Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
URI permanente para esta colecciónhttps://hdl.handle.net/20.500.12404/29011
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Ítem Acceso Abierto Análisis de viabilidad de proyecto inmobiliario de Vivienda de Interés Social (VIS). Caso: Familias de bajos recursos e ingresos medios en el distrito de Santa María del Mar, Lima, Perú, 2025(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2026) Carbajal Barriga, José Ernesto De Jesús; Maguiña Cuadros, José Martín; Fernández-Dávila Anaya, Carlos AlbertoEste estudio se centra en el análisis de un desarrollo de proyecto de vivienda de interés social (VIS) en el distrito de Santa María del Mar, provincia de Lima, en un terreno propiedad del estado peruano. El proyecto materia de estudio se enmarca dentro de la cartera de proyectos de vivienda social del Programa de Desarrollo de Suelo Urbano “WASIYMI” del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), y es promovido por la misma entidad gubernamental. El objetivo principal de esta investigación es analizar un modelo de desarrollo urbano propuesto por el MVCS que integre viviendas de interés social dentro del contexto específico de Santa María del Mar. Se examinará la viabilidad del proyecto en diferentes dimensiones (técnica, urbana, social, ambiental, económica y normativa), considerando las necesidades habitacionales de la población objetivo y su coherencia con los diferentes instrumentos de planificación de Lima metropolitana. La viabilidad del proyecto también se evalúa bajo cuatro escenarios alternativos de gestión del suelo. El análisis del proyecto se enmarca en los objetivos del Plan de Desarrollo Metropolitano de Lima 2021–2040 (PLANMET 2040) y del Plan de Desarrollo Urbano de Lima Balnearios del Sur 2025– 2034, examinando su contribución a los procesos de consolidación urbana del sector Lima Sur. La evaluación se orienta a determinar en qué medida la propuesta se ajusta a la promoción de vivienda formal, al uso eficiente y ordenado del suelo y a su adecuada articulación con la estructura urbana y metropolitana prevista en dichos instrumentos de planificación. Se considera que el proyecto tiene el potencial de aportar a la reducción del déficit habitacional en la región y a la consolidación de un entorno urbano más sostenible y equitativo, por ello la importancia de su estudio. El análisis se centrará en examinar aspectos clave como la planificación urbana, la gestión de recursos y la articulación de infraestructuras, evaluando en qué medida estos elementos permiten garantizar condiciones adecuadas de habitabilidad para los futuros residentes. Para ello, se empleará un enfoque multidisciplinario que integra estudios de mercado, evaluaciones ambientales y la revisión de políticas públicas, con el fin de determinar la coherencia, pertinencia y sostenibilidad del proyecto en el largo plazo.Ítem Restringido Enfoque de economía circular, rentabilidad y triple impacto de un proyecto comercial outlet premium en Santiago de Surco (Lima-Perú)(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2025-12) Peralta Hu, Carla Meyling; Espinoza Castro, Consuelo del Carmen; Campos Aguilar, Gabriel Renato; Lombardi Gambetta, José Manuel; Gómez Debarbieri, Pablo JavierLa presente tesis aborda el análisis y validación de un modelo integral de economía circular aplicado al negocio inmobiliario y sector de la construcción , ejemplificado en el Proyecto Comercial Outlet Premium (POP) en Santiago de Surco, Lima-Perú. El estudio se enmarca en un contexto de transición hacia la sostenibilidad ambiental, impulsando la rentabilidad y el triple impacto social, ambiental y económico mediante la reutilización de suelo, materiales y componentes preexistentes. La hipótesis plantea que la implementación del enfoque de economía circular desde la fase de concepto, diseño, construcción y operación viabiliza proyectos, incrementará la rentabilidad y el triple impacto del proyecto, al reducir costos, disminuir riesgos legales y ambientales, además de generar beneficios sociales y económicos sostenibles. Para validar esta hipótesis, la investigación desarrolló una matriz de riesgos legales que identifica y prioriza contingencias regulatorias, fortaleciendo la gobernanza y mitigando posibles sanciones o retrasos. Asimismo, se diseñó una estrategia de marketing sostenible