2. Maestría
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Tesis de la Escuela de Posgrado
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Item La aplicación del Proyect Finance al desarrollo de proyectos bajo el esquema de asociaciones público-privadas en el Perú(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2021-11-15) Tuesta Vela, Erika Guadalupe; Gutiérrez Ochoa, Omar DaríoRESUMENEscenarios como una deficiente asignación de riesgos o conductas oportunistas de los postores, enfrentan al gobierno a la presión de modificar contratos de Asociación Público-Privada, al poco tiempo de haber sido adjudicados, bajo la justificación se requerirse precisiones para su financiamiento. En estas denominadas “adendas de bancabilidad”, el peligro de trasladar el riesgo de financiamiento y que se reduzca el beneficio esperado del proyecto para el Estado es alto, pudiendo llegar incluso a cuestionar la legitimidad del propio esquema de Asociación Público-Privada. Nuestra propuesta a esta problemática es la aplicación general de la técnica del Project Finance al desarrollo de estos proyectos. En primer lugar, porque el trabajo de debida diligencia para la evaluación de viabilidad del proyecto, característico del Project Finance, garantizaría que lleguen para adjudicación sólo aquellos proyectos que sean técnica, económica y financieramente viables, y, por ende, capaces de atraer el interés de los prestamistas en el mercado, eliminando con ello la necesidad de suscribir posteriomente adendas de bancabilidad. En segundo lugar, porque al tratarse de una técnica de financiamiento basada en la capacidad del proyecto de generar flujos de caja futuros, el Project Finance mitigaría además el riesgo de compleción de la obra y puesta en operación de la infraestructura, en tanto que la evaluación para el financiamiento se enfocará en la realización de los flujos una vez que el proyecto esté en funcionamiento, esto es, cuando el servicio esté siendo efectivamente prestado a los usuarios, lo que constituye el fin último del Estado para la promoción de estos proyectos. Ello, claramente implicará la eliminación de cualquier mecanismo de pago antes del inicio de operación del proyecto. Así, el Project Finance es la forma de financiamiento que realmente aseguraría al Estado el beneficio esperado de implementar los proyectos de inversión bajo la modalidad de Asociaciones Público-PrivadasItem Evaluación de Inversión Inmobiliaria en el Sector Salud. Caso : Centro Médico Especializado en Cirugía Ambulatoria(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2019-01-23) Yáñez Guzmán, Rocío Lisbet; Aza Astucuri, Williams Alejandro; Piqué Romero, Tito AntonioEl mercado de la salud privada de Lima ha crecido a un ritmo promedio de 10% anual en los últimos años, impulsado por el crecimiento de la economía peruana en general, así como por el consiguiente aumento del poder adquisitivo de la clase media y su constante preocupación por la salud, lo que ha despertado el interés inversor de grupos empresariales peruanos y foráneos. Los principales actores que componen la oferta están mejorando su infraestructura, que, en muchos casos, vienen acompañados de planes de expansión geográfica, por lo que son necesarias nuevas locaciones y construcciones para este fin. El presente trabajo consiste en un análisis financiero de un proyecto inmobiliario para el sector salud consistente en la construcción de un local diseñado especialmente para ser vendido o alquilado a operadores del sector salud. El proyecto ofrece un producto inmueble atractivo y novedoso para operadores, empresas o profesionales que brindan servicios de salud y requieren un ambiente con las condiciones adecuadas bajo estándares internacionales para ofrecer sus servicios al mercado local e internacional. La presente investigación propone solucionar un problema crítico para entidades que brindan servicios de salud en una capa resolutiva de baja complejidad, brindando el diseño, construcción, financiación y operación de una infraestructura de salud, que se ha denominado Centro Médico de Cirugía Ambulatoria. Este centro operará de forma autónoma, es decir, de manera independiente de cualquier otro centro de salud, y contará con (a) un Centro Médico de Cirugía Ambulatoria; (b) servicios externos: farmacia, laboratorio y banco de sangre; y (c) consultorios médicos para alquiler y/o venta. La relación de estas unidades dependerá de la organización que el operador establezca para sus sistemas de comunicación, abastecimiento y traslado de insumos. Este vínculo entre las unidades deberá basarse en un traslado rápido, que permita resolver las demandas urgentes del Centro Médico de Cirugía Ambulatoria. Uno de los fines del proyecto es incentivar la categoría de cirugía ambulatoria como un canal de atención importante para los pacientes. Se busca evitar las largas esperas para la programación de un tratamiento y/o cirugía y que, por el contrario, sean atendidas de manera oportuna y conveniente para el paciente y su familia. Estas largas esperas son a menudo un factor decisivo para quienes toman la decisión de buscar tratamiento en otro lugar. Asimismo, se debe tomar en cuenta la creciente demanda proveniente del turismo médico, mediante la cual