PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DEL PERU 
UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID 
 
Maestría en  Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias 
“DESARROLLO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO Y VALIDACIÓN DEL 
PLANEAMIENTO ESTRATÉGICO DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA EN UN 
ÁREA GEOGRÁFICA Y MERCADO ESPECÍFICO” 
Tesis para optar el grado de Magíster en Gestión y Dirección de Empresas 
Constructoras e Inmobiliarias que presenta:  
MARIA JESÚS ALFARO MUÑOZ 
Enero 2013 
 
| INDICE 
 
 
 
 
 
 
INDICE 
 
INTRODUCCIÓN 
OBJETIVOS 
Objetivos Generales  
Objetivos Específicos 
CAPITULO I: ANÁLISIS SITUACIONAL 
1. MACROENTORNO 
2. MICROENTORNO 
2.1 Mercado: Lima Metropolitana 2012 
2.2 Oferta 
2.3 Actividad Edificadora Lima Metropolitana 
2.4 Oferta de Edificaciones 
2.5 Oferta de Viviendas 
2.6 Demanda 
2.7 Demanda Efectiva 
2.8 Demanda Insatisfecha 
2.9 Interés por Adquirir Vivienda 
2.10 Capacidad Económica de la Demanda 
2.11 Conclusiones 
 
 
| INDICE 
 
CAPITULO II: LA EMPRESA 
 
1.  DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA 
2. POSICIONAMIENTO DE LA EMPRESA 
2.1 Mercado Objetivo 
2.2 La oferta inmobiliaria: Barranco 
2.3 El Cliente 
2.3.1 Variables Demográficas 
2.3.2 Variables Socioeconómicas 
2.3.3 Variables Psicográficas 
2.3.4 El Cliente Objetivo 
 
3. COMPETENCIA 
3.1 La competencia Actual 
3.2 La Empresa y su competencia 
3.3 Posición Competitiva 
 
4. PLANEAMIENTO ESTRATÉGICO DE LA EMPRESA 
4.1 Misión 
4.2 Visión 
4.3 Valores Organizacionales 
4.4 Estructura Organizacional 
4.5 Situación Actual de la Empresa 
4.6 Matriz FODA 
4.7 Estrategias de Crecimiento Sostenido 
4.8 Objetivos a Largo Plazo 
4.9 Objetivos a Corto Plazo 
4.10 Políticas 
4.11 Lineamientos para el gerenciamiento de proyectos. 
4.12 Planes Operativos 
4.13 Identificación de Recursos 
| INDICE 
 
CAPITULO III: MARKETING PLAN 
1. ESTRATEGIA 
1.1 Segmentación 
1.1.1 Variables Geográficas 
1.1.2 Variables Tipo Hogar 
1.1.3 Variables Socioeconómicas 
1.1.4 Variables Psicográficas 
1.1.5 Conclusiones de la Segmentación 
1.2 Targeting 
1.3 Posicionamiento 
1.4 Innovación 
1.5 Diferenciación 
1.6 Value – Reason Why 
 
2. TACTICA 
2.1 Marketing Mix: PRODUCTO 
2.2 Marketing Mix: PRECIO 
2.3 Marketing Mix: PROMOCIÓN 
2.4 Marketing Mix: PLAZA 
 
CAPITULO IV: EL PROYECTO 
1. LOCALIZACIÓN 
1.1 Ubicación 
1.2 Entorno 
1.3 Terreno 
2. COMPETENCIA 
3. FACTORES DETERMINANTES DE ÉXITO 
3.1 Fuerzas de Porter 
4. CABIDAS ARQUITECTÓNICAS 
5. IMAGEN DEL PROYECTO 
| INDICE 
 
CAPITULO V: ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO 
1. RESUMEN PROYECTO 
2. RELACIÓN Y PRECIO DE LOS INMUEBLES 
3. DETALLE DE GASTOS 
4. VELOCIDAD DE VENTA 
5. FLUJO DE EGRESOS 
6. FLUJO DE INGRESOS 
7. FLUJO DE CAJA 
8. ESTADO DE GANACIAS Y PERDIDAS 
9. ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO 
10. ANALISIS DE SENSIBILIDAD 
 
CAPITULO VI: VALIDACIÓN DEL PLAN ESTRATÉGICO 
1. SISTEMA DE EVALUACIÓN Y CONTROL DEL PLAN 
1.1 Lecciones aprendidas: PERSPECTIVA FINANCIERA 
1.2 Lecciones aprendidas: PERSPECTIVA CLIENTE 
1.3 Lecciones aprendidas: PERSPECTIVA PROCESOS INTERNOS CLAVE 
1.4  Lecciones aprendidas: PERSPECTIVA DE APRENDIZAJE Y CRECIMIENTO 
 
2. SISTEMA DE EVALUACION DE ESTRATEGIAS  
2.1 Consistencia:  
2.2 Consonancia  
2.3 Factibilidad  
2.4 Ventaja 
3. EVALUACIÓN DE LAS ESTRATEGIAS PLANTEADAS 
4. EVALUACIÓN DEL DESEMPEÑO 
 
 
 
| INDICE 
 
CONCLUSIONES 
BIBLIOGRAFIA 
ANEXOS 
ANEXO 1. CERTIFICADO DE PARAMETROS EDIFICATORIOS 
ANEXO 2. TASACIÓN DE INMUEBLE 
ANEXO 3. PLANOS DE PROYECTO PRADA 163 
ANEXO 4. MEMORIA DESCRIPTIVA 
ANEXO 5. PRESUPUESTO DE OBRA. 
| I 
 
 
 
 
 
 
INTRODUCCIÓN 
 
“La supervivencia empresarial radica, no 
tanto en la calidad de la planificación  a largo 
plazo, sino en la claridad de nuestro 
pensamiento estratégico. La planificación a 
largo plazo no es pensar en decisiones futuras 
sino en el futuro de las decisiones presentes”. 
P. Drucker 
 
La tendencia en los últimos dos años en el mercado inmobiliario está 
marcada por un considerable crecimiento en la venta de viviendas, así el 2010 
registró un crecimiento de 12.8% luego de la desaceleración en 2009, evidente 
reflejo del crecimiento exponencial al que se ha visto sometida la actividad 
inmobiliaria en Lima. 
| II 
 
Factores como el incremento de puestos de trabajos formales, mayor 
confianza del consumidor, desarrollo de mejores condiciones de 
financiamiento, han tenido especial impacto en los NSE con mayores ingresos 
(A, AB, B) que concentraron el 83% de las ventas en el 2010 y 
consecutivamente en el 2011. 
La población por su parte está mayormente concentrada en el NSE C, 
sector al que parece haber volteado el sector inmobiliario en los últimos dos 
años. Es efectivamente una tendencia natural por la búsqueda de satisfacción 
de aquel nicho de mercado donde aparentemente habría mayor demanda. 
Sin embargo, es una realidad que el déficit de vivienda se vive en todos 
los estratos, que el poder adquisitivo de la población limeña viene en 
incremento respaldado por la estabilidad actual de nuestra economía, y que así 
como hay un mercado evidentemente potencial en el NSE C; el NSE A,B 
también se consolida como un mercado de demanda efectiva y potencial. 
Ahora bien, si por un lado el modelo de la vivienda masiva, con torres de 
edificios de planta típica, con más de dos departamentos por piso, funciona 
para un público determinado, y cumple con satisfacer parciamente el déficit de 
vivienda. El público objetivo al que pretendemos dirigirnos (NSE A,B), cuenta 
con demandas propias y demandas específicas y por sobre todo necesidad de 
exclusividad y sofisticación. 
Debemos entender que el cliente meta, tiene un estilo de vida particular, 
que prioriza calidad y servicio por encima del precio, que se informa y está 
| III 
 
pendiente de las últimas tendencias y que desea hacer de su departamento 
una inversión totalmente personal y por tanto estará distante de la aceptación 
de un producto repetitivo, y sus demandas a nivel de acabados serán 
particulares y más exigentes.  
Lo mencionado previamente es importante mantenerlo siempre en mente 
a l lo largo de toda la vida útil del o de los proyectos que e desarrollen con ese 
target en mente, ya que la variabilidad del producto es una variable que 
debemos considerar, en nuestro plan de marketing así como en nuestra 
negociación con los proyectistas y la empresa constructora a cargo de la 
edificación. Es importante que todos los actores involucrados, entiendan desde 
un principio la naturaleza de su cliente, de manera que puedan asimilar la 
situación particular y no genere en el desarrollo del proyecto, frustraciones o 
retrasos en la productividad. 
 Identificando a nuestro mercado meta, cobra sentido entonces, 
preguntarnos como empresa joven ¿Quiénes somos?, ¿Por qué existimos? Y 
¿hacia donde vamos?, así también como identificar oportunamente nuestras 
fortalezas y debilidades como organización y las amenazas y oportunidades 
que el entorno tiene para ofrecernos. 
Finalmente es importante entender que la situación macroeconómica y 
microeconómica hoy en día nos favorece, “nuestro mercado, es el mundo”, los 
ojos del mundo están puestos en el reciente desarrollo sostenido en 
Latinoamérica y en particular en Perú, tenemos mucho que mejorar como país 
| IV 
 
y como ciudad, lo sabemos. Pero también ya hemos hecho un buen trecho de 
esta labor y los resultados ya son visibles. 
Los que antes migraron en busca de mejora a países del extranjero, hoy 
en día piensan seriamente en la posibilidad de regresar, y dado sus 
características y estilos vida, este latente grupo poblacional también será parte 
de nuestro target. 
Es por lo señalado anteriormente que es posible señalar que el mercado 
de vivienda para el NSE A,B sí es una oportunidad potencial, que sabemos que 
no está del todo desatendido, que tenemos competencia significativa y en su 
mayoría con más años de experiencia, pero consideramos, que tenemos las 
posibilidades, el equipo de respaldo, el conocimiento del cliente meta, y las 
habilidades para desarrollar un producto competitivo, con altos estándares de 
calidad, exclusivo, sofisticado que logre diferenciarse por si mismo, y que en el 
tiempo sea parte de la estrategia de posicionamiento de la marca de la 
Inmobiliaria Dublanc. 
La empresa Inmobiliaria Dublanc, es una empresa joven cuyo objetivo es 
posicionarse en la mente del consumidor, de un NSE determinado (NSE A-, 
B+), y para el inicio de sus operaciones así como para su sostenibilidad en el 
tiempo por los primeros 3 a 5 años, se ha planteado la “explotación” de una 
zona geográfica determinada, como lo es el Parque Gonzales Prada. 
La organización, pretende, a través de alianzas estratégicas, 
conocimiento de los vecinos, buenas relaciones con la municipalidad, 
| V 
 
desarrollar por lo menos 5 proyectos en el área indicada. Esto con el objeto de 
asegurar su posicionamiento en el área y conseguir una ventaja competitiva 
contra sus competidores. 
Esta intención forma parte del plan estratégico empresarial, y deriva en 
objetivos a largo y corto plazo, políticas, valores, estrategias y ejes rectores 
como lo son la VISIÓN y la MISIÓN. 
Así pues, como el plan estratégico es una suerte de mapa de 
navegación capaz de guiar a la organización hacia el éxito y la consecución de 
sus objetivos, es necesaria su validación constante durante y luego de la fase 
de implantación. 
 
 “El gran reto no es predecir el futuro, sino 
imaginar uno que sea verosímil y crearlo”. 
 Hamel 
 
 
 
 
 
 
| VI 
 
 
 
 
 
 
OBJETIVOS 
 
OBJETIVO GENERAL 
• Desarrollo de un proyecto inmobiliario de vivienda enmarcado en un 
área geográfica previamente definida por el promotor como parte de su 
plan estratégico. 
 
