1 
 
  
 
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL PERÚ 
ESCUELA DE POSGRADO 
 
EL COMPROMISO DE CONTRATAR Y SU ACCESO AL REGISTRO DE 
PROPIEDAD INMUEBLE 
Tesis para optar el grado de Magíster en Derecho Civil, 
que presenta el alumno: 
 
CARLOS MANUEL, MISARI ARGANDOÑA  
 
ASESOR: 
Magíster en Derecho con Mención en Derecho Civil RENE ELMER 
MARTIN, ORTIZ CABALLERO. 
 
JURADO: 
PRESIDENTE: Rómulo Martin, Morales Hervias. 
TERCER MIEMBRO: Gunther Hernán, Gonzales Barrón. 
 
Pando, 2013 
2 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
A mi esposa e hijas: 
Karina, Karla, Andrea y Abigail. 
 
 
 
3 
 
ÍNDICE            03 
INTRODUCCIÓN           05 
 
CAPÍTULO I 
EL CONTRATO PREPARATORIO 
 
1.1. La autonomía privada         09 
1.2. Aspectos doctrinales del Contrato Preparatorio     10 
1.3. Precisión terminológica        13 
1.4. Objeto del Contrato Preparatorio       15 
1.5. Características del Contrato Preparatorio      20 
1.5.1 Típico          20 
1.5.2. Autónomo         21 
1.5.3. Provisional         22 
1.5.4. De ejecución diferida       23 
1.6. Utilidad práctica del Contrato Preparatorio      24 
1.7. Capacidad de las partes        30 
 
CAPÍTULO II 
EL CONTRATO PREPARATORIO DE COMPROMISO DE CONTRATAR EN EL 
CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1984 
 
2.1.  Antecedentes nacionales         35 
2.1.1.  El Código Civil de 1852.        35 
2.1.2.  El Código Civil de 1936.        37 
2.1.3.  El Código Civil de 1984        38 
 
2.2.   El Contrato de Compromiso de Contratar en el Código Civil peruano  de 
1984            39 
2.3.  Seguridad jurídica de los Contratos Preparatorios     43
      
CAPÍTULO III 
PUBLICIDAD Y OPONIBILIDAD REGISTRAL:  
LA INSCRIPCIÓN DE LOS ACTOS Y DEL CONTRATO PREPARATORIO DE 
COMPROMISO DE CONTRATAR EN EL CÓDIGO CIVIL VIGENTE 
 
3.1.   Los principios registrales         48 
3.1.1. Los principios Registrales en el Derecho Registral y Derecho Civil       
Peruano.                    49
      
4 
 
3.1.1.1. Publicidad material, publicidad formal y principio de        
publicidad.         49 
  3.1.1.2. Principio de tracto sucesivo.      50 
   3.1.1.3. Principio de legitimación.               51 
  3.1.1.4. Principio de fe pública registral.               52 
  3.1.1.5. Principio de prioridad preferente.     54 
  3.1.1.6. Principio de prioridad excluyente.              55 
 
CAPÍTULO IV 
REGISTRABILIDAD DEL CONTRATO PREPARATORIO DE COMPROMISO DE 
CONTRATAR 
   
4.1.  La registrabilidad de los actos jurídicos: el artículo 2019 del  Código Civil.  58
         
 4.1.1. La regla general del artículo 2019 del Código Civil.    63 
 4.1.2. Los Supuestos de la Regla General.      64 
 4.1.3. El artículo 2019 del Código Civil, la Calificación del Tribunal Registral y 
el Contrato de Compromiso de Contratar.                                            67    
4.1.4. El Registro de cláusulas, pactos y contratos en el Código Civil.  73 
 
4.2. ¿Tiene sustento el diferente tratamiento dispensado por el Código Civil  
        sobre el acceso al registro del  Compromiso de Contratar y el Contrato 
        de Opción?                                       76 
 
4.2.1. El Contrato de Compromiso y el Contrato de Opción                          76 
4.3.   Registrabilidad del Contrato Preparatorio de Compromiso de Contratar.     79 
  
 
CONCLUSIONES                    82 
 
BIBLIOGRAFÍA                    84 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
5 
 
 
 
 
INTRODUCCIÓN 
 
No cabe duda que el Código Civil peruano de 1984, introdujo una serie de 
modificaciones de la mayor relevancia en materia contractual, bajo una manifiesta 
influencia del Código Civil italiano de 1942. Dichas modificaciones no sólo 
significaron una mejor sistematización de diversos tópicos en la parte general del 
Libro VII, Fuentes de las Obligaciones, sino también la introducción de aspectos 
que modernizaron diversos temas no legislados en el Código Civil de 1936. 
Entre aquellos aspectos que regula el Libro de Contratos correspondiente a la 
Parte General, el legislador resolvió incluir la relativa a los llamados Contratos 
Preparatorios, que conforman un acápite especial dentro de la parte general. De 
esta manera, nuestro Código vigente desde el 14 de noviembre de 1984, regula 
normativamente los denominados Contratos Preparatorios, y a su vez, y de 
manera especial regula las clases del Contrato Preparatorio: el Contrato de 
Compromiso de Contratar y el Contrato de Opción, en sus artículos 1414 al 1425. 
El legislador al optar por incluir a los llamados Contratos Preparatorios, vio por 
conveniente regular como contratos especiales o típicos, a aquellos acuerdos a 
través de los cuales las partes quedaban comprometidas de a celebrar otro 
contrato llamado “definitivo”, que por alguna razón, no resultaba posible de ser 
celebrado de inmediato. La justificación que encontró el legislador probablemente 
radicó en su deseo de resolver una serie de situaciones que representaban los 
acuerdos u ofertas previas o preparatorias, que merecían tutela dada la ausencia 
de regulación normativa, que no sancionaba de ninguna forma el incumplimiento 
de tales acuerdos, desalentando su uso e incentivando su incumplimiento. 
En cada tipo contractual preparatorio asistimos a figuras que dada la temporalidad 
que gobierna a este tipo de contratos, generan situaciones de pendencia entre su 
celebración y la celebración del contrato definitivo que desplegarán efectos que 
merecerán tutela frente a terceros. Y es que una vez celebrado un contrato 
preparatorio, es posible – dado el carácter obligatorio de los contratos en nuestro 
código civil – que antes de la conclusión del contrato definitivo alguna de las 
partes se obligue con terceros respecto del mismo objeto del contrato, o disponga 
del bien materia de la prestación con las consecuencias que esto supone. 
Para este fin, la oponibilidad que el ordenamiento le pudiera dispensar a los 
contratos preparatorios frente a terceros, podría resultar fundamental a fin de 
tutelar su cumplimiento y evitar escenarios de concurrencia o la frustración de las 
expectativas de la parte perjudicada con su incumplimiento.  
6 
 
Sin embargo, la regulación sobre el registro de los contratos o acuerdos de 
naturaleza contractual, no ha sido del todo pacífica en la normatividad registral, 
que ha sido desarrollada a partir de las disposiciones contenidas en el Código Civil 
y que se encuentran en la actualidad, también en normas especiales y en criterios 
jurisprudenciales que no siempre han privilegiado su acceso al registro. 
Para empezar, tenemos que el Código Civil destacando la importancia y 
trascendencia del Registro, reguló en el Libro IX las normas relativas a los 
Registros Públicos, a fin de incluir una serie de disposiciones que regularan los 
principios y aspectos más sustantivos y generales relativos a los diversos 
registros. Estas disposiciones constituyen sin lugar a dudas, normas de la mayor 
importancia desde que el Código Civil le asigna un rol muchas veces gravitante a 
la inscripción registral. Tal es el caso, por citar algunos ejemplos, del carácter 
constitutivo de la inscripción de las personas jurídicas, las normas sobre la 
oponibilidad de la propiedad de bienes inmuebles, la normas sobre la oponibilidad 
de los pactos o cláusulas de naturaleza contractual, las normas y efectos sobre los 
actos inscribibles en el registro personal, de sucesiones intestadas, de 
testamentos, entre otros. 
Bajo este esquema, se ha construido una vinculación entre las disposiciones 
sustantivas o materiales que regulan diversas instituciones del derecho civil, y las 
normas registrales que gobiernan las reglas que permiten y/o habilitan su acceso 
al registro, y por ende, a los efectos que éstos otorgan de acuerdo a ley. A partir 
de esta lectura, podemos advertir que existen diversos derechos o actos relativos 
a los contratos que despliegan una vocación de registrabilidad de cara a obtener 
los efectos y consecuencias que supone la publicidad y oponibilidad que concede 
el registro. 
Por esta razón, el presente trabajo tiene por objeto realizar una reflexión de 
carácter general sobre la registrabilidad de los contratos en el Código Civil, 
analizando el caso especial de los llamados Contratos Preparatorios. Es decir, una 
revisión de los criterios, principios, normas y decisiones jurisprudenciales que se 
pronuncian sobre esta interacción entre las figuras o tipos contractuales regulados 
en el Código Civil y su acceso al registro, para considerar su importancia y estado 
actual, ocupándonos del caso especial del contrato de Compromiso de Contratar y 
su aparente irregistrabilidad dada la opción del legislador de no incluirlo de manera 
especial como uno de los contratos registrables en el artículo 2019 del Código 
Civil. 
Advertida la diferencia anotada en cuanto al despliegue registral entre el 
Compromiso de Contratar y el Contrato de Opción, surgió el interés por investigar 
este tema vinculando el aspecto general del acceso al registro de los contratos o 
acuerdos de naturaleza contractual previstos en nuestro Código Civil, tratando de 
responder a la siguiente interrogante: ¿Por qué el Contrato de Opción figura como 
inscribible en el libro de Registros Públicos y por qué no el Contrato de 
Compromiso de Contratar?       
7 
 
De entrada resulta poco coherente la redacción sobre el acceso al registro que 
nuestro Código Civil le ha dispensado a los Contratos Preparatorios, pues por un 
lado, el artículo 2019 incluye específicamente como inscribible al Contrato de 
Opción y de otro lado, no incluye al Contrato de Compromiso, sugiriendo – para 
muchos – que este último no sería inscribible. 
Sin embargo, podría tratarse de una incoherencia aparente, fruto de la defectuosa 
técnica legislativa empleada por el legislador, puesto que el mismo artículo 2019 
citado, señala en su fórmula general que son inscribibles en el registro de 
propiedad inmueble “(...) los actos y contratos que constituyen, declaren, 
transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles”. Y 
es que para empezar, esta fórmula general está regulada como un supuesto más 
de los nueve supuestos de actos o contratos que regula el citado artículo, cuando 
lo más apropiado hubiese sido incluir una fórmula general en párrafo aparte para 
luego ocuparse de los casos especiales, salvo que para el legislador esta técnica 
hubiese tenido por finalidad precisamente excluir a los tipos o actos no 
comprendidos en el referido listado, como es el caso del contrato de Compromiso 
de Contratar. 
Esta simple cuestión, como veremos a lo largo del capítulo correspondiente, va a 
ser la piedra de toque para la interpretación cada vez, más restrictiva, que ha 
venido desarrollando la calificación registral vista desde su jurisprudencia para 
limitar el acceso al registro de aquellos actos o contratos no incluidos en la referida 
lista del artículo 2019 del Código Civil. Pues buena parte de la reflexión se 
centrará en adoptar una posición en torno a estos aspectos y su repercusión en el 
análisis de la registrabilidad del contrato de Compromiso de Contratar. 
El primer capítulo titulado: “El Contrato Preparatorio”, está referido a la revisión y 
repaso de las características generales del Contrato Preparatorio en la doctrina. 
Además, se analizan las tesis que tratan de explicar la noción de Contrato 
Preparatorio, y desde luego, estableceremos a qué posición se adhiere nuestro 
Código Civil vigente. Nótese que determinar a qué tesis se adhiere el Código Civil 
vigente, es de suma importancia, puesto que la adopción de la “Tesis Tradicional” 
nos permite afirmar que se trata de un contrato autónomo, perfecto y acabado, por 
lo cual este tenga derecho al igual que el resto de contratos al resguardo registral 
cada vez que este recaiga en derechos reales de inmuebles, tal como lo 
explicaremos a detalle en el desarrollo del presente trabajo de investigación.   
Un segundo capítulo se ocupa del Contrato Preparatorio de Compromiso de 
Contratar regulado en el Código Civil vigente, repasando no sólo sus aspectos y 
rasgos fundamentales y distintivos, sino también evaluando su importancia 
económica y su necesidad de publicidad para oponer sus efectos frente a terceros. 
El tercer capítulo está destinado a revisar y analizar los principios registrales que 
se ocupan del registro de los actos jurídicos o contratos de compromiso de 
contratar y que en nuestro entender estos deben ser inscritos en registros 
públicos. Asimismo, es menester entender que nuestra tesis es una que combina 
8 
 
al Derecho Civil con el Derecho Registral y precisamente aquí se presenta el 
problema entre estos dos campos, en el momento en el que los contratantes 
pretenden inscribir el Contrato de Compromiso de Contratar que han celebrado, 
pues si bien es cierto se les es permitida la presentación del Título, lo cierto es que 
este no llega a ser calificado, pues el llevar el nombre de Compromiso de 
Contratar hace que inmediatamente sea considerado como acto no inscribible. 
 
El último capítulo denominado como: “Registrabilidad del Contrato Preparatorio de 
Compromiso de Contratar”, desarrolla las conclusiones derivadas del balance 
resultante de contrastar las normas registrales y el acceso al registro del Contrato 
de Compromiso de Contratar, proponiendo una interpretación del estado de su 
regulación y concluyendo con la registrabilidad de dicho tipo contractual dada su 
naturaleza y necesidad de generar oponibilidad frente a terceros en el tráfico, sin 
perjuicio de cuestionar el criterio restrictivo que la calificación registral le viene 
dando en la práctica registral. 
Finalmente es preciso señalar que esta investigación intenta dilucidar pues, el 
planteamiento del problema propuesto. Por tanto se considera como relevante 
para la comunidad jurídica que se inclina por el conocimiento relacionado con esta 
materia. Del mismo modo se pretende que sea de conocimiento de los 
legisladores, miembros del Tribunal Registral y Registradores en general, para que 
modifiquen el criterio que tienen al respecto, y se llegue, a registrar al Contrato de 
Compromiso de Contratar.  
El  método que se ha aplicado en el trabajo para el cumplimiento de los objetivos 
propuestos es el exegético, dogmático e inductivo. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
9 
 
 
 
 
CAPÍTULO I 
 
EL CONTRATO PREPARATORIO 
 
  
1.1. LA AUTONOMÍA PRIVADA 
 
Consideramos preciso iniciar este capítulo haciendo referencia al tema de la 
Autonomía Privada, pues si bien es cierto el presente trabajo de investigación se 
avoca en este y el resto de capítulos al estudio de la Registrabilidad del Contrato 
Preparatorio de Compromiso de Contratar del Código Civil de 1984, resulta 
relevante comprender que todo contrato tiene su origen o nacimiento en la 
voluntad de las personas para decidir la celebración de los mismos, y poniendo en 
funcionamiento la actividad negocial que empieza en la Autonomía Privada que 
vincula a las partes con las particularidades que trae consigo el Compromiso de 
Contratar y no obstante ello, despliega sus efectos en un tráfico jurídico frente a 
terceros. 
  
Entre los efectos más relevantes que ostentan las personas gracias a la 
Autonomía Privada tenemos: a la libertad de contratar o de no contratar (artículo 2, 
inciso 14 de la Constitución1); son libres para determinar la forma del contrato, 
salvo en el caso de los contratos solemnes (artículos 143 y 1352 del Código 
Civil2); la potestad de elegir la ley aplicable a las obligaciones contractuales 
(artículo 2095 del Código Civil3); asimismo determinar libremente el contenido del 
contrato, salvo lo dispuesto por las normas imperativas (artículo 1354 del Código 
Civil4
                                                            
1 “Articulo 2.- Toda persona tiene derecho a: 
(…) 
14. Contratar con fines lícitos, siempre que no se contravengan leyes de orden público; 
(…)” 
2 Artículo 143.- Principio de libertad de forma. 
Cuando la ley no designe una forma específica para un acto jurídico, los interesados pueden usar 
la que juzguen conveniente. 
Artículo 1352.- Principio de consensualidad 
Los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes, excepto aquéllos que, además, 
deben observar la forma señalada por ley bajo sanción de nulidad”. 
3 Artículo 2095.- Obligaciones contractuales 
Las obligaciones contractuales se rigen por la ley expresamente elegida por las partes y, en su 
defecto, por la ley del lugar de su cumplimiento. Empero, si deben cumplirse en países distintos, se 
rigen por la ley de la obligación principal y, en caso de no poder ser determinada ésta, por la ley del 
lugar de celebración. 
Si el lugar del cumplimiento no está expresamente determinado o no resulta inequívocamente de la 
naturaleza de la obligación, se aplica la ley del lugar de celebración. 
4 Artículo 1354.- Libertad contractual 
), los contratos sólo producen efecto entre las partes que los celebran 
10 
 
(artículo 1363 del Código Civil5); los contratos obligan a las partes que los han 
celebrado (artículo 1361 del Código Civil6
1.2. ASPECTOS DOCTRINALES DEL CONTRATO PREPARATORIO 
)  
 
 
 
Teniendo en cuenta que no siempre ha resultado y resulta aún ahora, sencillo 
abordar y comprender la verdadera naturaleza jurídica de los denominados 
“Contratos Preparatorios”, la doctrina ensayó varias tesis orientadas a esclarecer 
su verdadera naturaleza y función. No podemos olvidar, que este tipo contractual 
puede ser observado a simple vista como una fase del contrato definitivo o bien 
como un contrato autónomo, incluyendo o no los términos del definitivo. Por lo que 
el tema se torna complejo si repasamos las posiciones intermedias y eclécticas 
que han estudiado este tipo de contrato. 
 
Es necesario indicar que en la doctrina se conocen tres tesis primordiales que 
tratan de ilustrar la noción de Contrato Preparatorio, la primera denominada Tesis 
Tradicional, la segunda asignada como Teoría de la Base del Contrato y una 
tercera como la Tesis del Contrato Preliminar.  
 
La primera tesis denominada Tesis Tradicional que es respaldada principalmente 
por CASTAN, COVIELLO, DE DIEGO y MESSINEO. CASTAN al definir al 
Contrato Preparatorio señala: “es pues en esencia, el contrato preliminar un 
contrato perfecto y obligatorio que tiene por fin asegurar la celebración de un 
determinado contrato futuro”7
Del mismo modo, COVIELLO define al Contrato Preparatorio como: “un contrato 
que tiene por objeto un futuro contrato obligatorio”
.  
  
8
En la misma línea de ideas se halla la postura de MESSINEO, para quien, “el 
contrato preliminar constituye un ulterior aspecto del fenómeno de la formación 
progresiva del contrato; dicho aspecto es tal en el sentido especial de que, 
mediante el preliminar, los efectos jurídicos normales del contrato no se producen 
todos inmediatamente, se producen tan sólo algunos, porque las partes lo quieren 
. 
  
                                                                                                                                                                                     
Las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato, siempre que no sea contrario a 
norma legal de carácter imperativo. 
5 Artículo 1363.- Efectos relativos de los contratos 
Los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos, salvo en 
cuanto a éstos si se trata de derechos y obligaciones no transmisibles. 
6 Artículo 1361.- Fuerza vinculatoria del contrato 
Los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos. 
Se presume que la declaración expresada en el contrato responde a la voluntad común de las 
partes y quien niegue esa coincidencia debe probarla. 
7CASTAN TOBEÑAS, José. (1944). Derecho civil español, común y foral (volumen III). Madrid: 
Editorial Reus, pág. 331. 
8 Ibídem, pág. 331. 
11 
 
así. En todo lo demás, el preliminar es un contrato común; y como tal, exige que 
concurran todos los requisitos de los contratos”9
La segunda tesis comprendida como la Tesis de la Base del Contrato respaldada 
por ROCA SASTRE quien  argumenta: “en el precontrato (contrato de promesa) 
existe ya todo el contrato principal o definitivo, pero sólo en germen, en síntesis, 
en sus directrices o elementos básicos”, agregando que, por ello, “el llamado 
contrato futuro es el mismo precontrato, pero desenvuelto, concretado y 
desarrollado”
. 
 
10
2° La segunda fase es la que comienza con la exigencia del 
cumplimiento de la promesa, mediante el ejercicio de la facultad de exigir por la 
parte a quien tal facultad le haya sido atribuida o por cualquiera de las partes, si se 
ha atribuido a ambas indistintamente. El ejercicio de la facultad de exigir determina 
la vigencia o la entrada en vigor del contrato, que había sido proyectado”
. 
 
La tercera, entendida como la tesis del Contrato Preliminar, sustentada por DE 
CASTRO, DÍEZ PICAZO Y SPOTA. 
 
Al respecto, DE CASTRO, argumenta que: “en la relación contractual pueden 
distinguirse, dos momentos o dos fases distintas: 
1° La primera fase es la promesa de contrato, en la que se conviene el 
contrato proyectado y se crea y se atribuye a las partes la facultad de exigirlo. 
11
DÍEZ PICAZO sostiene por su parte: “La promesa de contrato o precontrato, 
aparece como una etapa preparatoria de un inter negocial complejo de formación 
sucesiva. La relación contractual se abre ya entre las partes desde el momento 
mismo en que el precontrato queda celebrado. Lo que ocurre es que las partes se 
reservan, bien ambas o bien una sola de ellas, la facultad de exigir en un momento 
posterior la puesta en vigor el contrato proyectado. Lo que caracteriza la promesa 
de contrato es que en ella se deja o queda al arbitrio de una de las partes o bien 
de ambas, la posibilidad de determinar a su voluntad el momento de la exigibilidad 
o de la puesta en vigor del contrato prometido o proyectado”
. 
 
12
SPOTA señala que: “El precontrato es – insistimos en ello – un contrato perfecto, y 
el ulterior contrato apunta al cumplimiento de las obligaciones convenidas en 
aquél, lo cual se torna necesario, sea para satisfacer requisitos de forma, sea 
. 
 
                                                            
9 MESSINEO, FRANCESCO. (2007). Doctrina general del contrato. Lima: Ara Editores, pág. 313.    
10 DIEZ PICAZO, Luis. (1988). Fundamentos del derecho civil patrimonial. (Volumen I). Madrid: 
Editorial Tecnos, pág. 220. 
11 Citado por Diez Picazo, Luis. (1988). Fundamentos del derecho civil patrimonial. (Volumen I). 
Madrid: Editorial Tecnos, pág.221. 
12 DIEZ PICAZO, Luis. (1988). Fundamentos del derecho civil patrimonial. (Volumen I). Madrid: 
Editorial Tecnos, pág. 221.  
12 
 
porque las partes difieren la ejecución de las obligaciones, sea porque se requiere 
una posterior cooperación a la cual se comprometieron las partes”13
Agrega también SPOTA que: “En resumen: con el precontrato las partes no se 
obligan a celebrar el mismo contrato objeto de aquel precontrato; este último tiene 
propia sustantividad jurídica: obliga a exigir el cumplimiento de lo pactado, o sea, 
celebrar el contrato de segundo grado o contrato de cumplimiento, sin requerirse, 
para ello, renovar ningún consentimiento contractual, ya que el acuerdo atinente al 
contrato de segundo grado se refiere a la ejecución de todo aquello que se torna 
necesario para que las partes alcancen el propósito económico-social propio del 
negocio jurídico teniendo en miras al celebrar el precontrato. En pocas palabras: el 
precontrato tiene un objeto-fin individual propio que lo distingue del contrato hacia 
el cual apunta, así como del contrato de cumplimiento de segundo grado. Se trata 
de un contrato preliminar que integra todo el proceso negocial que conducirá al 
otorgamiento del contrato de cumplimiento”
. 
 
14
En ese contexto, para explicar, la noción de Contrato Preparatorio, la Exposición 
de Motivos del Código Civil de 1984
. 
 
15
                                                            
13 SPOTA, Alberto G. (1982). Instituciones de derecho civil. (Volumen II). Buenos Aires: Ediciones 
DEPALMA, pág.2. 
14 Ibídem, pág. 5.  
15Compiladora: REVOREDO DE DEBAKEY, Delia. (1985). Código Civil Exposición de Motivos y 
Comentarios (tomo VI). Lima: OKURA Editores, pág.74. 
 sostiene: “Estos contratos carecen de un fin 
económico propio inmediato y constituyen, según se dijo, un medio de asegurar la 
celebración o la aplicación futura de otros, que serán definitivos. Pero como en el 
acto preparatorio se dan un conjunto de elementos, tales como el concierto de 
voluntades, el objeto, etc., se trata realmente de verdaderos contratos y no es 
exacto, por consiguiente, que sean una simple fase de su formación.” Asimismo 
añade al respecto: “Es dentro de este propósito que el Código contiene una 
sistemática legal destinada a que los contratos preparatorios puedan aplicarse a 
cualquier contrato, se trate de una compraventa, mutuo, arrendamiento o cualquier 
otro típico o atípico.” 
 
De todo lo expuesto, y sin ánimo de adelantar el análisis de la regulación que 
nuestro Código Civil de 1984 le ha provisto a los llamados Contratos 
Preparatorios, podemos decir que el legislador optó por la Tesis Tradicional, al 
momento de regular los Contratos Preparatorios, mediante el Título V, Sección 
Primera del Libro VII, del referido Código, en la cual, reconoce dos clases de 
Contratos Preparatorios, estos son: el Contrato de  Compromiso de Contratar y el 
Contrato de Opción. 
 
Tomando en consideración que el Código Civil de 1984 reconoce solo dos clases 
de Contratos Preparatorios, y que estas guardan algunas diferencias entre sí, es 
permitido conceptualizar al contrato preparatorio como una institución jurídica 
válida, para entender al Contrato de Compromiso de Contratar y al Contrato de 
Opción.   
13 
 
 
Por ello, se sustenta en este trabajo que el Contrato Preparatorio, implica un 
acuerdo de voluntades de parte de los contratantes, por el cual, una o ambas 
partes se obligan a celebrar un contrato definitivo en el devenir de un tiempo 
determinado, y que este contrato definitivo debe contar con las disposiciones que 
emana de los artículos 135116 y 140217 del Código Civil de 1984, por tanto, 
podemos afirmar que el objeto de este contrato ulterior o definitivo será: crear, 
regular, modificar o extinguir una relación jurídica obligacional, enfoque  que 
coincide con la posición del doctor DE LA PUENTE, cuando señala: “Para estudiar 
este tema se va a partir del presupuesto de que el Código Civil de 1984 ha 
adoptado, como se ha visto anteriormente, la tesis tradicional del contrato 
preparatorio, considerándolo como un acuerdo de declaraciones de voluntad en 
virtud del cual los declarantes se obligan a celebrar en el futuro un contrato, que 
tenga las características establecidas en los articulo 1351 y 1402 de dicho Código, 
o sea un contrato que crea, regula, modifica o extingue una relación jurídica 
obligacional”18
1.3. PRECISIÓN TERMINOLÓGICA 
. 
 
