Los desafíos normativos, financieros, tributarios y comerciales de un proyecto inmobiliario de viviendas para renta (multifamily) caso práctico: Lima Centro

Abstract

En Lima Metropolitana se tiene un déficit de viviendas que llega casi a los 400 mil hogares en el 2023, siendo cada vez más difícil adquirir una vivienda, por diversos factores como la situación económica del país, incremento de las tasas de crédito hipotecario, inflación, disminución del poder adquisitivo de las familias, incremento de los precios de m2 de venta de departamentos, entre otros. En consecuencia, el alquiler de viviendas es una alternativa para satisfacer esta necesidad. De los 2.6 millones de hogares limeños, se ha estimado que el 22% viven en alquiler, representando un mercado que crece entre un 2 a 3% por año por el encarecimiento del financiamiento de venta de viviendas. Esta situación convierte a los proyectos de renta residencial o multifamily en una oportunidad para mitigar esta necesidad, toda vez que brindan un servicio de alta calidad habitacional frente a un alquiler tradicional, beneficios de ubicación, conectividad, seguridad y comodidad para los arrendatarios; así como, se configuran como inversiones atractivas para los inversionistas de grandes capitales por ser activos de bajo riesgo con flujos más estables y resilientes frente a ciclos económicos difíciles. Por lo expuesto, el presente trabajo de tesis aborda los conceptos y evaluación de la viabilidad de un multifamily, identificando los desafíos normativos, financieros, tributarios y comerciales de su aplicación en Lima Metropolitana, evaluando la viabilidad de este modelo de negocio en el Cercado de Lima, lo cual será un documento imprescindible de análisis para los desarrolladores inmobiliarios que deseen apostar por este modelo de negocio que tiene éxito en el ámbito internacional.In Metropolitan Lima, there is a housing deficit that will reach almost 400 thousand homes in 2023, being increasingly difficult to acquire a home, for several factors like the economic situation of the country, increase in mortgage rates, inflation, reduction of the family purchasing power, increase in the prices of m2 of apartment sales, among others. Consequently, rental housing is an alternative to satisfy this need. Of the 2.6 million households in Lima, it has been estimated that 22% live in rented housing, representing a market that is growing by 2 to 3% per year as a result of the rising cost of financing the sale of housing. This situation makes residential rental or multifamily projects an opportunity to mitigate this need, since they provide a high quality housing service compared to traditional rentals, location benefits, connectivity, security and comfort for tenants; as well as, they are attractive investments for large capital investors because they are low-risk assets with more stable and resilient flows in times of difficult economic cycles. Therefore, this thesis contains the concepts of the development of a multifamily, identifying the regulatory, financial, tax and commercial challenges of its application in Metropolitan Lima, evaluating the viability of this business model in the Cercado de Lima, which will be an essential document of analysis for real estate developers who wish to bet on this business model that is successful in the international real estate market.