Evaluación de factibilidad para el desarrollo de un Edificio Hito de Uso Mixto en el distrito de Breña

Abstract

El proyecto encargado surge debido a la necesidad de nuestro cliente por generar mayores rentas por medio de un inmueble a idear sobre un terreno de su propiedad en el distrito de Breña. El proyecto a desarrollar debía ser íntegramente para renta y el plazo de operación no mayor a 15 años, obteniendo un WACC anual de 11.57%. Se ideó un edificio mixto de 12 pisos + 4 sótanos, en donde se cuenta con los usos de retail, servicios médicos y oficinas. Las áreas arrendables para retail son de 4,256m²; servicios médicos 5,148m² y oficinas 5,148m². El costo total de la construcción del proyecto asciende a USD 16,003,462.67 y un aporte total por parte de un fondo de inversión de USD 20,037,624.30 El estudio de mercado nos mostró tarifas mensuales de alquiler de la competencia, en donde retail varía en un rango de USD 40-50 xm²; servicios médicos entre USD 10.20 - 15.60xm²; y oficinas entre USD 11.40 -13.00 xm². Según reportes inmobiliarios especializados, las vacancias para retail en lima son en promedio 4% y para oficinas b son de 19.6%. Basándonos en fuentes primarias y secundarias, pudimos definir nuestras vacancias y tarifas mensuales teniendo para retail una tarifa de USD 50 xm² y vacancia de 8%; servicios médicos USD 14 xm² y vacancia 28%; oficinas USD 12 xm² y vacancia 22%. Esta proyección de renta nos da unos ingresos mensuales de USD 315,528.00. El pago total al fondo de inversión se da al finalizar el año 13 de la operación, brindando una cuota mensual del año 4 al año 13 de USD 240,166 con una TIR de 8%. EDIFICIO HITO DE USO MIXTO EN EL DISTRITO DE BREÑA 14 Se proponen dos escenarios para el cliente, en donde el primero plantea un flujo de rentas promedio mensuales de USD 50,000 y unas rentas perpetuas al finalizar la operación en el año 13. Este escenario 1 nos da como resultado un VAN = 6.9MM y TIRM = 18.53%. El segundo escenario y el más realista, establece un flujo de rentas mensuales para el cliente iguales a las del escenario 1 y la venta del inmueble al final del año 13. Este escenario 2 nos da como resultado un VAN= 1.2MM y TIRM = 13.28%, el cual cumple con las expectativas del fondo de inversión y el cliente.