que posiciona al POP como un “Outlet Verde” con mensajes auténticos y efectivos que generan fidelización y atractivo para inversionistas interesados en criterios ESG, como la frase “Donde la sostenibilidad tiene descuento: compra con conciencia, vive con impacto”. El análisis ambiental se fundamenta en metodologías reconocidas internacionalmente, aplicando el Protocolo de Gases de Efecto Invernadero para calcular la huella de carbono en sus Alcances 1, 2 y 3, además de definir límites temporales que comprenden el ciclo completo de construcción y el primer año de operación del proyecto, lo que aporta rigor y replicabilidad. Se cuantificaron impactos ambientales y beneficios económicos de la reutilización de los principales materiales seleccionados en base al criterio y ponderación, aportando los siguientes resultados. En impactos Ambientales evitados: ● Los 120 contenedores marítimos desmontados y reutilizados involucran 720 tCO2e, y con la mayor degradación de suelos en 3,240 m2, evitados gracias a POP. ● 397 toneladas de acero estructural reutilizados involucran 676 tCO2e, un ahorro de 103 m3 de agua, 36 m2 de suelos evitados. ● 27,400 m2 de asfalto reutilizado, involucran 200 tCO2e, en 8,220 m3 de agua ahorrados (mayor impacto en agua), y en degradación de suelos 685 m2. ● 1,343 m3 de concreto recuperado, evitan 1,746 tCO2e (mayor impacto de Co2), en consumo hídrico potable 3 ,673 m3 siendo el material que más impacta en el agua potable y en suelos degradados 672 m2. Estos beneficios ambientales se traducen en un ahorro ambiental un estimado de US$ 2 ́984.000.00, que implica un costo social, además una significativa reducción en consumo hídrico y costos asociados a la ocupación temporal de suelo gestionado estratégicamente. El análisis financiero demuestra que el proyecto mediante la incorporación al proyecto del concepto de economía circular logra un ahorro de $ 1.285 M permitiendo una tasa interna de retorno (TIR) de 18.73% en un escenario esperado, realistas y conservador , sin este la incorporación de la economía circular no solo no se tendría este ahorro en la inversión inicial sino que la TIR seria 15.68% perjudicando la rentabilidad, factibilidad económica y sostenibilidad del modelo de negocio basado en la economía circular. El POP se alinea con el Plan Metropolitano MET 2040, promoviendo la densificación funcional, sostenibilidad, inclusión social y calidad urbana mediante un diseño modular, flexible y eficiente en recursos. La combinación de gestión de riesgos, innovación sostenible y robustez financiera posiciona al Proyecto Comercial Outlet Premium como un referente aplicable y escalable para la industria constructora e inmobiliaria latinoamericana, mostrando que la economía circular es una palanca efectiva para crear valor, mitigar riesgos y contribuir a los Objetivos de Desarrollo Sostenible.Ítem Restringido Proyecto inmobiliario conjunto residencial Terrazas de La Gloria(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2025-12) Herrera Ayala, Seira; Bao Alonso, Luis Raúl; Pineda Romero, Marco Fabio; Gómez Debarbieri, Pablo JavierLa presente tesis desarrolla la factibilidad del proyecto inmobiliario denominado “Terrazas de la Gloria”, concebido como un conjunto residencial dentro de la sexta etapa de la urbanización “Colinas de La Gloria”, distrito de Ate, a la altura del Km. 14.8 de la Carretera Central en la provincia y departamento de Lima- Perú. El propietario del terreno dónde se ejecutará el proyecto es La Gloria Propiedades S.A., empresa que tiene un portafolio importante de proyectos de habilitación urbana y se dedica principalmente a la promoción inmobiliaria de venta de lotes. Como parte de su estrategia de diversificación hacia nuevos negocios rentables para la empresa, el directorio ha solicitado analizar un terreno de 5,236.05 m2, remanente de la sexta etapa ya culminada de la urbanización, no apto para la venta de lotes por su compleja topografía (Apéndice A). Para el directorio, resulta fundamental contar con información que permita evaluar los indicadores de rentabilidad y la capacidad organizacional de la compañía para desarrollar con éxito nuevos negocios adyacentes a la línea de negocio principal. Asimismo, el análisis debe respaldar la decisión en función de la solidez de la marca, ya posicionada en el mercado, y garantizar que el proyecto contribuya al crecimiento