2. Maestría
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Tesis de la Escuela de Posgrado
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Item Fideicommisum ¿El futuro del desarrollo inmobiliario en el Perú?, el Fideicomiso Inmobiliario y los Certificados de Participación, dos caras de una misma moneda(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2023-02-06) Guerrero Rivera, César Antonio; Fernandez Moscol, Mercedes ElizabethEl gran déficit de vivienda tanto cuantitativo como cualitativo en el Perú, responde a diversos factores de diversa naturaleza, entre ellos, el alto costo del financiamiento para la ejecución de proyectos inmobiliarios, así como el difícil y caro acceso a los créditos o financiamientos hipotecarios para la adquisición de viviendas nuevas. Ante la lamentable situación mencionada previamente, la implementación, estructuración y administración de fideicomisos inmobiliarios, así como la emisión de certificados de participación en el marco de la gestación y ejecución de proyectos inmobiliarios de vivienda, constituye una mejor herramienta para el desarrollo del sector inmobiliario, lo cual generará un impulso del mismo. Lo anteriormente indicado repercutirá en la mayor oferta de vivienda y por lo tanto en una reducción del déficit de vivienda a la fecha. El trabajo de investigación denominado “Fideicommissum ¿El futuro del desarrollo inmobiliario en el Perú?, el Fideicomiso Inmobiliario y los Certificados de Participación dos caras de una misma moneda” busca demostrar que la implementación del fideicomiso inmobiliario y los certificados de participación en los proyectos inmobiliarios de vivienda trae una serie de beneficios para todos los agentes que intervienen en el proceso de estructuración, financiamiento y ejecución del proyecto. Asimismo, el trabajo buscará identificar y analizar de los mecanismos para llevar a cabo las estructuraciones financieras de proyectos inmobiliarios más usados en el país; estudiaremos las principales características y a la vez los beneficios del fideicomiso y del certificado de participación, como mecanismos hábiles para la estructuración financiera y ejecución de proyectos inmobiliarios. Determinaremos el nivel de difusión e información sobre el fideicomiso en la ejecución de proyectos inmobiliarios, así como las razones principales por las cuales no existe una mayor utilización de fideicomisos inmobiliarios en el marco de la ejecución de proyectos inmobiliarios de vivienda sobre todo en lo que respecta al financiamiento de estos. Finalmente, en base a las problemáticas, propondremos alguna fórmula para su solución.Item Análisis de inversión de proyectos inmobiliarios de alquiler de vivienda en el Perú(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2022-05-28) Quiroz Farias, José Antonio; Malca Rodríguez, Estefany Milagros; Luna Briceño, Alfredo MartinEn la última década, los datos oficiales del Perú y de países vecinos, siguiendo las tendencias de países desarrollados, han mostrado un aumento significativo de hogares habitando en viviendas alquiladas; una de las razones que explica esta evolución es el incremento que ha tenido del costo de las viviendas en relación a los salarios, lo que las hace inaccesibles a buena parte de la población. Asimismo, el crecimiento del mercado de arrendamiento de viviendas, se debe a cambios demográficos, como la reducción del tamaño promedio de los hogares y a cambios en la dinámica de vida de la población, que muestra preferencia por vivir en zonas con buena accesibilidad, cerca de puestos de trabajo y de lugares que ofrezcan una amplia variedad de servicios. A nivel Latinoamérica, un análisis comparativo de la expansión urbana y la tenencia de la vivienda de las últimas décadas, nos muestra que el Perú tiene uno de los mayores porcentajes de crecimiento informal de sus ciudades y uno de los menores porcentajes de vivienda en alquiler en la región. En las actuales condiciones de déficit habitacional en el país, resulta imprescindible brindar a la población diferentes alternativas de acceso a viviendas formales dignas y, de esta manera fomentar el crecimiento planificado de nuestras ciudades. En los últimos años, el Estado, a través diferentes