1 PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DEL PERU UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID Maestría en Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias “Proyecto multifamiliar Las Torres de Nueva Victoria - I Etapa, Chiclayo” Tesis para optar el grado de Magíster en Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias que presenta: Kateryn Silva Cossio Asesor: Ing. Carlos Hoyos Vertiz Enero, 2017 2 INDICE INTRODUCCIÓN RESUMEN EJECUTIVO OBJETIVO GENERAL.................................................................................... 8 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ......................................................................... 8 CAPITULO I: ANÁLISIS SITUACIONAL:MACROENTORNO 1.1 Macroentorno Político , Económico– Social .................................... 9 1.1.1 Entorno Económico .................................................. 13 1.1.2 Entorno Político ....................................................... 17 1.1.3 Entorno Social ......................................................... 18 1.2 Situación del Sector Construcción e Inmobiliario .......................... 23 1.3 El Mercado Inmobiliario y los créditos ........................................... 26 1.3.1 Crédito Hipotecario Regular .................................... 26 1.3.2 Nuevo crédito Mi Vivienda ....................................... 29 Conclusiones CAPITULO II: ANÁLISIS SITUACIONAL: MICROENTORNO –ESTUDIO DE MERCADO 2.1 Análisis de la Oferta Inmobiliaria en Chiclayo ............................... 31 2.2 Análisis de la Demanda ............................................................... 42 2.2.1 Demanda Potencial .................................................. 43 2.2.2 Demanda Efectiva ..................................................... 51 2.3 Segmentación de mercado .......................................................... 55 2.4 Target – Perfil del Consumidor ..................................................... 71 Conclusiones CAPITULO III: BUSQUEDA Y ELECCIÓN DEL TERRENO 3 3.1 Características generales posibles terrenos a elegir ......................... 75 3.1.1 Características y parámetros de valoración de terrenos……. 75 3.2 Características del terreno seleccionado........................................... 77 3.3 Análisis de Cabida ............................................................................. 79 3.4 Perfil económico del Proyecto ........................................................... 82 Conclusiones CAPITULO IV: ESTUDIO DE LA COMPETENCIA 4.1 La competencia .................................................................................. 87 4.1.1 Descripción de los competidores directos ................................. 88 4.1.2 Análisis de los Aspectos cualitativos de la competencia .......... 101 4.1.3 Análisis de los aspectos cuantitativos de la competencia…….102 4.1.4 Gráfico radial según atributos .................................................. 104 Conclusiones CAPITULO V: ASPECTOS GENERALES DEL PROYECTO 5.1 Datos del terreno del Proyecto ............................................................. 106 5.1.1 La ubicación Geográfica ............................................. 106 5.1.2 Accesibilidad ............................................................................... 108 5.1.3 Equipamiento Urbano ................................................................... 110 5.1.4 Parámetros edificatorios del Proyecto ......................................... 114 5.1.5 Características del terreno ........................................................... 114 Conclusiones CAPITULO VI: MARKETING PLAN 6.1 El PRODUCTO 6.1.1 Diseño general del proyecto ........................................... 117 6.1.2 Descripción de los departamentos................................... 124 6.1.3 Resumen de Áreas del Proyecto ..................................... 125 6.1.4 Acabados Generales del Proyecto .................................. 127 6.2 PRECIO 6.2.1 Fijación de precio por método comparables de atributos..129 6.2.2 Precio final ........................................................................ 137 4 6.3 PROMOCION 7.3.1 Mix de promoción del producto ............................................ 140 6.4 PLAZA 6.4.1 Pronostico de Venta....................................................... 146 6.4.2 Canales de Venta .......................................................... 146 6.4.3 Presupuesto de Ventas .................................................. 147 6.4.4 Forma de pago y Política de Venta ................................ 147 6.4.5 Servicio de Post Venta ...................................................148 6.5 DIFERENCIACION –INNOVACIÓN ...................................................... 148 Conclusiones CAPITULO VII: EVALUACION ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO 7.1 Detalle de Egresos ..................................................................... 152 7.2 Proyección de Ingresos ............................................................. 153 7.3 Flujo de caja Económico ............................................................ 165 7.4 Estructura de financiamiento...................................................... 170 7.5 Estado De Ganancias y Pérdidas ............................................... 171 7.6 Análisis De Sensibilidad ............................................................ 173 Conclusiones CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA ANEXOS 5 Este trabajo está dedicado a mi familia y amigos que siempre me alentaron para cumplir con mis objetivos y a culminar con este proyecto. 6 INTRODUCCION En la actualidad las provincias se han convertido en un mercado potencial para las empresas inmobiliarias, el precio del terreno a un menor costo comparado al precio del suelo de Lima, además que existen suelos para la expansión urbana, se presenta como una oportunidad para inversionistas. Es importante que se diversifiquen mercados, en un sector que evidentemente se ha desacelerado su crecimiento económico principalmente en Lima. El déficit de viviendas en el interior del país, es otro punto a considerar en el desarrollo del proyecto inmobiliario, donde existe variada demanda y poca oferta estudiada para el consumidor. Se contemplará la evaluación de la rentabilidad del proyecto de edificios multifamiliares en el distrito de La Victoria en la Ciudad de Chiclayo. En el primer capítulo se analizará el entorno político, económico y social actual del proyecto a nivel de macroentorno. En el segundo capítulo se analizará el microentorno, donde se estudiará la oferta inmobiliaria en Chiclayo y se analizará la demanda .En este capítulo se definirá un segmento objetivo, para desarrollar un producto acorde a la necesidad del perfil del consumidor. El siguiente capítulo a desarrollar es uno de los más importantes dentro de un desarrollo inmobiliario y es la búsqueda y elección del terreno. Se estudiaran diversos terrenos, eligiendo el más conveniente para el proyecto. 7 En el capítulo cuarto se estudiará a la competencia directa para conocer cualitativamente y cuantitativamente los productos que se ofrecen ya en el mercado. Posteriormente, con el terreno seleccionado se describirán los aspectos generales como accesibilidad, equipamiento urbano, parámetros edificatorios y características del terreno. En el penúltimo capítulo se desarrollará el Marketing Plan, se propone el tipo de producto y se desarrolla el diseño general del proyecto, se describen los las características de los departamentos, los acabados, etc. En este capítulo además se definirá el precio tomando en cuenta a la competencia y el valor agregado que ofrece el presente desarrollo inmobiliario. Posteriormente, se propone la promoción y plaza del proyecto inmobiliario y se desarrolla un subcapítulo de diferenciación e innovación. Finalmente, el estudio concluirá con un análisis de los detalles de egresos e ingresos, se desarrolla el flujo de caja económico obteniendo indicadores económicos como el VAN y la TIR del proyecto que demuestre que el proyecto es viable. Se considerará también un análisis de sensibilidad con respecto a la velocidad de ventas, precio y costo de la construcción para ver como se desarrollaría el proyecto con estas variables. 8 II. OBJETIVOS DE LA TESIS El objetivo general de la tesis es demostrar la rentabilidad del Proyecto de edificios multifamiliares en la Ciudad de Chiclayo Residencial Las Torres de Nueva Victoria – I Etapa “ Los objetivos específicos de la tesis son: 1. Analizar y conocer el mercado inmobiliario en donde se desarrollará el proyecto para identificar y conocer al segmento consumidor final del producto a desarrollarse. 2. Definir el producto en cuanto a distribución de áreas, características y acabados acorde a las necesidades del público objetivo. 3. Determinar los costos del proyecto en la primera etapa. 4. Desarrollar el flujo financiero del proyecto y desarrollar escenarios de sensibilización a fin de evaluar la rentabilidad del proyecto. Resumen Ejecutivo La presente tesis tiene como objetivo principal analizar la viabilidad del proyecto multifamiliar “Las Torres de Nueva Victoria” ubicado en la Ciudad de Chiclayo, para ello se definieron objetivos específicos como: Analizar el mercado inmobiliario en Chiclayo y determinar el segmento objetivo; así como también el análisis de la competencia ; definir el producto en cuanto a distribución de áreas, características y acabados acorde a las necesidades del público objetivo; desarrollar una estrategia de introducción del proyecto multifamiliar al mercado y finalmente analizar la rentabilidad económica y financiera del proyecto. El proyecto tiene como segmento objetivo el nivel socioeconómico C, que tiene la capacidad de endeudamiento que va acorde a los precios del estudio de oferta y demanda del sector y a los que propone el proyecto. Según el estudio de mercado se determina que el producto debe tener 3 dormitorios, de uno a dos baños, sin dormitorio de servicio y debe oscilar entre 65 a 75 m2. El proyecto está conformado por tres torres de vivienda de 8 pisos más estacionamientos en el primer nivel en un área de 1531.10 m2. Inicialmente el presente proyecto desarrollará la primera etapa conformada por una Torre con 32 departamentos distribuidos en 4 unidades por piso. Tiene un área total construida de 2,490.24 m2 desarrollado en una área de terreno 512.67 m2, correspondiente a la primera etapa. Los departamentos tienen un área de 69 m2, con 3 dormitorios, dos baños, mini estudio, sala comedor, kitchenette y lavandería. Así mismo las unidades cuentan un con balcón en algunos dormitorios. En cuanto a la estrategia comercial se buscara canales de distribución directa, con puntos de venta con asesores inmobiliarios especializados que comuniquen adecuadamente el Pitch del proyecto y uso de herramientas de publicidad y promociones. La estrategia de precios de venta se determinó en base a la homologación de atributos y precios de la competencia, fijándose un precio de $625 por m2 siendo un promedio de S. / 143,232.00 por unidad inmobiliaria. El costo total del proyecto asciende a 4,192, 677.94, siendo el terreno un 13% del costo total. Los ingresos por ventas ascienden a 4, 807,412.00. La factibilidad financiera determina un margen inmobiliario bruto de 614,734.06 y una rentabilidad sobre ventas de 14 %. La viabilidad del proyecto se encuentra sustentada en un VAN de S./ 298,715.82 ,en una TIR mensual de 3.41%, y TIR anual de 49.5 % y calculado sobre una tasa de descuento 12% anual. 9 CAPÍTULO I ANÁLISIS SITUACIONAL MACROENTORNO 1.1 MACROENTORNO ECONÓMICO, POLÍTICO Y SOCIAL 1.1.1 ENTORNO ECONÓMICO MUNDIAL En las últimas décadas el crecimiento de la economía China a pasos agigantados la convirtió en la segunda economía más importante del mundo, su crecimiento propició un fuerte impulso a la actividad económica mundial durante su expansión a través de importaciones e importaciones. Sin embargo, la desaceleración económica mundial afectó a este país obligándolo a una transición hacia un modelo de crecimiento de economía más equilibrado, lo cual sin duda tuvo consecuencias en el mercado global, generando impacto negativo en la demanda mundial por el precio de las materias primas y el efecto en el tipo de cambio. En la economía del Perú, afecto principalmente en la menor demanda de metales comunes, por lo que, las divisas en el país se redujeron impactando directamente en la caída del PBI del país. Como se puede observar en el gráfico N° 01 la proyección del PBI de China en los últimos años han tenido una tendencia a la baja, esta proyección se mantiene en el año 2017 con un porcentaje de -0.4 % respecto al 2016. Sin 10 embargo, según informes del Fondo Monetario Internacional la transición de China hacia un modelo de crecimiento equilibrado le permitirá un crecimiento de economía sostenible en el tiempo lo cual favorecerá a la economía global. PBI CHINA Fuente: Fondo Monetario Internacional En los Estados Unidos, economía más grande del mundo la crisis financiera global del 2008, afectó duramente su crecimiento generando una recesión en todos los sectores económicos del país. El sector industrial que es el más importante en el país representando aproximadamente el 21 % del PBI, que incluye la fabricación de maquinaria industrial ,productos químicos maquinaria eléctrica y electrónica, así como el sector agro-alimentario y automotriz, se vió afectado por la menor demanda de sus servicios y por la desconfianza de los inversionistas. 11 Actualmente el gobierno de los Estados Unidos apuesta y estimula la inversión extrajera para contrarrestar la recisión económica , a pesar del panorama político y económico .EE.UU continua siendo uno de los países con mayor inversión directa extranjera lo cual ha permitido una reactivación del mercado que en pequeños porcentajes empieza a recuperarse. PBI EE.UU 2009 - 2016 Fuente: https://es.investing.com/economic-calendar/gdp-375 12 La Comunidad Europea también fue fuertemente afectada por la crisis financiera internacional, sin embargo, al igual que como las grandes potencias económicas mundiales empezaban a recuperarse. Recientemente la salida del Reino Unido de la Comunión europea creó una incertidumbre política y económica que redujeron las proyecciones del crecimiento europeo .Según OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo en Europa) esto ocasionaría un descenso del PIB en los países de la Unión Europea. Sin embargo, con el tiempo, la continuación de las reformas estructurales y el Plan de Inversiones para Europa de la Unión Europea prevén crecimiento. Indicadores económicos Unión Europea Previsiones económicas europeas Previsiones para la UE 2015 2016 2017 2018 Crecimiento del PIB (%, tasa interanual) 2,2 1,8 1,6 1,8 Inflación (%,tasa interanual) 0,0 0,3 1,6 1,7 Desempleo (%) 9,4 8,6 8,3 7,9 Saldo presupuestario público (% del PIB) -2,4 -2,0 -1,7 -1,6 Deuda pública bruta (% del PIB) 86,6 86,0 85,1 83,9 Balanza por cuenta corriente (% del PIB) 1,8 2,1 2,1 2,2 Fuente: Comisión Europea 2016 / http://ec.europa.eu/index_es.htm 13 PBI Unión Europea 2015 -2018 4.5 4 3.5 3 2.5 2.2 2 1.8 1.8 1.6 1.5 1 0.5 0 2015 2016 2017 2018 Fuente: Comisión Europea 2016 / http://ec.europa.eu/index_es.htm 1.1.2 ENTORNO ECONÓMICO DEL PERÚ Según reportes delp Banco Mundial en la última década, el Perú ha destacado como una de las economías con mayor crecimiento en la región con una tasa anual promedio de 5,9 % en un entorno de baja inflación 2.9 % en promedio. Sin embargo, los efectos de la desaceleración económica mundial afectó su crecimiento, en el año 2014 tuvo su más bajo en 6 años índice con 2,4 % de crecimiento para posteriormente recuperarse a un ritmo de 3,3 % en el 2015 debido a la recuperación de las exportaciones. La inflación fue variando trimestre a trimestre para finalmente establecerse anualmente a 2.9 %. La 14 reducción de la inflación tiene su explicación en una no depreciación de la moneda nacional, y la no presión en la variación de precio de los alimentos. Las proyecciones de crecimiento para años 2017 y 2018 se mantienen ligeramente por encima (4.5 %) a comparación del 2016 que tuvo un PBI de 4 %. Se prevé que en los próximos años se inicien una fase de ejecución de proyectos mineros e inversión pública en infraestructura a gran escala que aporten en el crecimiento de la economía. El nuevo gobierno liderado por Pedro Pablo Kuczynski, busca impulsar nuevas reformas estructurales que generen confianza en la inversión privada. Se espera que la mayor demanda interna en el país contrarreste la desaceleración económica mundial a medida de que la implementación de mayor producción minera alcance un nuevo nivel. 15 PBI Perú 2005- 2018 10 9.1 9 8.5 8.5 8 7.5 7 6.3 6.5 6 5.8 6 5 4.5 4 4 3.3 3 3 2.4 2 1 1 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017P 2018P Fuente: Elaboración propia en base a BCRP - MEF Perú Inflación Anual 2010- 2015 Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas e Informática -INEI Tasa de Crecimiento del PBI % 16 Endeudamiento Público 2010 – 2017 Fuente http://wenssilvestre.blogspot.pe/2015/10/a-donde-va-la-economia-peruana.html Se observa que en los último años el nivel de endeudamiento público ha ido aumentando, su nivel más bajo es en el año 2015 con un 19.1 % de endeudamiento. Sin embargo en los años posteriores ha ido variando en un promedio de 1.2 %. Es importante tomar en cuenta que si bien el PBI tiene buenas perspectivas de crecimiento, el endeudamiento público aumenta. Se puede deducir que este crecimiento de endeudamiento estimularía la inversión pública que posteriormente retribuya económicamente para disminuir o mantener el porcentaje de endeudamiento público. | 17 1.1.2 ENTORNO POLÍTICO Actualmente el Perú es liderado por el recientemente electo presidente Pedro Pablo Kuczynski, que representa al partido político Peruanos por el Kambio (PPK). Sin embargo, en el Congreso de la República la mayor fuerza política pertenece al partido político Fuerza Popular con su representante máxima , Keiko Fujimori .Es importante mencionar que las decisiones políticas del país en los próximos cinco años serán conducidos por estas dos fuerzas políticas, que tendrán que consensuar para seguir brindándole estabilidad política y económica al país. Recientemente el congreso otorgó facultades legislativas al Poder Ejecutivo por 90 días, lo cual es una buena señal de que existe una buena disposición del congreso para seguir los lineamientos del ejecutivo. Estas facultades se otorgaron bajo ejes temáticos como la reactivación económica y formalización, seguridad ciudadana, lucha contra la corrupción, agua y saneamiento y reorganización de Petroperú. A pesar de la rivalidad política entre partidos políticos estos ejes y otros, son lineamientos que tienen en común el poder ejecutivo y la mayoría en el congreso de la república, esto se reafirma con el voto de confianza brindado al ejecutivo. | 18 Este panorama político y económico que desarrolla un enfoque de estabilidad durante los próximos años en el país, genera confianza para decisiones de inversión, lo cual es muy importante para el crecimiento del sector inmobiliario como de los distintos sectores económicos del país. 1.1.3 ENTORNO SOCIAL En el entorno social, existen una serie de indicadores que nos muestran la realidad nacional. En principio nos dividimos en un país con tres regiones, selva, costa y sierra con distintas formas y costumbre culturales y distintos índices de Pobreza, que es un primer indicador social. En el caso del proyecto actual este se desarrolla en la región Costa, y se observa en el grafico N° 2 que niveles de pobreza en el Perú se han reducido considerablemente en comparación con años anteriores en la costa con respecto de la sierra. | 19 GRAFICO N° 02 – Nivel de Pobreza en el Perú NIVEL DE POBREZA EN EL PERU 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Costa 39. 