2. Maestría
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Tesis de la Escuela de Posgrado
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Item Análisis de factibilidad de un proyecto inmobiliario en el distrito de Miraflores destinado a inversionistas y jóvenes(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2024-08-21) Hidalgo Quiroz, Julio César; Rivas Villegas, Luis Alberto; Gómez Debarbieri, Pablo JavierEl siguiente trabajo desarrolla el análisis de factibilidad del proyecto inmobiliario Pardo 669. Dicho proyecto consta de un edificio de 174 departamentos entre 1 y 2 dormitorios en la ciudad de Lima, siendo una de sus principales atracciones, la pequeña área de los departamentos que genera un ticket menor al de la competencia. Este proyecto se encuentra ubicado de forma estratégica en el distrito de Miraflores y tiene como principal ventaja competitiva haberse acogido al Decreto Supremo 020- 2020Vivienda que le permite diseñar, como lo indicamos en el párrafo anterior, unidades inmobiliarias de poco metraje. El target primario al que está dirigido el proyecto de la presente tesis es el inversionista y el target secundario son personas jóvenes que inician su vida laboral, estudiantes universitarios o parejas recién casadas. La segmentación de Pardo 669 corresponde al sector 1 – Lima Top, con un público objetivo entre 27 y 60 años en los niveles socio económicos Ay B. El proyecto Pardo 669 representa un producto único en el mercado inmobiliario de Miraflores debido a su muy buen equilibrio entre calidad – precio – tamaño; siendo así un producto ideal para invertir y vivir, con un retorno rápido de la inversión y un alto valor de reventa. Además, cuenta con zonas comunes que realzan el atractivo del edificio para el target al que está dirigido, con una fachada moderna y diferente a su competencia. El precio en todo proyecto inmobiliario es quizás, la variable más importante para el éxito del negocio. Esta variable para Pardo 669 favorece al promotor ya que le permite incrementar el valor por m2 de venta, manteniendo un ticket atractivo para sus clientes debido al área de los departamentos ofertados. Otra variable importante para el éxito del negocio es saber cómo impulsar y promover el proyecto para atraer al público al que va dirigido, brindando la mayor cantidad de información de tal manera que el cliente identifique las ventajas diferenciales de Pardo 669. Para esto es importante utilizar los medios digitales como portales inmobiliarios, redes sociales, entre otros; como primer medio de captación del cliente, para posteriormente invitarlos a que conozcan el proyecto en la caseta de ventas y los departamentos pilotos. En la caseta de ventas se utilizarán herramientas digitales como la realidad virtual y modelos en 3D que permitan recorrer los ambientes del edificio a los clientes, así como también se mostrarán los acabados de manera física. Posteriormente, durante la etapa de construcción del edificio se implementará uno o dos departamentos pilotos, con accesos seguros, para que los interesados aprecien los departamentos del proyecto. Finalmente podemos concluir que para alcanzar los objetivos en el proyecto Pardo 669 se debe cumplir con entregar un producto de calidad, con un precio y ticket atractivo para el cliente y una estrategia comercial que permita conseguir la velocidad de ventas ideal para generar un buen resultado financiero para el promotor inmobiliario. En la presente tesis se desarrollan las distintas variables que nos permiten concluir que el proyecto Pardo 669 es un proyecto exitoso.Item Proyecto Inmobiliario “Strip Center Los Frutales”(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2018-03-27) Molina Flores, Liz Kony; Tacuse Begazo, Claudia Elizabeth; Gómez Debarbieri, Pablo JavierEste trabajo se desarrolló en uno de los núcleos con mayor acogida comercial en Lima Este donde la actividad de comercio viene creciendo, aunque gran parte de esta crece de forma irregular e informal, por ello vemos la necesidad de crear un Strip Center que acoja todas estas actividades dispersas en un solo espacio, el mismo que no solo debe ofrecer al cliente confort, limpieza o un buen producto sino que también ofrezca una variedad de servicios complementarios atractivos para el público. Se realizó un estudio de mercado, comenzando por el macro y micro entorno, seguido del plan de marketing, para luego definir el Tenant mix, el marketing mix (Producto, precio, plaza y promoción) y finalizamos con la evaluación financiera. Para desarrollar el estudio de mercado se utilizaron estudios e investigaciones especializadas, aplicaciones web (Elaboración de las isócronas), investigación de campo (Entrevistas con locatarios de centros comerciales en el área de influencia). El resultado permitió conocer a nuestro público objetivo y crear el producto adecuado, tanto para locatarios como para consumidores finales. Donde de acuerdo a la segmentación se tiene como resultado un target primario de NSE B1, C1 y C2 para las urbanizaciones: Santa Raquel, Santa Felicia, La Merced y los Ficus con estilos de vida moderno y progresista. A partir de esto se evalúa la factibilidad del proyecto inmobiliario “Strip Center Los Frutales”. Un mix de tiendas repartidas en tres sectores principales: “El mercado”, “Servicios especializados” y “Servicios complementarios” en un terreno de 7600 m2. El programa arquitectónico del proyecto comprende un sótano destinado a estacionamientos y depósitos, tres niveles para el bloque de “El mercado”, cinco niveles de “Servicios especializados” y tres niveles de “Servicios complementarios”, en un área techada de 22,927 m2 y 8,118 m2 de área arrendable y cuya inversión total es de US $ 24, 578,931. La evaluación financiera bajo un periodo de evaluación de 20 años y una tasa de descuento de 10% arroja el siguiente resultado para el flujo de caja económico: VAN ECONÓMICO $ 3, 095,453, TASA DE DESCUENTO 10.0%, TIR ECONÓMICO 11.75%. Asumiendo una financiación con garantía inmobiliaria del 40% del monto de la inversión repartido en dos préstamos, el primero para un plazo de 10 años y el segundo de 15 años a una tasa de 8%, se tiene el siguiente resultado del flujo de caja financiero: VAN FLUJO DE CAJA FINANCIERO $ 23, 626,055, TASA DE DESCUENTO 10.0%, TIR FINANCIERO 35.58%. Finalmente el periodo de recuperación financiero es de 4 años, mientras que el periodo de recuperación económico es de 11 años. Estos resultados son satisfactorios para un potencial inversionista.