sostenible de la empresa. Es así como, la presente tesis realiza un estudio situacional económico internacional y su influencia en el Perú, además de un análisis interno de la coyuntura política y económica nacional. Asimismo, para definir el producto adecuado, se realiza una investigación del mercado, análisis de la competencia, se desarrolla ampliamente las estrategias de marketing, tales como segmentación, targeting, reason why, marketing mix, entre otros, complementándose con un análisis normativo y legal que permitirá validar la seguridad jurídica para el desarrollo del proyecto. Como resultado de lo indicado anteriormente, se define el producto, que consiste en departamentos de tres (03) dormitorios con dos (02) baños, sala – comedor, cocina abierta y lavandería en un área aproximada de 55 m2 y atributos de áreas sociales dirigido a un nivel socio económico C con un precio promedio de venta de 216,856 soles. Después de la cabida arquitectónica, prediseño de ingeniería y revisión de los parámetros urbanísticos, el producto se plantea en 03 torres, dos de 13 pisos con 39 departamentos cada una y una de 10 pisos con 95 departamentos, haciendo un total de 173 departamentos. El proyecto se desarrollará de manera integral, sin embargo, con el objetivo de optimizar recursos y agilizar la entrega parcial de departamentos, la estrategia de comercialización ha definido 02 sectores o etapas de ventas, primero se comercializará la torre de 10 pisos (Torre 1) y seguidamente las dos torres de 13 pisos (Torre 2 y 3). Finalmente, se desarrolla el análisis económico-financiero mediante proyecciones basadas en un cronograma Gantt para los ingresos y egresos, así como un análisis de sensibilidad cruzado de precio versus velocidad de ventas. Dicho análisis permitirá determinar los indicadores de rentabilidad para la toma de decisiones estratégicas sobre la viabilidad del proyecto.Ítem Acceso Abierto Análisis de factibilidad del proyecto inmobiliario condominio de casas de playa Menorca en el distrito de Asia con un enfoque de vivienda vacacional(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2026-01) Vega Melendez, Jhordan Nick,; Hoyos Vertiz, Carlos Raul,El condominio Menorca está ubicado en una de las zonas más exclusivas de la costa sur peruana, específicamente en el kilómetro 107 de la Panamericana Sur, en Asia. Este proyecto abarca un área de 4.7 hectáreas y contará con 106 viviendas distribuidas en tres tipologías diferentes con pequeñas sub variaciones según tipo y según su cercanía al mar. Desde residencias frente al mar, hasta opciones más privadas con vistas parciales la playa y amenities; cada vivienda está diseñada para ofrecer la máxima comodidad y aprovechar el entorno natural y las vistas privilegiadas que ofrece. La propuesta incluye amplias áreas comunes como canchas deportivas de fútbol, multiusos, frontón, pádel y tenis, una gran piscina estilo caribeño, y un moderno Club House, brindando un espacio ideal para la recreación y el descanso. El mercado de casas de playa en el Perú ha experimentado un notable crecimiento en los últimos años, especialmente después de la pandemia, impulsado por el aumento de la demanda de propiedades vacacionales y la preferencia por destinos cercanos y seguros, que permita extraerlos de la vida cotidiana de las grandes urbes y llevarlos a ambientes llenos de plenitud y tranquilidad. Según La Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), se ha registrado un incremento en las ventas de propiedades de playa, con un notable interés por aquellos que buscan viviendas de descanso fuera de las grandes ciudades. Este auge se debe en gran parte a la nueva valoración del espacio y el tiempo libre postpandemia. El Condominio de playa Menorca está dirigido principalmente a un NSE A y B, ya que el producto será único en el mercado. Su propuesta se destaca por la incorporación de espacios de mayor flexibilidad, adaptados a las nuevas necesidades de los compradores, que buscan un equilibrio entre el confort y la funcionalidad. Este enfoque en la personalización y la calidad premium del diseño garantizará que el proyecto atraiga a un público exigente, interesado en un estilo de vida exclusivo y en armonía con el entorno natural. Sin embargo, para lograr los objetivos de rentabilidad del proyecto, es crucial alcanzar las metas definidas al inicio del mismo, tales como