pacientes extranjeros llegan al Perú para sus tratamientos médicos, atraídos por el menor costo y facilidades en tiempo respecto a sus países de origen. Por ejemplo, el costo promedio de una rinoplastia en Estados Unidos es de US$ 6,000, mientras que el mismo procedimiento en Perú cuesta la cuarta parte. La diferencia cubre largamente los gastos del viaje más los tours a los principales destinos turísticos del país. Además, en la mayoría de los países donde se desarrolla el turismo médico, los tiempos de espera son cortos o inexistentes. En el Perú, hospitales nacionales del sector público, tales como el Hospital Almenara, el Hospital Loayza y el Hospital del Niño, cuentan actualmente con Centros de Cirugía Ambulatoria y/o Corta Estancia, con los que se han logrado excelentes resultados reduciendo en gran número las listas de espera de pacientes quirúrgicos y ahorrando costos considerables. En el sector privado, existen dos Centros de Cirugía Ambulatoria y de Corta Estancia independientes, como MEDAVAN S. A. y la Clínica Avendaño. Estos innovadores centros constituyen una pieza fundamental dentro del modelo que se debe desarrollar en el país para mejorar el sistema de salud y lograr mayor calidad, seguridad, eficiencia y cobertura en la atención de salud, conforme lo señala la norma técnica NTS N° 101-MINSA/DGSP-V.01., aprobada por el Ministerio de Salud. El Centro Médico de Cirugía Ambulatoria se desarrollará en el distrito de Cercado de Lima, cerca de los hospitales públicos de mayor demanda, así como de clínicas privadas de la zona, tales como: (a) Clínica Internacional, y (b) Stella Maris, entre otras, donde los médicos de estas entidades podrían usar los servicios, y, de esta manera, el operador podrá ir obteniendo los resultados económicos positivos, con indicadores como Tasa Interna de Retorno (TIR) entre 16% y 23% en un escenario riguroso, lo cual resulta un modelo de negocio atractivo para un inversionista del sector salud.Item Viabilidad de un proyecto inmobiliario hotelero de 4 estrellas(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2018-03-27) Gutarra Echevarría, José María; Ponce Durand, César ArturoEn los últimos años el Perú se viene impulsando, a través de MINCETUR y PROMPERÚ, como principal destino turístico en Sudamérica, por su imagen como país ancestral poseedora de una gran riqueza cultural-gastronómica, por ello, en los últimos cinco años, las principales cadenas hoteleras internacionales empiezan a operar en el país con sus diversas marcas para cubrir la brecha hotelera existente en Lima y provincias. 1.- ¿En qué consiste el Proyecto? Se analiza la viabilidad (técnica y económica) de un proyecto inmobiliario hotelero de 4 estrellas, con la marca hotelera Hampton perteneciente a la cadena internacional Hilton Hoteles, en el distrito de San Isidro, Lima, Perú. 2.- ¿En qué se apoya el estudio de mercado para el negocio? El estudio de mercado se basó en el análisis de la situación del mercado hotelero de San Isidro, principal zona de oficinas y crecimiento empresarial del país, identificando las oportunidades y tendencias del sector, así como el estudio de la oferta y demanda existente actual y futura; sin dejar de lado que se tiene a Miraflores como principal competencia directa hotelera del país para la categoría que se viene analizando. 3.- ¿Cuáles son las características de la infraestructura del hotel? El proyecto hotelero estaría ubicado en un lote de terreno de 2,621m2, en el cruce de una avenida con una calle en el distrito de San Isidro, su ubicación se encuentra dentro de la zona de principales hoteles, lugares turísticos, embajadas y centros financieros del distrito. La arquitectura propia de la cadena Hampton son infraestructuras de 7 pisos con sótanos para estacionamientos y zonas de servicios, el primer nivel para zonas de recepción, lobbys de espera, tiendas de souveniers, centros de reuniones de negocios y empresariales, salas de conferencia y restaurante-bar temático; del segundo nivel al sexto se encuentran las habitaciones y en séptimo nivel se encuentran las piscinas al aire libre, zonas de esparcimiento de huéspedes, gimnasio y sauna. 4.- ¿Cuál es el Perfil del inversionista? . Tipología: Moderado . Monto total a invertir: U$$. 21’800,000 . Forma de Inversión: - Compra de terreno: U$$. 8’100,000 (37.2%) - Pre Operativos y Gerencia (1er año): U$$. 345,000 (1.6%) - Construcción y Supervisión (2do y 3er año): U$$. 10´620,000 (48.8%) - Equipamiento FF&E/OS&E (3er año): U$$. 2’700,000 (12.4%) . Tipo de financiamiento: Bancario y/o Fondo inversión . Tasa de interés de deudad: 7-8% . Periodo de retorno estimado de inversión: 3-4 años (calculado) . Costo de capital de inversionista: 10-12% . Tasa de retorno esperado (ROI): 20% aprox. . Tipo de Contrato de operación hotelera: Por franquicia y/o por operación 5.- ¿Cuál es la inversión inicial y estructura de financiamiento? La inversión inicial es de U$$. 21’800,000 en un periodo de 3 años que dura desde la adquisición del terreno, pasando por el desarrollo del proyecto, la construcción del mismo y su equipamiento. Se prevé que para un financiamiento de alguna entidad bancaria y/o fondo de inversión el inversionista debe aportar el costo del terreno y al menos el desarrollo del proyecto, representando entre ambos aproximadamente el 40%, dejando como deuda bancaria pagadera a largo plazo (10 años) el 60%. 