PONTIFICIA UNIVERSIDAD 
CATÓLICA DEL PERÚ 

FACULTAD DE DERECHO 

Informe jurídico sobre la Resolución N° 1958-2023- 
SUNARP-TR: ¿Es requerida la inscripción de habilitación 
urbana como acto previo para efectuar la inscripción de 

independización de predio urbano aprobada mediante acto 
municipal? 

Trabajo de Suficiencia Profesional para optar el Título de Abogado 
que presenta: 

Bruno Darío Poémape Dos Santos 

ASESORA: 
Yessenia Del Carmen Campos Salazar 

Lima, 2025 

 



 

 

Informe de Similitud 

Yo, YESSENIA DEL CARMEN CAMPOS SALAZAR, docente de la Facultad de 
Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú,  asesor(a)  del Trabajo  de 
Suficiencia Profesional titulado “Informe Jurídico sobre la RESOLUCIÓN No.1958-2023- 
SUNARP-TR, del autor POÉMAPE DOS SANTOS, BRUNO DARIO, dejo constancia de 
lo siguiente: 

- El mencionado documento tiene un índice de puntuación de similitud de 4%. Así lo 
consigna el reporte de similitud emitido por el software Turnitin del 12 de julio del 2025. 

- He revisado con detalle dicho reporte, así como el Trabajo de Suficiencia Profesional, 
y no se advierten indicios de plagio. 

- Las citas a otros autores y sus respectivas referencias cumplen con las pautas 
académicas. 

Lima, 15 de julio del 2025 

Apellidos y nombres del asesor / de la asesora: 
YESSENIA DEL CARMEN CAMPOS SALAZAR 
DNI: 40119661 Firma: 

 
ORCID: 

 
https://orcid.org/0009-0008-8948-8992 

 

 

 



 

 

A mi familia, especialmente a mis padres y 
mis abuelos los cuales siempre han sido la guía 

y el apoyo constante en mi vida. 

A los amigos que la vida universitaria me dejó, 
quienes entre debates y risas me permitieron 

aprender de nuevas perspectivas. 

A quienes son y quienes fueron mis mentores dentro del 
Estudio de la Flor, por sus invaluables aportes a mi 

formación profesional y humana. 

A Anghella, mi compañía, por ser fuente de inspiración y 
perseverancia en cada etapa. 

 



 

 

RESUMEN 

El derecho urbanístico busca lograr el ordenamiento de las ciudades bajo un 

esquema de planificación y desarrollo, siendo para ello requerido un conjunto de 

normas de carácter imperativo. En dicho contexto, surge la problemática 

mediante la cual la realidad objetiva de un inmueble sufre modificaciones a nivel 

municipal, para su incorporación a nivel urbano, pero ello resulta incompatible 

con lo establecido en la historia registral del bien inmueble. 

Mediante el presente informe se analiza la Resolución N° 1958-2023-SUNARP- 

TR, el cual sostiene que, para la inscripción de una independización, en mérito 

a una subdivisión de predio urbano, cuyo cambio de naturaleza no consta inscrita 

en la partida, se requiere, como acto previo, el ingreso de la habilitación urbana 

para la acreditación de urbanidad del predio. 

En tal sentido, se efectúa un examen sobre nacimiento, ingreso y calificación de 

acto administrativo dentro del Registro de Predios concluyendo que la 

habilitación urbana constituye el único procedimiento formalmente reconocido en 

nuestra legislación para acreditar el cambio de condición de urbanidad sobre un 

predio al conjugar el aspecto físico, sobre la modificación del suelo, con 

aspecto jurídico, sobre la adquisición de derechos y deberes propios de 

urbanidad. 

el 

la 

Para la elaboración del presente informe se ha desarrollado un examen a la 

legislación aplicable en materia de fraccionamiento de predios a nivel 

administrativo y registral, doctrina especializada en materia urbanística y criterios 

jurisprudenciales  actuales  del  Tribunal  Registral  que  fundamentan  nuestra 

posición. 

Palabras clave 

[Subdivisión de lote urbano, fraccionamiento de terrenos, naturaleza del predio, 

habilitación urbana] 

1 

 



 

 

ABSTRACT 

Urban law seeks to achieve the organisation of cities under a planning and 

development scheme, which requires a set of imperative rules. In this context, 

the problem arises whereby the objective reality of a property undergoes 

modifications at the municipal level, for its incorporation at the urban level, but 

this is incompatible with what is established in the registry history of the property. 

This report analyses Resolution No. 1958-2023-SUNARP-TR, which states that 

for the registration of an independent registration, due to a subdivision of an urban 

property, whose change of nature is not registered in the registry, it is required, 

as a previous act, the entry of the urban habilitation for the accreditation of the 

urbanity of the property. 

In this regard, an examination is made of the birth, entry and qualification of the 

administrative act within the Land Registry, concluding that the urban habilitation 

constitutes the only procedure formally recognised in our legislation to accredit 

the change in the urban status of a property by combining the physical aspect, 

on the modification of the land, with the legal aspect, on the acquisition of rights 

and duties inherent to urbanity. 

In order to prepare this report, we have examined the applicable legislation on 

land subdivision at the administrative and registry level, specialised doctrine on 

urban planning matters and current jurisprudential criteria of the Registry Court 

that support our position. 

Keywords 

[Subdivision of urban lot, land subdivision, nature of the property, urban 
habilitation] 

2 

 



 

 

ÍNDICE 

PRINCIPALES DATOS DEL CASO 4 

I. ¡Error! Marcador no definido.5 

1.1 Justificación de la elección de la resolución 5 

1.2 Presentación del caso 6 

II. ¡Error! Marcador no definido.9 

2.1 Antecedentes 9 

2.2 Hechos relevantes del caso 10 

III. ¡Error! Marcador no definido.15 

3.1 Problema principal 15 

3.2 Problemas secundarios 15 

3.3 Problemas complementarios 15 

IV. ¡Error! Marcador no definido.16 

4.1 Respuestas preliminares a los problemas principal y secundarios 16 

4.2 Posición individual sobre el fallo de la resolución 17 

V. ¡Error! Marcador no definido.9 

VI. ¡Error! Marcador no definido.69 

BIBLIOGRAFÍA 72 

ANEXOS 79 

3 

 



 

 

Cuadro de datos principales del caso 

4 

No. Exp. / No. Resolución o 

sentencia / nombre del caso 

 
Resolución Nº 1958-2023-SUNARP-TR 

 

 
Área(s) del derecho sobre las cuales 
versa el contenido del presente caso 

 

Derecho registral, derecho municipal, 
derecho urbanístico y derecho 

administrativo 

 
Identificación de las resoluciones y 

sentencias más importantes 
 

 

Pleno Registral CCLXXXV 
 

 
Demandante / Denunciante 

 

Ángel Daniel Talavera Rivas, 
presentante del título 

 
Demandado / Denunciado 

 

José Enrique Guarniz Castillo, 
Registrador Público del Registro de 

Predios de Lima 

Instancia administrativa o 
jurisdiccional 

 
Tribunal Registral 

 

Terceros No Aplica 
 

Otros 
 

Se apela la denegatoria de inscripción 
de subdivisión de predio urbano por 
incompatibilidad de antecedentes 

registrales 

 



 

 

I. INTRODUCCIÓN 

1.1.  Justificación de la elección de la resolución 

Durante años, Lima Metropolitana ha atravesado un proceso de expansión 

urbano acelerado, signado por una ocupación del territorio carente de 

parámetros de control y orden institucionalizados. Dicha situación ha dado lugar 

a una configuración territorial heterogénea, al ser que dentro de un mismo 

espacio físico coexisten una multiplicidad de condiciones de uso del suelo, sin 

que dicha situación posea un correlato dentro de los instrumentos de gestión 

registral. Partiendo de ello, se observa una creciente desconexión entre la 

realidad física de los predios y la información contenida en el Registro de 

Predios, lo cual genera barreras para el acceso pleno a la formalidad. 

Con el fin de abordar dicha problemática, el presente informe efectuará un 

análisis respecto a la Resolución Nº 1958-2023-SUNARP-TR, cuyo enfoque 

permite efectuar un contraste entre la realidad física de los predios con la 

información registral, así como examinar las competencias de las diferentes 

autoridades encargadas de verificar y aprobar los actos según cada materia. 

El caso objeto de estudio se origina a partir de la apelación de un título el cual 

se funda en una resolución de subgerencia municipal que aprueba la subdivisión 

de predio urbano. Dicho acto fue gestionado por los titulares registrales, los 

cuales habitan dentro de una zona que, en la realidad física cuenta con viviendas 

de  material  noble,  servicios  públicos  básicos  y  se  encuentra  plenamente 

interconectada con la trama urbana de facto. 

Sin embargo, al efectuarse el correspondiente ingreso del título en el Registro de 

Predios, es observado en reiteradas ocasiones en base a la historia registral del 

bien inmueble, mediante la cual dicha área sigue siendo considerada como 

predio rústico, es decir, sus viviendas y el área circundante resulta ser, desde la 

perspectiva del registro, áreas para desarrollo agrícola pese a que la realidad 

revela ser una zona urbana consolidada. 

5 

 



 

 

Dentro de los argumentos de la apelación se menciona que dicho razonamiento 

resulta inválido, pues no solo se sustenta en la realidad objetiva del predio, sino 

que además es categóricamente reafirmado por la autoridad distrital, la cual, 

mediante una serie de actos administrativos válidos y documentos técnicos 

aprobados, ha reconocido a dicha zona como área urbana. Por lo que surge el 

cuestionamiento sobre cuál debe ser la información que debe primar para que 

se logre la inscripción del acto rogado. 

En dicho sentido, la presente resolución resulta de relevancia dado que, por un 

lado, desde una óptica urbanística, permite evidenciar la necesidad de integrar 

la realidad física de los predios, competencia del gobierno local, con la 

información contenida en el Registro de Predios. Siendo requerido efectuar un 

análisis del título desde el contexto de su emisión hasta las causas de su falta 

de coherencia con los antecedentes registrales. 

Y, por otro lado, desde una óptica jurídico-registral, pues permite analizar si 

existe causa justificada para que durante la calificación registral se decida 

observar la inscripción de un acto administrativo válido; determinar si dentro de 

la jurisprudencia registral existía un criterio claro respecto a este tipo de 

supuestos al momento de emisión de la resolución; y si existe posibilidad de que 

existan inscripciones dentro de la partida que versen de actos análogos que 

podrían resultar en una vulneración del principio de legitimidad. 

1.2.  Presentación del caso y del análisis 

La resolución abordada en el presente informe versa sobre la calificación de un 

acto administrativo válido, el cual es denegado en su inscripción al no coincidir 

con los antecedentes registrales de la partida del predio. 

Siendo que el título formal resulta ser una Resolución de Subgerencia emitida 

por la Municipalidad de San Martín de Porres, la cual fue expedida de forma 

regular y válida, pero que genera una incongruencia a nivel registral. Dado que 

el título material contiene una subdivisión de predio, al ser este calificado como 

6 

 



 

 

urbano a nivel municipal, pero ello no conta dentro de la información que fluye 

de la partida del bien inmueble. 

En tal sentido, se busca responder a la pregunta central: Si resulta inscribible, 

dentro la partida de un bien registralmente rústico, un acto administrativo válido 

que en base a la información que desprenden sus documentos adjuntos se 

evidencia el cambio de condición del predio a urbano o si, pese a la validez del 

acto, este no resulta inscribible debido a que es requisito previo que conste 

inscrito un acto formal que acredite el cambio de naturaleza. 

Para ello se debe analizar el procedimiento en que fue emitido el acto 

administrativo y que posteriormente resultó materia de calificación dentro del 

Registro de Predios; examinar los límites de la calificación registral respecto a 

títulos que contienen actos administrativos válidos, los cuales si bien no pueden 

ser  analizados  en  fondo  podrán  ser  revisados  mediante  una  calificación 

atenuada. 

Seguidamente, se debe valorar si la problemática surgida en base a los 

antecedentes de la partida puede ser superada mediante los documentos 

presentados y/o si estos permiten desprender la condición de urbano del predio. 

Finalmente, tomando como fundamento el principio de predictibilidad, se 

procederá a contrastar si existiría una línea de precedentes de similar naturaleza 

con el fin de determinar si ha surgido un caso de apartamiento injustificado. 

En tal sentido, el presente informe buscará analizar los tres aspectos 

mencionados anteriormente. Resultado de ello se podrá determinar que si bien 

el fallo al cual arriba el Tribunal resultó ser correcto -al ser que para casos de 

subdivisión debe constar con la calidad de urbano del predio para lo cual requiere 

como acto previo la inscripción de la habilitación urbana- el mismo no resulta 

exento de críticas dentro de la parte considerativa pues la argumentación 

efectuada no resulta completa y/o realiza interpretaciones superficiales respecto 

a su aplicación de la normativa para el caso concreto. 

7 

 



 

 

Con el fin de abordar los problemas jurídicos identificados, será requerido 

establecer el marco normativo aplicable al caso y determinar su pertinencia 

respecto a aplicación e interpretación dentro de la resolución materia de análisis. 

Al respecto puede mencionarse que aquellas normas que tendrán mayor 

relevancia dentro del análisis resultan ser aquellas relacionadas al Libro V: 

Derechos Reales del Código Civil, el Reglamento de Registro de Inscripciones 

de Predios, la Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones 

– Ley 29090 y su Reglamento – Decreto Supremo Nº 029-2019-VIVIENDA, Ley 

de Desarrollo Urbano Sostenible – Ley 31313 y su Reglamento – Decreto 

Supremo  N°  012-2022-VIVIENDA,  Ley  Orgánica  de  Municipalidades  –  Ley 

27972, etc. 

Además de ello, se procederá a establecer el marco teórico aplicable en el caso 

mediante la utilización de fuentes de la doctrina nacional e internacional respecto 

a derecho registral y urbanístico sobre las instituciones de mayor relevancia tales 

como  el  fraccionamiento  de  terrenos,  independización  de  predios  a  nivel 

registral, la habilitación urbana y el cambio de condición de predios. 

Es preciso decir, que como se indicó en líneas anteriores, se efectuará análisis 

comparativos con pronunciamientos de similar naturaleza emitidos por el 

Tribunal Registral con el fin evaluar si previo a la emisión del precedente bajo 

análisis resultaban encontrarse argumentos suficientes para sustentar una 

posición  divergente  a  la  arribada  por  el  órgano  de  segunda  instancia 

administrativa. 

8 

 



 

 

II. IDENTIFICACIÓN DE HECHOS RELEVANTES 

2.1.  Antecedentes 

Dentro de la Partida N° 11845464 del Registro de Predios de Lima, constan 

inscritos los siguientes asientos de relevancia: 

● Dentro del asiento B00001 se encuentra inscrito el SUB LOTE PARCELA 

N-7B del Ex fundo Chuquitanta, el cual cuenta con un área de 5,040m2. 

Habiendo sido inscrita mediante el Título Archivado N°00618760 del 

19/12/2005. 

● Dentro del asiento B00002 se encuentra inscrita la independización del 

predio, la misma que fue autorizada mediante Resolución Gerencial 

N°4682006-GDU/MDSMP del 18/12/2006, generando las siguientes 

parcelas: Sub Lote Parcela N-7B-1 con un área de 4,230.00m2 y SUB 

LOTE PARCELA N-7B (remanente) con un área de 810.00m2. Dicho acto 

fue inscrito mediante el Título Archivado N°660230 del 28/12/2006. 

● Dentro del asiento B00003, y como consecuencia de la independización 

antes descrita, se traslada el Sub Lote Parcela N-7B-1 a la Partida 

N°11972625.  Dicho  acto  fue  inscrito  mediante  el  Título  Archivado 

N°660230 del 28/12/2006. 

● Dentro del asiento B00004, queda inscrita la modificación de predio, 

siendo que el SUB LOTE PARCELA N-7B resulta ser el remanente que 

se mantiene inscrito en la presente partida que cuenta con un área de 

810.00m2. Dicho acto fue inscrito mediante el Título archivado N°660230 

de fecha 28/12/2006. 

● Dentro del asiento C00004 se inscribe la compraventa de derechos y 

acciones  que  han  celebrado  la  sociedad  conyugal  conformada  por 

Guillermo Ugaz Díaz y Amelia Maguiña Vargas Mera de Ugaz a favor de 

9 

 



 

 

la sociedad conyugal conformada por Ángel Daniel Talavera Rivas y 

Asunta Aida Chauca Del Carpio de Talavera mediante la cual adquieren 

el 17.2839% del bien inscrito. 

Dicho acto consta en la Escritura Pública de fecha 02/06/11 ante la Notario 

de Lima Dra. Beatriz Zevallos Gianpietri. Dicho acto fue inscrito mediante 

el Título archivado N°00544097 de fecha 28/06/2011. 

● Consta  en  el  asiento  C00015  la  última  transferencia  de  acciones  y 

derechos respecto del predio contenido en la presente partida, quedando 

el listado de los copropietarios compuesto de la siguiente forma: 

● En el Asiento B000 consta la anotación de la apelación del Título 44785- 

2023, la misma que fue ingresada mediante Hoja de Trámite N° E 01- 

2023-027477 de fecha 20/03/23. 

