Evaluación de la viabilidad de un proyecto inmobiliario de viviendas, dirigido al nivel socio económico B, distrito de Lince, de la ciudad de Lima

Abstract

El presente trabajo tiene como objetivo evaluar la viabilidad de desarrollo del proyecto inmobiliario Orquídea, promovido por la empresa Inversiones Lotus S.A.C., el cual se desarrollará en un terreno ya adquirido ubicado en la Av. Militar N.º 1727, en el distrito de Lince. El proyecto contempla la construcción de un edificio multifamiliar de quince pisos, tres sótanos y una oferta de 165 departamentos, orientado a los segmentos B del mercado de Lima Moderna. La necesidad de esta evaluación responde a una coyuntura estratégica compleja: el proyecto comparte marca comercial con otro desarrollo previamente ejecutado por la empresa (proyecto Gardenia), ubicado en las cercanías, que presenta un nivel de precios inferior. Esta situación plantea un riesgo de canibalización comercial, así como un desafío en términos de posicionamiento, diferenciación y rentabilidad. Para sustentar la decisión de inversión, se ha realizado un análisis integral que comprende: el diagnóstico del macro y microentorno, el análisis interno de la empresa, el desarrollo del marketing mix (producto, precio, plaza y promoción) y la evaluación financiera. Todo ello ha permitido identificar fortalezas, riesgos y oportunidades, así como ajustar la estrategia comercial y financiera del proyecto. Entre los resultados más relevantes, se destaca un Valor Actual Neto (VAN) de S/ 3.1 millones, una Tasa Interna de Retorno (TIR) de 38.3 % y un Periodo de Recuperación de la Inversión (PRI) de 2.33 años. Cabe precisar que este PRI representa una estimación teórica basada en los flujos descontados; sin embargo, en la práctica, la devolución de aportes y utilidades al promotor se realiza al cierre del ciclo comercial, conforme a los condicionamientos bancarios vigentes. El diseño optimizado, la colocación promedio de 8 unidades mensuales, la estrategia de precios progresivos y el control tributario proyectado permiten ejecutar el proyecto bajo un enfoque comercial viable y financieramente estructurado. Además, el análisis de sensibilidad confirma la solidez del proyecto ante escenarios adversos, manteniéndose con VAN positivo y TIR superior al costo de oportunidad incluso con caídas del precio de venta o incrementos en los costos de construcción. Finalmente, se evidencia una clara coherencia entre el diagnóstico estratégico, las decisiones de ajuste implementadas y los resultados obtenidos, aun cuando la rentabilidad estimada es menor a la inicialmente proyectada bajo un valor de venta promedio de USD 1,658/m², lo que refuerza su viabilidad en un contexto realista.