Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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Item Estudio de viabilidad para el proyecto inmobiliario “Edificio Virgen de Guadalupe” en el distrito, provincia y departamento de Huánuco(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2022-04-08) Santos Chávez, Henry Quico; Hoyos Vértiz, Carlos RaúlEl presente trabajo tiene por finalidad realizar un Plan de Negocio relacionado con un proyecto inmobiliario en la zona céntrica de la ciudad de Huánuco, el cual está dirigido a un público del NSE B. Este segmento del mercado, es uno de los que más ha sostenido la actividad inmobiliaria a nivel nacional debido a la importante demanda insatisfecha que mantiene y la buena disposición de la banca comercial que permite acceder a créditos hipotecarios con subsidios por parte del estado. Realizaremos el estudio de mercado de la oferta en la localidad, así como la búsqueda de un terreno que cumpla las expectativas de nuestro proyecto, seguidamente se desarrollara estrategias competitivas con un plan de marketing para lograr el éxito del proyecto. Finalmente en la fase de análisis económico y financiero del proyecto, se tomara en cuenta los diversos escenarios basados en los análisis de sensibilidad con la finalidad de probar el riesgo de la inversión, sobretodo porque en la actualidad los inversionistas se muestran especialmente conservadores por la situación de la coyuntura política en el país así como la evolución favorable de la pandemia.Item Proyecto de Condominio Multifamiliar “Sagitario”(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2019-08-02) Majluf Sabogal, Luis Carlos; Leon Chiok, Kan Sen; Hoyos Vértiz, Carlos RaúlEl trabajo contempla la construcción y venta del proyecto multifamiliar Sagitario, en la esquina de los jirones Viña Lariena y Diana, en la urbanización Sagitario, Santiago de Surco. Será un proyecto de 8 pisos construido sobre un terreno de 1096 m2 ubicado en esquina con tres frentes y medios libres por donde tomar luz. Contará con 76 departamentos en tipologías de 3 y 1 dormitorios, estacionamiento para 52 vehículos en semisótano y primer piso, un lobby y áreas comunes en la azotea. El tamaño promedio de las unidades de 3 dormitorios será de 78 m2 (de las cuales hay 60 unidades) y de las de 1 dormitorio de 48 m2 (con 16 unidades), y estarán orientadas a un segmento de mercado NSE B1. Se estima una inversión total en dólares de $6,855,379 y unos ingresos totales $8,235,171, dando una utilidad neta (sin considerar impuestos) de $1,379,792 y una utilidad neta contable de $1,007,275. El TIR económico se calcula en 35.7% y el VAN en $809,437. El ratio de utilidad operativa sobre ventas (ROS) se estima en 18.9%, mientras que el de utilidad neta entre inversión total (ROI) en 15.4% y el de utilidad neta entre inversión de la empresa (ROE) en 60.2%. El periodo total del proyecto se estima en 30 meses, durante 15 de los cuales se ejecutará la construcción. El proyecto se financiará trabajando con un banco, con una combinación de capital de la empresa (24%), cuotas iniciales de ventas (24%) y desembolsos de créditos bancarios contra valorizaciones de avance (52%).Item Proyecto Multifamiliar Aurora(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2019-06-11) Gil Sánchez, Jorge Luis; Janqui Cavero, Iván Artemio; Hoyos Vértiz, Carlos RaúlLa presente tesis desarrolla el estudio de mercado y la propuesta de producto para un edificio multifamiliar ubicado en el Distrito de Miraflores, en una de las zonas mejor valoradas de Lima para uso residencial. Durante el periodo 2017-2018 se ha producido una reactivación del mercado inmobiliario frente al cual nuestro proyecto se busca posicionar como una opción de calidad y al mismo tiempo de una baja relación costo-beneficio en relación a los productos de la competencia dentro de este sector denominado Lima Top. Este sector siempre presenta una demanda estable, que durante el último periodo se ha incrementado en un 25% y además ha madurado en cuanto a su elección en la compra de inmuebles. Entre los atributos de nuestros productos, entregamos al cliente una alta calidad en el diseño acorde a las exigencias de este sector y dentro de la propuesta de diseño, la flexibilidad de la distribución la cual permite