programas, ha venido promoviendo el acceso a la vivienda en propiedad, pero no ha fomentado con el mismo énfasis, ni de manera estructurada, una alternativa de acceso a la vivienda en alquiler. En la primera parte de esta tesis se analizan las tendencias del mercado inmobiliario y la política nacional de fomento del alquiler residencial, haciendo un comparativo de la situación actual del Perú con la de con otros países de la región, como Colombia y Chile, con mercados de renta inmobiliaria más desarrollados. Luego de este primer análisis, se identifican las debilidades de las actuales políticas nacionales y se realiza una propuesta de mejora de las mismas, con el objetivo de brindar a la población otras alternativas de acceso a la vivienda formal; analizando a su vez, el impacto que pueda tener esta propuesta en la reducción del déficit de viviendas y en la formalización de la expansión urbana del país. A fin de determinar la factibilidad de inversión en un proyecto de vivienda para alquiler en el Perú, en la segunda parte de la tesis, se ha propuesto el análisis de factibilidad de un edificio multifamiliar destinado íntegramente al arrendamiento. En base a la creciente demanda por vivienda en alquiler en el área central de Lima, y tomando en consideración la ordenanza municipal que regula las edificaciones de vivienda social en Lima, Ordenanza 2361-2021-MML, se ha proyectado un edificio multifamiliar orientado íntegramente al alquiler en una zona de la ciudad conectada a vías metropolitanas y próxima a establecimientos de comercio y servicios. Luego del análisis de los requerimientos del mercado de alquiler de viviendas en Lima y del relevo de información dentro de nuestra zona de influencia, se realizó un análisis de la segmentación y el target al cual debe ir enfocado el proyecto, así como también una propuesta de posicionamiento que optimice el value a ofrecer. A continuación de esta etapa de estudio, en el Marketing Mix, se definieron las características del producto a ofrecer a fin de tener un proyecto consistente con las expectativas del mercado. El diseño del proyecto, un edificio multifamiliar de 100 departamentos para alquiler, se ha realizado considerando los requerimientos del mercado local y las características de tipología de vivienda y amenities que han tenido gran aceptación en países latinoamericanos con mercados de alquiler más desarrollados. Finalmente, a fin de determinar el impacto de las propuestas de mejora de las actuales políticas de fomento del mercado de alquiler residencial, se ha realizado una evaluación económica – financiera del proyecto en tres escenarios; el primero aplicando la política tributaria actual con un pago del Impuesto General a las Ventas (IGV) para el alquiler de 18% y del Impuesto a la Renta (IR) de 29.5%; el segundo escenario con una exención del IGV, una exención del IR para viviendas sociales y un IR de 5% para viviendas no sociales y el tercero con un IGV de 18% y una exención del pago del IR. De acuerdo a lo anterior, se evaluó el proyecto a una tasa descuento del accionista del 12% y una estructura financiera que se divide en el aporte del accionista y un préstamo convencional de manera tal que cubra los dos primeros años de inversión. Con estas premisas fijas se elaboró un flujo económico y financiero, obteniendo en todos los casos un VAN (valor actual neto) positivo y una TIR (tasa interna de retorno) mayor a la requerida. Por último, se realizó una evaluación de riesgos a través de un análisis de la sensibilidad del proyecto de inversión tomando 5 variables: primera y segunda: según el costo de alquiler por metro cuadrado de las dos tipologías de departamentos de mayor número en el proyecto; tercera: según el costo de construcción por metro cuadrado; cuarta: según el costo de mantenimiento por metro cuadrado, y quinta; según el porcentaje de ocupación del primer año. Del análisis financiero se concluye que las variables más incidentes en la rentabilidad del proyecto son las 3 primeras, las cuales también fueron parte fundamental del análisis de mercado realizado. Esta tesis busca realizar un aporte al sector inmobiliario mediante una propuesta de mejora de la política actual de fomento a las