2. Maestría
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Tesis de la Escuela de Posgrado
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Item Aplicación de técnicas de Data Analytics: Clustering y Regresión Lineal Múltiple, para la segmentación de la oferta y proyección de ciclos inmobiliarios en el mercado de oficinas prime(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2023-02-13) Jhon Rios, Luis Priamo; Silva Alarco, LucianoEl presente trabajo de investigación desarrolla la aplicación de las técnicas clustering (clúster) y regresión lineal múltiple, para la segmentación de la oferta y proyección de ciclos inmobiliarios en el mercado de oficinas prime. Estas herramientas corresponden al ámbito de data analytics (análisis de datos), el cual consiste en el procesamiento y ejecución de análisis estadísticos en conjuntos de datos de entrada, los cuales para el caso de esta investigación, corresponden a información de indicadores del mercado inmobiliario de oficinas en los últimos 10 años. En primer lugar, la aplicación de la técnica descriptiva de clúster, permitirá segmentar el mercado inmobiliario de oficinas, agrupando las diferentes edificaciones según sus características afines, generando una segmentación que permita profundizar un mejor entendimiento de la oferta existente y de esta manera optimizar las estrategias de comercialización utilizadas por los agentes del mercado. En segundo lugar, utilizando la información histórica de los principales indicadores inmobiliarios, se plantea la construcción de un modelo predictivo de regresión múltiple que permitirá proyectar el comportamiento de la oferta y demanda del mercado, estimando de esta manera la fase del ciclo inmobiliario que atraviesa el mercado: expansión, sobreoferta, re1cesión o recuperación. Para desarrollar el presente trabajo, se realizó la revisión bibliográfica de las principales investigaciones que aplican modelos de clúster y regresión lineal múltiple, considerando también que el contenido puede resultar útil para la toma de decisiones de inversionistas, empresas desarrolladoras y analistas comerciales del sector inmobiliario, puesto que les permitirá deslumbrar tendencias en el mercado y les servirá como ayuda para determinar cuáles son los momentos adecuados para invertir en un nuevo proyecto inmobiliario y/o comercializar un contrato de arrendamiento de oficinas.Item Evaluación de la viabilidad de un proyecto residencial bajo la aplicación de la Ordenanza N.º 510/MM y sus modificatorias N°539/MM-N°567/MM, en el Distrito de Miraflores(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2022-05-18) Segundo Ormachea, Stefani; Coaquira Mamani, Roger; Ponce Durand, Cesar ArturoCon el objeto de regular criterios técnicos de diseño y construcción de edificaciones sostenibles, así como establecer incentivos para estos proyectos sostenibles, la Municipalidad de Miraflores establece la ordenanza N°510/MM y sus modificatorias (N”539/MM-N°567/MM) promoviendo el desarrollo de edificaciones sostenibles que contribuyan en el desarrollo de una ciudad sostenible. De esta forma se podrá acceder a los incentivos (CEPRES1) según el nivel de implementación de las condiciones de sostenibilidad que se aplique al proyecto. El proyecto en estudio considera los incentivos de incrementar área techada, reducción del número mínimo de estacionamientos y reducción de área mínima por unidad de vivienda; a cambio de exigir al proyecto una Certificación internacional (LEED, BREEAM o EDGE); cumplir con los criterios técnicos de diseño y construcción sostenible; uso público del Retiro frontal(5ml); sin cercos; segregación de residuos diferenciados; estacionamientos para bicicletas y un % del área de la azotea para azotea verde; que dependerá según el tipo de CEPRES al cual se pretende acceder. El propósito del presente estudio fue evaluar la conveniencia de la aplicación de la ordenanza N°510/MM y sus modificatorias en el desarrollo de proyecto residencial ubicado en la Avenida Roosevelt de Miraflores, determinando el beneficio comercial económico-financiero para el inversionista con referencia al desarrollo del proyecto convencional sin la aplicación de la Ordenanza. Para el desarrollo del presente estudio se consideró tres escenarios posibles que ofrece la ordenanza, para determinar cuál de los tres tipos de incentivos CEPRES 1 Certificado De Promoción De Edificaciones Sostenibles 3 es más favorable para el proyecto en específico, comparando los resultados económicos y financieros de los tres