Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
Permanent URI for this collectionhttp://98.81.228.127/handle/20.500.12404/1224
Browse
38 results
Search Results
Item Estudio de viabilidad de un proyecto multifamiliar en la av. Lambramani – Arequipa(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2021-08-10) Sucasaca Caceres, Oscar Antonio; Sanchez Rios, Adriana; Luna Briceño, Alfredo MartinEl sector inmobiliario se ha incrementado significativamente en el Perú, con un auge bastante positivo, Arequipa no es la excepción, la demanda de viviendas en esta región se ha visto incrementada por factores como el déficit habitacional, mayores facilidades crediticias, que genera un mayor ingreso en las familias. Desarrollamos el macro entorno y micro entorno factores que consideramos importantes que pueden afectar de manera indirecta en el desarrollo del proyecto, y más aún en este contexto covid que venimos viviendo. Realizamos un análisis de los diferentes competidores que apuntan a productos similares al nuestro y poder entender las estrategias que presentan, el producto que ofrecen y conocer su posicionamiento en el mercado. A través de encuestas, obtuvimos datos de consumidores, para poder conocer las decisiones que son importantes para ellos, el valor que le dan al producto, destacando entre sus preferencias la Calidad, y el servicio. Presentamos una segmentación del mercado que fue obtenida del análisis de mercado, obteniendo que el público potencial está integrado por los ascendentes, realistas, conservadores y optimistas con preferencias, gustos, necesidades, estilos de vida, que son atendidos por la competencia y que tenemos oportunidad de mercado. Identificamos el comportamiento de los compradores y sus características, que nos permitirán identificar y desarrollar productos nuevos y como promocionarlos logrando atraer a nuestro mercado objetivo. Luego de conocer las preferencias del mercado objetivo, procedimos a realizar la cabida de nuestro producto, considerando el certificado de parámetros urbanos, basado en sus preferencias. Analizamos las oportunidades y amenazas, entre ellos identificamos el bono mi vivienda verde, que es un incentivo del gobierno, pero de acuerdo al estudio del mercado y en conjunto con el análisis económico y financiero no representa un beneficio de ahorro significativo para el compradorItem Viabilidad económica, financiera y comercial del Proyecto Inmobiliario Multifamiliar “Edificio Lares - Pueblo Libre”(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2021-07-12) Reyes Castro, Jonathan Andrés; Ponce Durand, César ArturoLa presente tesis plantea el desarrollo de un estudio de viabilidad y rentabilidad de un Proyecto Multifamiliar para vivienda ubicado en el distrito de Pueblo Libre, con el fin de determinar la posible inversión, participación y crecimiento en el mercado inmobiliario por parte de una empresa constructora, y mediante la definición de una adecuada estrategia comercial y proyecciones financieras viables, hagan una diferenciación importante para lograr un retorno de inversión esperado. Edificaciones Inmobiliarias es una empresa peruana fundada en el año 2005, dedicada a la actividad construcción e inmobiliaria, siendo parte de una empresa familiar formada por capitales peruanos con más de 60 edificios entregados, de los cuales 11 actualmente están en proceso de construcción y en venta. Ello ha sido posible a través del respaldo de una trayectoria profesional sólida, basada en la satisfacción de sus clientes. Para realizar el análisis de estudio, se ha dividido en nueve capítulosItem Viabilidad de proyecto inmobiliario condominio residencial en la ciudad de Chiclayo(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2021-06-14) Sachún Díaz, Rubén Darío; Sachún Díaz, Fabián Ernesto; Ponce Durand, César ArturoLa desaceleración en el sector inmobiliario se debe a que las entidades financieras son más exigentes en los requisitos para acceder a un crédito hipotecario, que influye directamente en la rentabilidad de los proyectos; sin embargo, creemos que el sector se está estabilizando, por la cantidad de demanda de vivienda, que es un respaldo al potencial del mercado inmobiliario. Nuestro objetivo es analizar su rentabilidad, la competencia y características