Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
URI permanente para esta colecciónhttps://hdl.handle.net/20.500.12404/29011
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Ítem Acceso Abierto Análisis de factibilidad del proyecto inmobiliario condominio de casas de playa Menorca en el distrito de Asia con un enfoque de vivienda vacacional(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2026-01) Vega Melendez, Jhordan Nick,; Hoyos Vertiz, Carlos Raul,El condominio Menorca está ubicado en una de las zonas más exclusivas de la costa sur peruana, específicamente en el kilómetro 107 de la Panamericana Sur, en Asia. Este proyecto abarca un área de 4.7 hectáreas y contará con 106 viviendas distribuidas en tres tipologías diferentes con pequeñas sub variaciones según tipo y según su cercanía al mar. Desde residencias frente al mar, hasta opciones más privadas con vistas parciales la playa y amenities; cada vivienda está diseñada para ofrecer la máxima comodidad y aprovechar el entorno natural y las vistas privilegiadas que ofrece. La propuesta incluye amplias áreas comunes como canchas deportivas de fútbol, multiusos, frontón, pádel y tenis, una gran piscina estilo caribeño, y un moderno Club House, brindando un espacio ideal para la recreación y el descanso. El mercado de casas de playa en el Perú ha experimentado un notable crecimiento en los últimos años, especialmente después de la pandemia, impulsado por el aumento de la demanda de propiedades vacacionales y la preferencia por destinos cercanos y seguros, que permita extraerlos de la vida cotidiana de las grandes urbes y llevarlos a ambientes llenos de plenitud y tranquilidad. Según La Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), se ha registrado un incremento en las ventas de propiedades de playa, con un notable interés por aquellos que buscan viviendas de descanso fuera de las grandes ciudades. Este auge se debe en gran parte a la nueva valoración del espacio y el tiempo libre postpandemia. El Condominio de playa Menorca está dirigido principalmente a un NSE A y B, ya que el producto será único en el mercado. Su propuesta se destaca por la incorporación de espacios de mayor flexibilidad, adaptados a las nuevas necesidades de los compradores, que buscan un equilibrio entre el confort y la funcionalidad. Este enfoque en la personalización y la calidad premium del diseño garantizará que el proyecto atraiga a un público exigente, interesado en un estilo de vida exclusivo y en armonía con el entorno natural. Sin embargo, para lograr los objetivos de rentabilidad del proyecto, es crucial alcanzar las metas definidas al inicio del mismo, tales como ajustarnos a velocidad de venta proyectada, que permita asegurar una colocación exitosa de las unidades en un plazo razonable. Además, se debe garantizar una gestión óptima del proyecto, lo que incluye la correcta planificación en las fases de construcción, así como el manejo eficiente de los costos y tiempos de entrega. Otras variables clave incluyen una estrategia de marketing efectiva que maximice la visibilidad del proyecto en el mercado objetivo, una gestión de la calidad que asegure la satisfacción del cliente y el control sobre los márgenes de ganancia. La correcta ejecución de estas estrategias permitirá que el proyecto se posicione como una opción preferente en el mercado inmobiliario del sur de Lima, asegurando una rentabilidad sostenida a lo largo del tiempo.Ítem Acceso Abierto Gestión de la operación de un activo inmobiliario con fines educativos basado en criterios de sostenibilidad(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2025-12) Takano Yamashiro, Silvia Augusta; Piqué Romero, Tito AntonioEl presente estudio busca demostrar que un proyecto de alquiler inmobiliario puede generar resultados económicos positivos considerando criterios de sostenibilidad en una edificación existente, a través de ahorros en consumo de servicios públicos, reconsideraciones contractuales de alquiler del inmueble, mejoras en ventas por aporte a reputación institucional, mejorando a también la calidad de vida de la comunidad. El proyecto del estudio, se basa en un edificio de 18 pisos de altura y un área total aproximada de 8,900 m2, ubicada en Magdalena (Lima, Perú) en el que funciona una institución de educación superior con más de 40 años de vida institucional, y que además es la líder en carreras creativas en nuestro país, con sedes en Lima y Arequipa, y que podría ser replicada en otras instituciones similares. El uso de los