Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias

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Estudio de Viabilidad de un Proyecto de Viviendas en Lima, utilizando modelos virtuales de planeamiento
(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2017-08-25) Uehara Yagi, José Daniel; Hoyos Vértiz, Carlos Raúl
El presente trabajo, es el estudio de factibilidad del proyecto Inmobiliario Residencial WASI 116, ubicado en el distrito de Pueblo Libre. El área del terreno es de 271.92m2, el área construida es de 1092.46 m2. El año 2017 se ha presentado como un año de cambios, tanto en el frente externo como en el interno, que están afectando de manera directa al sector inmobiliario en el Perú. El proceso de la salida de Gran Bretaña de la Unión Europea (BREXIT), la elección y toma de mando del Presidente de los EEUU, Donald Trump, y la estabilización de la economía China, hace que existan preocupación del crecimiento de la economía mundial. La fortaleza de la economía del Perú, hizo posible salir airoso, la crisis económica mundial de los años 2008 y 2009, sin embargo, el duro efecto del Niños Costero a inicios del año, el efecto Odebrecht que ha causado gran impacto en las inversiones públicas, sumadas a dos años de decrecimiento del sector construcción, han hecho que el panorama del sector y del país se vean con mayor preocupación. El déficit de vivienda en el país se mantiene por encima del millón de unidades, la demanda efectiva e insatisfecha por encima de las 400.000 unidades, nos dan una muestra de las posibilidades reales de necesidad de vivienda. La Cámara Peruana de la Construcción, nos señala que el año 2016, las unidades de vivienda vendidas fueron de 10.822 unidades. En una nota publicada por el Diario Gestión del jueves 26 de mayo del 2017, de la proyección de la Asociación de Empresas Inmobiliarias, tenemos 12.489 viviendas ofrecidas, en planos, en construcción y de entrega inmediata, en estos momentos. Esto significa que en la actualidad tenemos en oferta 15.40% mayor a lo vendido el año pasado. Se realizó un estudio de la oferta inmobiliaria a 10 cuadras a la redonda, del proyecto WASI 116, se ubicaron 6 proyectos en Pueblo Libre y 2 proyectos en Breña. Se analizó la ubicación, arquitectura, distribución, área, precio m2, y se hizo un comparativo con el proyecto WASI 116, para saber si nos salimos del estándar de la oferta inmobiliaria. El proyecto WASI 116, por su tamaño, (11 departamentos en venta), no puede compararse con ninguno de los proyectos estudiados, que superan las 40 unidades, y algunos superan las 100 unidades de venta. Que utilizan como fuerza de ventas, los servicios comunes. Sin embargo, se observa que existe también mercado para estos proyectos pequeños, en donde al tener menor cantidad de propietarios tendrían menor cantidad de potenciales problemas de convivencia. Se ha realizado el estudio de tres diferentes escenarios, por la velocidad de ventas de 0.50, 0.33 y 0.25 departamentos / mes, muy por debajo de los estándares de ventas de hace 3 o 4 años atrás. A cada escenario se ha hecho un análisis de sensibilidades, en los cuales se ha estudiado la variación del VAN y TIR, al variar el costo de construcción y el precio de venta del departamento. Según las condiciones de la entidad financiera, se solicitaron una pre-venta del 35 %, (4unidades) para dar inicio a la financiación. El presente estudio se enfoca, la utilización del VDC, como una ventaja para planificar y controlar el proceso constructivo, dado que muchas de los promotores inmobiliario también construyen en el Perú, poder lograr como objetivo de ahorrar un 5% en el costo de construcción, nos dará un mayor margen en las utilidades, o al ahorrar en la construcción, tener mayor capacidad de maniobra, en diversos tipos de decisiones. Los resultados han sido alentadores a pesar de la situación existente, tenemos la posibilidad de invertir y obtener utilidades de acuerdo a los requerimientos de los inversionistas, el riesgo siempre está inherente a cualquier proyecto, pero también existe las oportunidades, lo importante es hacer un correcto estudio del producto y conocer las necesidades actuales del público objetivo