ajustarnos a velocidad de venta proyectada, que permita asegurar una colocación exitosa de las unidades en un plazo razonable. Además, se debe garantizar una gestión óptima del proyecto, lo que incluye la correcta planificación en las fases de construcción, así como el manejo eficiente de los costos y tiempos de entrega. Otras variables clave incluyen una estrategia de marketing efectiva que maximice la visibilidad del proyecto en el mercado objetivo, una gestión de la calidad que asegure la satisfacción del cliente y el control sobre los márgenes de ganancia. La correcta ejecución de estas estrategias permitirá que el proyecto se posicione como una opción preferente en el mercado inmobiliario del sur de Lima, asegurando una rentabilidad sostenida a lo largo del tiempo.Ítem Acceso Abierto Gestión de la operación de un activo inmobiliario con fines educativos basado en criterios de sostenibilidad(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2025-12) Takano Yamashiro, Silvia Augusta; Piqué Romero, Tito AntonioEl presente estudio busca demostrar que un proyecto de alquiler inmobiliario puede generar resultados económicos positivos considerando criterios de sostenibilidad en una edificación existente, a través de ahorros en consumo de servicios públicos, reconsideraciones contractuales de alquiler del inmueble, mejoras en ventas por aporte a reputación institucional, mejorando a también la calidad de vida de la comunidad. El proyecto del estudio, se basa en un edificio de 18 pisos de altura y un área total aproximada de 8,900 m2, ubicada en Magdalena (Lima, Perú) en el que funciona una institución de educación superior con más de 40 años de vida institucional, y que además es la líder en carreras creativas en nuestro país, con sedes en Lima y Arequipa, y que podría ser replicada en otras instituciones similares. El uso de los espacios está dedicado a la enseñanza y aprendizaje en ambientes especializados, así como los diferentes procesos administrativos, de mantenimiento y servicios. Para el presente trabajo se incluye la inversión por parte de la institución arrendadora, las consideraciones de la promotora, y los beneficios que la población usuaria de aproximadamente 4,095 personas por semestre entre estudiantes, docentes y personal administrativo podrán disfrutar en su calidad de vida. La propuesta considera la edificación en la etapa de funcionamiento en su vida útil, modificando los acabados y equipamiento interno y externo de la edificación existente, lo cual genera ahorros en el consumo de servicios públicos según consideraciones de una certificación sostenible para la industria de la construcción. Según este cálculo, el costo incremental de transformación del edificio asciende a 1.16 millones de soles, logrando con ello ahorros en gastos de servicios públicos de 201 mil soles al año en energía, agua y materiales, que permitirán recuperar la inversión en 4 años de ejecución. Adicionalmente, se consideran nuevas condiciones en el contrato de alquiler, teniendo en cuenta que la inversión de implementación en la edificación, por su naturaleza, generará mejoras en la cotización futura del inmueble. Para ello se han calculado tres escenarios según la disponibilidad de negociación del arrendatario. En función a estos datos obtenidos, se ha estimado la inversión en varios escenarios considerados. En todos ellos los resultados obtenidos han sido positivos, por lo cual se podrá concluir que la inversión inicial de implementación producirá resultados expectantes para el negocio.Ítem Acceso Abierto Análisis integral de viabilidad para un proyecto de vivienda social en Ica(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2026-03) Layseca Zoppi, Gino David; Padilla Avalos, Jorge Antonio; Paredes Paredes, Edgar; Uceda García, Franco Luciano; Gómez Debarbieri, Pablo JavierToda inversión conlleva riesgos, y estos se incrementan en países como el Perú, donde la cercanía de elecciones generales, regionales y municipales se desarrollan dentro de un marco de inestabilidad política, fragilidad institucional y creciente descontento social, especialmente en las regiones andinas y amazónicas. En este entorno, la economía peruana mostraría un crecimiento aproximado de 2.3% en 2025, luego de dos años de bajo dinamismo. No obstante, la inversión privada continúa rezagada debido a la incertidumbre política, al continuo