Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
Permanent URI for this collectionhttp://98.81.228.127/handle/20.500.12404/1224
Browse
142 results
Search Results
Item Evaluación de la viabilidad de un proyecto inmobiliario de vivienda en el distrito de Breña(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2024-06-26) Macedo Alfaro, José Antonio; Ponce Durand, César ArturoLa crisis inmobiliaria mundial de los años 2007 y 2008 golpeó no sólo a la industria inmobiliaria sino también a la economía mundial. El Perú no fue ajeno a esto y también sufrió su impacto. En este contexto, las empresas inmobiliarias que pudieron continuar tuvieron que pensar bien sus siguientes pasos. Esta tesis desarrolla un proyecto inmobiliario en este escenario post crisis, buscando una ubicación y desarrollando un producto que pueda ser rentable en este nuevo entorno. Para tal fin, se hizo un análisis de la coyuntura actual, internacional y del país. Posteriormente se analizó la situación del sector construcción e inmobiliario, la oferta y la absorción de viviendas y los beneficios brindados por el estado para dar dinamismo a la industria. Con este análisis previo y teniendo la ubicación definida, se procedió a analizar el entorno del terreno sus posibilidades desarrollo, así como el análisis de la competencia. Con estos lineamientos se procedió a elaborar un pre anteproyecto, buscando generar un producto de rápida absorción y que a su vez tenga diferenciación de la competencia. El resultante de este proceso es un proyecto de 878 departamentos dirigido al segmento C, a desarrollarse en 2 etapas, en edificios de 16 y 10 pisos, con áreas verdes y áreas comunes de recreación. El proyecto se enmarca dentro del programa MiVivienda, lo cual permitirá a los clientes obtener los beneficios ofrecidos por el gobierno. La evaluación económico financiera del proyecto da como resultado un margen bruto de 11.85% sobre la inversión y una utilidad sobre el aporte de 41.70%. Respecto a los indicadores financieros, el resultado es una TIRF de 28.43%. Con estos resultados concluimos que el proyecto resulta muy atractivo para la inversión, aunque siempre con el riesgo de la sensibilidad al costo de construcción, lo cual es una variable que debe tomarse en cuenta para su desarrollo.Item Implementación de un Sistema Integrado de Gestión en una Empresa de Ingeniería y Construcción(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2023-10-03) Coral Jamanca, Luis Manuel; Luna Briceño, Alfredo MartinEl sector de la industria de la construcción, específicamente en el Perú, es una de las actividades que gravitan en su crecimiento y desarrollo económico. Sin embargo, es también una fuente de enormes pérdidas para el Estado por factores que van desde una gran cantidad de proyectos inconclusos y paralizados con fuertes inversiones del erario nacional. Para contrarrestar esto es importante tener empresas constructoras calificadas que minimicen esas pérdidas para el Estado y para ellas mismas. Para eso planteamos como hipótesis que las empresas no solo deben tener certificaciones internacionales de sus procesos, sino que estas tienen que estar correlacionadas mediante un Sistema Integrado de Gestión (SIG) que permita una estricta interrelación de todos los procesos. Por ello partiendo de un diagnóstico estratégico de la empresa mediante el Análisis FODA, se constituyen los planes estratégicos a corto, mediano y largo plazo, para con eso establecer los procesos de aseguramiento de la calidad, de seguridad y salud ocupacional, que son certificados con las Normas ISO 9001:2015 y OHSSA 18001: 2007, respectivamente. Teniendo estas herramientas primero se establece la Política Integrada de la empresa y la definición del Alcance del Sistema Integrado de Gestión. Con eso se diseña el Mapa de Procesos con las correspondientes interrelaciones de calidad y seguridad y salud ocupacional, para que, en base a los procesos estratégicos, operativos y de soporte, se desarrollen los procedimientos, formatos, instructivos y cartillas, que son documentos que se requieren para hacer el seguimiento, control y la mejora continua del Sistema Integrado de Gestión. Finalmente, esto permite que todos los trabajadores se involucren en que nuestros proyectos tengan éxito y sepan que deben cumplir lo indicado en nuestro Mapa de Procesos, así como que todas estas labores deben tener la calidad