Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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Item Desarrollo del proyecto inmobiliario “Centro de Negocios Ayni-PUCP” en San Isidro(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2020-08-20) Terrazos Monroy, Tracy Beatriz; Rincón Macote, Raúl José; Luna Briceño, Alfredo MartínLa tesis siguiente tiene por objetivo principal realizar una comparación de la viabilidad económica de un proyecto con certificación PLATINIUM en la categoría “CORE & SHELL” de LEED como parte del plan de desarrollo de infraestructura del promotor: Pontificia Universidad Católica del Perú. Debido a la naturaleza del promotor, el proyecto debe estar alineado a la misión y visión de esta institución privada. El Proyecto mixto único ubicado en la zona más exclusiva del distrito de San Isidro - Golf, promovida por la PUCP sobre una terreno de 2,701 m2, área construida 26,826m2 con un valor de construcción de S/92 MM. El proyecto contempla la operación de 4 actividades: académica, cultural, eventos, oficinas: todo bajo un concepto de Hub de excelencia, concentrar lo mejor de nuestra producción como Universidad y brindarlo a nuestra sociedad, Esta tesis presenta un estudio mercado mixto, un análisis de competidores directos e indirectos para centro de convenciones existentes y teatros, así como mercado actual de oficinas en la zona de influencia del proyecto con la finalidad de determinar el costo de alquiler competitivo y la proyección de la tasa de vacancia en los próximos años. El valor de diferenciación será la sinergia entre toda nuestra actividad generando una mayor productividad y experiencia de nuestros usuarios. Como estrategia de marketing se lanzara el concepto de Hub de Excelencia al conjunto de edificios que cuenta la PUCP en la Cuadra 10 de la Av. Camino Real. Además, es un centro donde confluye una estación común con diferentes servicios para la empresa. Dichos servicios van desde aulas de formación ejecutiva, alquiler de oficinas y despachos, salas de reunión, zonas comunes, locales comerciales de servicios complementarios y un auditorio. El proyecto es analizado en el escenario con certificación LEED PLATINIUM en horizonte de evaluación de 20 años, donde se considera 1 año para las gestiones pre operativas, 2 años para la construcción y una explotación de 16 años; del análisis se obtiene para el proyecto VAN S/.17MM, TIR de 10.5% anual y el valor financiero a 20 años es de S/. 134 (US$ 40 MM). Los factores de riesgo en el cumplimiento del pago de la deuda financiera están sujetas a tres factores: ciclo inmobiliario de la renta de oficinas, capacidad de producción académica de la Universidad y el rubro de eventos muy conservador. Como conclusión podemos afirmar que es una inversión de riesgo controlado que generará un impacto de posicionamiento institucional innovador en el mercado; contribuirá a través de sus beneficios económicos a los fines de la Universidad que es la formación, investigación y cultura a la sociedad.Item Miraflores Apartments edificio multifamiliar y comercial ubicada en la zona de influencia de Miraflores(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2019-04-16) Torres Lizana, Cleira; Robles Muñoz, Jorge Antonio; Luna Briceño, Alfredo MartínLa empresa 4T, una empresa dedicada a la consultoría, diseño y construcción, evalúa incursionar en el mundo inmobiliario. Para ello plantea crear una nueva unidad de negocio que contará con el soporte administrativo y técnico de la empresa además de la tercerización del resto de los servicios. Con este fin se ha ubicado un inmueble en la calle Cantuarias cuadra 3 entre la vía expresa de Paseo de la República y el parque Kennedy de Miraflores. Dicha propiedad tiene un área de 1,072m2, cuenta con una zonificación para comercio y vivienda y se permite hasta 9 pisos + azotea con áreas mínimas de 70m2. La cabida hecha en este terreno, respetando los parámetros, nos permite obtener 56 departamentos, 60 estacionamientos, 32 depósitos, 2 locales comerciales y servicios comunes en el primer piso como un gimnasio y una lavandería. El concepto del edificio se resume en su slogan “… ponte en modo Miraflores… “. En este proyecto queremos recoger lo que significa el distrito, es decir el movimiento, la transitabilidad, el turismo, las expresiones culturales y el comercio. Es en base a esa idea que nuestro proyecto cuenta con departamentos pequeños pensado en personas que se independizan o comienzan una vida en pareja y que tienen la