2. Maestría
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Tesis de la Escuela de Posgrado
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Item Estudio de viabilidad de proyecto inmobiliario de uso mixto en el distrito de Breña(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2024-10-03) Valdivia Rucoba, Delia Consuelo; Hoyos Vértiz, Carlos RaúlEl presente estudio analiza la viabilidad de un proyecto inmobiliario de uso mixto con predominio del uso residencial ubicado en el distrito de Breña, conforme a la normativa que reglamenta la vivienda de interés social bajo el contexto de la promulgación de la ley de desarrollo urbano sostenible, la concepción y desarrollo del proyecto surge dado el contexto de déficit de vivienda la cual aumenta conforme al ineludible crecimiento poblacional; aquello genera una demanda de vivienda en lugares céntricos de la ciudad y de fácil acceso a sitios de interés como centros de trabajo o estudios de los futuros residentes. El desarrollo de la metodología incluye la investigación de mercado, el análisis de la competencia, prefactibilidad del proyecto, segmentación del público objetivo, análisis del macro y microentorno y finalmente el análisis financiero, análisis de sensibilidad y escenarios, en los cuales los resultados indican que es un proyecto viable, con sensibilidad favorable y de bajo riesgo, esto es también debido a que, según perspectivas económicas para el país, existe un pronóstico de crecimiento para los siguientes años 2024 y 2025, sumado a otros factores como la disposición de los gobiernos locales, que para el caso del distrito de Breña, se ha mostrado a favor de las políticas de desarrollo de vivienda de interés social lo cual genera un ambiente propicio para el desarrollo y ejecución del presente proyecto.Item Business Consulting – T & C Viviendas Holding S.A.C.(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2024-01-18) Angola Villaverde, Carla María; Santa María Rodríguez, Violeta Josselyn Margorie; Velásquez Villafuerte, David Boris; Orellana Gomero, Marino Javier; Reyna Jara, Pierre Alberto; Guevara Sánchez, Daniel EduardoGrupo T&C es una empresa inmobiliaria con más de 20 años de experiencia en el sector construcción e inmobiliario. Además, en los últimos años ha ingresado en negocios subyacentes a la comercialización de departamentos, como el de construcción de hoteles y alquiler de oficinas. Negocios en los cuales ha incursionado en la búsqueda de diversificar las fuentes de ingreso ante la situación cambiante del mercado, como consecuencia de las coyunturas locales e internacionales. En ese sentido, para determinar el principal problema de la empresa, el punto de partida ha sido la información entregada por los líderes de las distintas áreas, a través de las entrevistas, archivos y documentos remitidos, complementándose con el método Delphi. Con este primer levantamiento, el uso de la matriz de complejidad, se realizó la selección del problema principal, el cual fue el alto nivel de gastos administrativos y ventas. Posteriormente, con el método de Ishikawa se logró identificar las causas, de las cuales se priorizó las de mayor impacto con apoyo del diagrama de Pareto. Luego, se determinó las causas raíces por medio del método de los “5 por qué”, lo que permitió proponer medidas de solución eficaces para reducir el problema principal. Para asegurar que las tres medidas de solución propuestas sean viables y generen un impacto positivo, se realizó la valoración del costo de implementación de cada una y se comparó con el valor presente de los beneficios proyectados. Esto determinó que el beneficio será mayor a la inversión que se plantea realizar. Adicionalmente, será clave la constitución del equipo multidisciplinario, para transmitir la cultura organizacional con impacto positivo en los principales indicadores del negocio. Finalmente, se deberá tener en consideración los riesgos internos y externos para el logro del propósito. La estandarización y el monitoreo de la implementación serán esenciales durante el despliegue en cada una de las etapas. Complementariamente, se estableció que los factores que