Estudio de viabilidad de un proyecto multifamiliar en el distrito de Jesús María
(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2020-08-17) Cornejo Rugel, Indira Jahana; Paulino Andía, Hender Rubén; Gómez Debarbieri, Pablo Javier
El proyecto de inversión que se presenta en la presente tesis, consta del desarrollo de un proyecto inmobiliario en la ciudad de Lima y se ha realizado en función a los análisis de situación (macroentorno y microentorno), análisis de la competencia, segmentación entre otros. El proyecto denominado “EDIFICIO MULTIFAMILIAR PARQUE GARDENIAS” se ubica sobre un terreno de 720m2, en la Av. Mello Franco nº 260 – Jesús María (A una cuadra de la Av. Brasil). Se pretende desarrollar una construcción de 17 niveles y 04 sótanos. Este Proyecto se diferenciará por priorizar las áreas comunes creando más espacios colectivos, con la finalidad de que las personas que vivan en el edificio interactúen entre ellas, necesidad que actualmente las personas buscan satisfacer. En virtud al análisis el Proyecto está dirigido al siguiente target: Familias y parejas jóvenes, edades que varían entre los 26 y 45 años, nivel socioeconómico B-C1, que radiquen en los distritos que conforman la Zona 6 de APEIM, Lima Metropolitana y personas con estilos de vida: los progresistas y las modernas. Es preciso mencionar desde un punto de vista económico para los clientes, se ofrecerá uno los beneficios que el Estado promociona actualmente, el cual es “BONO MI VIVIENDA VERDE” y “BONO DEL BUEN PAGADOR”, cuya cantidad de departamentos dirigidos a Bono Verde es mas del 80%. Un elemento diferenciador del proyecto respecto a su competencia es la propuesta de áreas comunes con calidad de espacios y funcionales sin que se eleve el costo de mantenimiento mensual del edificio. Contará con los siguientes ambientes: ➢ Primer nivel: Lobby, Patio central con áreas verdes con mobiliario, sala de juego para niños, zona Pet friendly, sala gamer, gym y estudio coworking. ➢ Azotea: Salón lounge en azotea, , Roof top terraza, zona parrilla, zona de pizza, área de cocina equipada y áreas verdes c/ equipos de Gym para parques. 13 Por tales motivos, podríamos arriesgarnos en afirmar que fácilmente podemos superar la velocidad de ventas promedio que tienen los departamentos que se ofertan en los alrededores actualmente, así como en los vecindarios alejados, pero similares a los de nuestro proyecto. Sin embargo para en el caso de este proyecto en estudio hemos tomado una velocidad de ventas de 04 departamentos por mes. Por ello la duración de nuestro proyecto es de 33 meses y se descompone de la siguiente manera, proyecto Ingenieria 03 meses, preventa 08 meses, construcción 16 meses y entrega de departamentos 06 meses. En base al este perfil económico y realizando el análisis financiero obtenemos una utilidad neta ajustada de $1,875,451.00 que hace un margen neto ajustado de 17.19%, y a partir del flujo de caja proyectado obtenemos un VAN de $ 1,217,269 y una TIR 41.80%, por lo que dichos resultados son muy beneficiosos para el proyecto y lo hace atractivo. En vista que no se cuenta con capital propio se ha analizado contar con un financiamiento de $ 2,875,898.98, entre inversionista (dueño del terreno) y un segundo inversionista (participación) quien nos acompañará durante el ciclo de vida del proyecto. A partir del nuevo flujo financiero obtuvimos un VAN de $ 1,053,437 y una TIR 41.8%, por lo que finalmente, podemos arriesgarnos a asegurar que este proyecto será muy confiable y rentable para los inversionistas que decidan participar desde la concepción de este proyecto.