espacios está dedicado a la enseñanza y aprendizaje en ambientes especializados, así como los diferentes procesos administrativos, de mantenimiento y servicios. Para el presente trabajo se incluye la inversión por parte de la institución arrendadora, las consideraciones de la promotora, y los beneficios que la población usuaria de aproximadamente 4,095 personas por semestre entre estudiantes, docentes y personal administrativo podrán disfrutar en su calidad de vida. La propuesta considera la edificación en la etapa de funcionamiento en su vida útil, modificando los acabados y equipamiento interno y externo de la edificación existente, lo cual genera ahorros en el consumo de servicios públicos según consideraciones de una certificación sostenible para la industria de la construcción. Según este cálculo, el costo incremental de transformación del edificio asciende a 1.16 millones de soles, logrando con ello ahorros en gastos de servicios públicos de 201 mil soles al año en energía, agua y materiales, que permitirán recuperar la inversión en 4 años de ejecución. Adicionalmente, se consideran nuevas condiciones en el contrato de alquiler, teniendo en cuenta que la inversión de implementación en la edificación, por su naturaleza, generará mejoras en la cotización futura del inmueble. Para ello se han calculado tres escenarios según la disponibilidad de negociación del arrendatario. En función a estos datos obtenidos, se ha estimado la inversión en varios escenarios considerados. En todos ellos los resultados obtenidos han sido positivos, por lo cual se podrá concluir que la inversión inicial de implementación producirá resultados expectantes para el negocio.Ítem Acceso Abierto Análisis de viabilidad para un proyecto de residencia estudiantil y servicios comerciales en la av. Universitaria, Lima(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2025-12) Tobaru Hirakawa, Erika Patricia; Lau Chau, César Alberto; Venero Ugarte, Ronald Edwin; del Castillo Vigil, Victor Rodolfo; Gómez Debarbieri, Pablo JavierLa presente tesis evalúa la viabilidad del desarrollo de una residencia estudiantil con servicios complementarios en la modalidad de alquiler en Lima Metropolitana, estratégicamente ubicada sobre la Av. Universitaria frente al ingreso principal de la Pontificia Universidad Católica del Perú. El objetivo es atender la demanda de estudiantes universitarios y técnicos que migran de las regiones hacia Lima o estudiantes que residen en Lima y que toman largos tiempos en trasladarse desde sus centros de estudios a sus viviendas y viceversa, afectando su calidad de vida y rendimiento académico. El proyecto toma como base las características de tipologías de proyectos inmobiliarios tipo coliving y vivienda colectiva con el fin de fomentar un ambiente en el cual los estudiantes desarrollen plenamente su vida académica. La empresa promotora es R&R Constructores con más de 21 años de experiencia en el sector inmobiliario, como parte de su crecimiento ha decidido diversificar a nuevas tipologías residenciales y manejo de activos en alquiler dentro de un segmento de estudiantes de educación superior migrantes y/o residentes en Lima de niveles socioeconómicos B y C. El modelo de negocio es un proyecto de generación de flujos mensuales con sensibilidad a la tasa de ocupación vs. precio; en el caso de la ocupación se proyecta llegar a un 95% a partir del tercer año de ocupación. Consideramos que la residencia estudiantil es económica y financieramente, a largo plazo, viable con los adecuados instrumentos financieros.Ítem Acceso Abierto “Factibilidad de un edificio multifamiliar de vivienda de interés social (VIS) en San Miguel”(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2025-12) Calvo Córdova, Javier Ricardo; Gómez Debarbieri, Pablo JavierEl estudio presenta la propuesta de un edificio multifamiliar de Vivienda de Interés Social (VIS) en la Av. de los Patriotas 451, distrito de San Miguel, Lima. El proyecto busca atender parte del déficit habitacional del país, ofreciendo departamentos funcionales y accesibles en una zona con alta demanda, sin dejar de lado la rentabilidad del negocio para la empresa desarrolladora. El modelo de gestión integra todas las etapas del proceso inmobiliario: diseño arquitectónico optimizado, financiamiento estructurado, construcción eficiente y comercialización digitalizada. La empresa promotora cuenta con experiencia previa en proyectos similares, respaldo financiero y un equipo multidisciplinario capaz de garantizar plazos y