La inscripción, en el registro de predios, de la cláusula resolutoria expresa contenida en los contratos de compraventa de inmuebles

Abstract

Lo que se analiza y estudia en el presente informe, principalmente, son los casos en los que el registrador inscribe una resolución de contrato por cláusula resolutoria expresa en los contratos de compraventa de inmuebles. Esto debido a que los efectos de la inscripción de esta resolución son bastante importantes, implican restitución patrimonial, y si el título ingresado a Sunarp cumple con los requisitos que establece el art. 102 del Reglamento de Predios, este en teoría debería inscribirse. Lo que cuestionamos, al respecto, es la facilidad teórica con la que se puede inscribir este tipo de cláusulas. Ya que puede existir el riesgo de resoluciones fraudulentas, es decir resoluciones que no merecen su inscripción. En nuestro país, ya han habido casos de mafias inmobiliarias, que juegan a cumplir las reglas de los registros con la finalidad de inscribir títulos fraudulentos, generar terceros registrales, etc. Ejemplo de ello fue la mafia Orellana -caso no que no trataremos-. Las consecuencias, de una resolución fraudulenta es la inscripción de una resolución con efecto restitutorio de patrimonio. Y todo esto puede suceder sin que la otra parte se entere. Lo se propone como conclusión es que cuando se presenten títulos de resolución unilateral por cláusula resolutoria, se oficie a la otra parte de lo que está sucediendo en los registros públicos con la partida, similar a como se realiza en el sistema de alerta registral, de manera que la persona pueda plantear una oposición, similar a lo que regula la Ley N° 30313 en los casos de suplantación de identidad, y que de ser el caso se suspenda el plazo de vigencia del asiento de presentación, hasta que la entidad competente decida quién tiene la razón.

What is analyzed and studied in this report, mainly, are the cases in which the public official registers a termination of contract due to an express resolutory clause in real estate purchase and sale contracts. This is due to the fact that the effects of the registration of this resolution are quite important, they imply patrimonial restitution, and if the title deed filed with “Institution of registration of public titles or Sunarp” complies with the requirements established in art. 102 of the Real Estate Regulation, it should theoretically be registered. What we question, in this regard, is the theoretical ease with which this type of clauses can be registered. Since there may be a risk of fraudulent resolutions, that is to say, resolutions that do not deserve to be registered. In our country, there have already been cases of real estate mafias, who play to comply with the rules of the registries with the purpose of registering fraudulent titles, generating third parties, etc. An example of this was the Orellana mafia -a case we will not deal with-. The consequences of a fraudulent resolution is the registration of a resolution with restitutory effect of patrimony. And all this can happen without the other party being aware of it. As a conclusion, it is proposed that when unilateral termination titles are filed due to a resolutory clause, the other party should be notified of what is happening in the public registries with the entry, similar to what is done in the registry alert system, so that the person may file an opposition, similar to what is regulated by Law No. 30313 in cases of identity theft, and that if it is the case, the term of validity of the filing entry be suspended, until the competent entity decides who is in the right.