40. 37. 48. 44. 36. 29. 25. 20. 19. 17. 16. 15. Sierra 72. 69. 68. 70. 67. 63. 58. 53. 48. 45. 41. 38. 34. Selva 68. 65. 64. 70. 70. 65. 55. 46. 47. 39. 35. 32. 31. Costa Sierra Fuente: Elaboración propia en base a datos de INEI 2015 En el gráfico N° 03 Niveles de desempleo, se aprecia que los porcentajes de desempleo desde el año 2010 hasta el 2016 han disminuido de un de 7.9 % al 6.9 % respectivamente según datos del INEI. Esto implica que a medida que el tiempo transcurre, más personas tienen la posibilidad de tener ingresos lo cual significa que habrá más aumento del poder adquisitivo y por tanto opción de compra de viviendas. | 20 Grafico N° 03 Nivel de desempleo en el Perú 2009-2016 9 7.9 7.7 8 6.8 6.9 6.9 7 5.9 5.9 6 5 4 3 2 1 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Fuente: Elaboración propia en base a datos de INEI 2015 En cuanto a la educación el país está buscando una reforma educativa para elevar la calidad educativa en todos los niveles. Las mejoras están señalados en el Plan educativo Nacional, sin embargo está pendiente implementarlas y que exista un trabajo en conjunto de las entidades públicas, alumnos, profesores, padres de familia, funcionarios y autoridades para crear oportunidad y reducir desigualdades que crean brechas sociales y que impactan directamente en el rendimiento académico de los estudiantes. | 21 En el 2015 se llevó a cabo la prueba PISA que revelaron mejoras en los rendimientos de los escolares peruanos aunque todavía se está por debajo de varios países y en ranking de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos -OCDE. Sin embargo, se ve como una buena señal de progreso en la educación en el Perú, desde ya se están implementando mejoras como La Ley de la Reforma Universitaria que busca estandarizar la calidad educativa en las diversas universidades que en la mayoría no brindad una educación de calidad al universitario. Resultados PISA 2015- Matemática Fuente: http://rpp.pe/politica/estado/pisa-2015-como-quedo-el-peru-en-comparacion-con-otros-paises- evaluados-noticia-1014665 | 22 Distribución del Presupuesto Público 2016 respecto al 2015 Fuente: http://cdn7.larepublica.pe/sites/default/files/styles/img_940x598/public/imagen/ 2015/11/27/info--Noticia-721795.jpg | 23 1.1.3 SITUACIÓN DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN E INMOBILIARIO El mercado inmobiliario peruano experimentó un dinamismo entre 2004 y 2013, y esto se vio reflejado en que el sector construcción creció a un ritmo el elevado comparado con el de la economía .Esto debido a que existía una gran demanda insatisfecha por una vivienda y que la oferta no era capaz de satisfacerla con suficiente rapidez, los precios de los bienes inmobiliarios se elevaron creando un sector rentable. Sin embargo, desde el año 2014 a hoy el sector experimentó un decrecimiento debido a la crisis económica. Los problemas a los que se enfrenta actualmente el sector inmobiliario son la oferta son la escasez de suelo urbano, los trámites burocráticos y la falta de saneamiento de agua y desagüe. Además de que las posibilidades al acceso al crédito hipotecario se han recudido debido a políticas crediticias con menos facilidades por parte de las entidades financieras. Estas variables hacen que las familias analicen más si es conveniente o no adquirir una deuda a largo plazo y que los inversionistas estimen el tiempo y la tasa de retorno de su inversión. Sin embargo, es importante señalar que se prevé recuperación del sector en el año 2017, ya que existe un Plan Nacional de Vivienda y Desarrollo Urbano de largo plazo, que integrará al gobierno central con los gobiernos locales, además que según reportes de CAPECO existe una demanda efectiva de cerca de 466,000 mil unidades habitacionales por atender. | 24 Fuente: CAPECO Crecimiento del PBI – Sector Construcción 20.00% 17.84% 16.60%16.82% 15.82% 15.01% 15.00% 10.00% 8.60% 8.69% 8.94% 6.81% 4.90% 4.20% 4.20% 4.50% 5.00% 3.80% 3.56% 1.66% 0.00% -5.00% -3.33% Fuente: Elaboración propia en base a datos de INEI | 25 Recientemente, Pedro Pablo Kuczynski indicó que la meta en los próximos cinco años es la entrega de 500,000 viviendas formales, una meta que podría ser mucho más alta de no ser por la falta de facilidades financieras, por el costo del terreno caro y la falta de planes metropolitanos en Lima y en las grandes ciudades del país. Jaime Paredes, gerente general de Urbana Perú, señala lo siguiente: 1 “En el 2015 se siguió viendo una desaceleración frente al 2014. El año pasado se habrá cerrado con una colocación de 11,000 viviendas, para el 2016 se prevé un número conservador. En la últimas ferias inmobiliarias, que nos sirven como termómetros, se estima que se coloquen unas 10,500 unidades y para los próximos años 2017 y 2018 se espera que la colocación llegue en promedio a las 18,000 unidades. A raíz que se viene un cambio de gobierno se espera que este genere confianza en los inversionistas y compradores. Se debe tener en cuenta que la mayoría de personas que adquiere un inmueble se proyecta a un horizonte de 15 años y lo mínimo que necesita es confianza.” 1 JAIME PAREDES, Gerente General Urbana. Perú 21.2016 | 26 De esto, se puede observar que existen proyecciones de crecimiento en los siguientes próximos años, por lo que existen oportunidades para inversionistas privados y compradores. Además se estima que exista formalización de ingresos para poder tener mayor accesibilidad a un crédito hipotecario. 1.3 EL MERCADO INMOBILIARIO Y LOS CRÉDITOS 1.3.1 CRÉDITO HIPOTECARIO INMOBILIARIO El crédito Hipotecario es una herramienta financiera a través del cual una persona puede adquirir una vivienda o comprar un terreno .Este préstamo bancario se solicita ante cualquier entidad financiera y se perfecciona en un contrato, con un plazo determinado y una tasa de interés establecida. GRAFICO Nº 07: EVOLUCION DEL CREDITO HIPOTECARIO Fuente: La Asociación de Bancos del Perú -ASBANC 27 Según el cuadro mostrado la cartera de los créditos hipotecarios se ha incrementado en un 25% en soles equivalentes a S/. 37,000 millones desde enero del 2014 al 2015 y muy por el contrario la cartera en dólares se contrajo en 22%. GRAFICO Nº 08: MODELO DEL CREDITO HIPOTECARIO Fuente: www.comprabien.com En su mayoría, las entidades financieras ofrecen al potencial cliente dos tipos de tasas de interés y se establece al momento de la firma de contrato del crédito hipotecario y la primera es la tasa de interés fija y que se mantiene hasta la cancelación total del crédito y la segunda es la tasa de interés mixta la cual consta que dicha tasa fija se mantiene por los primeros años y posteriormente se aplica una tasa variable hasta la cancelación del crédito hipotecario. 28 GRAFICO N° 09 Créditos Hipotecarios /Morosidad Fuente: La Asociación de Bancos del Perú -ASBANC Cabe mencionar que el comportamiento de la morosidad crediticia se elevó del 1 % a 3.23 % durante el 2014 hasta febrero del 2016, debido a ello el endurecimiento de las condiciones crediticias en el sistema financiero para los trabajadores independientes y que pone en estado de alerta al sistema financiero. 29 1.3.2 NUEVO CRÉDITO MI VIVIENDA. Es un crédito hipotecario, promovido por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento , que brinda la opción de comprar una vivienda o construir en un propio terreno, con un bono del buen pagador que consiste en un descuento de S/. 12,500.00 Nuevos Soles si el valor de la vivienda es desde S/. 55,300 equivalentes a 14 UIT hasta S/. 276,500 o 70 UIT y S/. 5,000.00 si el valor de la vivienda varía desde 50 UIT hasta 70 UIT, con un tiempo de pago de 10 a 20 años y se promueven para familias de menores ingresos a través de la organización entre el sector financiero, inmobiliario y el estado. Los requisitos son ser mayor de edad independientemente del estado civil, ser calificado positivamente por una entidad financiera por la cual se realizará el préstamo, y no deberá poseer una vivienda a nivel nacional ,esto también se aplica al conyugue, y se deberá contar con una cuota inicial máxima del 30% del valor de la vivienda que se desea adquirir. 30 CONCLUSIONES La desaceleración económica internacional de China, EE.UU. y la unión europea, como grandes potencias, sin duda alguna tuvo repercusión en el crecimiento de la economía de países emergentes como el Perú, esto reflejado en el decrecimiento del PBI Nacional. Sin embargo, se ha observado que existe una proyección de recuperación económica lenta pero que tiende hacia la alza. En el Perú se tiene proyección de crecimiento para el año 2017 con un PBI de 4 %, 0.7 % por encima del año 2015 que tuvo un PBI de 3.3 %. Lo cual es positivo ya que anticipa crecimiento positivo para los próximos años. En cuanto al entorno político del Perú se observó que existen dos fuerzas políticas mayoritarias con similares lineamientos ideológicos, lo cual proyecta un panorama político –social estable que permite generar confianza en los inversionistas. Socialmente el país ha reducido su índice de pobreza, que junto con la reducción de la Tasa de desempleo brinda mayor poder adquisitivo de las personas, lo cual les permite tener opción de compra de una vivienda propia. En cuanto al sector construcción el entorno político – social y las proyección de crecimiento económico permite generar confianza a todos los empresarios constructores e inmobiliarios para la inversión en este sector. 31 CAPITULO II ANALISIS SITUACIONAL: MICROENTORNO – ESTUDIO DE MERCADO 2.1 ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBILIARIA EN EL PERÚ 2.1.1 ANALISIS DE LA OFERTA DE VIVIENDAS EN CHICLAYO Actualmente en el Perú existe un déficit nacional habitacional de 1’860.692 viviendas según recientes cálculos del INEI. Por lo que existen muchos proyectos inmobiliarios a nivel nacional en consulta, en espera de entregas de licencia de construcción, construyéndose, y vendiéndose. A pesar de la desaceleración económica en el país, la industria inmobiliaria siguió desarrollándose. Lima, es una de las ciudades donde inicialmente existió más concentración de proyectos inmobiliarios pero que por motivos de escasez de suelos saneados y el precio demasiado elevado, muchas empresas de la industria llevan sus inversiones a un mercado más atractivos como las ciudades de Ica, Piura y Chiclayo donde el suelo está un 30% por debajo del precio por metro cuadro que en la capital. En la tabla N° 1 se muestra el porcentaje de viviendas particulares propias a nivel nacional .En el caso de Lambayeque, departamento donde se desarrollará el presente proyecto, se observa que desde el año 2002 al año 32 2014 la adquisición de viviendas particulares propias creció en 0.47 % promedio por año, no obstante que en los últimos años el crecimiento fue inconstante subiendo y bajando de porcentaje de la población que habitan en una vivienda propia. TABLA N° 1 Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática - Encuesta Nacional de Hogares. 33 La tabla N° 1 muestra que el departamento de Lambayeque se encuentra dentro del promedio de personas con vivienda propia a nivel nacional. El grafico se aprecia que el departamento de Piura sobresale con el mayor porcentaje de viviendas propias a nivel nacional con el 86.1% Para el año 2014, el porcentaje promedio total de la tenencia de viviendas es de 75.8%. El departamento de Lambayeque cuenta con un porcentaje de 76.5%.como indica la tabla N° 1. Es importante mencionar que la vivienda particular propia contempla la adquisición por compra, donación, herencia u otra modalidad de ser propietarios. GRAFICO N° 10 VIVIENDAS PROPIAS EN EL PERU 2014 100.0 90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 Fuente: Elaboración Propia en base a III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 Amazonas Áncash Apurímac Arequipa Ayacucho Cajamarca Callao 1/ Cusco Huancavelica Huánuco Ica Junín La Libertad Lambayeque Lima 1/ Loreto Madre de Dios Moquegua Pasco Piura Puno San Martín Tacna Tumbes Ucayali Lima y Callao 2/ Lima Provincias 3/ 34 GRAFICO N° 11 DESEO DE COMPRA DE UNA VIVIENDA 2014 35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 Fuente: Elaboración Propia en base a III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 Según el grafico N° 11 en el Perú al 2014 existe un porcentaje considerable de personas que no cuenta con vivienda propia, siendo un mercado potencial. En el caso de Lambayeque materia de estudio de investigación de la presente tesis representa el 23.5% de personas que no cuentan con vivienda propia. Amazonas Áncash Apurímac Arequipa Ayacucho Cajamarca Callao 1/ Cusco Huancavelica Huánuco Ica Junín La Libertad Lambayeque Lima 1/ Loreto Madre de Dios Moquegua Pasco Piura Puno San Martín Tacna Tumbes Ucayali Lima y Callao 2/ Lima Provincias 3/ 35 2.1.2 ANALISIS DE LA OFERTA DE VIVIENDA EN CHICLAYO Para el análisis de la oferta del presente proyecto se realizaron visitas a los distintos proyectos en la zona tanto como los que están en la etapa de construcción como aquellos que están concluidos y con oferta de viviendas. Se tuvo en cuenta también la competencia indirecta, que son la venta de lotes en el área de influencia del proyecto. El análisis toma datos del III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015, del Instituto Nacional de Estadística e Informática - INEI ,de la Asociación Peruana de Empresas de Investigación de Mercados, APEIM, de la Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO) y del Estudio Inmobiliario en la Ciudad de Chiclayo ,2014 de Arellano Marketing. Según datos del III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo, en el año 2015 se registró una actividad edificadora total de 385 270 m2. En cuanto a su conformación frente al mercado la tabla N°02 muestra que la mayor proporción del área edificación es para vivienda con 352,149 m2 que representa el 91.40 %. En el caso de la edificación de locales comerciales y oficinas, representa 12,033 m2 (3.12%) y Oficinas 2950 m2 (0.77%) respectivamente. 36 TABLA N° 02 Fuente: III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 GRAFICO N° 12 ACTIVIDAD EDIFICADORA SEGUN DESTINO (M2) 400000 350000 352,149 300000 250000 200000 150000 100000 50000 12,033 2,950 18,138 0 VIVIENDA LOCALES COMERCIALES OFICINAS OTROS DESTINOS Fuente: III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 En cuanto a la distribución de la oferta de viviendas en la Ciudad de Chiclayo en la Tabla N° 03 se puede observar que la actividad edificadora de vivienda se conforma por la oferta de casas y departamentos con un total de 37 2358 unidades. La oferta inmediata de casas en Chiclayo es de 899 unidades que representan el 38.1 % y los departamentos es de 1459 con el 61.9 %. TABLA N° 03 OFERTA DE VIVIENDAS OFERTA INMEDIATA OFERTA FUTURA OFERTA TOTAL TIPO DE VIVIENDA UNIDADES % UNIDADES % UNIDADES % CASAS 899 38.1 259 94.5 1,158 44.0 DEPARTAMENTOS 1,459 61.9 15 5.5 1,474 56.0 TOTAL 2,358 100.0 274 100.0 2,632 100.0 Fuente: III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 En la siguiente tabla N° 04 se puede observar la oferta de vivienda según el precio de venta. La oferta del número de viviendas que van con los precios entre US$ 40,000 a US$ 50,000 asciende a 349 unidades (13.20%) con 21,652 m2 y viviendas con precios que van entre US$ 50,000 a US$ 60,000 la oferta asciende a 336 unidades (12.8%) con 40,372 m2. Se mencionan principalmente estos datos ya que son los rangos de precios entre los que inicialmente se encontrará el precio de la vivienda del presente proyecto. TABLA N° 04 OFERTA TOTAL DE VIVIENDA 2015 CHICLAYO PRECIO DE LA VIVIENDA (US$ OFERTA TOTAL DOLARES) UNIDADES % M2 % HASTA 4000 0 0 0 0 4001-8000 0 0 0 0 8001-10000 0 0 0 0 10001-15000 0 0 0 0 15001-20000 0 0 0 0 20001-25000 246 9.3 8250 4 25001-30000 209 7.9 16428 8 30001-40000 578 22 28151 13.7 40001-50000 349 13.2 21652 10.5 50001-60000 336 12.8 40372 19.6 38 60001-70000 276 10.5 24480 11.9 70001-80000 250 9.5 21261 10.3 80001-100000 190 7.2 19459 9.5 100001-120000 85 3.2 9091 4.4 120001-150000 62 2.3 8138 4 150001-200000 47 1.8 7323 3.6 200 001-250 000 2 0.1 312 0.2 250 001-300 000 2 0.1 574 0.3 300 001-500 000 0 0 0 0 MAS DE 500 000 0 0 0 0 TOTAL 2632 100 205491 100 Fuente: III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 GRAFICO N° 13 VENTA DE VIVIENDAS SEGUN RANGO DE PRECIOS - CHICLAYO 2015 MAS DE 500 000 300 001-500 000 250 001-300 000 200 001-250 000 150001-200000 120001-150000 100001-120000 80001-100000 70001-80000 60001-70000 50001-60000 40001-50000 30001-40000 25001-30000 20001-25000 15001-20000 10001-15000 8001-10000 4001-8000 HASTA 4000 0 50 100 150 200 250 300 Fuente: III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 39 Adicionalmente del gráfico N° 13 se analiza que la distribución de precios en la provincia de Chiclayo, se inicia con rangos entre 20,000 hasta 25,000 Dólares con aproximadamente 8250 m2 ,246 unidades de vivienda, que representa el 9.3% .Por otro lado en cuanto a los costos altos van desde 250,000 hasta 300,000 dólares que representa el 01% equivalente a 2 unidades de vivienda. Inicialmente el sector al cual pretendemos dirigirnos es el C, C1 con precios aproximado entre los 44,000 hasta 46,000 dólares. La ciudad de Chiclayo está conformada por distritos varios, para el presente estudio se toman en cuenta los distritos donde existen ofertas de viviendas. El distrito de Chiclayo, Pimentel, José Leonardo Ortiz, Reque y Monsefu. El total de la oferta de casas en los distritos ante mencionados es de 1158 unidades con un precio promedio de 41,745 dólares por unidad, con un área de 72.5 m2. Se observa en la Tabla N° 05 que la oferta de casas se concentra en el distrito de José Leonardo Ortiz con 499 unidades de 85.9 m2 en promedio con un precio de $470 por m2. El total de la oferta de departamentos es de 1474 unidades con un precio promedio de 67,621 dólares por unidad, con un área de 82.5 m2. 40 TABLA N° 05 Fuente: III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 TABLA N° 06 Fuente: III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 El siguiente grafico N°14 muestra la comparación de ofertas de vivienda entre el año 2014 y la oferta de vivienda en el año 2015, mostrando que la 41 oferta fue en aumento con un porcentaje de 24 % sobre el año anterior. Lo cual evidencia el aumento de la inversión de empresarios en la ciudad de Chiclayo. GRAFICO N° 14 COMPARACION DE OFERTA DE VIVIENDAS OFERTA DE VIVIENDAS 2014 OFERTA DE VIVIENDAS 2015 Fuente: Elaboracion propia en base a III estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas. Uno de los distritos donde se oferta departamentos es el Distrito de Pimentel donde se presenta mayor oferta de unidades .El Distrito de la Victoria muestra que el total de departamento en la Victoria es de 285 vivienda, y que las unidades vendidas corresponde a 43 viviendas. TABLA N° 07 OFERTA DE DEPARTAMENTOS CHICLAYO 2015 OFERTA UNIDADES UNIDADES SECTOR URBANO TOTAL DE VENDIDAS DISPONIBLES VIVIENDAS 1. CHICLAYO 506 442 64 2. LA VICTORIA 285 43 242 3. PIMENTEL 1000 270 730 4. JOSE LEONARDO ORTIZ 693 266 427 42 5. POMALCA 3 0 3 6. REQUE 30 10 20 7. MONSEFU 88 12 76 8. ETEN 27 20 7 TOTAL 2632 1063 1569 Fuente: III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015. GRAFICO N° 17 UNIDADES VENDIDAS CHICLAYO 2015 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Fuente:Elaboracion Propia- III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 2.2 ANALISIS DE LA DEMANDA Durante el año 2014 el sector inmobiliario registró una importante desaceleración a nivel nacional. Según cifras de la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO). 