OBJETIVOS ESPECÍFICOS 
• Análisis del entorno macro y micro para determinar las características 
del proyecto inmobiliario a desarrollarse. 
• Desarrollo de flujo financiero del proyecto y determinación de escenarios 
de sensibilización a fin de evaluar la rentabilidad del proyecto. 
• Evaluar los resultados del proyecto inmobiliario desarrollados 
previamente por la empresa a fin de establecer comparaciones 
específicas y diagramar los mismos. 
• Basado en los resultados operativos del proyecto desarrollado 
previamente validar el planeamiento estratégico de la empresa.  
| 1 
 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO I 
 
ANÁLISIS SITUACIONAL 
 
1. MACRO ENTORNO 
 
1.1  Proyección del Entorno Económico Global 
El escenario para una economía mundial descansa en las predicciones 
de desenvolvimiento de la crisis actual en los siguientes escenarios analizados. 
Latinoamérica como  un conjunto depende de tres centros de desarrollo 
de la economía mundial, - Europa, Los Estados Unidos y China-, y los niveles 
de influencia que ejercen sobre Latino América. 
Se estima para el 2013 –para un escenario base-  que el crecimiento de 
la región sea entre un 3% a un  4% en promedio. 
 
 
 
 
 
| 2 
 
1.2  La Continuación de la Crisis Europea y las  
Conjeturas de sus posibles efectos 
 
La Comunidad Europea mantendrá el status quo de su precario 
equilibrio, presenta el comportamiento de crisis de los dos últimos años que 
han generado una incipiente pero definida recesión en la región. Si bien es 
improbable un escenario en que la economía de la Comunidad Europea siga 
cayendo; también lo es el escenario de una rápida recuperación. 
 
Los planes de recuperación de las dispares economías europeas todavía 
le faltan un largo trecho por recorrer, siendo difícilmente posible volver a 
alcanzar el estado de bienestar que disfrutó Europa hace 5 a 10 años atrás. 
 
Es improbable que Europa marche hacia un precipicio y sufra semejante 
caída que termine por desintegrarla pero en otros aspectos, ha dejado de ser el 
centro de atracción de los inmigrantes de Latinoamérica y África que 
aseguraban un abaratamiento de la mano de obra; mientras que el continente 
sigue envejeciendo. 
La Comunidad Europea depende de Alemania. Si la incógnita  al inicio 
del año 2012 era de si la esperada recesión, tendría un tamaño manejable y si 
seria suficientemente fuerte o ligera. De acuerdo a la revisión de los últimos 
dos trimestres del año pasado Europa sufrió una contracción anual del 0.4% 
año/año según la última versión del WEO del FMI. 
| 3 
 
A posteriori se puede afirmar que la recesión pudo ser evitada si no se 
hubiese comenzado tarde el proceso de gestión política, bisoña y tardando más 
de la cuenta en tomar efectivas medidas que la evitaran. 
 
Gráfico 1 – Costos Unitarios de la mano de obra en países europeos seleccionados. 
Fuente: (Suárez-Mier) 
En la gráfica se puede apreciar que las únicas naciones que se han ajustado el costo unitario de la 
mano de obra –alejándose del déficit fiscal  por endeudamiento con crédito barato-después de la crisis 
económica mundial iniciada en 2007 son, Alemania que ha abatido sus costos laborales como en 5%, e Irlanda 
que realmente se tomó en serio la necesidad de abatirlos y lo ha logrado en más de 15 puntos porcentuales. 
El escenario más dramático hubiese sido una eventual desaparición del 
Euro y la quiebra de los bancos europeos; no sucedió porque en resumidas 
cuentas evitarlo fue una decisión política. Alemania no lo permitió, salvando  
así su mercado natural de sus exportaciones, alejando este coto privado a las 
inversiones chinas y manteniendo su hegemonía como segundo país 
exportador mundial. 
Esta decisión política de Alemania aunada su recuperación económica le 
permitirá seguir liderando los cambios en el 2013, aunque no sin problemas y 
| 4 
 
tensiones dentro de la comunidad que se presenta con una posición más 
estable que hace un año atrás. 
La unidad fiscal y sobre todo la unificación bancaria con la creación de 
un ente que supervisaría a las entidades financieras es la gran tarea pendiente, 
no habiendo una unánime postura de los miembros, pero Alemania ejercerá 
una influencia y su hegemonía económica. El salir bien de la crisis le permite 
imponer sus condiciones a una Europa liderada por ella. 
De otro lado los miembros de la comunidad, unos más otros menos, son 
consientes que son pasos necesarios y en la dirección correcta que evitaran 
ahondar la caída de las economías tan dispares que la conforman. 
Quedan por afrontar los riesgos del rezago de las economías de España, 
Portugal y Grecia, aunque España presenta un peso específico mayor por ser 
mucho mayor y tener más influencia. Pero presentan un escenario menos 
crítico y preocupante que hace 6 u 8 meses atrás. 
También es de prestar atención la incapacidad del crecimiento de Italia –
complicada con las particulares características de su política casera-. 
Igualmente la economía francesa empieza a presentar una pérdida de su 
dinamismo lo que obligará al gobierno galo a afrontar la decisión de aplicar 
medidas económicas correctivas. Estas dos economías tienen el potencial de 
empeorar pero tienen capacidad de realizar cambios como bajar los gastos e 
implementar políticas de austeridad que conllevaran a protestas y marchas 
indudablemente. 
| 5 
 
Europa, por lo tanto seguirá creando volatilidad, eso es una proposición 
verdadera, no hay liquidez (no se está distribuyéndose el dinero inyectados por 
el BCE a las economías en forma eficiente); hay todavía razonables dudas de 
la demanda por los bonos soberanos que necesita España e Italia; existe la 
necesidad imperiosa de  recapitalización de la banca Pero lo que atrae la 
volatilidad es la etapa de recesión de la economías de la comunidad europea. 
Para entender lo que tiene que seguir haciendo el BCE para paliar la 
crisis del euro es mantener y hacer mayor el fondo de estabilización del euro y 
entrar a comprar masivamente bonos soberanos como lo ha venido haciendo 
en España (a través de su banco central). Otras medidas pendientes y a tomar 
en cuenta es la baja de las tasas referenciales de interés; lo que esencialmente 
se expresa con estas medidas es la seguridad que  Alemania y Francia 
entienden perfectamente su papel en esta crisis europea. 
Analizando de más cerca la crisis del euro en lo que va del año, hay 
espacio para conjeturar la posición estratégica que va tomando la Comunidad 
Europea en los últimos meses del año 2012 y proyectar -el posible aunque no 
certero- derrotero de su crisis de solvencia de deuda soberana: 
La Comunidad  Europa tiene una incidencia directa, aunque cada vez 
menor, sobre la evolución de los índices accionarios estadounidenses. Es así 
que se estima necesario volver a analizar los avances o retrocesos que está 
teniendo la crisis europea bajo un marco analítico de volatilidad controlada. Ello 
nos entrega una mejor visión acerca de la evolución que se estará registrado. 
| 6 
 
Si bien se ha  disipando la falsa percepción de que la crisis de Grecia podría 
desembocar una vez más –como lo ha venido haciendo en los últimos años- en 
mayores y nuevos problemas severos en toda la zona euro. 
El Banco Central Europeo se encuentra abocado aun a la entrega de 
una serie de préstamos ubicando  a la banca europea prácticamente con 
niveles de liquidez similares a los que tiene la banca estadounidense. Se ha 
constatado la voluntad de Alemania y Francia de mantener la liquidez  
financiera por encima de cualquier otro requerimiento de la economía de la 
zona euro. 
En conclusión, puede que algunos agentes de mercado estimen todavía 
que la crisis europea desembocará en una serie de eventos desordenados 
generando movimientos especulativos llevándolos a tomas de utilidades en las 
correcciones de los periodos de subida de los índices accionariados, no 
obstante, se llega a estimar que los riesgos cedieron a medida que ha pasado 
el último trimestre  del año 2012 y se ha descartado –aunque por el momento- 
que Grecia quedara finalmente fuera de la Zona Euro por su propia decisión o 
la del conjunto. 
Finalmente la población de Grecia ha comprendido que solo tenía dos 
caminos: o bajar la cabeza y seguir soportando los mandatos de la Zona Euro –
que forma parte- o simplemente dejar el euro y regresar al dragma. Y su 
gobierno optó por no abandonar la Zona Euro. 
 
 
| 7 
 
1.3  La Crisis Económica Política de Estados Unidos y sus Perspectivas 
de Solución 
 
Estados Unidos es el segundo referente de este análisis; siendo el 
primer escenario a prestar atención el promocionado abismo fiscal que enfrenta 
a la Casa Blanca con los representantes congresales en su mayoría 
republicanos. 
Esencialmente el problema del precipicio fiscal ha coronado un año de 
incertidumbre fiscal y económica que no ha permitido que la economía genere 
los 2.50 millones de nuevos empleos anualizados que se esperaba para el 
2012 y en cambio ha mantenido la tasa anualizada de generación de nuevos 
empleos cercana a 1,40 millones. 
Estas expectativas se reflejaban en un  crecimiento esperado que al 
inicio del año pasado fueron del 2,40% estimándose que el crecimiento real se 
acercará al 1,80%.  
El precipicio fiscal se desarrolla en una coyuntura de división del país en 
dos fuerzas políticas –republicanos y demócratas- que ha evolucionado en una 
falta de dialogo de ambas partes acentuada desde hace dos años atrás. Los 
demócratas, con el presidente Barak Obama, encabeza la propuesta de bajar 
los impuestos a las personas de menores ingresos y subirlas a las de mayores 
ingresos al igual que aumentar el gasto fiscal en algunas áreas –pero 
disminuyéndolo en otras-. En cambio los republicanos esperan mantener la 
carga fiscal como está –incluyendo las excepciones establecidas en el gobierno 
del presidente  George W Bush- y un recorte de los gastos. 
| 8 
 
Si no hay consenso hasta finales de Febrero o inicios de Marzo se 
aplicará automáticamente una serie de recortes en el presupuesto que lo 
reduciría en 600,000 millones de dólares que provocarían que la economía de 
los EEUU se desacelere y generará una recesión estimada entre el 1% al 2% 
anual. 
Se espera, una vez que el partido republicano resuelva sus diferencias 
entre el sector más conservador y el más moderado, que el presidente Obama 
imponga su agenda y se llegue a un tipo de acuerdo mucho más cercano a lo 
que proponen los demócratas. Para ello se pondrá en la balanza el análisis del 
resultado final de las elecciones estadounidenses, donde los votantes 
escogieron una administración del país con un perfil de centro izquierda y un 
país con una plataforma política de impuestos más elevados, más 
redistribución inmediata del ingreso, y mayor regulación, sobre todo a nivel del 
sector financiero. 
Continuando con el calendario económico, se ha logrado un crecimiento; 
pequeño pero crecimiento al fin y conceptualmente se ha evitado una segunda 
recesión (tan augurada esta). Esto se va a reflejar en la confianza de los 
inversionistas para el 2013–no hay nada más perjudicial para los mercados de 
especulación que la volatilidad-; se espera un crecimiento de los índices 
bursátiles del Down Jones y otros superen el alcanzado el año 2012. 
Para el comienzo del año 2013, la capacidad de la economía de los 
estados Unidos se ha visto fortalecida con la continuación de las tendencias 
| 9 
 
positivas de los índices tales como, la caída en los petitorios semanales de 
desempleo y los pedidos de automóviles en aumento. 
Se presenta el paradigma de la gran cantidad de dinero sin trabajar, 
fuera del mercado de bonos y acciones, que no se termina por decidir si entra a 
invertir. Del mismo modo el perfil del país se encuentra en cambio; el sector 
manufacturero se encuentra en la disyuntiva de dejar de mirar el mercado local 
y de aumentar las exportaciones del país; para ello disyuntiva es positiva. En el 
año del 2013 es mucho más barato vivir en los Estados Unidos, posee una 
moneda más competitiva, menos apreciable con relación a otras monedas. 
El gobierno a través de la FED apuesta por el de aumentar la liquidez 
con la continua aplicación mensual del QE-3. Este mensaje se entiende como 
que el gobierno continuara la apuesta por una mayor dinámica e importancia de 
liquidez en la economía; con una lado negativo inflacionario posible a largo 
plazo (un problema a resolver dentro de 10 a 15 años), muy opuesto a dejar 
caer al país en una deflación. 
La producción americana es demandada y consumida en dos tercios por 
el mismo país; por otro lado se registra que el apalancamiento de las familias 
consumidoras estadounidenses a disminuido y eso ha dado un impulso a las 
industrias manufacturera, de la construcción y a la demanda de vivienda (los 
stocks de vivienda construida y lista para su entrega casi se han terminado al 
final del 4° trimestre del 2012). Esto a su vez se ha visto confirmado por el 
contundente inicio de la recuperación del sector inmobiliario pero queda un 
| 10 
 
tema importante por resolver, el gran volumen de hipotecas irresueltas hasta el 
día de hoy. 
El gobierno – a través de políticas fiscales y monetarias- deberá 
continuar incentivando la reactivación económica con implementación de 
políticas adecuadas a la coyuntura del aun inicial crecimiento registrado en la 
mayoría de los sectores económicos. Se espera que la economía crezca entre 
1,20% a 1,50% en el primer trimestre del 2013 con respecto al trimestre del año 
anterior; acrecentando un crecimiento del 3% con respecto a cada uno de los 
últimos dos trimestre del año; para finalmente registrar un crecimiento del 2% al 
2,1% anual para el 2013. 
 
