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Agencia de saneamiento y creación de suelo urbano para proyectos inmobiliarios
(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2021-11-25) Benavides Lazo, Oscar Ricardo; Girau Mendoza, Jose Manuel; Ramirez Kayama, David Paul Harry; Rhor Lesevic, Andrés Eduardo; Benzaquen de las Casas, Jorge Benny
El presente trabajo tiene como propósito demostrar que la renovación urbana de predios depreciados por la ocupación precaria o por el mismo desgaste del tiempo resulta un modelo de negocio atractivo, toda vez que, con la metodología adecuada, se controlen los riesgos y de esa manera se genera valor compartido entre quien genera la oportunidad, el inversionista desarrollador inmobiliario y la población beneficiaria. La propuesta en concreto es encontrar predios que tengan diversos problemas para ser parte del mercado inmobiliario formal y convertirlos en atractivos. Estos problemas pueden ser de índole legal, arquitectónica o social. Para cada caso, un equipo multidisciplinario pone en valor el predio, llega a acuerdos con los propietarios, con los posesionarios (de existir) y con las autoridades competentes para crear un proyecto inmobiliario económica y financieramente viable, responsable a nivel social y, entonces, atractivo para la inversión. La presente agencia de creación de suelo urbano (se identifica suelo que actualmente no sea parte del mercado y se ‘creamos’) elabora expedientes técnicos que abarcan, desde los derechos de propiedad y la factibilidad económica, hasta las licencias de construcción y los contratos de compraventa de bien futuro con los actuales posesionarios precarios o potenciales clientes. Con esto, la toma de decisión de los clientes, los desarrolladores inmobiliarios, estará basada en información clara y resultados atrayentes. Tal como ha demostrado el análisis realizado, la operación que la agencia propone es financieramente viable, generando un valor actual neto (VAN) positivo de aproximadamente US$ 400,000, generando valor por encima de la inversión inicial estimada de US$ 300,000, y una tasa interna de retorno (TIR) de 60.01%, ampliamente superior a la rentabilidad mínima exigida por inversionistas de 10.34%, medida por el costo promedio ponderado de capital (WACC). Se tiene plena confianza en que esta metodología aporta soluciones a un problema concreto: la falta de oferta inmobiliaria para la clase media baja, y lo hace con el propósito de generar capacidades y mejorar la calidad de vida de la gente desde la propiedad.