6.- ¿Cuáles son los tipos de ingresos del hotel? Se tendrá ingresos por alojamientos e ingresos por servicios: restaurantes, bar, lavandería, alquiler de centros de recepciones y bussines center. Se recomienda que el inversionista opte por un Contrato por Operación con la cadena hotelera, para tener así el respaldo del marketing y publicidad mundial que le dará la marca hotelera a la viabilidad del proyecto, a través de sus programas de fidelidad de clientes y aprovechar la Marca Perú para sus promociones. 7.- ¿Cuáles son los indicadores financieros del Proyecto y para el inversionista? El proyecto dentro de los diez primeros años de operación tiene un VAN positivo y una TIR casi del 12% sobre un WACC de 7.82% estimado, con una perpetuidad calculada al décimo año se obtiene una TIR alrededor del 25%. Para el inversionista se calcula una TIR de 16.8% sobre su costo de capital estimado (Ke) de 12% y se estima que empieza a recuperar su aporte entre el tercer y cuarto año de las operaciones del hotel.Item Evaluación Económica de una Galería Comercial en el Damero A de Gamarra(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2018-03-23) Pimentel Mamani, Ángela del Carmen; Ríos Herrera, Marisa Catalina; Molina Felix, Adolfo MasiasLa siguiente tesis consiste en Evaluación Económica de un Proyecto de un edificio Comercial de 5 pisos en un terreno de 448 m2 ubicado en el Damero A de Gamarra; donde los terrenos son muy cotizados pues es uno de los mayores emporios comerciales y con mayor flujo de personas de todo estrato social que realizan sus compras al por menor y mayor. Para el desarrollo de la evaluación se ha utilizado las herramientas aprendidas en la Maestría como: Análisis del Macro-entorno y Micro-entorno del entorno político y social de la actualidad, establecer Estrategias para la segmentación, encontrar el Target primario y secundario del proyecto, hacer el Plan de Marketing, plantear el posicionamiento, realizar una evaluación financiera para saber si es viable y rentable el proyecto. El proyecto contará con un ingreso por el Jirón Hipólito Unanue con un gran flujo de transeúntes, potenciales compradores. Se trata de un proyecto de 5 pisos de galerías con tiendas y stands pequeños de acuerdo a la cultura de Gamarra con algunas innovaciones hechas a partir de la investigación realizada in situ, en el semisótano se ubican áreas destinadas para comida, juego de niños y tiendas comerciales; en el primer nivel se han diseñado dos tiendas designadas para bancos y transacciones,(Asbanc ha investigado y definido que los comercios con cajeros automáticos y/o oficinas de Bancos incrementan sus ventas en 25%), se han considerado nueve islas comerciales de tres m2 cada una y tiendas comerciales del primer piso al quinto piso. La inversión inicial del Proyecto es de ocho millones setecientos noventa y dos mil treinta y cinco dólares. Los indicadores financieros después de una corrida en un periodo de 20 años indica un retorno de inversión TIR= 20.9% y Valor Actual Neto es un poco más de un millón y medio de dólares.Item Patio gastronómico La Colonial(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2017-07-26) Rodríguez Uceda, Gabriel; Caballero Farro, Mauricio JoséActualmente, la promoción de un destino turístico se asocia cada vez más a la capacidad de apelar a las emociones, por lo tanto potenciado por el reconocido desarrollo culinario de la ciudad de Lima así como la identidad del peruano por su gastronomía que es motivo de orgullo nacional, el proyecto consiste en la recuperación de un espacio que corresponde al patrimonio cultural de la ciudad para el desarrollo de un patio gastronómico-cultural denominado “La Colonial”, que concentre una determinada cantidad de restaurantes exclusivos en el distrito de Barranco, donde la oferta apunte en un primer nivel a atender a los turistas que visitan la ciudad de Lima, en particular los distritos de Miraflores y Barranco; en un segundo nivel a los consumidores locales quiénes van al distrito en busca de actividades culturales, lugares de esparcimiento y actualmente nuevos espacios gastronómicos que vienen potenciando el distrito. El presente trabajo de investigación contará con un estudio de mercado basado en fuentes primarias, las cuales consisten en opiniones y experiencias de promotores así como chefs de restaurantes de conceptos similares a los que se proponen para el proyecto. Este estudio de complementará con fuentes secundarias provenientes de experiencias extranjeras, organismos, publicaciones y páginas WEB. El patio gastronómico contará con pequeños espacios de retail especializado además de espacios al aire libre para el desarrollo de actividades culturales, que pueden verse potenciadas por exposiciones. El proyecto se desarrolla sobre un espacio de 4,707m2 aproximadamente en la intersección de la Av. Miguel Grau con el Jr. Unión en el distrito de Barranco – Lima; actualmente existen locales menores de comida, farmacia y comercio sobre la Av. Miguel Grau y el lote sobre el Jr. Unión es utilizado como un pequeño campo ferial de artesanías y entre otros, que funciona esporádicamente.