 
 
Uno de los obstáculos ordinarios en el universo del Derecho es el uso de un 
sinnúmero de términos para significar a una sola figura jurídica. El acierto 
terminológico no es una cuestión insignificante, por el contrario, la precisión 
terminológica resulta fundamental sobre la institución jurídica de la que se está 
afirmando, ya que de no ser así se induciría al caos, produciéndose, con ello, 
innecesarios dilemas.     
 
La terminología que se suele emplear para aludir al Contrato Preparatorio es muy 
diversa, siendo que las legislaciones y la doctrina utilizan distintas terminologías 
tales como: contrato preliminar, contrato de promesa, promesa de contrato, 
precontrato, antecontrato, contrato preparatorio, entre otros, todos ellos para 
describir, al contrato por el cual las partes se obligan a celebrar en el futuro un 
contrato definitivo. 
 
Particularmente, la legislación peruana –Código Civil de 1984–, emplea el término 
“Contratos Preparatorios”, regulados en el Titulo V del Libro VII: Fuentes de las 
Obligaciones, artículos del 1414 al 1425, término semejante, al empleado por la 
legislación mexicana, –Código Civil mexicano– que regula los Contratos 
Preparatorios en el Libro IV, Segunda Parte, Título Primero, artículos del 2243 al 
                                                            
16  Artículo 1351.- Definición 
El contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación 
jurídica patrimonial. 
17 Artículo 1402.- Objeto del contrato 
El objeto del contrato consiste en crear, regular, modificar o extinguir obligaciones. 
18 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El Contrato en General. Comentarios a la sección Primera 
del Libro VII del Código Civil. Tomo II. Palestra Editores. Segunda Edición. Lima. 2003, pág. 165.   
14 
 
2247. Similar denominación que reconocidos juristas utilizan para referirse a este 
tipo jurídico, como es el caso de Castan, Coviello, De Diego, De La Puente y 
Lavalle y Arias Schreiber.  
 
Por su parte, la legislación italiana19, –Código Civil italiano– utiliza la terminología: 
“Contrato Preliminar”, que a decir de Luigi Ferri20
De otro lado, la legislación chilena –Código Civil de 1855–, hace referencia en su 
artículo 1554
, se trata de una función 
preparatoria o instrumental mediante el cual los contratantes se obligan a celebrar 
un futuro contrato, por lo que los contratantes asumen el deber de contratar, que 
no es otra cosa que una obligación de hacer. 
 
21
En cuanto a las legislaciones Ecuatoriana –con su Código Civil de 1860–,  y 
Colombiana –con su Código Civil de 1873–, podemos afirmar que siguen el mismo 
estilo, denominación y hasta redacción del Código Civil Chileno, pues la 
terminología utilizada por ambos dispositivos legales es también la de “Promesa 
de Celebrar un Contrato”, así tenemos que el  Código Civil de Ecuador prescribe 
en su artículo 1597
 al término “Promesa de Celebrar un Contrato”, el mismo que se 
encuentra dentro de la sección destinada a las Obligaciones de Hacer, término 
que ha sido definido por su jurisprudencia como “aquel por el cual las partes se 
obligan a celebrar un contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta 
condición”. 
 
22
                                                            
19 Código Civil Italiano 
Artículo 1351.- El contrato preliminar será nulo si no se hiciere en la misma forma que la ley 
prescribe para el contrato definitivo. 
20 FERRI, Luigi. Lecciones Sobre el Contrato. Curso de Derecho Civil. Traducción de Nelvar 
Carreteros Torres.  1ra Edición. Editorial Grijley E.I.R.L., Lima – Perú. 2004, pág. 87 - 88.   
21 Código Civil Chileno 
Articulo 1554.- La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que 
concurran las circunstancias siguientes: 
1. que la promesa conste por escrito; 
2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 
4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten para que sea 
perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban. 
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente. 
22 Código Civil Ecuatoriano 
Articulo 1597.- La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que 
concurran las circunstancias siguientes: 
1. Que la promesa conste por escrito y por Escritura Pública cuando el contrato proyectado 
requiera tal solemnidad, según las normas de este cuerpo legislativo; 
2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 
4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten para que sea 
perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban. 
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente. 
 la regulación de esta figura jurídica, mientras que el texto 
Colombiano que inicialmente preveía en su artículo 1611 que “la Promesa de 
Celebrar un Contrato no produce ningún caso obligación alguna”, fue modificado 
15 
 
por la Ley 153 de 1987, en cuyo artículo 8923
Del mismo modo, resulta oportuno precisar que el Código Civil colombiano tuvo 
una modificación más, la misma que mediante el artículo 23
 se dota de una mejor regulación a 
“Promesa de Celebrar un Contrato”, sumando algunos requisitos para que esta 
pueda producir efectos obligatorios entre las partes. 
 
24 de la Ley 51 de 
1918 adicionó el Contrato de Opción al artículo 1611, siendo esta figura jurídica 
diferenciada de la Promesa de Celebrar un Contrato, ya que a decir de PEREZ 
VIVES, citado por MURILLO, “es la opción es un contrato en virtud del cual una 
persona concede a otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones la facultad 
exclusiva de adquirir o de transferir a un tercero determinada cosa o derecho, 
obligándose el promitente a mantener, mientras tanto, lo ofrecido en las 
condiciones pactadas, y quedando libre el estipulante de concluir o no el negocio 
jurídico”25
1.4. OBJETO DEL CONTRATO PREPARATORIO 
.   
   
 
Es necesario subrayar que, para analizar el objeto del Contrato Preparatorio, se 
debe tener en cuenta que el Código Civil de 1984 ha optado por la Tesis 
Tradicional al momento de regular dicho acápite; del mismo modo, es preciso 
señalar que el referido Código, contempla dos clases de Contratos Preparatorios, 
por un lado el Contrato de Compromiso de Contratar y por otro el Contrato de 
Opción, que guardan ciertas diferencias entre sí, lo que generó que el nombre del 
Título V del Libro VII se denomine Contratos Preparatorios, pues ello admitía la 
posibilidad de regular más de un contrato como es el caso peruano. 
De otro lado, para entender el objeto del Contrato Preparatorio es pertinente 
retomar la significación que como punto de partida atribuye el destacado doctor 
                                                            
23 Artículo 89 de la Ley 153 de 1887, que modifica el artículo 1611 del Código Civil Colombiano 
Articulo 89.- La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que 
concurran las circunstancias siguientes: 
1. que la promesa conste por escrito. 
2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces 
por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil. 
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el 
contrato. 
4. Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la 
cosa o las formalidades legales. 
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicaran a la materia sobre la que se ha 
contratado. Queda derogado el artículo 1611 del Código Civil. 
24 Artículo 23 de la Ley 51 de 1918, que modifica el artículo 1611 del Código Civil Colombiano 
Articulo 23.- La opción impone al que la concede la obligación de cumplir su compromiso. Si la 
opción no estuviera sometida a un término o a una condición será ineficaz. 
La condición se tendrá por fallida si tardare más de un ano en cumplirse. 
Las partes pueden ampliar o restringir este plazo. 
25 Citado por MURILLO, María Luisa. Forma y Nulidad del Precontrato. Con Especial Referencia a 
la Legislación Iberoamericana. 1ra Edición, Ediciones Universidad de Navarra S.A., España 1993, 
pág. 70 - 71.   
16 
 
DE LA PUENTE a dicho tipo contractual, por el cual señala que debe ser 
considerado “como un acuerdo de declaraciones de voluntad en virtud del cual los 
declarantes se obligan a celebrar en el futuro un contrato que tenga las 
características establecidas en los artículos 1351 y 1402 de dicho Código, o sea 
un contrato que crea, regula, modifica o extingue una relación jurídica 
obligacional”26
De hecho, entre nosotros FORNO ha comentado, que en el caso del Código Civil 
peruano, el Contrato de Opción es un ejemplo de que el contrato es capaz de 
provocar efectos distintos a los obligatorios, pese a que el Código Civil peruano de 
1984, fiel a su tradición, fue redactado bajo el esquema de que el contrato es 
fundamentalmente el acuerdo de voluntades para crear, regular, modificar o 
extinguir, relaciones jurídicas con contenido patrimonial, vale decir, para crear 
obligaciones
. 
Y es que de entrada, podemos considerar como una fórmula general, que en 
ambos tipos contractuales, las partes se obligan a un hacer. No obstante, que 
como pasamos a analizar, esto no ha sido, ni es pacífico en la doctrina, sobre 
todo, en un sector que considera que el caso del Contrato de Opción nos plantea 
una situación jurídica que no puede ser reducida al esquema de la relación 
obligatoria por cuanto, cuando las partes celebran el Contrato de Opción, no 
necesariamente el opcionista queda “obligado” a ejecutar una prestación en el 
sentido romano del término, a favor del optante, sino que se genera una relación 
jurídica de distinta índole que  puede ser explicada desde la perspectiva de las 
situaciones jurídicas comprometidas, en que el optante queda colocado en un 
situación jurídica de ventaja frente al opcionista que queda sujeto a su declaración.   
Esto quiere decir, que el objeto del Contrato de Opción no estaría definido por una 
obligación de hacer, sino, por una situación jurídica nacida de dicho contrato que 
genera una situación activa en cabeza del optante quien goza de una facultad 
frente a la situación pasiva del opcionista que correlativamente queda sujeto a su 
oferta. 
27
                                                            
26 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El Contrato en General. Comentarios a la Sección Primera 
del Libro VII del Código Civil. Tomo II. Segunda edición. Palestra Editores. Lima, 2003. Pág. 165.  
. Señala el autor que lejos de generar una relación creditoria, el 
27 FORNO FLOREZ, Hugo: “Acerca de la Noción de Contrato”: Revista de la Gaceta Jurídica, Lima, 
año 2000, Tomo 78-B, Mayo. En efecto, sobre este particular ha señalado: “Veamos ahora un 
ejemplo de una relación jurídica distinta a la obligación. Hay casos, en que es necesaria la 
cooperación de un sujeto para lograr la realización del interés del otro, pero esa cooperación no 
reviste la fisonomía de una conducta o actividad. Se trata de casos en que el interés se realiza 
mediante la alteración de la realidad jurídica –ya no material- con una intensidad tal, que habrá de 
repercutir en la esfera jurídica del sujeto de cuya cooperación se trata. Entonces, como la 
realización del interés se logra con una simple alteración jurídica, el ordenamiento otorga al 
interesado una situación jurídica subjetiva de ventaja que consiste en la facultad de provocar 
directamente tal modificación, situación que es conocida como derecho potestativo. En 
consecuencia, la cooperación que prestará el otro sujeto habrá de consistir nada más que en tener 
que experimentar dicha alteración sin poder oponerse o evitar que ella tenga lugar, de manera que 
semejante cooperación se hace efectiva mediante la creación de una situación de desventaja que 
compromete la esfera jurídica de su titular sin importar que, llegado el momento, éste se encuentre 
17 
 
contrato de opción provoca una situación jurídica que desafía la visión del contrato 
como sólo productor de obligaciones. Además de ello, pone en evidencia la 
naturaleza del contrato de opción desde una perspectiva que lo desmarca de toda 
relación creditoria. 
Y es que bien visto el objeto que provoca el Contrato de Opción, nos hace caer en 
cuenta que no queda del todo claro que el objeto de dicho contrato nos lleve al 
esquema tradicional de una relación obligatoria, pues la prestación de hacer 
supuestamente creada por este tipo contractual, que dogmáticamente, supone una 
actuación fáctica y factual del deudor en aras de realizar aquello a que se ha 
obligado, no está presente en el Contrato de Opción, pues el opcionista tan sólo 
queda vinculado a su propia voluntad mediante la oferta que se deriva de dicho 
contrato mientras que el optante, tan sólo queda facultado para decidir o no la 
conclusión del contrato definitivo con su sola voluntad. Esto quiere decir, no hay 
nada que ambos tengan que realizar a través de su conducta para obtener aquello 
a que se han “obligado”, sino tan sólo afectar su esfera jurídica a través de su sola 
voluntad. 
Esta manera de afrontar el verdadero objeto del Contrato de Opción, supone sin 
embargo, una reconstrucción de la definición de contrato en el Código Civil 
peruano, para que los efectos de dichos contratos puedan ser admitidos 
coherentemente en nuestro Código. 
No olvidemos, que el legislador peruano estuvo convencido de haber culminado 
una regulación basada en el contrato como creador de obligaciones, y que las 
objeciones a tal criterio pueden esperarse de aquellos sectores doctrinales basado 
en la influencia del código italiano que tiene una acepción más amplia para el 
                                                                                                                                                                                     
o no dispuesto a sufrir la alteración de que se trate, colocándolo así en una situación de sujeción. 
Aquí, la facultad en qué consiste la referida situación de ventaja es sustancialmente diferente de 
aquella que caracteriza el caso anterior (crédito) en tanto que consiste, como puede fácilmente 
advertirse, en una pretensión. El derecho de crédito permite a su titular pretender una conducta 
ajena parea que mediante la actuación de ella se realice el interés presupuesto. En cambio, el 
derecho potestativo confiere a su titular la facultad de obtener la modificación de la esfera jurídica 
de otro directamente mediante la actuación de su derecho. Por su parte, la situación de sujeción no 
impone a su titular la necesidad de actuar que está orientada a realizar el interés del deber, sino 
que coloca a su titular en la necesidad de recibir la alteración de su esfera jurídica si el titular del 
derecho decide ejercerlo en el modo previsto. Es importante observar que aquí nuevamente se 
requiere de una relación jurídica que coordine estas dos situaciones jurídicas subjetivas –el 
derecho potestativo y la sujeción- pero como es obvio, no se trata de una relación de obligación 
como en el caso anterior, porque sus componentes –las situaciones jurídicas subjetivas que 
vincula- son sustancialmente diferentes. Analicemos un caso específico. Tomemos por ejemplo 
una relación jurídica de opción, en cuya virtud una de las partes tiene el derecho de decidir 
mediante su sola declaración de voluntad la celebración de un contrato (en eso consiste en este 
caso el derecho potestativo), y la otra parte simplemente se encuentra vinculada a esa vicisitud 
(situación de sujeción), de manera que el contrato se celebra en el momento en que el titular del 
derecho lo ejerce comunicando a la otra parte su voluntad de formar el contrato. Así, el artículo 
1419 del Código Civil señala que por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su 
declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo, y la otra tiene el derecho exclusivo de 
celebrarlo o no.”  
18 
 
objeto del contrato, que incluye entre otros los efectos reales no admitidos por 
nuestro Código Civil como parte de la opción legislativa. 
Por ello, FORNO intenta realizar una nueva lectura del Código para atribuirle un 
objeto más amplio y acaso necesario, al artículo 1351 del Código Civil, que señala 
que el contrato sólo podría crear relaciones de carácter obligacional. Por nuestra 
parte consideramos que la posición esgrimida resulta consistente con la doctrina y 
con la estructura misma que el mismo legislador peruano le ha dispensado al 
Contrato de Opción haciendo de esta figura un contrato con efectos particulares. 
Esta lectura, la realiza el citado autor, con ocasión de defender la definición más 
amplia de la noción de contrato. En este cometido, el citado autor efectúa un 
repaso de algunas figuras que nos darían las pistas de casos en que el contrato es 
capaz de provocar efectos distintos a los creditorios28
Con este mismo criterio, PALACIOS también al comentar el contrato de opción, 
señala: “la relación jurídico patrimonial generada por el contrato de opción sirve a 
su vez como ejemplo para demostrar lo absurdo de la afirmación, efectuada por 
algún autor peruano (TORRES VASQUEZ), según el cual la obligación es la única 
relación de este tipo, puesto que la opción no genera una obligación sino una 
relación patrimonial distinta compuesta por un derecho potestativo, en el lado 
activo, y por un estado de sujeción, en el lado pasivo. Es claro que del sujeto 
optado no depende ni puede depender la satisfacción del interés del optante 
(sujeto activo), por lo que la actuación se convierte en irrelevante con respecto a la 
formación del contrato, al cual queda inexorablemente vinculado tan solo por la 
declaración del optante; desprendiéndose ello de la propia redacción del artículo 
ahora comentado cuando alude a que una de las partes queda vinculada a su 
declaración
. Sin embargo, creemos 
también, que una lectura como esta, podría generar una disfunción considerando 
que nuestro Código está estructurado sobre la base de la creación de relaciones 
de carácter obligatorio en forma privativa. 
29
En esta línea, el doctor BOLAÑOS VELARDE advierte que los Contratos 
Preparatorios “(…) son acuerdos por los que se prepara la celebración de los 
contratos definitivos”
.” 
Incluido este matiz y salvedad, podemos seguir, en la línea tradicional de concebir 
a ambos tipos en general como generadores de obligaciones, dado a que en 
ambos casos podemos sostener que se obligan ya sea a emitir una oferta 
vinculante o ya sea a celebrar el definitivo vía la aceptación de las ofertas que se 
formulen (compromiso). Con ello no queremos soslayar la verdadera naturaleza de 
la relación jurídica que crea el citado contrato de opción. 
30
                                                            
28 FORNO FLOREZ, Hugo: “El Contrato con efectos reales”: Hugo Forno Flórez, en Ius et Veritas, 
Lima, 1993, año IV, Nº 7 
29 PALACIOS MARTÍNEZ, Eric. En “Código Civil comentado por los Mejores Especialistas. Tomo 
VII.”, Editorial Gaceta Jurídica. Lima, 2004.  Pág. 472. 
30 BOLAÑOS VELARDE, Víctor. En Código Civil Comentado por los Mejores Especialistas. Tomo 
VII. Primera Edición. Gaceta Jurídica S.A. Lima, Perú, pág. 446. 
, por lo que de su afirmación podemos desglosar que el 
19 
 
objeto del Contrato Preparatorio radica en una obligación de hacer, pues los 
acuerdos para preparar el contrato definitivo, implicarían la obligación de suscribir 
dichos contratos en un futuro pactado por las partes, o en el plazo ofrecido por el 
ofertante. Objetivo que de alguna manera se adecúa mejor al Contrato de 
Compromiso de Contratar, en donde las partes se obligan a celebrar el contrato 
definitivo, en tanto en los Contratos de Opción la decisión de la contratación final 
recae únicamente en el optante.  
Asimismo, es preciso tener en cuenta, lo manifestado por DE RUGGIERO, cuando 
precisa que “Todo contrato debe tener un objeto, y si éste falta, aquél carece de 
valor; es objeto toda prestación consistente en dar, hacer o no hacer, ya sea 
simple o compleja, ya se realice por una sola de las partes (contratos unilaterales), 
ya por ambas (bilaterales)”31
Por tanto, el objeto del Contrato Preparatorio –tal como expresa MESSINEO– es 
siempre el de dar lugar a una obligación de hacer, o sea, de prestarse a la 
estipulación del futuro contrato definitivo, esto es, a desarrollar una actividad 
determinada; por su parte el profesor ROPPO, considera que “el objeto inmediato 
del preliminar es la celebración del definitivo”
. 
32; mientras que en términos DE 
RUGGIERO33
Finalmente, consideramos oportuno citar al doctor SEPÚLVEDA SANDOVAL, 
quien a diferencia de otros autores señala que el objeto del Contrato de Promesa 
se bifurca en dos aspectos distintos, los cuales se configuran en tener un objeto 
directo y otro objeto indirecto, al respecto el destacado jurista señala lo siguiente: 
“El acuerdo o convención de las partes en la promesa, o sea, su elemento 
esencial consentimiento, debe coincidir en la persecución de un objeto física y 
jurídicamente posible, que debe atender en principio a la naturaleza jurídica misma 
, se puede decir que el objeto del Contrato Preparatorio es 
“prestarse a cuanto precise para dar vida al contrato que se promete estipular”. 
De otro lado, el término prestarse a la estipulación para dar vida al contrato, 
utilizado por DE RUGGIERO, cabe en ambas clases de Contratos Preparatorios 
pero con matices diferenciados para cada tipo de contrato. Por un lado, en el 
Contrato de Compromiso de Contratar, la obligación de prestarse a dicha 
estipulación recae en ambas partes, en tanto las dos se obligan a celebrar en el 
futuro un contrato definitivo; mientras que por otro lado, en los Contratos de 
Opción, la obligación de prestarse a dicha estipulación, se traduce en que el 
ofertante formula y mantiene la oferta, correspondiendo a la otra parte 
(denominada optante) hacerla efectiva mediante la aceptación, ya que, por el 
Contrato de Opción, tal como lo prescribe el propio artículo 1419 del Código Civil, 
una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un 
contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.  
                                                            
31 DE RUGGIERO, Roberto. (1944). Instituciones de Derecho Civil (Tomo II1). Madrid: Instituto 
Editorial Reus, pág. 288. 
32 ROPPO, Vincenzo. (2009). El contrato. Lima: Gaceta Jurídica, p. 605. 
33 DE RUGGIERO, Roberto. (1944). Instituciones de Derecho Civil (Tomo II1). Madrid: Instituto 
Editorial Reus, pág. 289. 
20 
 
de este contrato, que permita distinguirlo de otros; que en este caso se traduce en 
una finalidad consistente en la celebración de un contrato futuro, es decir, debe 
pretenderse a través de este acto jurídico convencional, en forma general, la 
preparación o concertación futura de otro contrato, lo cual viene a constituir su 
objeto directo; en tanto que la determinación de las prestaciones especificas en las 
que habrá de recaer y el plazo dentro del cual habrá de celebrarse, conforman su 
objeto indirecto”34
1.5. CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO PREPARATORIO 
.   
Ahora bien, tomando en consideración las definiciones que se le atribuyen a este 
tipo de contratos, y sabiendo que en términos generales el Contrato Preparatorio 
viene a ser el contrato por el cual las partes se obligan a celebrar en el futuro un 
contrato definitivo, podemos concluir señalando que el objeto del mismo no es otro 
que una obligación de hacer, en tanto persigue que las partes lleguen a obligarse 
de celebrar un contrato posterior, que será llamado definitivo. 
Por otra parte, de sujetarnos al planteamiento del doctor SEPULVEDA 
SANDOVAL, entenderíamos que el objeto directo es conseguir la celebración del 
contrato definitivo, mientras que el objeto indirecto se configuraría con las 
prestaciones especificas pactadas en el Contrato Preparatorio y el plazo que se 
otorga en este para llegar a la celebración del contrato definitivo.  
 
Dentro de las principales características del Contrato Preparatorio podemos 
mencionar las siguientes: 
 
1.5.1. Es un Contrato Típico
Debido a que la mayoría de legislaciones ha considerado a los Contratos 
Preparatorios, dentro de sus ordenamientos jurídicos, denominándolos de la 
manera más conveniente en cada legislación como: contratos preliminares, 
contratos de promesa, promesa de contrato, precontrato, ante contrato, 
contrato preparatorio, entre otras denominaciones, por lo que para los países 
que la contemplan podemos afirmar que se trata de un contrato típico, pues es 
determinado y regulado por ley, ya que como indica ARIAS SCHREIBER 
PEZET, “el contrato es típico cuando está regido por una determinada 
disciplina legal”
: 
35
De otro lado, para el caso peruano es sin lugar a dudas un contrato típico, en 
tanto el Código Civil de 1984 se ocupa de estos en todo el Título V del Libro VII 
.  
                                                            
34 SEPÚLVEDA SANDOVAL, Carlos. Contratos Civiles. Teoría General y Análisis en Particular de 
sus Diversas Clases. Primera Edición, Editorial Porrúa S.A. México, 2006, pág. 181. 
35 ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del código civil peruano de 1984. (Tomo I: 
Contratos: parte general). Gaceta Jurídica, Lima, 2000, pág. 48. 
21 
 
denominado Contratos Preparatorios, otorgándole una regulación extensa a 
comparación de otras legislaciones, contenido en sus artículos 1414 al 1425.  
Cabe agregar sobre el caso de la tipicidad, que ella surge como resultado de la 
llamada tipicidad social que implica el reconocimiento de un tipo legal por una 
determinada comunidad, que a la larga termina siendo reconocido por un 
ordenamiento jurídico para facilitar su uso a través de la inclusión de normas 
de carácter supletorio y dispositivo orientadas a que dicho tipo sea usado en 
forma masiva, para regir la vida de los ciudadanos, cuando para el caso en 
particular estos decidan utilizarla o incluirla en sus contrataciones. 
 
1.5.2. Es un contrato Autónomo
Pues si bien es cierto el Contrato Preparatorio tiene por objetivo o finalidad la 
celebración de un contrato futuro ello no implica que de no llegar a celebrarse 
el definitivo este pierda existencia, ni mucho menos su identidad, ya que se 
trata de un contrato principal que existe por sí mismo, sin necesidad de otro 
acuerdo posterior. 
: 
A decir de ABELIUK, “El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo, 
sin necesidad de otra convención, y en tal sentido la promesa lo es, porque 
produce sus efectos, aunque no haya otro contrato, ni siquiera el definitivo”36
Además de ello, ostenta diferencia, con relación al contrato definitivo, tal cual 
afirma MESSINEO, “el contrato preliminar se distingue netamente del contrato 
definitivo por el hecho de que no produce un efecto diverso y mayor que el de 
la obligación de concluir un contrato futuro (ésta es la prestación debida), 
mientras que el contrato definitivo obliga ya a la prestación que se podría 
llamar sustancial, esto es, determina la adquisición o la constitución del 
derecho en el acreedor y, por lo tanto, es suficiente para la adquisición o la 
constitución de dicho derecho”
.  
37
Por su parte, el doctor DE LA PUENTE le atribuye tal característica cuando 
señala: “Es un contrato autónomo, en el sentido que se mantiene distinto del 
contrato definitivo y se caracteriza por fijar previamente el contenido de este 
contrato, sin perder su propia identidad”
. 
38
Finalmente, tomando los términos empleados por MESSINEO, quien apunta 
que “es un contrato común; y como tal, exige que concurran todos los 
requisitos de los contratos”
.  
39
                                                            
36 ABELIUK MANASEVICH, René. El Contrato de Promesa. Ediar Editores Ltda. Santiago, 1983, 
pág. 22.  
37 MESSINEO, Francesco. (2007). Doctrina general del contrato. Lima: Ara Editores, pág. 324. 
38 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El Contrato en General. Comentarios a la Sección Primera 
del Libro VII del Código Civil. Tomo II. Segunda edición. Palestra Editores. Lima, 2003, Pág. 167. 
39 Ibídem, pág. 313.    
 podemos afirmar que el Contrato Preparatorio es 
22 
 
un contrato perfecto, y no es uno de formación del contrato definitivo, por ello, 
se le requiere el cumplimiento de todos los requisitos legales que se exige a 
cualquier otro contrato para su validez. 
Por lo que podemos concluir señalando que el Contrato Preparatorio por su 
carácter autónomo o principal es diferente del contrato definitivo, en tanto surte 
plenos efectos con la sola suscripción del primero, ya que con ello en el caso 
del Compromiso de Contratar cualquiera de las partes puede exigir la 
celebración del definitivo, mientras que en el caso del Contrato de Opción el 
optante puede aceptar la oferta lanzada. 
Nótese que ello incluye que el Contrato Preparatorio tenga un objeto distinto al 
definitivo, y que cómo contrato autónomo será objeto de las reglas que 
gobiernan los contratos en general, como las reglas de la buena fe, las reglas 
del consentimiento, las reglas sobre la resolución cuando fuese el caso, las 
reglas sobre jurisdicción y competencia propias, que incluso pueden ser 
distintas a las pactadas en el definitivo. 
 