aumento de la inseguridad ciudadana violencia, entre otros factores. El panorama internacional y regional también presenta alta volatilidad. Entre los elementos externos que inciden en la inversión privada destacan la desaceleración económica global —con un crecimiento cercano al 2.9%—, la reducción progresiva de la inflación en países desarrollados y emergentes, y tensiones comerciales como la guerra de aranceles impulsada por el gobierno de Estados Unidos a distintos países del mundo. A nivel latinoamericano, el crecimiento previsto no supera en promedio el 1.7%, en medio de escenarios marcados por polarización política, criminalidad organizada, corrupción e impunidad. Estas condiciones globales y regionales repercuten en el incremento de los costos financieros, el encarecimiento de materiales de construcción, la reducción de flujos de inversión extranjera y la limitada priorización de la vivienda social en las agendas gubernamentales. Como consecuencia, programas como Techo Propio o esquemas de subsidio directo experimentan restricciones por la falta de recursos fiscales, generando incertidumbre tanto para promotores inmobiliarios como para potenciales beneficiarios. En la ciudad de Ica, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) registra 5,329 viviendas Techo Propio distribuidas en 20 proyectos —11 ubicados en la provincia de Ica y el resto en Chincha y Pisco—, con precios máximos de S/136,000 y un bono de hasta S/46,545 por familia. Para 2025, se han asignado 2,229 bonos familiares habitacionales (BFH) modalidad Construcción en Sitio Propio en la región. En los últimos 20 años, Ica ha liderado a nivel nacional en número de beneficiarios, acumulando más de 91,000 bonos y alrededor de S/1,789 millones en inversión, conservando actualmente un alto ritmo de construcción de viviendas sociales. En este contexto, se presenta el proyecto La Portada de Ica, concebido como una propuesta urbana integral orientada a brindar una alternativa de acceso de vivienda óptima a familias de escasos ingresos en la ciudad de Ica. El proyecto enfrenta diversos desafíos, entre ellos: competir en un mercado altamente sensible a costos, asegurar calidad sin sacrificar eficiencia, garantizar una adecuada planificación urbana, acelerar etapas de ejecución manteniendo estándares técnicos, promover la transparencia en la gestión local e incorporar activamente a las familias beneficiarias en el seguimiento y retroalimentación del avance del proyecto. Los principales riesgos identificados y mitigados incluyen aspectos financieros, legales y normativos, así como riesgos geotécnicos y sismorresistentes —especialmente relevantes en una región de alta actividad sísmica—, riesgos climáticos e hidrológicos, la provisión de servicios básicos por parte de Emapica, el cumplimiento de las bases del Programa Techo Propio y la adecuada selección de beneficiarios. El desarrollo del proyecto estará influenciado por el proceso electoral, lo que podría afectar el comportamiento del mercado. Persisten interrogantes sobre la evolución de la demanda en 2026, la variación de los precios de venta y la evolución de los costos de construcción. Sin embargo, la oferta proyectada es pequeña en relación con la elevada demanda insatisfecha de viviendas sociales en Ica. Históricamente, los precios de las viviendas no tienden a disminuir debido a sus márgenes operativos reducidos. Se proyecta que los valores de venta podrían incrementarse entre 3% y 6%, manteniéndose la demanda estable siempre que las cuotas hipotecarias no superen aproximadamente los S/700 mensuales. La presente tesis desarrolla el análisis comercial y financiero de un proyecto de complejidad significativa, debido a su dependencia de subsidios estatales, a los montos relativamente bajos de crédito involucrados —lo que reduce el atractivo para la banca tradicional—, a la alta morosidad y dificultades de calificación del público objetivo, y a la necesidad de intervenir sobre suelos que usualmente carecen de servicios habilitados. Asimismo, exige una gestión altamente eficiente de costos para alcanzar precios compatibles con el mercado de vivienda social. Todo ello con un propósito superior: contribuir a cerrar la brecha habitacional del país mediante la propuesta al acceso de una vivienda digna para las familias más vulnerables.