permitirán el éxito de la implementación serán el respaldo de la dirección y el seguimiento constante de las gerencias.Item Evaluación de la viabilidad de un proyecto inmobiliario de vivienda de interés social en el distrito de Lurín(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2023-11-24) Lopez Saucedo, Anthony Alexis; Hoyos Vértiz, Carlos RaúlEl presente trabajo tiene por objetivo determinar la viabilidad de desarrollar un proyecto inmobiliario de interés social en el distrito de Lurín. Se ha planteado desarrollar este proyecto en un terreno de interés del Grupo Líder, empresa con más de 20 años de experiencia en el rubro inmobiliario del país, y una vasta experiencia en el desarrollo y construcción de viviendas de interés social. Para la evaluación, se consideró las fortalezas y debilidades de la empresa, se observó el macro y micro entorno del proyecto, la situación del mercado inmobiliario local y la situación mundial. También se realizó un estudio primario cualitativo para tener mayor alcance de la demanda. Se estudió a la competencia y se determinó que el producto departamentos en condominio privado no había hecho aún su ingreso al mercado de Lurín, generando una oportunidad de negocio. Se identificó al público objetivo al que mejor puede atender la empresa, y del cual es posible obtener un mayor beneficio a cambio de entregarle el mayor valor al menor costo. Al conocer su tamaño, costumbres, y lo que espera recibir, se planteó la propuesta de valor de la presente tesis. El producto ofrecido consiste en departamentos de 3 dormitorios de 54.7m2, que cuentan con una sala, una cocina, una zona de lavandería, 3 dormitorios y un baño. Además, el proyecto cuenta con áreas comunes identificadas como las favoritas del público objetivo. Los puntos fuertes del proyecto se han representado con las ideas de exclusividad, seguridad, confianza, armonía y calidad de vida. Además, los futuros propietarios contarán con las mejores tasas de financiamiento gracias al programa mi vivienda y el respaldo de la marca del Grupo Líder después de la entrega, para lograr una mejor convivencia mediante su programa de responsabilidad social. Se realizaron las evaluaciones técnicas, resultándonos en un proyecto de 5 años de duración, dividido en 3 etapas de venta y construcción. En los capítulos 11 al 15 se presenta el Marketing Mix del proyecto, donde se detalla el producto, cómo se llegó a los precios de ventas, como será el despliegue de los vendedores y como se llegará a los clientes. Por último, de la evaluación financiera, concluimos que tenemos una oportunidad de negocio única, con un proyecto rentable para los inversionistas y que ayuda a reducir la brecha de necesidad de vivienda de la ciudad y en específico del distrito de Lurín.Item Business consulting a la empresa de Vicente Constructora S.A.C.(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2023-09-01) Aspajo Quiñonez, Tulio; Labarthe Zlatar, Mauricio Alfredo; Lanao Rosas, Ivanof Pavel; Roncal Madge, Juan Alberto; Alvarez Mejía, Lidia Mercedes; Campos Páez, MiguelDe Vicente Constructora (DVC) fue fundada en Santiago de Chile el año 2007. Pertenece al grupo Flesan e inicia operaciones en Perú el año 2012. DVC se cataloga como una compañía que entrega servicios expertos de gerenciamiento y construcción, teniendo como clientes a las empresas más importantes de las distintas industrias del país. En las 10 últimas obras terminadas se encontraron diferencias desfavorables en algunas fases económicas que vienen generando caídas en los márgenes ofrecidos a la alta gerencia. Al obtener el promedio entre las diferencias de los márgenes ofrecidos versus los márgenes reales, resultó que existe una dispersión negativa del 4.76%, lo que significa que se dejó de percibir 3.44 millones de soles que el área de estudio había contabilizado como ganancia. Es por esa razón que la presente consultoría se centra en resolver las causas que vienen generando estas dispersiones negativas para luego proponer soluciones que impulsen a DVC de en la obtención de la rentabilidad esperada y mejorando las proyecciones de los flujos económicos necesarios para