2. Maestría
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Tesis de la Escuela de Posgrado
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Item Evaluación del desempeño sísmico de un edificio peruano de concreto armado con dispositivos de fluido viscoso(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2024-04-02) Quiroga Flores, Luis Enrique; Muñoz Peláez, Juan AlejandroEn el protocolo peruano de diseño de edificaciones con sistemas de dispositivos de fluido viscoso (DFV) no se incluye la evaluación del desempeño ni la estimación del daño. El objetivo de este trabajo es evaluar el desempeño sísmico de un edificio peruano representativo con DFV no lineales (EDIF-DFV). Se diseñó un edificio convencional con muros y pórticos de concreto armado (EDIFCONV), usando las normas peruanas de edificaciones y se incorporó un sistema de DFV diseñado con la norma estadounidense FEMA 273. Se seleccionó la alternativa de distribución de DFV que produjo la mayor reducción de derivas de entrepiso. Luego se desarrolló la comparación del desempeño sísmico del EDIF-DFV con respecto al EDIF-CONV, usando el Análisis Dinámico Incremental (IDA). El desempeño fue evaluado usando el desplazamiento lateral de la azotea (SEAOC, Vision 2000), derivas de entrepiso (HAZUS-MH MR4), y el daño en los elementos estructurales mediante los giros inelásticos en las rótulas (ASCE 41). Los resultados del EDIF-CONV mostraron que, para los sismos de 50 y 100 años, presentaría un estado funcional, daño leve, prácticamente sin requerir reparaciones. Para el sismo de 500 años, seguiría funcional, pero con daño moderado y requeriría una reparación menor en las placas. Para el sismo de 2500 años, estaría en resguardo de vida, con daño moderado más acentuado y requeriría reparaciones en las vigas y placas. En cambio, en el EDIF-DFV, para los sismos de 50 y 100 años, se encontraría operativo y casi sin daño. Para el sismo de 500 años, estaría funcional con daño leve y prácticamente sin requerir reparaciones. Para el sismo de 2500 años, seguiría funcional, pero con daño moderado y requeriría reparaciones en las placas. Para los sismos de 500 y 2500 años, las columnas adyacentes a los DFV presentarían mayor daño respecto al EDIF-CONV, pero no excederían el umbral de daño de “Ocupación Inmediata”. Se concluye que, para sismos con intensidades menores o equivalentes al sismo de 500 años, el daño del EDIF-DFV sería leve, prácticamente sin requerir reparaciones. Se recomendaría incorporar DFV en un edificio peruano convencional para disminuir los costos de reparación por daños.Item Comportamiento de edificaciones prefabricadas de concreto con arriostramientos de acero(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2023-07-17) Sedano Cabrera, Jhonatan Christian; Asmat Garaycochea, Christian AlbertoEn el Perú, el déficit de viviendas es considerable (11.2%); asimismo, la respuesta estatal ante emergencias ha sido lenta e ineficiente, muestra de lo descrito fue la lenta reconstrucción de viviendas afectadas en el sismo de Ica de 2007 (90% de avance en 10 años), o la reconstrucción de viviendas e infraestructura general producto del Fenómeno del Niño del 2017, aún en ciernes. Así, lo descrito abre el abanico en cuanto a la exploración de alternativas constructivas que demuestren eficiencia estructural y económica para contribuir a la brecha inmobiliaria existente, y mejorar la respuesta estatal ante emergencias. Los prefabricados, por sus características inherentes, proveen eficiencia, rapidez y economía a la construcción; asimismo, en experiencias pasadas, se observó un comportamiento favorable ante solicitaciones sísmicas. No obstante, fueron recopilados puntos a mejorar como la formación de diafragma, la distribución de las líneas resistentes ante cargas laterales, entre otros. El presente trabajo de investigación pretende aportar a la promoción de la estructuración con elementos prefabricados, para contribuir de algún modo a cubrir el vacío que la normativa peruana tiene con la estructuración de estos elementos; al considerarlos solo como sistemas no convencionales. Para ello, se propuso la estructuración de un edificio de departamentos unifamiliares con dos alternativas: la primera, con elementos de concreto armado, y la segunda, con prefabricados de concreto con arriostramientos de acero ASTM A500 