requerida y velar por la seguridad y salud ocupacional de todos los trabajadoresItem Análisis de un proyecto de vivienda y comercio en el Centro Financiero de San Isidro promoviendo la sostenibilidad de las zonas residenciales y el impacto de la Ordenanza Nº437 en el distrito(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2023-10-02) Gallardo Sotero, José Luis; Li Altez, Greta; Ponce Durand, César ArturoSan Isidro es uno de los principales distritos de Lima, el cual combina zonas tradicionales, con progreso y modernidad, donde se ubica el centro financiero más grande del país. Se caracteriza por ser el distrito con mayor índice de desarrollo humano de todo el país y brindar una alta calidad de vida a los vecinos, así como también ser un referente para el resto de pobladores de la ciudad. El Centro Financiero de San Isidro es uno de los nodos con mayor relevancia en la ciudad, ya que se ha convertido en un espacio económico, donde se concentran empresas multinacionales y entidades financieras de gran envergadura, generando la concentración de una alta cantidad de oficinas, generando que durante el día exista un “público flotante”, dando lugar a que por la tarde/noche y durante los fines de semana no haya la misma cantidad de gente y esto genera, de cierta manera, ciertos aspectos negativos tales como una posible disminución ya sea en la actividad comercial en los alrededores del distrito y el desuso de los espacios, así como también un posible tema de inseguridad. Esto genera varios desafíos desde el punto de vista urbano, entre ellos, necesidad de cambios de zonificación, recuperación del uso residencial, déficit de estacionamientos, concentración de un público flotante permanente y no permanente y desarrollo de actividades constantes solo en horarios diurnos. El Plan Urbano Distrital de San Isidro 2012-2022 y la Gestión Municipal hasta el año 2018, buscó poner en marcha ciertas estrategias de renovación y mejoramiento urbano, que se han ido ejecutando en el transcurso de los años hasta la actualidad. Entre los más importantes, se encuentra la recuperación del espacio público, dotación de estacionamientos subterráneos y cambio de usos, con el objetivo de lograr un equilibrio entre las actividades empresariales, comerciales, servicios complementarios y vivienda en el Centro Financiero. En el 2018, mediante la Ordenanza N°437 se aprobó el RIN – Reglamento Integrado Normativo del distrito con la finalidad de promover la sostenibilidad de las zonas residenciales, incentivando la inversión y la competitividad en el distrito por medio del desarrollo de viviendas con áreas desde 45m2, dentro de loslímites de la Zona de Emisiones Neutras (ZEN), lo cual incluía el área del Centro Financiero. Esta ordenanza impulso a los promotores inmobiliarios a invertir en el distrito y apostar por los departamentos de áreas mínimas para las personas que estén dispuestas a intercambiar espacios más reducidos por cercanía a sus centros de trabajos o lugares de interés, con la posibilidad de poder vivir en la zona con un ticket accesible. Esto contribuiría al plan de desarrollo urbano sostenible del distrito, generando compatibilidad de usos, priorizando al peatón y desmotivando el uso de vehículos por encontrase cerca a los lugares de interés. A partir de las premisas previamente mencionadas, se propone el desarrollo del proyecto “Altum Navarrete”, el cual contará con un zócalo comercial en la avenida Rivera Navarrete y la calle Andrés Reyes, creando un edificio “Walking Distance”, atractivo para personas jóvenes que deseen ahorrar tiempo en traslado a sus centros de trabajo y a la vez, estar cerca a lugares de interés como restaurantes, comercio y servicios, así como también para inversionistas que consideran atractivo y rentable el proyecto a desarrollar. En cuanto a la segmentación y target, se detecta el target principal, el cual pertenece al NSE A y B, que cuenten con ingresos entre los S/. 