1.4  El Entredicho Crecimiento de China y  
la Magnitud Mundial de su Futuro 
 
China, su crecimiento viene a estar relacionado muy cercanamente con 
el crecimiento de Sudamérica. En China continua su proceso de urbanización  
(en el mundo hay un proceso de inmigración de 200,000 personas que 
diariamente van del campo a la ciudad a nivel mundial). China posee el 40% de 
este movimiento hacia las ciudades, esto origina un proceso de urbanización –
llámese consumo interno o demanda de vivienda o por cualquier otro concepto 
– que eleva los precios de los comodities como el acero, el cobre, el petróleo e 
incluso el oro. Para dar más cifras de esta demanda, el crecimiento del 
mercado de retail es del 12% y la producción industrial crece una tasa del 
12.4% Es por este proceso de inmigración lo que le permite explicar el 
crecimiento de China a una tasa anual del 9.5%. Hoy como es sabido que la 
| 11 
 
economía China creció menos del 8% anual para el año 2012. Ni siquiera el 
gigante asiático podía seguir creciendo a esas tasa superiores sin recalentarse, 
es decir el menor crecimiento registrado se debe a medidas económicas 
correctivas tomadas a cabo por la cúpula de gobierno. 
El déficit de vivienda en China -motor de su crecimiento económico- 
continúa siendo extremadamente alto. ¿Qué tan alto es este crecimiento? 
Según los estimativos de la consultoría económica Gavekal (fundada por 
Charles Gave), China tiene en este momento aún un déficit de 75 millones de 
viviendas. Según el análisis de Gavekal, en este momento hay 225 millones 
hogares urbanos en China, pero solo hay 150 millones de viviendas dignas. 
Más importante aún, según las estimaciones de Gavekal, si se mantiene la 
dinámica urbanística actual en esa nación, durante los próximos 20 años China 
va a experimentar la creación de otros 100 millones de hogares urbanos. 
Otros de los argumentos en el análisis, es sobre el nivel de inversión en 
capital físico por parte de los chinos es excesivo. Nada más alejado de la 
realidad. Según los cálculos de Gavekal, que están basados en información 
verificable del sector privado y oficial, el acervo de capital por habitante en 
China alcanza solo $10,000, comparándolo contra el nivel de USD $130,000 
que tiene hoy en día Los Estados Unidos, quien posee 13 veces más capital 
físico por habitante que China. La comparación contra Japón es de 6 veces 
más capital físico por habitante que en China, en otras palabras, se expresa 
que Japón tiene 6 veces más capital productivo por habitante que China.  
| 12 
 
Si nos hacemos la pregunta si ¿China ha bajado su velocidad de 
crecimiento el último año? La respuesta es sí lo ha hecho, y no cabe duda. La 
segunda pregunta lógica sería ¿China se va a seguir desacelerando lo 
suficiente como para provocar un colapso de su economía? La respuesta es 
más difícil de responder: Un colapso se alcanzaría con una caída de la 
velocidad del crecimiento el 9.5% al 3.0% lo que ocasionaría que los precios de 
los comodities cayeran a los valores del año 2008 (el barril de petróleo llegaría 
a los 35 US$ y la onza de cobre regresaría a 1 US$ por dar un valores de 
ejemplos) Este escenario es poco probable –digamos que un 15% en 
apreciación de algunos economistas- porque sería devolver la pregunta con 
otra pregunta ¿colapsó Estados Unidos el 2008?, ¿colapsó la Comunidad 
Europea el 2010? Y la respuesta se cae de madura, no colapsaron porque la 
voluntad política no lo permitió. El Banco Central Chino tendría argumentos 
como para evitarlo: bajar las tasas referenciales de intereses que se 
encuentran en el 6.56% anual hasta acercarlas al índice de inflación y liberar el 
encaje bancario que ronda el 21% actualmente. 
Indudablemente no es lo mismo el comportamiento de un país comunista 
a una democracia institucional como los Estados Unidos y la Comunidad 
Europea frente a una crisis provocada por el pinchazo de una burbuja 
inmobiliaria. Las voces de importantes economistas –entre ellos Paul Krugman, 
premio nobel del economía 2008- que clarifican que el crecimiento inmobiliario 
de China descansa no en el aumento de la capacidad adquisitiva de la 
| 13 
 
demanda interna sino en el superávit comercial de sus exportaciones. El gasto 
de inversión alcanza casi la mitad del PBI del país. 
La pregunta es evidente ¿Qué ha motivado toda esta inversión si la 
demanda del consumidor chino es relativamente débil? , Paul Krugman afirma 
que es en buena medida de una burbuja inmobiliaria. La inversión Inmobiliaria 
se ha duplicado en los últimos doce años, lo cual representa directamente más 
de la mitad del aumento del total de toda la inversión.  
Se espera que el gobierno chino reaccione como lo viene haciendo hace 
unos meses aumentando el encaje bancario y manteniendo la tasa referencial 
de intereses para enfriar su economía. Dos puntos en contra que se le atañe a 
la economía China, primero nunca ha habido una experiencia de burbuja 
inmobiliaria en el país asiático y no sabrían como pararla –o al menos 
afrontarla en sus inicios - una vez que supuestamente explote; y segundo, una 
crisis económica en un país comunista con restricciones a la libre información 
crearía mayores dudas y volatilidad en un mercado de inversionistas que no 
tendrían mayor información que la  información oficial. 
Este último es el escenario negativo de China –que se vislumbra como 
más especulativo que posible- que terminaría por afectar a los comodities, que 
afectaría al continente Sudamericano. 
Actualmente hemos visto el cambio de la actual cúpula de gobierno que 
mantiene la política de dar más dinamismos al mercado domestico con menor 
dependencia del mercado externo aun así se estima el crecimiento para el 
| 14 
 
presente año del orden menor al 8% del PBI y continuando siendo una palanca 
importante para el comercio mundial. 
1.5 Latinoamérica  
Continente Mejor Posicionado ante la Crisis Económica Endémica 
Finalmente el continente Latino Americano, es un continente con tareas 
pendientes que tendrá que cumplirlas con la obligatoriedad que impone el 
rumbo lógico que han tomado sus economías.  
Sudamérica afronta en su conjunto la crisis económica mundial con 
economías saneadas, con abultadas cantidades de divisas internacionales, con 
presiones inflacionarias controladas y con proyecciones de crecimientos del 
orden del 3% al 4% para los próximos años. Pero las tareas pendientes son: 
superar el déficit de infraestructura, la educación y el estado de derecho 
debilitados; todo ello desalienta la inversión extranjera. 
México: Un cambio de gobierno, con muchas más expectativas con la 
nueva administración tecnócrata. El país posee resultados económicos mucho 
más concisos y mejores con relación a Brasil, para ello posee la 
implementación de acuerdos políticos importantes dentro como fuera del PRI.  
El reto del presidente electo Peña Nieto es gobernar con un mayor poder 
de contestación y capacidad de protesta de la población. México tiene el reto 
de aprovechar –dentro del contexto democrático como económico- el 
reacomodo de la economía de China como el potencial de recuperación de la 
economía vecina estadounidense. 
| 15 
 
Los temas pendientes para la nueva administración son afrontar las 
reformas en los sectores de energía, comunicación y el mercado laboral. El 
país compite con China en manufacturas y en una mejor productividad de la 
mano de obra. 
Se espera que su economía crezca entre el 3,7% y 4,0% anual para el 
2013 
Brasil: El tema político cumple un rol importante en el destino de la 
economía de Brasil, quien está obligado en hacer reformas económicas que no 
ha querido realizar hasta el día de hoy. El país creció mucho los años 
anteriores por las materias primas pero en el año 2012 su crecimiento fue del 
orden solamente del 1%, siendo la mayor desilusión del año para los 
inversionistas mundiales; dicho crecimiento se dio dentro de un contexto de 
estimulo fiscal y de baja de tasas referenciales de intereses, dando la 
economía síntomas de acción retardada a su esperada recuperación. 
Colombia: Es una economía mayor y más desarrollada con 
diversificaciones de sus actividades. Ha tenido un buen año para su economía 
por el tema de los comodities. 
Panamá Sigue sobrepasando las expectativas de crecimiento económico 
con un 10% en el 2012 para el 2013 se espera u crecimiento menor del 10%. 
Su economía se ha diversificado y la industria de la construcción ha tenido un 
buen año, pero a costa de atraer y retener las inversiones extranjeras en 
detrimento de la economías vecinas de la región. 
| 16 
 
Venezuela: Un país con una inflación que le impide la estabilidad 
económica necesaria que aunada a la inestabilidad política merma su 
crecimiento. Presenta la particularidad de que su estabilidad depende de la 
salud del presidente Hugo Chávez y de la incógnita del proceso de transición 
que ha comenzado. Por otro lado el nivel de endeudamiento del país es bajo. 
Argentina: A atenuado su crecimiento, en Argentina no existe un plan 
concreto de economía a mediano y largo plazo; llegando el control de capitales 
y el tipo de cambio manipulado a alejado las inversiones extranjeras. Su 
economía tiene un nivel de endeudamiento baja y soporta una alta inflación. 
Chile: la economía de Chile ha alcanzado un crecimiento del orden del 
6% en el 2012 y se espera un crecimiento del orden del 5% al 5.5% para el 
2013. Chile igualmente ha alcanzado para sus bonos soberanos la categoría 
AA- de la certificadora Estandar&Poor, históricamente el mejor nivel de deuda 
alcanzado por ningún país en la región y al mismo nivel que los países del nivel 
del primer mundo. 
Solo países como Brasil, México, Perú, Panamá, Colombia y Uruguay 
han alcanzado niveles de grados de inversión comparables en la región, 
aunque inferiores. 
Su economía está amparada por el precio del cobre, creándose un 
colchón fiscal muy amplio, lo que no le impide de tener una economía 
dependiente de la tendencia mundial del precio del comodities. 
| 17 
 
Perú: El país ha crecido por algunos años a tasas cercanas al 10%, para 
decantar a un crecimiento del 6.8% para el año 2012; lo que se espera para el 
2013 es una desaceleración de su economía no por problemas coyunturales ni 
estructurales sino que ha crecido a tasas que no puede seguir sosteniéndose 
en el tiempo. 
La elección del presidente Ollanta Humala, que puso nerviosos a los 
mercados al inicio, ha decantado en la elección del modelo económico ya 
establecido, asegurando un estado de estabilidad que ha permitido la 
continuidad de las inversiones extranjeras. 
Preocupa el fortalecimiento de su moneda lo que resta competitividad a 
sus exportaciones. 
 