como parte del sistema resistente ante fuerzas laterales; y se realizó un comparativo de su desempeño estructural utilizando análisis estático y dinámico no lineal. Los resultados obtenidos muestran que la estructuración con prefabricados de concreto y arriostramientos de acero exhibe un buen desempeño ante sismos raros (Tr= 475 años); y que, además, ostenta un mecanismo de falla dúctil, en una variante del mecanismo viga débil-columna fuerte.Item Viabilidad de un proyecto inmobiliario de viviendas en el distrito de Lince(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2021-08-10) Villanueva Ortega, Lucia Natalia; Ponce Durand, César ArturoLa presente tesis demuestra, en un contexto de crisis económica y sanitaria, la viabilidad de un proyecto inmobiliario de viviendas ubicado en la Av. Julio C. Tello, en el distrito de Lince. El terreno cuenta con 576m2 en el cual se desarrolla un proyecto que cuenta con 72 departamentos, 52 estacionamientos y 9 depósitos, distribuidos en 15 pisos, un semisótano y 3 sótanos, altura obtenida en el marco del Decreto Supremo N° 012-2019 VIVIENDA. La investigación, tanto teórica como práctica, se presenta a través de los análisis de la realidad económica que viene atravesando el Perú y el mundo, del mercado inmobiliario actual, así como del estudio de mercado de la zona a intervenir. Entre los elementos del proyecto, se ha puesto especial énfasis en dos aspectos particulares: en primer lugar la influencia de la pandemia del COVID-19 en el marketing y ventas, mediante el desarrollo de distintas plataformas virtuales, que hacen la promoción más cercana al cliente potencial; y, por otro lado, la importancia del servicio al cliente como un elemento central dentro de la empresa inmobiliaria, en la búsqueda de una buena experiencia en todo el proceso de compra y postventa, proponiendo mejoras al interior de la empresa en su conjunto. Finalmente, considerando todos los datos evaluados y los riesgos que puedan existir, se presentan los resultados económicos en un periodo de 36 meses, donde se demuestra la viabilidad económica de la inversión, obteniendo una TIR de 44.94%, cumpliendo así con las expectativas de la empresa inmobiliariaItem Estudio de viabilidad de un proyecto multifamiliar en la av. Lambramani – Arequipa(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2021-08-10) Sucasaca Caceres, Oscar Antonio; Sanchez Rios, Adriana; Luna Briceño, Alfredo MartinEl sector inmobiliario se ha incrementado significativamente en el Perú, con un auge bastante positivo, Arequipa no es la excepción, la demanda de viviendas en esta región se ha visto incrementada por factores como el déficit habitacional, mayores facilidades crediticias, que genera un mayor ingreso en las familias. Desarrollamos el macro entorno y micro entorno factores que consideramos importantes que pueden afectar de manera indirecta en el desarrollo del proyecto, y más aún en este contexto covid que venimos viviendo. Realizamos un análisis de los diferentes competidores que apuntan a productos similares al nuestro y poder entender las estrategias que presentan, el producto que ofrecen y conocer su posicionamiento en el mercado. A través de encuestas, obtuvimos datos de consumidores, para poder conocer las decisiones que son importantes para ellos, el valor que le dan al producto, destacando entre sus preferencias la Calidad, y el servicio. Presentamos una segmentación del mercado que fue obtenida del análisis de mercado, obteniendo que el público potencial está integrado por los ascendentes, realistas, conservadores y optimistas con preferencias, gustos, necesidades, estilos de vida, que son atendidos por la competencia y que tenemos oportunidad de mercado. Identificamos el comportamiento de los compradores y sus características, que nos permitirán identificar y desarrollar productos nuevos y como promocionarlos logrando atraer a nuestro mercado objetivo. Luego de conocer las preferencias del mercado objetivo, procedimos a realizar la cabida de nuestro producto, considerando el certificado de parámetros urbanos, basado en sus preferencias. Analizamos las oportunidades y amenazas, entre ellos identificamos el bono mi vivienda verde, que es un incentivo del gobierno, pero de acuerdo al estudio del mercado y en conjunto con el análisis económico y financiero no representa un