9,000.00 y S/ 15,00.00, a más, ya sea personal o conyugal, en su mayoría con estilos de vida de perfiles sofisticados, modernas y progresistas. Se encuentran profesionales, emprendedores, que buscan su independencia a través de la primera vivienda, que quieran vivir en el distrito y se encuentren cerca de su centro de labores. Asimismo, es importante mencionar a los inversionistas, que cuentan con la oportunidad de comprar alguna unidad inmobiliaria para alquilar y/o posterior venta. El proyecto “Altum Navarrete” se desarrolla en un terreno de 1,050.00m2, ubicándose en la esquina del cruce de la avenida Rivera Navarrete y la calle Andrés Reyes. Aprovechando la ordenanza 437, se propone desarrollar departamentos de 01 y 02 dormitorios (45m2, 60m2 a más respectivamente), los cuales contarán con un valor promedio por metro cuadrado de $2,800. La propuesta arquitectónica del proyecto “Altum Navarrete” plantea 05 sótanos, donde se considerarán 111 unidades de estacionamientos, un zócalo comercial traslúcido de un nivel más mezanine en el primer nivel del edificio, y 21 pisos destinados para vivienda, donde se plantean un total de 222 unidades inmobiliarias distribuidas. En el piso 22 se plantea una azotea donde se encuentra la terraza y las áreas comunes del proyecto. Finalmente, el proyecto “Altum Navarrete” presenta un VAN de S/16´409,513, con una tasa de descuento anual del 12%, dando como resultado una TIR anual de 40.20%, un máximo requerimiento de inversión de S/34´533,471, generando una utilidad, después de impuestos de S/28´952,093.Item Análisis de Viabilidad de un Proyecto Inmobiliario de Vivienda Social Unifamiliar bajo el Programa Techo Propio Adquisición de Vivienda Nueva, ubicado El Distrito de Paiján en La Provincia de Ascope del Departamento La Libertad(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2023-09-15) Elescano Alayo, César Stuart; Zanabria Carmona, Edson Joel; Luna Briceño, Alfredo MartinLas familias peruanas encuentran dificultades para obtener viviendas dignas, funcionales, sostenibles y económicas. Gran parte de la población peruana, específicamente las que pertenecen a los estratos económicos más bajos, no cuentan con una vivienda o viven en una de condiciones precarias. El gobierno, por intermedio del Fondo MiVivienda, promueve programas de ayuda social para reducir la brecha habitacional junto con las empresas inmobiliarias del país. Sin embargo, en la actualidad este segmento no está siendo debidamente atendido debido a las crisis políticas, entorno económico desfavorable, desconocimiento del negocio inmobiliario social, procesos de construcción artesanales y baja rentabilidad en los proyectos. La tesis tiene como objetivos demostrar que es rentable desarrollar un proyecto inmobiliario de vivienda social en un terreno de 15 hectáreas en la provincia de Paiján, Ascope, La Libertad. Asimismo, se ha diseñado un producto innovador que busca mejorar la calidad de vida de las familias ofreciendo atributos diferenciadores tangibles. El proyecto estará conformado por 4 etapas que englobarán 1264 viviendas que serán comercializadas, ejecutadas y entregadas en un horizonte de tiempo aproximado de 7 años.Item Evaluación de la Viabilidad de un Proyecto Inmobiliario en el Distrito del Cercado de Lima(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2022-09-26) Torres López, Marco Antonio; Castro Elcorrobarrutia, MauricioEl presente trabajo de tesis trata sobre la viabilidad de un proyecto inmobiliario de vivienda en el distrito de Cercado de Lima, ciudad de Lima, sobre un terreno de propiedad de la empresa CUATRO TORRES SAC. El planteamiento servirá para la toma de decisiones sobre el proyecto y su ejecución. Se plantea la estructuración de la tesis en siete capítulos: 1. Análisis externo, 2. Análisis interno, 3. La empresa, 4. Estudio de Mercado, 5. Marketing Mix, 6. Transferencia física del inmueble, y 7. Análisis económico y financiero. Para plantear la viabilidad se realizó una estructura de estudio que consistió en el análisis externo e interno del sector inmobiliario (coyuntura política, social y económica internacional y nacional, situación del mercado inmobiliario-constructor actual), estudio de mercado zonal alrededor del terreno con el que cuenta la empresa, plan de marketing, lineamientos de la atención de post-venta al cliente y, finalmente, el análisis económico-financiero del proyecto. Además, se realizó un planteamiento de producto, precio, promoción y plaza adecuados para contar con un proyecto comercial y financieramente exitoso y que, a su vez, se incluya dentro de su portafolio como un proyecto referente para futuras inversiones. El trabajo de tesis consideró las condiciones de financiamiento actuales y reales que ofrecen las entidades financieras a los clientes interesados en obtener un crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda. Asimismo, consideró