2.2.  Hechos relevantes del caso 

Presentación del Título 

Con fecha 5 de enero de 2023, mediante el asiento de presentación N° 44785, 

Ángel Daniel Talavera Rivas, en calidad de copropietario y presentante del título, 

10 

COPROPIETARIOS ASIENTO 

Ángel Daniel Talavera Rivas C00004 

Asunta Aida Chauca del Carpio de Talavera C00004 

Alejandro Porras Pizarro C00006 

Abilia Herlinda Abia Zavala de Porras C00006 

Jorge Luís Fernández Cabrera C00007 

Santos Pablo Acosta Cabanillas C00012 

Inocencia María Bonilla Martinez C00012 

Nila Abia Zavala C00013 

Américo Claudio Pecho Amaya C00015 

 



 

 

ingresa por el Libro Diario de la Oficina de la SUNARP Zona Registral IX – Sede 

Lima el título de subdivisión respecto a un predio que posee una extensión de 

810 m2 ubicado con frente a la Calle Chuquitanta, constituido por sub lote de la 

parcela N°7-B del ex - Fundo Chuquitanta, distrito de San Martín de Porres, 

Provincia y departamento de Lima (en adelante “El predio”), inscrito en la partida 

N° 11845464 del Registro de Predios de Lima, junto con la documentación 

técnica de sustento emitida por la Municipalidad distrital de San Martín de Porres. 

Primera observación efectuada 

Tras efectuar la calificación correspondiente, con fecha 20 de enero de 2023, la 

registradora Janice Mamani Paravecino observa el presente título señalando que 

no puede ser inscrita la subdivisión materia de rogación, al ser que los 

documentos presentados no se pronuncian sobre un cambio de la naturaleza del 

predio de rústico a urbano. En tal sentido, y siendo que los antecedentes 

registrales señalan al predio como rústico, no se podría efectuar una subdivisión 

de lote menor a 1 hectárea a menos que conste dicho cambio de naturaleza. 

Reingreso de subsanación a la observación 

Con posterioridad a ello, el 15 de febrero del 2023, se procede a efectuar el 

reingreso de la subsanación, señalando que la rogatoria se encuentra amparada 

en el artículo 62° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, 

dentro del cual se señala el supuesto de la independización de predio rústico sin 

cambio de uso, adjuntando además el Certificado de Zonificación y Vías del 

predio. 

Segunda observación formulada 

Seguidamente, en fecha 16 de febrero del 2023, el registrador José Enrique 

Guarniz Castillo observa el título indicando que no se ha subsanado la 

observación efectuada anteriormente, siendo que si bien la autoridad municipal 

ha autorizado la documentación técnica para la subdivisión de lote urbano, ello: 

(i) No coincide con los antecedentes registrales del bien debido a que sigue 

siendo catalogado como predio rústico y (ii) Dentro del pronunciamiento no se 

11 

 



 

 

menciona el cambio de la naturaleza del predio y/o la base legal para el cambio 

de condición de rústico a urbano, razón por la cual se solicita se subsane al 

respecto. Siendo que, de esta manera se concluye la primera instancia del 

procedimiento registral. 

Presentación de recurso de apelación: 

El presentante, Ángel Daniel Talavera Rivas, procede a interponer un recurso de 

apelación, mediante la Hoja de Trámite Documentario N° E 01-2023-027477, en 

fecha  20  de  marzo  de  2023,  respecto  a  la  observación  formulada  por  el 

registrador José Enrique Guarniz Castillo en fecha 16 de febrero del 2023. 

Dentro de los argumentos de la apelación se señala que, el pronunciamiento de 

la autoridad municipal contenido en la Resolución de Subgerencia N° 1009-2022- 

SGCyCU-GDU/MDSMP permite determinar la existencia de un acto 

administrativo válido, el cual sustenta el derecho materia de rogatoria, siendo de 

aplicación el artículo 62° del Reglamento de Predios. Ello toda vez que el predio 

se encuentra en zona de expansión urbana y los documentos técnicos adjuntos 

permiten colegir que no se cuenta con el área suficiente como para efectuar una 

subdivisión de lote rústico. 

Resolución del Tribunal Registral: 

El Tribunal Registral, en fecha 5 de mayo de 2023, procede a emitir la Resolución 

1958-2023-SUNARP-TR, mediante la cual se busca determinar como el principal 

punto controvertido: si procede la inscripción de una subdivisión de un predio 

considerado como rústico acorde a los antecedentes registrales, pero en cuyo 

título bajo calificación se señala la condición de urbano. 

Su análisis parte por señalar que al ser objeto de calificación un título material 

contenido dentro de un acto administrativo, se encuentra investido por la 

presunción de validez otorgada por la Ley de Procedimiento Administrativo 

General – Ley 27444. En tal sentido, y acorde al precedente aprobado en el 

Pleno XCIII, no resulta dentro de los márgenes de la calificación registral analizar 

12 

 



 

 

la  validez  del  acto  administrativo,  siendo  únicamente  posible  efectuar  una 

calificación atenuada. 

En base a ello, se determina que el predio cuenta con la condición de rústico de 

acuerdo a los antecedentes que constan en la partida, lo cual no coincide con el 

acto administrativo mediante el que se aprueba la subdivisión al considerarlo 

como lote urbano, dicho escenario genera que exista una inadecuación del título 

con relación a la partida lo que impide su inscripción. 

Por otro lado, desde un punto de vista de requisitos formales, se indica que 

documentación adjunta no cumple con los requisitos del artículo 62° del 

Reglamento Inscripciones del Registro de Predios, al ser que se ha adjuntado el 

Formulario Único de Habilitaciones Urbanas (FUHU) y el Anexo F -referente a 

subdivisión de predios urbanos- cuando el documento correcto a presentarse en 

base al artículo mencionado resultaría ser el FUHU y el Anexo E, referente a 

subdivisión de predios rústicos. 

Tras el análisis efectuado al título y en base a los argumentos desarrollados 

anteriormente, el Tribunal procede a confirmar, mediante voto en mayoría, la 

denegatoria de inscripción formulada por el registrador. 

Voto en discordia del Vocal Aldo Raúl Samillán Rivera: 

Es preciso añadir que, dentro de la resolución consta un voto en discordia el cual 

se sustenta en que la propia emisión del acto administrativo mediante el cual se 

aprueba la subdivisión, así como la información de zonificación contenida en el 

Certificado de Zonificación y Vías aportado en el expediente, permite colegir que 

el predio ostenta la calidad de urbano por los actos emitidos por la entidad 

competente: la municipalidad distrital. 

Por otro lado, indica que pueden ser utilizado de forma analógica al presente 

caso el precedente aprobado en el XIX Pleno, mediante el cual en casos de 

regularización  de  edificaciones  puede  acreditarse  la  condición  de  urbano 

13 

 



 

 

mediante el Certificado antes mencionado y lo cual es sustentado en gran 

cantidad de línea de precedentes del Tribunal. 

En base a dichos fundamentos, el vocal Samillán considera apartarse del voto 

de la mayoría de vocales, señalando que 

proceder a la inscripción del presente título. 

debe revocarse la observación y 

14 

 



 

 

III. IDENTIFICACIÓN DE LOS PRINCIPALES PROBLEMAS JURÍDICOS 

3.1.  Problema principal 

− ¿Resulta procedente la inscripción de subdivisión de un lote calificado 

como  urbano  en  sede  municipal,  en  el  caso  que  los  antecedentes 

registrales no coincidan con la naturaleza asignada al predio? 

3.2.  Problemas secundarios 

− ¿La municipalidad distrital procedió de acuerdo al marco legal al emitir la 

resolución que aprobó la subdivisión materia de calificación? 

¿La calificación efectuada al título resultó acorde a los límites establecidos 

para el análisis de legalidad de los actos administrativos? 

¿Se ha efectuado una motivación suficiente dentro de la segunda instancia 

registral respecto a los documentos técnicos que acompañan la rogatoria 

con el fin de determinar si resultan idóneos para la inscripción de la 

subdivisión? 

¿Existe  una  vulneración  al  principio  de  predictibilidad  al  apartarse  de 

precedentes con puntos de similitud mencionados en el voto en discordia? 

− 

− 

− 

3.3.  Problemas complementarios 

− ¿Se cumplieron los requisitos para la aprobación de subdivisión de un lote 

urbano? 

¿La calificación registral desconoce un acto administrativo si se observa el 

título materia de inscripción? 

¿El análisis del Tribunal Registral respecto a revisión de antecedentes 

registrales resultó cabalmente sustentado? 

¿Los documentos técnicos presentados dentro del título resultan 

adecuados  respecto  al  sentido  de  la  inscripción  del  fraccionamiento 

solicitado? 

− 

− 

− 

15 

 



 

 

− ¿Los documentos técnicos permitían acreditar un cambio de la condición 

del bien de rústico a urbano? 

¿En base a los documentos técnicos adjuntos podría efectuarse un 

pronunciamiento sobre el posible encubrimiento de un acto de diferente 

naturaleza? 

¿Puede ser aplicado por analogía lo señalado en los precedentes de 

observancia obligatoria sobre documentos que sustentan el cambio de uso 

para predios (XIX Pleno y/o CCII Pleno) al caso concreto? 

− 

− 

IV. POSICIÓN DEL CANDIDATO/A 

4.1.  Respuestas preliminares a los problemas principal y secundarios 

Sobre el primer problema secundario debe señalarse que, deberá efectuarse 

un análisis respecto al acto administrativo siendo que ha sido la causa principal 

de la observación y posterior apelación de la resolución, por lo que resulta 

pertinente analizar su adecuación con la normativa urbanística vigente. Por ello, 

se considera que, tras efectuar un contraste entre los requisitos solicitados en la 

normativa vigente y la decisión emitida, podrá determinarse que ha resultado un 

acto emitido irregularmente, pero con validez jurídica y que colisionaba con lo 

inscrito en la partida del inmueble. 

Respecto al segundo problema secundario, se partirá por indicar que al haber 

existido un precedente indicando los límites de la calificación para los actos 

administrativos, la presente observación no constituye en sí misma un 

desconocimiento de la validez del mismo. Por el contrario, sin efectuar un análisis 

de validez la resolución revisó el contenido del título material siendo detectada 

una inadecuación respecto a los asientos vigentes dentro de la partida del 

inmueble. 

Respecto al tercer problema secundario, será señalado que existen indicios 

de una fundamentación incompleta respecto a las causas por las cuales la 

16 

 



 

 

documentación técnica aportada resultaba inadecuada para la inscripción 

solicitada. Ello se fundamenta en que: no se ha ahondado en las causas por las 

cuales los documentos aportados resultaban incongruentes a la rogatoria más 

allá del formalismo, se ha desaprovechado la oportunidad para establecer 

argumentos claros respecto al único procedimiento formal para el cambio de uso 

y la falta de acreditación mediante documentos técnicos, y enfocarse en si cabría 

o no pronunciarse respecto al posible encubrimiento de  una inscripción de 

habilitación urbana “de hecho” lo cual sería una forma de abuso de derecho. 

Respecto al cuarto problema secundario, es preciso señalar que del análisis 

del precedente de observancia obligatoria indicado dentro del voto en discordia 

o alguno adicional respecto al cambio de naturaleza del predio al momento de 

emitida la Resolución, se desprende que estos no se centran en algún supuesto 

parecido al caso concreto. Siendo ello así, se considera que en el presente caso 

no ha existido una vulneración al principio de predictibilidad. 

En vista de todo lo señalado, puede abordarse el problema principal de la 

resolución. Mediante este se determina que la problemática surgió por una 

errónea interpretación de la situación jurídica solicitada y generada por el 

administrado lo cual devino en una denegatoria por una inadecuación con los 

antecedentes. Asimismo, señalar que si bien no se valoraron ciertos documentos 

técnicos presentados ello no repercute de forma definitiva en el fallo. 

Además, que al no ser un tema pacifico dentro de la jurisprudencia del Tribunal 

respecto a la acreditación de la condición del predio al momento de la emisión 

de resolución se estaba tomando una posición respecto a la relevancia de la 

habilitación urbana como acto previo para comprobar la calidad de urbano de un 

bien inmueble registrado. 

4.2.  Posición individual sobre el fallo de la resolución 

Nuestra posición considera como acertada la decisión a la que arriba el Tribunal 

Registral respecto al requisito previo de la inscripción de la habilitación urbana 

17 

 



 

 

dentro de la partida para garantizar la modificación registral del predio, siendo 

así asegurado la congruencia el principio de prioridad excluyente y legitimidad 

de los asientos. 

Sin perjuicio de ello, se debe señalar que la lógica jurídica expuesta posee ciertas 

deficiencias las cuales pueden ser resumidas en los siguientes cuatro puntos: (i) 

se ha dejado sin pronunciamiento respecto a causas que llevaron a inscribir un 

acto anterior de similar naturaleza en las cuales las normas registrales no 

resultaban cubiertas; (ii) se ha omitido pronunciarse sobre las causas por las 

cuales un documento técnico, como el Certificado de Zonificación y Vías 

aportado, no resulta idóneo para acreditar la condición de un predio en base a 

su naturaleza de instrumento urbanístico; (iii) se ha omitido indicar que el 

presente caso se evidencia una “simulación” en pro de la informalidad, al haberse 

intentado inscribir una subdivisión en base a una acto administrativo válido que 

podría encubrir una habilitación urbana; y (iv) se ha omitido indicar que si bien el 

tema sobre la acreditación para el cambio de condición de un predio no resultaba 

pacifico, la presente valorización del caso resultaba ser la más idónea en base a 

las normas de orden público. 

18 

 



 

 

V. ANÁLISIS DE LOS PROBLEMAS JURÍDICOS 

GLOSARIO DE ABREVIATURAS 

RESOLUCIÓN  SMP:  Resolución  de  Subgerencia  N°  1009-2022-SGCyCU- 
GDU/MDSMP 

RESOLUCIÓN 1958: Resolución Nº 1958-2023-SUNARP-TR 

CC: Código Civil, Decreto Legislativo N° 295 

LPAG: Texto Único Ordenado de la Ley N° 27444, Ley de Procedimiento 
Administrativo General - Decreto Supremo N° 004-2019-JUS 

RGRP:  Reglamento  General  de  los  Registros  Públicos  -  Resolución  del 
Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 126-2012-SUNARP-SN 

RIRP: Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios - Resolución del 
Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 097-2013-SUNARP-SN 

RSPR:  Reglamento  del  Servicio  de  Publicidad  Registral  -  Resolución  Del 
Superintendente Nacional De Los Registros Públicos Nº 281-2015-SUNARP-SN 

LOM: Ley Orgánica de Municipalidades - Ley N° 27972 

LHUE:  Texto  Único  Ordenado  de  la  Ley  29090,  Ley  de  Regulación  de 
Habilitación urbana y edificación - Decreto Supremo Nº 006-2017-VIVIENDA 

RLHUE:  Reglamento  de  la  Ley  29090  -  Decreto  Supremo  N°  029-2019- 
VIVIENDA 

RNE: Reglamento Nacional de Edificaciones – Decreto Supremo N° 011-2006- 
VIVIENDA 

LDUS: Ley de Desarrollo Urbano Sostenible - Ley N° 31313 

RATPUD: Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Planificación Urbana 
del Desarrollo Urbano Sostenible - D.S. 012-2022-VIVIENDA 

TR: Tribunal Registral 

FUHU: Formulario Único de Habilitación Urbana 

HU: Habilitación Urbana 

CZV: Certificado de Zonificación y Vías 

19 

  

 



 

 

V.1. ¿La municipalidad distrital procedió de acuerdo al marco legal al emitir 

la resolución que aprobó la subdivisión materia de calificación? 

Se partirá efectuando un examen respecto al acto administrativo contenido en la 

Resolución de Subgerencia N° 1009-2022-SGCyCU-GDU/MDSMP, otorgado 

por la Subgerencia de Catastro y Control Urbano de la Municipalidad de San 

Martín de Porres, el cual fue parte del título materia de calificación que llevó al 

fallo del Tribunal Registral materia de análisis. El presente apartado tiene como 

finalidad determinar las causas por las cuales un acto administrativo válido puede 

resultar denegado dentro del registro, para lo cual será abordado el marco 

conceptual y normativo referente a la: (i) la relación entre la propiedad y el 

urbanismo, (ii) competencias de las municipalidades (iii) clasificación de tipos de 

suelos  y  su  relación  con  la  habilitación  urbana  y  (iv)  formación  del  acto 

administrativo aprobado. 

En primer lugar, es preciso resaltar que la Resolución SMP fue resultado del 

procedimiento administrativo de subdivisión de lote urbano, mediante el cual la 

municipalidad distrital de San Martín de Porres otorga la autorización para 

fraccionar el bien inmueble de propiedad del administrado. 

Ello lleva a cuestionar la causa por la que surge dicho requisito autoritativo, por 

parte de una entidad municipal, para el ejercicio de un derecho subjetivo como 

resulta ser el de propiedad privada. Siendo que la respuesta a ello reside en 

determinar las implicancias del contenido esencial del derecho de propiedad en 

relación a su función social. 

Es preciso partir señalando que, el derecho a la propiedad resulta encontrarse 

definido en el artículo 70° de la Constitución Política1 dentro del cual se enuncia 

como una facultad inviolable y garantizada por el Estado; asimismo, la norma 

1 Artículo 70.- El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el 
bien común y dentro de los límites de ley. (...) 

20 

 

 



 

 

fundamental acota que el mismo debe de ser ejercido en armonía con el bien 

común y dentro de los límites de la ley. 

En dicho sentido, la norma constitucional efectúa lo que según Chang (2014) 

resulta la diferencia entre la perspectiva civilista y la perspectiva administrativa 

del derecho de propiedad, al ser que respecto a este derecho subjetivo pueda 

establecerse límites para su ejercicio enfocados en el predominio de la autoridad 

pública sobre el ejercicio individual e irrestricto del ejercicio del derecho (p.52). 

Siendo así que dentro de nuestra legislación el derecho de propiedad posee un 

correlato regulatorio intrínseco, el cual inicialmente no tuvo un sentido de 

desarrollo urbano, sino que buscó que su ejercicio sea determinado en base la 

función de autorización por parte de la Administración Pública. 

Manifestaciones de este paradigma inicial puede ser encontrados dentro de los 

artículos 923° y 924° CC2, dentro de los cuales, por un lado, se enuncian los 

atributos de la propiedad y, de forma seguida, se establece que ejercicio del 

mismo tendrán límite establecidos por ley, siendo de la falta de observancia a los 

mismos generarían actos considerados como un ejercicio abusivo del derecho. 