del producto, velocidad de ventas, necesidades del consumidor; desarrollar el diseño de un producto que capte y satisfaga las exigencias del público objetivo. La inversión privada se ha visto afectada, generando desconfianza empresarial. Concluimos que el impulso de proyectos inmobiliarios ha formado parte importante en el desarrollo social, económico y político. Las empresas constructoras e inmobiliarias optan en desarrollar proyectos en provincias, que cumplen las condiciones de demanda y terreno. Lima se ha saturado y desacelerado. En Chiclayo, existen condiciones, terrenos disponibles con precios muy bajos en el eje de la carretera Chiclayo- Pimentel y en zonas donde empezarán a emprender nuevos negocios inmobiliarios, la carretera Chiclayo-Ferreñafe. La demanda en el sector A y B,los proyectos de departamentos están apuntando actualmente. Para el sector C y D no hay desarrollo de proyectos inmobiliarios de departamentos; pero sí de viviendas, que lo tomamos como un producto sustituto. 5 Nuestra competencia ofrece un área promedio de 75 m2, con sala comedor,3 habitaciones, cocina integrada a la sala y lavandería, el precio promedio S/2,762 nuevos soles por metro cuadrado. Para diferenciar nuestro producto, proponemos un área más grande y con un precio de preventa que está por debajo del promedio de la competencia directa. Para adquirir nuestro producto se necesita un promedio de ingreso mensual familiar de S/ 3947 nuevos soles, siendo accesible para el sector del público hacia donde nos dirigimos.Item Evaluación de factibilidad para el desarrollo de un Edificio Hito de Uso Mixto en el distrito de Breña(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2020-08-18) Espinosa-Saldaña Pando, Adrián; Hutchinson Montesinos, Miguel; Ponce Durand, César ArturoEl proyecto encargado surge debido a la necesidad de nuestro cliente por generar mayores rentas por medio de un inmueble a idear sobre un terreno de su propiedad en el distrito de Breña. El proyecto a desarrollar debía ser íntegramente para renta y el plazo de operación no mayor a 15 años, obteniendo un WACC anual de 11.57%. Se ideó un edificio mixto de 12 pisos + 4 sótanos, en donde se cuenta con los usos de retail, servicios médicos y oficinas. Las áreas arrendables para retail son de 4,256m²; servicios médicos 5,148m² y oficinas 5,148m². El costo total de la construcción del proyecto asciende a USD 16,003,462.67 y un aporte total por parte de un fondo de inversión de USD 20,037,624.30 El estudio de mercado nos mostró tarifas mensuales de alquiler de la competencia, en donde retail varía en un rango de USD 40-50 xm²; servicios médicos entre USD 10.20 - 15.60xm²; y oficinas entre USD 11.40 -13.00 xm². Según reportes inmobiliarios especializados, las vacancias para retail en lima son en promedio 4% y para oficinas b son de 19.6%. Basándonos en fuentes primarias y secundarias, pudimos definir nuestras vacancias y tarifas mensuales teniendo para retail una tarifa de USD 50 xm² y vacancia de 8%; servicios médicos USD 14 xm² y vacancia 28%; oficinas USD 12 xm² y vacancia 22%. Esta proyección de renta nos da unos ingresos mensuales de USD 315,528.00. El pago total al fondo de inversión se da al finalizar el año 13 de la operación, brindando una cuota mensual del año 4 al año 13 de USD 240,166 con una TIR de 8%. EDIFICIO HITO DE USO MIXTO EN EL DISTRITO DE BREÑA 14 Se proponen dos escenarios para el cliente, en donde el primero plantea un flujo de rentas promedio mensuales de USD 50,000 y unas rentas perpetuas al finalizar la operación en el año 13. Este escenario 1 nos da como resultado un VAN = 6.9MM y TIRM = 18.53%. El segundo escenario y el más realista, establece un flujo de rentas mensuales para el cliente iguales a las del escenario 1 y la venta del inmueble al final del año 13. Este escenario 2 nos da como resultado un VAN= 1.2MM y TIRM = 13.28%, el cual cumple con las expectativas del fondo de inversión y el cliente.Item Proyecto inmobiliario "New Mixt", de uso mixto: vivienda y oficina en Jesús María(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2020-08-17) Prada Simpson, Thalia Antonella; Torres Lujan, Yuliana Edith; Gómez-Debarbieri, Pablo JavierEn la última década se viene experimentando un dinamismo inmobiliario bastante atractivo. Se tuvo un