flexibilidad de cambiar el diseño interior. También se ofrecerá departamentos de 3 dormitorios y dúplex para familias, contaremos con un local destinado para Cafetería en el frontis del edificio y áreas comunes de soporte para el uso residencial, que son un gimnasio, lavandería y una zona de juegos para niños. Finalmente y no menos importante es lo innovador de este proyecto, el segundo local comercial será la sala de habilidades artisticas siguiendo la dinamica de lo ofertado en las calles aledañas. De la información relevada dentro de nuestra zona de influencia y de lo que requerirían los futuros residentes se pudo definir la estrategia de marketing. También se cuantificó los costos del proyecto y se estructuró la deuda con aporte propio, aporte y préstamo de un inversionista, preventas, ventas y con una línea de crédito bancaria que será usada en caso los ingresos por ventas no se den según lo programado. Con esta información evaluamos el proyecto a una tasa del 15%, elaborando el flujo operativo, y financiero obteniendo en ambos casos un VAN positivo y un TIR mayor al requerido. Hicimos lo mismo con el flujo del inversionista a una tasa del 12% dándonos también un VAN positivo. Se trabajó la sensibilidad del proyecto y del inversionista tomando como variable principal la velocidad de ventas. Velocidad que, según el trabajo de campo, no es constante en el tiempo sino se comporta como una curva descendente, es decir la venta de los primeros meses es bastante alta para luego descender rápidamente y estabilizándose hasta el final del proyecto Con todos estos resultados concluimos de que el proyecto es rentable incluso castigando la velocidad de ventas y que si bien para el inversionista también es rentable sería recomendable proponerle una rentabilidad menor para que se sienta cómodo con los resultados del proyecto.Item Proyecto inmobiliario “Los Jardines de Pucallpa”(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2019-03-29) Antezana Pauyac, Tony Paul; Llontop Godeau, José Mario; Luna Briceño, Alfredo MartínEl Proyecto “Jardines de Pucallpa” se desarrolla en el distrito de Calleria, Provincia de Coronel Portillo, Departamento de Ucayali, en la ciudad de Pucallpa, sobre un terreno de seis mil veinte y ocho metros cuadrados (6,028 m2), el proyecto está orientado a satisfacer la necesidad de contar con una vivienda en un ambiente seguro dentro de un condominio. El Proyecto “Jardines de Pucallpa” es el resultado de una iniciativa privada que propone implementar una propuesta pionera en el rubro inmobiliario de la ciudad de Pucallpa en la que actualmente está predominado por la autoconstrucción y comercialización de viviendas de segundo uso por medio de corredores inmobiliarios, este efecto en el mercado se evidencia por la poca colocación de créditos hipotecarios del fondo Mi Vivienda y Techo Propio. En consecuencia, la presente iniciativa ha sido diseñado cumpliendo las disposiciones establecidas en el reglamento nacional de edificaciones en el Título II – Habilitaciones Urbanas y Título III – edificaciones; así como los parámetros urbanísticos contemplados en el plan de desarrollo urbano vigente otorgado por la municipalidad provincial de Coronel Portillo. Este escenario ha permito identificar un nicho de mercado que no está siendo desarrollado.Item Proyecto Conjunto Residencial Miramar(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2018-08-29) Ganoza Soto, Sandra Karina; Luna Briceño, Alfredo MartínEl presente trabajo de Tesis está referido a la elaboración de un Proyecto de carácter inmobiliario en el distrito de San Miguel, provincia y departamento de Lima. El terreno se encuentra ubicado en la Av. La Paz 2121 esquina con la Calle 20, cuenta con un área de 1,032.32 m2. San Miguel es un distrito emergente que cuenta según estudios con la preferencia de los sectores a los que está dirigido. Actualmente hay iniciativas pos de mejorar el perfil urbano del Distrito. El proyecto considera un producto inmobiliario bajo un concepto arquitectónico muy estético precio competitivo, todo esto en un proyecto. Se plantea una comercialización convencional: Sala de Ventas, cartel, prensa y además institucional. Se considera el desarrollo de 40 departamentos, 8 departamentos por piso y 5 pisos mediante dos bloques unidos por un núcleo del ascensor y la escalera y cuenta con: 40 Departamentos Flats (20 con vista a la calle y 20 con vista al interior) 14 Cocheras sin techar. 