Evaluación del impacto de la Ordenanza Municipal N°025-2019-MPC sobre la rentabilidad de un proyecto inmobiliario en el distrito De Cusco

Abstract

La presente tesis evalúa el impacto de la Ordenanza Municipal N.° 025-2019- MPC sobre la rentabilidad de un proyecto inmobiliario en el distrito de Cusco. Se comparan dos escenarios aplicados al mismo caso de estudio—el proyecto multifamiliar Residencial Solara: (i) un esquema convencional y (ii) uno que aplica la bonificación de altura de la norma junto con la certificación EDGE. Se mantuvieron invariables el diseño arquitectónico, el mercado objetivo y la calidad constructiva; la única diferencia fue la posibilidad de edificar dos niveles adicionales. El análisis financiero, elaborado en Microsoft Excel a partir del flujo económico del proyecto, utiliza la Tasa Interna de Retorno (TIR) y el Valor Actual Neto (VAN). La incorporación de la ordenanza incrementa el número de departamentos de 38 a 46 (+26 % de superficie vendible) y exige un sobrecosto constructivo aproximado del 6 % por medidas de eficiencia energética y uso de agua. Pese a ello, la TIR sube de 24,77 % a 33,90 %, evidenciando una mejora sustancial en el rendimiento del capital. El VAN también aumenta (de S/ 1,10 millones a S/ 2,67 millones), aunque esta variación refleja el mayor volumen de ventas, por lo que su comparación directa es menos representativa. Se concluye que acogerse a la Ordenanza 025-2019-MPC eleva la eficiencia financiera del proyecto y favorece el desarrollo de edificios ambientalmente sostenibles y económicamente viables en zonas consolidadas del Cusco.This thesis evaluates the impact of Municipal Ordinance No. 025-2019-MPC on the profitability of a real estate project in the district of Cusco. Two scenarios are compared using the same case study—the multifamily housing project Residencial Solara: (i) a conventional development scheme and (ii) one that applies the ordinance's height bonus together with EDGE certification. The architectural design, target market, and construction quality were kept constant; the only variable was the ability to build two additional floors. The financial analysis, developed in Microsoft Excel based on the project’s economic cash flow, uses the Internal Rate of Return (IRR) and the Net Present Value (NPV) as key indicators. Applying the ordinance increased the number of units from 38 to 46 (+26% sellable area) and required an estimated 6% increase in construction cost due to energy and water efficiency measures. Despite the added costs, the IRR rose from 24.77% to 33.90%, showing a significant improvement in capital performance. The NPV also increased (from S/ 1.10 million to S/ 2.67 million), although this change mainly reflects the higher sales volume, making direct comparison less representative. The study concludes that adopting Ordinance 025-2019-MPC enhances the financial efficiency of the project and supports the development of environmentally sustainable and economically viable buildings in consolidated urban areas of Cusco.