auge muy bueno en los años 2013 – 2014, retrayéndose posteriormente un par de años, sin llegar a caer. En la actualidad, nuevamente se vive un auge muy positivo, donde se encuentran ofertas de productos nuevos, probando al mercado con edificios de usos mixtos, donde las diferentes funciones conviven sin problema. En la actualidad el concepto de vivienda ha cambiado, ya cada vez son menos las personas que piensan en departamentos mayores a 100m2, y buscan más comprar un inmueble con los espacios básicos y funcionales para vivir y, por lo que se vuelve indispensable que el edificio ofrezca espacios que complementen la vivienda, con amenities. Así mismo, si se habla del mercado de oficinas en Lima, este siempre se ha caracterizado por tener gran porcentaje de su oferta en modelos prime, siendo este inventario tomado por medianas y grandes empresas que necesitaban ubicarse netamente en zonas financieras consolidadas. En la actualidad, Lima se recupera de un periodo de sobre stock de oficinas Prime en el mercado. Por ello el mercado de oficinas se vio obligado a hacer un cambio de concepto en las oficinas, hablar de grandes metrajes se cambió, para pensar en metrajes pequeños, óptimos y funcionales. El Proyecto Inmobiliario: “New Mixt”, es una propuesta moderna e innovadora, que pretende hacer convivir dos usos distintos (oficina y viviendas) en un mismo edificio, con el propósito de mejorar la calidad de la vida de sus usuarios, reduciendo tiempos de transporte en el tráfico pesado de Lima, con una ubicación estratégica, cerca de centros comerciales, hospitales, colegios, universidades, y sobre todo cerca al centro financiero de la ciudad. Del estudio de mercado realizado, concluimos que el targeting del Proyecto “New Mixt” estará dirigido: para el caso de vivienda a parejas jóvenes, solteros, inversionistas; y para el 7 caso de oficinas para emprendedores y pequeñas empresas. El producto ofrecido está compuesto por una torre de 27 pisos más un nivel de azotea y 7 sótanos, en el primer nivel se encuentra el zócalo comercial (5 locales comerciales), seguido por 3 niveles de oficinas (45 unidades en total), y 23 niveles de vivienda (230 unidades en total). El producto de viviendas ofrece departamentos de 1 y 3 dormitorios de 40m2 y 75 m2 respectivamente, con amenities complementarios a los departamentos en la azotea: como terraza, piscina, gimnasio, zona de lavandería comunal, estacionamiento de bicicleta, lobby de ingreso, etc., y el producto de oficinas, ofrece un formato de oficinas boutique de 40m2 en promedio, con áreas comunes como sala de reuniones, lobby de ingreso, cafetería, etc. Para sustentar la viabilidad del proyecto, se analizaron dos escenarios financieros, el primero donde se propone vender todas las unidades inmobiliarias, desarrollándose en un plazo total de 71 meses, obteniendo los siguientes resultados: TIR de 22.4%, ROI de 25.30% y VAN de $/. 2,362,883. En el segundo escenario se propone vender las unidades de vivienda y locales comerciales, y rentar las oficinas hasta llegar a una ocupabilidad de 80%, por un plazo de 3 años: se propone 30% en el primer año, 50% en el segundo año y 80% al tercer año, logrando un CAP RATE de 9% para vender el flujo de renta; por lo que el proyecto se alargará hasta un plazo total de 85 meses, obteniendo los siguientes resultados: TIR de 19.49%, ROI de 29.43% y VAN de $/. 1,851,288. Si bien es cierto en la evaluación económica de ventas la TIR y VAN del proyecto, es mayor que en rentas, en este último se obtiene un mayor monto de retorno sobre la inversión, esto se debe a que la TIR es la tasa de interés o rentabilidad que tendrá el inversionista y depende de la temporalidad de flujo del Proyecto (menor plazo en el caso de ventas), al igual que el Valor Actual Neto (VAN). 