Derecho Registral

El presente trabajo tiene como objetivo desarrollar los mecanismos para sanear físico y legal los predios en posesión del Estado inscritos a nombre de particulares. A propósito de la normativa (Ley N° 29151) pues dicha norma nos deja claro los procedimientos a seguir para lograr sanear físico y legalmente los predios del Estado inscritos o no a nombre de este, es decir el saneamiento físico legal de propiedad del Estado, sin embargo para sanear físico y legalmente los predios en posesión del Estado inscritos a nombre de particulares nos remite a las normas de derecho común, frente a ello el presente trabajo estará enfocado en determinar si es viable el saneamiento del predio en posesión del Estado a favor de este por la causal de abandono por el titular registral, determinar si es viable el saneamiento físico legal del predio en posesión del Estado a favor de este mediante prescripción adquisitiva notarial y determinar si es viable el saneamiento físico legal del predio en posesión del Estado a favor de este mediante permuta. Asimismo, se analiza la importancia de contar con predios en el Estado debidamente saneados física y legalmente. Finalmente desarrollo los mecanismos que resultan aplicables frente a diversas situaciones que pueden surgir o viene presentando el Estado.

En el presente artículo académico se critican tres resoluciones del Tribunal Registral mediante el cual, en torno a la prescripción adquisitiva de dominio llevada a cabo en la vía notarial, ha establecido en sus decisiones criterios contrarios a la ley, trastocando el principio registral de legalidad. O sea, realiza una débil calificación de documentos notariales relativos a la prescripción adquisitiva de dominio sobre predios urbanos. Se dice que los motivos o razones por las cuales un Notario declara la adquisición de la propiedad por usucapión, no debe ser calificado en sede registral; este criterio es correcto y no está en discusión. Lo discutible es que se pretenda declarar la prescripción adquisitiva de dominio notarial sobre las cuotas ideales de un copropietario con respecto al otro, y que el Tribunal Registral acepte la inscripción de dicho acto (o para efectos del presente trabajo, la anotación preventiva de la solicitud de usucapión notarial), abiertamente violatorios de la ley, con el argumento de que lo que se pretende con este procedimiento notarial es regularizar la titulación de los solicitantes, ya que muchas veces se celebran actos jurídicos defectuosos que, por tener tal condición, nunca accedieron al Registro; por tanto, la partida registral no refleja la realidad. En la primera parte del trabajo se abordará, de forma general, los principales temas relacionados con la prescripción adquisitiva, específicamente se realizará un resumen del historial legislativo de la prescripción adquisitiva de dominio en el Derecho Notarial Peruano; asimismo, se buscará resaltar el criterio establecido en el Precedente de Observancia Obligatoria N° 10 del XII Pleno del Tribunal Registral. El tema de fondo del presente trabajo se centra en la crítica con respecto a la aplicación por parte del Tribunal Registral del artículo 5.2 de la Directiva N° 013-2013-SUNARP/SN (Directiva que uniformiza los criterios de calificación registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial); es de precisar que en esta norma se prescribe que no es materia de calificación registral la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en las normas especiales que regulan la usucapión notarial, son de competencia del Notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial. Sin embargo, este límite a la calificación con relación a documentos notariales que se expiden en los procesos no contenciosos de competencia notarial en general y, específicamente en el trámite de la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio, en muchas ocasiones ha sido sobrevalorado por el propio Tribunal Registral al extremo de permitir la inscripción de títulos en abierta contravención de normas prohibitivas, como la establecida en el segundo párrafo del artículo 985° del Código Civil. La crítica también se basa en el hecho de que con las decisiones del Tribunal Registral se quebranta el principio de legalidad, el mismo que se manifiesta a través de la calificación registral; siendo este aspecto uno de los pilares del sistema registral peruano, puesto que al Registro sólo deben acceder títulos perfectos y válidos, es decir, adecuados a las normas legales pertinentes.

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