Multifamily en el distrito de San Juan de Miraflores Urbanización Entel Perú

Abstract

La presente tesis evalúa la viabilidad técnica, económica y financiera de un proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar en régimen de alquiler (multifamily), aplicado al caso de estudio ubicado en la urbanización Entel Perú, distrito de San Juan de Miraflores, Lima Metropolitana. El estudio responde al déficit de oferta formal de vivienda en alquiler para los sectores socioeconómicos B y C, proponiendo un modelo de inversión orientado a ingresos recurrentes en el largo plazo. Para ello, se integra el análisis del entorno urbano, la revisión normativa aplicable y la evaluación del mercado local de alquiler.

En el componente técnico, se plantea una propuesta multifamiliar con unidades optimizadas en área y funcionalidad, priorizando eficiencia espacial, habitabilidad y operación sostenible del activo. En el componente económico-financiero, se desarrolla un flujo de caja de largo plazo que incorpora inversión inicial (CAPEX), ingresos por alquiler, gastos operativos (OPEX), mantenimiento, reposiciones, vacancia, incobrables, impuestos y depreciación. La evaluación se sustenta en indicadores como VAN, TIR, NOI y CAP Rate, complementado con sensibilidad ante variaciones en precio de alquiler por m2, ocupación y costo de inversión.

Los resultados concluyen que el proyecto es viable para un perfil de inversionista conservador, orientado a preservar capital y generar ingresos constantes mediante alquiler. Asimismo, el multifamily formal contribuye a reducir la informalidad del mercado de alquiler y presenta potencial de replicabilidad en zonas urbanas con condiciones similares.

This thesis evaluates the technical, economic, and financial feasibility of a multifamily residential rental housing project, applied to a case study located in the Entel Perú urban area, San Juan de Miraflores district, Lima Metropolitan Area. The research addresses the shortage of formal rental housing supply for middle-income segments (socioeconomic levels B and C) and proposes an investment model focused on generating recurring income in the long term. The study integrates urban context analysis, regulatory review, and an assessment of the local rental market.

From a technical perspective, the project proposes a multifamily building concept with units optimized in area and functionality, prioritizing habitability, design efficiency, and sustainable long-term asset operation. From a financial perspective, a long-term cash flow model is developed incorporating CAPEX, rental income, OPEX, maintenance, replacements, vacancy, bad debt, taxes, and depreciation. The project performance is assessed through NPV, IRR, NOI, and Cap Rate, supported by sensitivity analysis on key variables such as rental price per square meter, occupancy rate, and investment cost.

The results indicate that the project is feasible for a conservative investor profile focused on capital preservation and stable recurring income through rental operations. In addition, formal multifamily rental housing may contribute to reducing market informality and shows potential replicability in similar urban areas.