obtener productos con menores precios, igual equipamiento y mismo número de ambientes. Con estas características y considerando los precios de venta, costo de construcción y velocidad de ventas estimadas en la zona, consideramos nuestro proyecto como una oportunidad de negocio rentable y de mejora al urbanismo de la zona. Para lograr este propósito, se hace un estudio situacional a nivel económico social del país y la región, para identificar amenazas y oportunidades en el macroentorno. Luego en el estudio de mercado se muestran las características de la competencia en cuanto al detalle de sus diseños, sus precios y sus velocidades de venta, a fin de conocer que es lo que más valora la demanda de este sector. Luego de conocer estas preferencias, se realiza el diseño y cabida preliminar del producto, basado en las restricciones urbanísticas y de mercado de la zona. En esta etapa se encuentra un factor de costo de terreno vs venta adecuada. En ese sentido el producto resultante consiste en un proyecto de 10 departamentos: 8 flats del primer al cuarto nivel; y 2 dúplex ubicados en el quinto nivel y azotea. Se cuenta con 10 depósitos y 33 estacionamientos ubicados en el semisótano, sótano 1 y sótano 2. En los flats del primer piso, se ha generado una sala de reunión ubicada en el semisótano y en los pisos ubicados entre el primer, segundo, tercero y cuarto nivel, se ha propuesto la posibilidad de convertir el walking closet del dormitorio principal en un tercer dormitorio para la vivienda. Basado en la valoración de nuestra competencia encontramos una oportunidad de ingresar a través del posicionamiento de un producto con una baja relación costo-beneficio, lo cual es y transmitido al cliente mediante nuestro marketing mix como el hecho que nuestros precios de venta totales son menores en un 30% en un departamento con igual equipamiento en menor área construida y mejor distribución. Una vez definido el producto y la forma de ingresarlo al mercado, procedemos a realizar el análisis económico y financiero en la cual el escenario base, considera una velocidad de venta promedio estimada de una (1) unidad por mes. Sometido a distintas condiciones mediante el análisis de sensibilidad, el proyecto resulta con un VAN positivo hasta una variación de velocidad de venta hasta 0.4 unidades por mes y el costo de construcción puede subir hasta un máximo de 32.16% para resultar con un VAN positivo. Y respecto al flujo financiero del proyecto, resulta un VAN financiero mayor al VAN del flujo de caja operativo, lo que demuestra que la gestión financiera está agregando valor al proyecto. Bajo la gestión del proyecto y los cambios en las variables más incidentes en el escenario más pesimista, el proyecto nos resulta con un VAN positivo, lo que demuestra que el proyecto agregará valor al inversionista de manera segura.Item Desarrollo de viviendas unifamiliares de interés social en el distrito de Concepción - provincia de Concepción - departamento de Junín(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2019-05-22) Ninanya Calderón, Diego Javier; Hoyos Vértiz, Carlos RaúlLa presente tesis analiza la viabilidad del desarrollo de viviendas unifamiliares de interés social en el distrito de Concepción de la provincia de Concepción del departamento de Junín. El proyecto analizado consta de 100 viviendas unifamiliares en un terreno de 15,771.07 m2. Cada unidad inmobiliaria está conformada por una casa de 36 m2, con posibilidad de crecimiento horizontal y vertical, dentro de un terreno de 90 m2. Primero se realizó un análisis del macro entorno para conocer situación políticoeconómico global, su impacto sobre la economía peruana y la situación político económico y social del Perú. Luego en el micro entorno se analizó la situación del sector construcción, inmobiliario y desarrollo de las viviendas sociales en el Perú. Y luego de obtener indicadores positivos para desarrollar viviendas sociales en Perú se realizó el Estudio de Mercado Inmobiliario en el distrito de Concepción, donde básicamente se obtuvo la oferta, la demanda, la segmentación del mercado y el mercado objetivo. Con un mercado atractivo para el desarrollo inmobiliario se analizó el potencial del terreno para el desarrollo de viviendas sociales. Para ello, se estimó la incidencia del