1.6 Implicancias de la Crisis Mundial en el contexto Sudamericano 
Sudamérica crece eso es innegable pero si desea crecer más debe de 
innovar cambios priorizando el gasto publico orientándolo a los déficit de 
infraestructura y educación. Otras tareas pendientes a resolver son resolver el 
problema de las desigualdades sociales y el fortalecimiento del estado de 
derecho. 
El continente aprovecha la coyuntura de la dependencia del auge China 
que impulsa el precio de las materias primas; el nuevo reordenamiento mundial 
de las economías emergentes (que le ha permitido un cierto grado de 
diversificación de sus economías) y de sufrir una envidiable buena salud, 
| 18 
 
producto de las medidas correctivas –muchas de ellas drásticas- llevadas a 
cabo en las décadas pasadas. 
¿Cómo afecta directamente esta crisis al continente? La desaceleración 
y recesión de Europa crearía una falta de liquides de por parte de los bancos 
europeos –seguramente algunos más tendrán que ser rescatados en el 2013, 
aunque la crisis europeas está orientada a rescatar a sus miembros más 
débiles -. Estos bancos dejan de otorgar créditos a los países y a las 
inversiones en los países sudamericanos tendrán un flujo de crédito 
ralentizado. 
Estados Unidos crece, no con la dinámica esperada, pero han hecho las 
correctivas necesarias para asegurar un pequeño crecimiento y evitar la 
recesión. Europa está a medio camino en terminar sus tareas pendientes –
Alemania se ha terminado de convencer que con Francia deben de salvar a la 
Comunidad Europea de un colapso – y la unificación fiscal y bancaria pasan 
por aceptar la hegemonía económica de Alemania sobre los miembros de la 
comunidad,  
China, la desaceleración de China que crecería a un orden menor del 
8% y ya no a un 10% todavía posee un crecimiento monstruoso que asegura el 
aumento del precio de los comodities por unos años más; pero se mantiene el 
interés y sin en ánimo de dejarnos de preocupar lo que pueda estar incubando 
–una posible burbuja inmobiliaria- ya que las  economías de Sudamérica y la 
economía mundial no está en su mejor momento para enfrentar un nuevo 
frente de crisis económica en el Asia. 
| 19 
 
1.7 Proyección del Entorno Económico Nacional 
En el contexto económico mundial, el país se encuentra con sólidos 
fundamentos macroeconómicos sólidos y entorno político favorable mejoran 
perspectivas de inversión publicas y extranjeras y se presenta un saludable 
entorno económico que permite el desarrollo financiero de las entidades 
bancarias dispuestas a colocar créditos que si bien a tasas mayores a las de 
los mercados estadounidenses y europeas, permiten una dinámica en la 
economía de las empresas locales. 
 
 
Gráfico 2 – Evolución del PBC nacional con respecto al mundial 
Fuente: (Forum, 2011) 
 
Si bien en los próximos años las perspectivas de crecimiento anual se 
situaran por debajo del 6% o quizás del 5% del PBI aun estamos por encima de 
la media del 4% de crecimiento del continente sudamericano. Esto nos asegura 
el desarrollo de las actividades productivas y nos ubica dentro de una cuestión 
global propias de las industrias que producen en el ámbito sudamericano. 
El país posee retos próximos a ser afrontados con prioridad, de no 
hacerlo desarrollaremos sus actividades comerciales con restricciones que 
| 20 
 
generen encarecimiento de costos de producción y pérdida de competitividad 
regional. 
El gobierno afronta una deficiencia de la infraestructura y el reto de 
aumentar la  generación de energía que resta competitividad a los sectores de 
la producción. Estos dos factores hacen que por ejemplo los costos de 
transportes y fletes terrestres sean el doble de caros que la media del 
continente. 
El tema de la energía, el país no posee capacidad para aumentar su 
producción eléctrica al haber orientado las inversiones a la construcción de 
centrales termoeléctricas y haber relajado los estudios de los proyectos de 
hidroeléctricas.  
Se presenta la tabla de la brecha de la inversión en infraestructura a 
cubrir en los próximos años 
| 21 
 
 
Gráfico 3 – Brecha de Inversión en Infraestructura 
Fuente: (Forum, 2011) 
 
The Global Competitiveness Reports 2010-2011 informa que el país 
posee deficiencias sustanciales que dificultan alcanzar niveles de 
competitividad y por ende mantener la velocidad de crecimiento económico 
necesaria que asegure el desarrollo saludable de los proyectos. 
| 22 
 
 
Gráfico 4 – Factores problemáticos para hacer negocio 
Fuente: (Forum, 2011) 
 
De  la misma forma en el The Global Competitiveness Reports 2010-
2011, ubica al país en la zona superior del tercio central, mejoramientos 
sustanciales pero altisonantes contrastes. 
 
Gráfico 5 – Factores de Competitividad 
Fuente: (Forum, 2011) 
 
| 23 
 
El país genera oportunidades de crecimiento y por ende de inversión 
extranjera; las competencias de empresas brasileras, chilenas, argentinas y 
colombianas se hacen presente en el ámbito de la actividad industrial y en el de 
la construcción. Si bien estamos constreñidos a una actividad de producción de 
viviendas e infraestructura que son auspiciada por el superávit d los comodities, 
el poder de las empresas más grandes –tanto nacionales como extranjeras- 
polarizará la actividad de la construcción en proyectos mucho más ambiciosos 
pero con mayor necesidad de crédito y formas más ingeniosas de 
apalancamiento que obliguen a conformar sociedades de otros inversionistas 
que acaparen los proyectos mayores; delegando a un mercado de medianos y 
pequeños proyectos que no crecerá sino más bien se va atomizando y 
saturando hasta hacer de la actividad una competencia que se ganará con 
capacidades inherentes a un alto grado de productividad y eficacia. 
Esto conllevará a tener dos segmentos de mercados de proyectos, el 
primero para proyectos grandes –quizás megaproyectos de infraestructura de 
carácter público y también privados- y por otra parte los proyectos medianos y 
pequeños de viviendas donde se generará una competencia más acuciosa por 
captar la demanda por vivienda. 
Quizás el escenario más parecido que nos tocará experimentar lo 
podremos estar apreciando hoy en las ciudades de Santiago de Chile y de 
algunas ciudades de Colombia como Bogotá y Cali; donde la competitividad se 
aprecia en sectores con gran número de proyectos que van cambiando la 
| 24 
 
estructura urbanística de las ciudades a velocidades a las cuales nos  
orientamos a alcanzar. 
Si el escenario positivo de la economía mundial prevalece para los 
próximos seis u ocho años podremos sortear la crisis y augurar un crecimiento 
porcentual del 5% por unos 5 años o más; eso nos daría el bienestar 
económico para poder generar productos financieramente agradables a los 
inversionistas que apostarían en proyectos de viviendas orientados a los 
sectores socioeconómicos C y D de la población donde se vislumbra estará la 
cambiante capacidad de asimilación de la oferta de nuevas viviendas. Una 
dinamización de la economía debería acercarnos a cerrar el déficit de 
infraestructura en los próximos 5 a 8  años en el futuro de este escenario 
positivo 
Para el escenario negativo el país presentaría el estancamiento –más no 
decaimiento- de  la actividad de la construcción. El gobierno de turno y el 
siguiente deberá ejercer la dirección económica aumentando el gasto público 
en infraestructura como carreteras, puertos, hospitales y colegios; esto 
aseguraría un menor crecimiento de la actividad de la construcción pero 
crecimiento al fin. 
Se presta atención a las amenazas externas que perfilarían la inversión 
en infraestructura para los próximos 5 a 8 años. En tiempos de crisis 
consideramos que las proyecciones se basan en estadísticas y matemáticas 
donde los factores de incertidumbre –o de volatilidad para los inversionistas- no 
reflejan el cambiante panorama económico. Una crisis económica como la que 
| 25 
 
estamos viviendo no se pudo predecir y alguien que opine lo contrario tampoco 
lo puede asegurar. Por conclusión se genera una disyuntiva de estar 
desarrollando una actividad que sabemos se verá afectada en mayor o menor 
medida por la crisis mundial presente o futuras y el resguardo de los 
inversionistas y sus tendencias serán lo que se desea predecir. 
 
1.8 Conclusiones y Recomendaciones Generales para una Inversión 
Inmobiliaria 
 
Estadísticamente, el riesgo es definido, como el grado de dispersión de 
los resultados observados frente al promedio. A mayor dispersión, mayor 
riesgo. Esa dispersión, también se conoce como volatilidad y está presente, en 
mayor o menor grado en todo proyecto. 
Disminuir la volatilidad en tiempos de crisis y de exposición es el objetivo del 
análisis situacional, para ello se ha elaborado una lista de recomendaciones 
desde el punto de vista económico y financiero: 
 
1. Menor exposición al crédito en la modalidad de financiamiento bancario. 
Podrá conseguirse una menor exposición si se considera aumentar el  
aporte de los promotores o elevar el porcentaje de pre ventas antes de 
comenzar los gastos de la construcción. 
 
2. Sectorizar el proyecto por etapas de ejecución escalonada para poder 
controlar los riesgos de falta de financiamiento al terminar cada etapa y 
| 26 
 
comenzar la siguiente con  su ratificación ante las entidades financieras. 
Dividir el proyecto en etapas conllevará a dividir el riesgo en etapas 
disminuyendo el riesgo de exposición 
 
3. Gerenciar eficientemente el mejor uso del financiamiento, sea este 
proveniente  de los inversionistas o de la entidad financiera para poder 
adquirir en compras iniciales cantidades completas de materiales y 
recursos en cada etapa. De esta forma se podrá asegurar que el precio 
de venta no sufra variaciones producto de las especulaciones del 
mercado zonal o global. 
 
4. Fortalecer el área comercial con un adecuado estudio de marketing, crear 
la dinámica adecuada en la velocidad de ventas y los precios de ventas 
de los productos inmobiliarios que disminuyan los tiempos de exposición a 
una posible fluctuación negativa del mercado. Vender rápido no es 
sinónimo de vender a buen precio, pero un precio de venta 
adecuadamente correcto con una velocidad de ventas superior al 
promedio de la zona de influencia permitirá un adecuado retorno de la 
inversión y mayores rentabilidades. 
 
 
 
 
 
| 27 
 
2. MICRO ENTORNO 
2.1 Mercado: Lima Metropolitana 2012 
El aumento sostenido del precio actual de la vivienda en Lima Metropolitana, 
particularmente en los distritos con mayor poder adquisitivo, donde a su vez la 
disponibilidad de terrenos es cada vez menor. De acuerdo al Informe de 
Observatorio Económico del Sector Inmobiliario, publicado por el BBVA 
Research al considerar el precio de los terrenos, el alza de los precios de los 
inmuebles  reportaría un incremento de 25% con respecto a los últimos 5 años. 
 
Gráfico 6 -Precio de Vivienda / Costo de Vivienda 
Fuente: Informe de Observatorio Económico del Sector Inmobiliario, BBVA Research 
 
Sin embargo, “la evidencia empírica sugiere que los precios actuales no están 
muy alejados de sus valores fundamentales.” 
Como hemos dicho los precios de las viviendas estarían tendiendo al alza, 
hecho que corrobora el informe BBVA previamente mencionado de acuerdo y 
los datos publicados por el Banco Central del Perú sin embargo a pesar de eso 
los precios de las viviendas estarían aún alrededor de sus niveles de equilibrio. 
| 28 
 
“Un indicador que usualmente se utiliza para hacer esta evaluación es el PER 
(price earning ratio, por sus siglas en inglés), que se construye como la razón 
entre el precio de venta de una vivienda y el ingreso por el alquiler anual de la 
misma. En este sentido, el PER refleja el número de años que tendría que 
alquilarse la propiedad para recuperar el valor del inmueble. De acuerdo con la 
Global Property Guide, si el PER se encuentra en niveles por debajo de 12,5, 
los precios están subvaluados, mientras que si se ubica por encima de 25,0 los 
precios están sobrevaluados. Niveles entre 12,5 y 25,0 sugieren que los 
precios se encuentran próximos al equilibrio y se apoyan en factores 
fundamentales del mercado.” (BBVA, 2012) 
Para Lima en el caso de todos los distritos dicha variable es menor a 19 
reflejando algo de holgura con respecto a los valores normales de evaluación. 
 