43 “Esta situación se vio reflejada en un significativo descenso en la venta de viviendas nuevas, pasando de vender 22 mil unidades en el 2013 a cerca de 17 mil unidades en el 2014, Los factores que incidieron en este resultado fueron: condiciones más estrictas para la obtención de créditos hipotecarios, lo cual derivó en un crecimiento del crédito hipotecario de 15% al finalizar el año 20% en el año 2013; la caída de la inversión privada cayó 1.6% en el 2014 en línea con el descenso en el índice de confianza empresarial afectando la creación de empleo formal; y el incremento del tipo de cambio sol/dólar desde mediados del 2013, que influyó en la decisión de compra de nuevas viviendas”.(CAPECO,2015) 2.2.1 DEMANDA POTENCIAL Según III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015, “la demanda potencial de vivienda se define como aquella conformada por la totalidad de los hogares residentes en el área urbana de la provincia de Chiclayo independientemente de su actitud frente al mercado, sus condiciones de tenencia de la vivienda y sus características socioeconómicas”. 44 “La demanda está relacionada por los factores demográficos y los factores que afectan los ingresos debido a la estabilidad laboral y el costo de alquiler de vivienda, permite la inversión a largo plazo”. (CAPECO,2015) La Tabla N° 09 muestra la distribución de personas en el departamento de Lambayeque según el nivel socioeconómico. El nivel socioeconómico C al cual inicialmente nos dirigimos representa el 23.9 %. Por lo que se puede observar en el cuadro representa a la tercera parte de la población por lo es una cantidad considerable. TABLA N° 09 Fuente: APEIM 2015: Data ENAHO 2014 45 2.2.1.1 CARACTERÍSTICAS SOCIOECONÓMICAS DE LOS HOGARES El análisis de las diferentes características socioeconómicas de los hogares que habitan en el área geográfica de Chiclayo, muestra que: un 79,01 % de los hogares en la provincia de Chiclayo se encuentran residiendo en casas independientes. Por otro lado, un 8,63% residen en vivienda en quinta y un 6,67% habitan en una casa de vecindad. Según el estudio realizado de CAPECO, se estima en 104 763 hogares que conforman los demandantes potenciales de la ciudad donde el nivel socioeconómico AB concentra la menor proporción con 10 581 hogares (10.1 %), el sector C con 25 038 hogares (23.9 %), el sector D con 33 000 hogares (31.5) y el sector E con 36 143. GRAFICO N° 18 HOGARES DEMANDANTES POTENCIALES DE VIVIENDA (%) 10% 35% 24% 31% AB C D E 46 Fuente: III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 A enero de 2015, el estudio muestra el porcentaje de tenencia de vivienda en Chiclayo. En el grafico N° 15 se observa que la vivienda propia pagada asciende a 85,73%. La segunda mayor concentración está en las viviendas alquiladas con el 13,25%. Se describe a continuación la distribución de hogares y personas por vivienda: • Por vivienda ,1,40 hogares • 5,76 integrantes habitan por vivienda. • 4,42 integrantes habitan por hogar. • Personas que trabajan por hogar r: 2,08 47 GRAFICO N° 19 TENENCIA DE VIVIENDA (% HOGARES) 1% 0% 13% 86% ALQUILADA PROPIA PAGADA USADA CON AUTORIZACION DEL PROPIESTARIO OTROS Fuente: III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 2.2.1.2 INTERÉS POR ADQUIRIR VIVIENDA En la Ciudad de Chiclayo el 47,36% de los hogares está inclinado a adquirir una vivienda, arrendar, adquirir un lote para construir, edificar en aires independizados o hacerlo en un lote que propio. A continuación, la Tabla N° 10 muestra la distribución del número de hogares interesados en adquirir una vivienda. TABLA N°10 INTERES DE ADQUIRIR VIVIENDA CHICLAYO INTERES DEL HOGAR POR: # HOGARES % COMPRAR LOTE PARA CONSTRUIR 25 481 24.32 48 CONSTRUIR EN EL LOTE PROPIO 2 076 1.98 COMPRAR VIVIENDA 12 612 12.04 ARRENDAR VIVIENDA 371 0.35 CONSTRUIR EN AREAS INDEPENDIZADAS 9 078 8.67 NINGUN INTERES 55 145 52.64 TOTAL 104 763 100.00 Fuente: III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 La población joven encuentra mayor interés para la compra de lote para construir, en especial en la edad comprendida entre 25 y 29. En cuanto a público más adulto los hogares interesados en comprar vivienda encuentran mayor interés en las edades comprendidas entre 40 y 44 años con 25%. Aquellos jefes de hogares que manifestaron ingresos superiores a los US$ 1 000 orientan su tendencia mayoritariamente en la opción de adquirir una vivienda, cabe resaltar que tanto el jefe de hogar y el conyugue trabajen y tengan un ingreso promedio de mínimo de S./ 3 585.00 49 GRAFICO N° 20 INGRESO MENSUAL DEL HOGAR $ MAS DE 5000 3001-5000 2001-3000 1001-2000 701-1000 501-700 401-500 301-400 201-300 151-200 101-150 HASTA 100 NI 0 5 10 15 20 25 Fuente: III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 TABLA N° 11 LA DEMANDA EFECTIVA SEGÚN EL PRECIO DE LA VIVIENDA Y ESTRATO SOCIOECONOMICO ENERO 2015 ESTRATO PRECIO DE LA VIVIENDA (US$ MEDIO ALTO MEDIO MEDIO BAJO TOTAL DOLARES) N° HOGARES N° HOGARES N° HOGARES N° HOGARES HASTA 4000 0 0 186 186 4001-8000 0 0 1109 1109 8001-10000 0 0 1281 1281 10001-15000 0 0 1856 1856 15001-20000 0 0 2042 2042 20001-25000 0 0 1318 1318 25001-30000 0 0 935 935 30001-40000 0 0 921 921 40001-50000 0 0 1121 1121 50001-60000 0 850 917 1767 60001-70000 0 617 0 617 70001-80000 0 334 0 334 50 80001-100000 0 462 0 462 100001-120000 92 135 0 227 120001-150000 85 0 0 85 150001-200000 0 0 0 0 200 001-250 000 0 0 0 0 250 001-300 000 0 0 0 0 300 001-500 000 0 0 0 0 TOTAL 177 2398 11686 14261 Fuente: III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 GRAFICO N° 21 D E M A N D A E F E C T I V A D E V I V I E N D A S P O R R A N G O D E P R E C I O S 120001 - 150000 85 100001 - 120000 227 80001 - 100000 462 70001 - 80000 334 60001 - 70000 617 50001 - 60000 1767 40001 - 50000 1121 30001 - 40000 921 25001 - 30000 935 20001 - 25000 1318 15001 - 20000 2042 10001 - 15000 1856 8001 - 10000 1281 4001 - 8000 1109 H A S T A 4 0 0 0 186 0 Fuente: III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 Según CAPECO, “es el resultado de la encuesta a hogares es a partir de su capacidad económica actual para afrontar el pago de la cuota inicial y la 51 solvencia de sus ingresos mensuales que le permita acceder a préstamos para vivienda según las condiciones vigentes en el mercado”. Estos dos aspectos constituyen filtros de tipo cuantitativo los cuales, posibilitan el dimensionamiento de la demanda efectiva, según el estudio de CAPECO que fue realizado en enero 2015 en un total de 14261 hogares demandantes efectivos de vivienda. De ello se infiere que el 13.61 % de hogares es demandante efectivo de viviendas. 2.2.2 DEMANDA EFECTIVA La demanda efectiva se define como la necesidad de vivienda cuando las personas realmente tienen el interés de adquirir una vivienda, en el siguiente grafico se observa que el distrito de mayor preferencia de adquirir vivienda en Chiclayo con 57.0% es Chiclayo y seguidamente por el Distrito de la Victoria con 15.0% donde se desarrolla el presente proyecto. Lo que representa una oportunidad de vender con éxito y además es un distrito con alta expansión urbana y por ende más crecimiento poblacional. 52 GRAFICO N° 22 DISTRITOS DE PREFERENCIA PARA LA DEMANDA EFECTIVA CHICLAYO - 2015 1% 4% 13% 8% 2% 57% 15% 1. CHICLAYO 2. LA VICTORIA 3. PIMENTEL 4. JOSE LEONARDO ORTIZ 6. REQUE 7. MONSEFU 8. ETEN Fuente: III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 La demanda efectiva es de 14,261 hogares, distribuidos en tres niveles socioeconómicos, así, el nivel socioeconómico D y E que presenta la mayor demanda efectiva con 11,686 hogares (81,94%), seguido del sector socioeconómico C con 2,398 hogares (16,82%). 53 TABLA N° 12 DEMANDA POTENCIA, INTERES POR ADQUIRIR Y DEMANDA EFCTIVA POR VIVIENDA INTERES EN COMPRAR DEMANDA DEMANDA EFECTIVA ESTRATO SOLUCION DE VIVIENDAS POTENCIAL (hogares) (HOGARES) (HOGARES) MEDIO ALTO 12,215 44,11 177 MEDIO 39,088 15,862 2,398 MEDIO BAJO 53,460 17,820 11,686 TOTAL 104,763 38,093 14,261 Fuente: III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 2.2.2.1 DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDA SEGÚN RANGOS DE PRECIOS “Desde este punto de vista se tiene que 11,903 de los 14,261 hogares demandantes efectivos totales no satisfacen sus expectativas de consumo en el mercado de edificaciones urbanas de la ciudad, los cuales corresponden al 84,47% del total de hogares considerados como demandantes efectivos de vivienda.” “Desde el punto de vista de precios de la vivienda, el 70,59% del total de la demanda insatisfecha se concentra principalmente para las viviendas de precios bajos (menores a US$ 30,000)”. “La demanda insatisfecha de viviendas con precios intermedios (entre US$ 30 001 y US$ 80,000) se encuentra representada con 26,17% de insatisfacción.” Finalmente, la demanda insatisfecha de precios altos (mayores a US$ 80,000) está representada con 3,24%.(CAPECO 2015) 54 TABLA N° 13 DISTRIBUCION DE LA DEMANDA INSATISFECHA PRECIO DE LA DEMANDA OFERTA DEMANDA PARTICIPACION VIVIENDA (US$ EFECTIVA INMEDIATA INSATISFECHA POR RANGOS DOLARES) HOGARES VIVIENDAS HOGARES % 4000-15000 4,432 0 4,432 37.23 15001-20000 2,042 0 2,042 17.16 20001-30000 2,253 325 1,928 16.20 30001-50000 2,042 927 1,115 9.37 50001-60000 1,767 207 1,560 13.11 60001-70000 617 261 356 2.99 70001-80000 334 250 84 0.71 80 000-100 000 462 190 272 2.29 MAS DE 100 000 312 198 114 0.96 TOTAL 14,261 2358 11,903 100 Fuente: III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 55 2.3 SEGMENTACION DE MERCADO La segmentación del mercado se basa en dividir el mercado con la finalidad de conocer el público objetivo al cual nos dirigimos y según Kotler y Amstrong define la segmentación del mercado: 2“consiste en dividir un mercado en segmentos más pequeños de compradores con diferentes necesidades características o comportamientos que puedan requerir estrategias o mezcla de marketing diferenciadas”, como segundo paso identificar el mercado meta “Es la cobertura de mercado, consta en la valoración del atractivo de cada segmento del mercado y escoger uno o más segmentos para empezar en ellos” A continuación se tomaron en cuenta las siguientes variables de segmentación: 2.3.1 Segmentación Geográfica: El distrito de la victoria ocupa el segundo lugar con 14.91% según el estudio de CAPECO Chiclayo – 2015, de preferencia o interés para habitar 2 KOTLER, ARMSTRONG. Fundamentos del Marketing.2013. 56 FIGURA N° 01 DISTANCIAS DE DISTRITOS AL PROYECTO Fuente: Elaboración propia, 2016 57 FIGURA N° 02 LIMITES DEL DISTRITO DE LA VICTORIA Fuente: Elaboración propia, 2016 58 FIGURA N° 03 - ZONA DE ESTUDIO PROYECTO TORRES DE NUEVA VICTORIA Fuente: Elaboración propia, 2016 59 FIGURA N° 04 UBICACIÓN DE CENTROS DE COMERCIO, BANCA, SALUD CERCANOS AL PROYECTO Fuente: Elaboración propia, 2016 60 2.3.2 Segmentación Demográfica: El distrito de La Victoria es uno de los distritos más poblados con el 10.26 % de habitantes, junto con la Ciudad de Chiclayo con el 34.45 %, y José Leonardo Ortiz con el 21.35 % de la población de la Provincia de Chiclayo que representa un 68.06 % de la Región de Lambayeque. TABLA N° 14 Fuente: INEI-Censos Nacionales de Población y Vivienda 2007. Hogares y personas en la vivienda El número de hogares por vivienda en Chiclayo es aproximadamente de 1,38 hogares por vivienda según muestra la tabla N° 15. Elaborado por el Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas en la Provincia de Chiclayo – CAPECO. 61 TABLA N° 15 Fuente: III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año 2015 Teniendo en cuenta el número de personas que habitan en la vivienda, el estudio de CAPECO obtuvo un promedio de 5,76 personas por unidad de vivienda. Tamaño de los hogares En cuanto al tamaño de los hogares de la misma tabla N° 15, se puede observar que en Chiclayo un promedio de 4.40 personas habitan por hogar. Considerando esta misma variable por nivel socioeconómico se aprecia que el nivel socioeconómico medio obtuvo el promedio más alto con 4.50 por hogar, mientras que el segmento medio bajo obtuvo 4.38 persona por hogar. Finalmente, el promedio de personas en el segmento socioeconómico medio 62 alto asciende a 4.31. El perfil de nuestro público objetivo se ubica en el estrato socioeconómico medio bajo, que consta del nivel socioeconómico C. Personas que trabajan por hogar De acuerdo a la aplicación de la encuesta de hogares realizada por CAPECO, Y según la tabla N° 15 se estima que trabajan 2.08 personas por hogar. A nivel socioeconómico, el medio alto obtuvo el promedio más alto con 2.13 seguido del medio bajo con 2.07. Por otro lado, el nivel socioeconómico medio obtuvo un promedio de 2.04 personas que trabajan en el hogar. 63 FIGURA N° 05 SEGMENTACIÓN DEMOGRÁFICA Fuente: Elaboración propia, 2016 64 2.3.3 Segmentación Psicográfica: Para el estudio de esta variable de segmentación se han tomado como base los estudios “Los estilos de vida en el Perú” de Arellano Marketing, ya que la clasificación por niveles socioeconómicos no identifica la variable de estilo de vida, no todas las personas llevan un mismo estilo de vida aun teniendo en común un ingreso económico similar. Existen diversos factores, como las costumbres, actividades, opiniones, que describen diversas formas de vivir y su visión respecto a la misma. GRAFICO N° 23 Estilos de Vida a Nivel de Chiclayo Fuente: Estudio Inmobiliario, Chiclayo, Arellano Marketing 2014. 65 LOS PROGRESISTAS: Nuestro público objetivo se enmarca dentro del estilo de vida de Los Progresistas 28 % como se puede observar en el grafico anterior: Las características de las personas con estilo de vida Los Progresistas son: 3 “Tienen el espíritu emprendedor de salir adelante, buscan el progreso personal y familiar consideran que el dinero es importante para garantizarle oportunidades. Logros y reconocimientos son importantes en sus vidas. El NSE (C, D) son hombres principalmente de entre 16 y 44 años. Los mueve el deseo de revertir su situación y avanzar, y están siempre en busca de oportunidades. Son extremadamente prácticos, tienden a estudiar carreras cortas para salir a producir lo antes posible. No les interesa mucho la moda ni su imagen personal y más bien siempre están buscando aquello que les pueda dar el mejor beneficio o rendimiento por el dinero o esfuerzo invertido. Son optimistas, con muchas expectativas en su futuro. Confían mucho en sí mismos, siendo exigentes y autocríticos. Su ingreso es variado, pero por su dimensión constituyen el grupo homogéneo de mayor capacidad económica del país.” 3, ARELLANO MARKETING. Estudio Inmobiliario en la Ciudad de Chiclayo.2014 66 Son modernos en su consumo, pero muy racionales, al momento de decidir la compra, analizan bien el costo/beneficio.” Buscan lograr la casa propia e hijos realizados con estudios superiores culminados.” LOS FORMALES: 4“Representan el 20% de la población y pertenecen a todos los NSE, pero su presencia es mayor en los sectores de NSE C y D. Son trabajadores dependientes en su gran mayoría y seguido de trabajadores independientes. Tienen un trabajo estable, con un salario adecuado que les permita una jubilación aceptable. Deseo de casa propia, terminar de pagar un departamento o finalizar la construcción de la casa “. 2.3.4 SEGMENTACIÓN CONDUCTUAL: Para el estudio de esta variable tenemos como base el estudio de Mercado por el Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas en la Provincia de Chiclayo –CAPECO y el estudio inmobiliario del norte (Chiclayo). 4 ARELLANO MARKETING. Estudio Inmobiliario en la Ciudad de Chiclayo.2014 67  Ubicación y zona Los hogares le dan preferencia a un distrito con zona comercial (47.52 %), seguido de las razones, por costumbre, (11.40 %) y Cercanía al Centro de Trabajo (4.90%). A nivel de preferencias de la vivienda se observa que el factor “Prefiere Zonal Comercial” se encuentra representado principalmente en los estratos medio altos y medios bajos. GRAFICO N° 24 PREFERENCIA SEGÚN ESTILOS DE VIDA Fuente: Estudio Inmobiliario, Chiclayo, Arellano Marketing 2014. GRAFICO N° 50 AT 68 GRAFICO N° 25 ATRIBUTOS VALORADOS EN UNA VIVIENDA Fuente: Estudio Inmobiliario, Chiclayo, Arellano Marketing 2014. En este grafico muestra la ubicación que ocupa el segundo lugar de preferencia según la ubicación con un porcentaje de 7.3%.  Tamaño del departamento Según el estudio, el 46.26% de los hogares demandantes efectivos de vivienda prefieren una vivienda con tres dormitorios. Le sigue la opción de cuatro dormitorios con 29.19 %. Y en tercer lugar se ubica la preferencia de dos dormitorios con 8.79 %. 69 Según el estudio Arellano sobre las características valoradas del interior del departamento el 7.6% de la población prefieren que sea espacioso ocupando el quinto lugar dentro de las preferencias de compra.  Por el Precio GRAFICO N° 26 VALOR DEL INMUEBLE BUSCADO Fuente: Estudio Inmobiliario, Chiclayo, Arellano Marketing 2014. De acuerdo al cuadro los precios demandados en promedio son S/. 191,517.00 soles y el sector al cual está dirigido nuestro estudio que es el NSE (C) el monto viene a ser S/. 175,806.00 soles, es el atributo general que encabeza la lista al momento de comprar un departamento y el atributo decisivo de demanda. 70  Acabados Buscan acabados que se ajustan a precio y calidad, en cuanto a pisos predomina el uso de pisos laminados con 47,49 % sobre la cerámica que cuenta con el 29.87 %, seguidos por otros acabados. GRÁFICO N° 27 ATRIBUTOS VALORADOS EN LA PROGRAMACIÓN Fuente: Estudio Inmobiliario, Chiclayo, Arellano Marketing 2014. Según el informe de Arellano Marketing la calidad de los acabados es el atributo preponderante que encabeza la lista para la decisión de compra de un departamento en el aspecto interior y entre otros atributos.  Estacionamientos 71 En la ciudad del Chiclayo, no todos cuentan con un vehículo, sin embargo, es deseo del consumidor contar con un estacionamiento, ya que existen aspiraciones y deseos de adquirir uno. De la población general el 4.1% prefiere un departamento con estacionamiento y el NSE (C) la preferencia con este atributo es de 3.5%. 4.2 TARGET 4.2.1. PERFIL DEL SEGMENTO DEL MERCADO OBJETIVO En base a los estudios realizados, hemos definido como nuestro público objetivo meta el grupo de hogares con intención de adquirir una vivienda perteneciente a los niveles socio-económicos C - NSE C , hombres y mujeres entre 25 y 65 años, cuentan con servicios de teléfono, internet, agua y desagüe además de vehículos propios o para alquiler, que residan en Chiclayo, que estén buscando en los últimos 6 meses. Para este target, el núcleo familiar suele estar conformado por 4 a 5 miembros, y tiene como preferencias departamentos conformados por tres dormitorios, dos servicios higiénicos y que se ubiquen inferiores. 4.2.2 PERFIL DE TARGET  Edad: 25 a 65 años  Ingreso Familiar: mínimo a S. / 3,324.25  N° miembros del hogar que trabajan: 2 personas 72  Ocupación del Jefe de Hogar: 27.27 % profesionales intelectuales 18.18 Técnicos de Nivel medio 27.27 Trabajadores calificados de los servicios personales como protección, seguridad y vendedores del comercio y mercado.  N° Dormitorios deseados para su vivienda: 3 dormitorios  Preferencia de Ubicación: 50 % Zona Comercial, 12 % por Costumbre 4.55 % Cercanía al trabajo y 33.33 % otros.  Fuente de la procedencia de los recursos de cuota inicial: 54.55 % Ahorros 36.36 Préstamo Bancario y 9.09 % Préstamo familiar.  