beneficio de ahorro significativo para el compradorItem Estudio de viabilidad de un proyecto de vivienda y local comercial en Lince Edificio Vienna(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2020-02-27) Loayza Dueñas, Juan Pablo; Luna Briceño, AlfredoEsta tesis tiene como objetivo determinar la vialidad y los requisitos necesarios para el desarrollo de un proyecto de vivienda multifamiliar en el Sector Socioeconómico B / BSe abarca desde la concepción del proyecto hasta la liquidación, entrega e independización del mismo. El proyecto “Edificio Vienna” se encuentra ubicado en la Av. César Canevaro Nº 1225 – 1247 Urb. Fundo Lobatón, distrito de Lince. El proyecto contempla un edificio multifamiliar/comercial de dos sótanos y un semisótano de estacionamientos, 16 pisos más una azotea. El terreno tiene un área de 645m2 de 20 metros de ancho por 32.12 metros de largo aproximadamente. El proyecto tiene siete locales comerciales, jardines y áreas comunes en el 1er piso; 4 departamentos por piso, entre departamentos de 2 y 3 dormitorios. Cuenta con un ingreso peatonal y un ingreso vehicular. Los estacionamientos se encuentran distribuidos entre los dos sótanos y el semisótano que abarcan toda el área del terreno. Para poder estimar los precios de venta de los departamentos, inicialmente se recurre a un estudio de mercado en la zona, y producto de esto, se obtiene una ponderada según características relevantes y valores asignados. Luego se realiza una estimación por una recta de mínimos cuadrados y se verifica para el proyecto, el precio estimado. Asimismo, luego de realizar los flujos económicos y financieros del proyecto, calculando ingresos y egresos durante la concepción, elaboración, construcción y venta del proyecto; se obtiene el TIR y el VAN correspondientes, y con un análisis de sensibilidad se calcula el rango de valores mínimos y máximos en los cuales se pueden mover las variables de Precio y Velocidad de Ventas, las cuales influyen en el fracaso y éxito de todo el proyecto.(...)Item Proyecto de Condominio Multifamiliar “Sagitario”(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2019-08-02) Majluf Sabogal, Luis Carlos; Leon Chiok, Kan Sen; Hoyos Vértiz, Carlos RaúlEl trabajo contempla la construcción y venta del proyecto multifamiliar Sagitario, en la esquina de los jirones Viña Lariena y Diana, en la urbanización Sagitario, Santiago de Surco. Será un proyecto de 8 pisos construido sobre un terreno de 1096 m2 ubicado en esquina con tres frentes y medios libres por donde tomar luz. Contará con 76 departamentos en tipologías de 3 y 1 dormitorios, estacionamiento para 52 vehículos en semisótano y primer piso, un lobby y áreas comunes en la azotea. El tamaño promedio de las unidades de 3 dormitorios será de 78 m2 (de las cuales hay 60 unidades) y de las de 1 dormitorio de 48 m2 (con 16 unidades), y estarán orientadas a un segmento de mercado NSE B1. Se estima una inversión total en dólares de $6,855,379 y unos ingresos totales $8,235,171, dando una utilidad neta (sin considerar impuestos) de $1,379,792 y una utilidad neta contable de $1,007,275. El TIR económico se calcula en 35.7% y el VAN en $809,437. El ratio de utilidad operativa sobre ventas (ROS) se estima en 18.9%, mientras que el de utilidad neta entre inversión total (ROI) en 15.4% y el de utilidad neta entre inversión de la empresa (ROE) en 60.2%. El periodo total del proyecto se estima en 30 meses, durante 15 de los cuales se ejecutará la construcción. El proyecto se financiará trabajando con un banco, con una combinación de capital de la empresa (24%), cuotas iniciales de ventas (24%) y desembolsos de créditos bancarios contra valorizaciones de avance (52%).Item Análisis de viabilidad de un proyecto de oficinas prime y boutique en el distrito de Santiago de Surco(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2019-05-28) Iglesias Edery, David Augusto; Caballero Farro, Mauricio JoséEl objetivo general del presente proyecto de tesis es realizar un análisis técnico – financiero que se orientan a fijar las bases necesarias para la puesta en marcha de un proyecto de oficinas prime y boutique en el distrito de Surco; se busca garantizar un adecuado diseño, construcción e implementación del mismo; producto que será aceptado por el mercado actual de oficinas del distrito de surco, agregando valor