Evaluación de factibilidad para el desarrollo de un Edificio Hito de Uso Mixto en el distrito de Breña
(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2020-08-18) Espinosa-Saldaña Pando, Adrián; Hutchinson Montesinos, Miguel; Ponce Durand, César Arturo
El proyecto encargado surge debido a la necesidad de nuestro cliente por generar mayores rentas por medio de un inmueble a idear sobre un terreno de su propiedad en el distrito de Breña. El proyecto a desarrollar debía ser íntegramente para renta y el plazo de operación no mayor a 15 años, obteniendo un WACC anual de 11.57%. Se ideó un edificio mixto de 12 pisos + 4 sótanos, en donde se cuenta con los usos de retail, servicios médicos y oficinas. Las áreas arrendables para retail son de 4,256m²; servicios médicos 5,148m² y oficinas 5,148m². El costo total de la construcción del proyecto asciende a USD 16,003,462.67 y un aporte total por parte de un fondo de inversión de USD 20,037,624.30 El estudio de mercado nos mostró tarifas mensuales de alquiler de la competencia, en donde retail varía en un rango de USD 40-50 xm²; servicios médicos entre USD 10.20 - 15.60xm²; y oficinas entre USD 11.40 -13.00 xm². Según reportes inmobiliarios especializados, las vacancias para retail en lima son en promedio 4% y para oficinas b son de 19.6%. Basándonos en fuentes primarias y secundarias, pudimos definir nuestras vacancias y tarifas mensuales teniendo para retail una tarifa de USD 50 xm² y vacancia de 8%; servicios médicos USD 14 xm² y vacancia 28%; oficinas USD 12 xm² y vacancia 22%. Esta proyección de renta nos da unos ingresos mensuales de USD 315,528.00. El pago total al fondo de inversión se da al finalizar el año 13 de la operación, brindando una cuota mensual del año 4 al año 13 de USD 240,166 con una TIR de 8%. EDIFICIO HITO DE USO MIXTO EN EL DISTRITO DE BREÑA 14 Se proponen dos escenarios para el cliente, en donde el primero plantea un flujo de rentas promedio mensuales de USD 50,000 y unas rentas perpetuas al finalizar la operación en el año 13. Este escenario 1 nos da como resultado un VAN = 6.9MM y TIRM = 18.53%. El segundo escenario y el más realista, establece un flujo de rentas mensuales para el cliente iguales a las del escenario 1 y la venta del inmueble al final del año 13. Este escenario 2 nos da como resultado un VAN= 1.2MM y TIRM = 13.28%, el cual cumple con las expectativas del fondo de inversión y el cliente.
Proyecto inmobiliario "New Mixt", de uso mixto: vivienda y oficina en Jesús María
(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2020-08-17) Prada Simpson, Thalia Antonella; Torres Lujan, Yuliana Edith; Gómez-Debarbieri, Pablo Javier
En la última década se viene experimentando un dinamismo inmobiliario bastante atractivo. Se tuvo un auge muy bueno en los años 2013 – 2014, retrayéndose posteriormente un par de años, sin llegar a caer. En la actualidad, nuevamente se vive un auge muy positivo, donde se encuentran ofertas de productos nuevos, probando al mercado con edificios de usos mixtos, donde las diferentes funciones conviven sin problema. En la actualidad el concepto de vivienda ha cambiado, ya cada vez son menos las personas que piensan en departamentos mayores a 100m2, y buscan más comprar un inmueble con los espacios básicos y funcionales para vivir y, por lo que se vuelve indispensable que el edificio ofrezca espacios que complementen la vivienda, con amenities. Así mismo, si se habla del mercado de oficinas en Lima, este siempre se ha caracterizado por tener gran porcentaje de su oferta en modelos prime, siendo este inventario tomado por medianas y grandes empresas que necesitaban ubicarse netamente en zonas financieras consolidadas. En la actualidad, Lima se recupera de un periodo de sobre stock de oficinas Prime en el mercado. Por ello el mercado de oficinas se vio obligado a hacer un cambio de concepto en las oficinas, hablar de grandes metrajes se cambió, para pensar en metrajes pequeños, óptimos y funcionales. El Proyecto Inmobiliario: “New Mixt”, es una propuesta moderna e innovadora, que pretende hacer convivir dos usos