Limitaciones a la propiedad privada en condominios de playas: análisis de casos en el sur de Lima – propuesta normativa

Abstract

En algunos Condominios de Playa en el sur del Perú, administradas por Asociaciones, se ha observado que se suelen implementar estrategias para eludir la prohibición establecida en el artículo 882 del Código Civil peruano, que impide restringir contractualmente la enajenación o gravamen de un bien, salvo en casos permitidos por la ley, con el fin de preservar la “exclusividad” entre quienes pueden acceder a ellos. Para llevar a cabo ello, las Asociaciones contratan a un tercereo para que ejecute la habilitación urbana y/o construcción del Condominio de Playa, luego de lo cual, las viviendas y/o lotes resultantes de dicho proyecto quedan bajo titularidad de la Asociación. En esa circunstancia, la Asociación, al ser la propietaria de todas las viviendas y/o lotes que conforman el condominio, no transfiere el derecho de propiedad de estos terrenos a sus miembros ni a terceros interesados en adquirirlos. En cambio, solo otorgará derechos de “usufructo” o “superficie” sobre los lotes a sus asociados o terceros interesados. Este artículo tiene como objetivo analizar en profundidad esta situación y plantear alternativas que permitan que el derecho se adapte a la realidad social sin quedar disociado de ella, explorando posibles soluciones para que las Asociaciones que deseen optar por dicha alternativa, puedan realizarlo de manera más trasparente y sin acudir a estructuras legales complejas; en ese sentido, se propone modificar el Código Civil a fin de establecer supuestos en los cuales sí se puedan establecer restricciones a la transferencia del derecho de propiedad.

In some Beach Condominiums in southern Peru, managed by Associations, it has been observed that strategies are often implemented to circumvent the prohibition established in article 882 of the Peruvian Civil Code, which prevents contractually restricting the alienation or encumbrance of a property, except in cases permitted by law, in order to preserve the “exclusivity” between those who can access them. To carry this out, the Associations hire a third party to carry out the urban development and/or construction of the Beach Condominium, after which, the houses and/or lots resulting from said project remain under the ownership of the Association. In this circumstance, the Association, being the owner of all the houses and/or lots that make up the condominium, does not transfer the right of ownership of these lands to its members or to third parties interested in acquiring them. Instead, it will only grant “usufruct” or “surface” rights over the lots to its associates or interested third parties. This article aims to analyze this situation in depth and propose alternatives that allow the right to adapt to social reality without being dissociated from it, exploring possible solutions so that Associations that wish to opt for this alternative can do so in a more transparent manner and without resorting to complex legal structures; in this sense, it is proposed to modify the Civil Code in order to establish cases in which restrictions can be established on the transfer of the right of ownership.