01 Núcleo de Ascensor y Escalera Área de Recepción En áreas de departamentos de 69.37 m2 y 74.00 m2. La metodología que empleamos es teórica y práctica. Se revisaran los estudios realizados por instituciones de prestigio, asimismo se consideraran para el desarrollo del tema todos los conceptos aprendidos durante la Maestría profundizados según se requiera durante el desarrollo. Los estudios de campo están básicamente referidos a la evaluación de los precios de venta por metro cuadrado (US$/m2) y a lo ofrecido por los proyectos de la zona. Este. Esta Tesis plantea un Proyecto inmobiliario que va a permitir dar vivienda de calidad en un distrito preferido, dentro del segmento que contiene la mayor demanda de vivienda y teniendo en cuenta las consideraciones tanto técnicas como financieras del mercado inmobiliario actual.Item Evaluación de la viabilidad de un proyecto inmobiliario en el distrito de Cayma – Arequipa(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2018-08-07) Delgado Corrales, Manuel; Luna Briceño, Alfredo MartínEl presente trabajo comprende la evaluación de un proyecto inmobiliario en la ciudad de Arequipa, el cual se encuentra en el distrito de Cayma. El proyecto consta de un semisótano y 8 niveles de departamentos, con un total de 40 departamentos más 4 dúplex. Para conocer si la construcción del proyecto es viable, se realizó un estudio de mercado sobre la oferta de viviendas ubicadas cerca a nuestro proyecto, así como el estudio de la demanda, información que nos ayudó para desarrollar un plan de marketing, el cual nos permitió definir nuestro cliente objetivo, para luego obtener el posicionamiento que queremos en la mente de nuestro cliente, ayudándonos con la innovación y diferenciación. Luego se definió el producto que se lanzaría al mercado, así como su precio y promoción para la venta de los departamentos. Finalmente, con toda esta información se procedió a la evaluación financiera del proyecto, para ello se usó indicadores dinámicos y se elaboró un análisis de sensibilidad, el cual nos pueda determinar si el proyecto es viable.Item “Habilitación urbana con construcción simultánea en el distrito de Puente Piedra”(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2018-03-27) Canales Delgado, Renato Alberto; Luna Briceño, Alfredo MartínEl proyecto consta de un terreno de 16,400m2 de área, ubicado en el distrito de Puente Piedra en el que se desarrollará un Conjunto Residencial de viviendas para Sector C-D con Programa Mi Vivienda. El precio por departamento será entre S/.60,000 y S/.120,000. El conjunto tiene un total de 32,065m2 de área total construida, de la cual 2,133m2 será destinado para áreas comunes. Cuenta con un total de 540 departamentos y 179 estacionamientos vendibles. El ingreso promedio por departamento es de S/.92,759, mientras que el de estacionamientos es de S/.11,990, dándonos un total de ingresos de S/.43,596,797. En los egresos no está incluido el costo del terreno, ya que el dueño del terreno entra a ser parte de la inversión del proyecto con pago en departamentos, con un total de 70 departamentos a entregar al mismo. Luego tenemos entre los egresos: Proyecto, Construcción, Supervisión y Acondicionamiento, Servicios Públicos, Permisos y Aspectos Legales, Gastos en Gestión, Ventas, Bancarios, Impuestos y Servicios Municipales que llegan a la suma de S/.34,174,084. Dándonos un resultado operativo de S/.9,422,713, luego el Impuesto a la Renta que con un total de S/.2,826,814, nos da una utilidad después de impuestos de S/.6,595,899. Por último, algunos de los indicadores de rentabilidad nos dicen que el retorno de la inversión (S/.32,174,984) es de 19.30%. Mientras que el VAN es de S/.5,504,465 y la TIR Anual es de 58.1%.Item Desarrollo de un proyecto inmobiliario compuesto por un edificio multifamiliar de doce viviendas ubicado en el distrito de Madgalena del Mar, en la ciudad de Lima, Departamento de Lima(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2018-03-23) Nairn Sayán, Rosa María Ana; Luna Briceño, Alfredo MartínLa tesis consta de cinco capítulos que representan,inicialmente el estudio del entorno nacional y sus proyecciones que han cambiado en los últimos cinco años; llegando a pasar de unas perspectivas económicas favorables a otra de limitadas perspectivas. Esto ha supuesto una disminución de las actividades económicas, con caídas de los sectores como la construcción, y en especial la contracción del mercado inmobiliario de la vivienda nueva. La tesis continua con el segundo capítulo que corresponde a una pequeña empresa que desea