Siendo ello claro sustento que, incluso dentro del derecho ordinario, las 

potestades del derecho subjetivo bajo análisis no pueden desarrollarse de una 

forma absoluta sino que debe haber un componente autoritativo que permita 

cumplir con ciertos intereses generales, o como autorizada doctrina establece, 

existen casos en que el ejercicio de los atributos conferidos al propietario y que 

conforman el presente derecho subjetivo subordine su interés individual a la 

consecución de intereses sociales (García Montufar & Alegre, 2014, p.31) 

mediante lo  cual se puede deducir que se estaría gestando un paso más allá 

dentro del paradigma antes descrito, al determinar que la regulación al derecho 

2 Artículo 923.- La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. 
Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley. 

Artículo 924.- Aquél que sufre o está amenazado de un daño porque otro se excede o abusa en el ejercicio 
de su derecho, puede exigir que se restituya al estado anterior o que se adopten las medidas del caso, sin 
perjuicio de la indemnización por los daños irrogados. 

21 

 

 



 

 

de propiedad sobre que no proviene exclusivamente de la potestad 

administrativa sino que posee una relación con el interés general. 

Dicho tránsito hace referencia hacia la visión del contenido esencial del derecho 

a la propiedad, la cual resulta avalada por el neoconstitucionalismo y que fue 

consolidada respecto a sus alcances en base a la jurisprudencia constitucional. 

Sobre el particular, el Tribunal Constitucional (2011) ha podido establecer con 

claridad el concepto de la función social del derecho de la propiedad dentro del 

Pleno Jurisdiccional 00011-2010-PI/TC el cual señala que el contenido del 

derecho de propiedad posee una “doble dimensión y determina que además del 

compromiso del Estado de proteger la propiedad privada y las actuaciones 

legítimas que de ella se deriven, pueda exigir también un conjunto de deberes y 

obligaciones  concernientes  a  su  ejercicio,  en  atención  al  interés  público.” 

(Fundamento 6). 

En base a lo mencionado, es que surge la base constitucional por el cual el 

administrado debe de solicitar una autorización previa para la realización de 

ciertos actos englobados dentro de los atributos de la propiedad, tales como el 

caso concreto, sin que ello signifique una limitación y/o restricción arbitraria de 

dicho derecho subjetivo  sino un medio para lograr ponderación respecto a 

intereses generales. 

De forma concreta se podría establecer que dicho pronunciamiento emitido por 

el Estado en forma de acto administrativo, busca, por un lado, ponderar los 

intereses privados y los públicos, y, por otro lado, constar como título suficiente 

para que el administrado logre ingresar, inscribir y oponer el derecho conferido 

en base a la publicidad que confiere el Registro correspondiente. Por tanto, 

resulta que dicho acto como título inscribible ante el Registro de Predios, permite 

encumbrarse, según es indicado por Álvarez (2020) como “una garantía objetiva 

de justicia, pues la propiedad deja de ser pura apariencia para llenarse de 

realidad sustancial” (p.104). 

22 

 



 

 

Enfocándose ahora en dotar de precisión límites normativos del derecho de 

propiedad, en segundo lugar, debe examinarse a las normas en materia 

urbanística y lograr determinar los órganos competentes sobre los supuestos 

referidos a procedimientos de fraccionamiento de predios. 

Para ello se debe recurrir a lo indicado en artículo 957° CC3 mediante el que se 

establece que la propiedad predial debe ejercerse en conformidad a los 

parámetros de zonificación, procesos de habilitaciones, subdivisión y demás 

disposiciones de esta naturaleza. Con ello puede sostenerse que un límite que 

resulta imperativo y razonable para el adecuado ejercicio del derecho de 

propiedad, resulta ser el de acatar los criterios técnicos para el desarrollo de las 

ciudades  y/o  el  proyecto  de  ciudad  según  lo  determinado  por  el  órgano 

competente. 

Dicha competencia ha sido encargada a los gobiernos locales, según se 

desprende del artículo 195.6° de la Carta Constitucional4 y lo cual se encuentra 

en concordancia con lo señalado en el artículo 73° LOM. Siendo que dentro de 

este último dispositivo, se indica en sus incisos 1.1, 1.2 y 1.3 la responsabilidad 

de las autoridades ediles sobre la organización del espacio físico y uso del suelo 

en materia de zonificación, catastro urbano y rural, y habilitaciones urbanas. 

Por lo tanto, dichos órganos, sea a nivel provincial y más específicamente a nivel 

distrital, regulan los diferentes instrumentos técnicos y normativos de desarrollo 

urbano dentro de determinada circunscripción territorial con valor vinculante, lo 

cual debe estar en coordinación con el resto del ordenamiento. 

3 En este mismo sentido se encuentra regulada la propiedad predial dentro de los alcances del artículo 15° 
de la Ley N° 31313. 

4 Artículo 195.- Los gobiernos locales promueven el desarrollo y la economía local, y la prestación de los 
servicios públicos de su responsabilidad, en armonía con las políticas y planes nacionales y regionales de 
desarrollo. Son competentes para: 
(...) 
6. Planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones, incluyendo la zonificación, urbanismo y 
el acondicionamiento territorial. 

23 

 

 



 

 

En tercer lugar, y en línea con lo antes mencionado, pueden ser distinguidos dos 

campos de especial relevancia dentro del conjunto de normas aplicables a nivel 

municipal: (i) aquellas enfocada a organización urbana como la clasificación de 

usos del suelo; y (ii) aquellas referidas a los instrumentos de ejecución 

urbanística tal como la habilitación urbana, siendo aquellos conceptos clave para 

comprender las falencias del acto administrativo aprobado. 

La organización urbana plantea la necesidad de categorizar zonas dentro de las 

ciudades, siendo que la clasificación del suelo resulta en uno de los instrumentos 

base para dicho fin. Por ello, se procederá a efectuar un breve examen al 

respecto, partiendo por la definición proporcionada por la Municipalidad 

Metropolitana  de  Lima  (2022)  dentro  del  PLANMET  2040,  describe  a  la 

clasificación del suelo como: 

“(la) aptitud urbanística general del suelo para establecer el principal destino del 
uso del suelo, diferenciando claramente entre aquellos suelos que podrán estar 
sujetos a procesos de urbanización y edificación, de aquellos que, [...] deberán 
quedar excluidos y protegidos de la acción urbanizadora; o, de aquellos [...] (que) 
necesitan del desarrollo de determinados estudios especiales para clasificarlos 
[...].” (p.138) 

Siendo así que dicha categorización determina la capacidad del suelo para el 

desarrollo de actividades en base a su coeficiente urbano y/o a su potencialidad 

para poder devenir en un terreno con condiciones urbanas después de ser 

sometido a un procedimiento de habilitación urbana. 

Nuestro sistema legal ha efectuado una clasificación divergente respecto para la 

clasificación del suelo, para lo cual se hará una equivalencia entre las diferentes 

denominaciones presentes en las definiciones de la norma G.040 RNE y el 

artículo 108.3° RATPUD, al ser que este cambio de nomenclatura no cambia el 

componente conceptual principal. La clasificación del suelo resulta encontrarse 

dividida en las siguientes cuatro categorías principales: 

24 

 



 

 

● Terreno Urbano, denominado como suelo urbano consolidado por el 

RATPUD, es aquella unidad inmobiliaria que cuenta con servicios básicos, 

léase, agua, luz, desagüe, etc. Además de contar con infraestructura vial y 

áreas destinadas a equipamiento urbano. 

● Terreno Rústico, asemejada a lo denominado como suelo periurbano por el 

RATPUD, resulta ser aquella unidad inmobiliaria constituida por una 

superficie no habilitada para uso urbano dado que carece y/o presenta 

limitaciones para la dotación de servicios públicos, infraestructura y acceso 

al transporte. Siendo que pueden ser destinados a usos agrícolas, protección 

ambiental, etc. 

● Suelo Rural, aquella área destinada a la realización de agro-productivas, 

extractivas o forestales. 

● Terreno  Eriazo,  aquella  unidad  inmobiliaria  que  se  conforma  por  una 

superficie de terreno improductiva o no cultivable por falta o exceso de agua. 

Siendo que dicha clasificación no resulta inamovible, sino que puede ser pasible 

de sufrir variaciones con el fin del desarrollo urbano es que puede arribarse al 

concepto de las habilitaciones urbanas. Estas son definidas, tanto en el artículo 

3.1° LHUE como en las definiciones de la Norma G.040 RNE, como aquel 

proceso mediante el cual un terreno rústico o eriazo se transforma en urbano, 

siendo para ello requerido la ejecución de obras de accesibilidad, disponibilidad 

de servicios básicos y, además, debe de destinarse cierto porcentaje del área a 

habilitar para equipamiento urbano. 

Siendo ello así, se puede desprender que la HU consiste en un procedimiento 

administrativo mediante el cual el Estado, a través de su órgano competente en 

materia urbanística, léase, las municipalidades, autorizan al habilitador para que 

efectúe obras de acondicionamiento urbano con el objetivo de la transformación 

del uso del suelo de rústico a urbano. 

25 

 



 

 

Establecidos estos conceptos, se puede colegir la relación intrínseca entre cada 

uno de ellos. Al ser que, la clasificación del suelo establece la situación del predio 

de acuerdo a la normativa municipal emitida y la habilitación urbana resulta 

procedimiento mediante el cual el habilitador autorizado por la municipalidad 

competente, y tomando en cuenta dicha clasificación, efectúa una modificación 

a la naturaleza del suelo mediante actos de aprovisionamiento de servicios, 

equipamiento urbano y accesibilidad. 

Siendo ello así, debe señalarse que previamente a la realización de proyectos 

inmobiliarios o de manera simultánea a los procesos de HU, resulta práctica 

común la realización de actos complementarios a dicha actividad como lo son la 

modificación física o fraccionamiento de predios efectuada a través de los 

procedimientos de: (i) independización de predio rústico o (ii) subdivisión de lote 

urbano, cuya diferencia en su aplicación estriba en la clasificación del terreno a 

modificar y el metraje de área que resulta posible segregar. 

La independización, como primero de ellos, contenido en el artículo 3.7 de la 

LHUE, refiere a partición de un predio clasificado como rústico pero que se 

encuentra dentro de un área urbana o en área de expansión urbana, siendo que 

existe un metraje requerido para este tipo de modificaciones siendo el mínimo 

de una (1) hectárea respecto al predio a independizarse. 

Mientras que la subdivisión, por su parte, enunciado en el artículo 3.8 de la 

LHUE, refiere al fraccionamiento de una unidad de terreno que cumple con ser 

clasificada como urbana y cuyo requisito de extensión se determina por el área 

mínima normativa determinada por los parámetros de zonificación establecidos 

según la normativa municipal específica de esa área. 

Descrito el marco normativo que será aplicable para el presente caso, cabe 

efectuar, en cuarto lugar, un breve análisis de la formación del acto administrativo 

y como el derecho sustantivo, materia de análisis en la Resolución 1958, generó 

26 

 



 

 

contraposiciones tras su ingreso como título al Registro de Predios en base a la 

norma registral. 

Acorde a lo descrito de los documentos que componen el título inscribible, se ha 

podido colegir que el sentido del acto materia de solicitud en sede administrativa 

se encontraba enfocado en una subdivisión de lote urbano, toda vez que la 

condición de urbanidad resultaba concordante con la realidad física del predio y 

cierta documentación técnica adjunta. 

Cabe efectuar la atingencia que todo este primer apartado se encuentra centrado 

en analizar el acto administrativo como fuente generadora de derechos ex ante 

a su ingreso a registro como título inscribible. 

Por tal razón , y dado que el sentido de las observaciones del Registro de Predios 

respecto a la inadecuación del acto administrativo con relación a la naturaleza 

del suelo dentro del cual se encuentra situado el predio, es que consideramos 

que resulta necesario enfocarse en el fondo del acto administrativo y analizar, en 

abstracto, cuál de los dos supuestos de fraccionamiento antes descritos habría 

sido el idóneo para la situación del predio con miras en la obtención de un título 

inscribible5 compatible con el registro. 

Por un lado, debe analizarse si el fraccionamiento solicitado por el administrado 

calzaba con el supuesto de hecho determinado para las normas de 

independización. Para ello, debe precisarse que acorde a los datos de la partida 

N° 11845464, el predio contaba con una extensión de 810,00 m2. Lo cual, al ser 
contrastado con la normativa referida anteriormente respecto a la 

independización, se desprende que no logra ser subsumido en el supuesto 

normativo pues cuenta con un metraje menor al mínimo de la hectárea requerida. 

5 Se ha tomado en cuenta la definición establecida por Manzano Solano (1994) respecto a que el título 
inscribible se compone por el título en sentido material, el cual resulta el derecho inscribible y su 
fundamento; y el título en sentido formal, el cual resulta ser el documento que contiene al primero (como 
fue citado en la Resolución N° 161-2009-SUNARP-TR-L, 2009, p.4) 

27 

 

 



 

 

Dicho ello, es preciso indicar que, en primer lugar, el requisito sobre el metraje 

para este tipo de modificaciones, según lo establecido en la LHUE, no resulta 

una medida establecida de manera arbitraría, toda vez que tiene una finalidad 

específica relacionada con la naturaleza de los terrenos rústicos y los usos para 

los cuales podrá ser destinado las parcelas materia de independización. 

En tal sentido, se debe recordar lo mencionado en líneas anteriores, respecto a 

que este tipo de terrenos se encuentran mayoritariamente relacionados con 

actividades agroindustriales y siendo que esta actividad que necesita grandes 

extensiones de terreno para su ejecución, por lo que resulta coherente que la 

norma  pretenda  regular  las  parcelaciones  estableciendo  una  extensión  de 

terreno razonable para dicha finalidad. 

En segundo lugar, debe indicarse un detalle no menor respecto a este requisito 

y que podría ser causal de una interpretación inadecuada de la normativa bajo 

análisis. Siendo que la norma establece el metraje requerido para modificaciones 

de terrenos rústicos, pero no efectuando directa referencia al terreno matriz, sino 

respecto a las parcelas resultantes. Ello con el fin de evitar parcelaciones que 

instrumentalicen este procedimiento para obviar requisitos propios del HU y 

establecer terrenos urbanos “de hecho”. 

Lo dicho se puede sostener tras extraer la ratio legis de la normativa precedente 

que regulaba casos de modificaciones físicas para terrenos rústicos. Siendo que, 

por un lado, en el Capítulo XXIII del Reglamento Nacional de Construcciones, 

contenido en el D.S. 039-70-VI en fecha 11 de agosto de 1970, se regula el 

supuesto de las independizaciones de terrenos rústicos en zona de expansión 

urbana. Dentro del Artículo II-XXIII-4.1 de tal cuerpo normativo, se establece que 

en caso las parcelas resultantes tengan un metraje menor a 10 Has. resulta 

requisito necesario para la aprobación del procedimiento adjuntar un 

anteproyecto de diseño urbano y proyectos de redes de agua y alcantarillados 

para cada una de las parcelas. 

28 

 



 

 

De lo cual se puede comprender que la razón de ser de la norma en mención 

resultaba ser: establecer metrajes mínimos de las parcelaciones resultantes y 

fijar condiciones similares al de una habilitación urbana en caso requerir un 

fraccionamiento de menor metraje; siendo que en este mismo sentido la norma 

vigente, contenida en la LHUE, buscó establecer un metraje mínimo que deberá 

entenderse se encuentra centrado en los lotes resultantes dado que seguiría la 

misma lógica de la norma antecedente. 

Desde nuestra posición consideramos que, el presente supuesto no pudo ser 

aplicado al caso concreto toda vez que implicaría despojar de sentido al requisito 

relacionado al metraje establecido para las independizaciones. En tal sentido, y 

por ser el área materia de solicitud imposible de independizar, resultaría una 

opción más eficaz dirigir la solicitud a un cambio de calificación del suelo vía 

habilitación urbana de oficio, por las condiciones urbanas de facto que son 

descritas en la sección de apelación de la Resolución 1958, y, posteriormente, 

efectuar un fraccionamiento para este tipo de suelos: la subdivisión de predio 

urbano. 

Por otro lado, al analizarse si el fraccionamiento solicitado por el administrado 

calzaba con el supuesto de hecho determinado para las normas de subdivisión, 

tras recurrirse a la normativa aplicable y efectuar la comparación con la 

información que fluye de los asientos de la partida del predio se puede 

determinar que el mismo mantiene la condición de rústico a nivel registral al no 

existir una habilitación urbana inscrita, por lo que este supuesto normativo de 

modificación no sería admisible al ser únicamente aplicable para lotes urbanos. 

Sin perjuicio de ello, cabe cuestionar la causa por la cual la autoridad edil 

procedió a emitir un pronunciamiento favorable en este sentido. Para ello 

sostenemos que es necesario mencionar que la inobservancia a dicho requisito 

se debió a tres componentes principales: El primer componente estriba en la 

inspección ocular realizada al predio, acorde a lo señalado en el escrito de 

apelación, mediante la cual se pudo verificar la presencia de edificaciones, vías 

29 

 



 

 

de acceso, conexiones de servicios básicos, etc., es decir, se pudo verificar que 

en la realidad objetiva el predio contenía aspectos que asimilaba cierta vocación 

de urbanidad. 

Ello mismo, se encontraba previsto dentro de los documentos técnicos adjuntos 

al procedimiento municipal, tal como consta en el numeral octavo de la memoria 

descriptiva además de los señalamientos de puntos de agua y luz, y alegados 

aportes reglamentarios dentro de los planos perimétricos y de sub lotes 

resultantes. Siendo ello así que, la autoridad edil basándose en la realidad 

objetiva y parte de la documentación técnica pudo lograr inferir la apariencia de 

urbanidad del predio materia de análisis. 