garantizar una correcta operación. Utilizando el análisis de la información de los costeos ejecutados por DVC en las últimas 10 obras y relacionándolos con las 7M de los elementos productivos, se logró determinar que las principales fases que generan estas dispersiones negativas es la mano de obra (directa e indirecta) que explican en conjunto el 97.27% del problema. Al ejecutar el análisis de Causa y efecto se encontró que las principales causas raíces son (a) la falta de incentivos, (b) la alta rotación de los capataces y (c) la falta de capacitaciones técnicas. Finalmente, y alineados con las estrategias ofensivas y adaptativas analizadas, se hicieron las siguientes recomendaciones: (a) la creación de una escuela de capataces, (b) la realización de un programa de mentoring para el equipo de profesionales, (c) incentivos a los profesionales más destacados a través del cambio en la modalidad de contratación.Item Estudio de viabilidad de un proyecto multifamiliar de densidad media en el distrito de San Miguel desde un enfoque de sostenibilidad económica, ambiental y urbana(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2022-05-18) Tupac Meza, Eduardo Raúl; Ponce Durand, Cesar ArturoLa presente tesis desarrolla un proyecto inmobiliario desde un enfoque de sostenibilidad económica y ambiental, contribuyendo a la mejora del estilo de vida del usuario final y aportando lineamientos para el desarrollo urbano sostenible del sector de estudio. Brisa es un proyecto desarrollado por una empresa reconocida en el sector inmobiliario de Lima Moderna. Se proponen mejoras al proyecto inicial para hacer al producto más atractivo al público objetivo y generar mayores beneficios para el cliente, empresa y entorno. El proyecto se edificará en el Jr. Alfonso Ugarte esquina con Jr. Arica en el distrito de San Miguel, sobre un terreno de 590.66 m2 de área. El edificio constará de 1 sótano, 5 pisos y azotea. Tendrá un total de 24 departamentos de 2 y 3 dormitorios; 20 tipo flat y 4 tipo dúplex. Las áreas por departamento van desde los 60 m2 a 160 m2 aproximadamente. El producto se encuentra dirigido al NSE B+ y B, orientado a familias jóvenes recién conformadas que deciden independizarse e invertir en su primera vivienda; a profesionales y empresarios con estabilidad laboral lograda que deciden vivir en una nueva vivienda solos o con sus hijos. De acuerdo con lo anterior, el diseño arquitectónico ha tenido en cuenta la óptima distribución de los ambientes, brindando un edificio funcional y eficiente, además de haber tomado en cuenta las lecciones aprendidas por la pandemia de la COVID-19, dándole mayor importancia al espacio doméstico y valorando la presencia inmediata de la naturaleza dentro del hogar. Se desarrollan espacios de interacción social diseñados con conceptos paisajistas, generando ambientes agradables que favorecen el contacto sensible entre las personas y la naturaleza. Las áreas comunes estarán compuestas por un biohuerto, área social común con áreas verdes y al aire libre, una terraza BBQ y SUM. Adicionalmente, se propone un gesto de integración urbana dentro del proyecto, cediendo área del predio para contar con un espacio social en el exterior, integrado al edificio con el entorno. iii El proyecto contará con certificación EDGE, el diseño planteado permitirá el ahorro en recursos, beneficiando directamente al propietario. Brisa fue diseñado como un proyecto sostenible, donde se combina la calidad, comodidad y seguridad sin descuidar el entorno. Busca transformar el paradigma que un diseño de calidad y sostenible es más caro. El desarrollo del proyecto tendrá una duración total de 24 meses y en base al análisis económico se obtendrán indicadores positivos como un VAN de $ 244,629.00 y una TIR de 35.27%. Estos resultados permitirán recuperar la inversión inicial y entregar un beneficio adicional, convirtiendo al proyecto en una propuesta atractiva de desarrollar. Finalmente, se realizará un análisis urbano del sector de estudio en donde se desarrollará el proyecto en base a indicadores de densidad y espacio público. Se presentará un diagnóstico de la situación actual y los resultados serán comparados con casos internacionales que permitirán obtener conclusiones a través de lineamientos de gestión urbana. Estos lineamientos servirán como base para poder generar acciones a futuro en el planeamiento del desarrollo de la ciudad y lograr una sostenibilidad integral tanto en lo económico, ambiental y urbano.Item Business consulting – Ibe Contratistas Generales S.A.C.