Crowdfunding: Una alternativa de financiamiento para viviendas multifamiliares de primer uso en Lima Centro

Abstract

La presente investigación analiza el crowdfunding inmobiliario como una alternativa estratégica de financiamiento para proyectos de viviendas multifamiliares de primer uso en Lima Centro, en un contexto económico postpandemia caracterizado por la contracción del crédito tradicional. Tras el retiro del estímulo monetario del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), las empresas inmobiliarias enfrentan mayores restricciones para acceder a financiamiento, lo que impulsa la búsqueda de modelos innovadores y colaborativos de inversión. El estudio parte del diagnóstico del mercado de vivienda nueva, que evidencia una demanda creciente en Lima Centro y un aumento progresivo en las ventas desde 2023. Sin embargo, los promotores se ven limitados por los largos plazos de aprobación y la dependencia del crédito bancario bajo la modalidad de “venta del bien futuro”. Frente a ello, el financiamiento participativo financiero (crowdfunding) se plantea como una solución eficiente y sostenible, capaz de acelerar los procesos constructivos, diversificar las fuentes de capital y reducir la dependencia del sistema bancario, a través de plataformas digitales reguladas por la SMV. Teóricamente, la investigación se apoya en los marcos de modelos de negocio (Osterwalder & Pigneur, 2010), estrategias competitivas (Porter, 1991), innovación financiera (Schumpeter, 1934) y sostenibilidad (Elkington, 1997), integrando además los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS), especialmente el ODS 11 sobre ciudades sostenibles. Desde esta perspectiva, el crowdfunding no solo representa una innovación tecnológica, sino también una nueva forma de intermediación financiera más abierta y participativa. En el plano metodológico, se aplicaron encuestas a inversionistas y consumidores del sector inmobiliario, junto con un análisis financiero aplicado a un proyecto multifamiliar en Breña, comparando escenarios con y sin crowdfunding. Los resultados muestran que este modelo reduce los plazos de ejecución y los riesgos de preventa, aunque con una ligera disminución en la rentabilidad inicial para el promotor. El análisis PESTEL y FODA del entorno peruano reveló oportunidades en la digitalización, la inclusión financiera y la regulación emergente, así como desafíos asociados a la informalidad y la falta de educación financiera. Más allá del impacto económico, el crowdfunding promueve dinamismo urbano, acceso equitativo a la inversión y renovación del parque habitacional. En conclusión, el crowdfunding inmobiliario se presenta como una herramienta viable, sostenible e inclusiva para financiar proyectos de vivienda en Lima Centro. Su consolidación requiere fortalecer la regulación, transparencia y confianza en las plataformas tecnológicas, así como fomentar alianzas entre promotores, inversionistas y Fintech nacionales. Este modelo contribuye al desarrollo urbano sostenible, a la innovación financiera y a la diversificación del sistema financiero peruano, alineándose con la visión estratégica y competitiva promovida en los programas de MBA.This research analyzes real estate crowdfunding as a strategic financing alternative for new-build multifamily housing projects in central Lima, in a post-pandemic economic context characterized by the contraction of traditional credit. Following the withdrawal of the monetary stimulus from the Central Reserve Bank of Peru (BCRP), real estate companies face greater restrictions in accessing financing, prompting the search for innovative and collaborative investment models. The study is based on an assessment of the new housing market, which shows growing demand in central Lima and a progressive increase in sales starting in 2023. However, developers are limited by long approval times and dependence on bank credit under the "sale of the future asset" modality. Given this, crowdfunding is proposed as an efficient and sustainable solution, capable of accelerating construction processes, diversifying capital sources, and reducing dependence on the banking system, through digital platforms regulated by the SMV. Theoretically, the research is based on the frameworks of business models (Osterwalder & Pigneur, 2010), competitive strategies (Porter, 1991), financial innovation (Schumpeter, 1934), and sustainability (Elkington, 1997), also integrating the Sustainable Development Goals (SDGs), especially SDG 11 on sustainable cities. From this perspective, crowdfunding not only represents a technological innovation, but also a new form of financial intermediation that is more open and participatory. At the methodological level, surveys were conducted with real estate investors and consumers, along with a financial analysis of a multifamily project in Breña, comparing scenarios with and without crowdfunding. The results show that this model reduces execution times and pre-sale risks, albeit with a slight decrease in initial profitability for the developer. The PESTEL and FODA analysis of the Peruvian environment reveals opportunities in digitalization, financial inclusion, and emerging regulation, as well as challenges associated with informality and a lack of financial education. Beyond the economic impact, crowdfunding promotes urban dynamism, equitable access to investment, and housing renewal. In conclusion, real estate crowdfunding is presented as a viable, sustainable, and inclusive tool for financing housing projects in Lima Centro. Its consolidation requires strengthening regulation, transparency, and trust in technological platforms, as well as fostering alliances between developers, investors, and national Fintech companies. This model contributes to sustainable urban development, financial innovation, and the diversification of the Peruvian financial system, aligning with the strategic and competitive vision promoted in MBA programs.