1.5.3. Es un Contrato Provisional
En tanto el Contrato Preparatorio tiene un carácter temporal, sujeto al plazo 
pactado por las partes (para el caso del Compromiso de Contratar) u otorgado 
por el ofertante (para el caso del Contrato de Opción), que dicho sea de paso, 
debe ajustarse al plazo máximo que cada ordenamiento jurídico prescribe y 
que para el caso peruano no debe exceder el plazo máximo legal de un año, tal 
como lo prescriben los artículos 1416
: 
40 y 142341
De otro lado es preciso señalar que el carácter provisional de este tipo de 
contratos puede terminar con dos supuestos, el primero de ellos es que se 
llegue a celebrar el contrato definitivo, con lo cual se habría cumplido el objeto 
del Contrato Preparatorio y la obligación de hacer devendría en cumplida; 
mientras que el segundo supuesto se traduciría en que cumplido el plazo 
pactado en el Contrato Preparatorio para la firma del definitivo (respetando los 
máximos plazos legales de cada ordenamiento), ninguna de las partes se 
requiera el cumplimiento en el caso del Compromiso de Contratar o el optante 
decida no celebrar el contrato definitivo, en el caso del Contrato de Opción, con 
 del Código Civil, salvo 
renovación del Contrato Preparatorio, en cuyo caso estas podrán efectuarse 
tantas veces lo crean conveniente las partes, pero sin exceder en cada 
oportunidad el máximo legal. 
                                                            
40 Articulo 1416.- 
El plazo del compromiso de contratar debe ser determinado o determinable. Si no se estableciera 
el plazo, este será de un año. 
41 Articulo 1423.- 
El plazo del contrato de opción debe ser determinado o determinable. Si no se estableciera el 
plazo, este será de un año.  
23 
 
lo que se configuraría el supuesto de vencimiento del plazo y consecuente 
inexigibilidad de la celebración del contrato definitivo, lo que se equipararía a la 
caducidad para exigir el cumplimiento de la obligación de hacer, salvo que las 
partes decidan renovarlo extendiendo así su temporalidad. 
 
1.5.4. Es un Contrato de Ejecución Diferida
Esta característica tiene su sustento en el hecho en que el Contrato 
Preparatorio como tal engendra obligaciones con prestaciones de hacer para 
un futuro, objetivo que se perfecciona con la celebración del contrato definitivo, 
motivo por el cual su ejecución, es decir el cumplimiento de la prestación se 
suspende en el tiempo hasta que cualquiera de las partes requiera a la otra a 
cumplir con la celebración del contrato definitivo, con el lanzamiento de la 
oferta, en el caso del Compromiso de Contratar, o hasta que el optante decida 
suscribir el contrato definitivo, en el caso del Contrato de Opción.  
No es difícil comprender que la justificación de los Contratos Preparatorios 
radica esencialmente en que las partes por alguna razón no quieren o no 
pueden celebrar el contrato definitivo. Esto quiere decir, que su misma 
naturaleza reclama que el definitivo se celebra o concluya en un momento 
posterior de acuerdo a la necesidad o interés de las partes. Por ello, el contrato 
definitivo, concebido como la realización o materialización del Contrato 
Preparatorio, siempre tendrá lugar en un momento posterior, pues de no ser 
así no tendría ningún sentido celebrar un Contrato Preparatorio. 
Por otra parte, es preciso tener en cuenta que muchas veces, la existencia de 
una condición justifica la celebración de los Contratos Preparatorios. 
Imaginemos por ejemplo que una empresa está postulando a una licitación 
pública de considerable envergadura, y debido a la posibilidad de que gane y 
tenga que contar con una importante provisión de materia prima, celebre un 
Contrato Preparatorio a fin de asegurar desde ahora dicha provisión con otra 
empresa proveedora, para que en el caso que resulte ganadora de la licitación 
contraten sobre dicha materia prima en forma exclusiva y en determinadas 
condiciones beneficiosas que el volumen podría reportarles, pero bajo la 
condición que la primera gane la licitación. Esta situación ha explicado que 
algunos autores hayan llegado a sostener que en este contexto, la celebración 
de contratos preparatorios se justifica plenamente, pues permite a las partes 
asegurarse mediante contrato la celebración de un contrato definitivo, 
incluyendo cláusulas resolutorias, penalidades y demás garantías que 
aseguren su cumplimiento. 
: 
En ese sentido, y como expuesto, se entiende, que el Contrato Preparatorio, no 
puede celebrarse sincrónicamente con el contrato futuro o definitivo, como bien 
expresa FUEYO: “Es preciso insistir en que junto a la idea de futuridad está en 
juego la de transitoriedad; esto es, de temporalidad racional y breve de 
24 
 
perecimiento próximo. En efecto, lo transitorio es aquello que fácil o 
brevemente pasa o se acaba, como se trata de un “tránsito”, de un paso o 
mudanza, aquí del contrato preliminar al definitivo”42
1.6. UTILIDAD PRÁCTICA DEL CONTRATO PREPARATORIO. 
. 
 
 
Muchos investigadores han objetado la utilidad práctica de los Contratos 
Preparatorios, pero finalmente, tanto el Contrato de Compromiso de Contratar 
como el Contrato de Opción, estipulados como clases de Contratos Preparatorios 
dentro del Código Civil de 1984 y de otros ordenamientos jurídicos que lo 
contemplan, al margen de la denominación que le asignen, son de enorme 
utilidad, – tal como sostiene la Exposición de Motivos y Comentarios del Código 
civil de 198443
Pues evidentemente, es este el supuesto al cual las codificaciones de diversos 
países, entre ellos el Código Civil peruano de 1984, han otorgado protección y 
seguridad jurídica, ya que regulan la posibilidad en que los contratantes se 
obliguen en ese mismo momento a celebrar en un futuro un contrato definitivo 
respecto del tipo de contrato que les sea de interés y/o utilidad, para el caso del 
Compromiso de Contratar, o que el ofertante, lance la oferta y quede vinculado a 
 – ya que como se verá a continuación, estos contratos son 
utilizados por las personas y empresarios que requieren salvaguardar la 
realización de una transacción en la posterioridad. 
 
Pues al respecto, es preciso tener en cuenta que en la actividad ordinaria de 
cualquier persona o en el entorno empresarial, es frecuente que se lleven a cabo 
realizaciones comerciales, pues el tráfico mercantil permite la celebración de 
diversos tipos de contratos tales como la compraventa, la permuta, el 
arrendamiento, el mutuo, etc. que involucran y/o comprometen el destino de 
bienes muebles e inmuebles que puedan ser propósito de comercio, para lo cual, 
se requiere de la celebración de un contrato para formalizarlos y así disponer de 
estos, pero ¿qué sucede cuando las partes interesadas de la celebración no 
tienen, por diversos motivos, deseos de que esta contratación se lleve a cabo en 
el momento en que se propone la oferta de celebrar el negocio jurídico? Como 
dijimos, podría ser que por razones específicas no pueden celebrar el contrato 
definitivo de manera inmediata, o que por razones de territorialidad, ley aplicable 
en el tiempo, beneficios tributarios, u otras razones, las partes prefieren diferir la 
celebración del contrato definitivo, pero asegurando desde ya que celebrarán 
dicho contrato. 
 
                                                            
42 FUEYO LANERI, Fernando. (1963). Los contratos en particular, y demás fuentes de las 
obligaciones (Volumen II1). Santiago de Chile: Imprenta y Lito. Universo, S.A., pág. 146. 
43 “La utilidad práctica de los contratos preparatorios es indiscutible. En efecto, sucede con 
frecuencia que por dificultades u obstáculos de hecho o derecho, no sea factible o conveniente 
concluir un contrato, pero sí resulta recomendable que las partes aseguren su celebración futura.” 
Compiladora: REVOREDO DE DEBAKEY, Delia. (1985). Código Civil Exposición de Motivos y 
Comentarios (tomo VI). Lima: OKURA Editores, pág.74. 
25 
 
esta por el plazo establecido en el preparatorio, para que el optante decida si es 
que celebra o no el contrato definitivo, en el caso del Contrato de Opción, con lo 
cual a la suscripción del Contrato Preparatorio ya se habrían desplegado efectos 
obligatorios, que recaen una obligación de hacer, que se traduce en un “hacer” o 
llevar a cabo la celebración del contrato definitivo perseguido; empero, la 
celebración de estos contratos, suspenden su ejecución por el plazo que estipula 
el propio contrato, el cual siempre se encuentra limitado al plazo máximo que 
faculta cada ordenamiento jurídico, motivo por el cual dicho plazo entre la 
celebración del Contrato Preparatorio y el definitivo es decisivo para los intereses 
de las partes, pues por alguna razón no les conviene, no les interesa, no les urge 
o no poseen los recursos necesarios para celebrar el definitivo a cambio del 
Preparatorio, por lo que con este tipo de contratos ven resueltas las razones que 
puedan tener para no contratar definitivamente pero si para asegurarse una 
contratación posterior que satisfaga sus necesidades o intereses.   
 
Pues como hemos sostenido líneas arriba, en la realidad, muchas veces no es 
viable formalizar inmediatamente el contrato definitivo, ya que acontecen 
imprevistos que lo imposibilitan, por ejemplo: el escaso dinero para comprar el 
bien mueble o inmueble; asimismo, podría ocurrir que también falten los 
elementos indispensables para averiguar los aspectos esenciales del bien, lo que 
conlleva a un lapso de tiempo, el mismo que podría desencadenar en que el 
oferente decida celebrar dicho contrato con un tercero, o podría suceder también –
propio de la realidad social peruana – que el bien en el cual se tiene predilección 
eleve su valor económico, como resultado de la inflación, motivo por el cual los 
ordenamientos jurídicos dotan de protección a los interesados en pre contratar y 
así poder respetar los acuerdos ya adoptados, o la oferta lanzada, dotando 
inclusive a las partes, de la facultad de poder oponer estos contratos frente a 
terceros con la registrabilidad de los mismos, lo que conlleva a una seguridad 
adicional muy importante, con la llamada publicidad registral, tema que será 
abordado a profundidad en el presente trabajo de investigación.  
 
Entre nosotros, TORRES MENDEZ, cuestionó la utilidad del contrato preparatorio 
de opción señalando que dicho tipo contractual sólo se justifica en los sistemas 
jurídicos en que la oferta no tiene carácter de irrevocable o no es obligatoria, pues 
de lo contrario, señala dicho autor, basta con una oferta irrevocable para obtener 
los mismos efectos que los que persigue un contrato de opción44
Asimismo, señala el autor que el legislador del Código Civil peruano de 1984, 
justificó de modo errado la presencia de dicha figura en la exposición de motivos, 
pues teniendo en cuenta que en el Perú la oferta tiene carácter irrevocable, no 
tiene ninguna utilidad práctica la inclusión del Contrato de Opción, salvo por su 
registrabilidad que a diferencia de la oferta irrevocable, admitiendo su regulación 
. 
 
                                                            
44  TORRES MENDEZ, Miguel: “La utilidad del contrato de opción en el Código Civil”. En Revista 
DERECHO. Pontificia Universidad Católica del Perú. Lima, Nº 42, Diciembre de 1988, Pág. 
289 - 304. 
26 
 
por dicha razón. Nosotros nos permitimos discrepar de dicho criterio, por diversas 
razones. 
 
De un lado, y al margen de las distinciones doctrinales sobre el objeto de ambos 
Contratos Preparatorios, lo cierto es que la contratación resulta en la práctica 
comercial y doméstica un mecanismo que no sólo provoca acuerdos con efectos 
jurídicos, sino que sirve de mecanismo para solemnizar los compromisos y 
generar de manera concreta y testimonial un mayor nivel de confianza entre las 
partes, con la posibilidad que dichos contratos puedan ser opuestos frente a 
terceros. Y esto último, es precisamente lo que motiva este trabajo. El legislador 
reconoció la posibilidad de poder oponer dichos contratos frente a terceros a 
través de su inscripción en el registro y por ello es que el artículo 2019 del Código 
Civil habilitó su inscripción. Esta  sola posibilidad desbarata la objeción, pues la 
registrabilidad justifica su regulación desde que la oferta irrevocable no es 
susceptible de inscripción. Por lo demás, el Contrato de Opción regula de manera 
más adecuada para las partes un pre acuerdo de modo que queden plasmadas 
las intenciones de las partes, las condiciones, el plazo y de ser el caso, la 
contraprestación. 
 
Por estas razones consideramos que el Contrato de Compromiso de Contratar 
reviste gran utilidad práctica y su acceso al registro lo convierte en una poderosa 
herramienta para asegurar la celebración de acuerdos definitivos. 
  
De otro lado, es preciso referirnos al caso peruano, en donde el Contrato 
Preparatorio puede preceder a la celebración de cualquier tipo de contrato final o 
ulterior, además de contener prestaciones recíprocas o con prestaciones a cargo 
de una sola parte.  
 
En realidad, su aplicación más frecuente radica en los contratos de compraventa, 
pero a pesar de encontrarse amparados por el Código sustantivo, no siempre se 
puede llegar a buen puerto en tema registral, ya que en atención al literal 2 del 
artículo 2019, los registradores dan predilección a la inscripción de los Contratos 
de Opción, negando de modo indirecto, el ingreso del Compromiso de Contratar, 
con lo que este tipo de Contrato Preparatorio queda desamparado de la publicidad 
registral que sin duda es una herramienta importantísima en las relaciones 
comerciales de la época, ya que por medio de la publicidad registral se pueden 
oponer derechos frente a terceros, como por ejemplo, el derecho de celebrar en 
un futuro el contrato definitivo que seguramente se anhela alcanzar y que como 
adelantáramos, se encuentra perfectamente amparada para ser inscrita por el 
literal 1 del artículo 2019 del Código Civil peruano, al señalar que: “son inscribibles 
en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado el inmueble: 
1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan, 
modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.(…)”, con lo que negar el 
acceso al registro a este tipo de contratos devendría en la inaplicación correcta del 
literal y articulo en mención y que no ahondamos por ser materia de estudio de los 
capítulos posteriores.   
27 
 
 
Consideramos importante citar algunos ejemplos que indican la efectiva utilización 
de este tipo contractual y la imperiosa necesidad de contener un acceso al registro 
que garantice su contratación con la oposición  erga omnes, así pues podemos 
citar a los siguientes: 
 
1. Pongámonos en el caso en que la empresa Constructores S.A.C. se 
encuentre en la búsqueda de una casa de considerables dimensiones para 
así poder ejecutar un proyecto inmobiliario (hecho que sucede todos los 
días debido al boom de la construcción), en su búsqueda ubica la casa de 
la familia “Z” que se encuentra interesada en la venta de su inmueble, pues 
los hijos ya no viven en el Perú y la casa “ha quedado grande para una 
pareja de ancianos”, quienes dicho sea de paso se encuentran tramitando 
sus visas para dar alcance a sus familiares en el extranjero; bajo dichas 
circunstancias, las partes acuerdan la venta de la casa, pero debido a que 
los ancianos no saben qué tiempo exacto les tomara la entrega de sus 
visas, compra de pasajes, despedida de sus familiares y demás 
preparativos deciden por no celebrar un contrato definitivo, sino que por el 
contrario optan por la celebración de un contrato preliminar denominado 
“Compromiso de Contratar un Contrato de Compraventa” por medio del cual 
no se pacta el plazo de duración de dicho contrato motivo por el cual 
conforme al artículo 1416 del Código civil, este será entendido por un año, 
destacando los elementos esenciales del contrato definitivo, que son la 
identificación de los contratantes, la identificación del bien y el precio de 
venta, el mismo que para seguridad de las partes se eleva a Escritura 
Pública. 
 
La empresa “Constructora S.A.C” intenta inscribir dicho contrato en el 
Registro de Propiedad inmueble de los Registros Públicos, pero obtiene 
una tajante negativa, por lo que solo debe confiar en que la pareja de 
ancianos cumplirá su promesa de contratar la compraventa definitiva.    
 
Así pasan los meses y en vista de que la pareja de ancianos no comunican 
a su contraparte “Constructores S.A.C.” que se encuentran listos para 
suscribir la compraventa,  la empresa los requiere por medio de carta 
notarial para la celebración del contrato definitivo, obteniendo como 
respuesta que ellos acaban de vender su propiedad a los señores “Y”, ya 
que ante esta nueva oferta ellos se ocuparon de averiguar que en la 
actualidad el metro cuadrado de terreno por su zona ya no cuesta US$ 
1,000.00 (Un Mil y 00/100 Dólares Americanos), que es lo que 
Constructores SAC estaba dispuesto a pagar,  sino que ahora la 
valorización por metro cuadrado se había elevado a US$ 1,500 (Un Mil 
Quinientos y 00/100 Dólares Americanos), lo que a ellos les representaba 
una ganancia del 50% 
 
Ante dicha negativa, “Constructores S.A.C.” busca a los señores “Y” y les 
28 
 
envía una carta notarial con la copia legalizada de su testimonio de 
compromiso de contratar de contrato de compraventa en donde les señala 
que ellos tenían la opción de la compra por el contrato firmado con la pareja 
de ancianos como se representaba en el testimonio, y que de no restituir la 
propiedad a sus anteriores propietarios ellos iniciaran un proceso de nulidad 
de acto jurídico, a lo que los señores “Y” contestan que ellos han comprado 
al amparo de la publicidad registral, siendo adquirientes de buena fe, por lo 
que si desean pueden iniciar los procesos que quieran ya que los ampara el 
aparato registral y su compra diligente. 
 
Ante todo lo ocurrido no le queda más a “Constructores S.A.C.”, que iniciar 
un proceso por daños y perjuicios a la pareja de ancianos, ya que el 
amparo registral de la propiedad hacia los señores “Y” es impenetrable, 
pues su adquisición fue de oponiblidad frente a terceros, mientras que su 
contratación, valida y legal solo era de oponibilidad entre privados, lo que lo 
perjudico enormemente únicamente por no haber podido acceder al registro 
con su  parte notarial de Compromiso de Contratar de Contrato de 
Compraventa. 
 
2. Un ejemplo adicional podría ser la celebración de contratos de compromiso 
de contratar respecto de una permuta, en el que por ejemplo la constructora 
“Inmobiliaria S.A.C.” ha visto que sus vecinos viven en una casa antigua, 
que recibieron como herencia de sus padres, que fácilmente puede servir 
para implementar un proyecto inmobiliario, por lo que los visitan y les 
proponen la compra de su inmueble, a lo que los señores “Z” responden 
que en realidad no habían pensado en vender su casa, pues ellos no tienen 
planes de vivir fuera de esa urbanización por la ubicación y tranquilidad que 
encuentran en ella, por lo que “Inmobiliaria S.A.C.” les propone una idea 
diciéndoles, nosotros hemos visto que esta casa ya esta vieja y en 
cualquier momento podría venirse abajo, que les parece si es que llegamos 
a un trato por el que podemos permutar la propiedad, como ustedes saben 
nosotros estamos terminando para el mes de mayo de 2012 un proyecto 
inmobiliario al frente de su casa, con departamento de lujo, tal vez no les 
interesa vender su propiedad pero si les puede interesar que a cambio de 
su casa vieja nosotros les podamos entregar un par de departamentos del 
proyecto que está por concluir, así cada uno de ustedes (hermanos) podrá 
tener su propio departamento  de estreno, sin salir de la urbanización en 
donde han vivido siempre. 
 
Los hermanos se entusiasman por la idea, pidiéndoles unos días para 
pensar el tema, plazo en el cual buscan la asesoría de un abogado, quien 
les propone la figura del Compromiso de Contratar de un Contrato de 
Permuta, mediante el cual se puede pactar un plazo para celebrar el 
contrato definitivo de permuta una vez que la “Inmobiliaria S.A.C” haya 
terminado el proyecto iniciado frente a su casa y que se cuente con la 
independizarían de las partidas Electrónicas, con lo que la propuesta de la 
29 
 
“Inmobiliaria S.A.C” queda de alguna manera atada para poder hacerse 
efectiva, una vez que los departamento de estreno se encuentren listos 
para ser estrenados por los jóvenes hermanos. 
 
Así pues, “Inmobiliaria S.A.C” se reúne con sus vecinos, quienes le 
manifiestan que están de acuerdo en la permuta, siempre y cuando se firme 
el  Compromiso de Contratar de un Contrato de Permuta, que de alguna 
manera les asegure la obligatoriedad de celebrar el contrato definitivo y 
proseguir con el intercambio de los bienes. Propuesta a la que la 
“inmobiliaria S.A.C.” responde afirmativamente, las partes van a la Notaria y 
suscriben la Escritura Pública de Compromiso de Contratar de un Contrato 
de Permuta, en la que consignan la identificación de los contratantes, la 
identificación de los bienes y la equivalencia de las prestaciones y la 
condición que el requerimiento de suscribir el contrato definitivo se haga 
cuando se cuente con las partidas independizadas de los departamentos de 
estreno, pactando como plazo del compromiso el plazo de nueve (9) 
meses, que se cumpliría el 25 de octubre de 2012, los que consideran la 
finalización de la obra y la independización de la misma. 
 
De otro lado los hermanos ven que a unas cuadras de su casa otra 
empresa inmobiliaria ha concluido una obra de edificios que les parece 
extraordinaria, por lo que visitan a dicha empresa ofreciéndoles la permuta 
de su casa (ya que sin comentar nada a la nueva empresa constructora, se 
han dado cuenta que la construcción hecha por “Inmobiliaria S.A.C.” no es 
de su agrado total, además que este nuevo proyecto si se encuentra frente 
a un hermoso parque) a lo que la gerencia de dicha empresa responde 
positivamente, (pues el precio del metro cuadrado por dicha zona 
residencial se ha elevado considerablemente y con el metraje de la casa de 
los hermanos podrían hacer un negocio redondo), solicitando de inmediato 
que su área legal verifique el estado de títulos en donde no encuentran 
mayor inscripción que la de la sucesión intestada por la cual los hermanos 
adquirieron la propiedad, procediendo el 25 de setiembre de 2012 con la 
firma del contrato de permuta y su respectiva Escritura Pública, pactando 
un plazo de entrega de estreno al momento de la firma del contrato de 
permuta, mientras que la entrega del inmueble de los hermanos se pacta a 
un mes que se cumpliría el 30 de octubre de 2012  (a fin de que puedan 
desocupar el predio). 
La Escritura Pública consigue su inscripción registral el 21 de octubre de 
2012.   
 
Por su parte  “Inmobilaria S.A.C.”, con fecha 22 de octubre de 2012 envía 
una comunicación a su contraparte, los hermanos, comunicándoles que ya 
cuentan con todos los documentos en regla por lo que les requieren la firma 
del contrato definitivo, comunicándoles los hermanos que será imposible la 
suscripción en tanto ellos ya han permutado su propiedad con propiedades 
de otra empresa que les ofrecía mejores diseños y acabados en los bienes 
30 
 
permutados, señalando adicionalmente que la inmobiliaria tuvo a la vista 
todos los documentos y  que todo estaba en regla. 
 
 
Como es de verse tanto este contrato al igual que los otros ejemplos de contratos 
citados presentan los mismos problemas, ya que el acceso al registro no les 
permite garantizar su existencia efectiva en la vida jurídica; pues si bien es cierto 
se cuenta con la oposición entre privados, dicha información no le alcanza a 
ningún tercero que también pueda tener interés en la contratación del mismo 
inmueble, lo que conlleva a que la garantía del cumplimiento de los pactos de la 
contratación no siempre “obliguen” tanto como debieran a las partes contratantes 
con la sola suscripción del contrato, los ejemplos pueden ser innumerables y con 
los plasmados solo pretendemos poner en evidencia que el tráfico jurídico requiere 
a gritos una protección efectiva y real, la misma que dada las circunstancias y 
principios legales imperantes en nuestro país solo pueden conseguir oponiblidad 
erga omnes con la inscripción de los contratos en los registros respectivos, con el 
Principio de Publicidad Registral, cuando lanza una presunción del conocimiento 
sin admitir prueba en contrario de que toda persona tiene conocimiento del 
contenido de las inscripciones, tal como lo prescribe el artículo 2012 del Código 
Civil, y que para el caso en particular nos referimos a contar con el acceso al 
Registro  de Propiedad Inmueble, posiciones que serán desarrolladas con mayor 
detenimiento cuando abordemos los temas del contratos de compromiso de 
contratar y su acceso al registro. 
 
