Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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Item Estudio para el desarrollo de una lotización en condominio de playa en Pisco(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2021-08-09) Montañez Sanabria, Martin Alonso; Pique Romero, Tito AntonioEsta tesis comprende el análisis y el desarrollo de una propuesta de lotización para un condominio de playa ubicado en el litoral de Pisco a 214 km. al sur de Lima, en un eje que ha venido desarrollándose a nivel inmobiliario en los últimos años gracias a la accesibilidad que ofrece la nueva Carretera Panamericana Sur inaugurada en el año 2016. La demanda de una segunda vivienda se ha intensificado por el confinamiento que muchas familias hoy en día están atravesando por el Covid - 19, ya que buscan espacios con mayor amplitud, ventilación y conexión con la naturaleza que en muchos casos su primera vivienda no ofrece. A ello se suma la consolidación de los condominios desarrollados en la zona de estudio que han despertado el interés en el público por los atributos del clima, las playas y los precios menores en comparación a los lotes que se podrían adquirir en otras playas al sur de Lima. En este contexto la oferta de lotes se ha intensificado en la zona pero no se identifican en el mercado productos que actualmente ofrezcan armonía con el paisaje natural ni calidad en el diseño de las lotizaciones. Los promotores están apostando por la densidad, en búsqueda de mayor rentabilidad, lo cual ha traído como consecuencia menor valoración por parte del público de los nuevos condominios. Por ello se ha incrementado la demanda en la re venta de lotes en condominios consolidados los cuales ofrecen menor densidad y mayores áreas verdes y recreativas. Además los amenities que ofrecen actualmente los condominios tienen poca valoración por parte del público y no resultan una variable decisoria para la adquisición de los lotes. El presente estudio busca identificar y analizar variables que permitan establecer un producto que destaque de la oferta actual. Por ello la tesis comprende del análisis de las dinámicas de la situación actual global y local, la oferta de lotes en condominios de playa al sur de Lima y en la zona de estudio, así como de la segmentación e identificación el target al cual será dirigido el proyecto, y el desarrollo de la propuesta de posicionamiento con la finalidad de maximizar el value del productoItem Proyecto de Condominio Multifamiliar “Sagitario”(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2019-08-02) Majluf Sabogal, Luis Carlos; Leon Chiok, Kan Sen; Hoyos Vértiz, Carlos RaúlEl trabajo contempla la construcción y venta del proyecto multifamiliar Sagitario, en la esquina de los jirones Viña Lariena y Diana, en la urbanización Sagitario, Santiago de Surco. Será un proyecto de 8 pisos construido sobre un terreno de 1096 m2 ubicado en esquina con tres frentes y medios libres por donde tomar luz. Contará con 76 departamentos en tipologías de 3 y 1 dormitorios, estacionamiento para 52 vehículos en semisótano y primer piso, un lobby y áreas comunes en la azotea. El tamaño promedio de las unidades de 3 dormitorios será de 78 m2 (de las cuales hay 60 unidades) y de las de 1 dormitorio de 48 m2 (con 16 unidades), y estarán orientadas a un segmento de mercado NSE B1. Se estima una inversión total en dólares de $6,855,379 y unos ingresos totales $8,235,171, dando una utilidad neta (sin considerar impuestos) de $1,379,792 y una utilidad neta contable de $1,007,275. El TIR económico se calcula en 35.7% y el VAN en $809,437. El ratio de utilidad operativa sobre ventas (ROS) se estima en 18.9%, mientras que el de utilidad neta entre inversión total (ROI) en 15.4% y el de utilidad neta entre inversión de la empresa (ROE) en 60.2%. El periodo total del proyecto se estima en 30 meses, durante 15 de los cuales se ejecutará la construcción. El proyecto se financiará trabajando con un banco, con una combinación de capital de la empresa (24%), cuotas iniciales de ventas (24%) y desembolsos de créditos bancarios