calidad. Se proyecta ejecutar la obra en 18 meses, alcanzar una preventa del 30% en el semestre antes del inicio de obra y vender el 100% de unidades durante la ejecución de obra y cierre (20 meses), esperando capitalizar un monto superior al 40 % del capital invertido. El análisis de mercado confirma que existe una demanda constante en San Miguel por departamentos de entre 40 y 80 m², con precios competitivos respecto a la oferta actual. La ubicación estratégica, la conectividad vial y la cercanía a servicios urbanos hacen del proyecto una alternativa atractiva frente a viviendas de segundo uso y alquileres. La competencia directa obliga a diferenciarse mediante atributos de sostenibilidad, eficiencia en costos y alianzas con entidades financieras que faciliten el acceso al Fondo Mivivienda. En síntesis, el proyecto combina viabilidad técnica, solidez financiera e impacto social positivo, lo que lo convierte en una inversión segura y escalable. Su enfoque integral lo posiciona no solo como una oportunidad inmobiliaria rentable, sino también como una iniciativa que contribuye al desarrollo urbano sostenible de Lima Metropolitana.Ítem Acceso Abierto Multifamily en el distrito de San Juan de Miraflores Urbanización Entel Perú(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2026-01) Díaz Pasquel, William Enrique; Linares Borgo, Delia CarolinaLa presente tesis evalúa la viabilidad técnica, económica y financiera de un proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar en régimen de alquiler (multifamily), aplicado al caso de estudio ubicado en la urbanización Entel Perú, distrito de San Juan de Miraflores, Lima Metropolitana. El estudio responde al déficit de oferta formal de vivienda en alquiler para los sectores socioeconómicos B y C, proponiendo un modelo de inversión orientado a ingresos recurrentes en el largo plazo. Para ello, se integra el análisis del entorno urbano, la revisión normativa aplicable y la evaluación del mercado local de alquiler. En el componente técnico, se plantea una propuesta multifamiliar con unidades optimizadas en área y funcionalidad, priorizando eficiencia espacial, habitabilidad y operación sostenible del activo. En el componente económico-financiero, se desarrolla un flujo de caja de largo plazo que incorpora inversión inicial (CAPEX), ingresos por alquiler, gastos operativos (OPEX), mantenimiento, reposiciones, vacancia, incobrables, impuestos y depreciación. La evaluación se sustenta en indicadores como VAN, TIR, NOI y CAP Rate, complementado con sensibilidad ante variaciones en precio de alquiler por m2, ocupación y costo de inversión. Los resultados concluyen que el proyecto es viable para un perfil de inversionista conservador, orientado a preservar capital y generar ingresos constantes mediante alquiler. Asimismo, el multifamily formal contribuye a reducir la informalidad del mercado de alquiler y presenta potencial de replicabilidad en zonas urbanas con condiciones similares.Ítem Acceso Abierto Economía circular hídrica para promover proyectos inmobiliarios (reutilización de aguas residuales)(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2025-12) Velazco Balbuena, Cruz Rosario; Valle Pachas, Ytalo Felipe; Argumedo Estay, Francisco Iván; Arredondo Balbuena, Jorge Luis; Gomez Debarbieri, Pablo JavierLa presente tesis desarrolla una propuesta integral de Economía Circular Hídrica aplicada al Proyecto Inmobiliario Munay, ubicado entre los distritos de San Juan de Lurigancho y Comas, Lima Metropolitana. El objetivo principal es demostrar la viabilidad técnica, económica, ambiental y social de un sistema de reúso que permita viabilizar habilitaciones urbanas en zonas donde SEDAPAL no puede otorgar factibilidad de servicios de agua potable y alcantarillado debido al colapso hidráulico de sus colectores principales. Actualmente, la falta de capacidad en la infraestructura de saneamiento público ha paralizado numerosos desarrollos urbanos formales, incrementando el déficit de vivienda en Lima. Frente a este escenario, el modelo Munay plantea que el promotor inmobiliario capte, trate, infiltre, potabilice y redistribuya localmente las aguas residuales, reduciendo la carga sobre la red pública y generando las condiciones técnicas necesarias para la obtención de la factibilidad regulatoria. Solución técnica planteada. El sistema propuesto, denominado Sistema Hídrico Integral Munay, se basa en un circuito cerrado del agua, que permite abastecer 6,552 viviendas unifamiliares y 392 lotes comerciales mediante