 
1.7. CAPACIDAD DE LAS PARTES 
Para abordar el tema sobre la capacidad de las partes, en el trabajo que nos 
ocupa, haremos referencia a la capacidad de obrar, conocida también, como la 
capacidad de ejercicio, la cual se entiende como, “la medida de la idoneidad para 
determinar por acto propio modificaciones activas o pasivas en la propia esfera de 
relaciones jurídicas, es decir, para adquirir, modificar o perder la titularidad de las 
relaciones."45
 
 
   Por su parte, el Código Civil de 1984, regula la capacidad de obrar, denominada 
también capacidad de ejercicio, en su artículo 4246, regulando del mismo modo los 
casos de incapacidad47
                                                            
45 BARBERO, Doménico. (1967). Sistema del derecho privado (Tomo II). Buenos Aires: Ediciones 
jurídicas Europa – América, pág.190. 
46 Artículo 42.- Capacidad de ejercicio 
Tienen plena capacidad de ejercicio de sus derechos civiles las personas que hayan cumplido 
dieciocho años de edad, salvo lo dispuesto en los artículos 43 y 44. 
47 Artículo 43.- Incapacidad absoluta 
. 
1. Los menores de dieciséis años, salvo para aquellos actos determinados por ley. 
2. Los que por cualquier causa se encuentren privados de discernimiento. 
31 
 
Podrían pues suscitarse dificultades vinculadas con la capacidad que deben de 
ostentar las partes tanto al celebrar el Contrato Preparatorio como también, al 
celebrar el contrato definitivo, o ante la celebración ambos, por lo que sin ánimo de 
configurar todas las hipótesis, sobre las dificultades, con relación a la capacidad, 
se propone las siguientes: 
a) En el supuesto, que la incapacidad de ejercicio de las partes o de 
alguna de estas se produjese, al momento de celebrar el Contrato 
Preparatorio y sobrevinieran en capaces al momento de la 
celebración del contrato definitivo; 
 
b) El hipotético caso en que al momento de celebrar el Contrato 
Preparatorio, las partes sean capaces, pero que para el momento de 
la celebración del contrato definitivo las partes o alguna de estas 
devengan en incapaces; o, 
 
c) La posibilidad de celebración de Contratos Preparatorios, con 
referencia del artículo 1358 del Código Civil de 198448
 
Para establecer el remedio de las tres hipótesis antes planteadas, se debe tener 
en cuenta que las soluciones podrían ser distintas, y sin duda alguna, todo ello 
dependerá de ante qué tesis se está para resolver dichas hipótesis. 
Por lo que, remembrando lo sustentado en este trabajo, y atendiendo que es 
nuestro deseo el estudio de la Registrabilidad del Contrato Preparatorio de 
Compromiso de Contratar en el Código Civil de 1984, abordaremos las soluciones 
a los supuestos planteados acorde a la Tesis Tradicional, que indica que el 
Contrato Preparatorio tiene por objeto engendrar una relación jurídica obligacional 
con prestación de hacer a cargo de ambas partes consistente en prestarse a la 
estipulación del contrato definitivo.   
. 
                                                                                                                                                                                     
3. Los sordomudos, los ciego sordos y los ciego mudos que no pueden expresar su voluntad 
de manera indubitable. 
    Artículo 44.- Incapacidad relativa 
1. Los mayores de dieciséis y menores de dieciocho años de edad. 
2. Los retardados mentales. 
3. Los que adolecen de deterioro mental que les impide expresar su libre voluntad. 
4. Los pródigos. 
5. Los que incurren en mala gestión. 
6. Los ebrios habituales. 
7. Los toxicómanos. 
8. Los que sufren de pena que lleva anexa la interdicción civil. 
 
48 Artículo 1358.- Contrato celebrado por incapaces 
Los incapaces no privados de discernimiento pueden celebrar contratos relacionados con las 
necesidades ordinarias de su vida diaria. 
32 
 
De lo apuntado, en el párrafo anterior, el remedio a la primera hipótesis planteada: 
Si las partes o alguna de estas era incapaz de ejercicio al momento de celebrar el 
Contrato Preparatorio y sobrevienen en capaces al momento de la celebración del 
contrato definitivo, se puede obtener dos posibles soluciones:   
a) La primera posibilidad radica en el deseo o interés de las partes para 
celebrar el contrato definitivo, pues en este caso a pesar de que la 
incapacidad de ejercicio invalida al Contrato Preparatorio, creemos, que 
esa causa de invalidez que se presenta en el Preparatorio, en términos 
reales devendría en irrelevante para los contratantes, ya que ambos 
tendrían la intención de respetar lo pactado y así llegar a la celebración 
del contrato definitivo, puesto que así lo desean las partes, por ende, el 
contrato definitivo que se celebre en dichas condiciones será válido, sin 
tener trascendencia jurídica y fáctica la falencia del Preparatorio, que no 
modificó en absoluto el objetivo de los contratantes de perfeccionar en el 
futuro el negocio jurídico pretendido por ambos. 
  
b) La segunda posibilidad depende del deseo real y final de los 
contratantes, pues cosa muy diferente ocurriría en el hipotético caso, en 
el cual, una de las partes haya perdido el interés por celebrar el contrato 
definitivo, o simplemente ya no desee celebrarlo, en cuyo caso de 
seguro sindicará la invalidez de la relación contractual por la incapacidad 
de ejercicio de alguno o de ambos contratantes, argumentando que 
dicha incapacidad invalida el contrato y que por tanto no se encuentra 
obligado a celebrar ningún contrato futuro. 
Por otra parte, la solución a la segunda hipótesis planteada en que las partes 
gozan de capacidad de ejercicio al celebrar el Contrato Preparatorio, pero 
acontecen en incapaces al momento de celebrar el contrato definitivo, va a girar 
en torno, al entendimiento, – de acuerdo con la Tesis Tradicional – que el Contrato 
Preparatorio como el definitivo son ambos obligacionales y completos, por ello, 
creemos que si faltase la capacidad de ejercicio al momento de celebrar el 
definitivo, este contrato devendría en inválido, a pesar que se pueda argumentar, 
que la voluntad contenida en el Contrato Preparatorio debe de ser respetada, 
puesto que este fue celebrado cuando tenían capacidad y que por tanto el contrato 
definitivo es válido. 
Al respecto, consideramos que aquí cabe nuevamente hacer una referencia al 
terma de las características de los Contratos Preparatorios, en torno a su carácter 
de temporalidad o provisionalidad, pues como ya se ha dicho en los acápites 
anteriores el Contrato Preparatorio tiene un carácter temporal, sujeto a un plazo, el 
mismo que será pactado por las partes, ajustándose o limitándose siempre al 
plazo máximo que cada ordenamiento jurídico prescribe, motivo por el cual queda 
claro que de no llegar a celebrarse el contrato definitivo dentro del plazo 
establecido, este se tornaría en inexigible por el vencimiento del plazo, perdiendo 
las partes el derecho de exigirse la celebración del contrato definitivo; pues se 
33 
 
hace estos comentarios atendiendo a que en segundo supuesto de incapacidad 
esta aparece hacia la celebración del contrato definitivo, lo que lo condena a ser 
invalido, con lo cual, dicho contrato no puede surtir efectos y en consecuencia esta 
invalidez, se puede equiparar al hecho de que durante el plazo otorgado en el 
Contrato Preparatorio las partes no llegaron a celebrar el contrato definitivo, por lo 
que se tiene que las partes -como consecuencia de la incapacidad sobrevenida-  
no se pueden exigir la prestación debida, que se traducía en una obligación de 
hacer propiamente dicha. 
Finalmente, sobre la tercera hipótesis, de la posibilidad de celebración de 
Contratos Preparatorios, con referencia del artículo 1358 del Código Civil de 1984, 
podemos sostener que serian válidos tanto el Contrato Preparatorio como el 
contrato definitivo, siempre y cuando, aquellos incapaces no privados de 
discernimiento, celebren dichos contratos, encausados únicamente a sus 
necesidades ordinarias de su vida diaria. Ya que de celebrar contratos que 
escapen a sus “necesidades ordinarias” (entendiendo como tales a todas las 
actividades y negocios jurídicos que lleguen a celebrar para satisfacer sus 
necesidades básicas), definitivamente y sin lugar a dudas los contratos devendrían 
en inválidos.    
Este tema reviste pues importancia dado que la temporalidad que caracteriza a los 
Contratos Preparatorios, nos enfrenta a la posibilidad de que cualquier vicio o 
causal de invalidez del Contrato Preparatorio amenace la validez del contrato 
definitivo. Por lo expuesto, resulta fundamental recordar que estamos frente a dos 
contratos independientes y autónomos y como tales debemos observar sus 
requisitos de validez tanto en uno como en otro.  
No podemos soslayar que siendo cada uno un contrato autónomo le serán 
aplicables por igual a cada contrato las reglas del acto jurídico por tratarse de 
especies de dicho género, sin que puedan exonerarse de dicha calificación. Esto 
supone que las reglas de validez que deben observar los actos jurídicos le serán 
íntegramente aplicables a los contratos preparatorios. No obstante lo cual, es 
posible que tratándose de vicios subsanables o confirmables relativos a la 
capacidad de las partes, éstos puedan ser superados con la celebración del 
definitivo de ser el caso, y siempre y cuando el vicio o casual de invalidez, haya 
quedado superada al tiempo de la celebración del definitivo. Este caso particular, 
podría presentarse si un menor de edad celebra un Contrato Preparatorio y 
posteriormente celebra el definitivo cuando ya alcanzó la mayoría de edad. 
Como quedó anotado, sin embargo, la autonomía de ambos contratos nos impulsa 
a señalar que mas allá de los vicios que pudieran afectar al Contrato Preparatorio 
debemos observar que una vez celebrado el definitivo cumpliendo con los 
requisitos de validez que exige nuestro Código Civil para la celebración de todo 
acto jurídico, este será válido y por ende, exigibles las obligaciones nacidas de 
este contrato. Esto último, en razón que no parece claro que aún impugnando la 
validez del Contrato Preparatorio por haber incurrido en vicios de validez (nulidad 
o anulabilidad), pueda también y en forma consecuente, invalidarse el definitivo 
34 
 
que cumplió con los requisitos de ley. Esto pese a que el definitivo sólo es el 
cumplimiento de las obligaciones asumidas en el Contrato Preparatorio. 
Y es que si el contrato definitivo se celebra precisamente por estricto cumplimiento 
del Contrato Preparatorio, podría bien objetarse su validez, si se obtiene una 
declaración de invalidez del Contrato Preparatorio, pues si por ejemplo, este 
contrato es declarado nulo, entonces ninguna obligación podría derivarse de 
aquél, y entonces tampoco podrían haberse exigido válidamente las mismas. 
Luego, el definitivo, podría ser objetado, no obstante que como lo señalamos, su 
autonomía lo haría invulnerable a los vicios del Contrato Preparatorio que le es 
ajeno. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO II 
EL CONTRATO PREPARATORIO DE COMPROMISO DE CONTRATAR EN EL 
CÓDIGO CIVIL DE 1984 
En el presente capítulo abordaremos el estudio del Contrato Preparatorio de 
Compromiso de Contratar en el Código Civil peruano de 1984, incluyendo en este 
35 
 
análisis la regulación que ha venido sufriendo el Contrato Preparatorio a través de 
los Códigos Civiles de 1852 y 1936, pues consideramos importante recordar la 
regulación de esta figura jurídica en los antecedentes normativos peruanos, para 
llegar posteriormente a la regulación con la que hoy contamos y que 
adicionalmente nos da la posibilidad de elegir entre dos tipos de Contratos 
Preparatorios, con lo que los contratantes pueden decidir qué tipo contractual es el 
que se ajusta más a sus necesidades o preferencias. 
   
2.1. ANTECEDENTES NACIONALES 
Consideramos oportuno hacer un breve análisis cronológico de cómo es que esta 
figura jurídica – la del Contrato Preparatorio –  llegó a situarse en nuestro Código 
sustantivo, tal cual se encuentra regulado en la actualidad, pues para ello 
requerimos remitirnos a los Códigos Civiles de 1852, 1936 y finalmente al de 1984 
para descubrir como esta figura jurídica tan utilizada en nuestros tiempos ha vivido 
su evolución normativa. 
 
2.1.1. El Código Civil de 1852
 
Para iniciar este breve estudio es importante tener en consideración que este fue 
el primer Código Civil peruano que tuvo una vigencia considerable, pues traspasó 
los ochenta años de vida, a diferencia del Código Civil de Santa Cruz que también 
reguló los actos entre particulares, pero que solo estuvo vigente por dos años 
(entre 1836 y 1838), como consecuencia de la caída de la Confederación Perú-
Boliviana, que obligó a que el Perú se siguiera rigiendo por el derecho Colonial en 
su forma recopilada, hasta la promulgación del Código Civil de 1852, que se 
produjera con fecha 28 de julio de 1852 y que ordenaba su entrada en vigor a 
partir del día siguiente de su promulgación. 
: 
Pues como es de apreciarse, hasta antes de entrar en vigor el Código Civil de 
1852, el Perú ya había iniciado su vida republicana; sin embargo, no contaba con 
una legislación que regulara adecuadamente las relaciones entre privados, 
restringiendo a la población a utilizar ordenamientos ajenos al país y 
probablemente a las costumbres de ese entonces, por lo que a decir del ilustre 
doctor LEON BARANDIARAN, “la elaboración del Código Civil de 1852 respondió 
a la finalidad de normar las relaciones de derecho privado que requería la naciente 
republica peruana.”49
De otro lado, es preciso tomar en consideración que nuestras legislaciones 
siempre han seguido influencias normativas de las grandes codificaciones, hecho 
 
                                                            
49 LEÓN BARANDIARAN, J. “Estudio Comparado del Código Civil de 1852 y el Código 
Napoleónico”. En Revista Jurídica del Perú, N 2, año III, Lima, 1952. Pág. 71 y siguientes. 
36 
 
que generó que el Código Civil de 1852, haya redactado su articulado con gran 
influencia francesa, tanto en relación a su organización como a su contenido; 
empero, esta influencia no alcanzó a todo su articulado, ya que algunas materias o 
figuras jurídicas fueron redactadas apartándose de la influencia Napoleónica, tal 
como sucedió con el caso de la promesa de compraventa, que hoy nos ocupa. 
Pues como es de apreciarse, según lo dicho en el párrafo precedente, el Código 
Civil de 1852 reguló en su cuerpo normativo, como un Contrato Preparatorio 
especifico, únicamente a la Promesa de Compraventa, situándolo dentro del 
articulado del contrato de compraventa, pues el legislador reservó la redacción de 
los artículos 1333 al 1339 a la Promesa de Compraventa, la misma que como su 
nombre indicaba era una promesa reciproca de compraventa, sin que se llegara a 
constituir una venta propiamente dicha, tal como lo prescribe el propio articulo 
1333, cuando señala: “la promesa reciproca de compraventa es obligatoria desde 
que convienen las partes acerca de la cosa y precio, pero no es venta, ni transfiere 
el dominio, ni el riesgo o provecho, al comprador”50
De otro lado, el artículo 1338
.     
51 es el artículo que hace referencia al plazo para 
poder llevarse a cabo la venta del bien, siendo que la norma prescribía un plazo 
máximo de tres (03) años en caso de inmuebles y un (01) año en caso de 
muebles; estando asimismo prescrito en el artículo 133952
2.1.2. 
, el supuesto en el que 
vencido el plazo las partes no hayan cumplido la promesa realizando la venta o se 
hayan compelido el cumplimiento de la misma, en cuyo caso quedan libres de toda 
obligación, devolviéndose las arras que se recibió (de ser el caso). 
Por otra parte, respecto de los artículos 1334, 1335, 1336 y 1337, podemos 
señalar que estos se encuentran referidos a temas accesorios al Compromiso de 
Compraventa propiamente dicho, en tanto hablan de posibilidades que puede 
contener este tipo de contratos, como por ejemplo es el caso de entregar alguna 
cantidad de dinero en calidad de arras; la obligación alternativa de pagar una 
multa determinada; la obligación conjuntiva de cumplir con el contrato, con el pago 
de la multa y con las costas del juicio; o, de renunciar a la multa para reclamar la 
indemnización de daños y perjuicios. 
 
El Código Civil de 1936
                                                            
50 Artículo 1333 del Código Civil peruano de 1852. 
51 Código Civil Peruano de 1852. 
Artículo 1338.- En la promesa, se designara el tiempo dentro del cual deba verificarse la venta. 
Este tiempo no puede pasar de tres años, si la cosa es inmueble o de derecho sobre inmueble, ni 
de un año si es mueble. 
Si no hay plazo convencional, se entiende fijado el que designa este artículo. 
52 Código Civil peruano de 1852. 
Artículo 1339.- Vencido el plazo convencional, o en su defecto el legal, sin que se haya realizado la 
venta, ni pedídose judicialmente el cumplimiento de la promesa por alguna de las partes, quedan 
estas, en adelante, libres de toda obligación. En este caso, si hubo arras, las devolverá el que las 
recibió. 
: 
37 
 
 
Después del Código Civil de 1852, el Perú contó con el Código Civil de 1936, 
ordenamiento jurídico que tuvo vigencia por casi medio siglo, Código sustantivo, 
que además trajo consigo algunas modificaciones respecto al tema de los 
contratos preparatorios, pues este adoptó la postura del proyecto de unificación 
franco – italiano. 
Ahora bien, en el caso del Código Civil de 1936, es preciso señalar que  
nuevamente se reglamentó la figura jurídica de Contrato Preparatorio dentro del 
acápite referido a los contratos de compraventa, no dotando de un titulo 
independiente para su regulación y reduciendo ésta a solo dos (02) artículos, en 
los cuales se regulaba la definición y requisitos de la Promesa Unilateral de 
Comprar o Vender y el plazo de ésta, es así que el artículo 1392 prescribía que “el 
convenio por el cual una persona promete vender o comprar a otra alguna cosa, 
por un precio y en un plazo determinado, produce los efectos de la compraventa, 
desde que el coestipulante declare en el plazo fijado, su voluntad de comprar o 
vender”53
Al respecto es preciso referirnos al doctor OLAECHEA cuando en la exposición de 
motivos del artículo 1392 del Código Civil de 1936, dice: “En lugar de introducir un 
articulo análogo al francés, hemos imitado la manera legislativa del Proyecto de 
unificación franco-italiano de obligaciones y contratos. Este procedimiento 
simplifica las cosas porque al disponer la ley que la promesa unilateral de comprar 
o vender se torna compra-venta desde que el coestipulante comunica su voluntad 
de comprar o de vender, ha declarado implícitamente pero inequívocamente, que 
la promesa sinalagmática se asimila a la venta.”
. 
54
                                                            
53 Artículo 1392 del Código Civil peruano de 1936. 
 
54 OLAECHEA, M.A. Exposición de motivos del Libro Quinto del Código Civil Peruano de 1936, 
(Foll); Cornejo, A.G. Exposición Sistemática y Comentarios del Código Civil. Lima, 1937, T. II, Vol. 
2, pág. 243 y siguientes. 
 
 
Como es de apreciarse, el texto del artículo 1392 hace referencia a la Promesa de 
Vender o de Comprar, por lo que inicialmente nos situamos en el único caso 
posible de aplicar este tipo de Contrato Preparatorio y que sería el pre contrato de 
una compraventa.  
De otro lado, a diferencia de la regulación con que se contaba en el Código Civil 
de 1852, debemos tener en cuenta que ya no se habla de una Promesa Reciproca 
de Compraventa, sino más bien de una Promesa Unilateral de Comprar o Vender, 
por lo que discrepamos de la denominación de este tipo de Contrato Preparatorio, 
en tanto siendo tal la regulación del mismo, hubiera convenio en que el legislador 
lo denominara Contrato de Opción, y no Promesa Unilateral de Comprar y Vender, 
ya que queda en manos del coestipulante decidir si compra o vende el bien. 
38 
 
Es decir, de acuerdo al texto del artículo 1392 se infiere que se trata de una oferta 
lanzada de compra o venta que se mantiene en el tiempo y se vincula al 
coestipulante, facultando a este último para que dentro del plazo fijado declare su 
voluntad de comprar o vender.   
Cabe señalar, lo dicho por MURILLO, al precisar que: “en algunas sentencias 
dictadas bajo la vigencia del Código Civil peruano de 1936, y también, en un 
sector de la doctrina, se equipara la promesa de venta regulada por el articulo 
1.392 con la opción de compra, utilizándose ambos términos como 
equivalentes”55
Respecto del artículo 1393
. 
56 del Código Civil peruano de 1936 podemos 
mencionar que al establecer un plazo máximo legal de dos (02) años, si la cosa es 
inmueble, o derecho sobre inmueble, y de un (01) año si es mueble, para 
mantener la vigencia de la promesa de comprar o de vender, este elemento 
(temporal) se convierte en un elemento sustantivo y de vital importancia en tanto 
durante este plazo se mantendrá vigente la promesa y por consiguiente la 
obligación de celebrar el contrato definitivo de compraventa. Posición que es 
respaldada por el doctor LEON BARANDIARAN cuando señala: “En los casos de 
promesa de contrato el plazo deja de ser un elemento accidental en el negocio 
jurídico para convertirse en un elemento sustantivo”57
2.1.3. 
.  
El Código Civil de 1984
El Código Civil de 1984, es el Código Sustantivo actual que a través del Decreto 
Legislativo N° 295 promulgado el 24 de julio de 1984 entró en vigencia el 14 de 
noviembre del mismo año, el cual viene rigiendo nuestro derecho privado por casi 
tres décadas. 
Nuestro actual Código Civil, trae consigo una serie de novedades con relación a 
los Códigos sustantivos de 1852 y 1936. El primer suceso  que podemos encontrar 
– entre otros – sin lugar a dudas, es que este estipula dos tipos de contratos 
preparatorios: El Contrato de Compromiso de Contratar y el Contrato de Opción.   
: 
Debemos de señalar que es nuestro interés en el presente capítulo abocarnos al 
estudio del contrato de Compromiso de Contratar, tal cual se encuentra regulado 
en el Código Civil de 1984, dado el tema de esta tesis.   
                                                            
55 MURILLO, María Luisa. Forma y Nulidad del Precontrato. Con Especial Referencia a la 
Legislación Iberoamericana. Ediciones Universidad de Navarra S.A.  España. 1993, Pág. 151. 
56 Artículo 1393.-  En la promesa de comprar o vender se designara plazo.  
Este plazo no puede pasar de dos años, si la cosa es inmueble, o derecho sobre inmueble, ni de 
un año si es mueble. 
Si no hay plazo convencional se entiende fijado el que designa este artículo. 
  
57 LEÓN BARANDIARAN, J. Contratos en el Derecho Civil Peruano, Edición Fondo Editorial de la 
Facultad de Derecho de la universidad de San Marcos, Lima. 1965. Tomo I, pág. 32.   
39 
 
 
2.2. EL CONTRATO DE COMPROMISO DE CONTRATAR EN EL CÓDIGO 
CIVIL PERUANO  DE 1984 
Es preciso iniciar este análisis, - como bien ya lo señalamos -  manifestando que el 
actual Código Civil introduce innovaciones en el ordenamiento jurídico peruano 
con relación a los Contratos Preparatorios, específicamente es nuestra inquietud 
poder analizar al contrato de Compromiso de Contratar y que a continuación  
detallamos: 
Artículo 1414
Advertimos que el propio ordenamiento sustantivo quien nos indica o nos da a 
conocer la naturaleza jurídica del Compromiso de Contratar, pues si nos remitimos 
al texto del artículo 1414 del Código Civil de 1984 y a su ubicación dentro del texto 
sustantivo, podemos concluir señalando que se trata de un Contrato Preparatorio 
o Preliminar, mediante el cual las partes se obligan a celebrar en un futuro otro 
contrato, denominado contrato definitivo, que de alguna manera es la misma 
.- Compromiso de contratar. 
Por el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar en el 
futuro un contrato definitivo. 
Es necesario indicar que el Código Civil de 1984 prescribe un Titulo completo para 
tratar a los  Contratos Preparatorios, proponiendo como primer tipo o clase al 
Compromiso de Contratar, el cual ubica dentro de la reglamentación de los 
contratos en general, contando con un apartado específico de regulación 
independiente en los artículos 1414, 1415, 1416, 1417, 1418 y 1425 del Código 
Civil. 
  
Nuestro trabajo inició señalando que existen tres tesis para explicar el concepto de 
Contrato Preparatorio, por lo cual este es enfocado desde diversas perspectivas 
atendiendo a roles que cumple el Contrato Preparatorio para cada una de las 
Tesis; sin embargo, a pesar de estas diferencias, todas las Tesis tienen como 
común denominador, el de otorgarle a estos tipos jurídicos el grado de contrato, en 
el que varían únicamente sus efectos. 
El Código Civil de 1984, se ha adscrito a la Tesis Tradicional, y según ella se 
sostiene en este trabajo, adoptando la posición del doctor De la Puente, que el 
Contrato Preparatorio implica un acuerdo de voluntades de parte de los 
contratantes, por el cual, una o ambas partes se obligan a celebrar un contrato 
definitivo en el devenir de un tiempo determinado y que este contrato definitivo 
debe contar con las disposiciones que emanan de los artículos 1351 y 1402 del 
Código Civil de 1984, siendo el objeto del contrato ulterior o definitivo: crear, 
regular, modificar o extinguir una relación jurídica obligacional. 
40 
 
significación que asigna SPOTA58
Sobre la naturaleza jurídica del Contrato de Compromiso de Contratar también se 
ha pronunciado la Exposición de Motivos y Comentarios del Código Civil de 1984, 
sosteniendo enfáticamente que “Mediante la promesa de contratar, dos o más 
partes se obligan recíprocamente a otorgar, en el futuro, un contrato definitivo”
, cuando señala que se trata de un verdadero 
contrato en el que las partes que lo otorgan se obligan a celebrar entre sí otro 
contrato, posición a la cual nos adherimos. 
59
Finalmente, consideramos oportuno referirnos a lo anotado por  LAVALLE ZAGO, 
quien indica que el Compromiso de Contratar viene a ser “(…) un medio de 
preparar situaciones jurídicas destinadas a producir consecuencias para un 
momento posterior. Las partes están facultadas para exigir la celebración del 
contrato definitivo, ya que por medio de este no se posterga la ejecución del futuro 
contrato, sino que se concreta su constitución”
. 
60. 
De la definición, podemos deducir que el objeto del Contrato de Compromiso de 
Contratar consiste, en prestarse a la celebración del contrato definitivo, esto es, a 
la obligación de contratar, que se traduce en una obligación de hacer, el mismo 
que se configura cuando cualquiera de las partes expresa la aceptación a celebrar 
del contrato definitivo tras la oferta o requerimiento formulada por la otra parte, 
obviamente, circunscrito a lo acordado en el Contrato de Compromiso de 
Contratar. 
Al respecto proponemos un ejemplo: El 24 de mayo de 2011 “A” y “B” celebran un 
contrato preparatorio bajo la modalidad de compromiso de contratar, mediante el 
cual “A” se obliga a vender su casa a “B” en un plazo máximo de cinco meses (que 
se cumplen el 24 octubre de 2011), para lo cual “B” se obliga a pagar el precio 
ascendente a S/. 500,000.00 (Quinientos Mil y 00/100 Nuevos Soles) en dicha 
oportunidad. 
Llegado el quinto mes y habiendo reunido el dinero “B” le requiere (lanza la oferta) 
a “A” la celebración del contrato definitivo (compraventa), oferta a la que “A” 
responde positivamente, aceptando suscribir el contrato definitivo (cumplimiento 
de la obligación de hacer de “A”), tal cual lo habían pactado en el contrato 
preparatorio.  
  Artículo 1415
El compromiso de contratar debe contener, por lo menos, los 
elementos esenciales del contrato definitivo. 
.- Contenido del compromiso 
                                                            
58 SPOTA, Alberto G. Instituciones del Derecho Civil. (Volumen II). Ediciones Depalma, Buenos 
Aires, Argentina. 1984, pág. 1. 
59 Compiladora: REVOREDO DE DEBAKEY, Delia. Código Civil Exposición de Motivos y 
Comentarios (tomo VI). Lima: OKURA Editores, 1985, pág. 75.  
 