costo terreno sobre los ingresos proyectados del negocio inmobiliario. Al obtener una incidencia del 6.8% del costo del terreno sobre los ingresos se tomó la decisión de elaborar el diseño del anteproyecto para cual se desarrolló el Plan de Marketing. De esta manera se buscó garantizar que nuestro producto que tenga aceptación, posea el precio razonable de venta, se promocione a través de los medios indicados y se utilice los canales adecuados (plaza) para su difusión. Finalmente, se elaboró el estado resultados proyecto para analizar la viabilidad económica y el flujo de caja para analizar la viabilidad financiera del proyecto. Y luego de obtener indicadores económicos (ROI, ROS y ROE) e indicadores financieros (VAN y TIR) aceptables se realizó un análisis de sensibilidad para evaluar la solidez del proyecto inmobiliario. La evaluación concluyó con el análisis de escenarios, donde se evaluó el posible escenario pesimista y optimista; para cada resultado se establecieron las estrategias adecuadas que garanticen la rentabilidad esperada.Item Vía Lactea 221: análisis y propuesta para un edificio de viviendas en Surco(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2019-03-22) Hermoza Alarcón, Sandra Pamela; Srebot Rodriguez, Carlos Roberto; Hoyos Vértiz, Carlos RaúlEl Perú continúa con en vías de desarrollo, prueba de ello es el crecimiento constante del PBI en comparación con los países de América Latina. A partir del año 2007 se inició el boom de la construcción y con ello una oferta inmobiliaria que fue absorbida rápidamente debido a la fuerte demanda del mercado; no obstante, a partir del año 2013 este crecimiento se vio desacelerado lo cual se vio reflejado en el rubro inmobiliario y en la construcción; esto se reflejó en el sector inmobiliario con la disminución de las colocaciones de unidades inmobiliarias tanto en venta de viviendas como en el alquiler de oficinas, asimismo, en el sector construcción se redujo la cantidad de proyectos en desarrollo. No obstante, a pesar del crecimiento, existe un déficit de viviendas a nivel de Lima Metropolitana y Perú Urbano. Es así que, a tesis presentada comprende la propuesta de un edificio de vivienda ubicado en el distrito de Surco, considerada como “Lima Top”; cuyo nivel socioeconómico predominante es A. El sector socioeconómico A en Lima Metropolitana es un público que aún cuenta con demanda de vivienda y los distritos con mayor demanda para este sector son Santiago de Surco y Miraflores, de acuerdo al informe de la Cámara Peruana de la Construcción. Una característica importante de las viviendas orientadas a este sector son metrajes promedio de 170m2. Sin embargo para el año 2017, la tendencia de estos departamentos es disminuir el área para así disminuir el precio y con ello tener mejor velocidad de ventas. En ese sentido, ante la tendencia de unidades de vivienda con menor metrado, el proyecto que se presenta busca dinamizar el mercado ofreciendo un producto con departamentos de entre 125m2 y 135m2, este nuevo formato permitirá que el precio de las unidades inmobiliarias sea menor y por ende se obtenga una velocidad venta óptima para el proyecto. Para desarrollar el proyecto y lograr la mejor rentabilidad se presenta un análisis de la situación mundial y nacional, un análisis de mercado en el que se identifica el comportamiento del distrito y de los productos de competencia directa e indirecta, también se analiza el segmento y target al que debe ir dirigido el proyecto. Finalmente, para poder afinar el producto y luego de los análisis mencionados se realiza el estudio del marketing mix. Es así que el producto se conforma por 48 departamentos distribuidos en 4 pisos, con un parque interno para mejorar las cualidades de los departamentos que tengan vista interna. Asimismo, a cada departamento le será asignada la venta de un estacionamiento doble con un depósito. Para continuar con la propuesta, una vez que el producto está definido, se presenta el análisis económico y financiero para demostrar la viabilidad del proyecto, esto permitirá identificar la rentabilidad del proyecto y las variables críticas para la toma de decisiones. Todo el análisis descrito en este ítem permitirá tener un modelo de negocio sólido e innovador, lo cual lo hace atractivo para inversionistas