Análisis de los regímenes de regularización de edificaciones al amparo de la Ley 27157, Ley 29090 y Decreto Legislativo 1595, y su implicancia en los límites a la calificación registral

Abstract

El presente trabajo académico aborda el derecho a edificar y los regímenes de regularización de edificaciones al amparo de la Ley 27157, Ley 29090 y Decreto Legislativo 1595, sobre su ámbito de aplicación y su enfoque sobre la transgresión de parámetros urbanísticos y edificatorios. Asimismo, se abordan los límites y alcances de la calificación registral en dichos regímenes de regularización de edificaciones, en base a la normativa aplicable como también a la jurisprudencia vinculante (precedentes de observancia obligatoria y acuerdos plenarios) del Tribunal Registral. Finalmente, se han identificado problemas en los límites a la calificación registral del régimen de la Ley 27157, especialmente en cuanto a la confianza excesiva que el sistema ha otorgado a los verificadores responsables y la ausencia de controles adecuados (previos y posteriores a la inscripción) para garantizar el cumplimiento de la normativa urbanística. Estos serán perpetuados -con ciertas diferencias y mejoras- por el Decreto Legislativo 1595 cuando entre en vigencia. Por ello, se han propuesto alternativas de mejora de la regulación de los regímenes de regularización de edificaciones ejecutadas sin autorización municipal, con el objetivo de garantizar un sistema de regularización de edificaciones más eficiente, con controles más fuertes para evitar que las irregularidades en la regularización de edificaciones se queden inscritas en el registro, gozando del principio de legitimación, cuando son inscripciones que adolecen de veracidad.This academic work addresses the right to build and the building regularization regimes under Law 27157, Law 29090, and Legislative Decree 1595, focusing on their scope of application and approach to the violation of urban and building parameters. Additionally, it examines the limits and scope of registral qualification in these building regularization regimes, based on applicable regulations as well as binding jurisprudence (mandatory precedents and plenary agreements) of the Registral Tribunal. Finally, issues have been identified regarding the limits of registral qualification under the regime of Law 27157, particularly concerning the excessive reliance the system places on responsible verifiers and the lack of adequate controls (both prior to and after registration) to ensure compliance with urban planning regulations. These issues will persist—with certain differences and improvements—under Legislative Decree 1595 once it comes into force. Therefore, alternative proposals have been suggested to improve the regulation of building regularization regimes for constructions carried out without municipal authorization. The objective is to ensure a more efficient building regularization system with stronger controls to prevent irregularities in building regularization from being registered, thereby benefiting from the principle of legitimation, even when such registrations lack veracity