Gráfico 7– PER en Lima y distritos seleccionados  
Fuente: Informe de Observatorio Económico del Sector Inmobiliario, BBVA Research 
 
 
| 29 
 
2.2 Oferta 
En cuanto al crecimiento promedio de la oferta en los últimos 5 años se registra 
un aumento de 5.5% anual, que continúa siendo insuficiente para atender la 
demanda efectiva de vivienda actual dando como resultado a un incremento 
sostenido de la demanda efectiva con respecto a la oferta del mercado. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Gráfico 8 - Demanda Insatisfecha: total y según valor en miles de USD de la vivienda – Registro al 2011  
Fuente: Informe de Observatorio Económico del Sector Inmobiliario, BBVA Research 
| 30 
 
2.3 Actividad Edificadora Lima Metropolitana 
Por otro lado el censo de obras en proceso de construcción que realiza 
anualmente CAPECO (Julio 2011) corroboraría lo antes expuesto respecto al 
crecimiento de la oferta. Los resultados del mismo reportan que la actividad 
edificadora de Lima Metropolitana y Callao habrían atravesado por un 
incremento del 20.87% con respecto al año 2010, sustentado a su vez en el 
crecimiento sostenido de la economía del país.  
 
Gráfico 2 - Actividad Edificadora según disponibilidad en el Mercado (m2)  
Fuente: (CAPECO, 2011) 
 
 
“Para el año 2011, la mayor proporción del área edificada se produce con fines 
comercializables con el 70,40%, equivalente a 4 324 819 m2 cuyo destino 
mayoritario resulta la vivienda. Las edificaciones vendidas obtuvieron este año 
la mayor participación porcentual dentro de las categorías con 39,72% y 2 440 
259 y las edificaciones en oferta 1884 560 m2 representados con 30,68%. La 
tercera categoría corresponde a las edificaciones no comercializables (para 
29% 
40% 
31% 
Actividad Edificadora según disponibilidad en el Mercado 
(m2) 
Edificaciones no Comercializables Edificaciones Vendidas Oferta de Edificaciones
| 31 
 
arriendo o uso propio) y que obtuvieron en esta oportunidad una participación 
porcentual con 29,60% y 1 818 393 m2.” (CAPECO, 2011)  
 
Gráfico 9 - Actividad Edificadora según destino (m2)  
Fuente: (CAPECO, 2011) 
 
 
 
Gráfico 10 - Comparativo 2009 – 2011 - Actividad Edificadora según destino (m2)  
Fuente: (CAPECO, 2011) :: Elaboración: Propia 
 
 -
 500,000
 1,000,000
 1,500,000
 2,000,000
 2,500,000
 3,000,000
 3,500,000
 4,000,000
 4,500,000
 5,000,000
Vivienda Locales Comerciales Oficinas Otros Destinos
Actividad Edificadora según destino (m2) 
 -
 500,000
 1,000,000
 1,500,000
 2,000,000
 2,500,000
 3,000,000
 3,500,000
 4,000,000
 4,500,000
 5,000,000
Vivienda Locales
Comerciales
Oficinas Otros Destinos
2009 3,892,177 158,310 395,051 1,024,606
2010 3,759,695 129,263 168,713 1,024,865
2011 4,756,472 166,015 255,752 964,973
Actividad Edificadora según destino (m2) 
| 32 
 
2.4 Oferta de Edificaciones 
Así también el correspondiente censo de obras Julio 2011 reflejó un total de 
1’884,560 m2 destinados para la oferta de los cuales el 90% estaría destinando 
a vivienda y que estaría a su vez representada en un 93% por unidades de 
vivienda multifamiliares y un 7% por casas o viviendas unifamiliares. 
 
Gráfico 11 -  Oferta de Edificaciones según destino (m2)  
Fuente: (CAPECO, 2011) 
 
2.5 Oferta de Viviendas 
 
Por otro lado según el Informe de Coyuntura Inmobiliaria – INCOIN, elaborado 
por la consultora TINSA, durante el año 2012 (1T y 2T) la oferta total de 
unidades de vivienda nueva en Lima Metropolitana fue de 31,211 unidades 
(unidades disponibles a fines del 2011 sumadas a las ingresadas en los 
primeros 2 trimestres del año 2012), quedando al cierre del segundo trimestre 
17,930 unidades., estando esta oferta dirigida principalmente al segmente NSE 
B con un 57.5% de participación. (TINSA, 2012) 
 -
 200,000
 400,000
 600,000
 800,000
 1,000,000
 1,200,000
 1,400,000
 1,600,000
 1,800,000
Vivienda Locales Comerciales Oficinas Otros Destinos
 1,696,493  
 17,952   48,398  
 121,717  
Oferta de Edificaciones según destino (m2) 
| 33 
 
 
Gráfico 12 - Proyectos Ofertados por Trimestre  
Fuente: (TINSA, 2012) 
 
 
 
Gráfico 13 - Evolución del Stock disponible por Trimestre  
Fuente: (TINSA, 2012) 
| 34 
 
Así también “solamente durante el 2do trimestre del 2012 la oferta inmobiliaria 
de vivienda multifamiliar nueva fue de 25,103 unidades (unidades vendidas 
más unidades disponibles) y estuvo principalmente dirigida al segmento NSE B 
con un 57.5% de participación.” (TINSA, 2012)1 
La distribución de esta oferta se dio de la siguiente manera: 
 
Gráfico 14 - Evolución del Stock disponible por Trimestre  
Fuente: (TINSA, 2012)2 
 
 
                                                             
1 “Al 2T 2012 se detectaron 1,272 unidades pertencientes a obras paralizadas, canceladas o en restructuración, estas representan 
unidades que han salido del mercado temporal o permanentemente sin ser unidades vendidas. De igual forma se detectaron 52 
unidades pertenecientes a proyectos que se reintegran al mercado luego de tener sus ventas paralizadas trimestres anteriores, no 
considerándose éstas como unidades ingresadas.” (TINSA, 2012) 
 
2 NSE: La consultora inmobiliaria TINSA considera referencialmente, entre otras variables, lo siguiente: NSE A; 
unidades con un valor de S/. 590, 000 a más; NSE AB; unidades con un valor de S/. 370,000 a S/. 590,000; NSE B; 
unidades con un valor de S/. 144,000 a S/. 370,000; NSE C; unidades con un valor de S/. 50,000 a S/.144,000; y NSE 
D, unidades con un valor de hasta S/. 50,000. 
 
6% 
10% 
58% 
26% 
Distribución de Oferta Inmobiliaria según NSE 
2T - 2012 
NSE A
NSE AB
NSE B
NSE C
| 35 
 
 
Gráfico 15 – Total de unidades Ofertadas y Soles Vendidos 
Fuente: (TINSA, 2012)  
| 36 
 
 
 
Tabla 1 – Unidades de Oferta y Velocidad de Venta 
Fuente: (TINSA, 2012) 
 
 
 
 
 
 
| 37 
 
2.6 Demanda 
La tendencia en los últimos dos años está marcada por un considerable 
crecimiento en la venta de viviendas, así el 2010 registró un crecimiento de 
12.8% luego de la desaceleración en 2009, evidente reflejo del crecimiento 
exponencial al que se ha visto sometida la actividad inmobiliaria en Lima. 
Factores como el incremento de puestos de trabajos formales, mayor confianza 
del consumidor, desarrollo de mejores condiciones de financiamiento, han 
tenido especial impacto en los NSE con mayores ingresos (A, AB, B) que 
concentraron el 83% de las ventas en el 2010. 
Sin embargo el 2011 estuvo marcado por una ligera caída en la demanda de 
inmuebles, ya que la actividad edificadora se vio marcada por la incertidumbre 
propia de un año electoral, que genera especulaciones de todo tipo, y que por 
tanto se ve reflejado en un comportamiento más conservador por parte de la 
demanda potencial, sobretodo en los NSE previamente mencionados, en los 
que el riesgo de inversión a evaluar también es más sensible. 
Sin embargo el crecimiento de la demanda efectiva de viviendas en Lima que al 
2010 alcanzó los 400 000 hogares, las condiciones atractivas de financiamiento 
hipotecario y el fortalecimiento de la economía del país indican que la 
tendencia,  a un mayor dinamismo en el mercado es evidente. 
 
 
 
| 38 
 
 
Gráfico 16 – Venta de Viviendas en Lima Metropolitana y  
Perspectiva de Situación Económica Familiar 2010 – 2011 
Fuente: (BBVA Research, 2011) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
| 39 
 
2.7 Demanda Efectiva 
La demanda efectiva para el año 2011 asciende a 407 480 hogares que 
corresponde a un incremento de 6080 con respecto al año anterior. Esto es un 
19.13% de hogares del área urbana de Lima, es demandante efectivo de 
vivienda.  
Esta demanda correspondería principalmente al sector socioeconómico medio. 
 
Gráfico 17 – Demanda Efectiva de Viviendas 2000 – 2012 
Fuente: (CAPECO, 2011) / Elaboración: Propia 
 
 
 
 
 193,149   202,459  
 211,682  
 238,693  
 219,977  
 242,131  
 280,648  
 296,921   303,283   325,687  
 413,560   407,480  
 418,438  
 -
 50,000
 100,000
 150,000
 200,000
 250,000
 300,000
 350,000
 400,000
 450,000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Demanda Efectiva (# Hogares) 
2000 - 2012 
| 40 
 
2.8 Demanda Insatisfecha 
Para el año 2011 la demanda insatisfecha correspondería a 391,434 de los 
407,480 hogares demandantes efectivos totales. Esto es el 96.06% del total de 
hogares efectivamente demandantes. 
 
Gráfico 18– Demanda Insatisfecha de Viviendas 2000 – 2012 
Fuente: (CAPECO, 2011) / Elaboración: Propia 
 
 
 188,871   198,498  
 206,722  
 230,542  
 206,029  
 230,718  
 267,284  
 283,019   290,501   308,180  
 399,952   391,434   396,566  
 -
 50,000
 100,000
 150,000
 200,000
 250,000
 300,000
 350,000
 400,000
 450,000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Demanda Insatisfecha (# Hogares) 
2000 - 2012 
| 41 
 
 
Tabla 2– Distribución de la Demanda Insatisfecha 
Fuente: (CAPECO, 2011) 
 
 
 
 
 
 
 
 
| 42 
 
2.9 Interés por Adquirir Vivienda 
De acuerdo al XVI Estudio “el mercado de edificaciones urbanas en Lima 
metropolitana y el Callao” editado por CAPECO, para el año 2011 el 37.23% de 
los hogares está interesado en adquirir una vivienda esto es un alza de 10.29% 
con respecto al año 2010. 
 
Gráfico 19– Interés por Adquirir Vivienda  
Fuente: (CAPECO, 2011) / Elaboración: Propia 
 
Al respecto de acuerdo al citado informe, la población joven encuentra mayor 
interés en la adquisición de lote de vivienda sobre todo entre las edades de 25 
y 29 años. Por otro lado los jefes de hogar con ingresos superiores a los $2000 
se encuentran mayormente interesados en la opción de compra de vivienda. En 
tal sentido el aumento en la escala de ingresos es directamente proporcional a 
la intención de compra de vivienda. 
 