ingresar al mercado a través de sus iniciales fortalezas: como un patrimonio en forma de un terreno ubicado en la el distrito de Magdalena del Mar, el conocimiento del mercado inmobiliario de la vivienda nueva en Lima Metropolitana y el know how de la construcción de edificios en concreto armado. El marketing plan corresponde al tercer capítulo, el estudio de la oferta y la demanda y las estrategias para alcanzar los objetivos a largo plazo y a corto, que se materializan en el desarrollo del proyecto. Se presta atención especial al precio de venta, que representa dentro de un análisis técnico una de las variables de estudio que engloba la mayor información del mercado. En el capítulo cuarto se describe las características físicas del entorno donde se ubica la zona de influencia del proyecto, y el proyecto mismo. Se parte del inicio que todo proyecto en estudio debe de ser analizado en su entorno, tanto físico, como social. Las variables subjetivas de seguridad, limpieza, orden, ornato, junto con la existencia de una infraestructura pública en buen estado son consideradas por el target como esenciales y fundamentales para la toma de decisión de ejecutar la compra del inmueble. Finalmente, el quinto capítulo representa la conjunción de todos los anteriores capítulos analizados, de las variables estudiadas en su comportamiento en el tiempo dentro de un modelo matemático interactivo que represente, lo mejor posible y dentro de las limitaciones del modelo mismo, el comportamiento del proyecto expresado en un flujo de caja. El análisis no podría estar completo sin el estudio de las sensibilidades de las variables que afectan al proyecto, el precio de venta del m² de área techada del departamento, el precio de construcción del m² de área techada del departamento, y la velocidad de ventas de las unidades inmobiliarias. El final del quinto capítulo se centra en el análisis de riesgo, con ayuda del método de la simulación de Montecarlo. Se analiza las variables del proyecto y sus probabilidades de alcanzar valores posibles dentro de un modelo matemático predecible. Se realiza con ello un estudio comparativo entre la utilidad esperada obtenida del estado de ganancias y pérdidas y las curvas de riesgo para el VAN y la utilidad. Queda como siguiente paso la toma final de decisión de los inversionistas, la decisión final de ejecutar el proyecto, analizandotambién sus sentimientos de seguridad o su aversión al riesgo frente al nivel de incertidumbre obtenido para poder arriesgar o no los recursos financieros en busca del esperado retorno de la inversión.Item Manual de gestión para proyectos de ingeniería y construcción(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2017-06-07) De la Torre Ugarte Cassinelli, José Andrés; Luna Briceño, Alfredo MartínEn el año 2001 el autor de la tesis inicia la Maestría en Consultoría en la Ingeniería de la Construcción (MCI) dictada por la Pontificia Universidad Católica del Perú y la Universidad Politécnica de Madrid, maestría que me proporcionó el conocimiento para la estandarización de un procedimiento para el gerenciamiento de proyectos de ingeniería y construcción para edificaciones urbanas e industriales, la cual tuvo su nacimiento en el año 2000. En aquel entonces no había oferta de servicio de gerencia en edificaciones urbanas, por lo que el autor de la tesis se convierte en pionero del servicio de gerencia de proyectos en edificaciones urbanas; y, promociona el criterio de gestión a otras empresas del ramo de la ingeniería con la finalidad de crear competencia y mayor oferta del servicio. Hoy en día la mayoría de proyectos de ingeniería y construcción en edificaciones urbanas contrata una gerencia de proyecto. En virtud de lo expuesto, la tesis denominada “Manual de Gestión para proyectos de ingeniería y construcción” pretende mostrar un camino práctico basado en los criterios del Project Management Institute (PMI) y de la Agency Construction.Item Introducción de un proyecto inmobiliario en Huancavelíca(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2017-05-24) Noriega Meléndez, Esteban; Breña Salas, Sandra; Luna Briceño, Alfredo MartínLa compra de una vivienda propia puede ser la inversión más importante en la vida de muchas personas. En muchos casos representa el uso de ahorros de muchos años de una pareja y adicionalmente suele marcar el inicio de un endeudamiento que podría llegar a extenderse hasta por veinte años. Gracias a las diferentes formas de financiamiento que ofrece el gobierno en