que los dos factores más sensibles a los cambios externos al proyecto son la velocidad de ventas y el costo de la construcción, con ello fijó un intervalo de variación máxima de estos dos factores que le ayudarán a tomar decisiones durante el desarrollo del proyecto. La estructura de la tesis constituye un aporte básico en materia de desarrollo de un proyecto inmobiliario típico de vivienda multifamiliar aplicable en cualquier ciudad del país.Item Estudio de Factibilidad del Proyecto Inmobiliario en Playa Punta Hermosa Kaia–Beach House & Lofts(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2022-09-23) Shiroma Goya, Karina Gisselle; Gomez Debarbieri, Pablo JavierDLP + PVJ es una empresa promotora de proyectos inmobiliarios, que en esta oportunidad desarrollará, promocionará y venderá un condominio de 29 casas de playa exclusivas y con una vista espectacular hacia el mar en el km.45.8 en el distrito de Punta Hermosa, al Sur de la ciudad de Lima. El diseño del proyecto estará a cargo de la empresa ARQDESIGN, buscará ofrecer un producto altamente competitivo que satisfaga las necesidades del público objetivo al cual va dirigido (segmento alto NSE A1). El capital de inversión requerido para llevar adelante el proyecto se ha estimado en $ 2’638,395.84, el mismo que se destinará a la compra del terreno y a solventar los gastos de los primeros 15 meses del proyecto y el resto del capital requerido lo proveerá el mismo flujo de ventas. La duración del proyecto será de 30 meses y el margen de utilidad bruta proyectado es de 33.6%, es decir US$ 4’982,075.00 sobre la venta y antes de impuestos, lo cual nos ofrece una tasa interna de retorno (TIRF) de 102.36% y un valor actual neto (VANF) de 3’330,289.Item Evaluación de inversión inmobiliaria de un edificio sostenible en Miraflores(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2022-06-03) Espinoza Redhead, Jhonatan Edgard; Miranda Norabuena, Fredy Ernesto; Luna Briceño, Alfredo MartinEl trabajo tiene como objetivo determinar la viabilidad y los requisitos necesarios para el desarrollo de un proyecto inmobiliario que contemplará un Edificio de uso mixto: residencial y comercial, en el marco de las normas de incentivo a la construcción sostenible del distrito de Miraflores. Edificio “Schell” se encuentra ubicado en la intersección de la Calle Schell con la Calle Grimaldo del Solar, en el distrito de Miraflores, en un terreno con zonificación de Comercio Metropolitano (CM) y uso compatible con Residencial de Alta Densidad (RDA). El desarrollo de un proyecto de vivienda multifamiliar para el Sector Socioeconómico Alto abarca desde la concepción del proyecto hasta la entrega a los propietarios finales. El proyecto consta de 4 sótanos, 1 piso con locales comerciales independientes y 10 pisos de departamentos, con una Azotea para usos comunes. El terreno tiene una forma trapezoidal y una superficie de 1,131.28 m2, con 20.00 m. de frente por la Calle Grimaldo del Solar y 48.00 m. de frente por la Calle Schell. El proyecto cuenta con 112 estacionamientos para autos y 120 parqueos de bicicletas distribuidos en los sótanos; en el primer piso tiene un área destinada a locales comerciales, el ingreso a estacionamientos y el acceso a Lobby que distribuye a los pisos de departamentos, además de áreas comunes y áreas verdes; en planta típica se tienen 10 departamentos por piso, entre departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios. El proyecto se enmarca en las ordenanzas 510/MM y 539/MM que promueven la edificación sostenible en el distrito de Miraflores, para lo cual se ofrecen algunos beneficios de ocupación como incentivo. La idea es que el proyecto considere el aprovechamiento de tales normas de incentivo en el desarrollo de la propuesta de negocio. Es relevante para la concepción del proyecto el marco regulatorio reciente, gracias a los incentivos otorgados por la Municipalidad de Miraflores en ánimo de promover la inversión en el distrito y la construcción sostenible. Estos beneficios inciden de forma directa en el precio absoluto de las unidades (ticket), al reducir entre 10% y 25% las áreas mínimas por departamento respecto a los requerimientos de los Parámetros Urbanísticos que existen. La aplicación de algunas medidas bajo estándares de construcción sostenible, requiere una inversión adicional en el costo de la construcción