Cabe indicar que, dicha decisión también pudo ser motivada dado a que existen 

supuestos de desfases entre la información catastral registrada por el municipio 

competente  y  la  información  registral,  dado  la  diferente  frecuencia  de 

actualización de cada una de ellas por causa de su propia naturaleza. 

Ello se basa en que las municipalidades poseen la competencia para efectuar la 

actualización del catastro urbano y rural, sin que dichas modificaciones tengan 

que ser ingresadas de forma obligatoria a nivel registral, toda vez que “persiguen 

fines distintos, pues el primero contiene la descripción de los predios, que 
incluye sus características físicas,  económicas,  uso,  infraestructura  y 

equipamiento, con fines principalmente tributarios y de planeamiento territorial, 

mientras  que  el  Registro  publicita  los  derechos  que  recaen  sobre dichos 

predios” (García Montufar & Silva, 2021, p.202) Siendo por ello, y pese a que la 

información obtenida en campo distaba de la información registral, se otorgó 

mayor preponderancia a la realidad material y así la autoridad edil infirió, de 

forma razonable, la viabilidad de la solicitud del administrado. 

Como segundo componente, debe mencionarse el metraje inscrito en la partida 

del predio al momento de la emisión del acto administrativo. Al ser que de la 

independización inscrita en el asiento B0002, da como resultado el posterior 

30 

 



 

 

asiento B0004 dentro del cual se anota el remanente de 810 m2. Según lo 

señalado anteriormente respecto al metraje, se podría considerar la urbanidad 

del predio al no contar con el área de una hectárea mínima para aplicar el 

supuesto de fraccionamiento opuesto, léase, la independización. En tal sentido, 

y utilizando un argumento a contrario, se podría colegir que al no ingresar dentro 

de un supuesto aplicable para metrajes comunes para predio rústico podría 

ingresar dentro de aquel normado para predio urbano. 

Sumando a ello, el tercer componente, se encuentra en la información técnica 

aportada en el reingreso referente al Certificado de Zonificación y Vías N° 0375- 

MML-GDU-SPHU, de fecha 10 de marzo de 2020. Mediante este documento se 

acredita que el predio bajo análisis contaba con zonificación de Residencial de 

Densidad Media (RDM), siendo esta una zonificación aplicable únicamente para 

predios que se encuentran clasificados como terrenos urbanos, y tomando como 

base al principio de presunción de legitimidad y validez del acto administrativo, 

enunciados en el numeral 1.7° del artículo IV y el artículo 8° LPAG, 

respectivamente, podría ser considerado como documento válido y suficiente 

para corroborar la clasificación de urbanidad del predio6. 

Pese a ello, debe señalarse que nuestra posición considera que la interpretación 

arribada en sede administrativa resulta escasamente justificada. Ello toda vez 

que, si bien pudo constatarse la urbanidad del predio en la realidad objetiva, su 

valoración debió ser conjunta con la información contenida en la partida registral 

del  predio  con  el fin  de  cumplir  con  el  deber  de  motivación  de  los  actos 

administrativos. 

Además de ello, al ser que tanto la subdivisión como la independización resultan 

actos inscribibles, es imperativo no solo tener en cuenta información técnica 

coherente  en  sede  administrativa,  sino  que  la  misma  pueda  tener  una 

coincidencia  con  la  lógica  de  inscripciones  dentro  de  la  partida  a  la  que 

6 Sobre el rol probatorio que dicho certificado aporta en relación a la naturaleza del predio será tratado en 
el tercer apartado de la presente investigación. 

31 

 

 



 

 

posteriormente será incorporada. Siendo este extremo parte del deber de la 

administración,  enunciado  en  el  Artículo  86.8°  LPAG,  mediante  el  cual  la 

interpretación de las normas debe ser guiada por el fin público de las mismas. 

Sumado a ello, se debe señalar que el CZV no resultaría ser un instrumento 

adecuado para determinar el cambio de naturaleza de un predio, dado que según 

el Artículo 14.1° LHUE dicho documento tiene vocación de ser contingente pues 

posee una validez limitada a un plazo. Por lo cual, el CZV en sí mismo no cambia 

la  naturaleza  del  predio  siendo  para  ello  requerido  que  conste  un  acto 

administrativo como la habilitación urbana. 

Por tales motivos, ha quedado comprobado que el acto administrativo emitido 

resulta válido, en tanto no ha sido declarada su nulidad de acuerdo con lo 

estipulado por el Artículo 11° LPAG, lo cual no suprime la calidad de irregular al 

haber forzado la interpretación de las normas antes desarrolladas dentro del 

supuesto de fraccionamiento de predios solicitado. Además de ello, en tanto 

documento público enunciado en el artículo 2011° CC, resulta pasible de 

ingresar como título ante el Registro de Predios tal como fue para el caso materia 

de análisis, pero ello llevaría a una incongruencia entre la norma aplicada en 

sede administrativa y aquella aplicable en sede registral. 

V.2.  ¿La  calificación  efectuada  al  título  resultó  acorde  a  los  límites 

establecidos para el análisis de legalidad de los actos administrativos? 

Después de haber realizado el análisis en abstracto respecto del acto 

administrativo aprobado y siendo determinado los cuestionamientos sobre la 

norma sustantiva aplicable el caso concreto en sede administrativa, deberá 

abordarse el procedimiento que dicho acto transitó en sede registral. 

Este acto fue ingresado como título inscribible al Registro de Predios bajo el 

asiento de presentación 2023-44785, con el fin de obtener la inscripción respecto 

a la subdivisión del predio otorgada por la autoridad edil. Por tal razón, el 

32 

 



 

 

presente  apartado  abordará  el  análisis  respecto  al  proceso  de  calificación 

efectuado en sede registral y que se encuentra recogido en los argumentos de 

la Resolución 1958. 

Para ello se ha dividido el presente apartado en los siguientes ejes temáticos: (i) 

analizar los límites de la calificación registral en casos de actos administrativos 

y (ii) determinar si el requisito de compatibilidad para dicha calificación atenuada 

ha sido cubierto a cabalidad dentro del análisis efectuado por las instancias 

registrales. 

V.2.1. ¿Se desconoce la validez de un acto administrativo si es observado 

el título que lo contiene? 

Es preciso iniciar señalando que dentro del procedimiento registral resulta ser 

una etapa de suma importancia aquella que acaece durante la calificación de los 

títulos inscribibles. La misma reposa en lo regulado dentro del artículo 2011° CC, 

del cual se desprende la relación de la calificación con el principio de legalidad. 

Al respecto autorizada doctrina sostiene que “en virtud del (principio de legalidad) 

se establece como una facultad y un deber del registrador efectuar un estudio 

previo de los documentos que pretenden inscribirse y pronunciarse sobre su 

admisibilidad o rechazo” (Moisset, 2003, p.174) siendo que dicha etapa resulta 

obligatoria para cualquier tipo de título y tiene como fin la determinación de la 

validez y la compatibilidad de los mismos con relación a la información contenida 

en cada uno de los registros de acuerdo a las normas establecidas según el acto 

inscribible. 

Siendo que la norma antes mencionada del código sustantivo señala el marco 

general mediante el cual se regula la calificación registral, debe recurrirse a 

normas específicas las cuales detallen el contenido de dicha etapa. Para ello, se 

debe remitir a lo establecido en los artículos 32° y 33° del RGRP, las cuales 

señalan los alcances y reglas de calificación registral, respectivamente. 

33 

 



 

 

De lo indicado anteriormente se desprende la idea que dicha evaluación resulta 

un requisito necesario y obligatorio para todos los títulos ingresados al Registro 

Público dado que permite el cumplimiento cabal de la razón de ser del mismo, 

es decir, otorgar certeza a los terceros sobre la condición jurídica de los bienes 

y facilitar el tráfico mercantil (Messineo, 1954, p.568). 

En tal sentido, es considerado como aquella etapa dentro del procedimiento 

registral mediante la cual analizan los derechos inscribibles desde la perspectiva 

de la forma, capacidad, validez y compatibilidad con lo ya inscrito en el Registro, 

buscando la obtención de una calificación positiva que otorgue, posteriormente, 

publicidad y oponibilidad del derecho dentro del registro correspondiente. 

Sin perjuicio de ello, es preciso indicar que dicha evaluación resultará poseer 

diferentes matices respecto de la aplicación sobre las reglas de calificación 

mencionadas en los párrafos anteriores, siendo que éstas se adecúan de 

acuerdo al tipo de título materia de calificación. Con ello nos referimos a los 

casos de calificación efectuada para los actos administrativos, resoluciones 

judiciales, laudos arbitrales, etc. los cuales tienen la particularidad de requerir un 

análisis que no contempla todos los requisitos señalados en el artículo 32° 

RGRP, siendo por ello denominada “calificación atenuada” para decidir sobre su 

viabilidad de inscripción. 

Sobre la mayoría de casos mencionados de calificación atenuada puede 

extraerse normativa específica al respecto dentro del cuerpo normativo en 

mención, salvo para los casos de la calificación de actos administrativos; siendo 

que ello, derivó a que durante un periodo de tiempo exista confusión sobre si 

estos títulos eran susceptibles a las reglas de calificación regulares enunciadas 

en el artículo 32° RGRP. 

Dicha  situación  carecía  de  congruencia  toda  vez  que  este  tipo  de  actos 

detentaban la presunción de legitimidad y validez del artículo 9° LPAG, es decir, 

se presumía que el discurrir del procedimiento administrativo de forma regular 

34 

 



 

 

habría llevado a la emisión de un pronunciamiento acorde a la normativa del 

caso. Siendo por ello que la jurisprudencia, durante dicha etapa, prefirió omitir 

evaluar el fondo del pronunciamiento administrativo y se limitaba al análisis de 

forma, pero sin tener una estructura uniforme respecto a las características que 

correspondía ser evaluadas a este tipo de calificaciones. 

La falta de remisión expresa dentro del RGRP respecto a la calificación de este 

tipo de actos no podía establecerse como un límite interpretativo, siendo por ello 

que el TR debió establecer una línea uniforme respecto a fallos futuros sobre 

este tipo de supuestos. 

En tal sentido, durante el año 2012, fueron señalados los límites de la calificación 

de los actos administrativos mediante el segundo precedente del XCIII Pleno 

Registral. Dentro del cual se establece que: 

CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS 

“En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la 
competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el 
carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los 
antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de 

derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo 

y la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha 
dictado” (2012) (el énfasis es nuestro) 

En consecuencia, dicho precedente permitió esclarecer que el acto 

administrativo ingresado como título ante el Registro, e inmerso dentro del 

procedimiento registral, posee, como todos los demás títulos, la calidad de acto 

materia de calificación, pero únicamente respecto a su dimensión formal. En tal 

sentido la Resolución N° 094-2005-SUNARP-TR-T, utilizada como sustento para 

el  citado  precedente,  indica  lo  siguiente:  “(el  pronunciamiento  en  sede 

administrativa) supone, que todos los 

administrativo  [...]  han  sido  satisfechos, 

procedimiento,  por  lo  cual  no  es  viable 

requisitos de validez del acto 

entre  ellos  el  de  regularidad  del 

calificar  dicho  aspecto,  pues  ello 
significaría convertir al Registro en una supra instancia administrativa.” (2005, 

p.10) 

35 

 



 

 

Por tanto, la resolución mencionada permitiría, por un lado, establecer la 

obligación de la calificación del acto administrativo cuando era ingresado como 

título material del Registro correspondiente, y, por otro lado, señalar que los 

límites  establecidos  buscaban  evitar  un  reexamen  de  la  documentación 

presentada y efectuar una instancia de apelación al acto administrativo. 

Siendo dilucidado el cuestionamiento sobre si este tipo de títulos se encuentran 

dentro de los supuestos de evaluación atenuada, debe mencionarse que los 

alcances para su tipo de calificación resultan componerse por los límites formales 

partiendo de la presunción de validez del acto administrativo. Siendo por ello que 

el pronunciamiento del registrador debe estar dirigido, únicamente, respecto a la 

competencia,  formalidad,  vocación  de  acto  inscribible  y  adecuación  con  la 

información contenida en el Registro. 

Lo señalado hasta el momento, posee suma relevancia dado el efecto que los 

precedentes de observancia obligatoria tienen con respecto a todas las 

instancias registrales, cuyo fundamento normativo reposa en lo señalado en el 

artículo 2009° CC7. Lo cual en concordancia con el artículo 158° RGRP, 

mediante el cual se identifican a este tipo de precedentes como criterios 

interpretativos de los actos y derechos inscribibles de obligatorio cumplimiento 

hasta su modificación o derogación por otro precedente posterior. 

Siendo efectuando una interpretación conjunta de las normas mencionadas, se 

establecería a los precedentes como mecanismos de predictibilidad jurídica 

respecto a la aplicación de la normativa en casos concretos, lo que hace que 

sirvan como criterios adicionales a las normas, cuya calidad como fuente del 

derecho surge por el nivel de obligatoriedad que supone su no apartamiento 

inmotivado  (Parada,  2004,  p.74),  respecto  a  las  propias  instancias  de  los 

Registros Públicos. 

7 Artículo 2009.- Los registros públicos se sujetan a lo dispuesto en este Código, a sus leyes y reglamentos 
especiales. 

36 

 

 



 

 

En dicho sentido, puede resumirse lo señalado, respecto al acto administrativo 

como título material  una vez ingresado al registro correspondiente, en los 

siguientes tres puntos: (i) resulta instrumento pasible de calificación a fin de 

lograr la inscripción, observación, tacha, suspensión y/o inhibición; (ii) es pasible 

de ser calificado mediante la aplicación imperativa de los límites establecidos en 

el precedente contenido en el Pleno XCIII sin posibilidad de un apartamiento 

injustificado del mismo; (iii) resultan ser los puntos materia de análisis en la 

calificación: competencia, formalidad y compatibilidad sin ingresarse en hechos 

y/o fundamentos que dieron origen al acto. 

Aplicando lo dicho en el caso bajo análisis, se debe verificar si la evaluación 

efectuada por parte de las instancias registrales constituye un desconocimiento 

de la Resolución SMP, es decir, si se efectuó un cuestionamiento sobre el fondo 

del acto administrativo contenido en el título material. 

Para ello, se debe tener en cuenta que ambas observaciones versan en un 

mismo sentido: Señalado que la Resolución SMP aprueba la subdivisión de lote 

urbano, pero sin pronunciarse respecto al cambio de naturaleza del predio, léase, 

el cambio de clasificación de terreno rústico a urbano. Además, de no haberse 

establecido con claridad la norma aplicable dentro del RIRP al ser que el acto 

administrativo contiene un fraccionamiento respecto a un lote rústico, pero por 

un área menor a una hectárea. 

De realizarse un análisis superficial del sentido de las observaciones, podría 

considerarse que las mismas basaron en cuestionar el fondo del acto 

administrativo. Siendo que resultaría posible arribar a conclusiones similares a 

las expuestas dentro del primer apartado respecto a los errores en materia 

sustantiva que incurre la resolución. Tanto en lo referido a la aplicación del 

supuesto de modificación de predios por la naturaleza del predio, como en el 

metraje de los lotes resultantes de dicha operación de fraccionamiento. 

37 

 



 

 

Además de ello, se habría que mencionar que había existido un criterio sostenido 

por el TR dentro de las Resoluciones N° 1029-2013-SUNARP-TR-L, N° 1196- 

2019-SUNARP-TR-L y N° 1298-2022-SUNARP-TR, dentro de las cuales se 

sustentaba que la modificación de la condición del predio, de rústico a urbano, 

surgía por la propia valoración efectuada en sede administrativa, siendo este un 

acto reputado con presunción de validez, contra el cual no es posible establecer 

objeción al respecto. 

Sin embargo, la apreciación descrita resulta ser errónea puesto que ignora el 

sentido real en el que se direccionaban las observaciones. Lo mismo, puede ser 

colegido en base a las propuestas de subsanación ofrecidas por los 

registradores, siendo estas las siguientes alternativas: Por un lado, se solicita 

que se inscriba la habilitación urbana de forma previa para corroborar el cambio 

de la naturaleza del suelo. Y, por otro lado, se solicita adecuar la rogatoria en el 

sentido de señalar la norma aplicable para  predios rústicos de acuerdo al 

contenido del RIRP. 

En tal sentido, sostenemos que ambas formas de subsanación no se encuentran 

relacionadas a cuestionamiento del fondo y/o regularidad del acto administrativo. 

En tanto que no era solicitado la justificación de la norma sustento aplicada o 

establecer cuestionamientos sobre las conclusiones arribadas tras el análisis 

documental, sino a lograr una coherencia entre los asientos de la partida registral 

del bien inmueble y el título materia de evaluación. 

En ese contexto, puede comprenderse que la interpretación de las 

observaciones surge en base a uno de los límites de la calificación atenuada 

para los actos administrativos: el componente sobre la compatibilidad con los 

antecedentes de la partida en relación al título calificado. 

En base a ello, cabe recordar lo mencionado en las críticas del apartado anterior 

respecto a que resultaba irregular la preeminencia que le fue otorgada a la 

inspección  del  predio  en  sede  administrativa;  siendo  que  en  el  presente 

38 

 



 

 

procedimiento registral sucede todo lo contrario, al ser que vuelve a centrarse la 

atención en la compatibilidad del acto con la información contenida en el registro, 

basándose en los principios de prioridad excluyente y tracto sucesivo. 

Por lo tanto, los registradores ciñeron sus apreciaciones respecto al acto 

inscribible y basados en lo indicado de los asientos registrales respecto a la 

naturaleza del predio. Siendo que, para el momento de la calificación, dentro de 

la partida solo constaban inscripciones de transferencias de alícuotas y 

fraccionamiento8 bajo el amparo de los requisitos del artículo 62° RIRP referente 

a modificaciones de lotes rústicos en suelo de expansión urbana. 