Interesados en comprar un departamento son 2,885 familias 4.2.3 COMPORTAMIENTO DEL COMPRADOR El proceso de la compra de una vivienda es una de las decisiones más pensadas y analizadas por una familia, por lo general los clientes salen y visitan los diferentes proyectos, hacen las comparaciones, verifican las ventajas y desventajas de cada uno, evalúan el precio y se toman un tiempo para decidir que unidad de vivienda es más conveniente para él. El cliente busca obtener información de la empresa inmobiliaria promotora del proyecto. La reputación de cada una de ellas es también un factor a tener en cuenta. Por lo general, realizan visitas a entidades financieras con las que se desarrolla el proyecto para ver su capacidad de endeudamiento. 73 Esta búsqueda de información lo hacen por lo general las parejas, pero quien finalmente tiene la decisión de compra es la mujer del hogar. LA MOTIVACIÓN DE COMPRA Este target se encuentra en la necesidad de adquirir una vivienda sustentada en el deseo de independencia y privacidad del hogar. Valoran la ubicación cercana a los centros comerciales donde tengan fácil acceso a los servicios básico y de recreación. Toman en cuenta además la seguridad que brinda el lugar donde habitarán, buscan un hogar seguro para su familia. Otro factor importante, es la cantidad de dormitorios del departamento, al ser una familia de 4 a 5 integrantes, prefieren espacios más amplios y confortables, en su mayoría viviendas de 3 dormitorios. 74 Conclusiones  Chiclayo es un mercado atractivo para inversionistas, donde, en principio, el precio del suelo está un 30 % por debajo del precio por metro cuadro que en la capital y donde la mayor actividad edificadora es para vivienda y su crecimiento es aproximadamente 0.5 % por año.  En cuanto a los precios de las viviendas con mayor oferta se encuentran entre rangos de 40,000.00 a 60,000 mil dólares. Existe una demanda de efectiva de 2,885 hogares que buscan una vivienda con los precios antes mencionados.  El potencial cliente Chiclayano es un persona con deseos de independencia, y de progreso, en su mayoría están conformado por 4 a 5 miembros, padres e hijos. Tienen preferencia de adquirir una vivienda cerca a zonas comerciales y sus centros de trabajo, buscan que está vivienda este conformada por 3 dormitorios, valoran la relación calidad con el precio. Además tienen muy presente la seguridad y las áreas verdes que ofrece el entorno donde comprarían la vivienda  El perfil del target al cual se dirige el siguiente proyecto son personas pertenecientes al nivel socioeconómico C, entre 25 y 65 años de edad, con ingresos familiares mínimos de S. / 3,324.25. 75 CAPITULO III: BUSQUEDA Y ELECCIÓN DEL TERRENO La elección del terreno es uno de los factores más importantes en el éxito o fracaso de un desarrollo inmobiliario, por lo que es importante que esta decisión sea la más acertada para el proyecto y para el público meta al cual nos dirigimos. 3.1 CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO Existen determinadas características de los terrenos para poder tomar la decisión de compra como son la ubicación geográfica, la forma del terreno, las condiciones del suelo, el equipamiento urbano, la proyección inmobiliaria en la zona, el saneamiento legal ,el nivel socioeconómico del lugar ,los parámetros normativos, etc. 3.1.1 Características y parámetros de valoración Para una elección adecuada del terreno como en líneas anteriores mencionamos es determinante la valoración de las características de las alternativas del terreno en consideración. Para nuestro mercado objetivo es importante que el terreno permita la realización de un proyecto de viviendas masivas en altura con todos los servicios públicos, de calidad con un costo de mercado. 76  Geometría : Las dimensiones deben alinearse a las exigencias mínimas de distribución de unidades inmobiliarias.  Infraestructura Urbana: La cercanía del terreno al equipamiento urbano como colegios, mercados, paraderos, bodegas, farmacias, así como iglesias, hospitales, y equipamiento urbano como centros comerciales, cines, etc., es un atributo importante.  Condición Topográfica: Los terrenos deben ser de preferencia sin zonas accidentadas ya que implicarían más costos al proyecto.  Condición del Suelo: El suelo es uno de los factores importantes al momento de la compra del terreno, la resistencia del suelo en caso de ser baja afectará al diseño de cimentación de las torres de vivienda y por lo tanto elevará costos de construcción.  Condición de Seguridad: La zona debe ser percibida como segura, ya que si es una zona oscura con poca iluminación tendrá menos valor y puede ser determinante en la decisión de compra del cliente.  Servicios Públicos: La factibilidad de agua, desagüe y luz es un requisito indispensable en la elección del terreno. 77  Compatibilidad Normativa: La normativa que otorgue la municipalidad limitara al proyecto inmobiliario en cuanto uso, densidad habitacional, altura, dimensiones mínimas del lote y/o vivienda, numero de estacionamientos por lo que deberá ser compatible con el producto inmobiliario que deseamos. 3.2 Características del terreno seleccionado Se analizaron distintas alternativas de terreno en la zona y se decidió escoger el terreno con mayor valoración y/o atributos según sus características. A continuación se detallan las más importantes. Ubicación Geográfica: El terreno está ubicado en el Distrito de la Victoria, a 15 min del Centro de la Ciudad de Chiclayo sobre la Av. Miguel Grau. Se encuentra ubicado además a 10 min del aeropuerto de Chiclayo y cercano a avenidas principales. Geometría: La forma del terreno es triangular con las siguientes dimensiones: Por el frente: En la Av. Miguel Grau en línea recta de 66.31ml Por el fondo: Calle 03 prolongación Av. Los Amautas en línea recta de 40.31 ml. Por el lado derecho: Con la Av. Miguel Grau, con línea recta de 6.62 ml. Por el lado izquierdo: con la calle 05 con línea quebrada en dos tramos de 3.36 ml y 64.72 ml. Área : 1,538.10 m2 Perímetro: 181.32 ml 78 Orientación: La Avenida Miguel Grau es la que da al lindero principal de terreno y tiene una orientación este- oeste. Infraestructura Urbana: El terreno cuenta con un buen equipamiento urbano a sus alrededores. El acceso desde el centro de la ciudad de Chiclayo es por la avenida principal Av. Miguel Grau, que es una vía totalmente asfaltada. El terreno está ubicado en un terreno urbano con colegios nacionales y privados a su alrededor además cuenta con mercados y supermercados como metro a unas cuadras del proyecto, también se encuentran hospitales y clínicas cercanas al terreno, además de bancos. Condición Topográfica.- El terreno es plano con poca o nada de zonas accidentadas, lo cual favorece al proyecto. Condición del Suelo: En base a información obtenida de estudios de mecánica de suelo en la zona del proyecto se deduce que la capacidad portante del suelo del terreno es de y 1 Kg./cm2. Condición de Seguridad: El proyecto se encontrará se cercará para la seguridad interna de los propietarios, además de contar iluminación en el perímetro. La zona alrededor del proyecto cuenta con iluminación, siendo la única amenaza que existe un terreno amplio sin construcción que podría 79 representar peligro pero con la intervención del proyecto con iluminación se eliminará la amenaza. Servicios Públicos: El terreno cuenta con todas la factibilidades emitidas por todas las entidades correspondientes. Situación legal del Terreno: El terreno se encuentra legalmente saneado, tiene número de ficha registral en SUNARP ,no cuenta con cargas ,gravámenes, hipotecas ,etc. 3.3 Análisis de Cabida del Proyecto El análisis de la cabida de proyecto busca compatibilizar los parámetros normativos del terreno con los requerimientos del producto inmobiliario del segmento meta. Se tiene como objetivo analizar el máximo de área vendible del proyecto en función del total del terreno que deseamos comprar. Este debe ser un procedimiento previo a la comprar del terreno, ya que permite establecer la viabilidad económica preliminar del proyecto. Se establecerá en primer lugar las características generales del proyecto, partiendo de datos que ya se conocen y se desarrollan en capítulos anteriores como los ingresos netos mensuales de las familias a las cual nos dirigimos. Los ingresos de estas familias mínimo deberán ser 80 3,324.25 que pueden alcanzar a comprar viviendas desde hasta S/. 146,260.50 más la cuota inicial. Se muestra a continuación un cuadro donde se calcula el área promedio que debiera tener de la unidad inmobiliaria según la capacidad de pago del público objetivo. TABLA N° 16 CALCULO DEL AREA PROMEDIO DE LA VIVIENDA Mínima Ingreso Familiar Mensual Neto (NSE C ) S./ 3,324.25 Monto Máximo destinado a la vivienda (40% de sus ingresos) 1,329.70 Bono de Buen Pagador 124.26 Cuota Maxima a pagar 1,453.96 Maximo Credito a Otorgar S/. 146,260.50 Cuota Inicial del Comprador 10% S/. 14,626.05 Costo promedio de la vivienda S/. 160,886.55 P.U. venta de promedio (S./ m2) 2,350.00 Area promedio de la vivienda 68.46 m2 Notas : 1.- No se considera la contribución de la Cuota Inicial del comprador 2.- El Bono del Buen Pagador que asciende a S./ 12,500 representa un ahorro neto mensual de aproximadamente S./ al considerar TEA = 10 % y periodo de 17 años. 3.- El monto maximo del Crédito a otorgar se calcula como el valor Futuro de las cuotas máximas con un TEA = 10 % y 17 años de periodo de pago. 4.- El P.U de venta promedio corresponde de acuerdo al precio de oferta de proyecto en la zona. S./ 1995.00 m2 Según el cuadro anterior la capacidad de compra del público objetivo es en promedio una unidad inmobiliaria de 69 m2, por lo que el perfil del 81 producto debe ajustarse a esta necesidad se considerará una vivienda de 65 a 69 m2 Verificación de Normatividad Vigente: Al definir el producto es importante conocer la normatividad vigente en el terreno para poder compatibilizarla con el producto que deseamos implementar. La normatividad es definida en este caso por la Municipalidad de La Victoria en Chiclayo, es donde solicitaremos Los Certificados de Zonificación y los Parámetros Urbanísticos y Edificatorios . En ella se deberá verificar que pertenece a una RDM y que el proyecto se puede desarrollar en el terreno elegido. Área Máxima Vendible: El área del terreno es de 1,531.10 m2 , pero se debe tener conocimiento que esta vendría ser una área bruta donde se reducen áreas propias del proyecto hasta llegar al área vendible. En el proyecto se deben tomar en cuenta el % de área libre por normativa, el área de espacios comunes y circulación, etc. 82 TABLA N° 17 CALCULO DE L A CABIDA DEL PROYECTO - MAXIMA AREA VENDIBLE DE PROYECTO Area de T erreno 1,531.10 Precio de Compra del T erreno 1,529,568.90 Soles P.U = 999 SOLES/M2 Area libre 35 % 535.89 Area de T erreno con area libre 995.22 DISTRIBUCION PRELIMINAR DE DEPARTAMENTOS N° T orres de edificios 3.00 Area aprox. Por T orre 331.74 N° Pisos 8.00 Area promedio de Viviendas M2 68.46 N° de departamentos por piso 4.00 N° departamentos totales 32.00 Area vendible por Edificio 2,190.80 Area comunes por Edificio 12 % 262.90 Area Construida por Edificio 2,453.69 Como se puede observar en el cuadro el área vendible por edificio es de 2,080 m2. Considerando departamentos con un área promedio de 68 m2 y como un porcentaje de áreas comunes 12 %. El área construida seria inicialmente de 2,453.69, de estos datos vamos a obtener la viabilidad preliminar del proyecto. 3.4 Perfil Económico del Proyecto De acuerdo a la evaluación preliminar económica, se procede a realizar un contrato preparatorio para la compra-venta del terreno elegido .Esto demuestra el nivel de importancia que tiene un estudio preliminar del desarrollo inmobiliario. 83 En esta fase aún no existe anteproyecto de arquitectura ni especialidades en desarrollo, por lo que se tomaran datos de proyectos similares para la obtención de información, por lo que es importante que estos datos seas lo más reales posibles y de fuentes confiables. El desarrollo de un proyecto inmobiliario y los costos atribuibles a esta formado por diferentes componentes como: Los costos del Terreno, Proyectos y Licencias, Gastos administrativos, Gastos Notariales y Registrales, Gastos de Post construcción, Gerencia de Proyecto, Gastos de Titulación, Gastos de construcción, Gastos financieros, Gastos de Marketing y Publicidad , Gastos de Ventas y Gastos Imprevistos ,etc. A continuación se presenta un cuadro donde se observan costos de construcción que se estima en el proyecto. TABLA N° 18 84 COSTO APROXIMADO DE CONSTRUCCIÓN (SOLES)- NUEVA VICTORIA CHICLAYO COSTOS DE CONSTRUCCIÓN M2 P.U Parcial IGV TOTAL (S./) Area Construida por Edificio 2,453.69 1010.00 2,478,227.95 Costo Directo 2,478,227.95 446,081.03 2,924,308.98 Gastos Generales Contratista 7% 173,475.96 Utilidad 7% 173,475.96 Total 2,825,179.86 446,081.03 3,271,260.90 TOTAL VENTA Departamentos - 32 unidades 2,144.00 2,350.00 5,038,400.00 Estacionamientos 16.00 14,000.00 224,000.00 5,262,400.00 5,262,400.00 A continuación se detallan los costos totales del Proyecto Nueva Victoria TABLA N° 19 PERFIL ECONOMICO PROYECTO NUEVA VICTORIA COSTOS TOTALES - EDIFICIO I NUEVA VIC Ratios % S./ / Costo Tot Costo * Terreno ( 510 m2 I Etapa) 509,856.30 12% Alcabala 3.00% 15,295.69 0% 11.9% Terreno Proyectos y Licencias 2.00% 65,425.22 1% Administrativos 1.50% 49,068.91 1% Notariales y Registrales 0.50% 26,312.00 1% Postconstrucción 1.00% 32,712.61 1% Titulacion e Imp. Municipal 0.50% 26,312.00 1% 5% Administrativos Gerencia Proyecto 5.00% 163,563.04 4% 4% Gerencia de Proyec t Construcción 3,271,260.90 74% 74% Construcción Financieros 1.00% 32712.60896 1% Marketing y Publicidad 2.50% 131,560.00 3% Comisiones Venta 1.00% 52,624.00 1% Imprevistos 0.50% 26,312.00 1% 6% Venta y Financieros Total Costo de Proyecto 4,403,015.28 100% 100.00% Venta Total 5,262,400.00 Margen Inmobiliario 859,384.72 16.33% 85 Se puede observar el margen inmobiliario bruto que el proyecto alcanza es de 16.33 % del total de la venta. El resultado también se puede mostrar a través del Estado de ganancias y pérdidas, que en la mayoría de casos es solicitado y presentado a entidades financieras PROYECTO INMOBILIARIO EN NUEVA VICTORIA CHICLAYO ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS INGRESOS 5,262,400.00 EGRESOS 4,159,806.67 100.0% * Terreno ( 510 m2 I Etapa) - Alcabala 525,151.99 12% 12% Terreno Proyectos y Licencias 65,425.22 1% Administrativos 49,068.91 1% Notariales y Registrales 26,312.00 1% Postconstrucción 32,712.61 1% Titulacion e Imp. Municipal 26,312.00 1% 5% Administrativos Gerencia Proyecto 163,563.04 4% 4% Gerencia de Proyecto Construcción 3,271,260.90 74.3% 74.3% Construcción UTILIDAD OPERATIVA 1,102,593.33 Financieros 32,712.61 1% Marketing y Publicidad 131,560.00 3% Comisiones Venta 52,624.00 1% Imprevistos 26,312.00 1% 6% Venta y Financieros UTILIDAD ANTES DE IMPUESTO 859,384.72 86 TABLA N° 20 PROYECTO INMOBILIARIO NUEVA VICTORIA RESUMEN Y Precio de Venta Unitario (S/M2) = 2,350.00 Costo directo Unitario (S/M2) = 1010.00 Area de departamento (M2) = 68.46 N° de departmanetos Total = 32.00 Plazo de ejecución (Meses) = 16 UTILIDAD S./ % Constructor 173,475.96 3.30% Inmobiliaria 859,384.72 16.33% TOTAL 1,032,860.68 19.63% CONCLUSIONES  La elección del terreno es uno de los factores más importantes para un exitoso desarrollo inmobiliario por lo que después de conocer el público objetivo, se realizó un análisis de cabida de diferentes terrenos para elegir el ideal.  El terreno elegido fue uno de un área de 1,538.10 m2 ubicado en el Distrito de La Victoria, se evaluó su ubicación, geometría, orientación, infraestructura urbana, condición topográfica, condición de suelo, condición de seguridad, servicios públicos y situación legal del terreno. Siendo este terreno es que más condiciones tenia para el desarrollo inmobiliario. 87  Según los datos de la cabida ,el público objetivo al cual nos dirigimos tendrá la capacidad de adquirir un departamento que tenga aprox. 65m2 a 68 m2 y que tenga un valor hasta de S./ 160,000.00  En base a la cabida se estima un total de 32 departamentos por Torre de Edificio.  En base a la verificación económica y el perfil económico la construcción de la I etapa de edificio tiene una venta total de S. / 5 262,400.00 y el costo total es de S./ 4 403,015.28 y un margen inmobiliario de S./ 859,384.72 que representa el 16.33 % sobre la venta total, lo cual demuestra la viabilidad del proyecto. CAPITULO IV: ESTUDIO DE LA COMPETENCIA 4.1 LA COMPETENCIA Para el análisis de la competencia se realizaron visitas a distintos proyectos en la Ciudad de Chiclayo, se obtuvieron datos a través de la entrevista a los asesores de venta, además de la obtención de datos en la demostración de los departamentos piloto, revisando información de las páginas web y llamando por teléfono. Es importante señalar que las visitas realizadas se direccionan a los proyectos con características similares a nuestro desarrollo. Con los resultados se puede obtener datos de preferencia de mercado en cuanto a ubicación, 88 precio de los departamentos, acabados, número de pisos y público objetivo en el área de influencia del proyecto. 4.1.1 Descripción de los competidores directos Dentro del área de estudio, se ubican como competencia directa los siguientes proyectos:  Club Residencial Los Parques de San Gabriel, ubicado en Av. Via Evitamiento S/N.  Condominio Residencial Jockey, ubicado en Av. Los Incas 497 - La Victoria, Chiclayo  Residencial Santa Elvira, ubicada en Av. Elvira García y García 920 – Chiclayo.  Residencial El Encanto de Chiclayo, ubicada Carretera Pimentel km 5.5 (frente Universidad Señor de Sipán)  Condominio Club Los Sauces, ubicado en la Carretera Pimentel km 5.5 (frente Universidad Señor de Sipán)  Edificio Colibrí, Ubicado en Av Salaverry 1350, Chiclayo. Las empresas presentes en el área de influencia del proyecto: 89 FIGURA N° 06 Ubicación de Proyectos de la Competencia Fuente: Elaboración propia, 2016 90 1.- Club Residencial Los Parques de San Gabriel, “Es un proyecto desarrollado por la empresa CLASEM, empresa subsidiaria de EOM GRUPO dedicada al desarrollo, promoción y construcción de proyectos de vivienda a nivel nacional. CLASEM se especializa en ofrecer soluciones de vivienda dentro de los programas de vivienda subsidiados por el Estado Peruano. Web CLASEM. Iniciado en el 2012, Los Parques San Gabriel es una habilitación urbana en formato condominio cerrado que se desarrolla en el distrito de Chiclayo en el departamento de Lambayeque sobre un terreno de 4.3 hectáreas. El condominio ofrece un total de 1,248 departamentos con servicios completos que se desarrollan en un total de 39 edificios distribuidos en 12 etapas. El condominio ofrece áreas comunes como parques privados y casa club con piscina”. Web CLASEM 2016. 91 FIGURA N° 07 Vista Condominio de edificios San Gabriel Fuente: http://www.clasem.com/proyectos.php?codigoa=32 El proyecto cuenta con 4 Tipologías de departamentos que se describe a continuación: Tipo A – 67 m2  Área Total : 67.00 m2  Dormitorios : 3  Baños : 2  Sala - Comedor  Cocina-Lavanderia 92 Tipo B – 75.95 m2  Área Total : 75.95 m2  Dormitorios : 3  Baños : 2  Sala - Comedor  Cocina-Lavanderia  Tipo C – 69.35 m2    Área Total : 69.35 m2  Dormitorios : 3  Baños : 2  Sala - Comedor  Cocina - Lavandería  Precio: S./ 99,000.00 Tipo D – 78.90 m2  Área Total : 69.35 m2  Dormitorios : 3  Baños : 2  Sala - Comedor  Cocina - Lavandería 2.- Condominio Jockey Residencial.- 93 “Proyecto de edificios multifamiliares desarrollado por el Consorcio DHMONT con 1140 departamentos distribuidos en varias etapas, con una inversión de 120 millones de soles”. Web DHMONT 2016. FIGURA N° 08 76 Fuente: http://www.consorciodhmont.com/project.php?id=22 “Existen dos tipos de edificios multifamiliares, el primero Edificio Jazpe con departamentos con áreas desde 74 m2 a 82 m2 y Edificio Opalo con departamentos con áreas desde 88 m2 hasta 100 m2. Nuestro proyecto compite directamente con los edificios Jazpe”. Web DHMONT 2016. 