contra valorizaciones de avance (52%).Item Proyecto Inmobiliario para Edificio Multifamiliar en Miraflores(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2019-03-21) Lira Chirif, Andrés Martín; Pique Romero, Tito AntonioEl presente trabajo analiza el desarrollo de un proyecto inmobiliario para un edificio multifamiliar en el distrito de Miraflores, en una zona exclusiva muy cercana al Malecón de Miraflores. El edificio propuesto consta de siete pisos superiores más la azotea, un nivel de semisótano y dos niveles de sótanos. En total se propone la construcción de 18 unidades inmobiliarias. Para lograr esto en un principio se realizó un análisis situacional el cual incluye la evaluación de las fuerzas externas más importantes que ejercerán influencia sobre el proyecto. Luego se desarrolló un estudio de mercado para conocer la oferta de viviendas cercana al proyecto y el tipo de demanda que debemos satisfacer. En base a esta información se diseñó un plan de marketing cuyo objetivo es posicionarnos frente al cliente objetivo que hemos identificado como una empresa que ofrece productos innovadores y que se diferencian dentro del mercado. A continuación, se elaboró el “marketing mix” dentro del cual se determinan las características del producto, la fijación de su precio de venta, las opciones de promoción a emplearse y la plaza más conveniente para ofrecer nuestro producto. Finalmente, luego de elaborar un presupuesto y un cronograma, se analizaron los aspectos económicos y financieros del proyecto para determinar si los resultados de indicadores como el VAN y la TIR son lo suficientemente atractivos para implementar el proyecto. Se presto especial énfasis en el esquema de compra del terreno puesto que este influye significativamente en la rentabilidad del proyecto. También se hizo una cuidadosa evaluación de riesgos a través del análisis de sensibilidad con distintas velocidades de venta y la simulación de Monte Carlo para medir la fortaleza del proyecto ante diversos escenarios.Item Factibilidad de un proyecto inmobiliario de uso mixto de viviendas y locales comerciales, Edificio El Bosque, en Santa Beatriz(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2019-03-06) Córdova Pérez, Claudia Cecilia; Vargas Rodríguez, Maryann Josseling; Ponce Durand, César ArturoSe ha estudiado el estilo de vida y las actividades de consumo de lo que se define como el nivel socioeconómico B de Lima Metropolitana, específicamente en la zona de Santa Beatriz, distrito de Cercado de Lima. Debido a la proximidad de Santa Beatriz con los distritos de Lima Moderna y la conectividad que le otorgan las principales vías metropolitanas con el resto de la ciudad, se reconoce un gran potencial para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Después de realizar una segmentación y analizar el mercado potencial, definimos como público objetivo a parejas jóvenes sin hijos (hogares en formación) y a familias con hijos mayores (hogares en desmembramiento). El producto se ha diseñado para satisfacer las necesidades de los mercados metas definidos y con las áreas comunes que éstos más valoran. En consecuencia se tienen departamentos, en su mayoría de dos y tres dormitorios, los cuales se desarrollan en 18 niveles del proyecto. Con el fin de aprovechar la densidad empresarial de la zona, se han destinado los dos primeros niveles para uso comercial, en el primero se desarrollan locales comerciales de característica zonal como cafeterías, librerías, etc.; y en el segundo nivel, se ha destinado toda la planta al uso de oficinas orientadas al coworking. Ambos niveles conforman el zócalo del proyecto, los cuales se ven beneficiados por el tránsito vehicular y peatonal a su vez sirven de barrera para los niveles de vivienda. Así mismo permite aprovechar las visuales hacia el Parque Cervantes y el Parque de la Reserva. A pesar de haberse definido un nicho de oportunidad para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, la empresa que va a desarrollarlo no cuenta con la experiencia en este segmento de mercado. Sin embargo tiene experiencia en el NSE A y en la construcción de grandes edificios de vivienda. La inversión requerida para este proyecto es de S/. 