Ítem Acceso Abierto Análisis de viabilidad para un proyecto de residencia estudiantil y servicios comerciales en la av. Universitaria, Lima(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2025-12) Tobaru Hirakawa, Erika Patricia; Lau Chau, César Alberto; Venero Ugarte, Ronald Edwin; del Castillo Vigil, Victor Rodolfo; Gómez Debarbieri, Pablo JavierLa presente tesis evalúa la viabilidad del desarrollo de una residencia estudiantil con servicios complementarios en la modalidad de alquiler en Lima Metropolitana, estratégicamente ubicada sobre la Av. Universitaria frente al ingreso principal de la Pontificia Universidad Católica del Perú. El objetivo es atender la demanda de estudiantes universitarios y técnicos que migran de las regiones hacia Lima o estudiantes que residen en Lima y que toman largos tiempos en trasladarse desde sus centros de estudios a sus viviendas y viceversa, afectando su calidad de vida y rendimiento académico. El proyecto toma como base las características de tipologías de proyectos inmobiliarios tipo coliving y vivienda colectiva con el fin de fomentar un ambiente en el cual los estudiantes desarrollen plenamente su vida académica. La empresa promotora es R&R Constructores con más de 21 años de experiencia en el sector inmobiliario, como parte de su crecimiento ha decidido diversificar a nuevas tipologías residenciales y manejo de activos en alquiler dentro de un segmento de estudiantes de educación superior migrantes y/o residentes en Lima de niveles socioeconómicos B y C. El modelo de negocio es un proyecto de generación de flujos mensuales con sensibilidad a la tasa de ocupación vs. precio; en el caso de la ocupación se proyecta llegar a un 95% a partir del tercer año de ocupación. Consideramos que la residencia estudiantil es económica y financieramente, a largo plazo, viable con los adecuados instrumentos financieros.Ítem Acceso Abierto “Factibilidad de un edificio multifamiliar de vivienda de interés social (VIS) en San Miguel”(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2025-12) Calvo Córdova, Javier Ricardo; Gómez Debarbieri, Pablo JavierEl estudio presenta la propuesta de un edificio multifamiliar de Vivienda de Interés Social (VIS) en la Av. de los Patriotas 451, distrito de San Miguel, Lima. El proyecto busca atender parte del déficit habitacional del país, ofreciendo departamentos funcionales y accesibles en una zona con alta demanda, sin dejar de lado la rentabilidad del negocio para la empresa desarrolladora. El modelo de gestión integra todas las etapas del proceso inmobiliario: diseño arquitectónico optimizado, financiamiento estructurado, construcción eficiente y comercialización digitalizada. La empresa promotora cuenta con experiencia previa en proyectos similares, respaldo financiero y un equipo multidisciplinario capaz de garantizar plazos y calidad. Se proyecta ejecutar la obra en 18 meses, alcanzar una preventa del 30% en el semestre antes del inicio de obra y vender el 100% de unidades durante la ejecución de obra y cierre (20 meses), esperando capitalizar un monto superior al 40 % del capital invertido. El análisis de mercado confirma que existe una demanda constante en San Miguel por departamentos de entre 40 y 80 m², con precios competitivos respecto a la oferta actual. La ubicación estratégica, la conectividad vial y la cercanía a servicios urbanos hacen del proyecto una alternativa atractiva frente a viviendas de segundo uso y alquileres. La competencia directa obliga a diferenciarse mediante atributos de sostenibilidad, eficiencia en costos y alianzas con entidades financieras que faciliten el acceso al Fondo Mivivienda. En síntesis, el proyecto combina viabilidad técnica, solidez financiera e impacto social positivo, lo que lo convierte en una inversión segura y escalable. Su enfoque integral lo posiciona no solo como una oportunidad inmobiliaria rentable, sino también como una iniciativa que contribuye al desarrollo urbano sostenible de Lima Metropolitana.Ítem Acceso Abierto Incidencia de la aplicación de la Ordenanza N° 2361-2021 en un proyecto inmobiliario. Caso de estudio: Proyecto Astromelia en el distrito de Jesús María en el contexto del año 2024(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2026-01) Acosta Montenegro, Renzo Enrique; Cáceres Vásquez, Maricarmen; Fernández-Dávila Anaya, Carlos AlbertoLa presente tesis analiza la incidencia de la Ordenanza N.