Derechos adicionales de edificación transferibles: las barreras en la aplicación del Programa de conservación de casonas

Abstract

Lima, como metrópoli en constante crecimiento, ha enfrentado un desarrollo urbano marcado por el desorden y la falta de planificación, lo que ha impulsado la creación de mecanismos normativos como los Derechos Adicionales de Edificación Transferible (DAET), que ayudarían a las municipalidades en el desarrollo de la planificación de la ciudad. Este instrumento, también presente en otros países con diferentes denominaciones, busca incentivar la protección del patrimonio urbano y facilitar un crecimiento equilibrado, permitiendo transferir derechos de edificabilidad de un predio emisor a uno receptor. Sin embargo, en el contexto peruano, los casos aplicados han sido escasos, a pesar del marco normativo existente, ya sea a nivel nacional, metropolitano o local. Por ello, la investigación tiene como objetivo principal determinar el o los motivos de la poca o nula aplicación de los Derechos Adicionales de Edificación Transferible (DAET), enfocándose específicamente en el Programa de Conservación de Casonas implementado en el distrito de Miraflores y su aplicación. Para lograrlo, se empleará una metodología funcional basada en el estudio de casos concretos a través del análisis de expedientes y entrevistas realizadas a diferentes actores. La investigación concluye determinando que se evidencia una falta de articulación institucional, en especial entre las municipalidades y SUNARP, provocando una confusión por la excesiva regulación de la inscripción de la carga técnica a inscribirse en la partida del predio emisor. Específicamente establecida en la primera disposición transitoria y final de la Ordenanza N° 401/MM, el cual ha sido un obstáculo en la aplicación efectiva del instrumento.

Lima, as a constantly growing metropolis, has faced urban development marked by disorder and a lack of planning. This has prompted the creation of regulatory mechanisms such as Additional Transferable Building Rights (ADBR), which would assist municipalities in developing city planning. This instrument, also present in other countries under different names, seeks to incentivize the protection of urban heritage and facilitate balanced growth by allowing the transfer of building rights from a property originating in the country to a property receiving it. However, in the Peruvian context, the number of applied cases has been limited, despite the existing regulatory framework, whether at the national, metropolitan, or local level. Therefore, the main objective of this research is to determine the reason(s) for the limited or nonexistent application of Additional Transferable Building Rights (ADBR), focusing specifically on the Mansion Preservation Program implemented in the district of Miraflores and its implementation. To achieve this, a functional methodology based on the study of specific cases through file analysis and interviews with various stakeholders will be used. The investigation concludes by determining that there is a lack of institutional coordination, especially between municipalities and SUNARP, causing confusion due to the excessive regulation of the registration of the technical burden to be recorded in the issuing property record. Specifically established in the first transitional and final provision of Ordinance No. 401/MM, this has been an obstacle to the effective implementation of the instrument.