60 LAVALLE ZAGO, Eduardo. Contratos. Contratos en General de Acuerdo al Código Civil Peruano 
(1984). Ediciones jurídicas, Lima - Perú, 1991, pág. 238. 
41 
 
Una particularidad de este contrato es la posibilidad de que solo figure los 
elementos esenciales del contrato definitivo, así tenemos por ejemplo que en el 
Contrato  de Compromiso de Contratar sobre una compraventa debe quedar 
establecido por lo menos el bien que se pretende transferir y el precio que se 
tendría que pagar por este. Ahora bien, no existe ningún impedimento para que el 
Compromiso de Contratar contenga todas las estipulaciones del contrato definitivo. 
Artículo 1416.- Plazo máximo del compromiso 
El plazo del compromiso de contratar será no mayor de un año y 
cualquier exceso se reducirá a este límite. A falta de plazo 
convencional rige el máximo fijado por este artículo. 
Consideramos que el legislador tuvo buen criterio al disponer un plazo máximo 
legal, para determinar la temporalidad de los Contratos Preparatorios, y 
específicamente para el Compromiso de Contratar, ya que ello permite que este 
no se extienda exageradamente y que de esta forma sea motivo para desalentar a 
los contratantes a la suscripción de este tipo de contratos, ya que al ser un 
contrato, que surte plenos efectos obligatorios de vinculación entre los 
contratantes, es valedero que estos no quieran verse atados a una obligación de 
ejecución diferida por un tiempo excesivamente largo o peor aún por una 
eternidad. 
Artículo 1417
Al prescribir la posibilidad de renovación del Compromiso de Contratar se está 
dando libertad a las partes contratantes en persistir o no en sus intereses  
contractuales. La Exposición de Motivos y Comentaros del Código Civil de 1984, al 
referirse, a la renovación del Compromiso a Contratar señala, “que no existe 
impedimento para que al vencimiento del plazo fijado en el artículo anterior, las 
partes acuerden renovarlo, con el límite indicado en dicho precepto, pues siempre 
habrá libertad para que cualquiera de ellas se niegue a la renovación y en esta 
hipótesis, no se producirá”
.- Renovación del compromiso  
El compromiso de contratar puede ser renovado a su vencimiento 
por un plazo no mayor que el indicado como máximo en el artículo 
1416 y así sucesivamente. 
61.  
Artículo 1418
1) Exigir judicialmente la celebración del contrato. 
.- Negativa injustificada de celebrar el contrato definitivo 
La injustificada negativa del obligado a celebrar el contrato definitivo 
otorga a la otra parte alternativamente el derecho a: 
                                                            
61 Compiladora: REVOREDO DE DEBAKEY, Delia. (1985). Código Civil Exposición de Motivos y 
Comentarios (tomo VI). Lima: OKURA Editores, pág.78. 
 
 
42 
 
2) Solicitar se deje sin efecto el compromiso de contratar, 
En uno u otro caso hay lugar a indemnización de daños y perjuicios. 
Al respecto, La Exposición de Motivos y Comentarios  del Código Civil de 1984 
señala que: “El criterio del nuevo Código ha sido emplear un sistema que permita 
obtener el máximo provecho del compromiso de contratar y por eso se ha 
recurrido en el artículo 1418 a una fórmula mixta, que deja hasta dos 
posibilidades, a elección del acreedor, todo ello sin desmedro del derecho de 
solicitar el resarcimiento de los daños y perjuicios. 
La solución dada, si bien podría merecer objeciones doctrinarias, es la que mejor 
responde al fundamento del compromiso de contratar y a la utilidad de esta 
institución. De no haberse seguido este camino y si el legislador se hubiese 
limitado a sostener la teoría de que en el incumplimiento sólo permite el 
resarcimiento de los daños y perjuicios, los alcances del compromiso de contratar 
habrían sido limitados y se habría perdido la enorme riqueza práctica que contiene 
esta nueva institución”62
Finalmente, a decir del doctor  BOLAÑOS VELARDE, con la lectura de este 
artículo debemos ubicarnos en la celebración del contrato definitivo pues señala 
“esta celebración se inicia con la formulación de una oferta que, como se dijo al 
comentar el artículo 1414, torna exigible la obligación nacida del compromiso de 
contratar: aceptar la oferta que se les ha formulado, con lo que queda celebrado el 
contrato definitivo. O pueden negarse a aceptarla; en cuyo caso podrían incurrir en 
incumplimiento”
. 
Por ello manifestamos que el Código Civil de 1984, ha dotado de una protección o 
seguridad jurídica a los contratantes que empleen este tipo de contratos, pues el 
carácter obligatorio nacido de la celebración del Contrato Preparatorio, implica que 
las partes se encuentren vinculadas entre sí y obligadas a cumplir con lo pactado, 
por lo que se faculta a la parte que no vea satisfecha la prestación a su favor, a 
exigir el cumplimiento vía judicial (de celebración del contrato definitivo); o, solicitar 
se deje sin efecto el Compromiso de Contratar, con lo que a partir de dicho 
momento ya no se encuentra vinculada a la relación obligatoria nacida por el 
Contrato Preparatorio; en uno u otro caso se faculta adicionalmente a la parte 
afectada el poder solicitar el resarcimiento por los daños ocasionados. 
63 y consecuentemente se requerirá la aplicación del artículo 1418 
decidiendo la parte afectada la alternativa que le sea más conveniente a sus 
intereses. 
Artículo 1425
                                                            
62Ibídem, pág. 77. 
63 Bolaños Velarde, Víctor. En Código Civil Comentado por los 100 Mejores Especialistas. Tomo 
VII. Primera Edición. Gaceta Jurídica S.A. Lima, 2004, pág. 466. 
 
.- Formalidad de los contratos preparatorios 
43 
 
Los contratos preparatorios son nulos si no se celebran en la misma 
forma que la ley prescribe para el contrato definitivo bajo sanción de 
nulidad. 
La finalidad del presente artículo es la de sancionar la no observancia de la forma 
solemne del Contrato Preparatorio – Contrato de Compromiso de Contratar y 
Contrato de Opción – con la nulidad, es obvio que esta nulidad no afecta al 
definitivo por tratarse de contratos autónomos e independientes. 
 
2.3. SEGURIDAD JURÍDICA DE LOS CONTRATOS PREPARATORIOS 
Como hemos venido señalando en los acápites anteriores, los tipos contractuales 
contemplados por nuestro ordenamiento jurídico, respecto a los Contratos 
Preparatorios, importa la regulación de solo dos formas de poder celebrar estos 
precontratos, como es el caso del Compromiso de Contratar y el Contrato de 
Opción. 
A razón de todo lo afirmado es preciso recordar, respecto de estos tipos de 
contratos que su particularidad a diferencia de cualquier otro contrato radica en 
que existe una incertidumbre latente de no llegar a la celebración del contrato 
futuro o definitivo, ya sea por el incumplimiento de una de las partes obligadas, por 
la resolución del contrato, por la pérdida de interés de ambas partes en la 
celebración del contrato definitivo o por la celebración de un contrato con una 
tercera persona quien no está enterada de la existencia de un contrato 
preparatorio por la falta de oponibilidad de este  frente a terceros, para el caso del 
Compromiso de Contratar o porque el Optante no decide por la aceptación de la 
oferta y por ende la no celebración del contrato definitivo; lo que nos lleva a pensar 
que debe ser el propio ordenamiento jurídico quien dote de seguridad jurídica a 
este tipo de contratos, para así desactivar esa posibilidad latente y fáctica de no 
contratación definitiva, para cuyos efectos consideramos que dicha seguridad se 
vería reflejada en la posibilidad de que ambos tipos contractuales gocen en 
igualdad de condiciones de acceso al Registro correspondiente, con lo que se 
conseguiría la publicidad registral y por ende la oponibilidad de derechos frente a 
terceros. 
Pues si bien es cierto la norma otorga seguridad entre los contratantes en atención 
a la obligatoriedad de que este contenga cuando menos los elementos 
imprescindibles del contrato definitivo para el caso del Compromiso de Contratar o 
el deber de contener todos los elementos y condiciones del contrato definitivo para 
el caso del Contrato de Opción, entre otra regulación adicional, consideramos que 
por tratarse de contratos que vinculan a dos partes obligadas recíprocamente, en 
el caso del Compromiso de Contratar o de una parte vinculada a su declaración, 
en el caso del Contrato de Opción, es decir un contrato entre privados, es 
indispensable e importante la relación que guardan las partes en atención al plazo, 
pues este será el indicativo principal de seguridad para los contratantes, ya que 
44 
 
durante todo ese lapso de tiempo ellos verán protegida su posibilidad latente de 
contratación; sin embargo, esta forma de otorgar seguridad a los contratantes no 
es suficiente, en la medida en que los vincula únicamente a ellos, sin oponer sus 
derechos de contratación o preferencia frente a terceros, ya que como hemos 
afirmado la relación entre privados es sencillamente eso “Relación Privada” 
respecto de la cual no tiene por qué tener conocimiento ningún tercero ya que no 
hay publicidad de la contratación, por lo que en principio el contenido del contrato 
preparatorio no podría oponerse a terceros. 
Por otro lado, encontramos un aspecto – desde nuestro punto de vista – aun más 
importante que el plazo y se encuentra referido a la posibilidad de la inscripción de 
estos Contratos Preparatorios en los Registros Públicos, pues como es de 
conocimiento público, y en atención a lo prescrito por el artículo 201264
Sin embargo, no siempre se puede lograr la inscripción registral de un Contrato 
Preparatorio, pues hemos advertido que la Superintendencia Nacional de 
Registros Públicos - SUNARP, admite la inscripción de los Contratos de Opción, 
amparado en lo prescrito en el numeral 2 del artículo 2019 del Código Civil, 
cuando señala que “son inscribibles los contratos de opción”, norma que guarda 
concordancia con el artículo 2023 del mismo cuerpo legal, cuando prescribe “La 
inscripción de los contratos de opción otorga durante su vigencia derecho 
preferente sobre todo derecho real o personal que se inscriba con posterioridad”, 
mientras que por otro lado deniega la posibilidad de inscripción a los Compromisos 
de Contratar, por considerar que estos no se encuentran comprendidos en la 
relación de Actos y Derechos Inscribibles prescritos por el citado artículo 2019
 del Código 
Civil se presume que todos conocen el contenido de las inscripciones, por lo que 
llegar a la inscripción registral de este tipo de contratos equivaldría  a la 
exteriorización de la protección legal privada de las partes a una esfera pública 
que le dota de mayores seguridades, pues con el conocimiento de terceros nadie 
podrá alegar desconocimiento de la posibilidad latente de la celebración del 
contrato definitivo, con lo cual se encontraría efectivamente protegido el derecho 
de los contratantes que optaron por diversas razones a no contratar de inmediato, 
y por el contrario a obligarse a futuro a celebrar la contratación o a mantenerse 
ligado a una declaración. 
65
                                                            
64 Artículo 2012.- Principio de publicidad 
Se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de 
las inscripciones”. 
65 Artículo 2019.- Actos y derechos inscribibles 
Son Inscribibles en el registro del departamento o provincial donde esté ubicado cada inmueble: 
 
del Código sustantivo.  
1. Los actos y contrato que constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten 
los derechos reales sobre inmuebles. 
2. Los contratos de opción. 
3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. 
4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales pendan los efectos de los 
actos o contratos registrados. 
5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. 
45 
 
Al respecto debemos manifestar nuestra disconformidad con la interpretación que 
se efectúa al artículo 2019 del Código Civil de 1984, pues guardamos la 
convicción que este no debe ser leído, ni entendido tal cual se encuentra 
redactado, ya que válidamente puede otorgarse inscripción registral a los 
Contratos Preparatorios si es que se efectúa una lectura pensada del numeral 1 
del mismo artículo, el cual analizaremos en el capítulo correspondiente. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO III 
 
PUBLICIDAD Y OPONIBILIDAD REGISTRAL: 
LA INSCRIPCIÓN DE LOS ACTOS Y DEL CONTRATO PREPARATORIO DE 
COMPROMISO DE CONTRATAR EN EL CÓDIGO CIVIL VIGENTE 
 
 
No cabe duda que los derechos de carácter patrimonial regulados en el Código 
Civil, constituyen el objeto principal del libro de contratos, dada su trascendencia 
económica en las relaciones de intercambio; no obstante lo cual, resulta evidente 
                                                                                                                                                                                     
6. Los contratos de arrendamiento. 
7. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados. 
8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos 
inscritos. 
9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.” 
46 
 
que la oponilbilidad que ellos puedan detentar en el tráfico generan una serie de 
reglas de preferencia y exclusión, que hacen de la posesión o el registro, según 
corresponda, un requisito necesario para cumplir o satisfacer los intereses de sus 
titulares al fortalecer sus derechos brindándoles la seguridad de que no podrán ser 
excluidos por otros. 
 
Es decir, quien adquiera por compraventa, por ejemplo, una propiedad inmueble, 
podría toparse con la posibilidad de ser vencido por un tercero que concurriendo 
con él logró inscribir primero, o aún cuando no concurra otro propietario, deba 
ceder ante un derecho de tercero, real o personal inscrito con anterioridad, o, aún 
inscribiendo, cediendo ante un prescriptor66
En este sentido, resulta de la mayor importancia repasar los conceptos de 
seguridad estática y seguridad dinámica acuñados por la doctrina registral. 
Parafraseando a MOISSET DE ESPANÉS, la denominada seguridad estática tiene 
. 
 
Ello quiere decir, que en el ámbito de los hechos, el derecho adquirido vale tanto 
como su titular sea capaz de oponerlo exitosamente en el tráfico. Y es que dado el 
carácter obligatorio con que fue concebido el contrato en nuestro Código Civil, 
resulta perfectamente posible que un mismo deudor se obligue frente a varios 
acreedores, o que sobre un mismo derecho existan diferentes acreedores dado la 
opción del principio sólo consensus adoptado por nuestro sistema de transferencia 
de bienes inmuebles.  
 
De esta manera, la alternativa del legislador ha sido la de asignarle efectos de 
oponibilidad a diversos derechos, situaciones jurídicas, pactos y contratos según 
ellos accedan al registro conforme a los principios y reglas que regulan el registro. 
Resultaría ocioso ocuparse en demostrar la justificación que trae consigo la 
oponibilidad de un derecho en el tráfico jurídico, desde que todos y cada uno de 
los derechos interactúan en un tráfico o comunidad de derechos en el que 
diversos terceros se convierten en potenciales y a veces, en puntuales, opositores 
o concurrentes con dicho derecho. 
 
De esas reglas se ocupa el Libro IX: Registros Públicos del Código Civil. 
Desarrollando en primer lugar los principios que gobiernan e inspiran el derecho 
registral peruano.  
 
                                                            
66 BULLARD GONZÁLEZ, Alfredo: “Un mundo sin propiedad” (Análisis del sistema de transferencia 
de propiedad inmueble). Revista Derecho. N° 45, 1991; describe esta situación desde la 
perspectiva del análisis económico del derecho llegando a señalar que la calidad de “propietario” 
en nuestro sistema jurídico se puede medir por la capacidad de oponer exitosamente dicho 
derecho frente a terceros. “Prueba de lo dicho hasta aquí es que el grado de exclusión de la 
propiedad determinará que el bien adquiera mayor valor. Si la propiedad se basara en contratos 
(es decir, que solo podría excluir a aquellos que celebren contratos conmigo) el valor de ésta será 
determinado por la cantidad de contratos que se celebren. Así, quien tiene una propiedad que 
permite excluir 1000 personas tiene un bien más valioso que aquél que sólo puede excluir a 100. 
En este sentido, la propiedad más valiosa imaginable sobre un mismo bien es aquella que permite 
excluir a todos los demás.” 
47 
 
que ver con la protección del derecho-habiente, o la relación que existe entre un 
sujeto y una cosa, frente a turbaciones o ataques de terceros que se inmiscuyen 
en esa relación; mientras que la seguridad dinámica, o de tráfico, procura brindar 
protección a terceros que se ven involucrados en la circulación de la riqueza, 
aspecto éste último que se proyecta en dos vertientes: los acreedores del 
enajenante y los demás adquirentes67
Es por ello que consideramos pertinente referirnos a los Principios Registrales, ya 
que entendiendo la utilidad, funcionamiento  y empleabilidad de cada uno de estos 
Principios Registrales podemos apreciar todas las seguridades con las que SÍ 
CONTARÍAN LOS CONTRATANTES DE COMPROMISOS DE CONTRATAR, si 
. Y es que los derechos gozan de interacción 
no sólo en el plano sujeto-cosa, sino también en relación a los otros en un 
mercado o tráfico. De esta forma, se aprecia un plano en el que los derechos se 
relacionan y jerarquizan conforme a las reglas y principios que el registro les va a 
asignando. 
En este punto, consideramos importante señalar que para nuestra tesis es vital 
abordar el tema de los principios registrales, en tanto, es nuestro objetivo 
conseguir que la instancia registral acoja en su seno a los Contratos de 
Compromiso de Contratar tan igual como lo hace con otros tipos de contratos que 
por el solo hecho de llegar al puerto (sede Registral), se convierten en actos 
blindados, protegidos e inatacables ante cualquier tercero interesado en algún tipo 
de negocio que involucre al bien inmueble o al destino de éste. 
Es pues imprescindible entender que nuestra tesis es una que combina al Derecho 
Civil con el Derecho Registral y precisamente el “nexo problema” entre estos dos 
campos se presenta para el caso en concreto, en el momento en el que los 
contratantes pretenden inscribir el Contrato de Compromiso de Contratar que han 
celebrado, pues si bien es cierto se les es permitida la presentación del Título, lo 
cierto es que este no llega a ser calificado, pues el llevar el nombre de 
Compromiso de Contratar hace que inmediatamente sea considerado como acto 
no inscribible y que como consecuencia de ello se declare la TACHA 
SUSTANTIVA. 
 
Como podemos apreciar esta es una realidad latente en nuestro sistema civil – 
registral, el mismo que al emplear los Principios Registrales, acepta en primera 
instancia la presentación de solicitudes de calificación pero que en realidad dicho 
ingreso (de solicitud) no asegura siquiera una calificación al título presentado, 
pues por el empleo del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, 
concordado con el empleo equivocado del artículo 2019 de Código Civil, el único 
resultado que se llega a conseguir es la denegación del ingreso de los Contratos 
de Compromiso de Contratar a las esferas registrales. 
  
                                                            
67 MOISSET DE ESPANÉS, Luis: “La Publicidad Registral. Palestra editores. Lima, 2004. Págs-40-
41. Con el mismo sentido, VALLET DE GOYTISOLO: “Estudios sobre garantías reales”. 
Montecorvo, Madrid, 1973, pág. 225. 
48 
 
es que al igual que otros pactos o contratos, tuvieran acogida registral, pues de lo 
contrario con la desprotección legal de este tipo contractual, solo se consigue 
desalentar la utilización del Contrato de Compromiso de Contratar, que dicho sea 
de paso, siguen siendo utilizados sobre todo para las contrataciones en proyectos 
inmobiliarios, en donde a la separación del bien futuro elegido, muchas 
inmobiliarias estilan hacer firmar el mencionado contrato. 
 
3.1.  LOS PRINCIPIOS REGISTRALES 
  
Los principios registrales constituyen las herramientas fundamentales que 
inspiraron la regulación del Libro IX: Registros Públicos del Código Civil de 1984, 
del mismo modo son los Principios Rectores del Reglamento General de los 
Registros Públicos, por lo que revisten vital importancia tanto en el Derecho 
sustantivo - Registral, como en Derecho Registral propiamente dicho. 
Pues no es ajeno a todos el saber que el Código Civil de 1984, dedicó uno de sus 
diez Libros, para tratar la regulación de los Registros Públicos, en casi cuarenta 
artículos especializados, presumimos sin temor a equivocarnos, que dicha 
regulación obedeció al poco orden y sistematización con el que contaba los 
Registros Públicos en dichas épocas, con lo que el Código sustantivo sirvió de 
cuerpo normativo ante tanta deficiencia. 
Ya con el transcurrir de los años y con la evolución y unificación con la que contó 
los Registros Públicos, esta se dotó de toda una regulación normativa, entre las 
que destaca el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros 
Públicos del año 2005, expedido por Resolución 079-2005-SUNARP/SN, con el 
cual se viene normando a esta institución, que ha demostrado en la última década 
un crecimiento institucional inconmensurable, reflejado en su alto grado de 
eficiencia y competitividad nacional e internacional.      
Pero sea con una u otra regulación normativa, lo cierto es que al referirnos sobre 
los principios registrales, nos estamos refiriendo a los principios rectores que de 
una manera, similar y consecuente rigen la institución registral en cada uno de sus 
Registros, por lo que consideramos apropiado, efectuar un estudio de cada uno de 
los principios registrales, de manera concordada y comparada, entre el Código 
sustantivo y el T.U.O. del Reglamento General de Registros Públicos, siendo 
además propicio señalar que por el principio de especialidad, nos referiremos 
inicialmente a los Principios Registrales consagrados en el Título Preliminar del 
Reglamento General de los Registros Públicos, para ser este concordado con el 
Libro IX, Titulo I del Código Civil, que a pesar de ser regulaciones completamente 
autónomas e independientes, guardan estrecha relación entre sí respecto a este 
tema en particular.  
Es preciso manifestar que la finalidad de referirnos a algunos de los Principios 
Registrales – puesto que de ellos consideramos los más relevantes para nuestra 
tesis – es el de vincular estos con el Contrato Preparatorio de Compromiso de 
49 
 
Contratar, en la cual se podrá observar los efectos prácticos – empleo – que nos 
ayudarán a comprender mejor la necesidad de la inscripción registral del 
Compromiso de Contratar:  
 3.1.1. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL Y 
DERECHO CIVIL PERUANO: 
Los Principios Registrales – consagrados en la norma especial (T.U.O. del 
Reglamento General de Registros Públicos), como en el Código Civil de 1984 – 
que consideramos relevantes para nuestra tesis son las siguientes:   
3.1.1.1. Publicidad Material, Publicidad Formal y Principio de Publicidad; 
Estos Principios se encuentran recogidos en los Artículos I68 y II69 del Título 
Preliminar del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, así como 
en el artículo 201270
Desde nuestra perspectiva nadie puede negar que gracias al principio de la 
publicidad registral, el tráfico jurídico de bienes inscribibles en el país se ha venido 
 del Código Civil, que en esta oportunidad se estudian de 
manera conexa en virtud de su contenido y objetivo. 
De la simple lectura de los referidos artículos podemos inferir que el T.U.O. del 
Reglamento General de los Registros Públicos se refiere al Principio de Publicidad 
desglosado en dos partes, por un lado tenemos a la Publicad Material, mediante el 
cual se otorga publicidad a los diversos actos o derechos inscritos; mientras que 
por otro, se cuenta con la Publicidad Formal, mediante la cual se garantiza el 
acceso de toda persona al conocimiento de las partidas registrales. Principio que 
desde nuestro punto de vista se encuentra mejor prescrito en el Código Civil, en 
tanto en un solo artículo y en términos más sencillos explica el motivo de este 
principio primordial, pues es precisamente en el artículo 2012 del Código Civil que 
se hace mención a este, mediante el cual se presume que todas las personas 
conocemos el contenido de las inscripciones, sin admitir prueba en contrario. 
                                                            
68 Publicidad Material.-   El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos 
inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que 
este Reglamento expresamente las diferencie. 
El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aún cuando estos no hubieran tenido 
conocimiento efectivo del mismo. 
69 Publicidad formal.- El Registro es público, la publicidad registral formal garantiza que toda 
persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, 
obtenga información del archivo registral. 
El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el 
archivo registral, salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro. 
  
70 Artículo 2012.- Principio de publicidad 
Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido 
de las inscripciones. 
  
50 
 
llevando a cabo con mayor seguridad jurídica y económica, ya que cualquier 
contratante diligente previamente a celebrar cualquier acto o contrato verifica la 
titularidad o facultades del ofertante en el registro correspondiente, con lo que este 
principio reviste sin duda un carácter prioritario frente a cualquier otro principio. 
Finalmente, sea cual sea, la definición que prefiramos (entre la otorgada por el 
Reglamento o por el Código sustantivo), es innegable que actualmente, los 
Registros Públicos cuentan con los mecanismos tecnológicos y sistematizados 
idóneos, para que cualquier ciudadano tenga acceso al contenido de las 
inscripciones, sin que este sea motivo para que el derecho publicitado se vea 
amenazado, ya que por otros principios como el de tracto sucesivo o el de 
impenetrabilidad, no se puede efectuar modificaciones en los registros si estas no 
emanan del propio titular del derecho.     
3.1.1.2. Principio de Tracto Sucesivo; 
Este Principio se encuentra recogido en ambos ordenamientos legales con la 
misma denominación, pues tanto el Artículo VI71 del Título Preliminar del T.U.O. 
del Reglamento General de los Registros Públicos, como el artículo 201572
3.1.1.3. Principio de Legitimación;  
 del 
Código Civil, se refieren a dicho principio. 
Como es de apreciarse, ambos artículos prescriben que solo la primera inscripción 
se efectúa sin que esté inscrito el derecho de donde emane, ya que con el 
nacimiento de la partida se tendrá el registro de un titular del derecho, quien será 
el único que podrá en el futuro disponer de este para transferirlo, gravarlo o 
cederlo temporalmente a otro. 
Es preciso manifestar que esa “primera inscripción”, es denominada 
inmatriculación o primera de dominio, ya que como su nombre lo dice será el 
punto de partida o acta de nacimiento para inscribir por el resto de su vida un sin 
número de asientos que darán cuenta de las transformaciones, modificaciones, 
transferencias o cualquier otro acto que recaiga sobre el bien o la persona, 
siempre de manera concatenada.  
En ese orden de ideas el tracto sucesivo debe ser entendido como el 
encadenamiento de las sucesivas transmisiones, mediante el cual solo puede 
otorgar un derecho alguien que es titular registral del mismo.  
                                                            
71 Principio de Tracto Sucesivo.- 
Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de 
donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en 
contrario. 
72 Articulo 2015.- Principio de tracto sucesivo 
Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de 
donde emane.  
51 
 
Este Principio se encuentra recogido en el Artículo VII73 del Título Preliminar del 
T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, así como en el artículo 
201374
Principio normado por el Artículo VIII
 del Código Civil. 
En este extremo es preciso manifestar que el principio en mención se refiere a que 
el contenido de toda inscripción se presume veraz, exacta, cierta, justa y legítima  
mientras no exista un pronunciamiento administrativo que rectifique su inscripción 
o que en vía judicial se declare su invalidez, por lo que durante todo el tiempo en 
que se encuentre vigente la inscripción, esta produce todos sus efectos frente a 
terceros. 
En efecto, existen irregularidades de orden administrativo que pueden ser 
rectificadas por el propio registro, de oficio o a pedido de parte, como por ejemplo, 
la falta de una letra en el nombre, el error en un número del documento nacional 
de identidad, etc. errores, que pueden ser advertidos por el propio Registrador o 
por la parte interesada y solicitar la rectificación, lo que conlleva a reparar el error, 
consignando en la Partida Registral el dato exacto; mientras que por otro lado 
existen errores de fondo, actos jurídicos inválidos o fraudes que generan 
inscripciones y que  traen como consecuencias que la decisión de rectificación no 
sea efectuada por el Registrador, sino que se requiere de la decisión judicial, pues 
solo con la declaración judicial de la invalidez se podrá rectificar el Asiento 
Registral.  
3.1.1.4. Principio de Fe Pública Registral; 
75 del Título Preliminar del T.U.O. del 
Reglamento General de Registros Públicos, así como por el artículo 201476
                                                            
73 Principio de Legitimación.- 
Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al 
titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos 
en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez”. 
74 Articulo 2013.- Principio de legitimación 
El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se 
rectifique o se declare judicialmente su invalidez. 
 
