La independización de aires sobre aires sin edificación previa: análisis registral y urbano de su viabilidad jurídica

Abstract

En el presente artículo se busca dejar en evidencia los vacíos normativos relacionados a la independización de aires sobre aires sin edificación previa, ello tomando en consideración la regulación del régimen de propiedad exclusiva y Propiedad común, doctrina peruana y española, Ordenanzas Municipales que amplían los parámetros urbanísticos de manera desmedida y la falta de cumplimiento de regulaciones y estudios previos determinados por el Reglamento Nacional de Edificaciones. En este sentido, se verá como conclusión principal que, si bien es cierto que hay un crecimiento urbanístico en zonas aledañas al centro financiero, algunas municipalidades distritales han optado por ampliar los parámetros urbanísticos de su distrito de manera exponencial y reducir el área mínima requerida para la construcción de departamentos. Una segunda conclusión estará relacionada a la necesidad de mayor control en las supervisiones y requisitos previos solicitados de manera previa al otorgamiento de la licencia de obra dadas por las Municipalidades Distritales en las construcciones, esto para validar que se estén usando materiales de construcción adecuados, se realicen estudios de suelo antes de realizar cualquier tipo de construcción que implique una gran cantidad de pisos y garantizar que no se deje de lado la seguridad de los propietarios y transeúntes. Por último, se presentarán posibles soluciones a las normativas preexistentes con la finalidad de actualizar su regulación para dar cabida a los casos concretos que hoy en día ven su aplicación de manera más cotidiana al tenerse una mayor demanda de departamentos en ciertos distritos céntricos de Lima.

In this article, the aim is to highlight the regulatory gaps related to the subdivision of air rights over air spaces without prior construction. This analysis takes into account the regulations governing the regime of exclusive and common property, Peruvian and Spanish legal doctrine, Municipal Ordinances that excessively expand urban planning parameters, and the lack of compliance with regulations and preliminary studies established by the National Building Regulations. In this regard, the main conclusion will show that, although there is undeniable urban growth in areas adjacent to the financial center, some district municipalities have chosen to exponentially expand the urban parameters of their districts and reduce the minimum area required for the construction of apartments. A second conclusion will address the need for greater control in inspections and preliminary requirements requested before the granting of building permits by District Municipalities. This is necessary to ensure that appropriate construction materials are used, that soil studies are carried out before any type of multi-story construction, and that the safety of both property owners and pedestrians is not neglected. Finally, possible solutions will be presented for the preexisting regulations, with the purpose of updating them to accommodate specific cases that are becoming increasingly common today due to the higher demand for apartments in certain central districts of Lima.