viviendas de alquiler en el Perú, los resultados obtenidos en el análisis realizado demuestran la pertinencia de su aplicación; la mejora de las actuales políticas impulsaría el desarrollo del mercado de arrendamiento residencial, que tiene el potencial de convertirse en una de las alternativas de solución a las actuales necesidades habitacionales de gran parte de la población.Item Estrategia para lanzamiento de un proyecto inmobiliario bajo el análisis de un target específico que valore el equilibrio entre el trabajo y el hogar, la tecnología y el ahorro energético sostenible, aplicado al proyecto "Acciona Millennial"(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2022-05-28) Rupire Velásquez, Kellyn Rossy; Yufra Solano, Rodrigo Alonso; Pique Romero, Tito AntonioEl objetivo principal del proyecto a desarrollar en el plan estratégico de negocio para el proyecto inmobiliario “ACCIONA MILLENNIAL”, el cual se encuentra ubicado en el distrito de Lince con un área total de 450.00m2. Seguidamente se busca determinar el target al que atenderá el proyecto y con ello, desarrollar el marketing mix del proyecto, definiendo el producto, precio, promoción y plaza, cada una de ellas con su propia estrategia y características, buscando diferenciación con la competencia, ya sea directa o indirecta y finalmente realizar los análisis económicos y financieros que determinen la viabilidad del proyecto. El proyecto se encuentra ubicado en el distrito de Lince, específicamente en el Jr. Sinchi Roca 2580 – 2590, siendo un lugar estratégico, debido a la cercanía a avenidas principales, así como diversas universidades, colegios, clínicas, hospitales y centros comerciales, al centro financiero en San Isidro, y al frente del gran Parque Castilla. El edificio consta de 20 pisos, 01 semi sótano, 05 sótanos y azotea y un total de 68 departamentos con 68 estacionamientos y 67 depósitos. En cuanto a la segmentación y target, se detecta el target principal, perteneciente al NSE B en su mayoría con estilos de vida de perfiles progresistas, modernas y conservadoras. Se encuentran profesionales, emprendedores, que buscan un lugar de trabajo seguro, que les gusta la tecnología y concientizados con el cuidado del medio ambiente, así también parejas jóvenes, recién casadas, entre 25 y 40 años que desean adquirir una vivienda propia ya sea por motivo de cercanía de trabajo o por crecimiento personal, familiares con hijos, de 3 a 5 integrantes en promedio, que buscan adquirir una vivienda que se acomode a sus necesidades o familias jóvenes con hijos pequeños que buscan cambiar o adquirir una vivienda propia. En cuanto a Marketing Mix, el producto responde a las necesidades de su público objetivo y se ve reforzado por su ubicación estratégica. Asimismo, se diferencia por la “flexibilidad en la distribución de las unidades inmobiliarias y se refiere a la posibilidad que posee 01 ambiente para adaptarse a diferentes usos, a partir de las necesidades del público que atiende. Asimismo, ofrece una variedad amplia de Ammenities que responden a necesidades específicas del target estudiado, necesidades que van desde laborales, familiares y sociales. El precio del proyecto con “ACCIONA MILLENNIAL” es S/. 7,500 soles/m2 en competencia directa con Linsidro S/.6,900 soles/m2, y Vallejo Living de S/.7,800 soles/m2. Adicional al precio, se analizó la vista, altura, diseño y distribución. Sobre la competencia directa, ofrece productos similares de 1, 2 y 3 dormitorios. La mayor oferta se encuentra los departamentos de 2 dormitorios, con una participación entre 60% y 80% del stock total. Esto se debe a que el público objetivo son en su mayoría familias jóvenes que buscan de 2 o 3 dormitorios. Los principales indicadores de rentabilidad son el ROS (rentabilidad sobre venta) con un 11.8%, el ROE (rentabilidad sobre aporte de capital) con 70.50%, el ROE anual con 42.71% y el ROI (rentabilidad sobre inversión) con 12.33%. La inversión requerida para el proyecto está compuesta por 03 entidades; el aporte de capital asumido por la empresa y sus inversionistas es de S/5´735,566 (17.50%), las preventas realizadas hasta el mes 14 del proyecto, equivalentes a S/9´816,176 (35.11%) y la línea de crédito del