distintos (oficina y viviendas) en un mismo edificio, con el propósito de mejorar la calidad de la vida de sus usuarios, reduciendo tiempos de transporte en el tráfico pesado de Lima, con una ubicación estratégica, cerca de centros comerciales, hospitales, colegios, universidades, y sobre todo cerca al centro financiero de la ciudad. Del estudio de mercado realizado, concluimos que el targeting del Proyecto “New Mixt” estará dirigido: para el caso de vivienda a parejas jóvenes, solteros, inversionistas; y para el 7 caso de oficinas para emprendedores y pequeñas empresas. El producto ofrecido está compuesto por una torre de 27 pisos más un nivel de azotea y 7 sótanos, en el primer nivel se encuentra el zócalo comercial (5 locales comerciales), seguido por 3 niveles de oficinas (45 unidades en total), y 23 niveles de vivienda (230 unidades en total). El producto de viviendas ofrece departamentos de 1 y 3 dormitorios de 40m2 y 75 m2 respectivamente, con amenities complementarios a los departamentos en la azotea: como terraza, piscina, gimnasio, zona de lavandería comunal, estacionamiento de bicicleta, lobby de ingreso, etc., y el producto de oficinas, ofrece un formato de oficinas boutique de 40m2 en promedio, con áreas comunes como sala de reuniones, lobby de ingreso, cafetería, etc. Para sustentar la viabilidad del proyecto, se analizaron dos escenarios financieros, el primero donde se propone vender todas las unidades inmobiliarias, desarrollándose en un plazo total de 71 meses, obteniendo los siguientes resultados: TIR de 22.4%, ROI de 25.30% y VAN de $/. 2,362,883. En el segundo escenario se propone vender las unidades de vivienda y locales comerciales, y rentar las oficinas hasta llegar a una ocupabilidad de 80%, por un plazo de 3 años: se propone 30% en el primer año, 50% en el segundo año y 80% al tercer año, logrando un CAP RATE de 9% para vender el flujo de renta; por lo que el proyecto se alargará hasta un plazo total de 85 meses, obteniendo los siguientes resultados: TIR de 19.49%, ROI de 29.43% y VAN de $/. 1,851,288. Si bien es cierto en la evaluación económica de ventas la TIR y VAN del proyecto, es mayor que en rentas, en este último se obtiene un mayor monto de retorno sobre la inversión, esto se debe a que la TIR es la tasa de interés o rentabilidad que tendrá el inversionista y depende de la temporalidad de flujo del Proyecto (menor plazo en el caso de ventas), al igual que el Valor Actual Neto (VAN). 8 En ambos escenarios financieros presentados se concluye que el proyecto es rentable, es decir una VAN>0 y TIR del accionista>19%, y además puede ser estresado con variables de velocidad de ventas y precio xm2, por debajo del histórico en los últimos años, y menor a la oferta inmobiliaria ofrecida actualmente en Jesús María, manteniéndose rentable con resultados positivos; por lo que el inversionista tendrá menor riesgo de colocar su dinero en el proyecto. En nuestro caso como accionista nos inclinamos hacia el segundo escenario: rentas de oficinas y venta de departamentos y locales comerciales, ya que nuestro segmento prefiere asumir una deuda financiera para la compra de vivienda y no para una oficina, en esta última, en Lima Metropolitana, prefieren evitar cargar la capacidad de endeudamiento de su negocio con esta adquisición. Por ello, empresas pequeñas optan por la alternativa de alquiler de oficina, donde se tiene un control preciso de los costos, se tiene un mayor rango de posibilidades a nivel de flexibilidad y movilidad, ya que fácilmente puedes cambiar tu ubicación; y sobre todo porque se puede optimizar la inversión de los recursos del negocio. Debido a esto, creemos que el producto de oficinas tendrá mejor aceptación en la alternativa de renta que venta. Adicional a lo mencionado, el segundo escenario nos ofrece a nosotras como accionistas, la oportunidad de gestionar un proyecto inmobiliario retador e innovador, no solo como desarrolladores sino también como operadores durante un periodo de 3 años, ofreciendo un plus al socio inversionista de un mayor monto de retorno de inversión.