Siendo ello así, resultaría incoherente la inscripción de un documento el cual 

contenga un supuesto de subdivisión de lote urbano y bajo el índice de metraje 

de un lote urbano, cuando no ha existido inscripción previa que cambie la 

condición que permita determinar la urbanidad del bien. Por lo cual, no encaja 

con el supuesto normativo del artículo 60° RIGP, aplicable en el ámbito registral 

para terrenos urbanos, al mantenerse la calificación del predio bajo análisis como 

rústico. 

Ahora, respecto a la evaluación efectuada por el TR, puede determinarse que 

aplicó el mismo razonamiento de la instancia anterior, por lo tanto, se ha guiado 

por el componente de compatibilidad del precedente. Siendo que la Resolución 

1958 se ha limitado a indicar que de la revisión del asiento B00002 de la partida 

del predio consta una inscripción de una independización de terreno rústico y se 

ha señalado la falta de coherencia en base al principio de tracto sucesivo 

respecto al título materia de rogatoria. 

En tal sentido, se mantiene la posición de la observación en donde no se objeta 

el fondo del acto administrativo, sino la falta de compatibilidad con los límites 

establecidos para la calificación de este tipo de títulos. 

8 Debe ser señalado que el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios no ha tomado como 
relevante las diferentes categorías establecidas por la LHUE para modificaciones físicas de predios siendo 
más adelante establecida la causa de ello. 

39 

 

 



 

 

Siendo ello así, puede establecerse que las observaciones efectuadas en ambas 

instancias durante la calificación registral no constituyen un desconocimiento de 

la validez del acto administrativo, en tanto que no versan sobre el fondo y/o 

motivación que sustenta el pronunciamiento. 

Al ser tenue esta distinción entre evaluación del fondo y de la formalidad, en 

ciertas ocasiones, resultaría ser requerida la modificación dentro del RGRP 

propuesta por Ortiz (2023) para determinar la imposibilidad de establecer 

observaciones sobre la validez salvo que el pronunciamiento mismo vulnere de 

forma evidente alguna norma legal (p.255). 

Consta en el presente caso que, las observaciones resultan ser consecuencias 

lógicas en base a la evaluación atenuada, en específico respecto al componente 

de compatibilidad con los antecedentes de la partida dado que el título material 

no coincide con la información registral al momento de ser ingresado el título bajo 

análisis. Lo cual se constituye como requisito válido para ser fuente de 

observación en sede registral sin afectar la validez del acto administrativo en sí 

mismo. 

V.2.2. ¿El análisis del Tribunal Registral respecto a revisión de 

antecedentes registrales resultó cabalmente sustentado? 

Habiendo determinado que las observaciones efectuadas no abordan el fondo 

del acto administrativo, y por lo tanto no resulta un desconocimiento del sentido 

del mismo, debe ser precisado si el análisis efectuado por el TR resultó cubrir a 

cabalidad todas las aristas referentes a la compatibilidad con los antecedentes 

registrales. 

En primer lugar, debe establecerse la diferencia conceptual que existe entre los 

asientos registrales y los antecedentes registrales. Siendo para ello que debe 

recurrirse a lo señalado en el artículo 2° del RSPR dentro del cual se define, por 

40 

 



 

 

un lado, a los asientos registrales como aquel acto administrativo emitido por el 

registrador mediante el cual se inscribe o se anota parte del acto o derecho 

contenida en el título materia de calificación; mientras que, por otro lado, se hace 

referencia a los títulos archivados, como el conjunto de documentos que 

sustentaron la inscripción del acto o anotación dentro del asiento registral, por 

tanto constan como los antecedentes sobre los cuales se efectuó la inscripción 

dentro de la partida. 

En base a ello, se puede apreciar que existe un punto de divergencia respecto 

al orden en que deben de ser analizadas ambas fuentes en el marco de la 

calificación registral, en referencia a lo señalado en el artículo 2011° CC en 

contraposición con el Artículo 32° literal a) del RGRP. Siendo que el primero de 

ellos señala que la calificación tomará en cuenta, primero los antecedentes, y 

posteriormente, los asientos que consten en la partida; mientras que el RGRP 

indica que la calificación se efectuará en base a los asientos registrales y, de 

forma complementaria, se deberá recurrir a los antecedentes registrales. 

Sobre este punto, es preciso dejar en claro que la norma aplicable sobre el orden 

de las fuentes dentro de la etapa de calificación del título resulta ser la señalada 

en el Artículo 32° literal a) RGRP. Ello en base a que, por un lado, resulta más 

eficaz que el registrador inicie con el análisis de la información ya contenida en 

la partida y, posteriormente, de existir poca claridad o requerir especificidad 

sobre el contenido de lo escrito deba recurrirse a los antecedentes registrales. 

Por otro lado, y basándose en el principio de especialidad normativa mediante el 

cual se señala que “ley especial prima sobre ley general” resulta ser esta última 

más específica con respecto al procedimiento registral que aquella por lo que 

debería ser elegida como criterio interpretativo. 

Es por ello que, puede ser sostenida la preeminencia de la información contenida 

en los asientos, al ser resultado de la calificación registral, siendo que los 

antecedentes registrales sirven como materia complementaria en caso de buscar 

41 

 



 

 

información más detallada que aquella que es publicitada en los asientos. En ese 

mismo sentido se pronuncia Gonzales Loli (2002) acotando: 

“(habían casos en que registradores) al examinar un título y confrontarlo con sus 
antecedentes, en aplicación del artículo 2011º del Código Civil, hacían 
prevalecer lo dispuesto en los antecedentes aun en contra del contenido de los 
asientos registrales, [...] (siendo que) la confrontación con los antecedentes debe 
servir para complementar la información contenida en el asiento o para ayudar 
a aclarar un asiento eventualmente dudoso, pero nunca para ir en sentido 
contrario al asiento registral [...] Consecuentemente, la eficacia legitimadora del 
asiento registral no puede ser perjudicada por el título archivado 
correspondiente, en tanto no se produzca la rectificación del asiento” (p. 212) 

Quedando así establecido que, la fuente primaria para la calificación registral 

resultaran ser los asientos de la partida y, de forma complementaria, se recurrirá 

a los antecedentes sólo respecto a los extremos que permitan complementar la 

información y/o que denote coincidencia con lo publicitado en el asiento. 

Establecida la preeminencia de los asientos sobre los antecedentes durante la 

etapa de calificación, siendo lo mismo aplicable al componente de la calificación 

atenuada bajo análisis, deberá ser objeto de examen un principio registral de 

especial relevancia durante esta etapa del procedimiento registral: el principio de 

tracto sucesivo. 

El mismo se encuentra contenido en los artículos 2015° CC y IV del Título 

Preliminar del RGRP dentro de los cuales se señala que toda inscripción, con 

excepción del asiento de inmatriculación, debe constar con una inscripción 

precedente de la cual emane el derecho; siendo así que se busca sostener la 

cadena lógica de titulares respecto a los actos inscritos dentro de una misma 

partida registral. 

Asimismo, el mencionado principio posee, según lo señalado por autorizada 

doctrina, dos vertientes: la primera desde una óptica sustantiva, la cual se 

relaciona al principio de legitimidad pues se basa en respetar la cadena de 

titularidades; y la segunda desde una óptica formal, referida a la exigencia que 

42 

 



 

 

cada acto inscribible posea un asiento determinado en la partida de modo que 

reproduzca de forma fiel el historial jurídico del bien (De Reina, 2003, p.8). Por 

lo cual, dicho principio busca lograr la coherencia entre los títulos inscritos, 

contenidos en las partidas, y aquellos títulos que son materia de calificación, en 

materia de titularidades, siendo que de esta manera la partida enuncie de forma 

secuencial y coherente la cadena de derechos respecto de un bien determinado. 

Respecto a la naturaleza de dicho principio, debe añadirse lo señalado por Ortiz 

(2023) quien identifica que el tracto sucesivo posee un rol de incorporación, dado 

que busca la compatibilidad entre el título materia de calificación y la cadena de 

titularidades de los asientos inscritos; y, de manera complementaria, también 

requiere un rol de exclusión, mediante la cual impide el ingreso de cualquier título 

incompatible con lo antes descrito (p.259). 

De tal manera, que lo sostenido por el autor indica que dicho principio no solo 

deberá buscar coherencia respecto a la información dentro de registros, como 

se explicó anteriormente, sino que deberá servir como un mecanismo para 

segregar a los títulos que pretenden ingresar y resultan incompatibles con la 

información inscrita referente al rubro de titularidades. 

Siendo establecido el orden de análisis y el principio que resultó de relevancia 

durante la calificación en primera instancia, se debe constatar su aplicación 

dentro del caso concreto con el fin de determinar si el TR efectuó un análisis 

completo del componente referente a los antecedentes en relación al título 

materia de rogatoria. 

El argumento del considerando sexto de la Resolución 1958, menciona que el 

título inscribible debe ser contrastado con lo señalado en el asiento B00002 de 

la partida, dentro del cual consta inscrita una subdivisión previa, indicando que 

este antecedente permitía excluir al título materia de calificación dado que no 

consta un cambio de naturaleza y porque en ninguno de los otros asientos hace 

referencia a alguna modificación en el sentido expuesto. 

43 

 



 

 

En sí mismo, dicho examen cumple con el orden de análisis de la información 

registral enunciado, siendo que primero se ha recurrido a los asientos para tal 

aseveración. Pero resultaría ser un análisis incompleto de no ingresar en los 

títulos archivados, dado que, como ha mencionado, en el asiento B0002 consta 

una subdivisión siendo el predio se encontraba clasificado como terreno rústico. 

Por lo cual cabría el siguiente cuestionamiento ¿Cómo resultaría posible que se 

haya inscrito una subdivisión para un terreno rústico si ello solo es aplicable para 

predios urbanos? Ello se debe a que dentro de los artículos 58° y 59° RIRP se 

enuncian la definición y los supuestos para la inscripción de la subdivisión de 

predio urbano y la independización de terreno rústico, respectivamente, pero sin 

tomar en cuenta las categorías otorgadas por la norma sustantiva. 

Lo mismo surge por el hecho que de la referida norma del Reglamento puede 

inferirse que el acto inscribible resulta ser el resultado del fraccionamiento y no 

el procedimiento administrativo en sí mismo. Por ello, lejos de establecer una 

clara diferenciación entre ambas categorías, como sucede en el caso de la 

norma sustantiva, en sede registral se ha establecido la denominación común de 

“independización” distinguiendo cada supuesto según el tipo de naturaleza del 

predio. 

Partiendo de este desacierto en técnica legislativa, ello se ve trasladado en los 

asientos los cuales, en ocasiones, toman las categorías del derecho sustantivo 

en vez del registral, generando que se publiciten situaciones poco claras como 

lo que ocurre en el presente caso. En tal sentido, resultó necesario que el TR 

ingrese en el examen de los títulos archivados, procediendo a mencionarse al 

TA N° 66230. Dentro del mismo consta la aprobación de la independización de 

terreno rústico lo cual fue sustento del asiento bajo análisis que, por error 

material, consta enunciado como una subdivisión. 

44 

 



 

 

En base a ello, el TR determina que el predio mantiene la condición de rústico, 

siendo que no consta inscrito un cambio de uso en el asiento inmediato anterior 

al título calificado, y en aplicación directa al principio de tracto sucesivo en su 

fase negativa, se considera excluido el presente título dado que no existe 

coherencia  entre  lo  inscrito  en  la  partida  y  por  lo  tanto  es  pasible  de  la 

denegatoria. 

Descrito el razonamiento aplicado por el TR, nuestra posición estima que dicho 

análisis si bien arribó a una conclusión acertada de igual manera resultó poseer 

deficiencias argumentativas. Ello puesto que, en primer lugar, fue aplicado 

erróneamente el principio de tracto sucesivo para determinar la exclusión del 

título inscribible de independización, cuando en realidad debió de ser aplicado el 

principio de prioridad excluyente. Este mismo se encuentra contenido en los 

artículos 2017° CC y el artículo X del Título Preliminar del RGRP, dentro de los 

cuales se señala la imposibilidad de inscribir dentro de una partida un título 

incompatible con otro título ya inscrito o que se encuentra pendiente de 

inscripción, independientemente de la fecha en que se haya formado el título en 

calificación. 

De esto se determina que, a diferencia del principio de tracto sucesivo en su fase 

negativa, el cual impide el ingreso de actos incompatibles cuando ello se 

contrapone con la cadena de titularidades9 descrita por la partida, el principio de 

prioridad excluyente resulta abarcar una fase de exclusión más amplia, al 

establecer la denegatoria de inscripción de todo título materia de calificación 

cuando se encuentre una incompatibilidad con lo inscrito en la partida, 

independientemente de la naturaleza por la que surja dicha incongruencia y no 

limitándose a la cadena de titularidades. 

9 Comprendemos que dentro de la doctrina existen posiciones como las de Gonzales Barrón (2024) y 
Rimascca (2015) en las cuales se establece el concepto de tracto sucesivo resulta más amplio que el ámbito 
de las titularidades. Sin embargo, hemos tomado la posición que al haberse normado dentro de nuestra 
legislación al principio de prioridad excluyente este resulta más útil para esclarecer situaciones relacionadas 
al acto previo necesario. 

45 

 

 



 

 

Dicho ello, y realizando un contraste entre el asiento B0002 y siguientes del rubro 

B) de la partida en relación al título bajo análisis, se determina que la 

incompatibilidad surgía por la falta de adecuación respecto a la naturaleza del 

predio, es decir, una problemática intrínsecamente relacionada al rubro B) de la 

partida. Cuando el tracto sucesivo versa respecto a la compatibilidad referente 

al rubro C) sobre titularidades, siendo insostenible señalar que el presente 

problema de incompatibilidad sea, siguiendo esa lógica errada, respecto a falta 

de legitimidad del titular. Por lo cual se concluye que existió un inadecuado uso 

de los principios registrales para la fundamentación del argumento que resulta 

principal para la denegatoria de la inscripción del título en calificación10. 

En segundo lugar, debe ser señalado que se omitió profundizar respecto a la 

causa por la cual la inscripción del fraccionamiento anterior y el presente 

resultaban encontrarse en supuestos diferentes. Dado que el análisis de 

antecedentes ha centrado exclusiva atención en la determinación de la 

naturaleza del predio, resultaba un punto de especial relevancia el abordar la 

divergencia entre supuestos previos para la inscripción de cada uno de los 

títulos. 

Con ello se busca hacer referencia a que, dentro de la partida, en el caso del 

asiento anteriormente inscrito, por un lado, no resultaba ser requisito algún acto 

previo dado que se contaba con una calificación del suelo acorde al tipo de 

fraccionamiento aprobado. Mientras que, en el caso bajo análisis, por otro lado, 

al resultar una subdivisión resulta consustancial la acreditación de dicho cambio 

mediante el acto previo dado que dentro de la partida resultaba clara la 

naturaleza rústica del predio, ya sea relacionado a la inscripción de HU o algún 

documento de similar naturaleza acorde a lo señalado por el registrador. 

10 Dentro de este punto se pudo considerar la aplicación  el denominado “principio de causalidad” 
establecido dentro del artículo 46° RGRP, puesto que si bien establece también el requisito de coherencia 
entre los actos jurídicos que constan en una partida, de la propia norma se entiende que este principio se 
encuentra relacionado con la etapa de inscripción y no la etapa que nos compete que resulta ser la 
calificación. 

46 

 

 



 

 

Respecto al acto previo, se debe indicar que, en tercer lugar, que por el hecho 

que haber sido proporcionado el CZV dentro de la subsanación como documento 

que prueba la calidad de urbano del predio, la presente resolución debió abordar 

si dicho documento habría servido para sustentar dicho cambio de naturaleza 

del predio. Ello resultaba un tema conexo de especial relevancia, puesto que la 

jurisprudencia hasta el momento de la emisión de la Resolución 1958 no había 

sido pacífica respecto al papel que jugaba dicho documento con respecto a la 

acreditación de urbanidad del predio en sede registral. 

Siendo que este último extremo resulta requerir un análisis más extenso 

efectuado en el siguiente apartado, se procede a sintetizar este segundo acápite 

señalado que se ha determinado que las observaciones efectuadas no 

constituyen desconocimiento de acto administrativo y se determina que fueron 

aplicadas las reglas de calificación para los actos administrativos, referente al 

componente de la compatibilidad con antecedentes. Pese a que se llegó a una 

conclusión correcta al establecer la denegatoria, ello no se sostuvo en una 

argumentación que establezca cubrir la profundidad del caso concreto. 

V.3. ¿Se ha efectuado una motivación suficiente dentro de la segunda 

instancia registral respecto a los documentos técnicos que acompañan la 

rogatoria con el fin de determinar si resultan idóneos para la inscripción de 

la subdivisión? 

Siendo explicado el proceso de aprobación de la subdivisión del predio en sede 

administrativa y, posteriormente, analizado su ingreso como título inscribible 

dentro del Registro de Predios, así como el inicio de calificación. Resulta preciso 

examinar en el presente apartado los argumentos efectuados por el TR en torno 

a los documentos técnicos que conforman el título, para lo cual se procederá en 

el siguiente sentido: (i) examinar si los documentos resultaban adecuados 

respecto al sentido de la rogatoria; (ii) analizar si los documentos acreditaban un 

cambio de la naturaleza del terreno; y (iii) determinar si el análisis conjunto 

47 

 



 

 

permitía colegir algún acto adicional encubierto que surgiría de la inscripción 

solicitada. 

V.3.1. ¿Los documentos técnicos presentados dentro del título resultan 

adecuados respecto al sentido de la inscripción del fraccionamiento 

solicitado? 