a este mediante una contribución a la expansión económica del distrito. Se realizará un análisis del mercado de oficinas prime y boutique actual para definir el tipo y características del producto que se adecua al sector, este será moderno e innovador a fin de atraer al cliente final que busquen en el no solo un espacio donde operar una oficina sino servicios, seguridad y confort en el uso de las instalaciones del edificio. La ubicación del terreno es privilegiada, una esquina que garantiza frentes de luz amplio, adecuada vista para los futuros usuarios de las oficinas, así como también, vías de fácil acceso que conectan distintos servicios básicos. Una zona urbana en amplio crecimiento y desarrollo, siendo esta zona prometedora para el desarrollo de centros financieros que busquen la descentralización del actual mercado de oficinas ubicado en el distrito de San Isidro y límites de Miraflores. El producto para desarrollar busca la diferenciación del común denominador de oferta inmobiliaria de edificios de oficinas actual mediante la incorporación de conceptos innovadores aplicados en el diseño del producto, un uso adecuado de la normativa arquitectónica y de seguridad que garanticen una adecuada operatividad del edificio, el cual se reflejará en el confort de los usuarios.Item Evaluación de Inversión Inmobiliaria en el Sector Salud. Caso : Centro Médico Especializado en Cirugía Ambulatoria(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2019-01-23) Yáñez Guzmán, Rocío Lisbet; Aza Astucuri, Williams Alejandro; Piqué Romero, Tito AntonioEl mercado de la salud privada de Lima ha crecido a un ritmo promedio de 10% anual en los últimos años, impulsado por el crecimiento de la economía peruana en general, así como por el consiguiente aumento del poder adquisitivo de la clase media y su constante preocupación por la salud, lo que ha despertado el interés inversor de grupos empresariales peruanos y foráneos. Los principales actores que componen la oferta están mejorando su infraestructura, que, en muchos casos, vienen acompañados de planes de expansión geográfica, por lo que son necesarias nuevas locaciones y construcciones para este fin. El presente trabajo consiste en un análisis financiero de un proyecto inmobiliario para el sector salud consistente en la construcción de un local diseñado especialmente para ser vendido o alquilado a operadores del sector salud. El proyecto ofrece un producto inmueble atractivo y novedoso para operadores, empresas o profesionales que brindan servicios de salud y requieren un ambiente con las condiciones adecuadas bajo estándares internacionales para ofrecer sus servicios al mercado local e internacional. La presente investigación propone solucionar un problema crítico para entidades que brindan servicios de salud en una capa resolutiva de baja complejidad, brindando el diseño, construcción, financiación y operación de una infraestructura de salud, que se ha denominado Centro Médico de Cirugía Ambulatoria. Este centro operará de forma autónoma, es decir, de manera independiente de cualquier otro centro de salud, y contará con (a) un Centro Médico de Cirugía Ambulatoria; (b) servicios externos: farmacia, laboratorio y banco de sangre; y (c) consultorios médicos para alquiler y/o venta. La relación de estas unidades dependerá de la organización que el operador establezca para sus sistemas de comunicación, abastecimiento y traslado de insumos. Este vínculo entre las unidades deberá basarse en un traslado rápido, que permita resolver las demandas urgentes del Centro Médico de Cirugía Ambulatoria. Uno de los fines del proyecto es incentivar la categoría de cirugía ambulatoria como un canal de atención importante para los pacientes. Se busca evitar las largas esperas para la programación de un tratamiento y/o cirugía y que, por el contrario, sean atendidas de manera oportuna y conveniente para el paciente y su familia. Estas largas esperas son a menudo un factor decisivo para quienes toman la decisión de buscar tratamiento en otro lugar. Asimismo, se debe tomar en cuenta la creciente demanda proveniente del turismo médico, mediante la cual pacientes extranjeros llegan al Perú para sus tratamientos médicos, atraídos por el menor costo y facilidades en tiempo respecto a sus países de origen. Por ejemplo, el costo promedio de una rinoplastia