94 FIGURA N° 09 Fuente: http://www.consorciodhmont.com/project.php?id=22 3.- Residencial Santa Elvira.- “El Club Residencial Santa Elvira está desarrollado por CIUDARIS S.A. promotora e inmobiliaria,que es una organización líder con experiencia en el mercado inmobiliario, que integra en su cadena de valor, los procesos de diseño, venta, gerenciamiento y servicio al cliente. El proyecto desarrollado en Chiclayo está conformado por 5 edificios de solo 8 pisos, todos ubicados en la ciudad de Chiclayo. Contará con 312 departamentos con una excelente ubicación, cerca de supermercados, centros de salud, centros educativos y a los principales centros comerciales de la ciudad”. Web CIUDARIS 2016. 95 FIGURA N° 10 Fuente: http://www.ciudaris.com/p/santa-elvira/ Tipologías de departamentos del Proyecto Santa Elvira: TIPO 1 – 67.06 m2 96 TIPO 2 – 62.44 m2 TIPO 3 – 70.50 m2 4.- Residencial El Encanto de Chiclayo.- Proyecto de Wescon Desarrollo Inmobiliario, es una empresa formada por capitales 100% nacionales, que cuenta con un staff de profesionales dedicados a la promoción, construcción y 97 gerenciamiento de proyectos inmobiliarios, con un alto estándar de calidad y protección del medio ambiente. Web WESCON. El proyecto El Encanto de Chiclayo se encuentra ubicada a tan solo 10 minutos de la plaza de Chiclayo, en una zona urbana ordenada, cerca de colegios, universidades, hospitales y demás. El proyecto desarrolla casas y departamentos, por lo que nuestra competencia directa son aquellos desarrollos como edificios”. Web WESCON. FIGURA° 11 Fuente: http://wescon.pe/encanto-chiclayo/galeria.php 98 Departamento Tipo I - 61 m2 Departamento Tipo II - 60 m2 Departamento Tipo III - 60 m2 99 Departamento Tipo IV – 61 m2 5.-Condominio Club Los Sauces, “Proyecto de Wescon Desarrollo Inmobiliario, cerca al Proyecto El encanto de Chiclayo. Este proyecto a diferencia del anterior cuenta con departamentos de áreas más amplias que van desde 67 m2 a 76 m2, además de contar con departamentos dúplex.” Web WESCON 2016 Departamento Tipo I - 76 m2  Área Total : 76.00 m2  Dormitorios : 4  Baños : 3  Sala - Comedor  Cocina – Lavandería  Estudio 100 Departamento Tipo I -67 m2 Área Total : 67.00 m2 Dormitorios : 3 Sala - Comedor Cocina – Lavandería Estudio Departamento Tipo II - 67 m2  Dormitorios : 3  Baños : 2  Sala - Comedor  Cocina – Lavandería  Estudio 101 4.1.2 Análisis de los Aspectos cualitativos de la competencia A continuación se detallan las características de los proyectos visitados en cuanto a sistema estructural empleado, calidad de acabados, etc. GRAFICO N° 28 ANALISIS CUALITATIVO DE LA COMPETENCIA DIRECTA RESIDENCIAL EL ENCANTO DE EDIFICIO CARACTERISTICAS CLUB RESIDENCIAL SANTA ELVIRA LOS PARQUES DE SAN GABRIEL CONDOMINIO CLUBLOS SAUCES CHICLAYO EDIFICIO JOCKEY RESIDENCIAL CHICLAYO CHICLAYO PIMENTEL PIMENTEL LA VICTORIA SALA COMEDOR( PISO) PORCELANATO LAMINADO PORCELANATO PORCELANATO PORCELANATO SALA COMEDOR( PARED) PINTURA LATEX PAPEL CORAMURAL PINTURA LATEX PINTURA LATEX PINTURA LATEX BLANCO HUMO SALA COMEDOR( TECHO) PINTURA LATEX ESCARCHADO BLANCO PINTURA LATEX PINTURA LATEX PINTURA LATEX BLANCO DORMITORIO PRINCIPAL ( PISO) PORCELANATO LAMINADO PORCELANATO PORCELANATO PORCELANATO DORMITORIO PRINCIPAL ( PARED) PINTURA LATEX PAPEL CORAMURAL PINTURA LATEX PINTURA LATEX PINTURA LATEX DORMITORIO PRINCIPAL( TECHO) PINTURA LATEX ESCARCHADO BLANCO PINTURA LATEX PINTURA LATEX PINTURA LATEX DORMITORIO HIJOS IDEM DORMIT. PRINC. IDEM DORMIT. PRINC. IDEM DORMIT. PRINC. IDEM DORMIT. PRINC. IDEM DORMIT. PRINC. SS.HH DORMITORIO PRINCIPAL CERAMICO PISO +CONTRAZOCALO CERAMICO PISO +CONTRAZOCALO CERAMICO PISO +CONTRAZOCALO CERAMICO PISO +CONTRAZOCALO CERAMICA H=2.10 SS.HH VISITA CERAMICO PISO +CONTRAZOCALO CERAMICO PISO +CONTRAZOCALO CERAMICO PISO +CONTRAZOCALO CERAMICO PISO +CONTRAZOCALO CERAMICA H=2.10 COCINA (PISO) CERAMICO CERAMICO CERAMICO CERAMICO PORCELANATO COCINA (PARED) CERAMICO SOLO EN LAVATORIO CERAMICO CERAMICO CERAMICO PINTURA OLEO MATE LAVANDERIA CERAMICO SOLO EN GRIFO CERAMICO CERAMICO CERAMICO CERAMICA LAVATORIO LAVANDERIA FIBRA DE VIDRIO FIBRA DE VIDRIO FIBRA DE VIDRIO FIBRA DE VIDRIO FIBRA DE VIDRIO CUARTO DE SERVICIO NO NO NO NO SI GRIFERIA TREBOL TREBOL TREBOL TREBOL TREBOL SANITARIOS TREBOL TREBOL TREBOL TREBOL TREBOL PUERTA PRINCIPAL CONTRAPLACADA COLOR BLANCO CONTRAPLACADA COLOR BLANCO CONTRAPLACADA AL DUCO CONTRAPLACADA AL DUCO CONTRAPLACADA PUERTAS INTERIORES CONTRAPLACADA COLOR BLANCO CONTRAPLACADA COLOR BLANCO CONTRAPLACADA AL DUCO CONTRAPLACADA AL DUCO CONTRAPLACADA CLOSETS SI NO NO NO SI ALTOS -BAJOS EN LAVATORIO MDF ALTOS -BAJOS EN LAVATORIO MDF ALTOS -BAJOS EN LAVATORIO MDF ALTOS -BAJOS EN LAVATORIO MDF MUEBLE DE COCINA ALTOS -BAJOS EN LAVATORIO MDF 15 MM 15 MM 15 MM 15 MM 15 MM VENTANAS ALUMINIO + VIDRIO TEMPLADO ALUMINIO + VIDRIO TEMPLADO ALUMINIO + VIDRIO TEMPLADO ALUMINIO + VIDRIO TEMPLADO ALUMINIO + VIDRIO TEMPLADO CALIDAD DE ACABADOS SUPERIOR ESTANDAR SUPERIOR SUPERIOR ESTANDAR GIMNASIO- EQUIPOS SI NO NO NO NO PISCINA SI SI SI SI NO AREA DE JUEGOS DE NIÑOS SI SI SI SI SI CANCHAS DEPORTIVAS NO NO NO NO NO CONTROL DE INGRESOS SI SI SI SI SI SALA DE REUNIONES SI SI SI SI NO JARDINES EXTERIORES SI SI SI SI SI CINE SI NO NO NO NO RED DE AGUA /DESAGUE SI SI SI SI SI PROYECCIÓN DE CRECIMIENTO NO NO NO NO NO SISTEMA ESTRUCTURAL PLACAS DE CONCRETO PLACAS DE CONCRETO PLACAS DE CONCRETO PLACAS DE CONCRETO PLACAS DE CONCRETO LOSAS LOSA MACIZA LOSA MACIZA LOSA MACIZA LOSA MACIZA LOSA MACIZA TIPO DE CIMENTACIÓN PLATEA DE CIMENTACIÓN PLATEA DE CIMENTACIÓN PLATEA DE CIMENTACIÓN PLATEA DE CIMENTACIÓN PLATEA DE CIMENTACIÓN ESTRUCT AREAS COMUNES CARPINTERIA ACABADOS URA 102 4.1.3 Análisis de los aspectos cuantitativos de la competencia De las visitas realizadas a los proyectos y de la información de asesores de venta de los proyectos inmobiliarios se obtuvieron datos de áreas de departamentos de la competencia, precio de venta por m2, precio de venta de estacionamientos como se detalla a continuación: GRAFICO N° 29 UBICACIÓN DE LA COMPETENCIA ANALISIS CUANTITATIVO DE LA COMPETENCIA DIRECTA CLUB RESIDENCIAL SANTA LOS PARQUES DE SAN CONDOMINIO CLUB LOS RESIDENCIAL EL ENCANTO EDIFICIO JOCKEY EDIFICIO CARACTERISTICAS ELVIRA GABRIEL SAUCES DE CHICLAYO RESIDENCIAL CHICLAYO CHICLAYO PIMENTEL PIMENTEL LA VICTORIA TIPO DE PRODUCTO EDIFCIO MULTIFAMILIAR EDIFCIO MULTIFAMILIAR EDIFCIO MULTIFAMILIAR EDIFCIO MULTIFAMILIAR EDIFCIO MULTIFAMILIAR N° PISOS 8 6 6 6 6 N° DORMITORIOS 3 3 3 3 3 N° BAÑOS 2 2 2 2 2 CUARTO DE SERVICIO NO TIPO B NO NO NO ASCENSOR SI SI SI SI SI SOTANO NO NO NO NO NO FACHADA DEL PRODUCTO Areas 66.67 m2 72.80 m2 70.00 m2 60.33 m2 78.00 m2 AREA DEPARTAMENTO TIPO I 62.44 m2 67.00 m2 67.00 m2 60.00 m2 74.00 m2 AREA DEPARTAMENTO TIPO II 67.06 m2 69.35 m2 67.00 m2 60.00 m2 82.00 m2 AREA DEPARTAMENTO TIPO III 70.50 m2 75.95 m2 76.00 m2 61.00 m2 AREA DEPARTAMENTO TIPO IV 78.90 m2 Precios S./ S/. 190,966.67 S/. 119,000.00 S/. 168,678.00 S/. 145,678.33 S/. 141,000.00 PRECIO DEPARTAMENTO TIPO I S/. 185,800.00 S/. 99,000.00 S/. 161,449.00 S/. 142,034.00 S/. 131,000.00 PRECIO DEPARTAMENTO TIPO II S/. 187,200.00 S/. 101,000.00 S/. 161,449.00 S/. 142,034.00 S/. 151,000.00 PRECIO DEPARTAMENTO TIPO III S/. 199,900.00 S/. 134,000.00 S/. 183,136.00 S/. 152,967.00 PRECIO DEPARTAMENTO TIPO IV S/. 142,000.00 ESTACIONAMIENTOS S/. 19,000.00 S/. 11,000.00 S/. 14,000.00 S/. 14,000.00 S/. 13,000.00 PRECIO S./ M2 S/. 2,835.46 S/. 1,764.32 S/. 2,409.68 S/. 2,414.56 S/. 1,807.69 PRECIO U$S./ M2 $810.13 $504.09 $688.48 $689.87 $516.48 PRECIOS AREAS IMAGEN GENERAL 103 De los análisis de los aspectos cuantitativos y cualitativos de la competencia se valoraron los siguientes atributos: Valor relativo VALOR DEL CLIENTE (100%) Ubicación frente a Parque 40.00% Seguridad 27.00% Ubicación cerca a locales comerciales 15.00% Diseño y Distribucion 8.00% Acabado 5.00% Accesibilidad 4.00% Marca 1.00% Total de Ponderación 100% Descripción Calificación Puntuación Excelente 5 100 % Muy bueno 4 80% Bueno 3 60% Regular 2 40% Malo 1 20% 103 4.1.3 Grafico radial según atributos Ubicación cerca a Seguridad/Vigilan Diseño y Calidad PROYECTOS / ATRIBUTOS zonas Area Verdes Accesibilidad cia Privada distribución Acabados comerciales TORRES DE NUEVA VICTORIA 4 4.5 5 4 3.5 4 LOS PARQUES DE SAN GABRIEL 3 4.5 3 3 3 2 CONDOMINIO CLUB LOS SAUCE 5 4 3 3 3 2 RESIDENCIAL SANTA ELVIRA 5 4 3 3 3.5 4 JOCKEY RESIDENCIAL 4 4 3 4 3 2 EL ENCANTO DE CHICLAYO 5 4 3 3 3 3 Ubicación cerca a zonas TORRES DE NUEVA comerciales VICTORIA 5 4 LOS PARQUES DE SAN 3 Seguridad/Vigil GABRIEL Accesibilidad 2 ancia Privada CONDOMINIO CLUB LOS 1 SAUCES 0 RESIDENCIAL SANTA ELVIRA Calidad Area Verdes Acabados JOCKEY RESIDENCIAL EL ENCANTO DE CHICLAYO Diseño y distribución 103 Conclusiones  En base al estudio de la competencia se identificaron como competidores directos los siguientes proyectos: Club Residencial, Condominio Residencial Jockey, Residencial El Encanto, Condominio Club Los Sauces, Edificio Colibrí, a los cuales se realizó un análisis cualitativo y cuantitativo.  Del análisis cualitativo se concluye que en cuanto a estructuras todos los proyectos utilizan platea de cimentación debido a las condiciones del suelo. En cuanto a acabados, en pisos, se utilizan laminado y porcelanato, en paredes; pintura latex, en las cocinas cerámico, muebles en melanina y puertas contraplacadas.  Del análisis cuantitativo se concluye que las áreas promedio de la competencia van desde 62 a 74 m2 con precios que varían desde $588 dólares a $689.87 dólares. El número de pisos predominante de edificios es de 6, con 3 dormitorios por departamento.  De los análisis cualitativos y cuantitativos de la competencia se establecieron atributos que fueron ponderados siendo los más valorados la ubicación áreas verdes, la seguridad y la cercanía a centro comerciales. 103 CAPITULO V ASPECTOS GENERALES DEL PROYECTO 5.1 DATOS DEL DISTRITO DEL PROYECTO 5.1.1 LA UBICACIÓN GEOGRÁFICA El área del proyecto se encuentra en el Departamento de Lambayeque, Provincia de Chiclayo, distrito de la Victoria se encuentra ubicado en la manzana “E” Lote 01, entre la avenida Miguel Grau, La calle 03 (Prolongación calle los Amautas) y la calle 05. FIGURA N° 12 UBICACIÓN DEL PROYECTO Fuente: Elaboración propia Fuente: Imágenes de google imágenes. 107 FIGURA N° 13 UBICACIÓN DEL PROYECTO EN EL DISTRITO DE LA VICTORIA - CHICLAYO Fuente: Elaboración Propia 108 5.1.2 ACCESIBILIDAD El proyecto cuenta con acceso principal a la AV. Grau que conecta con el centro de Chiclayo y la ciudad de Monsefu, está muy cerca de la Panamericana Norte, Prolongación Bolognesi, estos dos accesos constituyen vías principales por que conectan el proyecto con importantes centros comerciales, así como espacios de esparcimientos y áreas verdes, finalmente se tiene una vista panorámica del proyecto a desarrollar. FIGURA N°14 ACCESIBILIDAD Fuente: Elaboración propia 109 FIGURA N° 15 VISTA DE LA AV EL GRAU – TERRENO DEL PROYECTO Fuente: Imágenes de Google Maps FIGURA N° 16 VISTA DE LA PROLONGACION BOLOGNESI CON LA AV.GRAU Fuente: Imágenes de Google Maps 109 5.1.3 EQUIPAMIENTO URBANO COMERCIO Y AREAS DE ESPARCIMIENTO En el Distrito de la victoria, aproximadamente en 4km intersección de la Av. Bolognesi y Av. Arenales se encuentra el Mall Real Plaza, y en 1.5 km se encuentra supermercados Metro en la AV. Miguel Grau, estos dos centros comerciales con los más importantes en Chiclayo. CENTRO COMERCIAL REAL PLAZA Fuente: http://z3.invisionfree.com/Chiclayo/ar/t496.htm 111 FIGURA N° 17 PRINCIPALES CENTROS COMERCIALES Y DE ESPARCIMIENTO Fuente: Elaboración Propia 112 EDUCACION En la misma prolongación Miguel Grau se encuentran dos colegios particulares santa María reina y santa Ángela y en la AV. Bolognesi se encuentra el colegio nacional San José. SALUD En la intersección de la Av. Manco Inca y la Av. Los Andes se encuentra el policlínico la Victoria, luego el Hospital las mercedes que se encuentra en la prolongación Miguel Grau y que es uno de los referentes en materia de salud. INSTITUCIONES ESTATALES Aproximadamente a 2.5 km se encuentra el Aeropuerto de Chiclayo, también se encuentra el Banco de la Nación en la AV. Tambos con la Av. Pachacuteq, de la misma forma se encuentra el municipio en la plaza de armas del distrito. 113 FIGURA N° 18 PRINCIPALES INSTITUCIONES EDUCATIVAS Y DE SALUD Fuente: Elaboración Propia 114 5.1.4 PARAMETROS EDIFICATORIOS DEL TERRENO La Municipalidad a través del área de Catastro urbano han realizado la aprobación del anteproyecto de edificios multifamiliares, para los cuales cuentan con Zonificación CC (corredor comercial) uso compatible y coeficiente de edificación de 7.00 residencial de densidad media el cual consta de 12 niveles de área construida, tanto el área libre como el área construida y con proyección de 1815.08 m2 y 3197.40 m2 respectivamente. 5.1.5 CARACTERISTICAS DEL TERRENO El área del proyecto se encuentra ubicada: POR EL FRENTE: en la Av. Miguel Grau en línea recta de 66.31ml POR EL FONDO: Calle 03 prolongación Av. Los Amautas en línea recta de 40.31 ml. POR EL LADO DERECHO: Con la Av. Miguel Grau, con línea recta de 6.62 ml. Por el lado izquierdo: con la calle 05 con línea quebrada en dos tramos de 3.36 ml y 64.72 ml. Área : 1,538.10 m2 Perímetro: 181.32 ml 114 FIGURA N° 19 UBICACIÓN DEL PROYECTO Fuente: Elaboración Propia 2015 114 FIGURA N° 20 TERRENO DEL PROYECTO EN LA ACTUALIDAD Fuente: Elaboración Propia 2015 114 CAPITULO VI MARKETING PLAN 6.1 El PRODUCTO 6.1.1 Descripción general del proyecto El producto del presente proyecto se diseñó de acuerdo al estudio de la oferta y demanda desarrollado en capítulos anteriores. Se tuvo en cuenta el perfil del cliente objetivo, principalmente con intereses por la seguridad, las áreas verdes, áreas comunes y entre otras necesidades y deseos en la vivienda. El planteamiento contempla tres torres de vivienda de 8 pisos más estacionamientos en el primer nivel, el proyecto se desarrolla sobre los perímetros de sus tres frentes, La Av. Miguel Grau, La Calle 03 Prolongación Los Amautas y la Calle 05. FIGURA N° 21 UBICACIÓN EN EL PLANO DEL PROYECTO 114 El primer bloque (Bloque A) y segundo bloque (Bloque B) están orientados hacia la Av. Miguel Grau además de contar con vistas hacia el interior del conjunto, finalmente el Bloque C se encuentra orientado hacia la calle 05 y también con vistas hacia el interior del conjunto. El primer bloque (Bloque A) cuenta con 32 departamentos distribuidos en 4 departamentos por piso, el segundo bloque ( Bloque B) con 24 departamentos distribuidos en 4 departamentos por piso y el tercer bloque (Bloque C) al igual que el bloque b ,con 24 departamentos distribuido en 3 departamentos. Inicialmente el presente proyecto desarrollará la primera etapa conformada por el Bloque A. FIGURA N° 22 UBICACIÓN EN EL PLANO DEL PROYECTO C A B 114 El proyecto contemplará departamentos desde el primer nivel hasta el octavo nivel que se distribuyen internamente a través de corredores con vistas hacia el interior del conjunto. Los ambientes principales como la sala comedor y dormitorios de los departamentos de los tres edificios se orientaran hacia el interior del conjunto, que cuenta con áreas verdes y una piscina patera para niños. Los ambientes privados como dormitorios principales y dormitorio de los hijos están orientados en los tres bloques hacia las avenidas colindantes. La composición de las ventanas de la fachada de las torres es ordenada, pero cuenta con balcones techados y con paredes laterales ubicados de forma alternada y enfatizada el uso de diferentes colores. Las viviendas contaran con un área promedio de 69 m2, y contarán con posibilidad de adquisición de un estacionamiento si el cliente lo desea. Los departamentos son de tres dormitorios en su totalidad debido a que el público objetivo busca principalmente esta cantidad de dormitorios basado en el número de miembros por hogar. Se contará con amplias áreas verdes (alrededor de 715 m2), así como una piscina patera para niños. 114 TABLA N° 21 CUADRO DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO PROPUESTO EDIFICIO CARACTERISTICAS FACHADA EDIFICIO N° PISOS 8.00 N° TORRES 3.00 N° DEPARAMENTOS BLOQUE A 32.00 N° DEPARAMENTOS BLOQUE B 24.00 N° DEPARAMENTOS BLOQUE C 24.00 N° DEPARTAMENTOS OFERTADOS 80.00 N° ESTACIONAMIENTOS 14.00 Como anteriormente se mencionó inicialmente se desarrollará la I etapa - Bloque A que está conformado por un tipo de departamento que consta de 69 m2, que es un área de vivienda conveniente de acuerdo al estudio de oferta y demanda realizado en capítulos anteriores. La vivienda cuenta con 3 dormitorios cumplen con las expectativas y son de mayor preferencia del cliente objetivo que cuentan con 4 a 5 miembros en su familia. Todos los departamentos tienen opción de compra de un estacionamiento de acuerdo a la necesidad de cada familia EDIFICIO 121 FIGURA N° 24 IMÁGENES 3D DEL PROYECTO DEL PROYECTO PROPUESTO 122 Distribución General - Torres de Nueva Victoria 123 Planta Típica de la Etapa que desarrolla el presente estudio - Bloque A – Torres de Nueva Victoria 124 6.1.2 Descripción de los departamentos FIGURA N° 25 Departamento Tipo I  Sala Comedor  Dormitorio 1  Dormitorio 2  Dormitorio Principal´+ Baño  Baño común  Lavandería 125 6.1.3 Resumen de áreas del proyecto TABLA N° 22 CUADRO DE AREAS DEL BLOQUE A BLOQUE A Cantidad departamentos por piso 4.00 N° Pisos 8 Total Cantidad departamentos 32 Área promedio de departamentos (m2) 68.82 Total Área vendible departamentos ( m2) 2,202 Área comunes del Edificio ( m2) 245.75 Total área construida 2,490.74 126 TABLA N° 23 Cuadro de áreas de departamento Tipo I AMBIENTE AREA - DEPART. 101 M2 SALA COMEDOR 20.12 DORMITORIO 1 7.03 DORMITORIO 2 7.25 DORMITORIO PRINCIPAL 9.95 BAÑO DORM.PRINCIPAL 3.79 BAÑO COMUN 3.60 COCINA 7.45 LAVANDERIA 2.36 PASADIZOS 5.92 BALCON 1.35 TOTAL 68.82 127 6.1.4 Acabados generales del proyecto TABLA N° 25 Cuadro de áreas de acabados – Bloque A EDIFICIO CARACTERISTICAS LAS TORRES DE NUEVA VICTORIA SALA COMEDOR PISO LAMINADO DORMITORIO PRINCIPAL PISO LAMINADO DORMITORIO 1 PISO LAMINADO DORMITORIO 2 PISO LAMINADO BAÑO DORM.PRINCIPAL CERAMICO BAÑO COMUN CERAMICO COCINA CERAMICO LAVANDERIA CEMENTO PULIDO TERRAZA BALCON CERAMICO GRIFERIA ITALGRIF,TREBOL O SIMILAR SANITARIOS TREBOL O SIMILAR PUERTA PRINCIPAL PUERTA CONTRAPLACADA MDF PUERTA INTERIORES CONTRAPLACADA MDF CLOSETS MELAMINE MUEBLE BAJOS CON MELAMINE Y TABLERO MUEBLES DE COCINA POSTFORMADO TROPICAL VIDRIO TEMPLADO VENTANAS CARPINTERIA EDIFICIO 128 6.2 El PRECIO Para el cálculo de precios por departamento se realizó una valoración de atributos de la competencia directa obteniéndose un promedio de $634 por metro cuadro (S. / 2,123.90 nuevos soles). Se fijó como precio promedio por departamento un ratio de $ 625 por metro cuadrado (S. / 1,992.00 nuevos soles). Para fijar este precio se tuvo en cuenta que se debían brindar más atributos valorados por el cliente meta, como el área del departamento de 69.00 m2, buena distribución, amplias áreas verdes conjunto, residencial cerrada con seguridad con el sistema de video vigilancia. Se realizó el cálculo de todos los ingresos por la venta de departamentos (32 unidades) y de los estacionamientos (16 unidades) y se obtuvo un precio por unidad inmobiliaria de S. / 143,231.63 A continuación se describe el método de comparación de atributos valorados por el cliente objetivo y la lista de precios. 