 
15% 
3% 
10% 
1% 
8% 63% 
Interés por Adquirir Vivienda 
Comprar lote para Construir
Construir en Lote Propio
Comprar Vivienda
Arrendar Vivienda
Construir en Aires independizados
Ningun Interes
| 43 
 
 
Gráfico 20 – Ingreso Mensual del Hogar 
Fuente: (CAPECO, 2011) / Elaboración: Propia 
 
 
 
2.10 Capacidad Económica de la Demanda 
Del total de los demandantes efectivos de vivienda es importante destacar que 
el 84% ve en las posibilidades de financiación el camino para al a adquisición 
de su vivienda. Siendo el crédito más utilizado a plazos de 6 a 10 años. 
Adicionalmente un 16% de estos hogares se encuentra en condiciones de 
aportar una cuota inicial para su vivienda de entre $3001 a $5000 de la 
demanda efectiva total. 
 
 
7.06% 
0.34% 
0.85% 
2.77% 
8.40% 
12.20% 
16.11% 
20.19% 
13.60% 
10.66% 
3.96% 
2.01% 
1.85% 
0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00%
N.I.
Hasta 100
101 - 150
151 - 200
201 - 300
301 - 400
401 - 500
501 - 700
701 - 1000
1001 - 2000
2001 - 3000
3001 - 5000
Más de 5000
% de Hogares 
D
ól
ar
es
 
Ingreso Mensual del Hogar 
| 44 
 
 
Gráfico 21– Valor Máximo de la Cuota Inicial que el hogar podrá pagar 
Fuente: (CAPECO, 2011)  
 
 
 
 
 
Gráfico 22– Forma de Pago de la Vivienda 
Fuente: (CAPECO, 2011)  
 
 
 
16.74% 
11.55% 
13.13% 
3.66% 
10.19% 
11.45% 
16.37% 
6.03% 
6.99% 
1.97% 
1.92% 
0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%
N.I.
HASTA 500
501 - 1000
1001 - 1500
1501 - 2000
2001 - 3000
3001 - 5000
5001 - 7500
7501 - 10000
10001 - 20000
Más de 20000
% 
D
Ó
LA
RE
S 
Valor Maximo de la Cuota Inicial que el Hogar Podrá pagar 
15.85% 
0.31% 
19.82% 
35.45% 
8.20% 
18.02% 
2.33% 
0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00%
N.I.
CONTADO
HASTA 5
6 A 10
11 A 15
16 A 20
MAS DE 20
% 
AÑ
O
S 
Forma de Pago de la Vivienda 
| 45 
 
2.11 Conclusiones 
 
Ausencia de Vivienda 
La estructura del déficit de vivienda según esta definición, guarda estrecha 
relación con la composición socioeconómica de la ciudad. Esto se puede 
observar en la concentración de este déficit en los conos de la ciudad, los que 
en conjunto representan el 94% del total de hogares en déficit. Particularmente, 
Lima Este comprende el 45.3% de estas familias con un total de 19,544 
hogares, le siguen Lima Sur con el 25.6% (11,024 hogares) y Lima Norte con 
23.1% (9,975 hogares). Por lo demás, es importante destacar que el déficit por 
ausencia de vivienda incluye únicamente al 2.2% del total de hogares de Lima. 
 
 
Gráfico 23 – Ausencia de Vivienda 
Fuente: V Censo Nacional de Vivienda y X Población (2005) 
Elaboración: Propia 
 
 
 
26% 
23% 
3% 
45% 
Ausencia de Vivienda 
Lima Sur
Lima Norte
Callao
Lima Moderna
Lima Centro
Lima Este
| 46 
 
Ausencia de Propiedad 
Contrario a la definición anterior, el total de hogares con déficit de vivienda por 
ausencia de propiedad (595,280 hogares) representa una importante 
proporción a nivel de la ciudad representando al 30.5% de los hogares. 
Asimismo, según esta definición, el déficit de vivienda se distribuye de modo 
bastante uniforme a nivel de todas las zonas de la ciudad. 
A pesar de que Lima Norte representa el 25.2% de este total, el resto de áreas 
concentra también un importante porcentaje de hogares con este tipo de déficit. 
Dentro de éstas, destacan Lima Este (19.1%) y Lima Moderna (16.7%). 
 
 
Gráfico 34 - Ausencia de Propiedad 
Fuente: V Censo Nacional de Vivienda y X Población (2005) 
Elaboración: Propia 
 
 
 
13% 
25% 
9% 17% 
16% 
19% 
Ausencia de Propiedad 
Lima Sur
Lima Norte
Callao
Lima Moderna
Lima Centro
Lima Este
| 47 
 
Finalmente vemos sobre la base de los resultados de los Censos de 2005 que 
en Lima, el problema habitacional más importante es el déficit cuantitativo por 
ausencia de propiedad. Éste representa al 30% de los hogares (540 mil 
aproximadamente) de la ciudad. La mayor concentración de este déficit se 
ubica en la zona Lima Norte (25%). 
Según información de CAPECO,  aproximadamente el 25% del déficit de la 
vivienda corresponde a inmuebles con valor de hasta $15,000.00 y el 75% 
corresponde a viviendas de $15,000.00 a $70,000.00 
 
 
Gráfico 25 - Demanda Insatisfecha de vivienda según Precio S - Lima 
Fuente: (CAPECO, 2011) 
Elaboración: Propia 
 
  
 
25.00% 
74.00% 
1.00% 
Demanda Insatisfecha de vivienda Según Precio S - Lima 
Hasta  $15000
de 15000 a 70000
Mayor a 70000
| 48 
 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO II 
 
LA EMPRESA 
 
1. DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA 
Inmobiliaria Dublanc; es una empresa 
nueva y emergente en el mercado inmobiliario 
de Lima, compuesta por personal profesional 
con una vasta experiencia en el rubro 
inmobiliario y constructor. 
Tiene como lema ofrecer un producto único y personalizado; ofreciendo 
un alta estándar de calidad desde el inicio del proyecto; mediante la elección de 
la zona; así como en la etapa de diseño, proceso de construcción y el servicio 
de post venta al usuario final. 
Es por esto que nuestra empresa busca innovar encontrando la mejor 
solución a los requerimientos de ingeniería, en forma rápida, con altos 
estándares de seguridad y calidad, utilizando tecnología de punta y 
contribuyendo a la protección del medio ambiente. 
| 49 
 
Esta empresa nace, al identificar a la calidad como un aspecto 
fundamental para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, debido a su 
importancia como ventaja comparativa para incrementar la competitividad de 
sus proyectos como consecuencia de la continua alza en la oferta. Se propone 
cambiar el enfoque centrado en los mercados por un enfoque centrado en el 
cliente; en este caso  dirigido a los sectores B+ / A-. 
 
2  POSICIONAMIENTO DE LA EMPRESA 
 
2.1 La Empresa: Mercado Objetivo 
Esta definición del mercado objetivo deberá corresponder al plan de 
marketing, para lo cual se determinan cuatro pautas generales que rigen la 
elección del  mercado objetivo: 
1. Debe ser compatible con la misión, visión y objetivos de la empresa. 
2. Existe una gran demanda del mercado, el cual podrá desarrollarse de 
acuerdo los recursos de la empresa. 
3. El  negocio deberá ser rentable. 
4. La existencia de una competencia relativamente mediana para poder 
identificar patrones de referencia y diferenciarnos. 
El mercado objetivo  al que se dirige nuestra empresa es a  la población 
del NSE  B+ / A- con accesibilidad a ser calificados para un crédito hipotecario 
| 50 
 
y que encuentre en la ubicación estratégica de los proyectos de la empresa un 
valor agregado. 
El mercado esta constituido por todo el público que encuentra en 
Barranco – Miraflores, una identificación como distrito de residencia, que valora 
la accesibilidad a la ciudad pero que a su vez aprecia la privacidad y no le es 
requisito el vivir en una Av. Principal. 
2.2. La Oferta Inmobiliaria – BARRANCO 
Durante el 2T 2012 la oferta inmobiliaria de Barranco fue de 511 
unidades (unidades disponibles mas  unidades vendidas) y estuvo 
principalmente dirigida al NSE B. El total disponible a la venta al cierre del 2T 
2012 fue de 402 unidades.  
La distribución de la oferta del trimestre por NSE se dio de la siguiente 
manera: (TINSA, 2012) 
• NSE A: (13.9%) 71 unidades. 
• NSE AB: 20.7%) 106 unidades. 
• NSE B: (65.4) 334 unidades. 
• NSE C: No registro oferta inmobiliaria. 
• NSE D: No registró oferta inmobiliaria.  
 
 
| 51 
 
 
Gráfico 26 – Evolución del Stock Disponible por Trimestre  
Fuente: (TINSA, 2012) 
 
 
Gráfico 27 – Participación por NSE del Stock Disponible por Trimestre  
Fuente: (TINSA, 2012) 
 
 
1T09 2T09 3T09 4T09 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12
UNID. DISPONIBLES 139 148 313 237 187 132 90 262 260 352 175 265 405 402
UNID. VENDIDAS 67 47 94 117 55 55 44 45 27 122 192 71 99 109
UNID. INGRESADAS 74 56 259 41 5 0 8 211 25 219 10 161 239 106
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
U
N
ID
AD
ES
 
EVOLUCION DEL STOCK DISPONIBLE POR TRIMESTRE 
52 
12.9% 
83 
20.6% 
267 
66.4% 
% PARTICIPACION POR NSE DE LAS UNIDADES DISPONIBLES 
NSE A
NSE AB
NSE B
| 52 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
     
           
          
  
              
             
             
           
      
0
20
40
60
80
100
120
140
U
ni
da
de
s 
EVOLUCION DE LA OFERTA Y VENTA PARA LA 
TIPOLOGIA DE 2 DORMITORIOS 
UNID. DISPONIBLES UNID. VENDIDAS UNID. INGRESADAS
0
20
40
60
80
100
120
140
160
U
ni
da
de
s 
EVOLUCION DE LA OFERTA Y VENTA PARA LA 
TIPOLOGIA DE 1 DORMITORIO 
UNID. DISPONIBLES UNID. VENDIDAS UNID. INGRESADAS
0
50
100
150
200
250
U
ni
da
de
s 
EVOLUCION DE LA OFERTA Y VENTA PARA LA 
TIPOLOGIA DE 3 DORMITORIOS 
UNID. DISPONIBLES UNID. VENDIDAS UNID. INGRESADAS
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
U
ni
da
de
s 
EVOLUCION DE LA OFERTA Y VENTA PARA LA 
TIPOLOGIA DE 4 DORMITORIOS 
UNID. DISPONIBLES UNID. VENDIDAS UNID. INGRESADAS
113 
28.1% 
119 
29.6% 
170 
42.3% 
% PARTICIPACION POR 
TIPOLOGIA DE LAS UNIDADES 
DISPONIBLES 
1 DORM.
2 DORM.
3 DORM.
OFERTA POR TIPOLOGIA 2T 
2012 
Durante el 2T 2012, la relación 
entre la oferta de unidades 
inmobiliarias vendidas y la oferta 
total  fue la siguiente: 
  
La tipología de 1 dormitorio con 
0.23 (34 unds : 147 unds), Graf 5a; 
La tipología de 2 dormitorios con 
0.25 (39 unds :158 unds),Graf 5b;  
La tipología de 3 dormitorios con 
0.17(36 unds : 206 unds), Graf 5c. 
Las tipología más ofertada y con 
mejor rendimiento en cuanto a 
ventas fue la de 2 dormitorio. 
(TINSA, 2012) 
| 53 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
VENTAS POR NSE 2T 2012. 
Durante el 2T 2012 el comportamiento de la oferta por NSE 
fue el siguiente: 
  
NSE A: No se presentó oferta inmobiliaria para este sector.  
NSE AB: Las ventas se mantuvieron  (de 23 a 23 
unidades).  
NSE B: Las ventas aumentaron en  48.9% (de 45 a 67 
unidades). 
NSE C: las ventas decrecieron  en -100% (de 1 a 0 
unidades). 
NSE D: No se presentó oferta inmobiliaria para este sector. 
  