en Estados Unidos es de US$ 6,000, mientras que el mismo procedimiento en Perú cuesta la cuarta parte. La diferencia cubre largamente los gastos del viaje más los tours a los principales destinos turísticos del país. Además, en la mayoría de los países donde se desarrolla el turismo médico, los tiempos de espera son cortos o inexistentes. En el Perú, hospitales nacionales del sector público, tales como el Hospital Almenara, el Hospital Loayza y el Hospital del Niño, cuentan actualmente con Centros de Cirugía Ambulatoria y/o Corta Estancia, con los que se han logrado excelentes resultados reduciendo en gran número las listas de espera de pacientes quirúrgicos y ahorrando costos considerables. En el sector privado, existen dos Centros de Cirugía Ambulatoria y de Corta Estancia independientes, como MEDAVAN S. A. y la Clínica Avendaño. Estos innovadores centros constituyen una pieza fundamental dentro del modelo que se debe desarrollar en el país para mejorar el sistema de salud y lograr mayor calidad, seguridad, eficiencia y cobertura en la atención de salud, conforme lo señala la norma técnica NTS N° 101-MINSA/DGSP-V.01., aprobada por el Ministerio de Salud. El Centro Médico de Cirugía Ambulatoria se desarrollará en el distrito de Cercado de Lima, cerca de los hospitales públicos de mayor demanda, así como de clínicas privadas de la zona, tales como: (a) Clínica Internacional, y (b) Stella Maris, entre otras, donde los médicos de estas entidades podrían usar los servicios, y, de esta manera, el operador podrá ir obteniendo los resultados económicos positivos, con indicadores como Tasa Interna de Retorno (TIR) entre 16% y 23% en un escenario riguroso, lo cual resulta un modelo de negocio atractivo para un inversionista del sector salud.Item Procedimientos constructivos erróneos en edificios de concreto armado(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2018-02-21) Lengua Fernández, Marko Antonio; Ottazzi Pasino, Gianfranco AntonioEl presente trabajo reúne de forma ordenada los errores que se cometen durante los procesos constructivos de un edificio multifamiliar, y se ha orientado la atención exclusivamente hacia el “concreto armado”. Además se han incluido en forma didáctica los anexos “procedimientos constructivos erróneos en albañilería” y “tratamiento inadecuado del concreto simple”, como complemento del tema principal. El trabajo está dividido en tres capítulos: cimentaciones, elementos estructurales verticales y elementos estructurales horizontales; se finaliza con las respectivas observaciones y conclusiones, más una referencia bibliográfica. Al final se incluyen seis anexos, los cuatro primeros como una ampliación de los temas referidos en los tres capítulos principales, y los dos últimos ya mencionados en el primer párrafo. La metodología a seguir comienza con la detección de errores dentro de los procesos constructivos, los cuales se van archivando y documentando sobre todo con fotografías, y de ser necesario se incluyen gráficos para la explicación. Al problema encontrado se le asigna un lugar dentro de la estructura del trabajo, haciendo una explicación previa de la importancia desde el punto de vista teórico de porqué es necesario proceder correctamente. Después se hace una recomendación basada en normas y reglamentos de Ingeniería en el Perú, así como en estudios previos de especialistas reconocidos a nivel mundial. En algunos casos y a través de los anexos, se han ampliado las explicaciones mediante un análisis numérico, con el fin de reforzar el sustento científico presentado. Se ha puesto énfasis en la presentación visual de la tesis, con fotografías en su mayor parte recolectadas por el autor así como gráficos explicativos. También se ha recurrido a otras fuentes como Internet y/o publicaciones pasadas. El trabajo propone una solución ante las dificultades que se presentan durante el proceso constructivo, y quedando demostrado que en nuestro medio, el seguir los estándares de calidad en estructuras, no es imposible.Item Optimización de proyecto de venta de oficinas con formato boutique en el distrito de Miraflores(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2017-05-06) Fuentes Hurtado, Diego Alfredo; Masías Molina Félix, AdolfoEl objetivo principal de esta tesis es el de evaluar y optimizar un proyecto de inversión inmobiliario de