8 En ambos escenarios financieros presentados se concluye que el proyecto es rentable, es decir una VAN>0 y TIR del accionista>19%, y además puede ser estresado con variables de velocidad de ventas y precio xm2, por debajo del histórico en los últimos años, y menor a la oferta inmobiliaria ofrecida actualmente en Jesús María, manteniéndose rentable con resultados positivos; por lo que el inversionista tendrá menor riesgo de colocar su dinero en el proyecto. En nuestro caso como accionista nos inclinamos hacia el segundo escenario: rentas de oficinas y venta de departamentos y locales comerciales, ya que nuestro segmento prefiere asumir una deuda financiera para la compra de vivienda y no para una oficina, en esta última, en Lima Metropolitana, prefieren evitar cargar la capacidad de endeudamiento de su negocio con esta adquisición. Por ello, empresas pequeñas optan por la alternativa de alquiler de oficina, donde se tiene un control preciso de los costos, se tiene un mayor rango de posibilidades a nivel de flexibilidad y movilidad, ya que fácilmente puedes cambiar tu ubicación; y sobre todo porque se puede optimizar la inversión de los recursos del negocio. Debido a esto, creemos que el producto de oficinas tendrá mejor aceptación en la alternativa de renta que venta. Adicional a lo mencionado, el segundo escenario nos ofrece a nosotras como accionistas, la oportunidad de gestionar un proyecto inmobiliario retador e innovador, no solo como desarrolladores sino también como operadores durante un periodo de 3 años, ofreciendo un plus al socio inversionista de un mayor monto de retorno de inversión.Item Evaluación económica financiera de un proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar en el distrito de Santiago de Surco(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2019-06-28) Benetres Huapaya, José Luis; Ponce Durand, César ArturoEste trabajo de investigación de tesis, está enfocado en la necesidad de realizar la evaluación económica, financiera del proyecto multifamiliar de vivienda, ubicado en el distrito de Santiago de Surco, y al cual la empresa propietaria: RGG Constructores, empresa enfocada en la construcción de proyectos inmobiliarios lo denominó edificio “Rada” Actualmente, la zona en estudio cuenta con un enorme potencial en el desarrollo de proyectos inmobiliarios de densidad media lo que lo convierte en una zona atractiva para el desarrollo de proyectos de esta magnitud, tanto para las empresas inmobiliarios y/o desarrolladoras, así como para los clientes que desean vivir en zonas con baja densidad poblacional. El trabajo de investigación de la presente tesis se desarrolla de la siguiente manera: Capítulo 1: Se da a conocer la situación por la que actualmente atraviesa el mundo, a nivel macro entorno y como estas variables repercuten en nuestro país, y la forma en que los países se encuentran relacionados mundialmente; en un momento expreso. Capítulo 2: Muestra cuál es la situación actual en el país, a nivel micro entorno y como estas variables repercuten en nuestro mercado constructor e inmobiliario. Capítulo 3: Presenta la situación actual de la empresa RGG constructores y las políticas que manejan internamente para el desarrollo la misma y la consecución del éxito de sus proyectos. Capítulo 4: Se realizó un estudio del mercado inmobiliario de la zona a intervenir, con la intención de conocer y establecer la competencia del proyecto en evaluación, la segmentación el targeting y a donde debe apuntar el posicionamiento de nuestro producto. Capítulo 5: Se presenta el proyecto inmobiliario “Rada” y se hace una comparación con los proyectos estudiados de la competencia para poder agregarle valor a nuestro producto y volverlo más atractivo. Capítulo 6: Se realizó una evaluación para determinar la parte económica y la parte financiera de nuestro proyecto en estudio con el propósito de establecer su viabilidad y rentabilidad. Capítulo 7: Se definió las conclusiones y recomendaciones obtenidas en función a los capítulos antes desarrollados.Item Desarrollo de viviendas unifamiliares de interés social en el distrito de Concepción - provincia de Concepción - departamento de Junín(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2019-05-22) Ninanya Calderón, Diego Javier; Hoyos Vértiz, Carlos RaúlLa presente tesis analiza la viabilidad del desarrollo de viviendas unifamiliares de interés social en el distrito de Concepción de la provincia de Concepción del departamento de Junín. El proyecto analizado consta de 100 viviendas unifamiliares en un terreno de 15,771.07 m2. Cada unidad inmobiliaria está conformada por una casa de 36 m2, con posibilidad de crecimiento horizontal y vertical, dentro de un terreno de 90 m2. Primero se realizó un análisis del macro entorno para conocer