y para los stakeholders.Item Proyecto de Viviendas Multifamiliar Residencia Pet Lovers(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2018-08-28) Apolinario Roca, José Alberto; Hoyos Vértiz, Carlos RaúlLa presente tesis se ha desarrollado teniendo en cuenta un segmento del mercado que es “Pet Lovers” los cuales aman y/o aceptan a mascotas ya sean gatos o perros, por ello hemos elegido el distrito de Miraflores y un terreno cercano al Malecón de la Marina para poder desarrollar el Proyecto el cual tendrá la particularidad de ser diseñado y construido de acuerdo a las necesidades de las personas y de sus mascotas. El mercado objetivo será la población del nivel socio económico B que tenga entre 18 y 39 años de edad y personas con más de 56 años de edad, con un ingreso familiar mayor a los S/. 8,000 y que representan un total de 46,435 habitantes. Al desarrollar el proyecto se ha obtenido un edificio de 7 pisos, un semisótano y un sótano, en total de 14 departamentos de los cuales uno tiene como área 70.20 m2, siete departamentos tienen un área de 102.10 m2 y seis departamentos tienen un área de 102.35 m2, estos últimos tienen un balcón, asimismo se cuenta con 14 estacionamientos y 11 depósitos repartidos en un semisótano y en un sótano. La velocidad de ventas actual en la zona en donde desarrollaremos el proyecto está entre 1.5 a 2.0 departamentos mensuales, nosotros estamos considerando de una manera conservadora una velocidad de ventas de 1 departamento mensual con lo cual esperamos terminar de vender el total de los departamentos en 14 meses. Los ingresos totales del proyecto debido a la venta de los 14 departamentos, 14 estacionamientos y 11 depósitos asciende a un total de US$ 3´389,279 y los egresos suman un total de US$2, 891,348 con ello podemos decir que los resultados económicos y financieros son bastante positivos, así tenemos que el margen económico del proyecto es de US$ 497,932 y en cuanto a los resultados financieros tenemos que la TIRF es de 28% y el VANF es de US$ 220,066.Item Estudio de viabilidad de un proyecto de vivienda multifamiliar en los cerros de Camacho, distrito de Santiago de Surco(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2018-04-27) Vallarino Ramirez - Gastón, Rafael; Hoyos Vértiz, Carlos RaúlEste proyecto de inversión, denominado Cerros de Camacho, es el resultado de identificar un terreno con potencial para el desarrollo de un proyecto inmobiliario que, a través de un análisis de situación y un estudio de mercado, permitan desarrollar un producto demandado y lo convierta en un proyecto rentable y atractivo en la ciudad de Lima. El terreno se encuentra ubicado en los Cerros de Camacho en el distrito de Santiago de Surco, con 6,600m2, en donde se pretende desarrollar un proyecto de vivienda para venta por etapas de 3 torres de 17 pisos y dos sótanos, más una edificación de 2 niveles para las áreas comunes. Con un total de 90 departamentos (30 por torre en 15 niveles) y 187 estacionamientos (en 4 niveles), suman 20,134 m2 de área vendible. El departamento típico tiene 3 dormitorios, zona de servicio, estar familiar y terraza, con un área de 216 m2. La zona de los cerros de Camacho es una zona reconocida de viviendas A1, que posee el privilegio de estar ubicada frente a un exclusivo club de golf y con una de las mejores vistas hacia la ciudad. Como se trata de terrenos en cerro, sin habilitación urbana, el precio del terreno continúa bajo en comparación a otras zonas consolidadas de la ciudad. Esto permite a los futuros compradores acceder a una vivienda de mayor metraje del que accederían en otras zonas A1 de la ciudad. Por ejemplo, si en San Isidro se puede comprar un departamento de 150 m2, con el mismo precio se podría acceder a un departamento de 230 m2 en los Cerros de Camacho, con la ventaja adicional de tener una vista impresionante hacia la ciudad. El perfil del cliente para el proyecto es el siguiente: . Familias con un ingreso anual entre $80,00 y $100,000 . Estilo de vida sofisticado . Edad ente 35 y 50, principalmente casado con una familia de 3 a 5 miembros. . Cultura Show-off . Clientes que valoran la comodidad y amplitud del departamento. El elemento diferenciador respecto a la competencia reside en incluir un servicio de personalización de acabados