construcción y venta de oficinas en el distrito de Miraflores, Lima, teniendo en consideración las condiciones económicas y problemáticas de este rubro, presentando una alternativa que permita tener rentabilidad en la inversión. El mercado de construcción y venta de Oficinas Prime en el distrito de Miraflores y San Isidro ha tenido un crecimiento importante en los últimos cinco años, sin embargo la situación actual ha generado que este tipo de negocio sea muy riesgoso en cuanto a rentabilidad debido a que existe un sobre stock de oferta de oficinas PRIME con áreas mayores a 100m2, dirigido a un público objetivo limitado y exclusivo (empresas consolidadas con grandes facturaciones anuales). Y por otro lado, la demanda de este tipo de oficinas también se ha reducido considerablemente debido a factores macroeconómicos, políticos e incertidumbre de grandes inversiones en el país. Por ende este mercado de oficinas se encuentra claramente saturado. La empresa GERPAL es dueña de dos terrenos colindantes ubicados en Miraflores, teniendo una buena ubicación y accesibilidad a centros financieros laborales y de recreación en Lima. En conjunto los terrenos suman 560 m2 en los cuales ha proyectado realizar un negocio de construcción y venta de 29 oficinas de aproximadamente 80 m2 distribuidos en 7 pisos, un semisótano y 4 sótanos. con dos locales comerciales en el primer nivel. Luego de realizar un análisis de la oferta y demanda del mercado de oficinas se pudo apreciar que de realizarse el proyecto bajo estas consideraciones posiblemente las oficinas no lleguen a venderse con la velocidad esperada perjudicando finalmente a la inversión. Por lo que en este trabajo se presenta el análisis del replanteo de este proyecto incrementando 5 unidades de venta y en consecuencia reduciendo el área promedio a 65 m2, lo cual también reduce el costo de inversión de empresas o de inversionistas. La diferencia principal de este proyecto con la competencia es que se ha considerado con un esquema BOUTIQUE, esto quiere decir que son oficinas que si bien tienen áreas pequeñas, ofrecen más beneficios en cuanto a las áreas compartidas, lo cual le da al propietario o inquilino la percepción de que es dueño de una mayor área. En este sentido el proyecto posee 2 directorios de uso común, una sala de usos múltiples, espacios para bicicletas y duchas para los que vienen a través de este medio, entre otros. Este proyecto pretende marcar diferencia en el mercado a través de la flexibilidad que ofrece oficinas con menor área, con la posibilidad de convertirse en medianas o grandes. Esto debido a una distribución arquitectónica que se adapta a un mercado competitivo y exigente que busca más allá de buena ubicación, funcionalidad y el confort; hoy en día el cliente busca el valor que le puede ofrecer el producto, por ello se planteará un diseño innovador moderno y urbano que motive la creatividad y eleve la productividad en los trabajadores para que puedan cumplir con los objetivos de la Empresa. El público objetivo de este proyecto son pequeñas o medianas empresas que en conjunto representan una gran cantidad de la fuerza laboral en la ciudad de Lima que busquen convertir su actual alquiler en el pago de un bien patrimonial lo cual les permita poder crecer empresarialmente, y también los inversionistas que quieran adquirir una buena oficina para generar rentas de alquiler. Dentro de los principales limitantes para este mercado tenemos la desaceleración de la economía; El financiamiento directo por parte de los clientes; La competencia del mercado, la vacancia de alquiler y otras alternativas que satisfacen la demanda como son el alquiler de oficinas temporales (por horas). Si bien el costo de compra de las oficinas del proyecto es menor por la reducción del área, el precio por metro cuadrado se eleva por ser un menor espacio lo cual también es beneficioso tanto para la rentabilidad inmobiliaria como para la del nuevo propietario que ve la compensación en el servicio que ofrece el producto. En el presente trabajo se ha realizado el análisis económico financiero de este replanteo y además se ha podido corroborar que en el mercado existen todavía muy pocos proyectos similares, y los que han surgido han tenido una muy buena acogida por parte de las empresas lo cual se ve reflejado en una mayor velocidad de ventas.