escenarios con el proyecto cuando no se aplica la ordenanza. Teniendo como referencia una propuesta base cuya cabida del proyecto convencional (sin CEPRES) propone un edificio residencial de 14 pisos con tres sótanos y medio, ofreciendo: 52 departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios con áreas promedio de 82, 111 y 132 m2 respectivamente; espacios comunes en el primer y último nivel; un espacio comercial en el primer nivel y 74 estacionamientos. El proyecto convencional oferta un precio de ticket mayor según el ritmo de ventas promedio del mercado, que permite una velocidad de ventas de 1.5 unid/mes; resultando un VAN del proyecto de $827,219 y un TIR de 22.4%. Con el análisis de los tres escenarios CEPRES (A, B y C) que proyectan una edificación de 17,16 y 15 pisos respectivamente, se determinó que el proyecto bajo la aplicación de CEPRES B presenta el mayor beneficio económico y financiero que los otros dos escenarios proponiendo un edificio residencial de 16 pisos con 4 sótanos, 68 departamentos de 1,2 y 3 dormitorios con áreas promedio de 68, 97y 121 m2 respectivamente; variedad de espacios comunes; un espacio comercial en el primer nivel y 83 estacionamientos. El proyecto bajo este escenario con una velocidad de ventas de 2.5 unid/mes; presenta un VAN del proyecto de $1'240,875 superior en 50% al VAN del proyecto convencional y un TIR de 31.1%. De la evaluación económica financiera del proyecto se determinó que la aplicación de la Ordenanza N°510/MM y sus modificatorias es conveniente al mejorar los resultados de los indicadores financieros (VAN y TIR) al influir en el incremento de ritmo de venta por ofertar menor precio de Ticket sin afectar los demás atributos apreciados por el target.Item El valor del diseño en el desarrollo inmobiliario: Evaluación del impacto en la rentabilidad desde un estudio de factibilidad para proyecto multifamiliar en el distrito de San Miguel(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2022-05-18) Gabriel Gomez Sanchez, Johanna Melissa; Ponce Durand, Cesar ArturoEl presente trabajo de tesis, desarrolla a detalle el planteamiento del primer proyecto residencial multifamiliar como un nuevo portafolio de inversiones de la empresa AGE Infraestructuras del Pacifico, la cual, actualmente, promueve y gestiona proyectos de habilitación urbana industrial. Se creará una inmobiliaria independiente denominada AGE Inmobiliaria SAC para el desarrollo del proyecto en estudio y futuros proyectos residenciales multifamiliares. De esta manera se podrá obtener un mejor control fiscal, separándolo de los proyectos de habilitación urbana, separando a los inversionistas dado que lo industrial y residencial son carteras de negocio muy diferentes y minimizando el riesgo para la empresa. Los involucrados en el desarrollo del proyecto serán profesionales Peruanos y Españoles con experiencia en la promoción de viviendas multifamiliares, diseño y gestión de la construcción. El primer proyecto a desarrollar será PARK 377, ubicado en el corazón del distrito de San Miguel en cercanía a grandes centros comerciales, bancos, restaurantes cafeterías, servicios recreativos y culturales. Además, contará con una muy buena conectividad a principales avenidas que conectan el distrito con el resto de la ciudad por distintos medios de transporte. PARK 377, se desarrollará en un terreno en esquina de 442.56 m2. Es un proyecto enfocado a la entrega de calidad en el diseño del proyecto completo, con enfoque en el cuidado del medio ambiente y atención al cliente para lograr un proceso de compra con alto grado de satisfacción. Desde esta aproximación, la inmobiliaria busca marcar una diferencia en relación a los productos y servicios que ofrece la competencia. El proyecto PARK 377, es un proyecto de vivienda multifamiliar que contará con 7 pisos y 2 sótanos, con un área construida techada total de 2,808.88 m2, de los cuales el 69.6% están sobre el nivel del suelo y el 30.4% en sótanos. Adicionalmente, se habilitarán 348.58 m2 de área sin techar en área libre o terraza. El proyecto ofrecerá 27 departamentos de 1 y 2 dormitorios de 45.50 m2 y 62.00 m2 respectivamente, los cuales se distribuyen de la siguiente manera: 20 departamentos de 2 dormitorios (74%) y 7 departamentos de 1 dormitorio (26%). Además, cuenta con 19 plazas de estacionamiento. PARK 377, se encuentra dirigido al NSE B y está orientado a jóvenes profesionales con estabilidad laboral, familias recién constituidas e inversores que buscan generar rentas de alquiler a roomates o