75 Principio de Fe Publica Registral.- 
 del 
Código Civil. 
52 
 
A decir del doctor TARAZONA ALVARADO, “Se puede definir al principio de fe 
pública registral como aquel principio que propende a la protección de los terceros 
de buena fe que adquirieron un derecho sobre la base de la información 
proporcionada por el Registro y lo han inscrito, aunque el transferente no tenia 
dicho título o este sea anulado, rescindido o resuelto en merito de causas que no 
constan en el Registro. 
(…) 
Por su parte, MANZANO SOLANO, siguiendo a Carretero García, Diez - Picazo y 
García García, lo define como “(…) el principio hipotecario en virtud del cual el 
tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva de un titular registral es 
mantenido en la adquisición ‘a non domino’ que realiza, una vez que ha inscrito su 
derecho con los requisitos exigidos por la ley”77
Por otro lado, es preciso dejar plenamente establecido que existe una presunción 
de actuar de buena fe mientras que no se pruebe lo contrario, por lo que en caso 
se señale alguna actuación maliciosa esta deberá ser probada por quien afirma 
  
Como es de apreciarse, siguiendo la lectura de los citados artículos, así como lo 
señalado por el doctor Tarazona este principio indica que toda persona al presumir 
la exactitud de las inscripciones al momento de celebrar un acto jurídico o contrato 
con buena fe ostenta un derecho de protección que garantiza que el derecho 
adquirido sea inatacable por cualquier persona aun cuando se declare la nulidad, 
resolución o rescisión del derecho del cual emana su titularidad, pues esta surte 
plenos efectos así existan inexactitudes respecto de la titularidad de quien le 
transfirió el bien, que salgan a la luz con posterioridad a la inscripción del tercero 
adquiriente. 
                                                                                                                                                                                     
La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que 
los origina, no perjudicará al tercero registral que a titulo oneroso y de buena fe hubiere contratado 
sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos 
registrales”. 
76 Articulo 2014.- Principio de fe pública registral 
El tercero que de buena fe adquiere a titulo oneroso algún derecho de persona que en el registro 
aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, 
aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no 
consten en los registros públicos. 
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. 
 
77 TARAZONA ALVARADO, Fernando.  
Algunas Consideraciones sobre el Principio de Fe Publica Registral. En: Fuero Registral. SUNARP. 
Año X, N 8, Noviembre de 2011. Lima, 2011, pág. 15 – 16. 
 
53 
 
dichos hechos ya que la presunción legal está redactada a favor del adquiriente y 
amparada en la publicidad registral, pues se presume que el adquiriente del 
derecho solo conoce lo que se encuentra publicitado por la SUNARP. 
Asimismo, es oportuno indicar que la existencia de este principio es la que dota de 
valor a toda inscripción registral ya que de no existir este principio no solo seria de 
cargo del adquiriente encargarse de averiguar la realidad registral, sino también la 
realidad extra registral de cada derecho adquirido, lo que conllevaría al 
encarecimiento de los costos de transacción así como a una demora innecesaria 
que muchas veces desalentarían las contrataciones. 
Y es en este supuesto que precisamente basamos nuestro interés por la 
inscripción registral de los compromisos de contratar, pues como es evidente la 
única manera en la que este tipo de contratos puede adquirir una garantía efectiva  
es consiguiendo su inscripción en el Registro respectivo con la oponibilidad frente 
a terceros, pues de lo contrario la oponibilidad solo opera en la relación interna, la 
cual no dota de seguridades completas a quienes celebran este tipo de contratos, 
ya que cualquier adquiriente de un derecho, basado en el Principio de Buena Fe 
Publica Registral puede desconocer que el transferente del derecho que ostenta 
haya sido limitado por la celebración de un Compromiso de Contratar  a ofertar el 
bien a cualquier otra persona, con lo cual se desampara por completo al 
contratante del compromiso de contratar desalentando su utilización por falta de 
seguridades que garanticen que en efecto durante el tiempo de vigencia de su 
contrato, este tenga la certeza de tener el derecho de celebrar el contrato 
definitivo. 
Finalmente podemos señalar que la principal finalidad de la inscripción es amparar 
a los terceros que contraten de buena fe, a titulo oneroso y sobre la base de lo que 
aparece publicitado en el registro, ya que no sería ni legal, ni justo, ni ético 
achacarle responsabilidades por situaciones jurídicas que ellos desconocían al 
momento de adquirir derechos o titularidades, por lo que una vez inscrito su 
derecho o titularidad, este se mantendrá firme pase lo que pase. 
3.1.1.5. Principio de Prioridad Preferente; 
Este Principio se encuentra regulado en el Artículo IX78 del Título Preliminar del 
T.U.O. del Reglamento General de Registros Públicos, así como por el artículo 
201679
                                                            
78 Principio de Prioridad Preferente.- 
Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos 
emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación. 
 del Código Civil.  
54 
 
Este principio se encuentra referido al término temporal, pues los efectos de los 
asientos registrales siempre se retrotraerán a la fecha y hora en que el asiento fue 
presentado para su calificación. Este principio de prioridad es el que determina la 
preferencia del registro de uno contra otro en el factor tiempo, ya que el ingreso de 
los títulos a calificación no solo contienen la fecha de ingreso, sino también, la 
hora, el minuto y el segundo en que fueron presentados, con lo cual, se desplaza 
o relega a cualquier otro título presentado con posterioridad. 
En términos prácticos la presentación del segundo título (en el tiempo) se resuelve 
con una “suspensión” que indica que con prioridad ingresó a calificación otro título 
que es materia de calificación y solo en el supuesto en que el primero no llegue a 
inscripción registral por algún defecto insubsanable o porque siendo subsanable 
no se ingresó el escrito que resolvía la observación a tiempo, se calificará el 
segundo título, quien de no contar con observación registral llegará a su cometido 
de ser inscrito. 
Sin perjuicio de lo antes explicado, analizamos el tema desde la perspectiva que 
nos interesa y que además se encuentra ligada al principio de fe pública registral 
comentado párrafos anteriores, pues imaginemos que “A” celebra con “B” un 
compromiso de contratar de compra venta del bien “Z”, a un plazo de seis meses. 
Y con la calificación registral que hoy se da a los contratos preparatorios de este 
tipo “A” no inscribe su contrato preparatorio, paralelamente, “B”  contrata con “C” 
en una compraventa definitiva del bien “Z” del cual “C” solicita su inscripción y 
cuando dentro del tiempo pactado “A” requiere a “B” la celebración del contrato 
definitivo y a pesar de que este se celebre, la presentación posterior del título 
importará que primero se califique el titulo presentado por “C” por el principio de 
prioridad en el tiempo de presentación y solo en defecto de su inscripción 
procederá la inscripción del contrato de “A” y “B”, situación que sería distinta si es 
que el compromiso de contratar de “A” y “B” hubiera estado inscrito, pues ello 
importaría que el registro le reserve el derecho de contratar por el plazo de tiempo 
estipulado en el preparatorio, tachando de plano la solicitud que pudiera presentar 
“C” respecto de su compraventa definitiva, pues en ese caso los principios de 
publicidad, prioridad y de fe pública registral indicarían la imposibilidad de atender 
su inscripción porque “C” conocía de la contratación existente entre “A” y “B” 
respecto de “Z”, pudiendo hacer valer su derecho de inscripción únicamente en el 
supuesto en que “A” y “B” transcurrido el plazo del preparatorio no hubieran 
celebrado el contrato definitivo.  
                                                                                                                                                                                     
 
79Articulo 2016.- Principio de prioridad de rango 
La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el 
registro. 
  
55 
 
3.1.1.6. Principio de Prioridad Excluyente; 
Se encuentra normado en el Artículo X80 del Título Preliminar del T.U.O. del 
Reglamento General de Registros Públicos y en el artículo 201781
Es por ello que nuestro trabajo pretende concientizar a los registradores de la 
necesidad latente de inscribir los contratos preparatorios en la modalidad de 
 del Código Civil. 
Este principio nos indica que no puede inscribirse un título que sea discordante 
con otro que ya se encuentra inscrito, o que se encuentre en calificación, con lo 
que nos remitimos de alguna manera a algunas reflexiones anteriores, pues como 
se ha dicho por el principio de tracto sucesivo, solo puede transferir o ceder un 
derecho el titular del mismo, por lo que un título incompatible podría configurarse 
por ejemplo con el caso del vendedor que transfiere dos (2) veces la propiedad y 
que al solicitar la inscripción el segundo adquiriente se da con la sorpresa de que 
su vendedor ya no es el titular registral, lo que genera que por el principio de 
prioridad excluyente este sea tachado sustantivamente.  
Por otro lado el caso del título pendiente de inscripción, genera que un titulo 
posterior sea suspendido, pues por el principio de prioridad preferente 
previamente será materia de calificación el titulo ingresado con anticipación, 
siendo excluido de calificación el segundo título que tendrá que esperar que el 
primero no llegue a inscribirse para que pueda tener acceso a la calificación 
registral y probable inscripción. 
En conclusión y en términos generales, podemos señalar que todos los principios 
registrales contenidos tanto en el Código Civil como en el T.U.O. del Reglamento 
General de los Registros Públicos contienen de manera similar, principios rectores 
que funcionan de manera integrada o ensamblada, para dotar de una seguridad 
jurídica impenetrable, iniciando toda inscripción con la necesidad de saber que se 
encuentra publicitado en el Registro correspondiente, pues solo de esta manera ,el 
resto de principios registrales devendrán en útiles para una persona natural o 
jurídica que busca amparar sus derechos o titularidades frente a un mercado que 
crece con el trafico jurídico de bienes y servicios. 
                                                            
80 Principio de Prioridad Excluyente.- 
No puede inscribirse un titulo incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque 
sea de igual o anterior fecha. 
 
81 Articulo 2017.- Principio de prioridad excluyente 
No puede inscribirse un titulo incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior. 
 
56 
 
Compromiso de Contratar en los registros correspondientes, pues sin lugar a 
dudas dicha inscripción dotaría de una seguridad total que los privados buscan al 
poder oponer sus derechos frente a terceros y así salvaguardar  su contratación, 
ya que caso contrario lo que se genera a la larga es la frustración de los 
contratantes de no poder hacer efectivos sus deseos de celebrar los contratos 
definitivos, pues al no tener amparo registral sus derechos se encuentran 
desprotegidos frente al mar de gentes que probablemente se encuentren 
interesados en el mismo bien, que piensan (por el principio de publicidad) se 
encuentre liberado de toda restricción de disposición, cuando en realidad no es así 
y que a la larga conseguirán el amparo del registro por el principio de la Buena Fe 
Publica Registral.    
Tanto el Principio de Prioridad Preferente y Prioridad Excluyente, se encuentran 
referidos a la etapa de calificación del título presentado, así como también se 
encuentran conectados con los principios de Rogación, Publicidad Registral, 
Legalidad, Tracto Sucesivo y Fe Pública Registral, pues se tratan de principios que 
dan prioridad a la inscripción o que cierran el pase a la inscripción solicitada, son 
principios enfocados en la temporalidad y su utilización es fundamental al 
momento de efectuar las calificaciones, pues darán prioridad a las que ingresaron 
primero aún cuando sea por segundos de diferencia, así como también darán 
crédito a los títulos que contemplan la intervención de los titulares registrales de 
inmueble, ello en atención al tracto sucesivo. 
Por tal motivo es importante que pueda concederse al Contrato de Compromiso de 
Contratar el acceso a las esferas registrales, pues es evidente que con la 
utilización de los Principios registrales descritos en este apartado se dotará de 
protección efectiva a la contratación entre privados, pues por un tema de 
funcionalidad y garantía el registro debería contribuir con dotar de seguridades 
adicionales a la sola palabra del hombre.  
En definitiva la inscripción del Contrato de Compromiso de Contratar generaría, 
entre otros efectos, los siguientes: 
1. Que al celebrarse el Contrato Preparatorio de Compromiso de Contratar, las 
partes sabrán que su acceso al registro inhibiría a cualquiera de ellos a 
celebrar contratos o constituir derechos a favor de terceros; 
2. Que, los terceros tengan conocimiento que existe un Contrato Preparatorio 
de Compromiso de Contratar con determinado plazo que les haría perder 
su buena fe registral de intentar obtener o derivar algún derecho real de su 
titular; para que ello suceda y para resguardar el derecho de quien pretende 
adquirir un determinado bien con la celebración del contrato definitivo es 
necesario asignarle al Compromiso la redacción del artículo 202382
                                                            
82 Artículo 2023.-  La inscripción de los contratos de opción otorga durante su vigencia derecho 
preferente sobre todo derecho real o personal que se inscriba con posterioridad. 
 del 
Código Civil como sucede con el contrato de opción. 
57 
 
3. Incentivaría a las partes a emplear dicho tipo contractual al saber que la 
posibilidad de que el bien materia del contrato definitivo sea dispuesto o 
afectado resulte poco probable; 
4. Generaría mejores incentivos entre las partes contratantes para cumplir el 
contrato definitivo. 
 
  
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO IV 
LA INSCRIPCIÓN DEL CONTRATO PREPARATORIO DE COMPROMISO DE 
CONTRATAR 
 
4.1.  LA REGISTRABILIDAD DE LOS ACTOS JURÍDICOS: EL ARTÍCULO 
2019 DEL CÓDIGO CIVIL 
 
En el presente apartado analizaremos aquellas disposiciones que precisamente 
establecen qué situaciones, relaciones o disposiciones son susceptibles de 
acceder al registro. Al respecto, es preciso tener en cuenta que existen 
disposiciones del Código Civil que le asignan al registro una función constitutiva de 
derechos como es el caso de la constitución de las personas jurídicas, o la 
constitución de hipotecas, así como otras disposiciones nos dan a conocer una 
función declarativa de derechos, como es el caso de la transferencia de la 
58 
 
propiedad, de la declaratoria de fábrica o de la declaración de prescripción 
adquisitiva de dominio, entre otros. No obstante ello, es evidente que el sólo 
acceso al registro permite gozar de la protección y presunción de validez que 
otorgan los principios registrales regulados en la ley, sin contar las reglas de 
oponibilidad que en forma general o especial puede tener determinado acto, pacto 
o disposición según la norma positiva lo establezca. 
 
Es importante en el tema de nuestra tesis situarnos en las disposiciones 
esgrimidas en el Código Civil referidas al Registro de la Propiedad Inmueble, ya 
que serán estas, las que nos indiquen que actos son materia de calificación y 
posterior inscripción registral, pues basta fijarse la redacción del artículo 2019 de 
nuestro Código Sustantivo para darse cuenta del criterio que desde 1984 hasta la 
fecha siguen los Registradores Públicos en cada calificación de titulo presentada 
ante su despacho. 
  
Es pues imprescindible dedicarnos al análisis y estudio del referido artículo 2019 
del Código Civil para poder entender la motivación que tuvo el legislador de 1984 
de prescribir tales disposiciones de la manera en que se encuentran redactadas, 
así como analizar si es que en verdad la relación de actos y derechos inscribibles 
se configuran en una relación de numerus clausus o de numerus apertus, debido a 
que desde nuestro modesto punto de vista, con la presente tesis afirmamos que el 
citado artículo contiene una regla general que por su disposición numérica pasa 
desapercibida ante una primera y superficial lectura y que de ser releída con lógica 
jurídica indicaría que son muchos otros los actos o contratos que pueden acceder 
a la ansiada inscripción registral, como es el caso del compromiso de contratar. 
  
Pues con fines de entender y explicar el artículo 2019 del Código Civil y la lectura 
que proponemos del mismo, pasamos a citarlo textualmente: 
 
“Articulo 2019
Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde 
esté ubicado cada inmueble: 
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, 
extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. 
2.- Los contratos de opción. 
3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. 
4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales 
dependan los efectos de los actos o contratos registrados. 
5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. 
6.- Los contratos de arrendamiento. 
7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados. 
8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se 
refieran a actos o contratos inscribibles. 
9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos 
inscribibles sobre inmuebles.”  
 
.- Actos y derechos inscribibles 
59 
 
Como es de apreciarse, a primera impresión el legislador de 1984, optó por una 
redacción aparentemente cerrada o de numerus clausus, en donde quiso detallar 
los únicos casos o supuestos en los que procediera la inscripción de títulos, pues 
al señalar solo nueve (9) numerales que dan cuenta de sus respectivos supuestos 
da a entender que son solo esos, los casos materia de inscripción registral; sin 
embargo, si es que nos detenemos a efectuar una lectura minuciosa y 
concienzuda podemos caer en cuenta que el primer supuesto contenido en el 
numeral 1. del citado artículo en realidad no contiene un “mero supuesto”, sino por 
el contrario prescribe “la regla general para toda inscripción registral”, siendo que 
de haber advertido este hecho al momento de promulgarse el Código Civil, 
devendría en innecesaria la numeración adicional de supuestos, pues el numeral 
primero seria desde nuestro punto de vista suficiente para entender que están 
incluidos en dicha regla general todos los demás supuestos contenidos en los 
numerales del 2 al 9 del citado artículo, así como cualquier otro tipo de acto o 
contrato que no se encuentre expresamente citado, siendo en consecuencia un 
artículo numerus apertus y no numerus clausus como erradamente se viene 
considerando por la doctrina nacional, que al momento de referirse al citado 
artículo, solo se encargan de repetir que se trata de un articulo con supuestos 
numéricamente establecidos y a los que la ley les ha otorgado la posibilidad de 
inscripción registral, negando este derecho a los actos o contratos que no se 
encuentran detallados como supuestos del citado artículo. 
 
Así tenemos al doctor PACORA BAZALAR, comentando al artículo 2019 del 
Código Sustantivo que: 
  
 “El artículo que comentamos tiene como fundamento al principio 
registral de relevancia (principio no muy bien estudiado en nuestro 
medio), el mismo que nos señala cuales son las situaciones jurídicas 
que tienen merito de inscripción registral en los diferentes Registros. Su 
importancia es evidente, en tanto que al designar los actos que 
merecen acogida registral para ser publicitados a terceros en cada uno 
de los Registros y los que deben ser rechazados por los funcionarios 
calificadores, se establece un número cerrado para el sistema registral. 
Para el presente caso contiene la relación de los actos, derechos y 
contratos susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad 
Inmueble (…)”83
                                                            
83 PACORA BAZALAR, Marco. En: CÓDIGO CIVIL COMENTADO. Comentan 209 Especialistas en 
las diversas Materias del Derecho Civil. Tomo X. Tercera Edición,  Gaceta Jurídica. Lima, 2010,  
pág. 334 
. 
 
Texto del cual advertimos que en efecto el artículo en estudio causa confusión 
hasta en cabeza de los especialistas que lo estudian o comentan tal cual está 
redactado, sin percatarse o tal vez sin darle mayor importancia a la deficiencia 
legislativa que genera que la regla general no sea leída ni considerada como tal.  
 
60 
 
Por otro lado tenemos al doctor GONZALES BARRON quien no es tan hermético 
en señalar los números clausus del artículo 2019, ya que hace mención a la 
existencia de un principio general, diciendo:  
 
“el enunciado principio general se halla contenido en el inciso 1) del 
artículo 2019 del Código Civil, el cual establece que son inscribibles en 
el registro inmobiliario todos los actos que constituyen, declaren, 
transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre 
inmuebles. 
 (…) En buena cuenta, todo acto o negocio que contenga, en amplio 
sentido el nacimiento o modificación de un derecho real ‘per se’ 
inscribible en el registro inmobiliario. 
 (…) 
 El principio general señalado tiene un aspecto negativo, Así pues, si 
la inscripción abarca a los actos y negocios susceptibles de producir el 
nacimiento o modificación de derechos reales; entonces, mirando las 
cosas desde el punto de vista opuesto, se puede inferir que los 
derechos no – reales, esto es, los obligacionales CARECEN de aptitud 
para acceder al Registro”84
1. Considera o acepta la existencia de una regla general a la cual 
denomina: Enunciado principio general, que contiene el inciso 1) del artículo 
2019, sin llegar a señalar textualmente que se trata de un articulo numerus 
apertus. 
. 
De los fragmentos citados podemos inferir que en efecto el doctor GONZALES 
BARRON tiene al parecer, un criterio más amplio de la lectura y análisis del 
artículo materia de estudio; sin embargo, de sus apuntes es preciso indicar que: 
 
 
2. Efectúa un análisis por descarte en el cual concluye en que de ser 
inscribibles las situaciones jurídicas de derecho real, no son inscribibles los 
derechos obligacionales y sin perjuicio de ello hace un estudio de la 
inscripción de los derechos obligacionales (comentando precisamente los 
que si son reconocidos expresamente en la lista del artículo 2019 del 
Código Civil. 
  
Ahora bien, después de haber citado a algunos juristas queda establecido que 
esta primera y angular regulación de acceso al Registro puede resultar poco 
coherente y clara si nos ponemos en otro supuesto y consideramos que en 
realidad no se trata de un error de redacción del artículo, sino que fue el propio 
legislador quien quiso mantener reglas específicas y reglas generales al mismo 
tiempo (aunque por dicha técnica legislativa se incurra en desastres interpretativos 
y de aplicación), considerando además, que al excluir expresamente algunas 
disposiciones podría – como lo ha interpretado la jurisprudencia registral – 
                                                            
84  GONZALES BARRON, Gunther Hernán. TRATADO DE DERECHO REGISTRAL 
INMOBILIARIO. Jurista Editores, Lima, 2002, pág. 674 - 675.  
61 
 
concluirse que se trata de una omisión deliberada del legislador para denegar el 
acceso al registro de determinado pacto, acto o derecho. 
  
Por ejemplo, el artículo 1708 del Código Civil peruano establece las relaciones de 
oponibilidad que surgen entre el derecho del propietario que adquiere un bien 
arrendado y el derecho del arrendatario, dependen del registro del 
arrendamiento85
1. Que, exista una norma específica, generalmente, ubicada en el capítulo 
que regula el contrato, acto jurídico, o disposición contractual en la parte 
sustantiva del Código Civil, que habilita su acceso al registro; 
. En este sentido, la norma hace varias cosas a la vez, de un lado 
genera una regla específica de oponibilidad y establece los efectos concretos, e 
implícitamente habilita la inscripción del contrato de arrendamiento desde que si el 
legislador señala que existirán efectos según se halle o no inscrito el 
arrendamiento, está implícitamente regulando el acceso al registro del contrato de 
arrendamiento. No obstante ello, el legislador, genera una regla general contenida 
en el artículo 2019 y por consiguiente es evidente que el acceso al registro del 
arrendamiento debería quedar incluido dentro de los alcances de dicha norma, 
pues de lo contrario, resultaría incoherente generar una regla general que 
deniegue el acceso al registro de un acto o disposición que contrastaría de 
inmediato con una regla específica que por el contrario, le da acceso al registro. 
 
En el caso del arrendamiento ello no ocurre, no obstante que el legislador por 
tercera vez incluye de manera específica en la lista del artículo 2019 el acceso al 
registro del arrendamiento. De este modo, el acceso al registro del arrendamiento 
quedaría regulado en el fondo por tres disposiciones. Si bien esto, podría tratarse 
de una decisión del legislador por fortalecer su acceso al registro, consideramos 
que constituye una técnica defectuosa, por cuanto bien podría ocurrir alguna de 
estas posibilidades: 
 
 
2. Que, bajo la regla general, resulte posible comprender que el legislador 
ha optado por darle acceso al registro a determinado contrato, pacto o 
disposición de naturaleza contractual; 
 
                                                            
85 Articulo 1708.- Enajenación del bien arrendado 
En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo: 
1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando 
sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del 
arrendador. 
2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido. 
Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha 
obligación. 
3.- Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar el contrato si recibió 
su posesión de buena fe. 
 
62 
 
3. Que, dentro del listado (clausus para algunos) de disposiciones actos o 
contratos, el legislador haya optado por incluir expresamente 
determinada figura; 
 
4. Que, el legislador, como en caso del arrendamiento, haya optado por 
incluir determinado contrato, acto, derecho o disposición, 
simultáneamente en los supuestos 1), 2) y 3) antes citados. 
 
5. Que, el acceso al registro de una figura, pacto o disposición contractual  
exista previsto en la regla general del 2019 y además, en la lista que el 
mismo artículo incluye; 
 
6. Que, el acceso al registro de una figura, pacto o disposición contractual  
se entienda incluido en la regla general del 2019 y en la regulación 
específica de determinado acto, pacto o contrato; 
 
Estas posibilidades se derivan de la técnica empleada por el legislador para 
establecer el acceso al registro de un determinado acto, pacto o contrato. Si bien, 
en algunos casos la redundancia resulta irrelevante, el problema surge en nuestra 
opinión, cuando el acceso al registro de una determinada figura, acto o contrato no 
se encuentra regulado en forma específica en la norma sustantiva y tampoco se 
encuentra incluido en la lista que trae el mismo artículo 2019, no obstante que se 
encuentra comprendido dentro de los alcances de la regla general que se 
encuentra como ya hemos señalado en el numeral 1. del citado artículo. 
En este caso, resulta de la mayor relevancia interpretar tanto el alcance de la regla 
general, como el carácter del listado del citado artículo 2019, pues de considerarse  
que se trata de un listado taxativo y clausus, el acceso de un acto, pacto o 
contrato incluido tendría muchas dificultades para acceder al registro. 
 