banco, equivalente a S/17´235,127 (52.60%) Finalmente el proyecto presenta un VAN de S/1´378,064, con una tasa de descuento anual del 12%, una TIR de 33.31%, un máximo requerimiento de inversión de S/5´735,566 y una TIR real del 17.61%. Finalmente, la utilidad del proyecto luego de la evaluación en el flujo de caja es de S/2´550,993.Item Viabilidad de proyecto inmobiliario condominio residencial en la ciudad de Chiclayo(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2021-06-14) Sachún Díaz, Rubén Darío; Sachún Díaz, Fabián Ernesto; Ponce Durand, César ArturoLa desaceleración en el sector inmobiliario se debe a que las entidades financieras son más exigentes en los requisitos para acceder a un crédito hipotecario, que influye directamente en la rentabilidad de los proyectos; sin embargo, creemos que el sector se está estabilizando, por la cantidad de demanda de vivienda, que es un respaldo al potencial del mercado inmobiliario. Nuestro objetivo es analizar su rentabilidad, la competencia y características del producto, velocidad de ventas, necesidades del consumidor; desarrollar el diseño de un producto que capte y satisfaga las exigencias del público objetivo. La inversión privada se ha visto afectada, generando desconfianza empresarial. Concluimos que el impulso de proyectos inmobiliarios ha formado parte importante en el desarrollo social, económico y político. Las empresas constructoras e inmobiliarias optan en desarrollar proyectos en provincias, que cumplen las condiciones de demanda y terreno. Lima se ha saturado y desacelerado. En Chiclayo, existen condiciones, terrenos disponibles con precios muy bajos en el eje de la carretera Chiclayo- Pimentel y en zonas donde empezarán a emprender nuevos negocios inmobiliarios, la carretera Chiclayo-Ferreñafe. La demanda en el sector A y B,los proyectos de departamentos están apuntando actualmente. Para el sector C y D no hay desarrollo de proyectos inmobiliarios de departamentos; pero sí de viviendas, que lo tomamos como un producto sustituto. 5 Nuestra competencia ofrece un área promedio de 75 m2, con sala comedor,3 habitaciones, cocina integrada a la sala y lavandería, el precio promedio S/2,762 nuevos soles por metro cuadrado. Para diferenciar nuestro producto, proponemos un área más grande y con un precio de preventa que está por debajo del promedio de la competencia directa. Para adquirir nuestro producto se necesita un promedio de ingreso mensual familiar de S/ 3947 nuevos soles, siendo accesible para el sector del público hacia donde nos dirigimos.Item Desarrollo y evaluación económica de un proyecto inmobiliario MiVivienda ubicado en el distrito de Pueblo Libre(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2020-08-31) Becker Arias, Edson Santiago; Llave Frías, José Alberto; Gómez Debarbieri, Pablo JavierEl Proyecto Libertador consiste en el modelo de un edificio multifamiliar de 21 pisos de altura más azotea, 4 sótanos y un semisótano desarrollado en dos terrenos unificados que sumados dan un área de 544m2. El edificio cuenta con un total de 9,461m2 de área construida y un total de 91 departamentos con 5 tipologías típicas con departamentos que van desde 37m2 y un dormitorio, hasta departamentos de 68m2 y tres dormitorios. El proyecto desarrollado está enfocado en atender las necesidades de vivienda de profesionales independientes y familias jóvenes del sector socioeconómico A y AB que buscan una vivienda funcional, con espacios para el desarrollo familiar y profesional, y con un enfoque orientado al ahorro y cuidado al medio ambiente. En esa línea, el proyecto cuenta con una arquitectura minimalista y práctica, optimizando áreas a partir de espacios bien distribuidos. Se usan sistemas modernos y funcionales de ahorro de energía y agua que además permiten que el proyecto se acoja a subvenciones del Estado a través del programa de Bono Verde, lo que además contribuye a proyectar una imagen eco amigable. Adicionalmente, contará con una red de internet gratuita en todo el edificio y una zona de coworking generando los espacios y herramientas para el trabajo y conectividad. Otro elemento diferenciador, es la oferta gratuita de scooters eléctricos por la compra de un departamento promoviendo