del departamento, identificando las variables más solicitadas, brindando asesoría y opciones limitadas. Planteando un procedimiento que no signifique un incremento en los costos de supervisión y control durante la construcción, y que satisfaga plenamente al segmento objetivo. Los factores de éxito en los que se basará la estrategia del proyecto son los siguientes: . Detallada estimación de presupuestos . Precio de venta por debajo de la competencia . Servicio de personalización de acabados . Ubicación y vista inmejorables . Buena distribución de los departamentos. . Fuerte presencia en el lugar y seguimiento a las ventas concretadas. Se estima que la duración de todo el proyecto será de 6 años, con 4 etapas de construcción: 1. Movimiento de Tierras y Habilitación Urbana (9 meses) 2. Edificio Sur + Áreas Comunes (18 meses) 3. Edificio Centro (15 meses) 4. Edificio Norte (15 meses) La máxima inversión requerida para el proyecto es de $ 5,244,057, durante el primer año y medio del proyecto, donde el perfil económico se estructura de la siguiente manera: Ventas Departamentos 90 465,368.22 41,883,139 Incidencia 1 Terreno 4,786,320 11.43% 2 Construcción 23,586,732 56.32% 3 Gastos Operativos 3,230,437 7.71% Total egresos 31,603,489 75.46% Total ingresos 41,883,139 MARGEN ANTES DE IMPUESTOS 10,279,650 24.54% INGRESOS EGRESOS El valor actual neto desprendido del flujo de caja proyectado alcanza los $ 4,233,219, calculado con una tasa de descuento anual de 15%. Alcanzando una tasa interna de retorno de 40%. Esto lo convierte en un proyecto de inversión atractivo, pero se debe considerar los riesgos asociados a la incertidumbre del entrono durante los 6 años que durará el proyecto y las contingencias que pudieran existir en relación a las trabas municipales, y una fuerte influencia de los vecinos con una probada oposición a las nuevas construcciones.Item “Estudio de la viabilidad de un proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar ubicada en el distrito de Lince, límite con San Isidro”(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2018-03-23) Estrada Izaguirre, Kadir Arturo; Oncevay Marcos, Diego Alfonso; Hoyos Vértiz, Carlos RaúlEn una situación en la que el consumidor está en un estado de precaución y desconfianza, debido a la recesión económica actual, lo que significa, que deja de gastar y no se endeuda a largo plazo, no invierte. Por lo tanto, menos familias pedirán créditos hipotecarios, se desacelera la demanda de viviendas, las ventas caen y aumenta el stock de viviendas. La demanda insatisfecha de viviendas aún sigue incrementándose en la ciudad de Lima. Lince es uno de los distritos en donde el déficit de vivienda está ligeramente por debajo de la oferta de vivienda, a través de los últimos años, ha tenido un crecimiento en su oferta de viviendas y distrito, a pesar de la desaceleración del mercado, atractivo para adquirir viviendas; según el índice PER, que es el precio de vivienda sobre su precio de alquiler anual, es un distrito atractivo, no sólo para las familias, sino también para los inversionistas que adquieren viviendas para colocarlas en alquiler. Ubicamos tres terrenos colindantes de 8 metros de frente por 40 metros de fondo, haciendo un total de 960 m2. La ubicación, en la calle Francisco de Zela, es una buena ubicación cerca del distrito de San Isidro, de colegios, supermercados, el parque Mariscal Castilla, entre otros atributos urbanísticos. Nuestro producto se presenta al cliente vendiendo la idea de pertenecer al distrito de San Isidro, pero perteneciendo a Lince, dirigido a familias que no pueden acceder a un crédito hipotecario para comprar un producto en ese distrito, pero aspiran a tener un estilo de vida parecida al del distrito de San Isidro. Por lo tanto, el nombre del proyecto “Las Palmeras” hace referencia al nombre de la calle donde se ubica el proyecto cuando pertenece al distrito de San Isidro, a media cuadra del sitio. El proyecto plantea construir un edificio de 5 pisos y un semisótano, en total serán 6 pisos de viviendas, 2 niveles de sótanos de estacionamientos y 35 departamentos de viviendas. Los departamentos tipo flats con áreas promedio desde 80 m2 hasta 113 m2, de dos y tres dormitorios. El diseño de un producto según las necesidades del cliente, la creación de