129 6.2.2 FIJACION DE PRECIO POR METODO COMPARABLES DE ATRIBUTOS CON REFERENCIA A LA COMPETENCIA NECESIDADES Y VALOR DEL CLIENTE A continuación se detallan las necesidades y valoración del cliente objetivo para la fijación de precios, se determinó en base al estudio de mercado. TABLA N° 26 Valor relativo VALOR DEL CLIENTE (100%) Ubicación frente a Parque 40.00% Seguridad 27.00% Ubicación cerca a locales comerciales 15.00% Diseño y Distribucion 8.00% Acabado 5.00% Accesibilidad 4.00% Marca 1.00% Total de Ponderación 100% Fuente: Estudio Inmobiliario - Arellano Marketing DETERMINACION DE PRECIO POR METODO COMPARABLE En base al estudio de mercado, se determinará por el “método de comparables” cuál es el precio de venta del Proyecto “Las Torres de Nueva Victoria”. La valuación de comparables basa su método en mercado abierto competitivo donde el cliente objetivo y/o potencial comprador no pagará por un inmueble 130 más que el precio indicado para otros inmuebles cercanos con las mismas características. Así desde el punto de vista en su aplicación práctica, el método Consiste en comparar precios de venta de viviendas con las características similares al cual se está tasando. Se tomaran dos variables principales en la aplicación de este método para evaluar el precio de venta de los departamentos.  Análisis Cualitativo de la competencia - Características del Proyecto  Análisis Cuantitativo de la competencia - Precios de Venta de la Competencia Para la determinación de los precios de venta se realizaron visitas a 5 proyectos que compiten directamente con el nuestro donde se levantó una serie de información para posteriormente utilizar tablas de homologación con un puntaje asignado a cada proyecto dependiendo de sus características. Las variables de la evaluación se determinan en base a la valoración de los atributos por el cliente objetivo. Posteriormente se calificará el desempeño de cada proyecto en base a la siguiente calificación: 131 TABLA N° 27 Descripción Calificación Puntuación Excelente 5 100 % Muy bueno 4 80% Bueno 3 60% Regular 2 40% Malo 1 20% 132 A continuación se detallan las tablas de homologación del presente proyecto y el de la competencia. TABLA N° 28 ANALISIS CUANTITATIVO DE LA COMPETENCIA DIRECTA RESIDENCIAL EL ENCANTO DE EDIFICIO CARACTERISTICAS CLUB RESIDENCIAL SANTA ELVIRA LOS PARQUES DE SAN GABRIEL CONDOMINIO CLUB LOS SAUCES CHICLAYO EDIFICIO JOCKEY RESIDENCIAL CHICLAYO CHICLAYO PIMENTEL PIMENTEL LA VICTORIA TIPO DE PRODUCTO EDIFCIO MULTIFAMILIAR EDIFCIO MULTIFAMILIAR EDIFCIO MULTIFAMILIAR EDIFCIO MULTIFAMILIAR EDIFCIO MULTIFAMILIAR N° PISOS 8 8 6 N° DORMITORIOS 3 3 N° BAÑOS 2 2 CUARTO DE SERVICIO NO TIPO B ASCENSOR SI SI SOTANO NO NO FACHADA DEL PRODUCTO Areas 66.67 m2 72.80 m2 70.00 m2 60.33 m2 78.00 m2 AREA DEPARTAMENTO TIPO I 62.44 m2 67.00 m2 67.00 m2 60.00 m2 74.00 m2 AREA DEPARTAMENTO TIPO II 67.06 m2 69.35 m2 67.00 m2 60.00 m2 82.00 m2 AREA DEPARTAMENTO TIPO III 70.50 m2 75.95 m2 76.00 m2 61.00 m2 AREA DEPARTAMENTO TIPO IV 78.90 m2 Precios S./ S/. 190,966.67 S/. 119,000.00 S/. 168,678.00 S/. 145,678.33 S/. 141,000.00 PRECIO DEPARTAMENTO TIPO I S/. 185,800.00 S/. 99,000.00 S/. 161,449.00 S/. 142,034.00 S/. 131,000.00 PRECIO DEPARTAMENTO TIPO II S/. 187,200.00 S/. 101,000.00 S/. 161,449.00 S/. 142,034.00 S/. 151,000.00 PRECIO DEPARTAMENTO TIPO III S/. 199,900.00 S/. 134,000.00 S/. 183,136.00 S/. 152,967.00 PRECIO DEPARTAMENTO TIPO IV S/. 142,000.00 ESTACIONAMIENTOS S/. 19,000.00 S/. 11,000.00 S/. 14,000.00 S/. 14,000.00 S/. 13,000.00 PRECIO S./ M2 S/. 2,835.46 S/. 1,764.32 S/. 2,409.68 S/. 2,414.56 S/. 1,807.69 PRECIO U$S./ M2 $810.13 $504.09 $688.48 $689.87 $516.48 PRECIOS AREAS IMAGEN GENERAL 133 Las Torres de Nueva Victoria TABLA N° 29 LAS TORRES DE NUEVA VICTORIA $Precio /m2 EXCELENTE MUY BUENO BUENO REGULAR MALO 5 4 3 2 1 ATRIBUTOS PESO RELATIVO % CALIFICACIÓN 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 1 Ubicación cerca de áreas a zonas comerciales 40.00 4.0 32.0 2 Que tenga seguridad/vigilancia privada 27.00 5.0 27.0 3 Que cuente con areas verdes 15.00 3.0 1.8 8.00 4 Diseño y distribución 4.0 6.4 5 Calidad de Acabados 5.00 3.0 3.0 6 Accesibilidad 4.00 3.0 1.8 1.00 7 Marca 2.0 0.4 TOTAL 100.00% 772.54.06 27.00 38.40 6.60 0.40 0.00 Los Parques de San Gabriel TABLA N° 30 PROYECTOS LOS PARQUES DE SAN GABRIEL $Precio /m2 EXCELENTE MUY BUENO BUENO REGULAR MALO 1,764.32 5 4 3 2 1 ATRIBUTOS PESO RELATIVO % CALIFICACIÓN 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 1 Ubicación cerca de áreas a zonas comerciales 40.00 3.0 24.0 2 Que tenga seguridad/vigilancia privada 27.00 5.0 27.0 3 Que cuente con areas verdes 15.00 3.0 9.0 4 Diseño y distribución 8.00 3.0 4.8 5 Calidad de Acabados 5.00 3.0 4.0 6 Accesibilidad 4.00 2.0 1.6 7 Marca 1.00 2.0 0.4 TOTAL 100.00% 70.80 27.00 4.00 37.80 2.00 0.00 134 Condominio Club Los Sauces TABLA N° 31 CONDOMINIO CLUB LOS SAUCES $Precio /m2 EXCELENTE MUY BUENO BUENO REGULAR MALO 2,409.68 5 4 3 2 1 ATRIBUTOS PESO RELATIVO % CALIFICACIÓN 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 1 Ubicación cerca de áreas a zonas comerciales 40.00 5.0 40.0 2 Que tenga seguridad/vigilancia privada 27.00 4.0 21.6 3 Que cuente con areas verdes 15.00 3.0 9.0 4 Diseño y distribución 8.00 3.0 4.8 5 Calidad de Acabados 5.00 3.0 3.0 6 Accesibilidad 4.00 2.0 1.6 7 Marca 1.00 4.0 0.8 TOTAL 100.00% 80.80 40.00 22.40 16.80 1.60 0.00 Club Residencial Santa Elvira TABLA N° 32 CLUB RESIDENCIAL SANTA ELVIRA $Precio /m2 EXCELENTE MUY BUENO BUENO REGULAR MALO 2,835.46 5 4 3 2 1 ATRIBUTOS PESO RELATIVO % CALIFICACIÓN 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 1 Ubicación cerca de áreas a zonas comerciales 40.00 5.0 40.0 2 Que tenga seguridad/vigilancia privada 27.00 4.0 21.6 3 Que cuente con areas verdes 15.00 4.0 12.0 4 Diseño y distribución 8.00 2.0 1.2 5 Calidad de Acabados 5.00 3.0 3.0 6 Accesibilidad 4.00 3.0 2.4 1.6 7 Marca 1.00 4.0 0.8 0.2 TOTAL 100.00% 82.80 40.00 34.40 6.60 1.60 0.20 135 Jockey Residencial TABLA N° 33 EDIFICIO JOCKEY RESIDENCIAL $Precio /m2 EXCELENTE MUY BUENO BUENO REGULAR MALO 1,807.69 5 4 3 2 1 ATRIBUTOS PESO RELATIVO % CALIFICACIÓN 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 1 Ubicación cerca de áreas a zonas com erciales 40.00 4.0 32.0 2 Que tenga seguridad/vigilancia privada 27.00 4.0 21.6 3 Que cuente con areas verdes 15.00 3.0 9.0 4 Diseño y distribución 8.00 4.0 6.4 5 Calidad de Acabados 5.00 3.0 3.0 6 Accesibilidad 4.00 2.0 1.6 7 M arca 1.00 3.0 0.6 TOTAL 100.00% 74.20 0.00 60.00 12.60 1.60 0.00 Residencial El Encanto de Chiclayo TABLA N° 34 RESIDENCIAL EL ENCANTO DE CHICLAYO $Precio /m2 EXCELENTE MUY BUENO BUENO REGULAR MALO 2,414.56 5 4 3 2 1 ATRIBUTOS PESO RELATIVO % CALIFICACIÓN 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 1 Ubicación cerca de áreas a zonas comerciales 40.00 5.0 40.0 2 Seguridad 27.00 4.0 21.6 3 Que cuente con areas verdes 15.00 3.0 9.0 4 Diseño y distribución 8.00 3.0 4.8 5 Calidad de Acabados 5.00 3.0 3.0 6 Accesibilidad 4.00 3.0 2.4 7 Marca 1.00 4.0 0.8 TOTAL 100.00% 81.60 40.00 22.40 19.20 0.00 0.00 136 Una vez determinados estos valores y/o calificaciones ponderadas se puede proceder con la determinación del precio de venta. Para determinar el precio de venta del mercando de nuestra promoción se utilizará la siguiente ecuación: Dónde: vm2ps: Valor por metro cuadrado de propuesta Neomar Vm2c :Valor por metro cuadrado de comparables Cp : Coeficiente para la propiedad Cc : Coeficiente Promedio de los comparables TABLA N° 35 Valor Preio de Venta x Preio de Venta x Proyecto Homologación m2 $ m2 s./ LAS TORRES DE NUEVA VICTORIA 75.68 630.29 2098.8657 LOS PARQUES DE SAN GABRIEL CLASEM EOM 70.80 531.48 1769.8284 RESIDENCIAL SANTA ELVIRA CIUDARIS 82.80 810.13 2697.7329 JOCKEY RESIDENCIAL DH MONT 72.60 516.48 1719.8784 RESIDENCIAL EL ENCANTO DE CHICLAYO WESCON 81.60 689.87 2297.2671 CLUB CONDOMINIO LOS SAUCES WESCON 80.80 688.48 2292.6384 Vm2c " Valor m2 de comparables" (Promedio Valor m2 competencia) 647.29 Cp " Coeficiente para propiedad)" Valor Homologacion N. Victoria) 75.68 Cc " Coeficientes Promedio de los comparables ( Valor Homol .Comp.) 77.72 Vm2cp " Valor m2 de propiedad sujeto"/Valor m2 Nueva Victoria $ 630.29 137 6.2.2 Precio Final De los datos procesados anteriormente con la asignación de valores de homologación y del resumen del cuadro de precios por m2 de la competencia se obtiene el precio de venta por m2 del Proyecto Nueva Victoria I. El precio de valor asignado al proyecto es de $ 630.29, equivalente a 2,092.58 , sin embargo al ser una empresa nueva ingresante al mercado se fijará un precio inicial de $625.00 dólares en la etapa de preventa, y posteriormente cerrará con un precio al final de la obra. 138 6.2.3 ESTIMACION CUOTA HIPOTECARIA MES Y NIVEL DE INGRESO TABLA N° 36  CON BONO DE BUEN PAGADOR DESCRIPCIÓ Cantida Precio/ Precio Total N° N d m2 S./ UIT Endeudamien Departament Ingreso + 68.82 2,081.25 S/. 143,231.63 36 Precio to con Cuota Ingreso Familiar APEIM Plazo TEA Conyug o Unidad Entidad Hipotecaria PERU URBANO NSE al Financiera Bono de - 12,500 17 10% (Mes) C C1 C2 buen pagador Departame S/. S/. S/. 130,731.63 S/. 117,658.46 204 S/. 3,834 nto 0.80% 1169.63 2,924.08 3,585 3,185 Ahorro Casa / - 10% 13,073.16 Cuota Inicial Endeudamiento con entidad = Financiera S/. 117,658.46 139  SIN BONO DE BUEN PAGADOR TABLA N° 37 Precio DESCRIPCIÓN Cantidad Precio/m2 UIT Total S./ Endeudami S/. Ingreso Departamento 68.82 2,081.25 36 Precio ento con Cuota Ingreso Familiar APEIM PERU 143,231 Plazo TEA Conyug .63 Unidad Entidad Hipotecaria URBANO NSE al Financiera Bono de buen pagador 17 10% (Mes) C C1 C2 S/. Departam S/. S/. S/. 204 S/. 3,834 143,231.63 ento 128,908.46 0.80% 1281.47 3,203.66 3,585 3,185 Ahorro Casa / 10% 14,323.16 Cuota Inicial Endeudamiento con entidad S/. Financiera 128,908.46 140 6.3 PROMOCION Para concretar la venta del producto es importante captar la atención del cliente y a través la comunicación de los motivos del porque comprarían una vivienda en nuestro proyecto, así como también comunicar el valor agregado a la adquisición del producto en nuestro desarrollo. Conociendo el Reason Why y el Value se plantean la estrategia y tácticas para la persuasión del cliente con el objetivo que visiten nuestra caseta de ventas en el proyecto. 6.3.1 Reason Why Las principales razones que pueden motivar a nuestro target a la decisión de compra serían:  Excelente oportunidad de inversión con relación al beneficio/costo  La oportunidad de independización y la realidad de concretar la vivienda propia.  La ubicación de una vivienda cercana al Centro de Chiclayo a precios económicos y con estándares de calidad.  Programa de ambientes de acuerdo a las necesidades del cliente objetivo  Opción de acceso al Bono MiVivienda  Buenos acabados  Cocinas integradas a la sala generando amplitud del espacio  Amplias áreas verdes comunes. 141  Todos los departamentos con vista hacia el conjunto interior (áreas verdes) y hacia las calles aledañas. 6.3.3 ESTRATEGIA La estrategia del desarrollo inmobiliario busca resaltar las ventajas competitivas del proyecto por lo que se plantea una estrategia de difusión en los principales medios como la radio, televisión local, periódico local, volanteo por las calles, promoción por la página web e internet en general .Se toma en cuenta también las redes sociales y media como el Facebook, Twitter y youtube que hoy en día son un medio masivo de información y comunicación de cualquier publicidad. Las tácticas que se utilizaran se describen a continuación: 6.3.4 TÁCTICAS A.- Venta Personales La interacción con el potencial cliente es clave para la concretar la venta de la vivienda por lo que se contará con un personal especializado que comunique un PITCH adecuado. 142 Mediante el asesor de ventas se llevará los siguientes seguimientos: - Cantidad de llamadas diarias - Cantidad de visitas nuevas diarias. - Cantidad de visitas repetidas. - Cifra vendida por día y acumulada a la fecha. - Datos de las personas que visitan la caseta, mediante de una ficha de Registro de datos. B. Publicidad –PITCH Al iniciar la etapa de preventas los asesores de ventas deben pasar por un entrenamiento para lograr captar el interés del cliente y generar un vínculo que permita concretar la venta, por lo que es esencial elaborar un PITCH. El PITCH deberá ser elaborado y concertado con los ejecutivos de la empresa en base a lo que se quiere transmitir al cliente para cumplir con sus necesidades y expectativas. El PITCH debe destacar lo siguiente:  La calidad del proyecto en conjunto desde el diseño, acabados y detalles. 143  Resaltar la seguridad que brindará el proyecto al contar con un sistema de video vigilancia con acceso solo a los propietarios.  Resaltar las amplias áreas verdes con la que contará el proyecto, además del uso de espacios comunes para distintos eventos.  La ubicación cercana a distintas zonas comerciales, centros de estudios y universidades. C.- Materiales impresos El material de ventas estará diseñado profesionalmente, el material debe mostrar imágenes con los beneficios del proyecto. Se primaran las imágenes frente a los textos. Además los servicios profesionales contratados desarrollará el nombre, el logo y eslogan de proyecto. D.- Cartel de Obra Se colocara dos o más carteles de Obra al inicio de la etapa de preventas en la zona exterior del proyecto que permitan al público objetivo enterarse del mismo y que conozcan la ubicación de la caseta de ventas. El Cartel contendrá una imagen de la vivienda terminada, el logo del proyecto y el precio más bajo de la oferta inmobiliaria. El cartel también indicará número de teléfonos, e-mail y pagina web. E.- Maquetas 144 La empresa contratará los servicios de una empresa que elabore la maqueta, recorrido virtual, vistas y perspectivas 3D. En el caso de la maqueta será de mucha utilidad para la explicación al cliente objetivo los beneficios en conjunto del proyecto en la caseta de ventas, se apreciaran las áreas verdes, las alturas y las distancias entre torres, teniendo una idea más clara de lo que se está ofreciendo. En el caso de los recorridos virtuales mostraran al cliente el proyecto terminado, generando sensaciones de deseo por tener su vivienda propia, este recorrido se proyectaran en la caseta de ventas, así como en la página web y redes sociales. F.- Pagina Web La página web mostrará toda la información sobre el proyecto de manera universal. Además que se obtendrán estadísticas sobre las visitas. Se podrá tener un recorrido 360 grados por todo el departamento piloto atrayendo y persuadiendo al cliente para que visite la caseta de ventas. G.- Promociones Se realizaran promociones con bonos de descuentos por ocasiones especiales como fiestas patrias, navidad, etc. a manera de captar más clientes e impulsar las ventas. El proyecto contempla tres torres de departamentos por lo que se consideran tres etapas, en la que etapa a etapa se irán incrementando los precios de acuerdo a la velocidad de venta obtenidos anteriormente. 145 H.- Publicidad en radios y periódicos : De acuerdo al estudio de oferta y demanda se determinaron que los medios más convenientes para colocar los avisos de promoción del proyecto son el diario “La Industria” diario local norteño con mucha acogida, y el diario “el Comercio”. Se pude conocer que el día que más leen el periódico es el día domingo por lo que se evaluará los días de contratación de publicidad por este medio. En las visitas realizadas por el público objetivo se debe monitorear el origen de la toma de conocimiento del proyecto para posteriormente evaluar los resultados de la estrategia y tácticas de promoción aplicadas, para la corrección de estas o su implementación en futuras campañas y/o proyectos. 6.4 PLAZA La plaza se define como el medio por el cual se expone y/o se ofrece nuestro producto, considerando que nuestro producto es un bien inmueble, se busca que el público objetivo vaya hasta el mismo para comunicar todos los beneficios del proyecto, las tácticas de plaza del presente proyecto se describen a continuación: Sala de Venta Nuestra sala de venta se ubicara de manera provisional dentro del área de desarrollo del proyecto, su culminación indicará el inicio de la campaña de preventas. Esta Sala de ventas debe estar orientado hacia la avenida principal del proyecto con el objetivo de tener mayor exposición frente al 146 público. Las dimensiones deben y acorde con el número de visitas esperadas en el proyecto. Vivienda Piloto: Representa la simulación del producto ofrecido a nuestros clientes. A través de la visita el cliente permite tener una idea real de cómo será su bien a futuro. Por lo que se invertirá en la decoración del mismo para plasmar y transmitir lo que se desea. Es importante indicar al cliente que la decoración no está incluida en los precios, de incluirse algún mueble se le indicara previamente al cliente. 6.4.1 VENTAS 6.4.1.1 PRONOSTICO DE VENTA En base al estudio de la oferta se ha planteado como meta la venta de 32 departamentos en 17 meses que es un poco menos del plazo de duración del proyecto. Siendo un promedio de 3 unidades inmobiliarias por mes. 6.4.1.2 MEDIOS DE VENTA  Nuestro principal medio de venta es la venta personalizada con la correcta transmisión del pitch al cliente objetivo. Es importante que toda la promoción y publicidad (materiales impresos, cartel de obra, maqueta, 147 página web, y publicidad escrita, etc.) plasme todo lo elaborado en el Pitch que se elaboró como táctica para concretar las ventas. El equipo de ventas estará conformado por:  Jefe de Ventas (01)  Supervisor de Ventas (01)  Asesores inmobiliarios (03) Las demás áreas que son parte del proceso de venta y que están en constante seguimiento y control al equipo de ventas con la información obtenida en las visitas y/o llamadas son:  Área Comercial  Gerente del Proyecto  Área de Marketing  Área legal  Área administrativa 6.4.1.3 PRESUPUESTO DE VENTAS Para la publicidad se tiene presupuestado la suma de $/. 59,000.00 Dólares americanos 148 TABLA N° 38 MARKETI NG- PUBLI CI DAD Und. Cantidad P.U. TOTAL soles S./ Presupuestos de Ventas glb 1.50% S/. 2,640,848.10 S/. 46,743.01 Marketing glb 3.00% S/. 2,640,848.10 S/. 93,486.02 TOTAL MARKETI NG- PUBLI CI DAD S/. 140,229.03 6.4.1.3 SERVICIO DE POST VENTA Para minimizar el servicio Postventa se ha procurado utilizar los materiales más adecuados y duraderos para el proyecto. Se utilizarán productos de marcas conocidas y de calidad a pesar de ser un producto económico se buscará los mejores materiales dentro de los estándares. Es importante señalar al tiempo de entrega del departamento el propietario recibirá un manual para que tenga información sobre el cuidado y mantenimiento del departamento. 6.5 DIFERENCIACIÓN – INNOVACION  Seguridad las 24 horas con sistema de video vigilancia La seguridad del inmueble es uno de los elementos más valorados. Nuestro proyecto contará con una buena iluminación exterior, además de estar ubicado en una zona ya bien iluminada , el conjunto residencial ofrecerá vigilancia las 24 horas además que contará con cámaras de seguridad monitoreadas por la 149 Vigilancia, lo cual permitirá a cada familiar tener más tranquilidad al desplazarse dentro del conjunto.  Entorno. - Nuestro target valora las viviendas cercanas a zonas estratégicas donde tengan accesibilidad a zonas comerciales, trabajo, centros de estudio, centros de Salud. etc. Nuestro proyecto se encuentra ubicado en una zona estratégica con fáciles vías de acceso, a tan solo 10 minutos del aeropuerto y a 15 minutos del Centro de Chiclayo, cercano a los principales centros comerciales y colegios y universidades más importantes de Chiclayo.  Precio Competitivo.- El segundo atributo de nuestro proyecto y valorado por el cliente objetivo es la relación beneficio – costo. El proyecto brinda una serie de beneficios como espacios comunes, piscina patera, sala de reuniones, etc.