(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2022-05-02) Cruzado Cajan, Hector Giancarlo; Núñez Morales, Nicolás AndrésIbe Contratistas Generales S.A.C. es una organización de capital peruano que se ha enfocado en el sector inmobiliario y construcción, y cuenta con más de 13 años de amplia experiencia en el rubro por todos los servicios que ofrece. El objetivo de la presente consultoría fue de identificar el problema clave que no le está permitiendo a Ibe Contratistas Generales alcanzar los márgenes de rentabilidad esperados, y cumplir con lo estipulado en los contratos ganados correspondientes a las licitaciones participadas. Por ello, se han analizado las principales causas que generan el problema identificado, en base al estudio interno realizado y a las entrevistas y reuniones con el equipo estratégico de Ibe Contratistas Generales S.A.C. Por otro lado, se encontró que la causa raíz del problema está relacionada al crecimiento del presupuesto designado al levantamiento de observaciones en obra, esto como producto de una insuficiente revisión e interpretación de expedientes y planos, así como también, al insuficiente personal para el seguimiento y control de calidad y la falta de comunicación entre las áreas. En la presente consultoría se proponen iniciativas para reforzar la gestión de la construcción, a través de la implementación del software Fieldwire, y con ello la posibilidad de visualizar en tiempo real de todas las observaciones producidas, el seguimiento y control de las tareas asignadas para el levantamiento de observaciones. El costo total de la implementación del software es de S/ 102,658.08 y se espera lograr ahorros hasta en 18% correspondientes al presupuesto de Calidad, es decir, S/59,760,70. Con respecto al ahorro en observaciones no planificadas, se espera ahorrar hasta en un S/ 671,562.24, es decir, 3% de reducción en un escenario optimista. Lo anteriormente mencionado conllevará a que la empresa alcance sus objetivos de rentabilidad y logre la sostenibilidad deseada en el tiempo.Item Consultoría para el rediseño de la experiencia del cliente en el canal digital de Menorca Inversiones(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2021-12-16) Arteta Pinto, Kiara; Mendoza Montoya, Juan Raul; Yupanqui Quiliche, Samuel; Zaldivar Terry, Luis Miguel; Marquina Feldman, Percy SamoelMenorca es una compañía que se dedica a la venta de lotes urbanizados, casas y departamentos a través de sus canales presencial y digital, este último, aún en desarrollo. La evolución del comercio en línea, acelerada por la pandemia, contribuyó a familiarizar al cliente con los negocios digitales y, el sector inmobiliario, no ha sido la excepción. En el 2020, Menorca se vio en la necesidad de implementar mejoras en su plataforma digital, las cuales redundaron en un aumento del 40% en las ventas de ese canal. Respaldada por estos resultados, Menorca desea implementar un proceso 100% digital que permita generar conversiones (ventas) a través de su canal digital. No obstante, el consumidor ha cambiado su perfil y no está dispuesto a tolerar una experiencia digital incompleta o deficiente. Considerando ello, se trabajaron 25 entrevistas a profundidad, ocho grupos focales con 42 participantes y dos talleres multitareas con 30 personas; con el propósito de poder empatizar con el cliente digital de Menorca y poder replantear la experiencia que el canal es capaz de ofrecer. En ese orden de ideas, el mapa de experiencia se constituyó en una herramienta clave para poder darle un orden cronológico a la información provista por los clientes, tomando en cuenta sus sentimientos, identificando sus dolores actuales y facilitando el planteamiento de alternativas que permitan aliviarlos. Como resultado