Durante el 2012 (1T y 2T) se vendieron en total 208 
unidades inmobiliarias y entraron al mercado  345. 
La relación entre unidades vendidas y unidades 
ingresadas en el 2012  fue de 0.60 y la relación, entre 
unidades vendidas y cantidad ofertada total (610 
unidades) fue de 0.34. El ratio para el primer caso y por 
trimestre fue de:  (TINSA, 2012) 
  
| 54 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
98.6 
118.0 
139.8 
70.2 
85.1 
106.0 
49.2 
72.0 
85.7 
0
20
40
60
80
100
120
140
160
1 D 2 D 3 D 1 D 2 D 3 D 1 D 2 D 3 D
NSE A NSE AB NSE B
SU
PE
RF
IC
IE
 (
m
2)
 
AREA PROMEDIO Y AREA OCUPADA POR HABITANTE 
SEGUN TIPOLOGIA Y NSE 
SUPERFICIE UTIL O INTERIOR (P.P.) DENSIDAD (m2/habitante)
53.3 
96.9 
110.5 
59.2 
83.7 
115.4 
44.9 
78.7 85.6 
0
20
40
60
80
100
120
140
1 D 2 D 3 D 1 D 2 D 3 D 1 D 2 D 3 D
29 65 66
SU
PE
RF
IC
IE
 (
m
2)
 
AREA PROMEDIO Y AREA OCUPADA POR HABITANTE 
SEGUN TIPOLOGIA Y SECTOR 
SUPERFICIE UTIL O INTERIOR (P.P.) DENSIDAD (m2/habitante)
216 
53.7% 
185 
46.0% 
1 
0.2% 
% DE PARTICIPACION DE LAS UNIDADES 
DISPONIBLES SEGUN AVANCE DE OBRA 
C.T.
O.P
.
O.
G.
A.
10 
2.5% 
392 
97.5% 
% DE PARTICIPACION DE LAS UNIDADES 
DISPONIBLES SEGUN FINANCIAMIENTO 
R. PROPIOS
BANCO
16 
94.1% 
1 
5.9% 
% DE PARTICIPACION SEGUN CANTIDAD 
DE PROYECTOS POR DESARROLLADOR 
%
DESESARROLADORES
CON 1 PROY.
%
DESARROLLADORES
CON 2 PROY.
| 55 
 
2.3  El Cliente 
 
PARÁMETROS DE CLASIFICACIÓN DE LA POBLACIÓN 
 
Para entender al cliente objetivo es necesario entender los parámetros 
que nos permiten clasificar a la población en general así como las 
características similares que los agrupan. 
Esto permite identificar datos o estadísticas más resaltantes en la 
relación usuario-vivienda. Dicha clasificación representa la evolución de los 
criterios de segmentación social que a la fecha se puede identificar y agrupar 
fácilmente: 
DEMOGRÁFICA 
GEOGRAFICA 
EDAD 
GENERO 
NUCLEO FAMILIAR 
CICLO DE FAMILIA 
TENENCIA DE VIVIENDA 
ESTADO CIVIL 
  
SOCIOECONÓMICA 
NSE 
INGRESO FAMILIAR 
OCUPACIÓN LABORAL 
  
PSICOGRÁFICA ESTILO DE VIDA 
 
 
 
| 56 
 
2.3.1  VARIABLES DEMOGRÁFICAS 
EDAD 
 
En cuanto a la clasificación por edades, se seleccionó cierta información, 
y estadísticas más relevantes para nuestro estudio. De acuerdo al estudio de 
IPSOS – APOYO es posible determinar que el mayor porcentaje de la 
población de los miembros del hogar se encuentra entre las edades de 18 a 24 
años con un 14%, seguido de 12-17 años con un 11% y las edades de 8 -11, 
25 - 29 con un empate de 8% , de 30-34, 35-39 y 40-44  también ocupan un 
7%, obteniendo una suma de 62%. 
Asimismo, se aprecia 
que la tendencia es que a 
medida que va 
disminuyendo el nivel 
socioeconómico,  el % de 
las edades de 0 a 3, y de 4 a 
7 años  va aumentando. Y 
conforme va aumentando la 
edad a partir de 8 a 11 años, 
el % se mantiene dentro del  
promedio en cada nivel 
socioeconómico. 
Tabla 3 – Edad de los miembros del hogar  
Fuente: (APOYO, 2011) 
 
 
| 57 
 
Gráfico 28 – Edad de los miembros del hogar según NSE  
Fuente: (APOYO, 2011) Elaboración: Propia 
 
EDAD DEL JEFE DE HOGAR 
Según el INEI y Fondo MI VIVIENDA, la edad de los jefes del hogar se 
concentra entre las edades de 26 a 40 años con un 61 %, obteniendo el mayor 
porcentaje el rango de edades de 31 a 35 años. 
 
Grafico 29 – Edad del jefe de hogar  
Fuente: (INEI, 2007) 
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
20 a 25
años
26 a 30
años
31 a 36
años
36 a 40
años
41 a 46
años
46 a 50
años
51 a 56
años
56 a 60
años
EDAD DEL JEFE DE HOGAR (%) 
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0 a 3
años
4 a 7
años
8 a 11
años
12 a 17
años
18 a 24
años
25 a 29
años
30 a 34
años
35 A 39
años
40 a 44
años
45 a 49
años
50 a 54
años
55 a 59
años
60 a 64
años
65 a 70
años
mas de
70 años
EDAD DE LOS MIEMBROS DEL HOGAR SEGUN NSE 
E
D
C
B
A
| 58 
 
EDAD DEL CONYUGUE 
 
La edad de los conyugues se concentra entre 20 a 35 años con un 
porcentaje de 73%, obteniendo la mayor concentración entre las edades de 31 
a 35 años, similar porcentaje a la edad del jefe del hogar. 
 
Grafico 30 – Edad del Conyugue 
Fuente: (INEI, 2007) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
Menos
de 20
20 a 25
años
26 a 30
años
31 a 36
años
36 a 40
años
41 a 46
años
46 a 50
años
51 a 56
años
56 a 60
años
Mas de
60
EDAD DEL CONYUGUE (%) 
| 59 
 
GENERO 
 
Según el Informe Gerencial de Marketing –NSE  de Lima Metropolitana-
Ipsos APOYO 2011  (Grafico N° 31),  el género de los miembros del hogar está 
equilibrado en todos los casos a lo largo de estos tres últimos años. 
 
 
 
 
 
 
 
Grafico 31 – Género de los miembros del hogar 
Fuente: (APOYO, 2011) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
50% 50% 51% 49% 50% 50% 
0%
50%
100%
Femenino Masculino
GÉNERO 
2009
2010
2011
| 60 
 
NUCLEO FAMILIAR 
 
El núcleo familiar se puede clasificar según el número de miembros del 
hogar, el número de hijos en el hogar y según su composición propiamente 
dicho. 
En la ciudad de Lima el número de  miembros en el hogar más común va 
desde 2 a 4 miembros con un 73%, obteniendo al mayor porcentaje con 4 
miembros, quiere decir que el tamaño de la familia es relativamente pequeño. 
 
Grafico 32 – Cantidad Miembros en el hogar 
Fuente: (APOYO, 2011) 
 
 
 
 
0.5% 
16.3% 
24.9% 
31.7% 
17.8% 
6.8% 
1.7% 
0.3% 
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
35.0%
1 2 3 4 5 6 7 10
MIEMBROS EN EL HOGAR (%) 
| 61 
 
 
Asimismo, según el INEI, la clasificación del número de hijos en el hogar 
indica que un 34% son más comunes las familias que tienen dos hijos, y es 
importante resaltar que las familias sin hijos ocupan un 13%. 
 
Grafico 33 – Cantidad Miembros en el hogar 
Fuente: (INEI, 2007) 
 
Así también el núcleo familiar, según su composición se dividen en 
cuatro: Nuclear sin hijos, con hijos, monoparental, ampliado, compuesto, y 
unipersonal. El mayor porcentaje lo obtiene el hogar nuclear con hijos con un 
51% y va aumentado según el NSE va disminuyendo.  
 
 
 
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
35.0%
40.0%
1 2 3 4 5
HIJOS EN EL HOGAR (%) 
| 62 
 
 
Grafico 34 – Tipo de hogar según su composición 
Fuente: (APOYO, 2011) 
 
 
 
 
 
 
 
 
| 63 
 
CICLO DE VIDA FAMILIAR 
 
Por otro lado, existe una distribución de niveles según NSE y  ciclos de 
vida del hogar obtenidos del informe de IPSOS-Apoyo. Estas se  clasifican de 
la siguiente manera: 
PARTIDA / INICIO Jefe (a), con o sin cónyuge, cuyo hijo mayor tenga entre 0 y 5 años 
EXPANSIÓN Jefe (a), con o sin cónyuge, cuyo hijo mayor tenga entre 6 y 11 años. 
CONSOLIDACIÓN Jefe (a), con o sin cónyuge, cuyo hijo mayor tenga entre 12 y 17 años. 
ESTABILIZACIÓN Jefe(a), con o sin cónyuge, cuyo hijo mayor tenga 18 años o más y con hijos menores de 18 años 
DESMEMBRAMIENTO Jefe (a), con o sin pareja, cuyo hijo menor tenga 18 años o más 
FUERA DEL CICLO / NIDO 
VACIO 
Jefe (a) y cónyuge sin hijos, donde la edad de la mujer sea de 40 
años o más 
 
 
Grafico 35 – Edad de los miembros del hogar según NSE 
Fuente: (APOYO, 2011) 
 
3% 
5% 
4% 
4% 
7% 
6% 
14% 
15% 
15% 
15% 
19% 
13% 
25% 
34% 
38% 
34% 
43% 
34% 
38% 
29% 
43% 
31% 
24% 
33% 
20% 
17% 
10% 
16% 
7% 
14% 
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
PARTIDA / INICIO
EXPANSIÓN
CONSOLIDACIÓN
ESTABILIZACIÓN
DESMEMBRAMIENTO
NIDO VACIO
EDAD DE LOS MIEMBROS DEL HOGAR SEGUN NSE 
A
B
C
D
E
| 64 
 
En el gráfico 36,  podemos apreciar que según el ciclo de vida en el NSE 
A y B los porcentajes en todos los ciclos son similares, sin embargo en niveles 
inferiores las diferencias entre ciclos de vida ya son más evidentes. 
 
 
 
 
 
Grafico 36 – Ciclo de vida y miembros en el hogar 
Fuente: (APOYO, 2011) 
  
 
 
 
 
 
 
 
| 65 
 
UBICACIÓN GEOGRÁFICA 
Distribución APEIM 
En el estudio del APEIM, también se pueden encontrar la distribución de 
niveles por distritos agrupados en zonas geográficas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
| 66 
 
Las “Limas” de Arellano 
Según Arellano Marketing Lima Metropolitana debe ser atendida 
con una visión diferente con miras al desarrollo. De acuerdo a esto es 
preciso entonces entender a la Lima Conurbada que es posible 
diferenciando 5 “Limas” 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Grafico 37 – Las Limas de Arellano 
Fuente: (Arellano, Ciudad de los Reyes, de los Chavez, de los Quispe . . ., 2010) 
 
  Extensión (km2) Población 
Lima Norte 857 1816636 
Lima Este 752 1665787 
Lima Sur 204 1315065 
Lima Central / 
Tradicional 853 2190496 
Callao 147 787154 
TOTAL 7775138 
| 67 
 
2.3.2  VARIABLES SOCIOECONÓMICOS 
NIVEL DE INGRESO 
 
Los niveles de ingreso monetario, deben ser analizados no solo en 
términos del valor absoluto sino en cifras de utilización (capacidad de gasto). 
Existe una serie de factores en el análisis de dichos ingresos y sus usos, el 
cual indica el ingreso declarado por una familia, supuestamente más pobre, con 
el  valor neto, vale decir que es el menos comprometido con deudas, como 
hipotecarias, que el ingreso declarado por la familia pudiente.  
 
