Ordenanza que establece, regular y promueve las edificaciones sostenibles y ordenamiento residencial en el distrito de Surquillo”, con el objetivo de establecer y regular los criterios técnicos para el diseño y construcción de edificaciones sostenibles, así como establecer incentivos a los que podrán acceder los proyectos que deseen acogerse voluntariamente a la presente ordenanza. En este contexto, el presente estudio tiene como finalidad demostrar la viabilidad económica de un proyecto inmobiliario mixto de densidad alta en el distrito de Surquillo con financiamiento de inversionistas, clientes y préstamos de la entidad bancaria para atender a un nicho de mercado con demanda insatisfecha. El terreno donde se desarrollará el proyecto, se encuentra ubicado en la Av. Tomás Marsano N° 2353, urbanización El Sauce, distrito de Surquillo, en el cual se ha diseñado un proyecto de uso mixto (viviendas y comercio). El terreno tiene orientación oeste, por lo que el proyecto se verá beneficiado con vistas hacia el distrito de Miraflores y al horizonte, siendo posible observar el mar durante días despejados. Asimismo, su cercanía a los distritos de Miraflores, Santiago de Surco y San Borja, a lugares de interés y a vías principales de transporte público, ofrece a nuestro target acceso inmediato a servicios esenciales, opciones de esparcimiento y conectividad, factores que aumentan la calidad de vida y el valor del proyecto en el mercado inmobiliario altamente competitivo. El proyecto consiste en una torre de 33 pisos, azotea y seis sótanos. La planta típica se desarrolla desde el piso 2 al 33 y cuenta con seis departamentos de uno, dos y tres dormitorios con vista externa e interna, llegando a un total de 192 departamentos. Asimismo, cuenta con dos locales comerciales ubicados en el primer piso con ingreso directo desde la Av. Tomás Marsano. Las cocheras y depósitos para viviendas se ubican del sótano dos al cinco. Asimismo, en el sótano seis se ubican las cisternas de agua para consumo y agua contra incendio, así como la planta de tratamiento de aguas residuales y sus respectivos cuartos de bombas. El proyecto se acoge voluntariamente a la Ordenanza N° 550-2024-MDS, por lo que debe cumplir con los beneficios y condiciones establecidos en este instrumento técnico normativo. En virtud a ello, el proyecto cederá el retiro municipal para uso público el cual ha sido diseñado bajo los criterios técnicos establecidos. Asimismo, incorpora estacionamientos de bicicletas a razón de un espacio por cada unidad de vivienda. Adicionalmente, el proyecto incorpora áreas comunes para uso y disfrute de los residentes, las cuales están ubicadas en el primer piso y en la azotea. Para poder estimar el precio y velocidad de venta de los departamentos, se realizó un estudio de mercado en la zona, el cual permitió realizar una ponderación de los atributos que son más valorados por los potenciales clientes, tanto para uso residencial (departamentos) como comercial (locales comerciales) y obtener el valor de venta mediante el método de precios hedónicos. A continuación, se realizó la estimación de los valores de ingresos de cada departamento, locales comerciales, cocheras y depósitos que configuran el proyecto. Finalmente, se cuantificaron todos los gastos y costos asociados al desarrollo de nuestro proyecto en base a ratios obtenidos de otros proyectos de similar magnitud, y en función de un cronograma de actividades y desarrollo de las ventas, se generó el Flujo de Caja del proyecto, dando como resultado un TIR económico de 31.94 % y un VAN > 0, es decir, un proyecto rentable. Seguido a ello se realizó un análisis de sensibilidad que nos informa el rango de valores en los cuales pueden oscilar algunas variables relevantes para el proyecto, tales como: Precio de Departamentos, Velocidad de Ventas, Costo de Construcción y Costo del Terreno, sin perjudicar el resultado rentable para el inversionista.