de esta consultoría, se identificaron diversas oportunidades de mejora que se lograron agrupar en seis grandes proyectos: Mercadotecnia de contenido, consolidación del canal en línea, experiencia de la compra digital, gerenciamiento de la información, canal de comunicación y postventa. Las recomendaciones finales de este trabajo incluyen una hoja de ruta para la implementación de estos proyectos que facilite trabajar en el fortalecimiento de estas seis áreas, identificadas gracias a la retroalimentación directa del cliente, priorizando aquellos proyectos que demanden el menor esfuerzo y sean capaces que generar el mayor impacto posible en las ventas de Menorca.Item Creación de empresa inmobiliaria con la ejecución de su primer proyecto: Edificio multifamiliar –Breña(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2021-08-09) Ramos Salinas, Miguel Ángel; Luna Briceño, Alfredo MartinEl presente trabajo explicará a detalle la concepción de un emprendimiento en el rubro inmobiliario, así como el desarrollo de su primer proyecto multifamiliar. Los involucrados en el proyecto, tienen una experiencia laboral de 10 años en diferentes empresas y entidades del estado, además tienen una experiencia con un primer emprendimiento, una pequeña empresa de diseño y construcción. En la actualidad la empresa ha desarrollado proyectos tanto en el ámbito corporativo como en el residencial, tales como la realización proyectos de oficinas, locales comerciales y remodelación de viviendas. Tras 04 años trabajando es que se opta por crear una empresa inmobiliaria lo cual permita concebir proyectos desde el inicio enfocados en un público específico. La empresa se denominará DUO inmobiliaria. Una inmobiliaria conformada por profesionales con alta capacitación y experiencia en el sector, la idea es transmitir la cultura y la productividad del emprendimiento anterior. Para el primer proyecto, el cual se explica en el presente trabajo, ubicado en Breña, en el lugar de residencia de un familiar de uno de los socios, la meta es lograr realizar un proyecto rentable para que se pueda realizar cumplimento como mínimo con el 20% de TIR. El proyecto tendrá un target especifico y contará con las características necesarias para ser viable como los requisitos de edificio sostenible, amplias y diversas áreas comunes, departamentos de 2 y 3 dormitorios, sótanos para estacionamientosItem Estudio para el desarrollo de una lotización en condominio de playa en Pisco(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2021-08-09) Montañez Sanabria, Martin Alonso; Pique Romero, Tito AntonioEsta tesis comprende el análisis y el desarrollo de una propuesta de lotización para un condominio de playa ubicado en el litoral de Pisco a 214 km. al sur de Lima, en un eje que ha venido desarrollándose a nivel inmobiliario en los últimos años gracias a la accesibilidad que ofrece la nueva Carretera Panamericana Sur inaugurada en el año 2016. La demanda de una segunda vivienda se ha intensificado por el confinamiento que muchas familias hoy en día están atravesando por el Covid - 19, ya que buscan espacios con mayor amplitud, ventilación y conexión con la naturaleza que en muchos casos su primera vivienda no ofrece. A ello se suma la consolidación de los condominios desarrollados en la zona de estudio que han despertado el interés en el público por los atributos del clima, las playas y los precios menores en comparación a los lotes que se podrían adquirir en otras playas al sur de Lima. En este contexto la oferta de lotes se ha intensificado en la zona pero no se identifican en el mercado productos que actualmente ofrezcan armonía con el paisaje natural ni calidad en el diseño de las lotizaciones. Los promotores están apostando por la densidad, en búsqueda de mayor rentabilidad, lo cual ha traído como consecuencia menor valoración por parte del público de los nuevos condominios. Por ello se ha incrementado la demanda en la re venta de lotes en condominios consolidados los cuales ofrecen menor densidad y mayores áreas verdes y recreativas. Además los amenities que ofrecen actualmente los condominios tienen poca valoración por parte