“Viabilidad y mejora de un desarrollo Inmobiliario de vivienda multifamiliar en el distrito de Pachacamac”

Abstract

Dentro de la ciudad de Lima existen muchos distritos ya consolidados, habitados y desarrollados urbanísticamente hablando, pero también existen distritos que actualmente se encuentran en un inicio o ya en proceso de desarrollo urbanístico debido a una expansión demográfica que obliga a que más personas miguen, desde estos distritos consolidados, hacia las periferias de la ciudad debido a una mayor comodidad y/o muchas veces por cercanía a su centro de labores. Este último punto, se puede entender debido a los nuevos desarrollos de polos industriales que se encuentran generándose en las periferias de la ciudad, lo cual origina que se genere un incremento de la demanda de infraestructura, tanto vial como de viviendas. Este es el caso del distrito de Pachacamac, ubicado al sur de la ciudad de Lima que colinda con los distritos de Villa El Salvador y Lurín los cuales conforma la zona denominada LIMA SUR. Pachacamac viene transformándose y reinventándose mes tras mes debido al incremento de la industria en el distrito y diversas empresas que se encuentran trasladando su centro de operaciones al lugar y a distritos vecinos como Lurín y Villa El Salvador. Dicho esto, se viene observado un gran desarrollo industrial con la aparición de empresas de mediana y gran envergadura colocando sus plantas de procesamiento, fabricación de productos, industria química, centro de operaciones, etc. y muchas veces mudando la planta o local completo desde otros sitios de la ciudad de Lima hacia la zona de LIMA SUR como Villa El Salvador, Pachacamac y Lurín. Un caso representativo de esta situación es el del Canal 4 “América Televisión” que trasladó sus estudios y oficinas desde el distrito de Barranco a la Av. Manuel Valle en Pachacamac. 10 Pero además de ello, una gran cantidad de empresas de venta de productos manufacturados y de servicios logísticos, se encuentran invirtiendo en la zona en la construcción de grandes almacenes en donde concentrar sus productos terminados y/o almacenaje de productos de terceros. Por esta razón y debido a este impulso en la inversión de medianas y grandes empresas en la zona, se ha podido observar un incremento de la demanda de vivienda para un segmento de categoría socio-económico Tipo C, la cual en su gran mayoría son personas que no residen en la zona y debido a la lejanía de su vivienda actual, la cual se encuentra en la ciudad de Lima o al norte de esta, requieren de una vivienda mucho cerca de su centro de trabajo y que tenga todas las comodidades y sobre todo servicios que encontraría en el centro de la ciudad. Debido a ello, la empresa LOPEZ INGENIEROS S.A. CONTRATISTAS GENERALES, dedicada desde hace más de 17 años en la industria de la construcción y en el desarrollo de proyectos integrales de ingeniería y arquitectura desea incorporar un nuevo servicio a su cartera de negocios enfocado en el área inmobiliaria. Es por ello, que por el año 2015 la empresa adquirió una serie de terrenos dentro de lo que se proyectaba a ser una urbanización cerrada la cual estaba desarrollando LOS PORTALES. La empresa adquirió en ese entonces 8 lotes de 120m2 cada uno a modo de inversión a futuro. A finales del año 2016, la empresa recibió un ingreso de capital importante gracias a las utilidades por trabajos de construcción enfocados a ampliación y remodelaciones de viviendas residenciales, supermercados y plantas industriales, por lo cual decidió en enero del 2017 inicial con el estudio de viabilidad de realizar un proyecto me mediana envergadura sobre los terrenos adquiridos en el 2015. La idea inicial de este anteproyecto fue el de realizar un total de 4 edificios que corresponden a 4 etapas del proyecto global, cada edificio tendría un total de 4 pisos con 8 departamentos y 4 estacionamientos, además de tener un plan de marketing similar al de su competencia a base de un letrero fuera de la obra y algunos señalizadores. Con esta información, la empresa decidió contratar los servicios de un magister en dirección inmobiliaria para que pueda evaluar el proyecto. Se procedió a realizar un estado de ganancias y pérdidas, como también un flujo de caja para el proyecto y de la inversión de la empresa, con lo cual dio un resultado muy bajo, con una utilidad sobre su inversión alrededor del 8.24% anual, después de impuestos, la cual se recuperaría en 3.5 años debido a la velocidad de ventas que se tiene en la zona, esto por causa del escaso conocimiento de la importancia que el marketing tiene en este tipo de proyectos. Viendo que el proyecto simplemente no era viable, teniendo las consideraciones que los dueños de la empresa tenían para el proyecto, se procedió a analizar a fondo el anteproyecto para buscar formas de maximizar el uso del terreno y de los espacios que se tenía, como también generar un plan de marketing más agresivo, optimizado y más efectivo. Es por ello que el presente trabajo tiene como fin el cómo se dieron las mejoras respectivas de optimización de uso del terreno, de producto y de marketing para que el proyecto sea rentable y viable.