Desarrollo de plan de negocio de edificio de consultorios independientes para venta ubicado en Lince

Abstract

La presente tesis desarrolla y evalúa un modelo de negocio inmobiliario para la propuesta de un edificio de consultorios independientes en el distrito de Lince, Lima Metropolitana. Dicha propuesta surge como respuesta a la fragmentación actual de la oferta médica ambulatoria en la ciudad, así como a las brechas existentes en infraestructura sanitaria, particularmente en distritos de alta densidad poblacional como Lince, que a pesar de concentrar más de 63,000 habitantes y encontrarse rodeado de hospitales de alta complejidad, no cuenta con edificaciones diseñadas específicamente para la práctica médica ambulatoria. La investigación se basa en un enfoque mixto, estructurado en cinco fases secuenciales que integran benchmarking inmobiliario, diagnóstico de mercado y validación empírica. Entre los hallazgos clave se destaca que el 87.1% de los profesionales de la salud entrevistados no cuenta con un consultorio propio, mientras que el 90% manifestó preferencia por la compra frente al alquiler. Además, el 84.3% prevé un aumento en la demanda futura de este tipo de espacios. Estas cifras, junto con la evidencia de un mercado subinformado sobre productos especializados en salud, sustentan la oportunidad de intervenir con una solución inmobiliaria moderna, funcional y orientada al usuario médico. En línea con los hallazgos, se plantearon dos propuestas arquitectónicas. La Propuesta 02, versión final del proyecto, incorpora trece niveles sobre rasante y seis sótanos, con 208 consultorios de entre 17 m2 y 41.6 m2, locales comerciales orientados a servicios complementarios (cafetería, farmacia, laboratorio), dos núcleos de ascensores, áreas comunes e infraestructura eficiente en consumo energético. Se contemplan servicios compartidos como recepción, salas de espera por nivel y baños universales, alineados con los estándares sanitarios vigentes. Desde el punto de vista económico, el proyecto contempla una inversión total de S/51 millones y ventas proyectadas por S/62.5 millones. El análisis de rentabilidad arroja una utilidad neta de S/7 millones, una Tasa Interna de Retorno (TIR) del 21.49% y un Retorno sobre la Inversión (ROI) de 55%. La estructura financiera combina preventas (42%), aporte de capital propio (25%), ventas durante obra (17%) y crédito bancario (16%), minimizando la exposición al riesgo financiero y asegurando un flujo positivo antes de la culminación de obra. En conclusión, el estudio valida la factibilidad técnica, comercial y financiera de un proyecto inmobiliario especializado en salud ambulatoria, capaz de mejorar las condiciones actuales del sector en Lima Moderna. El edificio propuesto no solo responde a una demanda concreta de profesionales de la salud, sino que también se alinea con políticas de optimización del primer nivel de atención y con las tendencias actuales del mercado inmobiliario, constituyéndose en una propuesta replicable para otros distritos con características similares.