cuatro etapas constructivas escalables. Sus componentes principales son: • Captación: Desvío controlado de 100 L/s del buzón 112 del colector Miguel Grau (500 mm PVC SN4), del esquema Jicamarca Anexo 22. • Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (PTAR) Munay Tecnología MBBR (Moving Bed Biofilm Reactor) con tratamiento primario, biológico y terciario, para alcanzar un efluente con DQO ≤ 40 mg/L, apto para riego. Impulsión y almacenamiento: Bombeo de efluente tratado hacia el Reservorio de Riego RAG-Munay (760 m³) mediante una cámara de bombeo (CBD JIC-Munay) de 16.04 m³, con operación de 18 h/día. • Sistema de infiltración: Área de 6,804 m² con materiales filtrantes (lana de vidrio, Rockwool, geomembrana y suelo preparado) para recarga del subsuelo y filtración natural. • Planta de Tratamiento de Potabilización (PTAP Munay): Tecnología de ósmosis inversa, con sistema de cloración, complementado con cristalización y evaporación del rechazo, evitando descargas contaminantes. • Reservorio de agua potable (RAP-001): Capacidad de 2,500 m³, alimentado por gravedad desde la PTAP. • Colector Munay: Red de PVC SN4 de 250 mm que recoge el desagüe del proyecto (60.8 L/s) y lo redirige a la PTAR, cerrando completamente el ciclo del agua. La capacidad modular y escalable del sistema permite atender el desarrollo del proyecto en cuatro etapas, abarcando 6,552 viviendas unifamiliares y 392 lotes comerciales, con una demanda total de 76 L/s y una proyección de diseño a 20 años (dotación 150 L/hab·día). Justificación tecnológica. Las tecnologías seleccionadas responden a criterios de eficiencia, sostenibilidad y costo-beneficio: • La PTAR con MBBR fue elegida por su alta eficiencia en la remoción de materia orgánica, bajo requerimiento de área (5,000 m²), estabilidad frente a cargas variables y facilidad de operación. • La PTAP con ósmosis inversa garantiza agua potable de alta calidad, mientras que el sistema de cristalización y evaporación del rechazo elimina vertimientos contaminantes. Los lodos generados (16 m³/semana al 25 % de sólidos, 10 ton) se gestionan mediante tornillo prensa y disposición por terceros autorizados (Admero S.A.C.), cumpliendo con los estándares de DIGESA. • El consumo energético total proyectado es de 280 kW para la PTAP y 110 kW para la PTAR, optimizado mediante variadores de frecuencia y operación en horas valle. Evaluación económica y financiera. La evaluación económico-financiera del Proyecto Munay se desarrolla considerando el negocio inmobiliario integral, ya que la rentabilidad del sistema hídrico no depende únicamente del CAPEX de factibilidad sanitaria, sino de su incorporación dentro del flujo de caja total del proyecto. El CAPEX de factibilidad hídrica asciende a S/ 64.5 millones (incluido IGV), correspondiente exclusivamente a las obras y equipamientos necesarios para viabilizar la factibilidad de agua potable y alcantarillado (PTAR, PTAP, reservorios, colectores, sistemas de infiltración y automatización). Por su parte, el OPEX acumulado del sistema hídrico para el horizonte del proyecto es de S/ 45.6 millones, asociado a los costos de energía, insumos químicos, personal especializado, mantenimiento y disposición de residuos. Sin embargo, estos montos no determinan por sí solos la rentabilidad del proyecto. Los indicadores financieros del proyecto (VAN, TIR, Relación B/C y período de recuperación) se derivan del flujo financiero total, el cual integra: • Ingresos del proyecto inmobiliario completo: S/ 769.03 millones (ventas de 6,552 viviendas unifamiliares + 392 comerciales + ingresos por servicios sanitarios). • Egresos totales del proyecto: S/ 629.05 millones (incluye: CAPEX inmobiliario, CAPEX hídrico, OPEX hídrico y costos de ejecución de obras). En este marco, el CAPEX hídrico de S/ 64.5 millones representa aprox. 10.2 % del costo total del proyecto y es absorbido dentro de la estructura financiera del desarrollo inmobiliario. Según el análisis financiero (vér Apéndice E) los indicadores principales son: Tabla 1 Indicadores Principales de la Evaluación Económica y Financiera del Proyecto (VAN, TIR, Relación B/C y Período de Recuperación) Indicador Resultado Interpretación VAN (a 12%) S/ 38.4 millones Proyecto altamente rentable TIR 20.46% Superior al costo de oportunidad del capital Relación B/C 1.09 Beneficio neto por cada sol invertido VP Período de recuperación 8.1 años Retorno dentro del horizonte del proyecto Nota: Elaboración propia en base a los cálculos del Apéndice E (Cashflow) La rentabilidad