jóvenes que buscan independizarse. Para el proyecto PARK 377, se requiere una inversión total de $2,475,799 dólares con IGV y se estima una recaudación total por la venta de departamentos de $2,867,066 dólares con IGV. Esto deja una utilidad bruta de 442,643 antes impuestos, lo que representa el 16.8% sobre las ventas. Se fijo precio base de área vendible techada de S/.6,350 soles equivalente en dólares a $ 1,655 y precio base de los estacionamientos en US$ 12,000. Además, el ritmo de ventas durante la preventa (3 meses) de 3 unidades al mes y durante la venta (11 meses) 2 unidades al mes. La estructura de financiamiento del proyecto será 30% de aporte de capital, 30% ingresos generados por la preventa y 40% de crédito bancario. Para el financiamiento del aporte de capital se propone que la inmobiliaria financie el 30% y un inversionista el 70% El proyecto tendrá una duración total de 22 meses e indicadores de rentabilidad positivos. Evaluado a una tasa de descuento de 15% obtiene un VAN = $ 69,543 y una TIR = 22.09% que permitirán recuperar la inversión inicial y entregar un monto adicional, beneficiando a los involucrados para el desarrollo del proyecto.Item Estudio de viabilidad de un proyecto multifamiliar de densidad media en el distrito de San Miguel desde un enfoque de sostenibilidad económica, ambiental y urbana(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2022-05-18) Tupac Meza, Eduardo Raúl; Ponce Durand, Cesar ArturoLa presente tesis desarrolla un proyecto inmobiliario desde un enfoque de sostenibilidad económica y ambiental, contribuyendo a la mejora del estilo de vida del usuario final y aportando lineamientos para el desarrollo urbano sostenible del sector de estudio. Brisa es un proyecto desarrollado por una empresa reconocida en el sector inmobiliario de Lima Moderna. Se proponen mejoras al proyecto inicial para hacer al producto más atractivo al público objetivo y generar mayores beneficios para el cliente, empresa y entorno. El proyecto se edificará en el Jr. Alfonso Ugarte esquina con Jr. Arica en el distrito de San Miguel, sobre un terreno de 590.66 m2 de área. El edificio constará de 1 sótano, 5 pisos y azotea. Tendrá un total de 24 departamentos de 2 y 3 dormitorios; 20 tipo flat y 4 tipo dúplex. Las áreas por departamento van desde los 60 m2 a 160 m2 aproximadamente. El producto se encuentra dirigido al NSE B+ y B, orientado a familias jóvenes recién conformadas que deciden independizarse e invertir en su primera vivienda; a profesionales y empresarios con estabilidad laboral lograda que deciden vivir en una nueva vivienda solos o con sus hijos. De acuerdo con lo anterior, el diseño arquitectónico ha tenido en cuenta la óptima distribución de los ambientes, brindando un edificio funcional y eficiente, además de haber tomado en cuenta las lecciones aprendidas por la pandemia de la COVID-19, dándole mayor importancia al espacio doméstico y valorando la presencia inmediata de la naturaleza dentro del hogar. Se desarrollan espacios de interacción social diseñados con conceptos paisajistas, generando ambientes agradables que favorecen el contacto sensible entre las personas y la naturaleza. Las áreas comunes estarán compuestas por un biohuerto, área social común con áreas verdes y al aire libre, una terraza BBQ y SUM. Adicionalmente, se propone un gesto de integración urbana dentro del proyecto, cediendo área del predio para contar con un espacio social en el exterior, integrado al edificio con el entorno. iii El proyecto contará con certificación EDGE, el diseño planteado permitirá el ahorro en recursos, beneficiando directamente al propietario. Brisa fue diseñado como un proyecto sostenible, donde se combina la calidad, comodidad y seguridad sin descuidar el entorno. Busca transformar el paradigma que un diseño de calidad y sostenible es más caro. El desarrollo del proyecto tendrá una duración total de 24 meses y en base al análisis económico se obtendrán indicadores positivos como un VAN de $ 244,629.00 y una TIR de 35.27%. Estos resultados permitirán recuperar la inversión inicial y entregar un beneficio adicional, convirtiendo al proyecto en una propuesta atractiva de desarrollar. Finalmente, se realizará un análisis urbano del sector de estudio en donde se desarrollará el proyecto en base a indicadores de densidad y espacio público. Se presentará un diagnóstico de la situación actual y los resultados serán comparados con casos internacionales que permitirán obtener conclusiones a través de lineamientos de gestión