que se considera en el orden del 5% sobre el costo regular de la construcción. El proyecto propone aplicar a los incentivos de CEPRES B en el marco regulatorio, para lo cual debe cumplir con el Código Nacional de Sostenibilidad y la certificación ambiental EDGE para toda la edificación. Con esta estrategia, se consigue la construcción de un área adicional equivalente a un 15% adicional a la constructibilidad considerada en los parámetros regulares, aplicable en un piso más sobre la altura de edificación establecida, así como la reducción de hasta un 15% en el área mínima de las unidades. Este último beneficio incide positivamente al ampliar el mercado objetivo e influir positivamente en la velocidad de venta, al reducir significativamente los valores absolutos de la unidad (Ticket) Para poder determinar el precio de venta de los departamentos, en un inicio se usará de un estudio de mercado en la zona, para luego afinarlo teniendo en cuenta algunos factores y características relevantes asignadas. Luego, se realiza una aproximación por el método de mínimos cuadrados y se verifica así, el precio estimado por m2 para el proyecto. Además, para calcular el VAN y el TIR del proyecto, ha sido necesario realizar los flujos financieros y económicos, calculando los ingresos y egresos a lo largo de toda la duración estimada del proyecto, desde la concepción hasta la culminación de las ventas. Se considera que las dos variables que determinan el éxito o fracaso de un proyecto, son la velocidad de venta y el precio, por lo que se hará un análisis de sensibilidad para poder obtener los rangos máximos y mínimos en los cuales pueden variar dichas variables, para mantener la viabilidad del mismo. La elaboración de este trabajo se enfoca en el estudio de la viabilidad del proyecto “Schell” y para dicho estudio se requiere de estudios de mercado, investigaciones de estudios inmobiliarios previos para analizarlos y de esta forma obtener los datos más relevantes para este proyecto. Como resultado del análisis mencionado, se obtiene que el precio por metro cuadrado para los departamentos es de US$ 2,540. En paralelo se genera un listado de características del proyecto y se consigue un diseño arquitectónico afín a dichas características. A continuación, se genera el Plan de Marketing y Promoción del proyecto “Schell”. Este procede de un análisis de los puntos favorables y las debilidades del proyecto, de la misma forma, se desarrolla una estrategia de ventas que irá acorde con los requerimientos propios del proyecto. Se elabora un flujo financiero considerando un cronograma de desembolsos y gastos así como una estimación de los ingresos por ventas a partir de la velocidad de venta promedio. Con este flujo se estudia la viabilidad del proyecto. Finalmente, se realiza la evaluación con los resultados operativos del proyecto “Schell”. Dicha evaluación proviene del Flujo de Caja del proyecto para un precio de venta por US$ 2,540 dólares y velocidad de ventas de 1 a 2 unidades inmobiliarias por mes. Asimismo, se considera un precio de venta del m2 de local comercial es de US$ 3,000 dólares considerando que el espacio debe ser colocado hasta el final de la construcción. La idea es vender el espacio comercial a un operador comercial. Los indicadores, luego de la evaluación financiera son: VAN US$ 1’931,989 TIR Anual 24% Los demás indicadores económicos son los siguientes: La inversión del terreno es US$ 4.5 millones de dólares. La utilidad sobre las ventas (ROS) es de 23.60% La utilidad sobre la inversión operativa (ROA) es de 39.92 % La utilidad sobre el capital propio (ROE) es de 102.12 % Dichos indicadores muestran que el proyecto es rentable, puesto que supera la expectativa y arroja un VAN positivo de US$ 1’931,989. Se considera que con la velocidad de venta asumida de forma conservadora y el precio de venta ajustado al mercado, el proyecto es VIABLE. Para evaluar la solidez de la inversión se variarán los parámetros de precio de venta y velocidad de venta de la siguiente manera: velocidad de venta en a un escenario menos conveniente y precio de ventas en 10% hacia abajo. De esta forma, se medirá la incidencia de acuerdo a un análisis de sensibilidad con estas 2 variables.Item Evaluación de Proyecto Modelo de Vivienda Colectiva para Arrendamiento Orgánico bajo la Propuesta de Modificación de la Norma Técnica A.020(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2022-06-02) Rodriguez