demostrada corresponde al proyecto integral, sustentado en la continuidad de las ventas inmobiliarias y en los ingresos por prestación del servicio sanitario, más que en el CAPEX hídrico por sí solo. El modelo demuestra que el sistema de reúso es económicamente sostenible y competitivo, incluso si el número de lotes disminuye hasta en un 16 %, validando su replicabilidad en proyectos de menor escala. Impactos sociales y ambientales. El proyecto genera impactos positivos directos: • Sociales: acceso equitativo al agua, formalización urbana, mejora en la calidad de vida, reducción de conflictos y generación de empleo local. • Ambientales: reúso de 100 L/s de agua residual, incremento de 15 ha de áreas verdes, reducción de emisiones de CO₂ (≈1,200 t/año) y recarga controlada del acuífero. El sistema se alinea con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS): ODS 6: Agua limpia y saneamiento. • ODS 11: Ciudades sostenibles. • ODS 13: Acción por el clima. • ODS 15: Vida de ecosistemas terrestres. Conclusión general del proyecto. El Sistema Hídrico Integral Munay demuestra que es técnicamente factible, económicamente rentable, ambientalmente responsable y socialmente beneficioso. Representa una alternativa concreta de solución frente a la falta de factibilidad de SEDAPAL, liberando capacidad en sus colectores y permitiendo el desarrollo de proyectos inmobiliarios formales en zonas de expansión urbana. Su enfoque modular, circular y replicable constituye un modelo pionero de sostenibilidad urbana en el Perú, capaz de guiar políticas públicas y privadas hacia un uso más eficiente, equitativo y resiliente del recurso hídrico.Ítem Acceso Abierto Evaluación de la viabilidad de un proyecto inmobiliario de viviendas, dirigido al nivel socio económico B, distrito de Lince, de la ciudad de Lima(Pontificia Universidad Católica del Perú, 2025-07) Velásquez Yukimura, Brenda Yrene; Farromeque Espinoza, Claudia Luz; Ponce Durand, César ArturoEl presente trabajo tiene como objetivo evaluar la viabilidad de desarrollo del proyecto inmobiliario Orquídea, promovido por la empresa Inversiones Lotus S.A.C., el cual se desarrollará en un terreno ya adquirido ubicado en la Av. Militar N.º 1727, en el distrito de Lince. El proyecto contempla la construcción de un edificio multifamiliar de quince pisos, tres sótanos y una oferta de 165 departamentos, orientado a los segmentos B del mercado de Lima Moderna. La necesidad de esta evaluación responde a una coyuntura estratégica compleja: el proyecto comparte marca comercial con otro desarrollo previamente ejecutado por la empresa (proyecto Gardenia), ubicado en las cercanías, que presenta un nivel de precios inferior. Esta situación plantea un riesgo de canibalización comercial, así como un desafío en términos de posicionamiento, diferenciación y rentabilidad. Para sustentar la decisión de inversión, se ha realizado un análisis integral que comprende: el diagnóstico del macro y microentorno, el análisis interno de la empresa, el desarrollo del marketing mix (producto, precio, plaza y promoción) y la evaluación financiera. Todo ello ha permitido identificar fortalezas, riesgos y oportunidades, así como ajustar la estrategia comercial y financiera del proyecto. Entre los resultados más relevantes, se destaca un Valor Actual Neto (VAN) de S/ 3.1 millones, una Tasa Interna de Retorno (TIR) de 38.3 % y un Periodo de Recuperación de la Inversión (PRI) de 2.33 años. Cabe precisar que este PRI representa una estimación teórica basada en los flujos descontados; sin embargo, en la práctica, la devolución de aportes y utilidades al promotor se realiza al cierre del ciclo comercial, conforme a los condicionamientos bancarios vigentes. El diseño optimizado, la colocación promedio de 8 unidades mensuales, la estrategia de precios progresivos y el control tributario proyectado permiten ejecutar el proyecto bajo un enfoque comercial viable y financieramente estructurado. Además, el análisis de sensibilidad confirma la solidez del proyecto ante escenarios adversos, manteniéndose con VAN positivo y TIR superior al costo de oportunidad incluso con caídas del precio de venta o incrementos en los costos de construcción. Finalmente, se evidencia una clara coherencia entre el diagnóstico estratégico, las decisiones de ajuste implementadas y los resultados obtenidos, aun cuando la rentabilidad estimada es menor a la inicialmente proyectada bajo un valor de venta promedio de USD 1,658/m², lo que refuerza su viabilidad en un contexto realista.