valor para los clientes meta y la estrategia de marketing para comunicar correctamente el producto al cliente, garantizará que nuestra velocidad de venta no caiga y se mantenga en 2 unidades vendidas mensualmente. El sólo hecho de tener una velocidad de venta cerca a la unidad por mes, hace que el proyecto tenga un VAN negativo en la tasa de descuento proyectada.Item "Proyecto multifamiliar Las Torres de Nueva Victoria - I etapa, Chiclayo"(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2017-09-04) Silva Cossio, Kateryn; Hoyos Vértiz, Carlos RaúlLa presente tesis tiene como objetivo principal analizar la viabilidad del proyecto multifamiliar “Las Torres de Nueva Victoria” ubicado en la Ciudad de Chiclayo, para ello se definieron objetivos específicos como: Analizar el mercado inmobiliario en Chiclayo y determinar el segmento objetivo; así como también el análisis de la competencia ; definir el producto en cuanto a distribución de áreas, características y acabados acorde a las necesidades del público objetivo; desarrollar una estrategia de introducción del proyecto multifamiliar al mercado y finalmente analizar la rentabilidad económica y financiera del proyecto. El proyecto tiene como segmento objetivo el nivel socioeconómico C, que tiene la capacidad de endeudamiento que va acorde a los precios del estudio de oferta y demanda del sector y a los que propone el proyecto. Según el estudio de mercado se determina que el producto debe tener 3 dormitorios, de uno a dos baños, sin dormitorio de servicio y debe oscilar entre 65 a 75 m2.Item Estrategia comercial y análisis económico de un Proyecto de Edificio Multifamiliar en el distrito de Pueblo Libre(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2017-08-29) Villanueva Maguiña, Ronald Esteban; Hoyos Vértiz, Carlos RaúlLa presente tesis propone desarrollar la estrategia comercial y análisis de viabilidad económico de un Proyecto, ubicado en el distrito de Pueblo Libre. La finalidad es determinar la posible inversión y crecimiento en el mercado inmobiliario por parte de una empresa constructora e inmobiliaria, en el distrito en mención ubicado en la Avenida Cipriano Dulanto (La Mar). La empresa constructora e inmobiliaria GM CONSTRUCTORES fue creada en el 2010, dedicada a la Venta, Desarrollo y Construcción de viviendas, que cuenta dos proyectos inmobiliarios culminados en el distrito de Jesús María, que tiene el interés de desarrollar en el distrito de Pueblo Libre y obtener un posicionamiento en el mercado, para cual tendrá que utilizar herramientas y estrategias de marketing, presentado en la tesis. Primero se analizara cómo influye el entorno macro económico, sector construcción e inmobiliario, político y social al proyecto. Luego se analizara la competencia, debido que el proyecto en estudio se encuentra en un sector consolidado, no es necesario realizar un estudio de mercado detallado. Solo es necesario revisar la oferta inmobiliaria de los competidores más cercados. Asimismo analizar los beneficios que deberá ofrecer el proyecto propuesto por encima de la competencia, permitiéndonos descubrir los atributos esenciales que valoran nuestros clientes, determinando la característica del producto, promoción, plaza y fijación de precio del departamento. En la evaluación y elección del terreno para el proyecto, se evaluara la posibilidad de compra de un terreno ubicado en Av. Cipriano Durante (Av. La Mar), debido que esta cerca a centro comerciales, Universidades, accesibilidad a avenidas principales y parámetro urbanístico para 20 pisos, que valora el cliente y rentabiliza el proyecto. Para el desarrollo del plan de Marketing, se establecerá la segmentación y Targenting, así como el marketing mix en términos de producto, precio, promoción y plaza, con su respectiva estrategia e innovaciones, que nos diferencia de los competidores. Finalmente, en el estudio de viabilidad económico y financiero, se realizara en base al flujo de caja de los ingresos y egresos, correspondiente a sus costos operativo y administrativo, obteniéndose los valores de TIR, VAN, para concluir que el proyecto es viable. En el análisis de sensibilidad se basara en la velocidad de venta, como en la variables críticas que son el costo de construcción y precio promedio de venta de departamento.