Romero, Antonio Jose; Arevalo Sanchez, Jorge ErnestoEl año 2021, el gobierno promulgo una modificación de la norma A.020 del Reglamento Nacional de Edificaciones que introduce la tipología de vivienda colectiva dirigida a los proyectos de renta bajo un solo propietario – renta orgánica – buscando favorecer la oferta de vivienda en renta para personas solas que hoy tienen formatos de habitaciones, Apart hotel o vivienda compartida “roommates”, quienes requieren espacios básicos, funcionales y cómodos para vivir complementados con los otros usos que no estén dentro de la vivienda en espacios comunes. Basados en este cambio normativo es que el presente trabajo desarrolla un concepto de activo inmobiliario para la renta orgánica de vivienda mínima dirigida a un segmento del mercado de jóvenes solteros trabajadores entre 25 y 36 años que buscan independizarse y aun no pueden adquirir vivienda, que además buscan que esta tenga todas las prestaciones y comodidades para desarrollar sus actividades y a la vez poder desarrollar vida en comunidad. Para ello nace la marca Ayllu. El presente trabajo desarrolla el proyecto piloto de Ayllu, ubicado en la urbanización Santa Beatriz, distrito de Cercado de Lima en la ciudad de Lima, y que busca aprovechar las oportunidades y demandas del mercado de la zona y del sector de Lima Norte. Del estudio de mercado, que incluye la investigación de edificios similares en el mundo; el producto ofrecido está compuesto por una torre de 19 pisos y azotea, con 3 sótanos, en el primer y segundo nivel se encuentra el zócalo comercial (9 locales) y 16 pisos de vivienda (136 unidades), departamentos de 1 dormitorio de 26 m2, con amenities complementarios como son cocina comunitaria, comedor comunitario, lavandería, delivery room, point market, gimnasio y zona de deporte, así como terraza y parrillas en el azotea. Para sustentar la viabilidad del proyecto, se tiene el escenario financiero donde se propone el alquiler de las unidades inmobiliarias con una tasa de ocupación escalonada que va desde el 60% hasta el 85% en el cuarto año, y la venta al flujo del activo inmobiliario con un Cap Rate de 5.39%, venta que se realiza al finalizar el año 8 de la inversión, obteniendo los siguientes resultados: TIR de 14.41%, VAN de S/ 2’742,851.00, ROS de 30.10% y ROE de 169.68% (ROE Anual 21.21%) antes de impuestos. Del escenario financiero presentado, se concluye que el proyecto es rentable, es decir una VAN>0 y TIR del accionista>11.07% (antes de impuestos) y además puede ser estresado con variables de precio de renta menor cercanos a los de la oferta de la competencia secundaria (recordando que somos pioneros en este negocio), siendo el precio del ticket conservador para estar más cercano a lo que se oferta en los productos sustitutos.Item Análisis de inversión de proyectos inmobiliarios de alquiler de vivienda en el Perú(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2022-05-28) Quiroz Farias, José Antonio; Malca Rodríguez, Estefany Milagros; Luna Briceño, Alfredo MartinEn la última década, los datos oficiales del Perú y de países vecinos, siguiendo las tendencias de países desarrollados, han mostrado un aumento significativo de hogares habitando en viviendas alquiladas; una de las razones que explica esta evolución es el incremento que ha tenido del costo de las viviendas en relación a los salarios, lo que las hace inaccesibles a buena parte de la población. Asimismo, el crecimiento del mercado de arrendamiento de viviendas, se debe a cambios demográficos, como la reducción del tamaño promedio de los hogares y a cambios en la dinámica de vida de la población, que muestra preferencia por vivir en zonas con buena accesibilidad, cerca de puestos de trabajo y de lugares que ofrezcan una amplia variedad de servicios. A nivel Latinoamérica, un análisis comparativo de la expansión urbana y la tenencia de la vivienda de las últimas décadas, nos muestra que el Perú tiene uno de los mayores porcentajes de crecimiento informal de sus ciudades y uno de los menores porcentajes de vivienda en alquiler en la región. En las actuales condiciones de déficit habitacional en el país, resulta imprescindible brindar a la población diferentes alternativas de acceso a viviendas formales dignas y, de esta manera fomentar el crecimiento planificado de nuestras ciudades. En los últimos años, el