44´951,027.63 y tiene una duración de 65 meses. Con la condición de velocidad de ventas de 2.5 unidades por mes, se espera una recuperación de la inversión a partir del mes 54. Finalmente se espera que el sector construcción recupere su crecimiento este año para que las variables consideradas de alto riesgo, como la velocidad de ventas, no se vean dramáticamente afectadas e impacten en la utilidad del Proyecto.Item Proyecto Conjunto Residencial Miramar(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2018-08-29) Ganoza Soto, Sandra Karina; Luna Briceño, Alfredo MartínEl presente trabajo de Tesis está referido a la elaboración de un Proyecto de carácter inmobiliario en el distrito de San Miguel, provincia y departamento de Lima. El terreno se encuentra ubicado en la Av. La Paz 2121 esquina con la Calle 20, cuenta con un área de 1,032.32 m2. San Miguel es un distrito emergente que cuenta según estudios con la preferencia de los sectores a los que está dirigido. Actualmente hay iniciativas pos de mejorar el perfil urbano del Distrito. El proyecto considera un producto inmobiliario bajo un concepto arquitectónico muy estético precio competitivo, todo esto en un proyecto. Se plantea una comercialización convencional: Sala de Ventas, cartel, prensa y además institucional. Se considera el desarrollo de 40 departamentos, 8 departamentos por piso y 5 pisos mediante dos bloques unidos por un núcleo del ascensor y la escalera y cuenta con: 40 Departamentos Flats (20 con vista a la calle y 20 con vista al interior) 14 Cocheras sin techar. 01 Núcleo de Ascensor y Escalera Área de Recepción En áreas de departamentos de 69.37 m2 y 74.00 m2. La metodología que empleamos es teórica y práctica. Se revisaran los estudios realizados por instituciones de prestigio, asimismo se consideraran para el desarrollo del tema todos los conceptos aprendidos durante la Maestría profundizados según se requiera durante el desarrollo. Los estudios de campo están básicamente referidos a la evaluación de los precios de venta por metro cuadrado (US$/m2) y a lo ofrecido por los proyectos de la zona. Este. Esta Tesis plantea un Proyecto inmobiliario que va a permitir dar vivienda de calidad en un distrito preferido, dentro del segmento que contiene la mayor demanda de vivienda y teniendo en cuenta las consideraciones tanto técnicas como financieras del mercado inmobiliario actual.Item Evaluación de la viabilidad de un proyecto inmobiliario en el distrito de Cayma – Arequipa(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2018-08-07) Delgado Corrales, Manuel; Luna Briceño, Alfredo MartínEl presente trabajo comprende la evaluación de un proyecto inmobiliario en la ciudad de Arequipa, el cual se encuentra en el distrito de Cayma. El proyecto consta de un semisótano y 8 niveles de departamentos, con un total de 40 departamentos más 4 dúplex. Para conocer si la construcción del proyecto es viable, se realizó un estudio de mercado sobre la oferta de viviendas ubicadas cerca a nuestro proyecto, así como el estudio de la demanda, información que nos ayudó para desarrollar un plan de marketing, el cual nos permitió definir nuestro cliente objetivo, para luego obtener el posicionamiento que queremos en la mente de nuestro cliente, ayudándonos con la innovación y diferenciación. Luego se definió el producto que se lanzaría al mercado, así como su precio y promoción para la venta de los departamentos. Finalmente, con toda esta información se procedió a la evaluación financiera del proyecto, para ello se usó indicadores dinámicos y se elaboró un análisis de sensibilidad, el cual nos pueda determinar si el proyecto es viable.Item Estudio de Factibilidad para el proyecto inmobiliario “Torre Ébano” en el distrito de Cerro Colorado – Arequipa(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2018-07-30) Sanchez Montesinos, Eliza Emperatriz; Ponce Durand, César ArturoLa presente tesis tuvo por objetivo demostrar la factibilidad económica que hace