situación políticoeconómico global, su impacto sobre la economía peruana y la situación político económico y social del Perú. Luego en el micro entorno se analizó la situación del sector construcción, inmobiliario y desarrollo de las viviendas sociales en el Perú. Y luego de obtener indicadores positivos para desarrollar viviendas sociales en Perú se realizó el Estudio de Mercado Inmobiliario en el distrito de Concepción, donde básicamente se obtuvo la oferta, la demanda, la segmentación del mercado y el mercado objetivo. Con un mercado atractivo para el desarrollo inmobiliario se analizó el potencial del terreno para el desarrollo de viviendas sociales. Para ello, se estimó la incidencia del costo terreno sobre los ingresos proyectados del negocio inmobiliario. Al obtener una incidencia del 6.8% del costo del terreno sobre los ingresos se tomó la decisión de elaborar el diseño del anteproyecto para cual se desarrolló el Plan de Marketing. De esta manera se buscó garantizar que nuestro producto que tenga aceptación, posea el precio razonable de venta, se promocione a través de los medios indicados y se utilice los canales adecuados (plaza) para su difusión. Finalmente, se elaboró el estado resultados proyecto para analizar la viabilidad económica y el flujo de caja para analizar la viabilidad financiera del proyecto. Y luego de obtener indicadores económicos (ROI, ROS y ROE) e indicadores financieros (VAN y TIR) aceptables se realizó un análisis de sensibilidad para evaluar la solidez del proyecto inmobiliario. La evaluación concluyó con el análisis de escenarios, donde se evaluó el posible escenario pesimista y optimista; para cada resultado se establecieron las estrategias adecuadas que garanticen la rentabilidad esperada.Item Miraflores Apartments edificio multifamiliar y comercial ubicada en la zona de influencia de Miraflores(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2019-04-16) Torres Lizana, Cleira; Robles Muñoz, Jorge Antonio; Luna Briceño, Alfredo MartínLa empresa 4T, una empresa dedicada a la consultoría, diseño y construcción, evalúa incursionar en el mundo inmobiliario. Para ello plantea crear una nueva unidad de negocio que contará con el soporte administrativo y técnico de la empresa además de la tercerización del resto de los servicios. Con este fin se ha ubicado un inmueble en la calle Cantuarias cuadra 3 entre la vía expresa de Paseo de la República y el parque Kennedy de Miraflores. Dicha propiedad tiene un área de 1,072m2, cuenta con una zonificación para comercio y vivienda y se permite hasta 9 pisos + azotea con áreas mínimas de 70m2. La cabida hecha en este terreno, respetando los parámetros, nos permite obtener 56 departamentos, 60 estacionamientos, 32 depósitos, 2 locales comerciales y servicios comunes en el primer piso como un gimnasio y una lavandería. El concepto del edificio se resume en su slogan “… ponte en modo Miraflores… “. En este proyecto queremos recoger lo que significa el distrito, es decir el movimiento, la transitabilidad, el turismo, las expresiones culturales y el comercio. Es en base a esa idea que nuestro proyecto cuenta con departamentos pequeños pensado en personas que se independizan o comienzan una vida en pareja y que tienen la flexibilidad de cambiar el diseño interior. También se ofrecerá departamentos de 3 dormitorios y dúplex para familias, contaremos con un local destinado para Cafetería en el frontis del edificio y áreas comunes de soporte para el uso residencial, que son un gimnasio, lavandería y una zona de juegos para niños. Finalmente y no menos importante es lo innovador de este proyecto, el segundo local comercial será la sala de habilidades artisticas siguiendo la dinamica de lo ofertado en las calles aledañas. De la información relevada dentro de nuestra zona de influencia y de lo que requerirían los futuros residentes se pudo definir la estrategia de marketing. También se cuantificó los costos del proyecto y se estructuró la deuda con aporte propio, aporte y préstamo de un inversionista, preventas, ventas y con una línea de crédito bancaria que será usada en caso los ingresos por ventas no se den según lo programado. Con esta información evaluamos el proyecto a una tasa del 15%, elaborando el flujo operativo, y financiero obteniendo en