Resulta necesario como punto previo, desarrollar una idea expuesta en párrafos 

anteriores respecto a la divergencia en las categorías entre la normativa registral 

y la norma sustantiva para los supuestos de fraccionamiento de terrenos. Hemos 

mencionado que la norma registral se encuentra enfocada en el resultado, tal 

como señala Campos (2023) “(ha sido sostenido por el TR) que lo que resulta 

inscribible no es la autorización municipal (...), sino la consecuencia registral, la 

cual es la apertura de nuevas partidas registrales para los sub lotes resultantes, 

es decir, la independización” (p.547) 

Siendo así que las categorías 

relación existente entre este 

especialidad,   reconocido   en 

respectivamente, al requerirse 

reguladas en sede registral han surgido de la 

tipo 

los 

que 

de  actos  inscribibles  y  el  principio  de 

artículos 2017°-A CC y IV RGRP, 

para cada bien sea creado una partida 
específica. Siendo así que, las independizaciones en sede registral, respecto de 

predios urbanos o rústicos, generarán de 2 o más bienes nuevos los cuales 

requerirán su inscripción individualizada dentro de una partida correspondiente. 

Establecido lo anterior, resulta preciso señalar los requisitos formales para cada 

tipo de fraccionamiento como acto inscribible. Dentro del artículo 59° RIRP se 

indica la existencia de requisitos diferenciados para cada modificatoria física de 

predios de acuerdo a su naturaleza. Ello, a su vez nos permite abordar la 

clasificación de predios que presenta brevemente el artículo 19° literal a) RIRP 

mediante el cual son señalados sólo dos tipos de naturaleza de predios en sede 

48 

 



 

 

registral11   urbanos  y  rústicos,  siendo  que  los  terrenos  rurales  y  eriazos 

corresponden a ser subtipos insertos dentro de la última categoría señalada. 

Con el fin de abordar el análisis sobre los documentos técnicos del título se debe 

iniciar estableciendo claramente el sentido de la rogatoria del título materia de 

calificación. Dentro los argumentos del escrito de subsanación, señalados en la 

resolución 1958, el presentante señala que el título debía inscribirse en base a 

lo indicado en el Artículo 62° RIRP. Siendo en base a este sentido que se 
efectuará el análisis  respecto a la  adecuación o falta de  la misma de 

documentos que componen el título en su conjunto. 

los 

Continuando con la normativa registral específica, se debe señalar que 

requisitos  para  la  inscripción  de  la  independización  del  predio  urbano 

los 

se 

encuentran contenidos dentro del artículo 60° RIRP. Mientras que los requisitos 

para la independización de predio rústico sin cambio de uso se encuentran 

señalados dentro del artículo 62° RIRP. En tal sentido, efectuando un 

comparativo entre lo regulado entre ambos supuestos normativos, se puede 

obtener que sus requisitos en común solicitan la presentación del FUHU y el 

plano municipal de la desmembración señalando áreas, linderos y medidas 

perimétricas de las porciones fraccionadas. 

Naturalmente, cada uno de estos supuestos presentan documentos divergentes 

como sería el anexo que debe adjuntarse, siendo para el primer caso el Anexo 

F y para el segundo de estos el Anexo E. Además de ello, para el caso de la 

independización de predios urbanos, se requiere acompañar con planos y código 

de referencia catastral o, en su defecto, la constancia negativa de catastro. 

Los requisitos formales resultan necesarios de ser enunciados, puesto que 

dentro del fundamento octavo de la resolución bajo análisis se indica que el título 

11 En adelante se hará mención a la naturaleza del predio para señalar lo que en materia sustantiva se 
considera calificación del suelo. Además de enfocarse en la categorización bipartita señalada dado que 
constituyen norma especial para el procedimiento registral. 

49 

 

 



 

 

materia de calificación no resulta inscribible por el hecho que los documentos 

inicialmente ingresados12 junto con el título, entre los que se encuentra el ingreso 

Anexo F en vez del Anexo E, no corresponde a los requisitos del artículo 62° 

RIRP señalado en la rogatoria. Es decir, se han adjuntado documentos 

referentes a los requisitos señalados para la independización de predio urbano 

cuando la rogatoria se indica que el acto que se busca inscribir resulta ser un 

fraccionamiento de predio rústico sin cambio de uso. 

Es necesario resaltar dicho argumento dada su naturaleza formalista, toda vez 

que se ha podido evidenciar que existe un criterio reiterado sustentado en los 

pronunciamientos recientes del TR como las Resoluciones N° 5739-2023- 

SUNARP-TR (NSIR-T), N°5530-2023-SUNARP-TR(NSIR-T), N°1524-2023- 

SUNARP-TR, N°1082-2023-SUNARP-TR, N°2391-2022-SUNARP-TR, N°3374- 

2022-SUNARP-TR y N° 2292-2021-SUNARP-TR, las cuales indican que la 

presentación de la resolución municipal que aprueba el fraccionamiento, al ser 

un instrumento de mayor formalidad puede ser presentado de forma alternativa 

a los requisitos del FUHU y el Anexo E. 

Siendo ello así, debió ser abordado dicho extremo con el fin de establecer la 

causa por la que dicho criterio puede o no puede ser aplicable en el caso 

concreto y lograr establecer porqué resulta incongruente la relación entre la 

rogatoria con los documentos técnicos contenidos en el título. 

Nuestra posición sostiene que debe ser resaltada esta omisión argumentativa 

dentro de la Resolución 1958, puesto que evidencia la falta de rigurosidad de los 

fundamentos presentados y desaprovecha la oportunidad para que el TR 

establezca  un  criterio  de  predictibilidad  respecto  a  la  valoración  de  la 

documentación técnica en este tipo de supuestos. 

12 Con los documentos inicialmente ingresados se hace referencia a los documentos técnicos que se adjuntan 
al título durante la creación del asiento de presentación y antes de la emisión de las observaciones. 

50 

 

 



 

 

Con el fin de explicar brevemente lo que debió sustentarse, resulta necesario, 

por un lado, señalar que el razonamiento establecido dentro de los precedentes 

enunciados no cambiaría el sentido de la resolución bajo análisis, pero permitiría 

cubrir una arista relevante dentro del caso. Ello en base a que el criterio 

mencionado permite dar mayor valoración a la resolución administrativa cuando 

esta va en línea con la rogatoria y, con el fin de privilegiar el principio pro 

inscripción, se faculta prescindir de otros requisitos documentales. 

Estableciendo ello, y aplicándose dentro del caso bajo análisis, se puede 

comprender que el supuesto de hecho resulta ser diametralmente contrario. Ello 

en base a que, la Resolución SMP ha tomado la información proporcionada 

dentro del FUHU y Anexo F - las cuales señalan al predio como urbano - y por 

ello fue aprobada una subdivisión de predio urbano. En tal sentido, generaría 

que el error conste en ambos documentos al resultar ser consustanciales, 

manteniéndose la posición de la incongruencia entre la documentación y la 

rogatoria. 

V.3.2.  ¿Los documentos  técnicos  permitían  acreditar  un  cambio  de  la 

condición del bien de rústico a urbano? 

Habiendo sido señalado que la documentación técnica aportada al inicio del 

procedimiento registral no resultaba pertinente para el sentido de la rogatoria, 

deben ser analizados  los documentos técnicos aportados en el escrito de 

subsanación durante la etapa de calificación y tras la emisión de la primera 

observación efectuada. 

Al respecto, se debe hacer referencia que la primera instancia enfoca las 

observaciones respecto a la falta de correspondencia entre el título y los 

antecedentes de la partida en base a la naturaleza del predio, por lo cual 

resultaba necesario que la segunda instancia ingresara en un tema de fondo: la 

falta de acreditación del cambio de calificación del suelo. Ello fue omitido dentro 

de la Resolución 1958 a pesar de presentarse dentro del escrito de apelación 

51 

 



 

 

argumentos con referencia a un documento técnico que era alegado como 

suficiente para acreditar la condición de urbano del predio. 

Dentro de dicho escrito de apelación fueron mencionados dos argumentos 

principales: i) Señalar que el propio pronunciamiento de la municipalidad distrital, 

contenido en la Resolución SMP que aprueba la subdivisión, resultaba ser 

documento suficiente para acreditar la naturaleza del predio y ii) Presentar al 

CZV N° 0375-2020-MML-GDU-SPHU como documento técnico que indicaba la 

zonificación del bien y que permitía acreditar que el terreno tenía la condición de 

urbano. 

Es necesario señalar que se consideran suficientemente desarrollados los 

argumentos respecto al primer extremo de la apelación, acorde a lo expuesto en 

el apartado anterior. Siendo requerido recordar que dentro del procedimiento 

registral no resulta objetable el fondo o regularidad del procedimiento 

administrativo, por lo que, si bien una resolución que aprueba la subdivisión de 

predio urbano resulta un acto válido, ello no lo exime de ser analizado bajo los 

límites del precedente XCIII como parte de la labor del registrador sin desconocer 

el fondo del acto administrativo. 

Resulta de mayor relevancia efectuar el análisis respecto al segundo extremo 

con el fin de determinar la relevancia del documento técnico aportado, para lo 

cual se debe iniciar señalando el marco normativo aplicable. El CZV se encuentra 

regulado en el artículo 14.1° LHUE, en el cual se lo cataloga como un documento 

previo a los procedimientos de HU o edificación. 

Asimismo, se establece que dicho documento resulta ser emitido por las 

municipalidades, distrital o provincial, y que contienen parámetros de diseño que 

regirán dentro del proceso de habilitación urbana del terreno, tales como: la 

zonificación, los usos permisibles y compatibles del suelo, coeficientes de 

edificación, entre otros conceptos; teniendo un plazo de vigencia de 36 meses 

desde su emisión. 

52 

 



 

 

Sobre el citado artículo se puede colegir que resulta más claro definirlo como un 

acto administrativo, por resultar un pronunciamiento de naturaleza municipal a 

pedido de parte, que como un “documento previo” dado que no específica su 
naturaleza jurídica de forma clara. El mismo contiene información 

eminentemente técnica requerida para el procedimiento de HU, lo cual lo liga con 

los límites normativos al derecho de propiedad por razones urbanísticas, 

mencionados   anteriormente,   y   que   posee   una   vocación   de   publicidad 

contingente. 

A ello se debe añadir la utilidad práctica que tiene el CZV, la cual es establecida 

por Paz (2014) de la siguiente manera: 

“(no se limita a) labor compilatoria de la normativa urbanística aplicable a un 
polígono o extensión superficial, sino que constituyen declaraciones municipales 
que otorgan seguridad jurídica a los administrados, la cual consiste en garantizar 
la vigencia precisamente de la normativa urbanística (aplicable al predio) 
“desmenuzada” a lo largo de su contenido, la que ha de encontrarse, como 
resulta lógico, vigente al momento de la emisión de dichos actos administrativos” 
(p.101) 

Siendo que el aporte del autor citado se enfoca en señalar el valor de seguridad 

jurídica que aporta el CZV y que constituye un medio eficaz para el desarrollo de 

proyectos de naturaleza inmobiliaria llevados a cabo en periodos prolongados de 

tiempo como resultan ser las HU. En tanto que aportan claridad respecto a la 

forma  de  estructuración  del  proyecto  en  materia  urbanística  y  que  genera 

parcialmente estabilidad normativa durante su vigencia. 

Sobre el valor de seguridad jurídica que el CZV aporta, se debe mencionar dos 

puntos de especial relevancia: por un lado, indicar que acorde a la Opinión 

Vinculante del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (2019), 

contenida en el ITL N° 003-2019-VIVIENDA-VMVU-DGPRVU-DV-JLHP-KCG, 

señala que “[…] ninguna modificatoria al Plan de Desarrollo Urbano puede 

establecer una zonificación con menor capacidad edificatoria o de uso inferior a 

los  indicados  que  los  documentos  previos”  (p.3)  estableciéndose  así  que 

respecto a los componentes de zonificación y usos del suelo, relevantes para el 

53 

 



 

 

caso concreto, el CZV emitido en determinado espacio temporal genera un 

estándar mínimo de condiciones respecto al predio. 

Por otro lado, ha sido sostenido que el CZV otorga una estabilidad “parcial”, lo 

cual surge del criterio de contingencia que lo acompaña. Siendo que dicho 

documento posee un periodo de vigencia, determinado por la LHUE, después de 

lo cual pierde eficacia de pleno derecho. Por lo que puede ser señalado que la 

garantía que otorga respecto a la estabilidad de normativa urbanística 

reconocida que reviste al predio sobre el cual se emite, resulta cubrir únicamente 

el lapso temporal de 36 meses desde su emisión. 

Establecido ello, debe procederse a analizar la utilidad de dicho documento 

técnico dentro del procedimiento registral bajo análisis. Si bien dentro del escrito 

de apelación se utiliza dicho documento para acreditar que el predio se 

encuentra en zona de expansión urbana, ello es obviado por el TR, con lo cual 

coincidimos,  dado  que  resulta  un  tema  de  fondo  que  debió  ser  analizado 

eminentemente en sede administrativa. 

En su lugar, dentro del argumento séptimo de la Resolución 1958 se menciona 

de forma sucinta y descriptiva la relación entre la habilitación urbana con el 

cambio de naturaleza del bien como consecuencia jurídica lógica, evitando 

pronunciarse respecto al papel que tendría el CZV aportado respecto a este 

punto, y concluye fallando en el sentido que el titulo materia de calificación 

requería de la HU como acto previo para el cambio de naturaleza del predio. 

Al respecto, nuestra posición considera que, si bien compartimos el sentido del 

fallo, se ha omitido ingresar dentro de un punto de suma relevancia para 

comprender la relación entre los cambios de naturaleza del predio, la zonificación 

urbana establecida dentro del CZV y las independizaciones en sede registral. 

Con el fin de abordar los argumentos que hubieran servido de fundamento 

adicional al sentido del fallo arribado se debe indicar los siguientes: En primer 

54 

 



 

 

lugar, en base a la normativa sustantiva, se evidencia que el CZV no constituye 

un documento que establece por sí mismo la condición de urbano o rústico a un 

predio, sino que su función va dirigida a compilar la normativa técnica aplicable 

durante un periodo de tiempo específico para un bien inmueble en concreto a 

petición del administrado. 

Lo anteriormente dicho se sustenta en un dato que forma parte del CZV, y que 

se encuentra relacionado al tema de la clasificación del suelo, el cual muchas 

veces genera cierta confusión a nivel conceptual y práctico dentro del ámbito 

urbanístico: la zonificación. 

Esta se encuentra regulada en el artículo 36° LDUS, en concordancia con los 

artículos 114° y 115° RATPUD, de los cuales se extrae que resulta ser la el 

conjunto de normas técnicas de uso y ocupación del suelo en el marco de un 

instrumento de planificación urbana, cuyo objeto de regulación es la propiedad 

predial, con el fin que se le pueda dar al suelo urbano un orden para la 

localización de actividades sociales y económicas acordes a la planificación de 

un concepto de ciudad. 

Con ello se puede colegir que, mediante la zonificación lo que se busca es 

establecer normas de orden público para la propiedad predial enfocada en 

parámetros técnicos basados en un plan de desarrollo urbano. Siendo ello así, 

puede quedar claro que mediante esta no se busca establecer con certeza la 

naturaleza del predio, toda vez que se estaría remitiendo a los instrumentos de 

planificación aprobados, por el contrario, solo se enfoca en determinar los usos 

y actividades aprobados trazados, usualmente, a futuro respecto al terreno 

materia de consulta. 

Asimismo, es requerido tomar en cuenta lo  establecido por Francia (2016) 

respecto a la finalidad que se busca mediante esta figura: 

“la zonificación urbana, [...] (tiene como objetivo práctico) dividir una ciudad en 
secciones destinadas a usos determinados, [...] siendo su principal finalidad, 

55 

 



 

 

encauzar el crecimiento y desarrollo armónico y coherente de una ciudad, así 
como la distribución de los espacios públicos y privados y de los usos y 
actividades que en ellos se pueden desarrollar.” (p.83) 

Por lo cual, la autora apunta a que mediante la zonificación lo que se busca es 

el desarrollo ordenado de las ciudades, estableciendo actividades urbanas 

según la identificación de terrenos más favorables para albergar dichos usos. Tal 

es así, que podemos asumir que el razonamiento para la asignación de 

zonificación no busca fundamentarse en la clasificación del suelo, rústico o 

urbano, pues se parte del supuesto que el terreno ya resulta reconocido como 

urbano o resulta identificado como pasible de expansión urbana o tiene una 

proyección de destinarse a uso urbano, por lo cual resultará factible para cierta 

actividad económica a futuro, desde una óptica normativa. 

En tal sentido, se puede establecer que la zonificación resulta enfocarse en la 

visión a futuro de ciudad que la autoridad competente ha establecido, señalando 

los usos y actividades que pueden ser ejercidas, pero sin ingresar en determinar 

al predio una naturaleza específica pues se puede señalar que parte de una 

presunción de urbanidad. 

Aplicando  lo  señalado  al  caso  concreto, se  puede determinar que  el  CZV 

aportado  si  bien  señalaba  que  el  predio  contaba  con  una  zonificación 

Residencial de Densidad Media (RDM) ello resultaba relevante con el fin 

comprender que: (i) resultaba un predio efectivamente ubicado en zona 

de 

de 

de 

expansión urbana y (ii) una vez habilitado como urbano podría albergar usos 

compatibles con dicha zonificación. 

Ante ello, puede surgir el siguiente cuestionamiento ¿Puede ser posible, según 

la información aportada por el CZV, que se establezca una zonificación urbana 

para un predio rústico? Sobre este punto Gonzales Barrón (2013) ha reconocido 

que existen casos de en los que predios ubicados en zona urbana, con usos 

urbanos, pero que no cuentan con la habilitación, los cuales son pasibles de 

56 

 



 

 

tratamiento bajo la normativa de predios urbanos, en sede administrativa, siendo 

esta categoría denominada predio “urbano de hecho” (p.426-427). 