viable el desarrollo del proyecto inmobiliario denominado Torre Ébano ubicado en la ciudad de Arequipa, distrito de Cerro Colorado, sector Challapampa. Para ello se tomó como elementos: la demanda insatisfecha de un nicho de mercado específico (segmento socioeconómico B), la ubicación del proyecto, la inversión durante las distintas etapas de desarrollo desde su concepción hasta la venta final e inscripción en Registros Públicos y la recuperación con utilidad del proyecto. El terreno donde se proyecta construir Torre Ébano cuenta con una área de 593.17 m2 y está ubicado en una zona Residencial de Alta Densidad (RDA1) con edificios multifamiliares de 1.5 (a + r) para los lotes frente a la avenida metropolitana y de 7 pisos para los lotes con frente a la calle 02, compatibles con comercio vecinal, comercio de servicios y comercio zonal. El proyecto está compuesto por una torre de dos bloques de un total de 09 niveles de vivienda y 02 niveles de sótano; contempla un total de 24 departamentos, 24 estacionamientos y 24 depósitos. Con el fin de cumplir el objetivo de esta tesis se analizó la situación y proyección temporal del macro entorno, en sus variables de situación mundial y situación nacional; la situación del micro entorno en sus variables como ciudad “Arequipa” analizando como sub-variables la situación económica, el sector inmobiliario en demanda y al consumidor arequipeño; como distrito “Cerro Colorado” se analizó como sub-variable el mercado inmobiliario en producción de unidades de vivienda y características y como sector “Challapampa” considerando las mismas sub-variables se analiza la competencia directa e indirecta, los precios, la evolución de ventas y las áreas en oferta. Así mismo, se describe y analiza el plan estratégico de la empresa “MonteSan SAC” describiendo la misión, visión, objetivos estratégicos y estrategia del negocio. También se define los objetivos del plan estratégico de marketing bajo la concepción de objetivos Smart. Posterior al análisis del macro y micro entorno, se elabora el plan de marketing del proyecto y se define la segmentación; así como el target del proyecto. Se describe la estrategia de posicionamiento, se define el concepto del porque o reason why, la diferenciación y los atributos de valor que ofrece el proyecto al público objetivo. Posterior a ello se desarrolla el marketing Mix en sus variables de producto, precio, plaza y promoción; para seguidamente elaborar el presupuesto de marketing. Finalmente, se realizó la evaluación económica - financiera en base a un flujo de caja para un periodo de 27 meses, corroborando la factibilidad económica mediante la obtención de un VAN +, TIR + y un COK del proyecto apropiados al cálculo del costo de oportunidad del inversionista. De igual modo, se analizó que el proyecto obtuviera rentabilidad sobre las ventas, rentabilidad sobre la inversión total y rentabilidad sobre el capital propio y así demostrar que es económicamente factible; concluyendo en la declaración de la viabilidad de este proyecto inmobiliario.Item Estudio de viabilidad del Proyecto Inmobiliario “Condominio La Arboleda” en Surco Viejo(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2018-05-03) Tumay Cabrera, Diana Lucía; La Cunza Carrascal, Begoña del Rocío; Ponce Durand, César ArturoLa presente tesis propone revisar la viabilidad del proyecto inmobiliario Condominio Paseo La Arboleda, ubicado en Jr. Combate de Angamos cuadra 7, distrito Santiago de Surco. Para los fines de este análisis se ha dividido la tesis en nueve capítulos, el segundo capítulo trata del estado de la empresa, comentando así la solidez de esta y su experiencia en el mercado. En el segundo capítulo también se realiza la introducción del proyecto, y luego, describe y analiza a la empresa inmobiliaria que lo desarrolla. El tercer capítulo realiza un breve análisis de la situación económica y social del país y de cómo está afecta al sector construcción. También se efectua un estudio de la situación del mercado inmobiliario en Lima Metropolitana, para lo cual se toma como referencia el “21° Estudio: El Mercado De Edificaciones Urbanas En Lima Metropolitana y El Callao” realizado por CAPECO. El cuarto capítulo trata acerca del estudio de mercado que se realizó en el distrito de Santiago de Surco, en el sector conocido como Surco Viejo. En este estudio de mercado se analizó el entorno de proyecto, se definió y estudio a las principales competencias. Así también, se realizó un estudio de mercado en el distrito de Barranco, el cual es adyacente al nuestro y tiene proyectos que pueden calificar como competencia. El estudio de mercado de las competencias permite definir las fortalezas y debilidades de los proyectos competencia y del proyecto en estudio. El quinto capítulo es el plan de marketing, en este capítulo se hace un estudio de segmentación de variables tales como la población económicamente activa, los ingresos promedio por tipo de NSE, ocupaciones de los jefes de familia y estilos de vida para la población de Lima Metropolitana. También se realiza un estudio de la demanda interesada en adquirir una vivienda en Lima Metropolitana. Luego, de acuerdo al estudio de mercado, a los análisis de segmentación y a los análisis de demanda se define al target. El sexto capítulo se trata del Marketing Plan en este se definen las características y diseño del producto como que este estará dirigido al NSE B. Así también, que este prevé la implementación de áreas comunes y sociales como sala de cine, sala de juego para niños, sala de usos múltiples y áreas verdes. El producto está dirigido a familias y por tanto se prevé que el área promedio sea de 70 m2 y que tenga 3 dormitorios. El precio de venta base es de S/. 4550 /m2 y este ha sido determinado por medio de un cuadro de homologación que compara al producto con los proyectos competencia. El pitch del proyecto es “El placer de vivir cerca a todo”. La caseta de ventas tendrá un departamento piloto totalmente amueblado y contará con un staff de ventas y con la presencia de un asesor de la entidad bancaria que financia el proyecto. Se define que el gasto en publicidad será del 2.50% de los ingresos totales y el gasto en gerencia de ventas será del 1.75% de los ingresos totales. El séptimo capítulo detalla las características del producto final como la cabida arquitectónica de este, la distribución de los sótanos, torres y áreas comunes. En este capítulo se define el porcentaje de área libre, el área construida vendible, el área construida para los sótanos y las áreas comunes. Así también, se define el total de unidades de vivienda a vender y el total de estacionamientos. Luego de definida la arquitectura, se procede a definir el orden de ejecución de las etapas y el número de estas. Después se realizó la evaluación económica de cada una de las etapas y del proyecto, de aquí se obtiene que la tasa interna de retorno (TIR) del proyecto es de 11.90%, por lo cual se concluye que el proyecto es rentable. Sin embargo, luego de analizar cada etapa por separado se encuentra que la etapa 4 tiene un desfase de caja que ocasiona que haya mayores egresos que ingresos y que por tanto la TIR sea negativa. El octavo capítulo trata de busca una solución en la que se pueda reducir el riesgo encontrado en el capítulo anterior y a su vez, mejorar la TIR del proyecto. Luego de definir un nuevo orden de ejecución, se procede a realizar el análisis económico respectivo, del cual se encuentra que la TIR de cada etapa es positiva y que la del proyecto consolidado es 11.97%, un TIR ligeramente mejor que la anterior y que implica menores riesgo y la posibilidad de independizar etapas. En el noveno capítulo se encuentran las conclusiones.Item “Habilitación urbana con construcción simultánea en el distrito de Puente Piedra”(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2018-03-27) Canales Delgado, Renato Alberto; Luna Briceño, Alfredo MartínEl proyecto consta de un terreno de 16,400m2 de área, ubicado en el distrito de Puente Piedra en el que se desarrollará un Conjunto Residencial de viviendas para Sector C-D con Programa Mi Vivienda. El precio por departamento será entre S/.60,000 y S/.120,000. El