Análisis de factibilidad para el desarrollo de un proyecto inmobiliario tipo only investors en el distrito de Lince

Abstract

El perfil del comprador inmobiliario peruano revela una tendencia ascendente hacia la adquisición de propiedades con fines de inversión o arriendo. Esta reconfiguración del mercado se evidencia en el crecimiento del segmento de compradores inversionistas, cuya participación pasó del 19% en 2023 al 28% en 2024 (Velito, 2025). Sin embargo, el mercado inmobiliario peruano presenta una oferta limitada de productos diferenciados que atiendan las necesidades del segmento inversionista en renta residencial. Los desarrollos tradicionales carecen de soluciones integrales que incluyan la gestión de arrendamientos, la administración eficiente de activos, un enfoque orientado al servicio y reportes periódicos de desempeño para inversionistas La tesis propone evaluar la factibilidad técnica y económica de un proyecto inmobiliario bajo el enfoque “Only Investors”, que consiste en la construcción de un edificio destinado a la renta residencial, donde las unidades son vendidas a diferentes inversionistas individuales y la operación del activo queda a cargo de una empresa especializada en property y asset management. La ventaja competitiva de nuestra propuesta es la combinación de una ubicación estratégica con un modelo de inversión pasiva gestionado por empresas especializadas, asegurando una rentabilidad estable y mínimo involucramiento operativo para el inversionista. El proyecto, denominado Céntrico, se ubica en el Distrito de Lince, frente al parque Clemente Revilla, dentro del sector denominado Lince Financiero. Esta ubicación es altamente valorada por su conectividad y proximidad al centro empresarial de San Isidro (Figura1). El producto consiste en un edificio de 22 pisos, 4 sótanos y azotea, dentro del cual se distribuyen 2 locales comerciales, 121 departamentos de 1 y 2 dormitorios (con superficies entre 40 m2 y 51.60 m2), 44 estacionamientos y 08 áreas comunes (Centro de Lavado, Gimnasio, Coworking, Salas de Reuniones, Pet Spa, Zona BBQ, Lounge y Área Social con Piscina). Para la operación del edificio, se propone una alianza estratégica con una empresa especializada en property y asset management que centralizará la administración del condominio. En cuanto a la gestión de arrendamientos, se adoptará un modelo de administración individual centralizada mediante contratos específicos, permitiendo a los inversionistas mantener el control sobre sus activos. Para sustentar la viabilidad del proyecto, se desarrolló un análisis financiero desde dos perspectivas: el promotor inmobiliario y el inversionista individual. Promotor Inmobiliario: Se consideró un horizonte de 45 meses que abarca el desarrollo de todas las fases del proyecto, asumiendo una velocidad de ventas de 3 departamentos mensuales. Los resultados arrojan una TIR de 23.8% y un margen después de impuestos de 17% sobre las ventas. Inversionista Individual: Se evaluaron diferentes escenarios, obteniéndose rentabilidades anuales entre 6% y 10% después de impuestos, superando la media del mercado de Lince, que se sitúa en 5.7% de rentabilidad bruta anual. Los indicadores financieros confirman la viabilidad económica del proyecto, posicionándolo como una opción atractiva para inversionistas en renta residencial.The profile of the Peruvian real estate buyer reveals a growing trend towards acquiring properties for investment or rental purposes. This market reconfiguration is evidenced by the growth of the investor-buyer segment, whose participation increased from 19% in 2023 to 28% in 2024 (Velito, 2025). However, the Peruvian real estate market presents a limited offering of differentiated products that cater to the needs of the residential rental investor segment. Traditional developments lack comprehensive solutions that include lease management, efficient asset administration, a service-oriented approach, and periodic performance reports for investors. This thesis proposes an evaluation of the technical and economic feasibility of a real estate project under the "Only Investors" model. This model consists of the construction of a building intended for residential rental, where units are sold to different individual investors, and the asset's operation is managed by a company specializing in property and asset management. The competitive advantage of our proposal is the combination of a strategic location with a passive investment model managed by specialized companies, ensuring stable returns and minimal operational involvement for the investor. The project, named Céntrico, is located in the District of Lince, facing Clemente Revilla Park, within the sector known as "Lince Financiero." This location is highly valued for its connectivity and proximity to the business center of San Isidro (Figure 1). The product consists of a 22-story building with 4 basements and a rooftop, which includes 2 commercial spaces, 121 one and two-bedroom apartments (with areas ranging from 40 m2 to 51.60 m2), 44 parking spaces, and 8 common areas (Laundry Center, Gym, Coworking Space, Meeting Rooms, Pet Spa, BBQ Area, Lounge, and a Social Area with a Pool). For the building's operation, a strategic alliance with a company specializing in property and asset management is proposed to centralize the condominium's administration. Regarding lease management, a centralized individual administration model will be adopted through specific contracts, allowing investors to maintain control over their assets. To support the project's viability, a financial analysis was developed from two perspectives: the real estate developer and the individual investor. Real Estate Developer: A 45-month horizon was considered, encompassing all project phases and assuming a sales velocity of 3 apartments per month. The results show an IRR of 23.8% and an after-tax margin of 17% on sales. Individual Investor: Different scenarios were evaluated, yielding annual after-tax returns between 6% and 10%, surpassing the market average in Lince, which stands at a 5.7% gross annual yield. The financial indicators confirm the project's economic viability, positioning it as an attractive option for residential rental investors.