-sin recargar costos al precio final de venta de las viviendas. Además que mantiene la calidad de acabados, con precios competitivos.  Seguridad.- Para nuestro target después de la ubicación y el precio, , contará además con un sistema de video de vigilancia privada brindando más confianza de seguridad a los futuros propietarios de la Residencial Nueva Victoria.  150   Áreas verdes amplias y áreas comunes.- Nuestro cliente objetivo valora mucho los espacios de recreación para sus hijos, por lo que el proyecto plantea amplias áreas verdes acompañada de una piscina patera para los niños más pequeños.  Áreas comunes.- El proyecto brinda espacios comunes como zona de parrilla en los últimos niveles además de una sala de reuniones para el usos de todos los propietarios sin costos adicionales a los de mantenimiento. Conclusiones  El proyecto está conformado tres torres de vivienda de 8 pisos más estacionamientos en el primer nivel. La presenta tesis desarrolla la primera etapa Bloque A, que está conformado por 32 departamentos distribuidos en 4 departamentos por piso con un área de 2,490.74 m2 de área construida. Los departamentos constan de un área promedio de 68.82 m2 con 3 dormitorios.  En base a una homologación de precios con la competencia se estableció como precio de venta $625.00 por metro cuadrado, y se obtuvo un precio por unidad inmobiliaria de S. / 143,231.63. y por estacionamiento se fijó un precio de S/ 14,000. 00.  151   El proyecto plantea una estrategia de promoción a través de ventas personales con un personal especializado que comunique el PITCH elaborado. Además del uso de materiales impresos, cartel de obra, maquetas, recorrido virtual y pagina web.  Se establecerá una sala de ventas con dimensiones de acuerdo al número de visitas esperadas esta contará con un supervisor de ventas y asesores inmobiliarios que registren información sobre las visitas y llamadas.  El proyecto plantea diferenciarse de la competencia ofreciendo seguridad las 24 horas con un sistema de video vigilancia, ya que es uno de los atributos más valorados en el cliente además ofrece un entorno cercano a ejes comerciales con un precio altamente competitivo. 152 CAPITULO VII EVALUACION ECONOMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO 7.1 DETALLE DE EGRESOS 7.2.1 COSTO DEL TERRENO El área total del terreno consta de 1538.10 m2, donde se desarrollaran 3 etapas, el presente proyecto desarrollará la I etapa, por lo que asume el costo del terreno de un área de 512.67 m2. El costo por m2 es US$ 300 por m2, equivalente a S/. 999 por m2, el precio total es de S./ 512,157 .33 Soles con un tipo de cambio de S. / 3.35. El costo de alcabala corresponde al 3% del valor de compra de terreno como se detalla en la tabla N°26, los gastos notariales y registrales fueron cotizados por una notaría con el precio de compra de terreno señalado antes. Los gastos del terreno representan el 13 % de los egresos. Tabla N° 39 TERRENO Und. Cantidad P.U. P.Parcial Sin IGV TOTAL soles S. Terreno * m2 512.67 S/. 1,065.60 S/.546,301.15 S/. 546,301.15 S/. 546,301.15 Alcabala S/. 16,389.03 S/. 16,389.03 Gastos Notariales S/. 750.00 S/. 885.00 Gastos Registrales S/. 1,550.00 S/. 1,550.00 TOTAL TERRENO S/. 564,990.19 S/. 565,125.19 153 7.2.2 GASTOS DEL DISEÑO DEL PROYECTO El gasto de diseño del proyecto viene a ser S. / 88,616.26 Nuevos Soles, conforman los gastos de levantamiento topográfico, el estudio de suelos como aspectos preliminares del diseño del proyecto, seguidamente con los gastos de diseño de proyecto de Arquitectura, Estructuras, Instalaciones sanitarias e Instalaciones eléctricas, estos gastos representan un 2.08 % del total de egresos y a continuación se detalla cada una de ellas: Tabla N° 40 ESTUDIO DE PROYECTO Und. Cantidad P.U.S./ P.Parcial Sin IGV IGV TOTAL S./ Levantamiento Topografico * m2 512.67 3.00 1,538.01 1,538.01 276.84 1,814.85 Certificado de Parámetros 92 % U 0.92% 3,950.00 36.34 36.34 6.54 42.88 Proyecto - Estudio de Suelos m2 512.67 1.80 922.81 922.81 166.11 1,088.91 Proyecto - Iimpacto Vial glb 1.00 5,976.00 5,976.00 5,976.00 1,075.68 7,051.68 Proyecto - Impacto Ambiental glb 1.00 6,474.00 6,474.00 6,474.00 1,165.32 7,639.32 Proyecto de ARQUITECTURA m2 2,490.74 12.50 31,134.25 31,134.25 5,604.17 36,738.42 Proyecto de ESTRUCTURAS m2 2,490.74 4.90 12,204.63 12,204.63 2,196.83 14,401.46 Proyecto de SANITARIAS m2 2,490.74 1.90 4,732.41 4,732.41 851.83 5,584.24 Proyecto de ELECTRICAS m2 2,490.74 1.90 4,732.41 4,732.41 851.83 5,584.24 Proyecto de MECANICAS m2 2,490.74 1.90 4,732.41 4,732.41 851.83 5,584.24 Proyecto - Metrados m2 2,490.74 1.05 2,615.28 2,615.28 470.75 3,086.03 TOTAL DISEÑO DE PROYECTO 75,098.53 13,517.73 S/. 88,616.26 154 7.2.3 GASTOS DE LICENCIA CONSTRUCCION Los gastos de licencia de construcción es uno de los aspectos más importantes que permite la continuidad del proyecto dentro de los cuales se inicia la entidad que autoriza se rige a través de normas y leyes establecidas en nuestra legislación peruana y a continuación de se detalla y en el presente proyecto tendrá un costo de S/. 56,403.23 Soles, representando un 2.80 % de los egresos Totales. Tabla N° 42 GASTOS LICENCIA OBRA NUEVA Und. Cantidad P.U. S./ P.Parcial Sin IGV TOTAL soles S. Derecho de Tramite 0.04% V.O 0.04% 3,116,200.76 1,246.48 1,246.48 S/. 1,246.48 Derecho de Revisón de Anteproyecto 0.05% V.O 0.05% 3,116,200.76 1,558.10 1,558.10 S/. 1,558.10 Derecho de Revisón de Anteproyecto 0.05% V.O 0.05% 3,116,200.76 1,558.10 1,558.10 S/. 1,558.10 Der.Rev. Por c/ delegado ad-hoc 0.02% V.O 0.02% 3,116,200.76 623.24 623.24 S/. 623.24 Licencia de Obra 0.40% V.O 0.40% 3,116,200.76 12,464.80 12,464.80 S/. 12,464.80 Licencia de Obra- Supervisión Tecnic 0.50% V.O 0.50% 3,116,200.76 15,581.00 15,581.00 S/. 15,581.00 Deterioro- Pistas y Veredas 0.50% V.O 0.50% 3,116,200.76 15,581.00 15,581.00 S/. 15,581.00 Carton Licencia 0.05% V.O 0.05% 3,116,200.76 1,558.10 1,558.10 S/. 1,558.10 Finalización Conformidad de Obra de 0.11% V.O 0.10% 3,116,200.76 3,116.20 3,116.20 S/. 3,116.20 Certificado de Númeración 0.1% V.O 0.10% 3,116,200.76 3,116.20 3,116.20 S/. 3,116.20 TOTAL GASTOS LICENCIA CONSTRUCCIÓN S/. 56,403.23 S/. 56,403.23 155 7.2.4 COSTO DE CONSTRUCCION El costo de construcción es el factor más importante en el desarrollo de un proyecto inmobiliario, hace referencia a los costos directos de la ejecución de los componentes en las diferentes especialidades de estructuras, Arquitectura, instalaciones eléctricas -electromecánicas, instalaciones sanitarias. El costo de costo de construcción se realizó en base a un presupuesto de estructura y arquitectura, además del uso de ratios de dos empresas inmobiliarias con experiencia de venta de productos similares a la presente tesis. El sistema estructural es de muros de ductilidad limitada por lo que los precios son de menor costo y calzan perfectamente con los costos de las viviendas económicas. Los gastos indirectos incluyen los gastos generales donde se toman en cuenta Staff técnico de Obra, póliza Car, gastos financieros etc. El costo de construcción representa con 79.32 % el mayor costo dentro del detalle de egresos, como se detalle a continuación en la siguiente tabla: 156 Tabla N°43 COSTO DE CONSTRUCCIÓN Und. Cantidad P.U. P.Parcial Sin IGV TOTAL S./ Trabajos Preliminares m2 2490.74 10.00 24,907.40 24,907.40 24,907.40 Estructuras m2 2490.74 360.00 896,666.40 896,666.40 896,666.40 Arquitectura - Ascensor m2 2490.74 385.00 958,934.90 958,934.90 958,934.90 Instalaciones Sanitarias - ACI m2 2490.74 60.00 149,444.40 149,444.40 149,444.40 Instalaciones Electricas m2 2490.74 81.30 202,497.16 202,497.16 202,497.16 Equipamiento m2 2490.74 10.00 24,907.40 24,907.40 24,907.40 Obras exteriores m2 2447.74 14.00 34,268.36 34,268.36 34,268.36 COSTO DIRECTO 2,291,626.02 2,291,626.02 2,291,626.02 Gastos Generales Contratista - 7% 160,413.82 160,413.82 160,413.82 Utilidad 7% 160,413.82 160,413.82 160,413.82 IGV 18% 470,241.66 TOTAL COSTO DE CONSTRUCCIÓN 2,612,453.67 2,612,453.67 3,082,695.32 GASTOS DE TITULACION Los gastos de titulación hacen referencia previa a la construcción y finalizada la construcción como son, gastos de hipoteca de terreno en favor de la entidad que financia el proyecto, costos de independización, reglamento interno y numeración de los departamentos y estacionamientos. El gasto total corresponde a S./ 27,459.19 y representa el 0.67 % del total de egresos como se detalla a continuación en la tabla: 157 Tabla N° 45 TITULACIÓN Und. Cantidad P.U. P.Parcial Sin IGV TOTAL S./ Hipoteca terreno glb 1.00 5,138.90 S/. 5,138.90 S/. 5,138.90 S/. 6,063.90 Levantamiento hipoteca terreno glb 1.00 3,082.00 S/. 3,082.00 S/. 3,082.00 S/. 3,636.76 Derecho de Tramite Declaratoria (0.13 %V.O) 0.13% 3,116,200.76 S/. 4,051.06 S/. 4,051.06 S/. 4,051.06 Independización,reglamento interno y númeración S/. - Departamentos und 24.00 265.40 S/. 6,369.60 S/. 6,369.60 S/. 6,369.60 Estacionamientos und 14.00 63.00 S/. 882.00 S/. 882.00 S/. 882.00 Gastos Notariales glb 1.00 6,700.00 S/. 6,700.00 S/. 6,700.00 S/. 6,700.00 TOTAL TITULACIÓN S/. 26,223.56 S/. 27,703.32 7.2.5 GASTOS ADMINISTRATIVOS Los gastos administrativos representan los gastos legales, gastos de contabilidad, gastos de arbitrio e impuestos prediales. El costo total es S. / 63,221.91 y representa 1.5 % de los egresos. Tabla N° 44 GASTOS ADMI NI STRATI VOS Und. Cantidad P.U. TOTAL soles S./ Gastos Legales glb 1.0 S/. 5,025.00 S/. 5,929.50 Gastos Contabilidad mes 19.0 S/. 450.00 S/. 10,089.00 Gastos varios mes 19.0 S/. 670.00 S/. 15,021.40 Arbitrios Und. 1.0 S/. 1,020.00 S/. 1,020.00 Predial (0.13 %V.T) 1.00% S/. 3,116,200.76 S/. 31,162.01 TOTAL GASTOS ADMI NI STRATI VOS S/. 63,221.91 158 7.2.6 GASTOS DE MARKETING Y PUBLICIDAD El gasto de promoción está conformado por los gastos de diseño gráfico del PITCH, materiales impresos, cartel de Obra, Maquetas, Pagina Web y publicidad en radios y periódicos, caseta de ventas y departamento piloto. El total representa 3 % del total de egresos Tabla N° 46 MARKETI NG- PUBLI CI DAD Und. Cantidad P.U. TOTAL soles S./ Presupuestos de Ventas glb 1.50% S/. 2,640,848.10 S/. 46,743.01 Marketing glb 3.00% S/. 2,640,848.10 S/. 93,486.02 TOTAL PROMOCI ÓN S/. 140,229.03 7.2.7 GASTOS BANCARIOS El gasto bancario hace referencia a los gastos incurridos por el financiamiento del proyecto, como préstamos bancarios, línea de crédito al constructor, cartas fianzas. Este gasto representa 0.91 % del costo de la Obra. Tabla N° 47 GASTOS FI NANCI EROS Und. Cantidad P.U. TOTAL soles S./ Valorizaciones glb 16.00 S/. 750.00 S/. 14,160.00 Gastos Financieros glb 1.00 S/. 10,000.00 S/. 11,800.00 Tasación glb 1.00 S/. 1,200.00 S/. 1,416.00 Inspecciones de Avance de Obra glb 12.00 S/. 700.00 S/. 9,912.00 S/. - TOTAL GASTOS FI NANCI EROS S/. 37,288.00 159 7.2.8 GASTOS DE POSTCONSTRUCION Hace referencia a gastos relacionados con el mantenimiento de la calidad del stock de viviendas, este gasto solo se utilizará de ser necesario, representa 0.84 % de los gastos totales de egreso. Tabla N° 48 GASTOS POST CONSTRUCCI ON Und. Cantidad P.U. TOTAL Costos Post Construcción Estructuras 1.00% S/. 8,966.66 S/. 10,580.66 TOTAL POST CONSTRUCCI ÒN S/. 10,580.66 CRONOGRAMA PROYECTADO El cronograma proyectado, es establecido con el escenario más probable, con duración de 20 meses, los cuales fueron determinados en base a la velocidad de venta de 3 departamentos vendidos por mes, valor obtenido de visitas a proyectos de la competencia y de entrevistas con los asesores de ventas. En el proyecto cuenta con 32 departamentos, por lo tanto la duración de ventas seria de 17 meses, sumando los meses de compra de terreno y Pre operativos (1° al 3 ° Mes), Preventas, Construcción y Post Construcción. 160 CRONOGRAMA VALORIZADO DE OBRA CRONOGRAMA VALORIZADO DE OBRA (COSTO DIRECTO S./) CONSTRUCCION PRESUPUESTO item descripcion Subtotal. MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 INICIAL 001 PRELIMINARES 24,907.40 24,907.40 12,453.70 12,453.70 - - - - - - - - - - - - 002 ESTRUCTURAS 930,934.76 930,934.76 46,546.74 46,546.74 232,733.69 186,186.95 139,640.21 139,640.21 93,093.48 46,546.74 - - - - - - 003 ARQUITECTURA 983,842.30 983,842.30 - - - - 49,192.12 98,384.23 147,576.35 147,576.35 147,576.35 98,384.23 98,384.23 98,384.23 49,192.12 49,192.12 004 INSTALACIONES SANITARIAS 149,444.40 149,444.40 - - - 7,472.22 14,944.44 14,944.44 22,416.66 22,416.66 22,416.66 14,944.44 7,472.22 7,472.22 7,472.22 7,472.22 005 INSTALACIONES ELECTRICAS 202,497.16 202,497.16 - 10,124.86 20,249.72 20,249.72 20,249.72 20,249.72 20,249.72 20,249.72 20,249.72 10,124.86 10,124.86 10,124.86 10,124.86 10,124.86 006 EQUIPAMIENTO 24,907.40 24,907.40 3,736.11 2,490.74 2,490.74 2,490.74 2,490.74 1,245.37 1,245.37 3,736.11 2,490.74 2,490.74 - - - - COSTO DIRECTO 2,316,533.42 2,316,533.42 62,736.55 71,616.04 255,474.15 216,399.63 226,517.23 274,463.97 284,581.57 240,525.57 192,733.46 125,944.27 115,981.31 115,981.31 66,789.19 66,789.19 GASTOS GENERALES 162,157.34 162,157.34 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 UTILIDADES 162,157.34 162,157.34 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 11,582.67 IGV. 475,352.66 475,352.66 15,462.34 17,060.65 50,155.11 43,121.69 44,942.86 53,573.27 55,394.44 47,464.36 38,861.78 26,839.73 25,046.40 25,046.40 16,191.81 16,191.81 TOTAL DEL COSTO DIRECTO 3,116,200.76 3,116,200.76 101,364.22 111,842.02 328,794.59 282,686.66 294,625.42 351,202.58 363,141.34 311,155.27 254,760.58 175,949.33 164,193.04 164,193.04 106,146.34 106,146.34 TOTAL DEL PRESUPUESTO ACUMULADO 101,364.22 111,842.02 328,794.59 282,686.66 294,625.42 351,202.58 363,141.34 311,155.27 254,760.58 175,949.33 164,193.04 164,193.04 106,146.34 106,146.34 PRELIMINARES 100% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% ESTRUCTURAS 100% 5% 5% 25% 20% 15% 15% 10% 5% 0% 0% 0% 0% 0% 0% ARQUITECTURA 100% 0% 0% 0% 0% 5% 10% 15% 15% 15% 10% 10% 10% 5% 5% INSTALACIONES SANITARIAS 100% 0% 5% 10% 10% 15% 15% 15% 10% 5% 5% 5% 5% INSTALACIONES ELECTRICAS 100% 0% 5% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 5% 5% 5% 5% 5% EQUIPAMIENTO 100% 15% 10% 10% 10% 10% 5% 5% 15% 10% 10% 0% 0% 0% 0% porcentaje 100% 3% 4% 11% 9% 9% 11% 12% 10% 8% 6% 5% 5% 3% 3% porcentaje acumulado 3% 7% 17% 26% 36% 47% 59% 69% 77% 83% 88% 93% 97% 100% 161 PARA LOS EGRESOS Para el cronograma de egresos se ha realizado en base a los siguientes supuestos:  En los meses de pre operativos se realiza la compra del terreno y sus respectivos pagos de Alcabala y gastos notariales.  Con referencia a las licencias se paga el certificado de parámetros, licencia de demolición, reviso de anteproyecto del 1° al 3° mes. El pago de la finalización de obra y numeración es en el mes 20° al mes siguiente de culminar la construcción.  El pago de la licencia de construcción es en el tercer mes.  Con respecto a la construcción se inicia en el mes 6°, posterior de la preventa y termina el 19° mes, es decir se tiene una duración de 14 meses.  La declaratoria de fábrica se inicia con la culminación de la construcción en el 20° mes.  El gasto administrativo de la oficina central es compartido por dos proyectos en ejecución el cual dura todo el proyecto, es decir del 4° mes al 20° mes. 162 GANT DE EGRESOS TABLA N° 49 (Ver Anexo II) GANTT DE EGRESOS PREOPERATIVOS PRE-VENTA CONSTRUCCION POSTCO TOTAL DETALLE TOTAL soles S./ Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Mes 19 Mes 20 COSTO DE TERRENO Y ALCABALA 565,125.19 100.00% 100.00% DISEÑO DE PROYECTO 88,616.26 50.00% 50.00% 100.00% GASTOS LICENCIA EDIFICACION 55,796.79 100.00% 100.00% GASTOS ADMINISTRATIVOS 62,886.85 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 6.50% 100.00% GASTOS DE MARKETING - PUBLICIDAD 138,721.29 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 6.50% 100.00% GASTOS DE TITULACIÓN 27,659.77 100.00% 100.00% GASTOS DE GERENCIA DE PROYECTOS 123,307.81 6.00% 6.00% 6.00% 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 100.00% GASTOS FINANCIEROS 37,288.00 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 4.00% 100.00% COSTOS DE CONSTRUCCIÓN 3,082,695.32 3.38% 3.72% 10.82% 9.32% 9.66% 11.45% 11.78% 10.09% 8.26% 8.26% 7.88% 5.37% 100.00% GASTOS POST CONSTRUCCIÓN 10,580.66 100.00% 100.00% FLUJO DE EGRESOS TABLA N° 50 (Ver Anexo II) FLUJO DE EGRESOS PREOPERATIVOS PRE-VENTA CONSTRUCCION POSTCONT DETALLE TOTAL soles S./ Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Mes 19 Mes 20 COSTO DE TERRENO Y ALCABALA 565,125.19 565,125.19 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - DISEÑO DE PROYECTO 88,616.26 - 44,308.13 44,308.13 - - - - - - - - - - - - - - - - - GASTOS LICENCIA EDIFICACION 55,796.79 55,796.79 - - - - - - - - - - - - - - - - GASTOS ADMINISTRATIVOS 62,886.85 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 4,087.65 GASTOS DE MARKETING - PUBLIC 138,721.29 - - 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 9,016.88 GASTOS DE TITULACIÓN 27,659.77 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 27,659.77 GASTOS DE GERENCIA DE PROYE 123,307.81 - - - - 7,398.47 7,398.47 7,398.47 8,631.55 8,631.55 8,631.55 8,631.55 7,398.47 7,398.47 7,398.47 7,398.47 7,398.47 7,398.47 7,398.47 7,398.47 7,398.47 GASTOS FINANCIEROS 37,288.00 - - - 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 1,491.52 COSTOS DE CONSTRUCCIÓN 3,082,695.32 - - 104,213.93 114,686.23 333,571.16 287,343.07 297,735.90 352,888.07 363,280.90 311,177.74 254,668.29 254,668.29 242,918.16 165,543.57 - GASTOS POST CONSTRUCCIÓN 10,580.66 - - - - - - - 357.69 393.63 1,144.91 986.24 1,021.91 1,211.21 1,246.88 1,068.05 874.09 874.09 833.76 568.19 - TOTAL EGRESOS INC. IGV 4,192,677.94 565,125.19 44,308.13 55,396.58 69,122.51 20,724.20 20,724.20 20,724.20 126,528.90 137,037.14 356,673.35 310,286.58 319,482.01 374,823.47 385,251.98 332,969.99 276,266.58 276,266.58 264,476.12 186,835.96 49,654.28 163 7.2 DETALLE DE INGRESOS Para el flujo se consideró la velocidad del escenario más probable de 3 departamentos por mes. Valor Venta Valor Venta Resumen de Ventas Cantidad terreno s/. fábrica S/. IGV s/. Precio S./ con IGV Precio S./ con IGV Departamentos 32 2,102,482.56 2,102,482.56 378,446.86 4,583,411.99 4,583,411.99 Estacionamientos 16 102,752.29 102,752.29 18,495.41 224,000.00 224,000.00 Totales Departamentos 32 2,205,234.86 2,205,234.86 396,942.27 4,807,411.99 S/. 4,807,411.99 Total Departamento sin IGV S./ S/. 4,410,469.71 TABLA N° 51 7.2.1 PARA LOS INGRESOS El inicio de pre-ventas de departamentos se realiza en el mes 3, con una preventa al 30% culminando en el mes 6.La venta total de departamentos culminan en el mes 13. La venta de los 16 estacionamientos, se ha considerado el inicio en el mes 6 culminando en el mes 13, con una velocidad de venta de 2 al mes. Para el flujo de ingresos se ha considerado los siguientes supuestos:  El valor de la cuota inicial es de 10%. 164  El porcentaje de preventa solicitado por el banco es de 30%, obteniéndose 9 departamentos. 165 Se indica las tablas Gantt y flujo de ingreso: GANNT DE INGRESO TABLA N° 52 (Ver Anexo III) GANTT INGRESOS Total Unidades PREOPERATIVOS PRE-VENTA CONSTRUCCION POSTCONT TOTAL DETALLE Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Mes 19 Mes 20 Velocidad de Pre- Venta 9 3 3 3 9.00 Velocidad de Venta 23 3 3 3 3 3 3 3 2 23.00 TOTAL DEPARTAMENTOS 32 - - 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 - - - 32.00 Velocidad de venta estacionamiento 16 2 2 2 2 2 2 2 2 16.00 FLUJOS DE INGRESOS TABLA N° 53 (Ver Anexo III) FLUJO DE INGRESOS PREOPERATIVOS PRE-VENTA CONSTRUCCION POSTCONT TOTAL DETALLE IMPORTE Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Mes 19 Mes 20 Departamentos separación 16,000.