del público y no resultan una variable decisoria para la adquisición de los lotes. El presente estudio busca identificar y analizar variables que permitan establecer un producto que destaque de la oferta actual. Por ello la tesis comprende del análisis de las dinámicas de la situación actual global y local, la oferta de lotes en condominios de playa al sur de Lima y en la zona de estudio, así como de la segmentación e identificación el target al cual será dirigido el proyecto, y el desarrollo de la propuesta de posicionamiento con la finalidad de maximizar el value del productoItem Reformulación y relanzamiento de un proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar ubicado en la Perla - Callao(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2021-08-06) Benavides Iparraguirre, Gianmarco; Caballero Farro, Mauricio JoséLa tesis comprende el estudio de análisis, desarrollo y reformulación de un proyecto inmobiliario de departamentos ubicado en la avenida Costanera, distrito de La Perla, Callao, el cual ha sido relanzado a la venta. Este proyecto fue inicialmente lanzado a la venta en planos en el año 2015; sin embargo, debido principalmente a temas comerciales (baja velocidad de ventas), decidió paralizarse. El propósito por el cual se decide el relanzamiento del proyecto obedece a dos principales factores. El primero es la mejora de las condiciones para el proyecto respecto al 2015: Se permite una mayor constructibilidad (20 pisos versus 15 pisos iniciales); existe el programa MiVivienda Verde, el cual ofrece mejores condiciones crediticias al comprador; ha aumentado el precio de venta en la zona y el competidor directo ha culminado la venta de su proyecto. El segundo es debido a la planificación estratégica de la empresa, la cual requiere incorporar un nuevo proyecto en su cartera de venta para cumplir con el objetivo de ingresos esperados en los próximos tres años y poder utilizar el terreno que tiene en stock. En ese sentido, para el desarrollo del nuevo proyecto inmobiliario se realiza un estudio previo del proyecto inicial, obteniendo las lecciones aprendidas. Luego, se realiza un análisis coyuntural, técnico, económico y comercial, para desarrollar una propuesta de oferta inmobiliaria integral exitosa, es decir, satisfacer las necesidades del cliente y rentable para el inversionista. Asimismo, se presentará evaluaciones comparativas entre el proyecto inicial y el nuevo, en cuanto a producto, ticket, cuota, indicadores económicos, entre otros. Finalmente, se concluye que la reformulación del proyecto AWA al proyecto TORREMAR ha dado resultados muy interesantes en varios aspectos del proyecto, lo cual permite efectuar el relanzamiento a la venta. Por el lado técnico, se logra aumentar la cantidad de pisos de 15 a 20, lo cual permite, en conjunto con una reingeniería de la arquitectura de los departamentos, desarrollar 118 unidades para la venta, lo cual representa un incremento del 110%. Asimismo, se optimiza la cantidad de estacionamientos, teniendo un ratio de estacionamientos/departamentos inicial de 70% y final de 38%. Producto de la reingeniería de los departamentos en base a los estudios de mercado efectuados, el área promedio también se ha redujo un 13%, obteniendo 58m2; asimismo, con los nuevos alcances de acabados y áreas comunes, se logra reducir el ticket promedio a S/270,000, lo cual es un 30% menor respecto al inicial. Sobre la cuota mensual de los departamentos, se demuestra que, debido al menor ticket, a los bonos de subvención del estado y a la tasa especial por MiVivienda Verde, se logra una reducción de hasta el 45% en departamentos similares. La principal ventaja es que esto permite que el proyecto tenga una mayor cantidad de público con capacidades para adquirir un inmueble. En cuanto a los indicadores económicos, también se han visto números favorables. Por el lado del volumen de ventas, se logró incrementar a 33,3 millones de soles, lo cual es un 50% mayor a la inicial. En cuanto a la rentabilidad y el TIR, estos se encuentran en 12% y 13% respectivamente, los cuales exceden al proyecto inicial en 7 y 8 puntos porcentuales respectivamente.