Estado, a través diferentes programas, ha venido promoviendo el acceso a la vivienda en propiedad, pero no ha fomentado con el mismo énfasis, ni de manera estructurada, una alternativa de acceso a la vivienda en alquiler. En la primera parte de esta tesis se analizan las tendencias del mercado inmobiliario y la política nacional de fomento del alquiler residencial, haciendo un comparativo de la situación actual del Perú con la de con otros países de la región, como Colombia y Chile, con mercados de renta inmobiliaria más desarrollados. Luego de este primer análisis, se identifican las debilidades de las actuales políticas nacionales y se realiza una propuesta de mejora de las mismas, con el objetivo de brindar a la población otras alternativas de acceso a la vivienda formal; analizando a su vez, el impacto que pueda tener esta propuesta en la reducción del déficit de viviendas y en la formalización de la expansión urbana del país. A fin de determinar la factibilidad de inversión en un proyecto de vivienda para alquiler en el Perú, en la segunda parte de la tesis, se ha propuesto el análisis de factibilidad de un edificio multifamiliar destinado íntegramente al arrendamiento. En base a la creciente demanda por vivienda en alquiler en el área central de Lima, y tomando en consideración la ordenanza municipal que regula las edificaciones de vivienda social en Lima, Ordenanza 2361-2021-MML, se ha proyectado un edificio multifamiliar orientado íntegramente al alquiler en una zona de la ciudad conectada a vías metropolitanas y próxima a establecimientos de comercio y servicios. Luego del análisis de los requerimientos del mercado de alquiler de viviendas en Lima y del relevo de información dentro de nuestra zona de influencia, se realizó un análisis de la segmentación y el target al cual debe ir enfocado el proyecto, así como también una propuesta de posicionamiento que optimice el value a ofrecer. A continuación de esta etapa de estudio, en el Marketing Mix, se definieron las características del producto a ofrecer a fin de tener un proyecto consistente con las expectativas del mercado. El diseño del proyecto, un edificio multifamiliar de 100 departamentos para alquiler, se ha realizado considerando los requerimientos del mercado local y las características de tipología de vivienda y amenities que han tenido gran aceptación en países latinoamericanos con mercados de alquiler más desarrollados. Finalmente, a fin de determinar el impacto de las propuestas de mejora de las actuales políticas de fomento del mercado de alquiler residencial, se ha realizado una evaluación económica – financiera del proyecto en tres escenarios; el primero aplicando la política tributaria actual con un pago del Impuesto General a las Ventas (IGV) para el alquiler de 18% y del Impuesto a la Renta (IR) de 29.5%; el segundo escenario con una exención del IGV, una exención del IR para viviendas sociales y un IR de 5% para viviendas no sociales y el tercero con un IGV de 18% y una exención del pago del IR. De acuerdo a lo anterior, se evaluó el proyecto a una tasa descuento del accionista del 12% y una estructura financiera que se divide en el aporte del accionista y un préstamo convencional de manera tal que cubra los dos primeros años de inversión. Con estas premisas fijas se elaboró un flujo económico y financiero, obteniendo en todos los casos un VAN (valor actual neto) positivo y una TIR (tasa interna de retorno) mayor a la requerida. Por último, se realizó una evaluación de riesgos a través de un análisis de la sensibilidad del proyecto de inversión tomando 5 variables: primera y segunda: según el costo de alquiler por metro cuadrado de las dos tipologías de departamentos de mayor número en el proyecto; tercera: según el costo de construcción por metro cuadrado; cuarta: según el costo de mantenimiento por metro cuadrado, y quinta; según el porcentaje de ocupación del primer año. Del análisis financiero se concluye que las variables más incidentes en la rentabilidad del proyecto son las 3 primeras, las cuales también fueron parte fundamental del análisis de mercado realizado. Esta tesis busca realizar un aporte al sector inmobiliario mediante una propuesta de mejora de la política actual de fomento a las viviendas de alquiler en el Perú, los resultados obtenidos en el análisis realizado demuestran la pertinencia de su aplicación; la mejora de las actuales