Análisis de un caso de fideicomiso de titulación realizada por un holding financiero para la compra de oficinas

Abstract

El presente trabajo trata de un análisis financiero de un fideicomiso de titulación de bienes raíces (FIBRA) para la compra de oficinas Prime en Magdalena. Las operaciones del tipo FIBRA permiten obtener inversiones inmobiliarias más líquidas e impulsar el mercado de capitales, según palabras de Javier Balbin (BBVA, 2018), Head de Banca Corporativa de BBVA Continental. Cabe mencionar que la primera emisión de bonos con un fondo FIBRA fue realizada durante el año 2018, por lo que es una operación relativamente nueva. Adicionalmente, una revisión de los factores del micro y macroentorno permiten establecer estrategias ante la compra del inmueble; por ejemplo, las nuevas tendencias del mercado apuntan a oficinas tipo coworking (Binswager, 2022), que lo reduciría el mercado de oficinas Prime; sin embargo, la disminución del riesgo país permitiría el ingreso de nuevos clientes del extranjero que quieran invertir en el país por lo que se podría negociar con ellos para que adquieran las oficinas. La oficina se encuentra ubicada en Magdalena, el edificio se llama Primera Visión, presenta 19 pisos, siendo 17 de oficinas prime con certificado LEED Gold, sistema de certificación para edificios sustentables creado por el Consejo de Edificación sustentable de Estados Unidos (Bioconstrucción, 2018). Para la operación de fideicomiso se ha puesto en colocación 25 800 certificados de participación, documentos que acreditan la propiedad o participación de un individuo en un fideicomiso específico (Castro, 2003), a un precio de USD 100. Se concluye que la inversión en el instrumento de titulación obtuvo un WACC de 8,25 % para el resto de la operación proyectada a 10 años; se obtuvo un VAN positivo de 175 485,36 USD y un TIR económico de 9 % anual. Por lo que se observa una viabilidad económica.