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,000.00 - - 16,000.00 Departamentos Cuota Inicial 458,341.20 - 42,969.49 42,969.49 42,969.49 42,969.49 42,969.49 42,969.49 42,969.49 42,969.49 42,969.49 28,646.33 42,969.49 458,341.20 Departamentos Desembolso Credito Hipot. 4,109,070.80 385,225.39 385,225.39 385,225.39 385,225.39 385,225.39 385,225.39 385,225.39 385,225.39 385,225.39 385,225.39 256,816.93 4,109,070.80 Estacionamientos Cuota Inicial 22,400.00 - - - 1,400.00 1,400.00 1,400.00 1,400.00 1,400.00 1,400.00 1,400.00 1,400.00 1,400.00 1,400.00 4,200.00 4,200.00 22,400.00 Estacionamientos Desembolso Credito Hip 201,600.00 - 12,600.00 12,600.00 12,600.00 12,600.00 12,600.00 12,600.00 25,200.00 25,200.00 25,200.00 25,200.00 25,200.00 201,600.00 TOTAL INGRESOS VENTAS 4,807,412.00 - - - 1,500.00 1,500.00 1,500.00 44,469.49 44,469.49 45,869.49 443,694.88 443,694.88 443,694.88 400,725.39 443,194.88 399,225.39 411,825.39 454,794.88 454,794.88 443,271.71 256,816.93 4,735,042.51 VALOR VENTA 4,344,075.70 1,376.15 1,376.15 1,376.15 40,797.69 40,797.69 42,082.10 407,059.52 407,059.52 407,059.52 367,637.97 406,600.80 366,261.82 377,821.46 417,243.00 417,243.00 406,671.30 235,611.86 4,344,075.70 IGV 390,966.81 123.85 123.85 123.85 3,671.79 3,671.79 3,787.39 36,635.36 36,635.36 36,635.36 33,087.42 36,594.07 32,963.56 34,003.93 37,551.87 37,551.87 36,600.42 21,205.07 390,966.81 TOTAL INGRESOS 4,735,042.51 - - - 1,500.00 1,500.00 1,500.00 44,469.49 44,469.49 45,869.49 443,694.88 443,694.88 443,694.88 400,725.39 443,194.88 399,225.39 411,825.39 454,794.88 454,794.88 443,271.71 256,816.93 4,735,042.51 166 7.3.-FLUJO DE CAJA ECONOMICO A continuación, se detalla el flujo económico tomando en cuenta los ingresos y egresos del proyecto. FLUJO DE CAJA ECONOMICO TABLA N° 54 (Ver Anexo IV) DETALLE Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Mes 19 Mes 20 FLUJO DE CAJA INGRESOS - EGRESOS -565,125.19 -44,308.13 -44,308.13 -65,497.24 -12,391.07 -12,391.07 -78,712.42 -87,790.21 80,482.60 139,190.54 128,721.31 73,613.69 63,144.46 114,630.54 170,025.22 259,966.93 257,400.06 231,553.74 159,722.44 -100,548.73 -46,460.95 PAGO AUTODETRACCIÓN 4% - - - 60.00 60.00 60.00 1,778.78 1,834.78 17,243.80 17,747.80 17,747.80 17,747.80 17,747.80 17,727.80 17,687.80 18,191.80 17,618.87 16,585.02 11,448.68 1,008.00 - IMPUESTO A LA RENTA 28 % - - - - - - - - - - - - - - - -20,170.94 FLUJO DE CAJA ECONOMICO -565,125.19 -44,308.13 -44,308.13 -65,557.24 -12,451.07 -12,451.07 -80,491.20 -89,624.99 63,238.81 121,442.74 110,973.51 55,865.89 45,396.66 96,902.74 152,337.43 241,775.14 239,781.20 214,968.72 148,273.76 -101,556.73 -26,290.01 FLUJO DE CAJA ACUMULADO -565,125.19 -609,433.32 -653,741.45 -719,298.69 -731,749.76 -744,200.83 -824,692.02 -914,317.01 -851,078.21 -729,635.46 -618,661.95 -562,796.06 -517,399.40 -420,496.66 -268,159.23 -26,384.09 213,397.10 428,365.83 576,639.59 475,082.86 448,792.85 INDICADORES ECONOMICOS INDICADORES FINANCIEROS Tasa de Descuento COK ANUAL 12% COK MENSUAL 0.9% TIR ANUAL 49.5% TIR MENSUAL 3.41% VAN ECONÓMICO 298,715.82 167 GRAFICO N° 26 FLUJO DE CAJA ECONOMICO ACUMULADO 800,000.00 600,000.00 400,000.00 200,000.00 - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 (200,000.00) (400,000.00) (600,000.00) (800,000.00) (1,000,000.00) 168 7.3.1. FLUJO DE CAJA FINANCIERO A continuación, se detalla el flujo de caja financiero teniendo en cuenta la estructura de financiamiento de los aportes propios (20%), la línea de crédito y las pre-ventas. TABLA N° 55 FLUJO DE CAJA FINANCIERO PREOPERATIVOS PRE-VENTA CONSTRUCCION POSTCONT DETALLE IMPORTE Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Mes 19 Mes 20 FLUJO DE CAJA ECONOMICO -529,957.05 -44,308.13 -44,308.13 -66,266.06 -12,558.37 -12,558.37 -73,103.56 -104,265.57 -321,055.62 123,180.77 123,180.77 60,856.75 -11,555.96 91,538.76 80,490.06 186,072.08 258,484.80 258,484.80 309,746.58 131,495.74 -28,710.00 PAGO AUTODETRACCIÓN 4% - - - 60.00 60.00 60.00 1,778.78 1,778.78 1,834.78 17,747.80 17,747.80 17,747.80 16,029.02 17,727.80 15,969.02 16,473.02 18,191.80 18,191.80 17,730.87 10,272.68 2,894.78 IMPUESTO A LA RENTA 28 % - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -20,778.63 INTERESES 152,677.32 FLUJO DE CAJA FINANCIERO -529,957.05 -44,308.13 -44,308.13 -66,326.06 -12,618.37 -12,618.37 -74,882.34 -106,044.35 -322,890.40 105,432.97 105,432.97 43,108.96 -27,584.98 73,810.97 64,521.04 169,599.07 240,293.00 240,293.00 292,015.71 121,223.06 -10,826.15 FLUJO DE CAJA FINANCIERO ACUMULADO -529,957.05 -574,265.18 -618,573.31 -684,899.38 -697,517.75 -710,136.13 -785,018.46 -891,062.81 -1,213,953.21 -1,108,520.23 -1,003,087.26 -959,978.30 -987,563.28 -913,752.32 -849,231.27 -679,632.20 -439,339.20 -199,046.20 92,969.51 214,192.58 203,366.43 169 GRAFICO N° 27 FLUJO DE CAJA FINANCIERO 600,000.00 400,000.00 200,000.00 - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 (200,000.00) (400,000.00) (600,000.00) (800,000.00) (1,000,000.00) 170 7.4.- ESTRUCTURA DEL FINANCIAMIENTO Con referencia a la estructura de financiamiento del total de los egresos, en un proyecto inmobiliario cuenta con tres componentes importantes, el aporte propio, las preventas y el financiamiento bancario. La proporción en la participación promedio se indica en la siguiente tabla. TABLA N° 56 IV.- ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO Aporte Propio 838,969.65 20% Aporte Bancos 1,258,454.48 30% Pre-Ventas 2,097,424.13 50% INVERSION TOTAL 4,194,848.26 100% Por lo tanto, para que el banco acepte participar como facilitador financiero de la construcción, solicitara al promotor que el aporte propio sea hasta el 20% del costo totales, los cuales son la compra de terrenos, licencias y gastos de licencias es decir los gastos pre operativos. Además, el banco está solicitando el 50% de preventas, obteniéndose un porcentaje de 30% de línea de créditos de los costos. 171 7.5 ESTADO DE GANANCIAS Y PÉRDIDAS Del estado de ganancias y pérdidas se obtiene Las siguientes ratios de rentabilidad:  Rentabilidad sobre ventas (ROS), de 14 %, el cual mide el riesgo,  Rentabilidad sobre la inversión total (ROI), es de 15%.  Rentabilidad sobre la inversión propia (ROE), es de 73%.  El impuesto a la renta de S/. 172,125.54 172 TABLA N° 57 ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS PROYECTO: "EDIFICIO MULTIFAMILIAR LAS TORRES DE NUEVA VICTORIA - I ETAPA, CHICLAYO" (Expresado en Nuevos Soles) I.- INGRESOS Sin IGV IGV Valor Total Incidencia Departamentos 4,204,965.13 378,446.86 4,583,412.00 Estacionamientos 205,504.59 18,495.4 224,000.00 TOTAL INGRESOS 4,410,469.71 396,942.27 4,807,412.00 II .- EGRESOS Sin IGV IGV Valor Total Terreno 564,990.19 135.00 565,125.19 13% Costo de Construcción 2,612,453.67 470,241.66 3,082,695.32 74% Estudios de Proyecto - Licencia 130,895.31 13,517.73 144,413.05 3% Gastos de Titulación 26,180.00 1,479.76 27,659.77 1% Gastos administrativos 58,151.95 4,734.90 62,886.85 1% Gastos de Gerencia De Proyectos 104,498.15 18,809.67 123,307.81 3% Gastos financieros 31,600.00 5,688.00 37,288.00 1% Gastos de Marketing-Ventas 117,560.41 21,160.87 138,721.29 3% Gastos Post- Construcción 8,966.66 1,614.00 10,580.66 0.3% TOTAL EGRESOS 3,655,296.35 537,381.60 4,192,677.94 III .- UTILIDAD Y RENTABILIDAD Utilidad Operativa 801,324.01 18.17% Utilidad antes de Impuestos 614,734.06 Impuesto a la Renta 28.00% 172,125.54 Utilidad despues de Impuesto 442,608.52 Rentabilidad Sobre Ventas (ROS) 14% Sobre Inversión Total (ROI) 15% Sobre Capital Propio (ROE) 73% IV.- ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO Aporte Propio 838,535.59 20% Aporte Bancos 1,257,803.38 30% Pre-Ventas 2,096,338.97 50% INVERSION TOTAL 4,192,677.94 100% 173 7.6.- ANALISIS DE SENSIBILIDAD VELOCIDAD DE VENTA A continuación, se realizará un análisis de sensibilidad con respecto a la velocidad de ventas, en nuestro proyecto la velocidad fijada es de 3 departamentos mensuales, por lo que el análisis se realizará con variables desde una velocidad de ventas de 1 departamento por mes hasta 5 departamentos por mes. El proyecto soporta una velocidad de venta de hasta 2 departamentos, por lo que existe flexibilidad. Si la velocidad de venta bajará a 1 el proyecto arrojaría VAN negativo , por lo que la estrategia comercial deberá ser la más adecuada para evitar este escenario. VAN 1 2 3 4 5 Velocidad de Venta -111,477.79 123,867.21 298,715.82 401,629.07 427,160.52 TABLA N° 58 ANALISIS DE SENSIBILIDAD COSTO DE CONSTRUCCIÓN VAN 340.00 355.00 370.00 385.00 400.00 415.00 Costo de Construcción 480,141.48 397,895.18 298,715.82 214,050.51 93,100.07 32,624.86 174 En cuanto al análisis de sensibilidad del costo de construcción se puede observar que el proyecto se mantiene con VAN positivo hasta con un costo de $ 415 por metro cuadrado. PRECIO DE VENTA VAN 129,266.54 136,070.04 143,231.63 150,393.21 157,912.87 Precio de Venta -96,971.03 95,799.49 298,715.82 501,632.15 714,694.30 En cuanto al precio de venta el proyecto presenta Van positivo desde la venta de un departamento hasta 5 % menos del precio inicial con el precio de 136,070.04 con un VAN de 95,799.49 y la venta de un departamento a precios de la competencia de 150,393.21 con un VAN de 501,603.15. 175 Conclusiones La estructuración financiera del presente proyecto se basa principalmente en el aporte propio con un 20% y las preventas con un 50%, no obstante, se cuenta con una línea de crédito de 30 % de los egresos totales del proyecto a su vez el proyecto obtiene buena preventa por lo cual el proceso de construcción se financia solamente con sus preventas. La velocidad de ventas promedio de 3 unidades inmobiliarias por mes en Chiclayo permite que los resultados en el análisis del flujo de caja sean positivos. El VAN es de S./ 227,928.37, la TIR es 2.88% mensual y 31.8 % anual, lo cual demuestra que el presente proyecto es viable. 176 CONCLUSIONES  Pese a la repercusión negativa de la desaceleración económica internacional, la economía peruana se ha ido recuperando lentamente y mostrando proyecciones de crecimiento en un entorno político – social estable liderado por dos fuerzas mayoritarias con similares lineamientos ideológicos, lo cual permite generar confianza en los inversionistas para emprender un proyecto inmobiliario.  El Proyecto Las Torres de Nueva Victoria se desarrolla en la ciudad Chiclayo, que es un mercado atractivo para inversionistas con un precio del suelo 30 % por debajo del precio por m2 que en la capital, y donde existe una demanda de vivienda efectiva creciente que genera una oportunidad de inversión para las inmobiliarias.  El perfil del target se estableció en base a variables geográficas, demográficas, psicográficas y conductuales, que permitieron conocer más a fondo al potencial cliente Chiclayano que se ubica en un nivel socioeconómico C que tengan ingresos mínimos familiares de S. / 3,324.25.  El perfil preliminar en base al estudio de mercado permitió estimar la construcción de 3 torres de edificios, que para afectos de la presente 177 tesis se desarrollará solo la primera etapa con la construcción del primer edificio con una proyección de un total de 32 departamentos que debieran ser distribuidos en 4 departamentos por nivel con un total de 4,583,412.00 m2 de área construida y un área de 69 m2 por departamento que debería estar conformada por 3 dormitorios, sala comedor, Kitchenette, dos baños ,lavandería y un mini estudio .  La estructura del financiamiento participan el promotor con un promedio de 20 %, las preventas con un porcentaje de 50 % y una línea de crédito para el 30 % restante de la inversión. Esta forma de estructura permite garantizar la culminación de la construcción.  Los resultados del proyecto a nivel de indicadores económicos indican una venta total de S/. 4,807,412.00, costo de ventas de S/. 4,192,677.94 y un margen inmobiliario bruto de S/. 614,734.06 y 14% sobre las ventas.  El análisis de sensibilidad del proyecto nos demuestra que nuestro proyecto soportaría una disminución en los precios de ventas hasta en un 5 %. En la construcción el análisis de sensibilidad demuestra que el proyecto puede soportar hasta un 10 % más del costo por metro cuadrado planteado inicialmente. 178  La viabilidad del proyecto se encuentra sustentada en un VAN de S./ 298,715.82 y en una TIR mensual de 3.41%, y TIR anual de 49.5 % y calculado sobre una tasa de descuento 12% anual. 179 BIBLIOGRAFIA  CAPECO. III Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Chiclayo del año. 2015.  ARELLANO MARKETING. Estudio Inmobiliario en la Ciudad de Chiclayo.2014  ARELLANO MARKETING. Los Estilos de Vida de los peruanos y Latinoamericanos.2015.  KOTLER, ARMSTRONG. Fundamentos del Marketing.2013.  ENAHO. Encuesta Nacional de Hogares sobre Condiciones de Vida y Pobreza .2014.  APEIM. Informe niveles Socioeconómicos .2016.  INEI. Población y Vivienda .2014.  FONDO MI VIVIENDA .Ley N° 26912 y D.S. N° 024-2005-VIVIENDA.  FONDO MI VIVIENDA. Ley N° 29033 y D.S. 1037, Bono del Buen pagador.  https://www.inei.gob.pe/  http://www.mivivienda.com.pe/ 180 ANEXO I Foto del Entorno ANEXO II PROYECTO TORRES NUEVA VICTORIA GANTT DE EGRESOS GANTT DE EGRESOS PREOPERATIVOS PRE-VENTA CONSTRUCCION DETALLE TOTAL soles S./ Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 COSTO DE TERRENO Y ALCABALA S/. 565,125.19 100.00% DISEÑO DE PROYECTO S/. 88,616.26 50.00% 50.00% GASTOS LICENCIA EDIFICACION S/. 55,796.79 100.00% GASTOS ADMINISTRATIVOS S/. 62,886.85 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% GASTOS DE MARKETING - PUBLICIDAD S/. 138,721.29 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% GASTOS DE TITULACIÓN S/. 27,659.77 GASTOS DE GERENCIA DE PROYECTOS S/. 123,307.81 6.00% 6.00% 6.00% 7.00% 7.00% GASTOS FINANCIEROS S/. 37,288.00 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% COSTOS DE CONSTRUCCIÓN S/. 3,082,695.32 3.38% 3.72% GASTOS POST CONSTRUCCIÓN S/. 10,580.66 S/. 4,192,677.94 FLUJO DE EGRESOS FLUJO DE EGRESOS PREOPERATIVOS PRE-VENTA CONSTRUCCION DETALLE TOTAL soles S./ Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 COSTO DE TERRENO Y ALCABALA S/. 565,125.19 565,125.19 - - - - - - - - DISEÑO DE PROYECTO S/. 88,616.26 - 44,308.13 44,308.13 - - - - - - GASTOS LICENCIA EDIFICACION S/. 55,796.79 55,796.79 - - - - - GASTOS ADMINISTRATIVOS S/. 62,886.85 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 GASTOS DE MARKETING - PUBLICIDAD S/. 138,721.29 - - 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 GASTOS DE TITULACIÓN S/. 27,659.77 - - - - - - - - - GASTOS DE GERENCIA DE PROYECTOS S/. 123,307.81 - - - - 7,398.47 7,398.47 7,398.47 8,631.55 8,631.55 GASTOS FINANCIEROS S/. 37,288.00 - - - 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 COSTOS DE CONSTRUCCIÓN S/. 3,082,695.32 - - 104,213.93 114,686.23 GASTOS POST CONSTRUCCIÓN S/. 10,580.66 - - - - - - - 357.69 393.63 TOTAL EGRESOS INC. IGV S/. 4,192,677.94 565,125.19 44,308.13 55,396.58 69,122.51 20,724.20 20,724.20 20,724.20 126,528.90 137,037.14 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Mes 19 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 6.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 6.50% 100.00% 7.00% 7.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 4.00% 10.82% 9.32% 9.66% 11.45% 11.78% 10.09% 8.26% 8.26% 7.88% 5.37% 100.00% Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Mes 19 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 3,458.78 4,087.65 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 7,629.67 9,016.88 - - - - - - - - - - 27,659.77 8,631.55 8,631.55 7,398.47 7,398.47 7,398.47 7,398.47 7,398.47 7,398.47 7,398.47 7,398.47 7,398.47 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 2,237.28 1,491.52 333,571.16 287,343.07 297,735.90 352,888.07 363,280.90 311,177.74 254,668.29 254,668.29 242,918.16 165,543.57 - 1,144.91 986.24 1,021.91 1,211.21 1,246.88 1,068.05 874.09 874.09 833.76 568.19 - 356,673.35 310,286.58 319,482.01 374,823.47 385,251.98 332,969.99 276,266.58 276,266.58 264,476.12 186,835.96 49,654.28 ANEXO III GANTT INGRESOS Total Unidades PREOPERATIVOS PRE-VENTA DETALLE Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Velocidad de Pre- Venta 9 3 3 3 Velocidad de Venta 23 3 3 3 TOTAL DEPARTAMENTOS 32 - - 3 3 3 3 3 3 Velocidad de venta estacionamiento 16 2 2 2 FLUJO DE INGRESOS PREOPERATIVOS PRE-VENTA DETALLE IMPORTE Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Departamentos separación 16,000.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 Departamentos Cuota Inicial 458,341.20 - 42,969.49 42,969.49 42,969.49 Departamentos Desembolso Credito Hipot. 4,109,070.80 385,225.39 Estacionamientos Cuota Inicial 22,400.00 - - - 1,400.00 1,400.00 Estacionamientos Desembolso Credito Hipot. 201,600.00 - TOTAL INGRESOS VENTAS 4,807,412.00 - - - 1,500.00 1,500.00 1,500.00 44,469.49 45,869.49 431,094.88 VALOR VENTA 4,410,469.72 1,376.15 1,376.15 1,376.15 40,797.69 42,082.10 395,499.89 IGV 396,942.28 123.85 123.85 123.85 3,671.79 3,787.39 35,594.99 TOTAL INGRESOS 4,807,412.00 - - - 1,500.00 1,500.00 1,500.00 44,469.49 45,869.49 431,094.88 CONSTRUCCION POSTCONTRUCCI TOTAL Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Mes 19 Mes 20 9.00 3 3 3 3 2 23.00 3 3 3 3 2 - - - 32.00 2 2 2 2 2 16.00 CONSTRUCCION POSTCONTRUCCI TOTAL Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Mes 19 Mes 20 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,000.00 - - 16,000.00 42,969.49 42,969.49 42,969.49 42,969.49 42,969.49 42,969.49 42,969.49 28,646.33 429,694.88 385,225.39 385,225.39 385,225.39 385,225.39 385,225.39 385,225.39 385,225.39 385,225.39 385,225.39 256,816.93 4,109,070.80 1,400.00 1,400.00 1,400.00 1,400.00 1,400.00 1,400.00 1,400.00 1,400.00 4,200.00 4,200.00 22,400.00 12,600.00 12,600.00 12,600.00 12,600.00 12,600.00 12,600.00 25,200.00 25,200.00 25,200.00 25,200.00 25,200.00 201,600.00 443,694.88 443,694.88 443,694.88 443,694.88 443,194.88 442,194.88 454,794.88 440,471.71 414,625.39 286,216.93 25,200.00 4,807,412.00 407,059.52 407,059.52 407,059.52 407,059.52 406,600.80 405,683.37 417,243.00 404,102.49 380,390.26 262,584.33 23,119.27 4,410,469.72 36,635.36 36,635.36 36,635.36 36,635.36 36,594.07 36,511.50 37,551.87 36,369.22 34,235.12 23,632.59 2,080.73 396,942.28 443,694.88 443,694.88 443,694.88 443,694.88 443,194.88 442,194.88 454,794.88 440,471.71 414,625.39 286,216.93 25,200.00 4,807,412.00 ANEXO IV FLUJO CAJA ECONOMICO DETALLE Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 FLUJO DE CAJA INGRESOS - EGRESOS -565,125.19 -44,308.13 -44,308.13 -65,497.24 -12,391.07 -12,391.07 -78,712.42 -87,790.21 80,482.60 PAGO AUTODETRACCIÓN 4% 192,296.48 - - - 60.00 60.00 60.00 1,778.78 1,834.78 17,243.80 IMPUESTO A LA RENTA 28 % -20,170.94 - - - - - - - - FLUJO DE CAJA ECONOMICO -565,125.19 -44,308.13 -44,308.13 -65,557.24 -12,451.07 -12,451.07 -80,491.20 -89,624.99 63,238.81 FLUJO DE CAJA ACUMULADO -565,125.19 -609,433.32 -653,741.45 -719,298.69 -731,749.76 -744,200.83 -824,692.02 -914,317.01 -851,078.21 INDICADORES FINANCIEROS Tasa de Descuento COK ANUAL 12% COK MENSUAL 0.9% TIR ANUAL 49.5% TIR MENSUAL 3.41% VAN ECONÓMICO 298,715.82 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Mes 19 Mes 20 139,190.54 128,721.31 73,613.69 63,144.46 114,630.54 170,025.22 259,966.93 257,400.06 231,553.74 159,722.44 -100,548.73 -46,460.95 17,747.80 17,747.80 17,747.80 17,747.80 17,727.80 17,687.80 18,191.80 17,618.87 16,585.02 11,448.68 1,008.00 - - - - - - - - -20,170.94 121,442.74 110,973.51 55,865.89 45,396.66 96,902.74 152,337.43 241,775.14 239,781.20 214,968.72 148,273.76 -101,556.73 -26,290.01 -729,635.46 -618,661.95 -562,796.06 -517,399.40 -420,496.66 -268,159.23 -26,384.09 213,397.10 428,365.83 576,639.59 475,082.86 448,792.85