Camelias 103 : Edificio de uso mixto en la zona financiera de San Isidro

Abstract

La familia “XYZ” propietaria del terreno en la avenida Javier Prado en esquina con la calle las Camelias, Urbanización Jardín, en el distrito de San Isidro, pretende desarrollar un edificio de usos mixtos de comercio, oficinas y vivienda. El predio cuenta con 1187.55 m2 de superficie y la familia no posee todo el capital necesario para construir el potencial total de este, por lo tanto, se pretende sacar a la venta algunas unidades inmobiliarias para financiar la construcción de la torre en la primera etapa. Además, se evaluará como segunda opción mantener en propiedad los usos de comercio y oficinas para garantizar una renta futura mientras que el bloque de viviendas será puesto en venta. La empresa B&C Desarrolladores Inmobiliarios ha sido contratada como consultora para evaluar y eventualmente desarrollar un proyecto de certificación Leed o similar que maximice la rentabilidad, evaluando el mix de usos más adecuado para la torre. El propietario espera que la rentabilidad del proyecto sea de un 12% sobre la inversión. Los parámetros y la ubicación del terreno dan como primera lectura desarrollar un edificio netamente de oficinas. Sin embargo, la alta vacancia de oficinas y el precio tan bajo por m2 de alquiler en el mercado actual nos obliga a investigar algunas otras posibilidades. Por lo tanto, se busca desarrollar un proyecto con tres tipos de usos que se alimenten entre ellos y colaboren a reducir los riegos de los inversionistas, diversificando su oferta. La aproximación al proyecto es la siguiente: Por tratarse de una esquina de alto flujo peatonal y vehicular se plantea una base comercial en los dos primeros pisos para generar renta en el futuro para los propietarios del terreno. La zona claramente corporativa eventualmente absorberá el stock disponible por lo cual, no descartamos incluir espacios destinados para oficinas. Sin embargo, la propuesta es destinar los pisos intermedios a un operador especializado de oficinas co-working para obtener una renta adicional para la familia y hacer el edificio más atractivo para futuros compradores. Por último, en los niveles superiores, gracias a las nuevas ordenanzas que permiten viviendas de metrajes reducidos, proponemos desarrollar departamentos entre 45 y 60 m2 de uno y dos dormitorios respectivamente. Se buscará vender estas unidades como bloque para poder financiar la construcción del edificio y encontrar el monto más eficiente de apalancamiento. El resultado del flujo proyectado bajo los supuestos planteados de manera conservvadora es de una tasa de retorno arriba de 15.7%, y una valor actual neto de US$ 2´987,522.