programas como Mi Vivienda, Techo Propio, entre otros, y los créditos hipotecarios que ofrecen diferentes entidades privadas como bancos y cajas municipales, se ha impulsado la compra de casa propia en los últimos años, lo cual ha beneficiado directamente al crecimiento del sector construcción. El crecimiento económico del Perú también aporta una situación favorable para la inversión. El PBI se mantiene en alza constante y esto ha dado mayor confianza para la empresa privada. Sin embargo el caso de Huancavelica es muy particular, pues a pesar de estos indicadores positivos del país, en esta ciudad la oferta de Vivienda formal es escasa, casi nula, y por lo tanto la población tampoco accede a sistemas de financiamiento que si permiten en otras provincias que los pobladores accedan a vivienda propia de calidad. En esta tesis se ha realizado el análisis completo de la situación y características de la ciudad, así como de las oportunidades que ofrece. Este estudio exhaustivo nos ha permitido desarrollar un proyecto inmobiliario que será beneficioso para el poblador de Huancavelica así como exitoso y rentable para el inversionista.Item Estudio de factibilidad del proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar "El Pedregal" : dirigido al ciclo de vida de familia "Nido Vacío" del NSE A, ubicado en Jr. Tomasal en el distrito de Santiago de Surco(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2017-04-03) Suárez Granados, Elisa Eliana; Luna Briceño, Alfredo MartínEl estudio de factibilidad del proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar “El Pedregal”, se sitúa en un terreno conformado por dos lotes idénticos ubicado en Jr. Tomasal en el distrito de Santiago de Surco. La estrategia comercial planteada consiste en desarrollar el proyecto en dos etapas o bloques. El segundo se ejecutará luego de haber vendido todos los inmuebles del primer edificio. El mercado objetivo pertenece al ciclo de vida familiar “Nido Vacío”, actualmente llamados la generación “Babyboomers”, enfocado al nivel socio económico A. Las ventajas de trabajar con este segmento del mercado, es que están en la etapa de disponer de ahorros y no tener otras responsabilidades, como lo son los hijos. Por otro lado el enfoque de este producto es diferente al convencional que se ofrece mercado, pues está determinado por las necesidades propias de parejas o individuos de esa generación. Actualmente la velocidad de venta en el mercado está desacelerada, hay stock acumulado lo que conlleva a remates o la baja del precio. Así que parte de nuestra estrategia para mejorar la productividad y no castigar el precio será enfocarnos en la entrega, puntual o hasta adelantada. Del análisis de la situación del mercado inmobiliario en Lima se consideró, que para iniciar la construcción necesitábamos un total de 6 preventas, lo cual representaría 6 meses más de espera. Es por eso que se decide que lo más conveniente es hacer uso de la línea de crédito antes, para empezar la construcción y finalizarla lo más rápido que se pueda, puesto que si los potenciales clientes tienen que esperar tanto tiempo por tener su producto terminado, empezarían a ver otras posibilidades con productos similares o alternativos. La Rentabilidad Bruta del proyecto es 851,545 USD, con una inversión total de 4,434,867 USD. No obstante, el comportamiento del mercado, junto al escenario nuevo, el momento donde esté ubicado y las nuevas circunstancias del entorno, nos llevaron a la conclusión, que para iniciar la segunda parte será conveniente esperar a la culminación de la primera etapa. Se tendrían que hacer nuevamente ciertas evaluaciones como el precio del mercado, la velocidad de venta, y la tasa de interés de retorno, para poder aterrizar el proyecto en este nuevo contexto. A pesar de tener que recalcular estas variables, habremos ganado muchos puntos a favor con una primera etapa ejecutada, todo el conocimiento adquirido y las lecciones aprendidas, el ahorro en ciertos costos constructivos realizados en la primera etapa, y una muestra terminada exacta del proyecto, que sería más atractivo para los clientes nuevos, lo que podría impulsar con mayor facilidad las pre-ventas, más el hecho de que ya no seríamos nuevos en el negocio, podríamos llegar a un nuevo acuerdo con el banco, con requisitos que jueguen más a nuestro favor. La inmobiliaria se habría hecho de un mejor capital producto de la primera etapa, que nos haría menos dependiente del banco, por ende un mayor porcentaje de utilidades.