Análisis de viabilidad de proyecto inmobiliario de Vivienda de Interés Social (VIS). Caso: Familias de bajos recursos e ingresos medios en el distrito de Santa María del Mar, Lima, Perú, 2025

Abstract

Este estudio se centra en el análisis de un desarrollo de proyecto de vivienda de interés social (VIS) en el distrito de Santa María del Mar, provincia de Lima, en un terreno propiedad del estado peruano. El proyecto materia de estudio se enmarca dentro de la cartera de proyectos de vivienda social del Programa de Desarrollo de Suelo Urbano “WASIYMI” del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), y es promovido por la misma entidad gubernamental.

El objetivo principal de esta investigación es analizar un modelo de desarrollo urbano propuesto por el MVCS que integre viviendas de interés social dentro del contexto específico de Santa María del Mar. Se examinará la viabilidad del proyecto en diferentes dimensiones (técnica, urbana, social, ambiental, económica y normativa), considerando las necesidades habitacionales de la población objetivo y su coherencia con los diferentes instrumentos de planificación de Lima metropolitana. La viabilidad del proyecto también se evalúa bajo cuatro escenarios alternativos de gestión del suelo.

El análisis del proyecto se enmarca en los objetivos del Plan de Desarrollo Metropolitano de Lima 2021–2040 (PLANMET 2040) y del Plan de Desarrollo Urbano de Lima Balnearios del Sur 2025– 2034, examinando su contribución a los procesos de consolidación urbana del sector Lima Sur. La evaluación se orienta a determinar en qué medida la propuesta se ajusta a la promoción de vivienda formal, al uso eficiente y ordenado del suelo y a su adecuada articulación con la estructura urbana y metropolitana prevista en dichos instrumentos de planificación. Se considera que el proyecto tiene el potencial de aportar a la reducción del déficit habitacional en la región y a la consolidación de un entorno urbano más sostenible y equitativo, por ello la importancia de su estudio.

El análisis se centrará en examinar aspectos clave como la planificación urbana, la gestión de recursos y la articulación de infraestructuras, evaluando en qué medida estos elementos permiten garantizar condiciones adecuadas de habitabilidad para los futuros residentes. Para ello, se empleará un enfoque multidisciplinario que integra estudios de mercado, evaluaciones ambientales y la revisión de políticas públicas, con el fin de determinar la coherencia, pertinencia y sostenibilidad del proyecto en el largo plazo.This study focuses on the analysis of a social housing project development in the district of Santa Maria del Mar, province of Lima, on land owned by the Peruvian State. The project under study is part of the social housing project portfolio of the Urban Land Development Program "WASIYMI" of the Ministry of Housing, Construction and Sanitation (MVCS), and is promoted by that same government entity.

The main objective of this research is to analyze an urban development model proposed by the MVCS that integrates social housing within the specific context of Santa Maria del Mar. The feasibility of the project is examined across different dimensions (technical, urban, social, environmental, economic, and regulatory), considering the housing needs of the target population and its consistency with the different planning instruments of Metropolitan Lima. The feasibility of the project is also evaluated under four alternative land management scenarios.

The project analysis is framed within the objectives of the Metropolitan Development Plan of Lima 2021-2040 (PLANMET 2040) and the Urban Development Plan for Lima Southern Beaches 2025-2034, examining its contribution to urban consolidation processes in the Lima Sur sector. The evaluation seeks to determine the extent to which the proposal aligns with the promotion of formal housing, the efficient and orderly use of land, and its proper articulation with the urban and metropolitan structure established in those planning instruments.

The project is considered to have the potential to contribute to reducing the housing deficit in the region and to consolidating a more sustainable and equitable urban environment, which explains the importance of studying it. The analysis focuses on key aspects such as urban planning, resource management, and infrastructure articulation, evaluating the extent to which these elements make it possible to ensure adequate habitability conditions for future residents. To this end, a multidisciplinary approach is used, integrating market studies, environmental assessments, and the review of public policies in order to determine the coherence, relevance, and long-term sustainability of the project.