Los efectos registrales en el Registro de Propiedad Inmueble de la inscripción de declaración judicial de nulidad, anulabilidad o ineficacia de acto jurídico cuando no hay previamente una anotación de demanda: ¿asientos enervados?

Abstract

En el fuero judicial, son recurrente las demandas de nulidad, anulabilidad o ineficacia del acto jurídico que se encuentra inscrito en una partida electrónica del Registro de Propiedad Inmueble. En algunos casos, el accionante obtendrá una sentencia judicial firme a su favor. Sin embargo, el problema no surge en el fuero judicial, sino en la efectividad de dicha decisión, pues ¿qué sucede cuando en el devenir del largo proceso judicial se inscribieron actos jurídicos en la partida del inmueble? Probablemente, y esto ocurre en la mayoría de los casos, la sentencia judicial firme será incompatible con las inscripciones que se dieron posteriores al acto jurídico declarado nulo, anulable o ineficaz. Por ello, nuestro tribunal registral entiende que si se anotó preventivamente la demanda, corresponderá retrotraer los efectos de la inscripción de sentencia judicial firme a la fecha de la referida anotación enervando los asientos que se hayan inscrito en el interín. Sin embargo, dicha decisión adoptada presenta limitaciones y contradicciones con otros precedentes de observancia obligatoria que el propio Tribunal Registral ha asumido. En el presente artículo, se analiza el concepto de los asientos enervados a partir del último párrafo del artículo 673 del Código Procesal Civil, al igual que su utilidad y su eficacia para posteriormente enfocar el análisis en la aplicación de los principios registrales con la anotación preventiva de la demanda en la partida del inmueble y si dicha aplicación resulta congruente con la decisión adoptada por el Tribunal Registral. Por último, se revisan los pronunciamientos recientes del Tribunal Registral respecto al tema de enervación de asientos registrales cuando se inscribe la declaración judicial de acto jurídico nulo, anulable o ineficaz en el Registro de Propiedad Inmueble. Como conclusión, el artículo propone precisar el precedente de observancia obligatoria aprobada en el XXV Pleno del Tribunal Registral publicado el 15 de junio del 2007.In the judicial system, lawsuits seeking the annulment, voidability, or ineffectiveness of legal acts registered in the electronic entry of the Real Estate Registry are common. In some cases, the plaintiff will obtain a final judgment in their favor. However, the problem arises not in the judicial system itself, but in the effectiveness of that decision. What happens when, during the course of the lengthy legal process, legal acts are registered in the property's entry? Most likely, and this occurs in the majority of cases, the final judgment will be incompatible with the registrations made after the legal act declared null, voidable, or ineffective. Therefore, our registry court understands that if the lawsuit was provisionally recorded, the effects of the registration of the final judgment must be retroactive to the date of said recording, thereby invalidating any entries registered in the interim. However, this decision presents limitations and contradictions with other binding precedents established by the Registry Tribunal itself. This article analyzes the concept of invalidated entries, based on the last paragraph of Article 673 of the Code of Civil Procedure, as well as their usefulness and effectiveness. The analysis then focuses on the application of registry principles to the provisional entry of a lawsuit in the property's registry entry and whether this application is consistent with the decision adopted by the Registry Tribunal. Finally, it reviews recent pronouncements by the Registry Tribunal regarding the invalidation of registry entries when a judicial declaration of a void, voidable, or ineffective legal act is registered in the Real Estate Registry. In conclusion, the article proposes clarifying the binding precedent approved in the XXV Plenary Session of the Registry Tribunal, published on June 15, 2007.