el II desplazamiento sostenible y simple, además ofrecer de la infraestructura necesaria para la carga de los mismos y un espacio adicional para bicicletas que promueva el uso de los mismos. El principal elemento de riesgo del proyecto es que la Inmobiliaria Meta, desarrolladora del proyecto, es una empresa nueva sin posibilidad de sustentar experiencia en proyectos anteriores. Adicionalmente, el contexto nacional no es el más favorable con un crecimiento ralentizado, ruido político y elecciones próximas. A esto se suma la coyuntura internacional que no se encuentra en un buen momento afectando fuertemente la economía y generando mayor incertidumbre en la región. El proyecto se apalanca y desarrolla mediante una figura societaria en la que participa la Inmobiliaria Meta y el propietario de uno de los terrenos en una asociación en participación, además de un inversionista al que se le ofrece una tasa fija de retorno sobre la inversión y la participación del Banco en el financiamiento de la construcción y créditos hipotecarios. El valor actual neto esperado del proyecto, para un costo de oportunidad de 15% y con una proyección de finalización de ventas en el mes 31, es de $1,010,774; y la tasa interna de retorno modificada anual esperada es 20.8%.Item Construcción de curvas de fragilidad para viviendas unifamiliares de muros de ductilidad limitada(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2018-08-27) Lopez Otiniano, Stewart Yaroshenko; Rodriguez Reyna, Carlos Alberto; Acero Martínez, José AlbertoEl Perú es un país de alta sismicidad debido a su ubicación en el Cinturón de Fuego del Pacífico. El análisis de los registros históricos, así como el estudio del desempeño de los sistemas estructurales, han servido de base para el desarrollo de disposiciones normativas de diseño sísmico. El objetivo principal de estas disposiciones es reducir el riesgo sísmico. El déficit de viviendas en el Perú y el crecimiento de la población son la razón de la demanda permanente. Las viviendas de muros de concreto de ductilidad limitada (VMDL) son preferidas por los promotores inmobiliarios. Esto se debe a que esta tipología estructural resulta muy productiva en términos de tiempo de ejecución, simplificación de los procedimientos de construcción y reducción de los costos de construcción. La ausencia de sismos de gran magnitud durante 271 años en la costa centro del Perú, hacen que las viviendas y edificios de paredes delgadas no hayan sido sometidas a fuertes aceleraciones aún. Por lo tanto, no se cuenta con información de campo sobre su desempeño. Algunas pruebas de laboratorio se han llevado a cabo para evaluar el desempeño de muros individuales a escala natural. En dichas pruebas se han seguido los protocolos y provisiones de FEMA 461. El presente trabajo se centra principalmente en el desarrollo de curvas de fragilidad para viviendas de muros de concreto de ductilidad limitada (VMDL) edificadas sobre un pefil de suelo tipo S2. Estas funciones pueden obtenerse mediante opinión de expertos, pruebas de laboratorio, recopilación de información de campo y técnicas de simulación. En esta investigación, las curvas de fragilidad son generadas por una técnica de simulación de Montecarlo. Se generan curvas de fragilidad para viviendas unifamiliares típicas de 2 y 3 pisos que han sido diseñadas siguiendo los lineamientos de la normativa peruana vigente. El modelo de 2 pisos consiste en 3 viviendas que forman un solo bloque y comparten muros medianeros, en tanto que el modelo de 3 pisos es un bloque independiente. Estos dos modelos son representativos de la oferta actual de vivienda que se viene construyendo desde los años 90. La contribución más importante es el enfoque probabilístico que toma en cuenta la aleatoriedad de las propiedades mecánicas de los materiales involucrados, tales como la resistencia a la compresión del concreto y el límite de fluencia del acero de refuerzo, así como la incertidumbre de la demanda sísmica mediante la generación de señales sintéticas compatibles con el espectro normativo. Los resultados muestran un buen desempeño sismico para ambas tipologías. Para sismo severo (PGA=0.45g) la probabilidad de presentar daño leve es del 1% o menos.