conjunto tiene un total de 32,065m2 de área total construida, de la cual 2,133m2 será destinado para áreas comunes. Cuenta con un total de 540 departamentos y 179 estacionamientos vendibles. El ingreso promedio por departamento es de S/.92,759, mientras que el de estacionamientos es de S/.11,990, dándonos un total de ingresos de S/.43,596,797. En los egresos no está incluido el costo del terreno, ya que el dueño del terreno entra a ser parte de la inversión del proyecto con pago en departamentos, con un total de 70 departamentos a entregar al mismo. Luego tenemos entre los egresos: Proyecto, Construcción, Supervisión y Acondicionamiento, Servicios Públicos, Permisos y Aspectos Legales, Gastos en Gestión, Ventas, Bancarios, Impuestos y Servicios Municipales que llegan a la suma de S/.34,174,084. Dándonos un resultado operativo de S/.9,422,713, luego el Impuesto a la Renta que con un total de S/.2,826,814, nos da una utilidad después de impuestos de S/.6,595,899. Por último, algunos de los indicadores de rentabilidad nos dicen que el retorno de la inversión (S/.32,174,984) es de 19.30%. Mientras que el VAN es de S/.5,504,465 y la TIR Anual es de 58.1%.Item Proyecto Inmobiliario “Strip Center Los Frutales”(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2018-03-27) Molina Flores, Liz Kony; Tacuse Begazo, Claudia Elizabeth; Gómez Debarbieri, Pablo JavierEste trabajo se desarrolló en uno de los núcleos con mayor acogida comercial en Lima Este donde la actividad de comercio viene creciendo, aunque gran parte de esta crece de forma irregular e informal, por ello vemos la necesidad de crear un Strip Center que acoja todas estas actividades dispersas en un solo espacio, el mismo que no solo debe ofrecer al cliente confort, limpieza o un buen producto sino que también ofrezca una variedad de servicios complementarios atractivos para el público. Se realizó un estudio de mercado, comenzando por el macro y micro entorno, seguido del plan de marketing, para luego definir el Tenant mix, el marketing mix (Producto, precio, plaza y promoción) y finalizamos con la evaluación financiera. Para desarrollar el estudio de mercado se utilizaron estudios e investigaciones especializadas, aplicaciones web (Elaboración de las isócronas), investigación de campo (Entrevistas con locatarios de centros comerciales en el área de influencia). El resultado permitió conocer a nuestro público objetivo y crear el producto adecuado, tanto para locatarios como para consumidores finales. Donde de acuerdo a la segmentación se tiene como resultado un target primario de NSE B1, C1 y C2 para las urbanizaciones: Santa Raquel, Santa Felicia, La Merced y los Ficus con estilos de vida moderno y progresista. A partir de esto se evalúa la factibilidad del proyecto inmobiliario “Strip Center Los Frutales”. Un mix de tiendas repartidas en tres sectores principales: “El mercado”, “Servicios especializados” y “Servicios complementarios” en un terreno de 7600 m2. El programa arquitectónico del proyecto comprende un sótano destinado a estacionamientos y depósitos, tres niveles para el bloque de “El mercado”, cinco niveles de “Servicios especializados” y tres niveles de “Servicios complementarios”, en un área techada de 22,927 m2 y 8,118 m2 de área arrendable y cuya inversión total es de US $ 24, 578,931. La evaluación financiera bajo un periodo de evaluación de 20 años y una tasa de descuento de 10% arroja el siguiente resultado para el flujo de caja económico: VAN ECONÓMICO $ 3, 095,453, TASA DE DESCUENTO 10.0%, TIR ECONÓMICO 11.75%. Asumiendo una financiación con garantía inmobiliaria del 40% del monto de la inversión repartido en dos préstamos, el primero para un plazo de 10 años y el segundo de 15 años a una tasa de 8%, se tiene el siguiente resultado del flujo de caja financiero: VAN FLUJO DE CAJA FINANCIERO $ 23, 626,055, TASA DE DESCUENTO 10.0%, TIR FINANCIERO 35.58%. Finalmente el periodo de recuperación financiero es de 4 años, mientras que el periodo de recuperación económico es de 11 años. Estos resultados son satisfactorios para un potencial inversionista.