Estudio de Viabilidad de un Proyecto de Viviendas en Lima, utilizando modelos virtuales de planeamiento

Abstract

El presente trabajo, es el estudio de factibilidad del proyecto Inmobiliario Residencial WASI 116, ubicado en el distrito de Pueblo Libre. El área del terreno es de 271.92m2, el área construida es de 1092.46 m2. El año 2017 se ha presentado como un año de cambios, tanto en el frente externo como en el interno, que están afectando de manera directa al sector inmobiliario en el Perú. El proceso de la salida de Gran Bretaña de la Unión Europea (BREXIT), la elección y toma de mando del Presidente de los EEUU, Donald Trump, y la estabilización de la economía China, hace que existan preocupación del crecimiento de la economía mundial. La fortaleza de la economía del Perú, hizo posible salir airoso, la crisis económica mundial de los años 2008 y 2009, sin embargo, el duro efecto del Niños Costero a inicios del año, el efecto Odebrecht que ha causado gran impacto en las inversiones públicas, sumadas a dos años de decrecimiento del sector construcción, han hecho que el panorama del sector y del país se vean con mayor preocupación. El déficit de vivienda en el país se mantiene por encima del millón de unidades, la demanda efectiva e insatisfecha por encima de las 400.000 unidades, nos dan una muestra de las posibilidades reales de necesidad de vivienda. La Cámara Peruana de la Construcción, nos señala que el año 2016, las unidades de vivienda vendidas fueron de 10.822 unidades. En una nota publicada por el Diario Gestión del jueves 26 de mayo del 2017, de la proyección de la Asociación de Empresas Inmobiliarias, tenemos 12.489 viviendas ofrecidas, en planos, en construcción y de entrega inmediata, en estos momentos. Esto significa que en la actualidad tenemos en oferta 15.40% mayor a lo vendido el año pasado. Se realizó un estudio de la oferta inmobiliaria a 10 cuadras a la redonda, del proyecto WASI 116, se ubicaron 6 proyectos en Pueblo Libre y 2 proyectos en Breña. Se analizó la ubicación, arquitectura, distribución, área, precio m2, y se hizo un comparativo con el proyecto WASI 116, para saber si nos salimos del estándar de la oferta inmobiliaria. El proyecto WASI 116, por su tamaño, (11 departamentos en venta), no puede compararse con ninguno de los proyectos estudiados, que superan las 40 unidades, y algunos superan las 100 unidades de venta. Que utilizan como fuerza de ventas, los servicios comunes. Sin embargo, se observa que existe también mercado para estos proyectos pequeños, en donde al tener menor cantidad de propietarios tendrían menor cantidad de potenciales problemas de convivencia. Se ha realizado el estudio de tres diferentes escenarios, por la velocidad de ventas de 0.50, 0.33 y 0.25 departamentos / mes, muy por debajo de los estándares de ventas de hace 3 o 4 años atrás. A cada escenario se ha hecho un análisis de sensibilidades, en los cuales se ha estudiado la variación del VAN y TIR, al variar el costo de construcción y el precio de venta del departamento. Según las condiciones de la entidad financiera, se solicitaron una pre-venta del 35 %, (4unidades) para dar inicio a la financiación. El presente estudio se enfoca, la utilización del VDC, como una ventaja para planificar y controlar el proceso constructivo, dado que muchas de los promotores inmobiliario también construyen en el Perú, poder lograr como objetivo de ahorrar un 5% en el costo de construcción, nos dará un mayor margen en las utilidades, o al ahorrar en la construcción, tener mayor capacidad de maniobra, en diversos tipos de decisiones. Los resultados han sido alentadores a pesar de la situación existente, tenemos la posibilidad de invertir y obtener utilidades de acuerdo a los requerimientos de los inversionistas, el riesgo siempre está inherente a cualquier proyecto, pero también existe las oportunidades, lo importante es hacer un correcto estudio del producto y conocer las necesidades actuales del público objetivo