Viabilidad de un proyecto inmobiliario: “Residencial Los Pinos” en la ciudad de Huaraz

Abstract

El proyecto inmobiliario “Residencial Los Pinos” consiste en un conjunto multifamiliar ubicado en la zona de El Pinar, distrito de Independencia, Huaraz. Se desarrolla sobre un terreno de 3,410.34 m2 e incorpora 72 departamentos distribuidos en tres torres de seis niveles, con cinco tipologías de 1, 2 y 3 dormitorios que abarcan áreas entre 53.26 m2 y 85.66 m2. El proyecto integra 36 estacionamientos, áreas verdes y zonas de esparcimiento, diferenciándose de la oferta local por su mayor funcionalidad, formalidad y calidad constructiva. El diseño arquitectónico incorpora criterios de ecoeficiencia y soluciones bioclimáticas (ventilación cruzada, iluminación natural y materiales eficientes), lo que permite su postulación al Bono Mivivienda Verde, generando ahorros operativos y mejores condiciones de financiamiento para los compradores. El análisis de mercado confirma una demanda insatisfecha en los estratos socioeconómicos AB, conformada por hogares que buscan vivienda formal, segura y moderna. Los estudios disponibles evidencian una alta intención de compra mediante crédito hipotecario, así como la preferencia por proyectos con estacionamientos, áreas comunes y atributos sostenibles. La competencia directa presenta limitaciones relevantes —falta de estacionamientos, ausencia de áreas comunes y carencia de formalidad técnico legal— que restringen su acceso al sistema hipotecario. En este escenario, “Residencial Los Pinos” se posiciona como una alternativa que cubre dicha brecha con una propuesta de mayor valor percibido. La ejecución del proyecto está a cargo de una empresa con más de veinte años de presencia en el mercado local en el rubro de ingeniería y construcción, y con experiencia previa en el desarrollo de proyectos inmobiliarios de mediana escala. Este respaldo operativo le otorga capacidades técnicas para gestionar el ciclo completo del proyecto, incorporando metodologías BIM y Lean Construction, orientadas a optimizar la planificación, fortalecer el control de costos y mejorar la eficiencia operativa durante las fases de diseño y ejecución. En el ámbito comercial, el proyecto se estructura sobre un Marketing Mix que integra: un producto ecoeficiente y funcional; una política de precios competitiva con un ticket promedio de S/ 357,500; una estrategia de ventas soportada en caseta, showroom, canales digitales y acciones de promoción articuladas con la banca promotora para asegurar el cumplimiento del hito de preventas y viabilizar la estructura de financiamiento. El análisis económico-financiero, proyectado a un horizonte de 38 meses, confirma la solidez del proyecto. La inversión total asciende a S/ 18,936,192.98, financiada mediante aporte del promotor y un crédito promotor de S/ 7.19 millones. Los indicadores obtenidos son favorables: VAN Económico S/ 2.94 millones, TIR Económica 41.2 %, VAN Financiero S/ 3.73 millones y TIR Financiera 55.5 %, valores superiores a los estándares del mercado. En conjunto, “Residencial Los Pinos” se presenta como un proyecto con capacidad técnica, legal y financieramente viable, con una ubicación estratégica, una oferta diferenciada y una rentabilidad atractiva. La propuesta responde de manera consistente a la demanda formal del segmento AB local, consolidándose como una oportunidad sólida de inversión en el mercado inmobiliario de Huaraz.The "Residencial Los Pinos" real estate project consists of a multifamily residential complex located in the El Pinar area, Independencia district, Huaraz. It is developed on a 3,410.34 m2 plot and incorporates 72 apartments distributed across three six-story towers, with five typologies of 1, 2, and 3 bedrooms covering areas between 53.26 m2 and 85.66 m2. The project integrates 36 parking spaces, green areas, and recreational zones, differentiating itself from the local offering through greater functionality, formality, and construction quality. The architectural design incorporates eco-efficiency criteria and bioclimatic solutions (cross-ventilation, natural lighting, and efficient materials), enabling its application for the MiVivienda Verde Bonus, generating operational savings and better financing conditions for buyers. Market analysis confirms unmet demand within the AB socioeconomic segments, comprising households seeking formal, safe, and modern housing. Available studies demonstrate high purchase intention through mortgage credit, as well as preference for projects with parking spaces, common areas, and sustainable attributes. Direct competition presents significant limitations—lack of parking spaces, absence of common areas, and lack of technical-legal formality—which restrict their access to the mortgage system. In this scenario, "Residencial Los Pinos" positions itself as an alternative that bridges this gap with a higher perceived value proposition. Project execution is led by a company with over twenty years of presence in the local market in the engineering and construction sector, with prior experience in the development of medium-scale real estate projects. This operational backing provides technical capabilities to manage the complete project cycle, incorporating BIM and Lean Construction methodologies, aimed at optimizing planning, strengthening cost control, and improving operational efficiency during the design and execution phases. In the commercial realm, the project is structured around a Marketing Mix that integrates: an eco-efficient and functional product; a competitive pricing policy with an average ticket of S/ 357,500; a sales strategy supported by sales booths, showrooms, digital channels, and promotional actions articulated with the development bank to ensure the achievement of the presales milestone and enable the financing structure. The economic-financial analysis, projected over a 38-month horizon, confirms the project's soundness. The total investment amounts to S/ 18,936,192.98, financed through promoter contribution and a development loan of S/ 7.19 million. The indicators obtained are favorable: Economic NPV S/ 2.94 million, Economic IRR 41.2%, Financial NPV S/ 3.73 million, and Financial IRR 55.5%, values above market standards. Collectively, "Residencial Los Pinos" presents itself as a technically, legally, and financially viable project, with a strategic location, a differentiated offering, and attractive profitability. The proposal consistently responds to the formal demand of the local AB segment, consolidating itself as a solid investment opportunity in the Huaraz real estate market.