políticas impulsaría el desarrollo del mercado de arrendamiento residencial, que tiene el potencial de convertirse en una de las alternativas de solución a las actuales necesidades habitacionales de gran parte de la población.Item Estrategia para lanzamiento de un proyecto inmobiliario bajo el análisis de un target específico que valore el equilibrio entre el trabajo y el hogar, la tecnología y el ahorro energético sostenible, aplicado al proyecto "Acciona Millennial"(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2022-05-28) Rupire Velásquez, Kellyn Rossy; Yufra Solano, Rodrigo Alonso; Pique Romero, Tito AntonioEl objetivo principal del proyecto a desarrollar en el plan estratégico de negocio para el proyecto inmobiliario “ACCIONA MILLENNIAL”, el cual se encuentra ubicado en el distrito de Lince con un área total de 450.00m2. Seguidamente se busca determinar el target al que atenderá el proyecto y con ello, desarrollar el marketing mix del proyecto, definiendo el producto, precio, promoción y plaza, cada una de ellas con su propia estrategia y características, buscando diferenciación con la competencia, ya sea directa o indirecta y finalmente realizar los análisis económicos y financieros que determinen la viabilidad del proyecto. El proyecto se encuentra ubicado en el distrito de Lince, específicamente en el Jr. Sinchi Roca 2580 – 2590, siendo un lugar estratégico, debido a la cercanía a avenidas principales, así como diversas universidades, colegios, clínicas, hospitales y centros comerciales, al centro financiero en San Isidro, y al frente del gran Parque Castilla. El edificio consta de 20 pisos, 01 semi sótano, 05 sótanos y azotea y un total de 68 departamentos con 68 estacionamientos y 67 depósitos. En cuanto a la segmentación y target, se detecta el target principal, perteneciente al NSE B en su mayoría con estilos de vida de perfiles progresistas, modernas y conservadoras. Se encuentran profesionales, emprendedores, que buscan un lugar de trabajo seguro, que les gusta la tecnología y concientizados con el cuidado del medio ambiente, así también parejas jóvenes, recién casadas, entre 25 y 40 años que desean adquirir una vivienda propia ya sea por motivo de cercanía de trabajo o por crecimiento personal, familiares con hijos, de 3 a 5 integrantes en promedio, que buscan adquirir una vivienda que se acomode a sus necesidades o familias jóvenes con hijos pequeños que buscan cambiar o adquirir una vivienda propia. En cuanto a Marketing Mix, el producto responde a las necesidades de su público objetivo y se ve reforzado por su ubicación estratégica. Asimismo, se diferencia por la “flexibilidad en la distribución de las unidades inmobiliarias y se refiere a la posibilidad que posee 01 ambiente para adaptarse a diferentes usos, a partir de las necesidades del público que atiende. Asimismo, ofrece una variedad amplia de Ammenities que responden a necesidades específicas del target estudiado, necesidades que van desde laborales, familiares y sociales. El precio del proyecto con “ACCIONA MILLENNIAL” es S/. 7,500 soles/m2 en competencia directa con Linsidro S/.6,900 soles/m2, y Vallejo Living de S/.7,800 soles/m2. Adicional al precio, se analizó la vista, altura, diseño y distribución. Sobre la competencia directa, ofrece productos similares de 1, 2 y 3 dormitorios. La mayor oferta se encuentra los departamentos de 2 dormitorios, con una participación entre 60% y 80% del stock total. Esto se debe a que el público objetivo son en su mayoría familias jóvenes que buscan de 2 o 3 dormitorios. Los principales indicadores de rentabilidad son el ROS (rentabilidad sobre venta) con un 11.8%, el ROE (rentabilidad sobre aporte de capital) con 70.50%, el ROE anual con 42.71% y el ROI (rentabilidad sobre inversión) con 12.33%. La inversión requerida para el proyecto está compuesta por 03 entidades; el aporte de capital asumido por la empresa y sus inversionistas es de S/5´735,566 (17.50%), las preventas realizadas hasta el mes 14 del proyecto, equivalentes a S/9´816,176 (35.11%) y la línea de crédito del banco, equivalente a S/17´235,127 (52.60%) Finalmente el proyecto presenta un VAN de S/1´378,064, con una tasa de descuento anual del 12%, una TIR de 33.31%, un máximo requerimiento de inversión de S/5´735,566 y una TIR real del 17.61%. Finalmente, la utilidad del proyecto luego de la evaluación en el flujo de caja es de S/2´550,993.