Consideramos descontado que cuando el Código Civil, regula determinada 
institución, disposición, pacto o contrato, e incluye expresamente la posibilidad de 
acceder al registro (cuando por ejemplo le asigna efectos a su registro), el acceso 
al registro resulta incuestionable. 
 
 
4.1.1. La Regla General del Artículo 2019 del Código Civil: 
 
Para empezar, debemos incidir en nuestra posición de que el artículo 2019 no se 
compone de simples supuestos que señalan la posibilidad de acceso al Registro 
de determinados y precitados actos y contratos numerados del 1 al 9; pues 
sostenemos enfáticamente que dicho artículo se compone de una regla general 
que hace innecesaria la regulación taxativa de los numerales del 2 al 9, ya que 
esta incluye todos los actos y contratos regulados en dicho dispositivo legal, así 
como cualquier otro que cumpla con los supuestos que se establecen dentro de la 
regla general, ya que como es de verse, por el contrario esta regla es la que nos 
indica que tipo de actos y contratos tienen la vocación de ser inscritos y así 
63 
 
tenemos que solo lo serán, los que CONSTITUYAN, DECLAREN, TRANSMITAN, 
EXTINGAN, MODIFIQUEN O LIMITEN LOS DERECHOS REALES SOBRE LOS 
INMUEBLES. 
 
Por ello, empezaremos citando el texto del artículo 2019 y su regla general, 
contenida en el inciso 1. 
 
“Articulo 2019
Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde 
esté ubicado cada inmueble: 
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, 
extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. 
(…)” 
 
Ya con el texto transcrito, resulta necesario dejar establecido, como lo hemos 
venido señalando, que nos encontramos frente a una regla general.  
 
Decimos esto por cuanto de la propia redacción del artículo 2019, se aprecia que 
el alcance o supuestos de este numeral 1 contenido en el artículo en mención, en 
realidad contiene tanto a los supuestos contemplados como numerales del 2 al 9 
como a otros supuestos que pudieran presentarse, como es el caso del 
“compromiso de contratar” que para el presente trabajo es de suma importancia. 
 
Pues si caemos en cuenta de una relectura del numeral, apreciamos que esta por 
su posición numérica no se presenta como una regla general sino más bien como 
un simple supuesto adicional del listado de actos y contratos que son materia de 
inscripción registral, como si se tratase de un supuesto específico más dentro de 
otros que componen el listado, cuando ello no es así, si advertimos que se trata de 
una disposición de carácter y alcance general evidente, pues regula una 
generalidad de supuestos y no un caso específico como los que continúan en el 
listado. 
 
Ahora bien, es evidente deducir que al considerar al numeral 1. Del artículo 2019 
del Código Civil como una regla general, estamos dotando de una puerta de 
acceso a todos los demás actos y contratos que no se encuentran taxativamente 
consignados dentro de los numerales del citado artículo, con lo cual damos los 
primeros pasos firmes para aseverar que haciendo uso de esta “regla general” 
otorgamos vocación registral al “Compromiso de Contratar”.  
 
Sin embargo, dicho análisis no puede quedar ahí ya que también debemos 
advertir que dicha regla general circunscribe la posibilidad de inscripción de los 
actos y contratos, siempre que estos constituyan, declaren, transmitan, extingan, 
modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. Lo que significa que 
necesariamente los actos o contratos deben recaer en derechos reales. 
 
 
.- Actos y derechos inscribibles  
64 
 
4.1.2. Los Supuestos de la Regla General: 
 
De otro lado, es imprescindible que procedamos a hacer un comentario respecto 
de los supuestos mediante los cuales los actos o contratos causan efectos a los 
bienes. 
 
Por lo que para dichos efectos, explicaremos brevemente cada supuesto con 
ejemplos que nos ayuden a situarnos rápidamente en cada situación, así tenemos 
por ejemplo: 
 
1. Los actos que declaran derechos reales sobre inmuebles, vienen a ser 
los actos mediante los cuales se da a conocer la situación jurídica respecto 
de algo o alguien, así tenemos que se puede considerar a los fallos 
judiciales o actas notariales que declaran la prescripción adquisitiva sobre 
inmuebles o la creación de la propiedad superficiaria al inscribir la 
declaratoria de fábrica.  
 
2. Los actos transmisivos de derechos reales, vienen a ser los actos o 
contratos mediante los cuales la propiedad traslada su dominio a la esfera 
de un nuevo titular, así tenemos como ejemplos a la compraventa, la 
donación, la permuta, la dación en pago, el anticipo de legítima etc.  
 
3. Los actos transmisivos de derechos reales por actos mortis causa; 
vienen a ser los actos mediante los cuales se traslada el dominio de las 
propiedades de los causantes, en este supuesto se incluyen el testamento y 
la sucesión intestada.  
 
4. Los actos que extinguen derechos reales; vienen a ser los actos por los 
cuales se liquidan o suprimen derechos de acreencia, así por ejemplo se 
incluye la cancelación de hipoteca y las cláusulas resolutorias.  
 
5. Los actos que modifican derechos reales, vienen a ser los actos o 
contratos que modifican las relaciones pactadas, dentro de estas se 
encuentran  las clausulas que modifican el gravamen de una hipoteca.  
 
6. Mientras que entre aquellos que limitan derechos podemos distinguir 
inicialmente entre limitaciones legales y convencionales, pues las primeras 
se apreciarían en el caso de las cargas o de estipulaciones que por ley no 
pueden integrar la contratación como es el caso de los de no enajenar (no 
permitidos por el artículo 882 de nuestro Código Civil), mientras que por las 
limitaciones convencionales o contractuales podríamos señalar las 
clausulas para limitar la disposición del predio como son las clausulas 
bancarias que limitan la disponibilidad del predio, el pacto de mejor 
comprador, el pacto de preferencia, “el compromiso de contratar” por medio 
65 
 
del cual el titular del derecho real se obliga de manera implícita a no ofrecer 
el bien a ninguna tercera persona natural o jurídica, respetando de esta 
manera el plazo de requerimiento para la celebración del contrato definitivo, 
limitación que de acuerdo a ley quebranta con la libertad de disposición de 
los bienes pero que en nuestra opinión ello no sucede puesto que debe  
inferirse con un análisis adecuado del artículo 882 el cual solo “debería 
excluir el contenido de una prohibición absoluta a todo pacto y que solo se 
referiría a limitaciones perpetuas y permanentes o muy largas”86
  
Del mismo modo y con fines de ratificar o refrendar nuestros ejemplos los 
comentarios efectuados por el doctor PACORA BAZALAR quien comenta el inciso 
1 del artículo 2019 del Código sustantivo de la siguiente manera: 
 
 “1. Los Actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, 
extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles 
(inciso 1) 
  
 En esta parte se da la medida a los derechos reales que pueden ser 
materia de registración, sus mutaciones y las cancelaciones jurídicas 
del inmueble. 
 
 Entre los actos o contratos que constituyen un derecho real 
normalmente tienen sede notarial la estructura de constitución de 
hipoteca o un derecho de superficie, por ejemplo. 
 
 Las declaraciones de derechos reales podemos relacionarlas con los 
actos judiciales como, por ejemplo, el acta notarial de prescripción 
adquisitiva sobre los inmuebles o la creación de la propiedad sobre una 
fabrica (construcción) una constitución. 
  
 Entre los actos transmisivos de los derechos reales podemos 
mencionar a la principal figura de los derechos de los contratos, la 
compraventa. Figuran también la permuta, la donación y el anticipo de 
legítima, la dación en pago, entre los que consideramos como 
intercambios intervivos. Y entre los actos denominados mortis causa 
destacan el testamento  la sucesión intestada. 
 
 Entre los actos extintivos podemos mencionar la cancelación de 
hipoteca y el acto administrativo superficiaria o la propiedad exclusiva o 
propiedad común, 
 más no a 
limitaciones cortas tal es el caso del Compromiso de Contratar.  
                                                            
86 BULLARD GONZÁLEZ, Alfredo. En: CÓDIGO CIVIL COMENTADO. Comentan 209 Especialistas 
en las diversas Materias del Derecho Civil. Tomo V. Tercera Edición,  Gaceta Jurídica. Lima, 2010,  
pág. 22 
 
66 
 
 
 Entre los actos que modifican los derechos reales podemos 
mencionar aquellos que implican un aumento o reducción del gravamen 
hipotecario, o una cesión de derechos con relación al acreedor 
hipotecario; también la modificación del reglamento interno de un 
régimen de propiedad exclusiva y propiedad común de casas en 
copropiedad, como el regulado en la Ley N 27157 y su Reglamento, 
aprobado por decreto Supremo N 008-2000-MTC. 
 
 Con relación con los actos que limitan los derechos reales sobre el 
bien inmueble, estos pueden ser establecidos contractualmente o ser 
limitaciones legales.  Entre las limitaciones contractuales han existido 
algunos conflictos en el Registro de la Propiedad Inmueble, en especial 
con aquellas cláusulas bancarias contenidas en algunos contratos 
hipotecarios que limitan la disponibilidad del predio y la posibilidad de 
poder efectuar posteriores gravámenes o afectaciones, en clara 
contravención con lo señalado por el artículo 882 del Código Civil. Entre 
las limitaciones legales podemos enumerar a las cargas establecidas al 
momento de efectuar la declaración de una construcción en vías de 
regularización, debido a que no cumple con los parámetros edificatorios 
que establece una municipalidad, las restricción sobe zonificación, entre 
otros.87
                                                            
87 PACORA BAZALAR, Marco. En: CÓDIGO CIVIL COMENTADO. Comentan 209 Especialistas en 
las diversas Materias del Derecho Civil. Tomo X. Tercera Edición,  Gaceta Jurídica. Lima, 2010,  
pág. 344 - 345 
 
”  
 
4.1.3.  EL ARTÍCULO 2019 DEL CÓDIGO CIVIL, LA CALIFICACIÓN DEL 
TRIBUNAL REGISTRAL Y EL CONTRATO DE COMPROMISO DE 
CONTRATAR 
 
Una primera aproximación para afrontar el caso específico del acceso al registro 
del Contrato Preparatorio de Compromiso de Contratar surge por cuanto el 
legislador no sólo no le asignó una regla específica al momento de regular los 
Contratos Preparatorios pese a que posee una regulación específica y autónoma 
en el libro de contratos, sino porque tampoco lo incluyó en el listado del artículo 
2019 que comentamos. Como si ello fuera poco, el legislador resuelve incluir 
expresamente al Contrato de Opción en una evidente omisión – por demás 
deliberada – que hace pensar con bastante razón que fue la intención del 
legislador excluir su acceso al registro vía una norma concreta. 
En este orden de ideas, muchos han señalado con base en la jurisprudencia 
registral que efectivamente, dicho Contrato Preparatorio no puede acceder al 
registro.  
 
67 
 
Si bien adelantamos que esta posibilidad hermenéutica tiene pleno sentido desde 
la norma, consideramos que no puede ser compartida, por razones que obedecen 
a una interpretación sistemática y sustantiva del objeto del Contrato de 
Compromiso de Contratar en coordinación con la regla general incluida en el 
precitado artículo 2019 del Código Civil. Vale decir, consideramos que fue un 
error, el no incluirlo expresamente como un contrato inscribible, dada la técnica 
empleada para el caso del Contrato de Opción que deja claro que su omisión no 
fue accidental, sino que esa fue la intención del legislador. No obstante ello, 
consideramos que dada la regla general, su acceso al registro puede sostenerse 
desde que todos y cada uno de los casos de actos y contratos expresamente 
considerados son registrables, caen bajo el alcance de la regla general.  
 
Por ello, no es posible sostener que el acceso dependa de la regulación específica 
de cada acto o contrato sino y sobre todo, de que este incluido bajo el alcance de 
la regla general. No olvidemos que la inclusión de una regla general tiene por 
objeto generar una pauta que permita hacer caer bajo su alcance supuestos no 
previstos por el legislador, que por diversos motivos no estuvieron previstos por 
alguna razón o circunstancia. Caso contrario, tendríamos que aceptar el absurdo 
que existiendo una regla general sólo podrían acceder al registro aquellos casos 
específicamente regulados denegándole todo valor y función a la regla general. 
 
Como si la situación que nos ocupa sobre el acceso del Contrato Preparatorio de 
Compromiso de Contratar fuera sencilla, resulta que el legislador se ocupó 
además de incluir una disposición sobre el Contrato de Opción que refuerza más 
aún la tesis que concluye que la omisión que cuestionamos, fue deliberada y 
además fue el resultado de una particular lectura del citado Contrato Preparatorio 
de Compromiso de Contratar88
Entre nosotros, GONZÁLES LOLI y ORTIZ PASCO
. Paradójicamente, el citado artículo le dispensa 
determinados efectos al Contrato de Opción que como veremos más adelante, 
justifican plenamente que también le hayan sido concedidos al Contrato de 
Compromiso de Contratar. 
 
89
“Como es conocido, entre los contratos preparatorios regulados por 
el Código Civil, además del contrato de opción, se encuentra previsto 
, precisamente comentando 
este artículo y sus consecuencias, anotan el yerro del legislador en haber 
discriminado al contrato de compromiso de contratar, conforme lo señala la 
reiterada jurisprudencia: 
 
  
                                                            
88 Artículo 2023.- Inscripción de contrato de opción 
La inscripción de los contratos de opción otorga durante su vigencia derecho preferente sobre todo 
derecho real o personal que se inscriba con posterioridad”. 
89 GONZALES LOLI, Jorge Luis y ORTIZ PASCO, Jorge: “Inscripción del contrato de opción. 
Artículo 2023. En Código Civil comentado por los 100 mejores especialistas. Tomo X. Lima, 
editorial Gaceta Editores, pág. 512-517. 
68 
 
el contrato de compromiso de contratar, regulado por los artículos 
1414 al 1418 del Código sustantivo. 
  
La simple revisión de la Exposición de Motivos del Código Civil nos 
permite advertir que el legislador civil estableció  que únicamente era 
inscribible el contrato de opción, por ser este equivalente 
(reemplazar) al contrato de promesa de venta regulado en el Código 
derogado. No se hace ningún razonamiento ni argumentación 
respecto al motivo por el cual no se consideró como inscribible al 
contrato de compromiso de contratar. Pueden sostenerse muchas 
razones como: la eficacia superior del contrato de opción al requerir 
sólo el ejercicio de la misma por su beneficiario, mientras que el 
compromiso de contratar requiere nueva manifestación de todos los 
contratantes; el hecho de que la opción contenga todos los 
elementos del contrato mientras que el compromiso de contratar sólo 
los elementos esenciales; la menor duración del plazo de vigencia de 
la opción (ello en la original redacción original del Código Civil antes 
de la modificación establecida por la Ley Nº 27420) entre otras: Sin 
embargo, nos parece, además que ninguno de dichos argumentos 
fue expresado por el legislador civil, que ninguno de ellos hace valida 
la discriminación efectuada por el Código sustantivo, al permitir la 
inscripción del contrato de opción y negar la del contrato de 
compromiso de contratar. 
 
Dejamos en claro que bajo la normatividad vigente no es factible 
inscribir (ni anotar preventivamente) el contrato de compromiso de 
contratar. Ello ha sido materia de numerosas jurisprudencias del 
Tribunal Registral, tal como la Resolución Nº 428-98-ORL/TR de 
fecha 18 de noviembre de 1998, en la que se expresó que: “El 
compromiso de contratar, por no contener un contrato destinado a 
crear, regular, modificar o extinguir  derechos reales sobre 
inmuebles, no resulta inscribible en el Registro de la Propiedad 
Inmueble, dado que constituye un contrato preparatorio que vincula a 
las partes a celebrar en el futuro un contrato definitivo”. Empero, 
siendo que ambos contratos preparatorios tienen naturaleza personal 
y no real, sólo es la alternativa legislativa elegida por el Código Civil, 
la que niega el acceso al Registro al compromiso de contratar y sí lo 
permite en el caso de contrato de opción (…)”.  
 
Si bien coincidimos con las opiniones vertidas por los citados autores, 
consideramos que el propósito del legislador de excluir al Compromiso de 
Contratar como un contrato inscribible no puede determinar el acceso al registro 
de los actos o contratos, por cuanto la norma, que entendemos se independiza de 
sus autores, es la que precisamente nos habilita a sostener que sí es posible su 
inscripción. Está claro que la jurisprudencia ha entendido de forma unánime que la 
opción del legislador de excluir la registrabilidad para el Contrato de Compromiso 
69 
 
de Contratar en concordancia con las normas dictadas va de la mano, pero como 
veremos eso no es así. 
 
Por lo demás, sólo desde la perspectiva de la función económica a que está 
llamado a cumplir un Contrato Preparatorio, su no acceso al registro podría 
desnaturalizar dicha figura si como se viene aplicando en la práctica registral se 
deniega su acceso al registro en forma unánime en la jurisprudencia registral. 
 
Sobre este particular ALDEA CORREA, señala que la utilidad que postula el 
contrato de compromiso de contratar se valida cuando el mismo puede gozar de la 
oponibilidad del registro que es la que finalmente justifica su existencia como un 
mecanismo orientado a dotar de seguridad los acuerdos preparatorios 
considerando la posibilidad que durante la vigencia del plazo el titular del derecho 
de propiedad pueda disponer o ser afectado, desnaturalizando el sentido que tiene 
celebrar un contrato de esta naturaleza90
Nótese que este criterio del Tribunal Registral se ha mantenido de manera 
unánime sobre la base de interpretar la exclusión del Contrato de Compromiso de 
Contratar y vía una interpretación, que consideramos errada del mismo artículo 
2019.
.  
 
91
                                                            
90 ALDEA CORREA, Vládik: “Una visión sobre el compromiso de contratar y su función dentro del 
sistema contractual”. En Revista Diálogo con la Jurisprudencia. Lima, Editorial gaceta Jurídica. Año 
5. Número 14. Noviembre de 1999, pág.17 - 26. Señala: “El Compromiso de Contratar es un 
contrato preparatorio que como apreciamos no ha recibido una regulación apropiada en el Código 
nacional, llevándolo a perder atractivo como instrumento contractual, además de ello su propia 
existencia es cuestionada por cuando cumpliría una misma función que otras figuras contractuales. 
Así las partes en vez de utilizar el este tipo de contrato preparatorio, bien pueden convenir en 
celebrar un Contrato de Opción Recíproca (artículo 1420), aunque en este caso se tiene el 
inconveniente de un menor plazo de duración permitido, pues en los Contratos de Opción el plazo 
máximo está sujeto a una duración de seis meses(9). Existe evidentes ventajas que tendría el 
Contrato de Opción Recíproca, pues éste conformaría un acto unilateral a diferencia de la 
bilateralidad del Compromiso de Contratar, de tal forma que no es necesario la participación de 
ambas partes en la el perfeccionamiento del contrato definitivo, bastando la manifestación de 
voluntad de cualquiera de las partes expresando su intención de celebrar el contrato futuro, 
demostrando celeridad en beneficio del tráfico jurídico. (…) . Si tenemos que dentro del sistema 
contractual nacional existen diversas figuras que cubren el ámbito de acción que tendría el 
Compromiso de Contratar, la permanencia de esta figura en el Código Civil resulta cuestionable, 
más aun si tenemos en cuenta que el propio ordenamiento ha tendido a regularlo de forma 
defectuosa convirtiéndola aun más en una contrato preparatorio inseguro y poco eficiente, por la 
prohibición de poder estipular un plazo de duración mayor a un año y por la dificultad de poder 
acceder a la inscripción registral y, por ende, a la publicidad y oponibilidad a terceros. 
Así, podemos concluir que la posible inexistencia del Compromiso de Contratar en el Código Civil, 
no afectará en absoluto el tráfico mercantil ni el funcionamiento del sistema contractual en sí. Los 
agentes realizarán sus transacciones valiéndose de distintas figuras que cumplen con suficiencia la 
misma finalidad que el referido contrato preparatorio. 
Con similar análisis: MOROTE NÚÑEZ, Hugo: En “Análisis funcional del Compromiso de 
Contratar”. Tesis para optar el Grado Académico de Bachiller en Derecho. Lima 1998, PUCP/FD. 
 Adicionalmente, suma una interpretación sobre los alcances de dicho tipo 
91 Tal es el caso de la Resolución Nº 1708-2010-SUNARP-TR-L de 11/26/2010 dictara por el 
Tribunal Registral que  señala que siendo que mediante el compromiso de contratar no se 
transfiere ni modifica algún derecho real del predio y dado que no se encuentra contemplado como 
70 
 
contractual. Para este efecto es importante citar este reiterado criterio a través de 
la Resolución Nº 178-2010-SUNARP-TR-L de fecha 26 de noviembre de 2010 
dictada por el Tribunal Registral: 
 
  “(…) 
6. En nuestra legislación se regulan dos tipos de contratos 
preparatorios: el compromiso de contratar y el contrato de opción. 
   
Mediante el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar 
un contrato definitivo en el futuro (Art. 1414 del CC) y mediante el 
contrato de opción una de las partes queda vinculada con su 
declaración a celebrar en el futuro un contrato definitivo, quedando la 
otra parte facultada para celebrarlo o no, mediante el ejercicio de la 
opción respectiva (Art. 1419 del C.C.) 
 
Característica del contrato de opción es la estipulación del ejercicio 
de a opción a favor de una de las partes, o a favor de ambas, siendo 
indispensable que en este contrato preparatorio estén establecidos 
todos los elementos y condiciones del contrato definitivo, ya que el 
ejercicio de la opción importa la celebración del contrato definitivo. 
 
En cambio en el compromiso de contratar resulta suficiente que 
estén contenidos por lo menos los elementos esenciales del contrato 
definitivo a celebrarse. 
 
7. En el presente caso, si bien en la escritura pública del 9/7/2010, 
otorgada ante el notario Jorge Ernesto Velarde Sussoni, están 
contenidos todos los elementos del contrato de compraventa, sin 
embargo, no se estipula el ejercicio del derecho de opción por alguno 
de las pares celebrantes, señalándose más bien, en su clausula 
sétima, una serie de obligaciones, siendo una de ellas, contenida en 
sus inciso f), el de “( brindarse facilidades necesarias para suscribir 
la escritura pública definitiva de transferencia de la propiedad. 
 
En este sentido, el contrato contenido en la escritura pública del 
9/7/2010 sería uno de compromiso de contratar, mediante el cual las 
partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato de compraventa. 
 
8. La calificación registral constituye el examen minucioso y riguroso 
que efectúa el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como 
órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de 
establecer si los títulos prestados cumplen con los requisitos exigidos 
por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder 
                                                                                                                                                                                     
acto registrable en el artículo 2019 del Código Civil, como sí lo está el contrato de opción, se 
desprende que constituye un acto no inscribible. 
71 
 
al registro, esto es la legalidad de los documentos en cuya  virtud se 
solicita inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del 
acto, todo ello en atención a lo que resulte de contenido de los 
documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de 
los Registros Públicos. 
 
En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título 
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos 
(RGRP), establece que la calificación comprende la verificación del 
cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de 
los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el 
titulo, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. 
Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificación 
registral también comprende la verificación de los obstáculos que 
pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de 
inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza 
sobre la base del título presentado, de la partida o partidas 
vinculadas directamente al título presentado y complementariamente 
de los antecedentes que obran en el Registro. 
 
9. Teniendo en cuenta que, conforme se señaló en los numerales 1 y 
2 del presente análisis, que en el Registro de Predios no se inscriben 
todos los actos que versan sobre inmuebles sino sólo aquellos que 
importan una mutación del derecho real o de aquellos de naturaleza 
personal expresamente recogidos, corresponde dilucidar si el 
contrato de compromiso de contratar contenido en la escritura 
pública del 9/7/2010, resulta un acto inscribible. 
 
Al respecto, debe tenerse en cuenta que el artículo 2019 del código 
sustantivo se señalan los actos que son inscribibles en los registros 
de inmuebles, no estando comprendido dentro de dicha relación, que 
tiene la naturaleza de numerus clausus y no de numerus apertus, el 
compromiso de contratar. 
   
10. En consecuencia, siendo que mediante el compromiso de 
contratar no se transfiere ni modifica algún derecho real del predio y 
dado que no se encuentra contemplado como acto registrable en el 
artículo 2019 del Código Civil, como si lo está el contrato de opción, 
se desprende que constituye un acto no inscribible. 
En este sentido, al tratarse de un acto no inscribible, debe 
conformarse la tacha sustantiva por encontrarse incurso el titulo 
presentado en la causal contenida en el inciso b) del artículo 42 del 
Reglamento General de los Registros Públicos. 
 
11. El registro es un instituto destinado a otorgar seguridad jurídica a 
los derechos que a él se incorporan, ya sea para defender la 
72 
 
adquisición realizada o para consolidar las transmisiones por 
realizarse, siendo este su objetivo principal, debe publicitar 
información, pero no cualquier tipo de información sino que debe ser 
información que goce de verosimilitud, es por ello que para poder 
cumplir con este objetivo trazado, se debe recurrir a la calificación 
registral de los documentos en los que se sustente la inscripción del 
acto o derecho. (…)” El énfasis es agregado nuestro. 
 
La primera impresión que se advierte de este fallo que en realidad, reproduce la 
unísona tendencia del Tribunal Registral, es que hay una seria deficiencia en el 
análisis que lleva al Registrador a denegar el acceso al registro para el caso del 
Contrato de Compromiso de Contratar. 
 
De un lado, colige bien que ha sido la decisión del legislador la de no incluir 
expresamente dicho Contrato Preparatorio en el elenco de los contratos 
inscribibles, como sí lo hay para el caso del Contrato de Opción. No obstante, 
señala que el listado del artículo 2019 del Código Civil se trataría de un listado 
clausus cuando en realidad ello no es así, desde que en el listado se incluye una 
regla general, que desnaturaliza por completo cualquier pretensión de taxatividad 
del listado.  
 
En efecto, consideramos que carece de sentido como técnica legislativa, incluir un 
listado con carácter de numerus clausus cuando dentro de dicho listado se va a 
incluir una fórmula de alcance general que como es lógico, incluirá todos y cada 
uno de los supuestos de la “lista”, pues bastará la sola fórmula general para 
obtener el mismo resultado, entendiendo entonces, que el listado es enunciativo y 
no taxativo. Por ello, sostener que el listado del artículo 2019 citado es cerrado, 
constituye una afirmación relativa, por cuanto aún cuando ello fuere así, la 
posibilidad de inscribir el contrato de compromiso de contratar se habilitaría sobre 
la base del numeral 1 de dicho artículo que como hemos dicho, contiene la fórmula 
o regla general. 
 