Respecto a lo acotado por el autor anterior, se debe hacer una diferenciación 

entre aquellas opciones aplicadas por la administración pública justificándose en 

los costos que acarrea la HU con el fin de “regularizar” situaciones de hecho 

como las descritas, y el fundamento axiológico del derecho hacia el cual se 

encuentra enfocada la normativa formal de la LHUE. 

En tal sentido, se debe establecer la adecuación o no de este tipo de normas 

enfocadas para predios urbanos en sede administrativa resulta superar los 

alcances de la presente investigación. Sin perjuicio de ello debe quedar 

establecido que la condición de “predio urbano de hecho” en sede administrativa, 

basándose la realidad objetiva o según la zonificación reconocida en el CZV, no 

resulta aplicable para la sede registral. Toda vez que el propio fin de registro es 

la publicidad en base a estrictos criterios de legalidad, siendo que el cambio de 

naturaleza, como condición jurídica registral surge hasta la inscripción de la 

recepción de la HU, como acto constitutivo, lo cual denota no solo urbanidad del 

predio sino la habilitación del mismo. 

En segundo lugar, desde una óptica formal, el CZV no resulta un documento 

idóneo para establecer la naturaleza del predio en base a un criterio de 

rigurosidad del procedimiento y un criterio de temporalidad respecto a sus 

efectos. Por un lado, se debe indicar que para la emisión del CZV, resulta 

práctica usual encontrarse requisitos referentes a los datos del predio 

acompañado con un medio de orientación espacial, siendo que por la propia 

normativa que regula esta figura no resultaría necesario una inspección o 

contraste de la realidad física del bien inmueble, siendo únicamente enfocado a 

la recopilación de información técnica relevante para el mismo acorde al plan 

urbano vigente. 

57 

 



 

 

Mientras que la HU, al ser un procedimiento que involucra un cambio en la 

situación jurídica del predio, se encuentra detalladamente regulado respecto a 

sus requisitos y etapas de ejecución dentro del Reglamento de la LHUE, así 

como, la relevancia de la inscripción para la consolidación de los efectos de este 

tipo de procedimientos. 

Por otro lado, sobre el criterio de temporalidad, se ha indicado que el presente 

documento no resulta desplegar sus efectos más allá de su plazo de vigencia, 

siendo que no establece con el CZV una condición jurídica permanente para el 

predio en alguno de los datos urbanísticos contenidos. 

Por ello mismo, que puede efectuarse el enlace con lo reconocido dentro los 

artículos 32° y 33° RIRP, los cuales establecen que el CZV podrá ser únicamente 

anotado no inscrito y cuyo asiento caducará al vencimiento de la vigencia del 

mismo, lo cual dista mucho de la calidad de estabilidad que surge tras la 

inscripción de la recepción de HU. 

En tal sentido, de aceptar la opción por la cual se sostiene que dicho documento 

resultaría idóneo para probar la condición de urbano de un bien inmueble podría 

ser sostenido lo siguiente: que un terreno rústico resulta urbano en sede registral 

en base a un CZV anotable, pero una vez vencido el plazo de esta misma 

volvería a ser rústico, lo cual resulta un sin sentido jurídico. Siendo ello así, se 

ha evidenciado que el cambio de naturaleza de un predio no puede 

fundamentarse en base a un documento contingente y, por tanto, que no genera 

un efecto de publicidad y oponibilidad. 

En adición a lo mencionado, se debe ingresar en la naturaleza jurídica de la HU. 

Siendo que este procedimiento resulta ser el único procedimiento formal y 

regulado dentro de nuestra normativa que permite modificar la clasificación del 

suelo tanto de manera sustantiva como registral. Este mismo posee cierta 

características señaladas por Ortiz (2017) al ser un proceso técnico, al ser 

requerido  el cumplimiento  de  una  serie  de  estándares  de  estructuración  y 

58 

 



 

 

ejecución; es un procedimiento administrativo, al requerir el cumplimiento de 

requisitos formales a nivel municipal para su aprobación; es un proceso físico, 

pues requiere la realización de obras de ingeniería y arquitectura sobre el suelo; 

y es un proceso jurídico complejo, al ser que mediante una modificación del 

componente físico del bien se procede a convertir su calidad jurídica (p.112-113). 

En base a lo citado se puede comprender que, a diferencia del CZV la HU 

constituye un procedimiento formal, el cual requiere estándares técnicos para su 

desarrollo que serán comprobados por la entidad competente y que generan, de 

ser aprobados, un cambio jurídico de la clasificación del suelo en base a la 

provisión de servicios públicos, acoplamiento del terreno a la trama urbana y, 

principalmente, acondicionarlo para poder desarrollar actividades económicas 

acordes a lo normado en los planes urbanísticos aprobados. Adicionalmente, 

debe ser mencionado que dicho cambio jurídico se consolida, según el artículo 

20° LHUE, tras la inscripción correspondiente dentro del Registro de Predios. 

Cabe señalar que la rigurosa regulación respecto al procedimiento de HU, resulta 

requerida en base al impacto de la consecuencia jurídica esperada del cambio 

de la condición jurídica sobre el predio. Siendo que resulta un “proceso urbano 

integral [...] (que requiere el) previo cumplimiento de los estándares urbanísticos 

y de las obligaciones derivada de la función social que debe cumplir la propiedad” 

(Castro-Pozo, 2009, p.215) por lo que mediante este procedimiento se otorga la 

calidad de urbano al suelo, por el hecho de cumplir con los fines y estándares de 

interés común, respecto al derecho de la propiedad privada, enfocándose al 

desarrollo urbanístico. 

Asimismo, debe señalarse que los efectos que conlleva dicha transición, 

efectuada por la HU, resulta tener directa incidencia con la esfera jurídica del 

propietario. Ello toda vez que éste detenta “facultades propias a las del suelo 

urbano una vez se ha aprobado el proyecto de habilitación [...] (entre estas) se 

encuentra la posibilidad de abrir hoja registral independiente, obtener licencia de 

obra, regularizar propiedad y edificaciones, entre otras” (Gonzales Barrón, 2013, 

59 

 



 

 

p. 436-437) con lo cual se puede colegir que la HU resulta el único procedimiento 

mediante el cual un acto físico genera una nueva condición del suelo a la par de 

una adquisición de nuevos derechos y deberes respecto al propietario y en 

relación al bien mismo. 

Siendo ello así, puede quedar comprobado que el CZV no resulta un documento 

mediante el cual se puede desprenderse la calidad de urbanidad de un predio en 

el contexto de un procedimiento registral. Siendo que en ocasiones se ha 

considerado de forma errónea a la zonificación como un símil a la naturaleza del 

predio. 

Sin perjuicio de ello, resulta importante mencionar que dentro de la jurisprudencia 

del TR no han existido un criterio pacífico sobre el particular. Siendo que, por un 

lado, las Resoluciones N° 530-2014-SUNARP-TR-T, N° 522-2021- SUNARP- 

TR, N° 883-2022-SUNARP-TR, N° 3176-2022-SUNARP-TR, N° 599-2023- 

SUNARP-TR, N° 364-2023-SUNARP-TR, N° 1190-2023-SUNARP-TR, N° 1416- 

2023-SUNARP-TR  y  N°  4639-2023-SUNARP-TR  han  sustentado  que  la 

condición de urbano resultaba ser una situación de hecho, la cual era 

corroborada de forma cabal mediante la presentación del CZV ante el Registro. 

Mientras que, por otro lado, la posición minoritaria se encontraba contenida en 

el voto en discordia de la Resolución N° 0069-2024-SUNARP-TR y en la 

Resolución N° 3008-2023-SUNARP-TR, las cuales sustentaban que el CZV no 

resulta corroborar la naturaleza del predio como urbano atendiendo a su vigencia 

limitada y a su vocación de remitir a usos futuros a desarrollarse dentro de dicho 

terreno. 

Sobre ello, nuestra posición considera adherirse al segundo de los criterios 

señalados13 , toda vez que como ha sido mencionado hasta el momento, si bien 

13 Sobre estas resoluciones se fundó el primer precedente del acuerdo tomado en el Pleno CCLXXXV del 
Tribunal Registral, publicado mediane Resolución Del Presidente Del Tribunal Registral Nº 107-2024- 
SUNARP/PT 

60 

 

 



 

 

puede existir situaciones en el plano extrarregistral que permitan colegir el uso 

urbano “de hecho” que detenta el predio, la única forma de formalizar y 

consolidar dicha condición jurídica de predio urbano y habilitado resulta ser 

mediante la inscripción de la recepción de HU según la normativa vigente. 

En ese mismo sentido, autorizada doctrina nacional menciona que para contar 

como predio urbano según la normativa del LHUE y su Reglamento, debe confluir 

dos requisitos: (i) el dato físico, generado por el abastecimiento de servicios 

públicos, vías y reservas para aportes, etc. y (ii) el dato jurídico, el cual resulta 

ser la habilitación concluida y acreditada con la recepción (Gonzales Barrón, 

2013, p. 424-425) Siendo así, se puede concluir que la urbanidad “de hecho” no 

resulta suficiente para poder considerar un cambio de naturaleza toda vez que 

aún la condición jurídica se adquiere con el pronunciamiento de la autoridad 

competente a la finalización del procedimiento de HU y su posterior inscripción. 

Sumado a ello, debe señalarse que dentro del acta de sesión del CCLXXXV 

Pleno del Tribunal Registral, la Dra. Sonia Campos (2024), en calidad de amicus 

curiae, acotó que “el único cambio de la condición legal de un predio de área 

urbanizable o que haya estado en una situación previa de habilitación es el 

procedimiento de habilitación urbana, y la subdivisión en su definición (...) no 

dice predio urbano, dice predio habilitado” (p.60) Estableciendo con ello una 

relación clara al dato físico y dato jurídico antes mencionado, al ser requerido la 

confluencia de ambos, siendo justificado así el acto previo de cambio de 

naturaleza del predio, para que la independización de predio urbano en una 

partida rústica, resulte de la inscripción de la recepción de HU. 

Ahora, como cuestionamiento adicional podría ser propuesto lo siguiente: si 

existiría la posibilidad de la inscripción de otro acto administrativo, cuyo fondo 

indique un señalamiento expreso sobre que el predio resulta catalogado como 

urbano, con el fin que, tras lograr su inscripción, y en base al principio de 

legitimidad, pueda apoyarse en ello para señalar un cambio de condición. 

61 

 



 

 

Sobre ello consideramos que, dicho razonamiento también resultaría ineficaz 

para el cambio de naturaleza del predio. Puesto que a pesar que exista un 

asiento que cuente con legitimidad, este no resulta encontrarse normativamente 

establecido como medio idóneo para el cambio de naturaleza14. En tal sentido, 

por primacía de la publicidad legal del LHUE sobre la registral de dicho asiento, 

aún no resultaría acreditado un cambio de la condición del bien inmueble inscrito 

siendo requerido, de igual manera, la inscripción de la HU. 

V.3.3. ¿En base a los documentos técnicos adjuntos podría efectuarse un 

pronunciamiento  sobre  el  posible  encubrimiento  de  un  acto  de 

diferente naturaleza? 

Enfocándose en el título inscribible como un todo integral, resulta evidente que, 

en base a lo mencionado hasta el momento, existe una clara desconexión entre 

la rogatoria y los documentos técnicos adjuntos, por lo cual se procederá 

examinar si se podrían indagar respecto a las causas subyacentes a dicha 

incongruencia dentro del título. 

Dicho cuestionamiento surge por el hecho que dentro del escrito de apelación se 

menciona que tanto en los planos como en memoria descriptiva adjuntos como 

parte del título se constata la existencia de referencia a “vías con calzadas, 

berma y veredas, instalación de agua y desagüe y energía eléctrica” (Resolución 

1958-2023-SUNARP-TR, 2023, p.3) lo que llevaría a inferir que ocurre el 

siguiente supuesto: se estaría buscando instrumentalizar la inscripción de la 

independización con el fin de efectuar una “habilitación urbana de hecho” dentro 

del registro. 

Ello basados en el hecho que los documentos técnicos que conforman el título 

material resultaban ser exactamente los comprendidos en el artículo 61° RIRP, 

entre los de mayor relevancia al respecto puede ser mencionada la Resolución 

14 Dicho sentido se encuentra aceptado actualmente por el TR mediante el primer precedente acordado en 
el Pleno CCXCIII, publicado mediante la Resolución Del Presidente Del Tribunal Registral N° 350-2024- 
SUNARP/PT. 

62 

 

 



 

 

SMP dentro de la cual se aprueba expresamente la subdivisión del predio, léase, 

independización de predio urbano, y el CZV aportado además del sentido que 

se le da al mismo dentro de la subsanación, siendo indicado que dicho medio 

permite acreditar que el predio se encuentra dentro de zona urbana al constar 

con zonificación urbana. 

Sin embargo, de forma abrupta dentro de la apelación se cambia el sentido que 

fluyen de los documentos y se señala de aplicación la normativa del artículo 62° 

RIRP, respecto a independización de terreno rústico sin cambio de uso, la cual 

no puede ser objetada por encontrarse dentro de un acto administrativo. 

Dicha incongruencia podría denotar que se esté buscando evitar la aplicación 

del artículo 42°.b) sobre tacha sustantiva por obstáculos insalvables, léase, por 

la incompatibilidad por la naturaleza registral del predio sigue siendo rústico, y 

con esta rogatoria se podría haber considerado que el título sería únicamente 

observado. Sobre esto último se estaría buscando forzar el acto inscribible 

señalado en el artículo 62° RIRP con el fin de adecuarse a la naturaleza del 

predio a nivel registral y así lograr legitimar mediante un acto de fraccionamiento 

por encontrarse en un título que posee presunción de validez. 

Si bien dicho extremo resulta un aspecto de relevancia teórica, consideramos 

preciso señalar que en el presente caso no podrían ser aspectos de análisis por 

parte del TR toda vez que ello implicaría que se ingrese en el cuestionamiento 

de la norma aplicable dentro de acto administrativo o el procedimiento que llevó 

a su emisión, lo cual sería un exceso de los alcances para la calificación de este 

tipo de títulos. 

Ahora bien, podría argumentarse que existe un criterio sostenido en las 

resoluciones del TR respecto al encubrimiento de HU; sin embargo, se debe 

señalar que mayoritariamente estos fallos se encuentran enfocados en 

independizaciones de predios rurales los cuales resultan poseer naturaleza y 

requisitos disímiles a los estudiados en el presente caso. 

63 

 



 

 

Con el fin de mencionar la diferencia más relevante entre los actos mencionados 

debería señalarse: la naturaleza del acto inscribible. Por un lado, las 

independizaciones reguladas dentro de los artículos 61° y 62° RIRP resultan 

estar dispuestas por un acto administrativo autoritativo del fraccionamiento; 

mientras que, por otro lado, el supuesto regulado en el artículo 64° sobre predios 

rurales resultan documentos que nacen de la autonomía privada. 

En base a ello se puede determinar que el criterio de dichas resoluciones no 

resulta de aplicación, toda vez que las reglas de calificación resultan divergentes 

al ser que la calificación aplicable a estos últimos mencionados resulta ser la 

completa; mientras que, para los actos administrativos, como se ha argumentado 

antes, resulta poseer límites de análisis. 

Por tanto, ha quedado acreditado que los documentos técnicos que componían 

el título inscribible no resultaban adecuados a los requisitos establecidos según 

el sentido de la rogatoria. Asimismo, de los mismos no podían haber sustentado 

un cambio de naturaleza del predio, puesto que la HU como único acto formal y 

su inscripción resultan ser el único medio para dicho efecto. Finalmente, si bien 

podría sustentar la presencia de indicios que señalen un caso de 

instrumentalización del procedimiento registral, ello no puede ser materia de 

análisis dentro de la resolución al exceder de los límites de calificación atenuada. 

V.4. ¿Existe una vulneración al principio de predictibilidad al apartarse de 

precedentes con puntos de similitud mencionados en el voto en discordia? 

Siendo establecido que el fallo al cual arriba la Resolución 1958 nos resulta 

correcto a pesar de las omisiones de puntos medulares en la motivación, se 

considera necesario analizar si existiría una posición contraria a la postulada 

hasta el momento. 

64 

 



 

 

Para ello, se debe proceder a analizar el voto en discordia efectuado por el Vocal 

Samillán Rivera, con el fin de determinar si mediante su argumentación puede 

ser rebatido el requisito de la inscripción de HU como acto previo para los casos 

de rogatorias para inscripción de independización de terrenos urbanos cuyos 

antecedentes registrales no resulta coherente con el pronunciamiento arribado 

en sede administrativa. 

V.4.1. ¿Puede ser aplicado por analogía lo señalado en los precedentes de 

observancia obligatoria sobre documentos que sustentan el cambio 

de uso para predios (XIX Pleno y/o el CCII Pleno) al caso concreto? 

De entrada, debe recordarse la naturaleza vinculante que tienen los precedentes 

de observancia obligatoria acorde a lo indicado en el segundo apartado de la 

investigación. Siendo así, puede colegirse que cualquier tipo de apartamiento del 

mismo debe ser justificado y coherente, dado que estos mismos se fundan en 

lograr seguridad jurídica y predictibilidad, dentro de los pronunciamientos de 

todas las instancias del Registro Público. 

En tal sentido, resulta pertinente señalar que Morón (2019) reconoce que el 

principio de predictibilidad surge por las siguientes dos condiciones: 

“una conducta originaria de la Administración [...] es reveladora de su disposición 
inequívoca de afirmar o mantener una determinada interpretación frente al 
mismo, de respetar las situaciones preestablecidas o no desmejorar la posición 
de los administrados, y una conducta constante y reiterada de modo de 
conformar una situación estable.” (p. 135) 

Con ello el autor recalca que, para la efectividad del principio mencionado, no 

basta que la Administración decida establecer un sentido determinado a la 

interpretación de un supuesto normativo mediante el establecimiento de 

precedentes de observancia obligatoria. Sino que, se requiere que ello sea 

cumplido y utilizado para resolver casos concretos de los administrados por 

todos los órganos adscritos al sector vinculado por tal precedente. 