° 2361-2021 de la Municipalidad Metropolitana de Lima en la viabilidad técnica, urbana y económica del Proyecto Inmobiliario “Astromelia”, orientado a Vivienda de Interés Social (VIS) en el distrito de Jesús María. El estudio se sitúa en un contexto caracterizado por restricciones estructurales en el acceso a vivienda formal, asociadas al elevado valor del suelo, la escasez de predios en áreas consolidadas y el incremento de los costos de construcción, frente a lo cual la normativa analizada plantea mecanismos de incentivo urbanístico y administrativo. La investigación adopta un enfoque metodológico mixto que articula el análisis documental, la revisión normativa, la evaluación financiera comparativa y el estudio de caso del proyecto Astromelia, un edificio multifamiliar de 28 pisos. En este marco, se evalúan los efectos de la flexibilización de parámetros de edificabilidad, la reducción de exigencias de estacionamientos y la simplificación de procedimientos administrativos, así como su interacción con la regulación distrital. Los resultados evidencian que la aplicación de la ordenanza incide favorablemente en la viabilidad técnica del proyecto, al posibilitar un uso más eficiente del suelo y una optimización del diseño arquitectónico, reflejada en mayores niveles de densidad y área vendible sin detrimento de las condiciones de habitabilidad. En términos de gestión administrativa, se identifican mejoras en la reducción de la complejidad y los plazos de licenciamiento, aunque persisten discrepancias interpretativas a nivel distrital. Desde la perspectiva económica, los incentivos normativos contribuyen a mejorar los indicadores de rentabilidad mediante la optimización del uso del suelo y la racionalización de costos, reforzando la sostenibilidad del proyecto. En el ámbito urbano, la ordenanza promueve procesos de densificación controlada coherentes con los principios de desarrollo urbano sostenible, evidenciando la factibilidad de implementar proyectos VIS en zonas centrales sin afectar la morfología urbana. En conclusión, la Ordenanza N.° 2361-2021 constituye un instrumento eficaz para la promoción de proyectos VIS en distritos consolidados, al compatibilizar criterios de rentabilidad inmobiliaria y sostenibilidad urbana. No obstante, su efectividad se encuentra condicionada por la articulación entre niveles de gobierno y la capacidad institucional para garantizar la adecuada provisión de infraestructura. El caso analizado demuestra la viabilidad de modelos replicables de vivienda social sostenible en Lima Metropolitana.Ítem Acceso Abierto Multifamily en el distrito de San Juan de Miraflores Urbanización Entel Perú(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2026-01) Díaz Pasquel, William Enrique; Linares Borgo, Delia CarolinaLa presente tesis evalúa la viabilidad técnica, económica y financiera de un proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar en régimen de alquiler (multifamily), aplicado al caso de estudio ubicado en la urbanización Entel Perú, distrito de San Juan de Miraflores, Lima Metropolitana. El estudio responde al déficit de oferta formal de vivienda en alquiler para los sectores socioeconómicos B y C, proponiendo un modelo de inversión orientado a ingresos recurrentes en el largo plazo. Para ello, se integra el análisis del entorno urbano, la revisión normativa aplicable y la evaluación del mercado local de alquiler. En el componente técnico, se plantea una propuesta multifamiliar con unidades optimizadas en área y funcionalidad, priorizando eficiencia espacial, habitabilidad y operación sostenible del activo. En el componente económico-financiero, se desarrolla un flujo de caja de largo plazo que incorpora inversión inicial (CAPEX), ingresos por alquiler, gastos operativos (OPEX), mantenimiento, reposiciones, vacancia, incobrables, impuestos y depreciación. La evaluación se sustenta en indicadores como VAN, TIR, NOI y CAP Rate, complementado con sensibilidad ante variaciones en precio de alquiler por m2, ocupación y costo de inversión. Los resultados concluyen que el proyecto es viable para un perfil de inversionista conservador, orientado a preservar capital y generar ingresos constantes mediante alquiler. Asimismo, el multifamily formal contribuye a reducir la informalidad del mercado de alquiler y presenta potencial de replicabilidad en zonas urbanas con condiciones similares.