De otro lado, otro error en el fallo radica en que el Registrador, al confirmar que el 
Contrato de Compromiso de Contratar no integra la lista del artículo 2019 en 
cuestión, concluye que dicho contrato no transfiere ni modifica ningún derecho real 
cuando es evidente que semejante razonamiento no resiste el menor análisis. Ello 
por cuanto el examen del contrato y sus efectos respecto de los derechos reales 
que puede afectar debe ser observado desde su propia estructura y efectos, y no 
a partir de su inclusión o no en el listado antes referido. 
 
Queda claro que en el caso del Contrato de Compromiso de Contratar, cuando 
está referido a un bien inmueble, genera un efecto que irremediablemente incidirá 
en el derecho de propiedad del titular del bien, pues dicho contrato como hemos 
visto anteriormente, provoca obligaciones recíprocas de las partes en el sentido de 
vincularse a la celebración de un contrato definitivo respecto de dicho bien, de 
modo que durante la pendencia del plazo, su acceso al registro protegerá el 
73 
 
derecho así generado por la oponibilidad que otorga la publicidad en el registro 
frente a terceros. Vale decir, que los efectos de dicho contrato se proyectan sobre 
el derecho real de propiedad de su titular. 
 
Por lo demás, el examen que realiza el Tribunal Registral sobre la base de 
distinguir ambos Contratos Preparatorios determinando que uno requiere contar 
con algunos elementos y el otro con todos, o que uno exigirá un nuevo acuerdo de 
voluntades para concluir el definitivo pone en evidencia el desconocimiento de los 
alcances de ambas figuras como preparatorios, pues en ambos casos, hay que 
celebrar uno definitivo, sólo que los mecanismos para ello se diferencian en la 
manera como se otorga la aceptación considerando que en un caso subsiste una 
oferta irrevocable y que en otro se requiere una nueva oferta, que no obstante 
obligará a su destinatario a tener que aceptarla. 
 
 
4.1.4 EL REGISTRO DE CLÁUSULAS, PACTOS Y CONTRATOS EN EL 
CÓDIGO CIVIL 
 
El Código Civil ha optado por regular de forma concreta diversos pactos o 
contratos, sin perjuicio de la disposición contenida en el artículo 2019 del Código 
Civil.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 
 
Ello, se advierte de la revisión de la cláusula de reserva de propiedad prevista en 
el artículo 1584 del Código Civil92
Con similar criterio, el pacto de retroventa está regulado como un pacto en sede 
de compraventa con vocación de registro en el artículo 1591 del Código Civil.
, además de estar expresamente regulada en el 
numeral 3 del artículo 2019 del mismo código. La norma por el sólo mérito de su 
inscripción le otorga oponibilidad respecto de los acreedores del comprador y para 
todos los terceros tratándose de bienes inscritos. Es decir, un acuerdo de 
naturaleza contractual (personal) es capaz de generar limitaciones sobre el 
derecho de propiedad sobre la base de un acuerdo de naturaleza creditoria y de 
esta forma, justificar su acceso al registro. Nótese que este pacto tiene como 
efecto suspender el efecto traslativo de dominio hasta que se cumpla la condición. 
 
93
                                                            
92 Articulo 1584.- Oponibilidad del pacto de reserva de propiedad 
 
Dicho pacto, tiene por objeto generar un efecto resolutorio a favor del vendedor 
dentro de un plazo de celebrada la compraventa, no obstante que dicho derecho 
de resolución constituye en estricto un derecho de naturaleza personal y 
potestativo que igualmente, tendrá efectos sobre la extinción del derecho de 
La reserva de la propiedad es oponible a los acreedores del comprador solo si consta por escrito 
que tenga fecha cierta anterior al embargo. Si se trata de bienes inscritos, la reserva de la 
propiedad es oponible a terceros siempre que el pacto haya sido previamente registrado. 
93 Articulo 1591.- Oponibilidad de la retroventa 
El pacto de retroventa es oponible a terceros cuando aparece inscrito en el correspondiente 
registro. 
74 
 
propiedad a favor del comprador, de ejercitarse dicho derecho. Este acceso al 
registro tiene previsión en el artículo 2019 del Código Civil. 
 
Por su parte, el Contrato de Opción ya tiene regulación propia en el artículo 2019 
más no en la parte relativa a los Contratos Preparatorios. Sin embargo, está 
situación podría más bien confirmar que la norma especial hace innecesaria la 
norma general que como en los otros casos, podría estar o no referida en la parte 
sustantiva en que se regula el pacto o contrato en cuestión. Lo cierto es que pese 
a que no existe referencia al registro de la opción en la parte general del libro de 
contratos, los efectos que despliega su inscripción quedan regulados en las 
normas y principios registrales que tiene nuestro Código Civil en el Libro IX. 
 
Un caso similar a la reserva de propiedad es el que representa el contrato de 
arrendamiento pues, está referido como registrable en el artículo 170894
Un caso particular, es el que representa el caso de la resolución, ya sea a través 
de la cláusula resolutoria expresa, o de la llamada resolución por autoridad del 
acreedor que prevé el artículo 1430 y 1429  del Código Civil, respectivamente. Si 
bien estamos frente a cláusulas y no frente a contratos, no cabe duda que pese a 
que el artículo 2019 del Código Civil bajo comentario, no las recoge sí lo hace 
tanto el reglamento como diversos fallos emitidos por el Tribunal Registral, a tal 
punto que dicha situación ha generado un interesante debate en nuestro medio
 del 
Código Civil, y también en el artículo 2019 numeral 6. Su inclusión es evidente, 
más allá que la norma lo recoja. Los efectos del arrendamiento afectan y/o limitan 
el derecho de propiedad por cuanto están referidos a la posesión que se puede 
ejercer con total prescindencia de la titularidad. 
 
95
Más allá de ello, es importante para la tesis que sostenemos en el presente 
trabajo, destacar que la inclusión o no de un pacto o contrato en el artículo 2019 
es determinante para dejar establecido aquellos actos, contratos o pactos que 
pueden acceder al registro. Una prueba inequívoca de ello, y así lo ha señalado el 
propio Tribunal Registral es el caso de la resolución extrajudicial. El tema se 
complejiza cuando el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios en sus 
. 
  
                                                            
94 Articulo 1708.- Enajenación del bien arrendado 
En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo: 
1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando 
sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del 
arrendador. 
2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido. 
Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha 
obligación. 
3.- Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar el contrato si recibió 
su posesión de buena fe. 
95 Para toda referencia, se puede consultar a MADRID HORNA, Víctor: “Metiendo más leña al 
fuego: A propósito de la inscripción registral de la transferencia de propiedad por resolución 
extrajudicial”. En Revista RAE Jurisprudencia Civil. Ediciones caballero Bustamante. Lima, agosto 
de 2011.  
75 
 
artículos 68 y 6996
                                                            
96 Artículo 68.- Cláusula resolutoria expresa.  
La transferencia de propiedad como consecuencia de la ejecución de la cláusula resolutoria 
expresa a que se refiere el artículo 1430 del Código Civil, se inscribirá en mérito a escritura pública 
o formulario registral legalizado por Notario, otorgado unilateralmente por la parte que goza del 
derecho a resolver el contrato, en el que se indique la prestación incumplida, debiendo adjuntar la 
carta notarial u otra comunicación indubitable cursada al deudor en el sentido que quiere valerse 
de la cláusula resolutoria, salvo que se encuentre inserta en la escritura pública. 
Artículo 69.- Resolución de pleno derecho 
La transferencia de propiedad por haber operado la resolución de pleno derecho a que se refiere el 
artículo 1429 del Código Civil se inscribirá en mérito a escritura pública o formulario registral 
legalizado por Notario otorgado por la parte perjudicada con el incumplimiento. A dicho documento 
se acompañará: 
a) La carta notarial con la que la parte perjudicada requirió a la otra parte para que cumpla con la 
prestación en el plazo no menor de 15 días a que se refiere el artículo citado, salvo que se 
encuentre inserta en la escritura pública;  
b) La declaración jurada con firma certificada de la parte perjudicada, indicando que el deudor no 
ha cumplido con la prestación debida transcurrido el plazo a que se refiere el literal anterior. 
En este caso la fecha de otorgamiento de la escritura pública o del formulario registral deberá ser 
posterior al vencimiento del plazo previsto en el literal a). 
 
 regula expresamente la posibilidad de inscribir en el registro de 
la propiedad inmueble la resolución extrajudicial derivada de la actuación 
resolutoria de una cláusula resolutoria expresa o una resolución por intimación sin 
que el artículo 2019 lo señale expresamente.  
 
El punto es claro, su acceso al registro radica en que tales actos y sus efectos 
respecto de derechos reales inscritos se encuentran bajo el alcance de la fórmula 
general contemplada en el numeral 1 del citado artículo 2019 del Código Civil, de 
manera que los criterios que han venido denegando el acceso sobre la 
consideración de su no inclusión en dicho listado es del todo relativa. 
Por ello, es que el propio Tribunal Registral yerra cuando sostiene que la no 
inclusión en el listado del ya comentado artículo 2019 del Código Civil, configura 
un criterio determinante. 
 
 
4.2. ¿TIENE SUSTENTO EL DIFERENTE TRATAMIENTO DISPENSADO POR 
EL CÓDIGO CIVIL SOBRE EL ACCESO AL REGISTRO DEL  COMPROMISO 
DE CONTRATAR Y EL CONTRATO DE OPCIÓN? 
 
Siguiendo las consideraciones ya desarrolladas en el presente capítulo, en el cual 
hemos expuesto que no existen razones de índole estructural en el Contrato de 
Compromiso de Contratar que lo diferencien del Contrato de Opción; así como 
tampoco existen razones de índole funcional vinculadas a la seguridad y 
previsibilidad que merezca ser excluido como un contrato inscribible, vamos a 
sumar razones que efectivamente no existe sustento lógico para la no inscripción 
del Contrato de Compromiso de Contratar. 
76 
 
 
4.2.1. 
1. Ambos contratos son Preparatorios de otro denominado definitivo. Eso 
significa que ambos han sido concebidos como contratos previos, 
temporales y provisionales, pues su finalidad radica en asegurar la 
celebración de otro contrato denominado definitivo cuyo objeto es el que en 
el fondo interesa a las partes. 
El contrato de compromiso y el contrato de opción 
Una primera impresión sobre el problema planteado, surge de la jurisprudencia 
registral, cuando advertimos que parte del rechazo para inscribir el contrato de 
compromiso de contratar surge sobre la base de su presunta distinción respecto 
del contrato de opción. Sobre esta distinción varios fallos registrales han creído 
encontrar una razón para justificar el por qué no merece acceso al registro dicho 
contrato preparatorio. 
Como hemos explicado, ambos contratos constituyen contratos autónomos 
respecto del llamado contrato definitivo. Si bien no existe un absoluto consenso 
sobre el objeto de los llamados Contratos Preparatorios, para efectos de nuestro 
análisis, podemos seguir la tesis que señala que se trata de contratos obligatorios, 
que contienen una obligación con prestación de hacer que se resuelve en el 
vínculo que termina por obligar a las partes a concluir la celebración de un 
contrato definitivo, que como es evidente, se trata de un contrato que tendrá sin 
lugar a dudas otro objeto. Sobre las similitudes entre el Contrato Preparatorio de 
Compromiso de Contratar y Contrato de Opción, podemos anotar las siguientes: 
2. Ambos contratos tienen un objeto distinto del definitivo, desde que ambos 
son contratos preliminares.  
3. Ambos contratos son autónomos y principales. Ello quiere decir, que ambos 
contratos se perfeccionan por el acuerdo de voluntades materializado en 
ofertas y aceptaciones independientes a las del contrato definitivo. Ningún 
contrato preparatorio depende de otro contrato, pues como contrato 
principal no es accesorio ni derivado de otro; 
4. En ambos contratos el contrato definitivo se celebra a través de un nuevo 
acuerdo de voluntades. Lo que implica que necesariamente para que se 
celebre el contrato definitivo debe formularse una nueva oferta y una nueva 
aceptación, distintas de las que fueron necesarias para celebrar el contrato 
preparatorio; 
5. Ambos casos están sujetos a un plazo de caducidad que pone en evidencia 
su carácter temporal y además, la necesidad de que la situación de 
concluirse el definitivo se resuelva en un plazo razonable para no detener el 
tráfico ni generar incertidumbre afectando diversos bienes que podrían 
quedar fuera del mercado; 
77 
 
6. En ambos casos se genera un vínculo que obliga al menos a una de las 
partes a celebrar el definitivo; 
7. En ambos casos el incumplimiento del contrato preparatorio, vale decir, de 
las obligaciones que son su objeto, acarrean la posibilidad de exigir su 
cumplimiento y por ende la celebración del definitivo, o pedir la resolución 
del mismo, sin perjuicio del reclamos de daños y perjuicios; 
8. En ambos casos, nuestra legislación admite la posibilidad de que quien 
quede obligado a celebrar el definitivo sean ambas partes. 
Por otro lado, las diferencias más importantes pueden resumirse en las 
siguientes: 
1. En el Contrato de Compromiso de Contratar, para celebrar el contrato 
definitivo, se hace necesario que cualquiera de las partes, vuelva a formular 
una oferta obligando a la otra parte a aceptar dicha oferta, siempre y 
cuando sea formulada en los mismos términos en que fue referido en el 
Contrato Preparatorio de Compromiso de Contratar; mientras que en el 
Contrato de Opción, para celebrar el contrato definitivo sólo hace falta que 
el optante que ha quedado en una situación activa y de ventaja decida 
ejercer su derecho potestativo y concluya el contrato con su sola voluntad 
2. En el Contrato de Opción deben estar incluidos todos los elementos del 
contrato definitivo, mientras que en el Contrato de Promesa es sólo 
necesario que estén presente al menos los elementos esenciales del 
definitivo, nada impide que en el Contrato de Promesa puedan estar 
también incluidos todos los elementos del contrato definitivo; 
De otro lado, podemos concluir también desde un análisis funcional y económico, 
que ambos tipos contractuales buscan el mismo fin: 
1. Ambos contratos buscan asegurar un contrato definitivo; 
2. Ambos tipos contractuales buscan que el contrato definitivo se celebre o 
que al menos, las partes puedan decidir celebrarlo o no, sin que ningún 
tercero pueda interferir frustrando el objeto del contrato definitivo: 
3. Los Contratos Preparatorios cumplen una función de garantía para 
asegurarse que se celebrará el contrato definitivo, y por lo tanto, supone un 
costo y un esfuerzo el celebrar dicho contrato preparatorio; 
4. En ambos casos, tratándose por ejemplo de contratos definitivos de 
compraventa o arrendamiento etc.,  es posible que antes del vencimiento 
del plazo, que una de las partes pueda disponer u obligarse con terceras 
personas respecto del mismo bien, frustrando la celebración y/o 
cumplimiento del contrato definitivo. 
78 
 
No es exacto, como lo señala la Resolución del Tribunal Registral que citamos en 
el presente capítulo  – y que repite muchas en el mismo sentido –  que el hecho 
que el Contrato de Opción genere una aparente expectativa de conclusión del 
contrato definitivo más probable y más seguro que el compromiso de contratar, lo 
haga un contrato inscribible. 
Si observamos con atención a los mecanismos de conclusión de ambos Contratos 
Preparatorios, caeremos en la cuenta que la aparente mejor posibilidad de concluir 
el definitivo en el contrato de opción es relativa, en tanto, si bien es cierto bastará 
la aceptación del optante para que se celebre el definitivo, ocurre una situación 
similar en el Contrato de Compromiso de Contratar cuando cualquiera de las 
partes formula oferta y entonces la otra parte queda en la obligación de aceptarla. 
Por ello consideramos, que la sola diferencia que plantea la forma cómo se 
concreta el contrato definitivo en ambos casos, no genera una ventaja de uno 
sobre otro en el sentido del resguardo que ambos merecen. En ambos casos, 
pues existen ofertas y aceptaciones independientes para celebrar el contrato 
definitivo. En el Contrato de Opción, la oferta del definitivo resulta del objeto del 
Contrato Preparatorio de manera que la conclusión del contrato definitivo queda 
librada a la sola decisión del optante. Como vimos, si bien ello, supone un 
mecanismo más seguro para el optante, no modifica el hecho que durante la 
pendencia del plazo del Contrato de Opción y hasta antes que se ejerza la opción, 
es posible que el bien materia del contrato definitivo pueda ser dispuesto o 
afectado, tan igual que en el caso del Contrato de Compromiso de Contratar. 
Ello quiere decir, que en ambos casos, la sola conclusión del contrato preparatorio 
genera una válida y sólida expectativa de cumplimiento, que se construye sobre el 
derecho de las partes de exigir el cumplimiento del definitivo, pues para ello han 
celebrado el Contrato Preparatorio. 
De otro lado, la función, desde la perspectiva de los fines que persiguen ambos 
tipos contractuales, se plantea de la misma manera, ambos contratos requieren 
ser tutelados y generar incentivos para que cumplan el contrato definitivo 
promoviendo el uso de los contratos preparatorios, y de otro lado, desincentivaría 
la ocurrencia de problemas que pueden presentarse en el tráfico al desconocerse 
su existencia. Muchos litigios y escenarios de concurrencia o contienda de 
derechos podría ser reducida sensiblemente. 
 
4.3. LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DEL CONTRATO PREPARATORIO DE  
COMPROMISO DE CONTRATAR. 
 
Dada la revisión y la existencia de estos supuestos – analizados en el presente 
capítulo – es que consideramos adecuado sostener que el Compromiso de 
Contratar se encuentra válidamente incorporado dentro de la regla general del 
artículo 2019 del Código Civil,  considerando que este tipo de contrato puede ser 
apreciado como un modo de limitar el derecho del titular del inmueble, ya que se 
79 
 
entiende que por el plazo de tiempo que dure el contrato preparatorio las partes 
mantienen obligación de celebrar el contrato definitivo, por tanto tienen 
conocimiento de la potencialidad de concretar dicha celebración y en tanto se 
encuentre pendiente de cumplimiento la obligación (que generara efectos reales), 
implícitamente el titular del bien limita su derecho de libre disponibilidad del 
mismo, ya que de llegar a requerirle su contraparte la celebración del contrato 
definitivo este estará en la obligación de suscribirlo, por los pactos establecidos 
entre privados, salvo el caso en que se niegue a hacerlo, supuesto que el Código 
ha contemplado el requerimiento judicial, la resolución del contrato y hasta el pago 
de una indemnización de considerarlo necesario ante cualquier de los dos 
supuestos. 
  
De otro lado, en atención a la limitación del derecho del propietario del bien por el 
plazo pactado dentro del contrato preparatorio, es válido pretender que este tipo 
de contratos consiga la oponibilidad erga omnes, ya que de lo contrario la relación 
interna o privada no salvaguardara sus derechos de manera efectiva, ya que 
cualquier tercero que tenga interés en el bien, al no apreciar inscripción alguna 
que le dé visos de que respecto de ese bien existe una limitación de 
disponibilidad, probablemente buscara la contratación inmediata dejando en el aire 
al contratante que mantuvo su contrato en la esfera privada. 
 
Consideramos adicionalmente que la necesidad de inscripción registral radica en 
la realidad del informalismo peruano y de la viveza criolla y es precisamente a 
donde se apunta, que es evitar los incumplimientos de los contratos, amparándose 
en el desconocimiento registral por no haber sido publicado, lo que como ya 
hemos dicho genera gastos innecesarios por externalidades (presencia de 
terceros) que pudieron ser apartadas de la esfera de los contratantes por el solo 
hecho de contar con la publicidad registral. 
 
Ahora bien, como hemos venido manifestando a lo largo de esta exposición es 
que la regla general a la que hacemos alusión, contenida en el inciso 1 del artículo  
2019 del Código Civil, al ser una regla de carácter general incluye todos los actos 
y contratos mencionados en los numerales del 2 al 9 del mismo artículo, así como 
cualquier tipo de contrato o acto con efectos reales, ya que su carácter genérico 
admite diversidad de posibilidades o supuestos y no solo los consignados en el 
Código sustantivo. 
 
Si advertimos que pueden acceder al registro todos aquellos actos o contratos que 
tienen un impacto en el plano real, y que los contratos o disposiciones de 
naturaleza contractual en nuestro sistema tienen fundamentalmente como efecto 
el constituir, regular modificar y extinguir relaciones jurídicas de carácter 
patrimonial (obligaciones), no es difícil concluir que allí donde un contrato, pacto o 
acto jurídico tenga un efecto sobre algún derecho real deberá gozar del acceso al 
registro. 
 
80 
 
Y es que todos los pactos o disposiciones de naturaleza contractual que están 
referidos a inmuebles van a terminar siempre afectándolos de uno u otro modo, 
desde que ellos están orientados a limitar o restringir el derecho del titular del 
derecho real, si advertimos que sus efectos, al quedar publicitados mediante el 
registro, van a tener un impacto en la buena fe de los adquirentes por la regla del 
artículo 2014 del Código Civil, o frente a terceros quiénes quedarán 
ineludiblemente sometidos a reconocerlos. 
 
Un ejemplo inequívoco de ello es el contrato de arrendamiento. Su sola inscripción 
provoca en el adquirente del bien arrendado tenga que respetar los términos y 
condiciones del contrato sin gozar de la posibilidad de dar por concluido el 
contrato en una muestra que la oponibilidad que adquiere dicho derecho creditorio 
afecta y/o limita el derecho del nuevo titular del derecho real de propiedad.  
 
Dentro de este criterio, estarán comprendidos bajo el alcance de la regla general 
que comentamos, las cláusulas resolutorias, el pacto de retroventa, de reserva de 
propiedad, los contratos preparatorios, y en general toda disposición que tenga un 
efecto para con todos los terceros que puedan derivar derechos reales además del 
propio titular. 
 
Que, somos conscientes que muchos se opondrán ante nuestra propuesta de 
otorgar oponibilidad erga omnes al Compromiso de Contratar con la inscripción del 
mismo en el Registro de Propiedad Inmueble; argumentando que dicho supuesto 
no se encuentra en la redacción clausus del artículo 2019 del Código Civil, y aun 
de considerar que el inciso 1. Del citado artículo prescribe una regla general, otro 
tanto, se opondrá diciendo que no es posible inscribir en dicho registro un contrato 
obligacional. Pues al respecto consideramos que dichos argumentos son 
desbaratados con nuestra posición, en tanto el Compromiso de Contratar si bien 
es cierto es un contrato obligacional tiene como objetivo conseguir efectos reales, 
por lo que apostamos porque la inscripción del mismo incentivaría la utilización de 
este tipo de contratos ya que ostentarían una garantía registral que en términos 
reales es más efectiva que cualquier garantía inter pares, la cual puede ser 
reconocida en la esfera privada, pero desconocida en la esfera pública. 
 
Finalmente, consideramos que el Compromiso de Contratar posee vocación 
inscribible en la medida en que se presenta como una limitación de derechos 
reales, ya que durante la vigencia del contrato preparatorio, el titular del bien sabe 
que su derecho de disponibilidad del mismo tácitamente se encuentra limitado a 
no ofrecer la titularidad o cualquier atributo de la propiedad a terceros, sino 
restringirse a esperar a que su contraparte o el mismo active el requerimiento de 
celebración del contrato definitivo, motivo por el cual es viable pensar en la 
posibilidad de acceso al registro, ya que con ello se favorecería a que los terceros 
tengan conocimiento de la existencia de la relación contractual existente así como 
de la limitación de disponibilidad del bien por el tiempo en que dure el plazo del 
contrato preparatorio, con lo que en términos económicos se permite un tráfico 
mercantil más fluido con bienes respecto de los cuales tienes la certeza de que se 
81 
 
encuentran libres de contratación con terceros, abaratando los costos de 
transacción, evitando externalidades y finalmente descongestionando el aparato 
judicial.  
 
Lo único que se está consiguiendo con la regulación actual del Compromiso de 
Contratar es que los contratantes se encuentren desprotegidos frente a terceros 
(que de seguro opondrán la fe pública registral para defender sus titularidades o 
derechos), a pesar de encontrarse “garantizados” con una relación privada que 
solo es de conocimiento de los contratantes.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CONCLUSIONES 
 
 
(I) Creemos importante resaltar la ubicación de los Contratos 
Preparatorios dentro de la Tesis Tradicional, pues al ser considerado 
el Contrato de Compromiso de Contratar como uno de ellos, 
implícitamente aceptamos que este es un “contrato autónomo, 
independiente, perfecto y acabado”, lo que nos lleva a la conclusión 
que teniendo dichas características resulta factible que este tipo de 
contratos, al igual que muchos otros tenga también, el mismo 
derecho a contar con el resguardo registral, siempre y cuando tengan 
efectos reales sobre inmuebles.  
 
(II) La finalidad de alcanzar la inscripción registral de los Contratos de 
Compromiso de Contratar radica en un “derecho – función” de este 
tipo de contratos, por medio del cual los contratantes buscan 
garantizar una contratación eficiente y el cumplimiento de la 
celebración del contrato definitivo que recaiga sobre derechos reales 
y que implícitamente  estamos incentivando su utilización, pues los 
82 
 
contratantes verán asegurados sus pactos ya que no solo serán 
opuestos entre privados, sino que la publicidad registral les entregará 
las garantías necesarias, como la oponibilidad erga omnes.  
  
(III) Afirmamos que la redacción del artículo 2019 del Código Civil es 
deficiente, ya que el supuesto de su primer numeral señala una 
suerte de “regla general” o “llave maestra”, el cual permite que el 
compromiso de contratar, siempre y cuando tenga efectos sobre 
derechos reales, es materia de amparo registral; con lo cual, 
encontraría la herramienta necesaria para tener acceso a las esferas 
registrales, bajo la modalidad de “Función de Limitar Derechos 
Reales”, dejando establecido que esta limitación debe ser entendida 
como una “limitación convencional” por medio de la cual las partes 
pactan con la sola suscripción del Compromiso de Contratar la 
reserva de disposición del bien durante la duración del plazo 
establecido en el contrato.   
Esta inadecuada redacción del 2019 ha tenido además una lectura 
mecanizada y superficial desde su promulgación y ello ha generado 
que los Registradores piensen que el Contrato de Compromiso de 
Contratar, no debe tener amparo registral, por no ser un supuesto 
expreso del referido artículo.      
(IV) Finalmente, para proteger el derecho de quien pretende adquirir un 
determinado bien con la celebración del contrato definitivo es 
necesario asignarle al Compromiso de Contratar la redacción del 
artículo 2023 del Código Civil como sucede con el Contrato de 
Opción, ya que de no encontrarse este dispositivo legal, para  
inscribir el contrato de compraventa definitivo que deriva del Contrato 
de Compromiso de Contratar se tendría que, preliminarmente se 
declare la nulidad judicial de la compraventa registrada en favor del 
tercero, lo que indudablemente no garantizaría en nada la utilidad del 
Contrato de Compromiso de Contratar.  
 
 
 
 
 
 
 
 
83 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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