65 

 



 

 

Aplicando lo dicho a la sede registral, se señalar que tras efectuar un examen a 

los precedentes vigentes hasta el año de emisión de la Resolución 1958, se 

puede determinar que no existía algún precedente que contenga de manera 

específica el supuesto del acto previo para una independización en terreno 

rústico y/o la acreditación de cambio de naturaleza del predio para este tipo de 

terrenos por medio alternativo a la HU. Siendo ello así, de forma preliminar, se 

podría establecer que dentro de la Resolución 1958 no existió un apartamiento 

inmotivado dentro del fallo en concreto. 

Sin perjuicio de ello, es necesario profundizar remitiéndose al fundamento quinto 

del voto en discordia en el cual se encuentra una visión contraria a la indicada. 

Siendo que se indica que para el presente caso resultaría de aplicación el primer 

precedente de observancia obligatoria emitido por el Pleno XIX15. Toda vez que 

este mismo, en términos generales, señala que resultan inscribible los actos 

referentes a predios urbanos, como por ejemplo el caso de la subdivisión o 

independización de predio urbano, en tanto pueda acreditarse la condición del 

predio inscrito como urbano mediante certificación o documento municipal. 

Nuestra posición considera que, dicha postura resulta incorrecta puesto que para 

la correcta aplicación de los precedentes deben existir criterios que relacionen la 

interpretación vinculante establecida con el caso concreto. 

Al respecto, autorizada doctrina nacional identifica que los precedentes deben 

ser aplicados “cuando se trate de la misma persona jurídica administrativa 

(identidad subjetiva), exista identidad entre ambas situaciones de hecho 

(identidad objetiva), que el interés público no justifique el apartamiento y que el 

precedente invocado no sea manifiestamente ilegal” (Morón, 2019, p. 178) 

siendo  establecido  que  si  bien  para  la  aplicación  de  un  precedente  de 

15 REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES SOBRE PREDIOS UBICADOS EN ZONAS URBANAS 
CONSOLIDADAS “Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en 
zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere 
resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio 
se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente”. (2006) 

66 

 

 



 

 

observancia obligatoria se debe recurrir a la analogía -toda vez que los actos 

inscribibles no tendrán una equivalencia exacta entre sí- ello requerirá que se 

extraigan los elementos comunes del propio precedente y las resoluciones de 

sustento que lo motivaron con respecto al caso concreto, como parte de la 

identidad objetiva. 

Con el fin de acreditar si hubo un apartamiento del precedente se debe, en primer 

lugar, determinar si existen estos elementos comunes en el título bajo análisis. 

Tras evaluar la sumilla del precedente citado, puede determinarse que el 

supuesto de hecho que se regula a nivel de norma sustantiva surge por una 

regularización de edificaciones en el marco de la Ley N° 27157, partiendo de lo 

cual resulta diferir con el caso concreto al ser que dentro de dicha norma no se 

encuentran  los  supuestos  análogos  al  fraccionamiento  de  terrenos  en  los 

términos señalados dentro de la LHUE. 

Además, desde el punto de vista formal, los requisitos entre el supuesto del 

presente y del título bajo análisis son divergentes. En tanto que, los requisitos 

para la regularización de edificaciones, los cual se encuentran en el artículo 4° 

del reglamento de la Ley N° 27157, aprobado por el Decreto Supremo Nº 035- 

2006-VIVIENDA, se establecen documentos de naturaleza privada con 

intervención notarial. Mientras que para el caso de las independizaciones 

reguladas en los artículos 61° y 62° RIRP son requeridos actos administrativos 

de naturaleza municipal los generan la creación de partidas en base a dicho 

procedimiento sustantivo. 

Ahora, respecto al fondo, las resoluciones de sustento de dicho precedente 

versan respecto a la determinación de un acto previo municipal para inscribir el 

cambio de naturaleza del predio a nivel registral y así ser pasibles de ingresar 

dentro de los supuestos de la Ley N° 27157. En base a ello, se puede colegir, 

por un lado, que este acto municipal resultaría pasible de ser un CZV o un 

pronunciamiento de la entidad señalando al predio como urbano, siendo ambos 

67 

 



 

 

supuestos han sido rebatidos extensamente en párrafos anteriores respecto a 

su falta de idoneidad para la acreditación de urbanidad. 

Y, por otro lado, debe ser mencionada la diferencia que existe respecto a la forma 

de calificar los títulos, toda vez que la discusión se ha centrado en analizar la 

legalidad del acto, al ser que resulta ser un documento pasible de la calificación 

extensiva o completa del artículo 32° RGRP. 

Mientras que en el caso de los supuestos de independización por encontrarse 

contenidos en un acto administrativos resulta encontrarse limitada la calificación, 

por lo cual los criterios para la inscripción deben provenir del propio 

pronunciamiento municipal o, de forma imperativa, requerirse un acto previo 

como el HU que resulta en un pronunciamiento adicional. 

En segundo lugar, debe señalarse que, de seguir con el razonamiento errado 

expuesto en el voto en discordia, se podría incluso mencionar un precedente de 

observancia obligatoria mucho más cercano al caso concreto. Con ello nos 

referimos al precedente aprobado en el Pleno CCIII16 dado que este hace 

referencia directa al CZV para acreditar la ubicación del predio en zona urbana. 

Sin embargo, este también resultaría un razonamiento inválido toda vez que 

dicho precedente regula un supuesto de la Ley N° 27157 por lo cual serían 

aplicables los mismos argumentos antes expuestos 

Finalmente, desde un punto de vista práctico, se debe resaltar la falta de 

congruencia entre el fallo arribado dentro del voto en discordia y la rogatoria 

original del título. Ello toda vez que el presente voto singular señala que debió 

de aplicarse el precedente del Pleno XIX con miras a lograr la inscripción de la 

independización de predio urbano al ser acreditado mediante el CZV que el 

predio resulta tener la naturaleza de urbano. 

16 UBICACIÓN DEL PREDIO EN ZONA URBANA “Para efectos de determinar si es aplicable la Ley 
27157, cuando un predio obre inscrito como rústico, podrá acreditarse que está ubicado en zona urbana, 
entre otros documentos, con el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios expedido por la 
Municipalidad respectiva o presentar los documentos que sustenten que se produjo el silencio 
administrativo positivo.” (2019) 

68 

 

 



 

 

Sin embargo, dicha argumentación resulta incongruente con la rogatoria la cual 

va en dirección a una inscripción de independización de predio rústico sin cambio 

de uso, por lo cual incluso el fallo al que resulta arribando después de efectuar 

una interpretación bastante “extensiva” del precedente en favor de la inscripción 

del título no resulta conseguir apoyar lo requerido por el presentante. 

A forma de cierre, se establecer especial énfasis a la relación que existe entre la 

seguridad jurídica, como finalidad del establecimiento de precedentes, y la 

institución misma que los aplica. Al respecto el maestro Garazatua (2011) afirma: 

“(…) la seguridad jurídica es percibida, en primer lugar, como un indiscutible 
valor institucional, en tanto se reconoce al Registro como una típica institución 
de seguridad jurídica; su creación obedece precisamente a esa necesidad social 
de contar con una institución que genere orden y confianza en el tráfico jurídico 
patrimonial para la adecuada convivencia en la sociedad moderna.” (p. 182) 

Por lo que puede comprenderse que resulta no solo necesario para el caso 

concreto establecer un correcto uso de los precedentes con el fin de otorgar 

predictibilidad de miras al usuario; sino que ello mismo será medio que permita 

exteriorizar y garantizar la confianza legitima que posee dicho principio dentro 

del  Registro,  como  institución  jurídica,  y  las  diferentes  instancias  que  lo 

conforman, como correlato factico del mismo. 

CONCLUSIONES Y/O RECOMENDACIONES: 

● Dentro del primer apartado, ha quedado comprobado que el acto 

administrativo emitido resulta ser válido, en tanto no ha sido declarada su 

nulidad de acuerdo con lo estipulado por el Artículo 11° LPAG, lo cual no 

suprime la calidad de irregular al haberse fundado en una apariencia de 

urbanidad del predio, lo que conllevó a que se fuerce interpretación de las 

normas referentes al supuesto de fraccionamiento de predios solicitado. 

69 

 



 

 

Además de ello, por la naturaleza inscribible de este acto y documento público 

que lo contiene, resultaba lógica la conclusión que las incongruencias de la 

sede administrativas tendrían repercusión dentro de la aplicación de normas 

en sede registral. 

● Dentro del segundo apartado, se ha determinado que las observaciones 

formuladas al acto administrativo no resultan desconocer el mismo, en tanto 

que  no  se  pronunciaban  en  el  sentido  de  los  hechos,  motivación  y/o 

interpretación de las normas aplicadas en sede administrativa. 

Por el contrario, buscando aplicar el componente de compatibilidad del 

precedente de observancia obligatoria, se pudo determinar que no existía 

inscrito  un  acto  previo,  como  resulta  ser  la  habilitación  urbana,  para 

determinar el cambio de la naturaleza del predio. 

Pese a ello, la argumentación del Tribunal para sustentar lo antes dicho, 

presentó argumentos inexactos tales como la incorrecta aplicación del 

principio registral aplicable para establecer la denegatoria y la clara 

diferenciación de supuestos entre los asientos inscritos y el título califico. Por 

otro lado, dejó de pronunciarse sobre documentos aportados como el CZV a 

pesar de haber sido fundamental para la argumentación del apelante. 

● Dentro del tercer apartado, se ha podido comprobar que, si bien el sentido en 

el cual falló el Tribunal denegando la inscripción del acto rogado resultaba 

correcto, no contó con solidez argumentan respecto a puntos de vital 

importancia respecto a la relación entre la naturaleza de los documentos 

técnicos aportados y su relación con el cambio de naturaleza del predio. 

Siendo determinado que se requirió mayor exhaustividad respecto a la causa 

por las cuales el FUHU y Anexo presentado no resultaban idóneos para el 

sentido  de  la  rogatoria.  Además,  ha  quedado  demostrado  que  por  la 

naturaleza técnica y contingente del Certificado de Zonificación y Vías no 

70 

 



 

 

resulta un documento que obvia el requisito de la Habilitación Urbana para 

acreditar no solo la urbanidad sino la habilitación del predio. Finalmente, se 

pudo exponer que un análisis de la falta de congruencia entre la rogatoria y 

los documentos que componen el título material para encubrir otro acto resulta 

sobrepasar   los   límites   de   la   calificación   atenuada   para   los   actos 

administrativos. 

● Dentro del cuarto apartado, se enfocó en conocer si existió un apartamiento 

injustificado de precedentes de observancia obligatoria para el caso concreto. 

Tras el análisis correspondiente, se pudo concluir que el precedente citado en 

el voto en discordia no resultaba idóneo dado que se regula un supuesto de 

diferente naturaleza al que acto materia de investigación, siendo determinado 

que no existió un supuesto de contravención al principio de predictibilidad 

dentro del fallo del Tribunal. 

● En conclusión, la presente investigación ha podido determinar que existen 

situaciones de fraccionamiento de predios en las cuales la valoración 

efectuada en sede administrativa resulta contradictoria a la historia registral 

del predio respecto a su condición de urbano o rústico. 

Siendo ello así, se debe efectuar una calificación que permita evidenciar dicha 

incompatibilidad y solicitar la necesidad de un pronunciamiento adicional 

enfocado en el cambio de condición del predio mediante el único 

procedimiento formalmente reconocido en la normativa: la habilitación 

urbana, no siendo suficiente la presentación de documentos técnicos dado 

que ello no comprueba el cumplimiento cabal de normas de orden público. 

Partiendo del hecho que al momento de emitir la Resolución 1958 no existía 

una interpretación única respecto a la forma de acreditarse el cambio de 

condición del predio, fue requerido establecer el segundo precedente del 

CCLXXXV  Pleno  del  Tribunal  Registral,  el  cual,  en  línea  con  lo  antes 

mencionado, requiere como acto previo la inscripción de la habilitación urbana 

71 

 



 

 

para acreditar el cambio de naturaleza del predio y proceder posteriormente 

a la inscripción de la independización autorizada. 

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https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/1398704/XCIII-PLENO-TR-SUNARP.pdf?v=1603476160


 

 

CCIII Pleno Registral del Tribunal Registral. (Tribunal Registral, 4 de enero de 2019).  
https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/1398834/CCIII-PLENO-TR-   
SUNARP.pdf?v=1603477675 

Resolución N° 1196-2019-SUNARP-TR-L (Tribunal Registral. 10 de mayo de 2019).  
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/publico/general/obtenerResoJuri?nuReso=1196-2019-SUNARP-TR-L 

Resolución N° 522-2021- SUNARP-TR (Tribunal Registral, 7 de junio de 2021).  
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/publico/general/obtenerResoJuri?nuReso=522-2021-SUNARP-TR 

Resolución N° 2292-2021-SUNARP-TR (Tribunal Registral, 29 de octubre de 2021).  
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/publico/general/obtenerResoJuri?nuReso=2292-2021-SUNARP-TR 

Resolución N° 883-2022-SUNARP-TR (Tribunal Registral, 10 de marzo de 2022).  
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/publico/general/obtenerResoJuri?nuReso=883-2022-SUNARP-TR 

Resolución N° 1298-2022-SUNARP-TR (Tribunal Registral, 7 de abril de 2022).  
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/publico/general/obtenerResoJuri?nuReso=1298-2022-SUNARP-TR 

Resolución N° 2391-2022-SUNARP-TR (Tribunal Registral, 17 de junio de 2022).  
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/publico/general/obtenerResoJuri?nuReso=2391-2022-SUNARP-TR 

Resolución N° 3176-2022-SUNARP-TR (Tribunal Registral, 12 de agosto de 2022).  
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/publico/general/obtenerResoJuri?nuReso=3176-2022-SUNARP-TR 

Resolución N° 3374-2022-SUNARP-TR (Tribunal Registral, 25 de agosto de 2022).  
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/publico/general/obtenerResoJuri?nuReso=3374-2022-SUNARP-TR 

Resolución N° 364-2023-SUNARP-TR (Tribunal Registral, 27 de enero de 2023).  
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/publico/general/obtenerResoJuri?nuReso=364-2023-SUNARP-TR 

Resolución N° 599-2023- SUNARP-TR (Tribunal Registral, 10 de febrero de 2023). 

76 

 

https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/1398834/CCIII-PLENO-TR-SUNARP.pdf?v=1603477675
https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/1398834/CCIII-PLENO-TR-SUNARP.pdf?v=1603477675
https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/1398834/CCIII-PLENO-TR-SUNARP.pdf?v=1603477675


 

 

https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/publico/general/obtenerResoJuri?nuReso=599-2023-SUNARP-TR 

Resolución N° 1082-2023-SUNARP-TR (Tribunal Registral, 13 de marzo de 2023).  
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/publico/general/obtenerResoJuri?nuReso=1082-2023-SUNARP-TR 

Resolución N° 1190-2023-SUNARP-TR (Tribunal Registral, 17 de marzo de 2023).  
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/publico/general/obtenerResoJuri?nuReso=1190-2023-SUNARP-TR 

Resolución N° 1416-2023- SUNARP-TR (Tribunal Registral, 31 de marzo de 2023).  
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/publico/general/obtenerResoJuri?nuReso=1416-2023-SUNARP-TR 

Resolución N° 1524-2023-SUNARP-TR (Tribunal Registral, 5 de abril de 2023).  
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/publico/general/obtenerResoJuri?nuReso=1524-2023-SUNARP-TR 

CCLXXXV Pleno Registral del Tribunal Registral. (Tribunal Registral, 12 de abril de 
2024). 
https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/6410504/5615050-cclxxxv-pleno-   
registral-del-(Tribunal-registral-sunarp.pdf?v=1716915646 

Resolución N° 1958-2023-SUNARP-TR (Tribunal Registral, 5 de mayo de 2023).  
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/publico/general/obtenerResoJuri?nuReso=1958-2023-SUNARP-TR 

Resolución N° 3008-2023-SUNARP-TR (Tribunal Registral, 14 de julio de 2023).  
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/publico/general/obtenerResoJuri?nuReso=3008--2023-SUNARP-TR 

Resolución N° 4639-2023-SUNARP-TR (Tribunal Registral, 9 de noviembre de 2023).  
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/publico/general/obtenerResoJuri?nuReso=4639-2023-SUNARP-TR 

Resolución N° 5530-2023-SUNARP-TR (NSIR-T) (Tribunal Registral, 6 de diciembre 
de 2023). 
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/obtenerAdjun(Tribunal/d00dd0b7-c68f-4395-bab2-a0498315ff68 

77 

 

https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/6410504/5615050-cclxxxv-pleno-registral-del-tribunal-registral-sunarp.pdf?v=1716915646
https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/6410504/5615050-cclxxxv-pleno-registral-del-tribunal-registral-sunarp.pdf?v=1716915646
https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/6410504/5615050-cclxxxv-pleno-registral-del-tribunal-registral-sunarp.pdf?v=1716915646


 

 

Resolución N° 5739-2023-SUNARP-TR (NSIR-T) (Tribunal Registral, 22 de diciembre 
de 2023). 
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/obtenerAdjun(Tribunal/ba7b35b1-8450-4628-abfd-6be7dda76933 

Resolución N° 0069-2024-SUNARP-TR (Tribunal Registral, 9 de enero de 2024).  
https://api-gateway.sunarp.gob.pe:9443/sunarp/sir(Tribunal/sir(Tribunal- 
wauth/obtenerAdjun(Tribunal/c53ec6e1-7935-4cc0-a2c0-8554f214672c 

78 

 



 

 

ANEXOS: 

79 

 



 

 
80 

 



 

 
81 

 



 

 
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88 

 



 

 
89 

 



 

 
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91 

 



 

 
92 

 



 

 
93 

 



 

 
94