Conveniencia de la aplicación de los Decretos Supremos 010- 2018 y 012-2019 en un proyecto multifamiliar en la Av. Prolongación Iquitos, distrito de Lince, Lima-Perú

Abstract

En los últimos años el gobierno nacional comienza a tener un papel más protagonista en el desarrollo de la vivienda de interés social. Tal es así que mediante decretos supremos se promueve la inversión privada en el desarrollo de estos proyectos. Los decretos supremos 010-2018 y 012-2019 buscan establecer disposiciones básicas que los promotores inmobiliarios puedan usar desde la concepción de los proyectos como tener más altura, densidad, reducir áreas mínimas, etc. que en conjunto da como resultado tener más área vendible, así mismo, obtener la licencia municipal, a pesar que estos no cumplan en su totalidad con los parámetros establecidos en el certificado de parámetros. Por otro lado, debido a que cada vez más limeños de clase media buscan departamentos ubicados en la llamada Lima Moderna, la cual comprende distritos de Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo. Lince colinda con zonas residenciales, financieras y comerciales importantes de San Isidro, Jesús María, Lima Centro y La Victoria. Además, de su ubicación cuenta con una alta conectividad e infraestructura, por lo que el distrito es considerado como un punto estratégico. Lince está evolucionando de ser una zona comercial y residencial a una zona atractiva para el desarrollo inmobiliario como es el caso de la Av. Prolongación Iquitos donde muchas viviendas unifamiliares y comercios han cedido sus espacios para desarrollos inmobiliarios, por ello se ha considerado este distrito para el presente trabajo de tesis. El propósito del presente trabajo de tesis consiste en mostrar la conveniencia de la aplicación de los decretos supremos 010-2018 y 012-2019 en un proyecto multifamiliar en la avenida prolongación Iquitos del distrito de Lince. Presentar los beneficios del uso de ambos decretos, un comparativo entre un proyecto que está siendo ejecutado y que cumple con certificado de parámetros, y un proyecto que aplica algunas disposiciones de los decretos supremos para ofertar en el mercado un producto más económico y accesible a un target establecido. Para ello, se realizará un estudio que integre la situación macroeconómica, microeconómica, aspectos del mercado (oferta y demanda), propuesta de diseño, plan comercial y desarrollo del perfil estático y dinámico de ambos proyectos. Así mismo, el presente proyecto busca romper con los esquemas actuales de precio/calidad de departamentos en la zona para que inversionistas y personas del nivel socioeconómico B+ y A- puedan acceder a un inmueble económico, eco-amigable, sostenible y rentable que incluya espacios para Co-living y Co-Working, además de ser beneficiado por los programas sociales del estado peruano cerca a sus zonas de trabajo y estar en un distrito céntrico de Lima. Al analizar el proyecto y planteando un costo de capital (ke) de 12%, una velocidad de ventas de 6 unidades por mes que considera que el 33% de ellas son planes ahorro a 6 meses, el proyecto tiene un TIR anual de 16.32%, un TIR anual del accionista de 15.83% y VAN positivo. Con los TIR antes mencionados el proyecto es capaz de cubrir lo requerido por el accionista y el banco. Mientras que el proyecto que no aplica asumiendo un costo de capital de 12%, considerando la velocidad de venta real del producto de 4 unidades por mes, sin considerar planes ahorro; tiene TIR anual de 12.40%, un TIR anual del accionista de 10.08% y VAN positivo.