ambos casos un VAN positivo y un TIR mayor al requerido. Hicimos lo mismo con el flujo del inversionista a una tasa del 12% dándonos también un VAN positivo. Se trabajó la sensibilidad del proyecto y del inversionista tomando como variable principal la velocidad de ventas. Velocidad que, según el trabajo de campo, no es constante en el tiempo sino se comporta como una curva descendente, es decir la venta de los primeros meses es bastante alta para luego descender rápidamente y estabilizándose hasta el final del proyecto Con todos estos resultados concluimos de que el proyecto es rentable incluso castigando la velocidad de ventas y que si bien para el inversionista también es rentable sería recomendable proponerle una rentabilidad menor para que se sienta cómodo con los resultados del proyecto.Item Viabilidad de un Proyecto Inmobiliario con certificación EDGE ubicado en la Urbanización Chacarilla del Estanque distrito de San Borja.(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2019-04-11) Urquizo Valdeiglesias, Verioska; Cáceres Camino, Paulo César; Molina Felix, Adolfo MasiasSegún el centro de estudios promoción y desarrollo DESCO señala que: … Lima Metropolitana con más de nueve millones de habitantes, alberga a casi la tercera parte de la población del país, convirtiéndose en una megalópolis sin necesariamente ser una gran concentración urbana de calidad, presenta procesos acelerados de urbanización, se caracteriza por un crecimiento urbano sin planificación, lo que trae consigo el asentamiento de millones de familias en zonas de alta vulnerabilidad, en medio de una creciente privatización del espacio público y de depredación del medioambiente.(DESCO www.desco.org.pe) Los autores del libro “Movilidad en zonas urbanas” Juan Carlos Dextre y Paulo Avellaneda, hacen mención a un diseño urbano que en estos tiempos está siendo aplicado por grandes ciudades, que es el Diseño Compacto o Compacidad, cuya esencia es el concepto de Sostenibilidad, generando áreas urbanas bajo los términos de proximidad a servicios, cohesión, diversidad y autosuficiente, logrando que las personas vivan cerca de lugares donde necesitan trabajar, estudiar, comprar, atenderse, entretenerse, etc. Y evidentemente conectado a una red vial amigable para interrelacionarse con otros núcleos urbanos dentro de la ciudad. El modelo mencionado, permitiría reducir los problemas de tráfico, problemas de seguridad ciudadana, problemas ambientales, problemas de salud, en razón que cada núcleo urbano, fortalecería la mejora constante de su zona en miras de vivir en espacios de calidad. Así también se puede mencionar que uno de los temas más importantes tratados en la “Conferencia de las Naciones Unidas sobre Vivienda y Desarrollo Urbano Sostenible” - HÁBITAT III,(Nueva York 29.05.2015), fue la de plantear una “nuevaItem Proyecto inmobiliario “Los Jardines de Pucallpa”(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2019-03-29) Antezana Pauyac, Tony Paul; Llontop Godeau, José Mario; Luna Briceño, Alfredo MartínEl Proyecto “Jardines de Pucallpa” se desarrolla en el distrito de Calleria, Provincia de Coronel Portillo, Departamento de Ucayali, en la ciudad de Pucallpa, sobre un terreno de seis mil veinte y ocho metros cuadrados (6,028 m2), el proyecto está orientado a satisfacer la necesidad de contar con una vivienda en un ambiente seguro dentro de un condominio. El Proyecto “Jardines de Pucallpa” es el resultado de una iniciativa privada que propone implementar una propuesta pionera en el rubro inmobiliario de la ciudad de Pucallpa en la que actualmente está predominado por la autoconstrucción y comercialización de viviendas de segundo uso por medio de corredores inmobiliarios, este efecto en el mercado se evidencia por la poca colocación de créditos hipotecarios del fondo Mi Vivienda y Techo Propio. En consecuencia, la presente iniciativa ha sido diseñado cumpliendo las disposiciones establecidas en el reglamento nacional de edificaciones en el Título II – Habilitaciones Urbanas y Título III – edificaciones; así como los parámetros urbanísticos contemplados en el plan de desarrollo urbano vigente otorgado por la municipalidad provincial de Coronel Portillo. Este escenario ha permito identificar un nicho de mercado que no está siendo desarrollado.