urbana. Estos lineamientos servirán como base para poder generar acciones a futuro en el planeamiento del desarrollo de la ciudad y lograr una sostenibilidad integral tanto en lo económico, ambiental y urbano.Item Agencia de saneamiento y creación de suelo urbano para proyectos inmobiliarios(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2021-11-25) Benavides Lazo, Oscar Ricardo; Girau Mendoza, Jose Manuel; Ramirez Kayama, David Paul Harry; Rhor Lesevic, Andrés Eduardo; Benzaquen de las Casas, Jorge BennyEl presente trabajo tiene como propósito demostrar que la renovación urbana de predios depreciados por la ocupación precaria o por el mismo desgaste del tiempo resulta un modelo de negocio atractivo, toda vez que, con la metodología adecuada, se controlen los riesgos y de esa manera se genera valor compartido entre quien genera la oportunidad, el inversionista desarrollador inmobiliario y la población beneficiaria. La propuesta en concreto es encontrar predios que tengan diversos problemas para ser parte del mercado inmobiliario formal y convertirlos en atractivos. Estos problemas pueden ser de índole legal, arquitectónica o social. Para cada caso, un equipo multidisciplinario pone en valor el predio, llega a acuerdos con los propietarios, con los posesionarios (de existir) y con las autoridades competentes para crear un proyecto inmobiliario económica y financieramente viable, responsable a nivel social y, entonces, atractivo para la inversión. La presente agencia de creación de suelo urbano (se identifica suelo que actualmente no sea parte del mercado y se ‘creamos’) elabora expedientes técnicos que abarcan, desde los derechos de propiedad y la factibilidad económica, hasta las licencias de construcción y los contratos de compraventa de bien futuro con los actuales posesionarios precarios o potenciales clientes. Con esto, la toma de decisión de los clientes, los desarrolladores inmobiliarios, estará basada en información clara y resultados atrayentes. Tal como ha demostrado el análisis realizado, la operación que la agencia propone es financieramente viable, generando un valor actual neto (VAN) positivo de aproximadamente US$ 400,000, generando valor por encima de la inversión inicial estimada de US$ 300,000, y una tasa interna de retorno (TIR) de 60.01%, ampliamente superior a la rentabilidad mínima exigida por inversionistas de 10.34%, medida por el costo promedio ponderado de capital (WACC). Se tiene plena confianza en que esta metodología aporta soluciones a un problema concreto: la falta de oferta inmobiliaria para la clase media baja, y lo hace con el propósito de generar capacidades y mejorar la calidad de vida de la gente desde la propiedad.Item Análisis de principios y valores de las metodologías ágiles para facilitar su implementación en la gestión inmobiliaria(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2020-12-16) Reátegui Rivas, Daniel Eduardo; Huayana Quispe, Edith Jenni; Cornejo Aramayo, Jorge Fabrisio; Villanueva Montoya, Vanessa; León Sabuco, William Joseph; Uribe Laines, Óscar AlbertoLa presente investigación tiene como propósito establecer las características actuales de la gestión de proyectos inmobiliarios en Lima que facilitarían la implementación de metodologías ágiles mediante el conocimiento de la situación actual de la gestión, así como también de sus etapas y procesos críticos, además de identificar la presencia de principios y valores ágiles. El estudio se sustenta en una serie de entrevistas de profundidad realizadas a especialistas del sector inmobiliario, para ello recurrimos al juicio experto de jefes y gerentes de proyectos en ejercicio para obtener una perspectiva precisa de la gestión y de la dirección de sus equipos. Se encontró en la muestra que la gestión de los especialistas se soporta sobre todo en el recurso humano y económico; y que está enfocada en el control de los plazos y control de flujos de dinero, elementos que afectan a la rentabilidad de un proyecto. Se identificó también que los entrevistados practican en cierta medida los valores y principios relacionados a las metodologías ágiles, no obstante, estos no guardan relación con el sector en el que se desenvuelven, el cargo y la profesión sino, en las buenas prácticas de la gestión. Finalmente, se recomienda aprovechar las características propias de la gestión para adoptar metodologías ágiles como SCRUM o KANBAN que se asemejan a la actual gestión pero que dan un marco de trabajo que refuerza e impulsa la práctica de principios y valores ágiles.