Grafico 38 – Promedio de Ingreso Mensual Familiar 
Fuente: (Arellano, Ciudad de los Reyes, de los Chavez, de los Quispe . . ., 2010) 
 
 
0
100
200
300
400
500
600
700
NORTE SUR ESTE CENTRAL CALLAO
Promedio de Ingreso Mensual familiar (S/) 
| 68 
 
“Las familias de lima central, siguen presentando una ventaja económica 
en el total de sus ingresos, pero también es cierto que existen factores que 
pueden determinar que un alto ingreso no necesariamente signifique una gran 
capacidad de consumo. (…) por ello las cifras referidas al ingreso familiar 
deben ser entendidas en términos de su utilización y no solo en su valor 
absoluto.” (Arellano, 2010) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Tabla 4 – Ingreso mensual promedio 
Fuente: (APOYO, 2011) 
 
 
También se puede determinar  con respecto al ingreso mensual 
promedio según la Tabla 4, que entre los NSE A y B se obtiene un  porcentaje 
de 18% con un ingreso de entre S/.2, 001 hasta S/8,000. 
 
| 69 
 
EDUCACIÓN 
 
Según la encuesta de IPSOS-Apoyo, el mayor porcentaje de la población 
según el nivel de instrucción, tiene la etapa escolar completa con un 41% con 
respecto al año 2011. 
Del mismo modo según el NSE, la población del nivel A Y B ocupan el 
100% y 55 % respectivamente con Educación Universitaria Completa. 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Grafico 39 – Nivel de instrucción alcanzado según NSE 
Fuente: (APOYO, 2011) 
 
 
| 70 
 
OCUPACIÓN LABORAL 
 
La población económicamente activa ocupada de Lima Metropolitana, 
según rama de actividad es la siguiente: 
 
Grafico 40 – PEA según rama de actividad 
Fuente: (INEI, 2007) 
  
Como se puede apreciar en el grafico el mayor porcentaje se lo lleva la 
actividad de servicios a través de los años, seguido de comercios, manufactura 
y construcción. 
 
 
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
2010 2009 2008 2007 2006 2005
PEA según rama de actividad 
Lima Metropolitana 
 Servicios
 Otros
 Manufactura
 Construcción
 Comercio
Fuente: INEI / Elaboración: Propia 
| 71 
 
La población económicamente activa ocupada de Lima Metropolitana, 
según categoría de ocupación es la siguiente (Ver Grafico 41). 
 
 
Grafico 41 – PEA según nivel de empleo 
Fuente: (INEI, 2007) 
  
 
NIVEL SOCIOECONÓMICO 
 
Para poder identificar al cliente se tiene que analizar todos los perfiles ya 
sea de acuerdo a según las zona residencial, tipo de vivienda, bienes y 
servicios y características del jefe mayor e ingreso familiar mensual.  A 
continuación se muestran las características predominantes del cliente según 
los NSE: 
 
0.00
500.00
1000.00
1500.00
2000.00
2500.00
3000.00
3500.00
4000.00
4500.00
5000.00
2010 2009 2008 2007 2006 2005
PEA según nivel de empleo 
Lima Metropolitana 
 Trabajador independiente
 Trabajador familiar no
remunerado
 Trabajador del hogar
 Obrero
 Empleador o patrono
 Empleado
Fuente: INEI / Elaboración: Propia 
| 72 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
| 73 
 
2.3.3  VARIABLES PSICOGRÁFICAS 
ESTILOS DE VIDA 
 
Los estilos de vida son maneras de ser y de actuar, compartidas por un 
grupo significativo de personas. Estas personas comparten características 
similares por razones sociodemográficas, psicológicas (actitudes, motivaciones, 
intereses), conductuales (qué compra, qué consume), de equipamiento (qué 
posee y cómo lo utiliza), de infraestructura (vivienda, mercados), entre otras. 
Son grupos de personas a las que les gustan las mismas cosas, creen en 
aspectos similares, buscan lo mismo de sus acciones, tienen una idea similar 
de su futuro, más allá del dinero que poseen. 
Cuando se clasifica a la población por nivel socioeconómico, solo se 
responde a indicadores de las características sociales  y económicas, pero  los 
seres humanos están caracterizados por determinadas actitudes, costumbres, 
comportamientos y valores. Esta es un variable sumamente valiosa para 
entender los criterios de decisión de compra de un cliente más allá del NSE con 
el que pueda estar identificado. 
En Perú tenemos los estudios de Arellano Marketing, que agrupan a las 
personas de acuerdo a la personalidad grupal, denominado  “estilo de vida” 
(EV), que determina la existencia de 6 estilos de vida, con la siguiente  
proporción  a nivel Nacional y Lima: 
 
| 74 
 
 
Grafico 42 – Estilos de Vida 
Fuente: (Arellano, Al medio hay sitio, 2010) 
 
“Los estilos de vida son individuales y no familiares. A 
diferencia de los niveles socioeconómicos, donde se clasifica a la 
familia entera, los Estilos de Vida clasifican a los individuos. Así, 
en una casa todos son B, C o D, mientras que en esa misma casa 
podría haber un Papá progresista, una mamá conservadora y una 
hija Moderna.” (Arellano, Al medio hay sitio, 2010) 
8% 
21% 
25% 
20% 
19% 
7% 
Estilos de Vida 
Segun Arellano Marketing 
Sofisticados
Progresistas
Modernas
Adaptados
Conservadores
Resignados
| 75 
 
 
Grafico 43 – Composición de los estilos de Vida 
Fuente: Diario Gestión 
| 76 
 
SOFISTICADOS PROGRESISTAS MODERNAS ADAPTADOS CONSERVADORAS RESIGNADOS
8% 21% 27% 20% 19% 7%
Hombres y mujeres Hombres Mujeres Hombres Mujeres Hombres y mujeres
Jóvenes de mediana edad Todos los NSE (+ en D) Todos los NSE (+ en C) Todos los NSE (+ en C) Todos los NSE (+ en D) NSE D-E
NSE B-C Nivel de instrucción 
promedio a la población
Menor educación que el 
promedio
Mayor nivel de instrucción Mayor % de mimgrantes 
directos
Innovadores Trabajadores Trabajadoras Respetan la tradición Tradicionalistas Resignados a su 
situación 
Confiados en sí mismos Pujantes Interés en su imagen Adversos al riesgo Su interés central es el 
bienestar de la familia
Tradicionalistas
Triunfadores Utilitarios en su consumo Innovadoras Informados Buscadoras de nutrición Poco informados
Tecnológicos Buscadores de 
rendimiento
Buscadoras de marca y 
moda
Interés en familia y 
amigos
Poco interés en la imagen Se surten solamente en 
sistemas tradicionales
Buscan marca, calidad y 
servicio
Poco interés en la imagen Trabajo = Foco de 
realización
Les interesa mucho su 
status en la sociedad
Machistas Buscadores de Precio
Precio indicador de 
calidad Optimistas Lideres de opinión
Buscadores de marca 
como sinónimo de 
confianza
Ahorrativas
Marca simbolo de 
diferenciación
Buscadores permanentes 
de fuentess de progreso Preocupación por la salud
Adoptadoras tardíos de 
productos 
Adoptadoras tardías de 
productos 
Importancia a la calidad y 
luego el precio
Importancia al precio y luego 
a la calidad
D
E
M
O
G
R
Á
FI
C
O
A
C
TI
TU
D
E
S
| 77 
 
2.3.4 La Empresa: El CLIENTE OBJETIVO 
 
Basado en los parámetros de clasificación previamente expuestos 
podemos delimitar al Cliente Objetivo, como aquél de estilo de vida Sofisticado, 
perteneciente al NSE A-B, de mediana edad (25 a 45 años), citadinos, para 
quienes el status es importante. Que priman la calidad y el servicio por encima 
del precio. Que se consideran exitosos y aspiran a diferenciarse del resto. 
Personas cosmopolitas, innovadores, para quienes el diseño si es una 
variable importante a considerar, con mentalidad muy moderna y conocedores 
de las últimas tendencias. 
Con estudios superiores terminados, con ocupación laboral dependiente 
en puestos de jefatura o gerencias, o independientes empresarios de éxito.  
Para el cliente objetivo l momento de seleccionar un departamento la 
ubicación es uno de los factores más influyentes al momento de tomar la 
decisión de compra.  
Es por eso que una vivienda bien ubicada con acceso a transporte y 
próximo a locales comerciales son mejor percibidas por el cliente. 
 
 
 
 
 
 
| 78 
 
Perfil del producto que buscan el Cliente Objetivo: 
• Área de la vivienda conveniente: de acuerdo al estudio de oferta, el producto 
debe estar entre 100m2 a 180m2 
• Distribución de la vivienda: Se busca una distribución eficiente de la 
vivienda, que cuente con 2 a 3 dormitorios según la cantidad de integrantes, 
sala-comedor amplia con terraza y cocina con área de servicio completa. 
• Estacionamientos: Todos los departamentos deben contar con 1 
estacionamiento como mínimo. 
• Acabados: Buenos Acabados 
• Equipamiento: Cercano a Equipamiento: Centros Comerciales, Colegios, etc. 
• Precio: Según al estudio realizado de la oferta y demanda vemos que el 
producto buscado oscila  entre $1350.00 a $1400.00 m2. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
| 79 
 
3. COMPETENCIA 
3.1  LA COMPETENCIA ACTUAL 
PRAGA DESARROLLO INMOBILIARIO 
Praga Desarrollo Inmobiliario fue constituída en Febrero de 2002 para participar 
activamente en el crecimiento del sector inmobiliario. 
Empresa dedicada al desarrollo de programas inmobiliarios en el mercado local 
con más de siete años de fundada y experiencia previa de parte de sus 
accionistas. 
 
PRAGA 
EFI EFE 
FORTALEZAS OPORTUNIDADES 
Empresa mediana en el sector inmobiliario Mejora de las condiciones crediticias 
Empresa medianamente conocida para el sistema 
financiero Aumento de la demanda de viviendas 
Experiencia previa en proyectos similares Incremento del poder adquisitivo de la pobalción 
Conocimiento del cliente objetivo Tendencia a la baja en los materiales de construcción. 
   
DEBILIDADES AMENAZAS 
Necesidad de subcontratar la construccion Situación municipal actual. 
No cuenta con un staff de proyectistas propios Burocracia y mal funcionamiento de los gobiernos municipales 
Necesidad de tercerizar el desarrollo del expediente 
técnico 
Accionar del sindicato de trabajadores de construcción 
civil 
Bajo posicionamiento de la marca Poca oferta de terrenos disponibles e incremento en los precios por m2 
 Política tributaria poco clara en el sector construcción 
 
 
| 80 
 
Inmobiliaria y Constructora MARCAN 
Fundada en 1988,  desarrolla, gerencia y construye proyectos de 
vivienda y más recientemente de oficina. Es un grupo empresarial sólida que 
ha tenido un crecimiento sostenido en el tiempo. Sus productos están 
caracterizados por la orientación a la excelencia en el servicio a los clientes; 
buscando la implementación de las tendencias recientes en el mercado de 
diseño 
Una de las primeras empresas en el país en recibir la Certificación de Calidad 
de la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) 
 MARCAN 
EFI EFE 
FORTALEZAS OPORTUNIDADES 
Experiencia como empresa constructora e inmobiliaria Oportunidad de rápido crecimiento de la empresa 
Alta Calificación de profesionales Mejora de las condiciones crediticias 
Empresa conocida para el sistema financiero Relaciones estratégicas con entidades del medio como CAPECO 
Atención de diversos productos y productos (vivienda y 
oficina) Buena relación con la competencia. 
Alto posicionamiento de la marca. Aumento de la demanda de viviendas 
Interés por mantenterse a la vanguardia de nuevas 
tecnologías y procesos constructivos Incremento del poder adquisitivo de la pobalción 
Equipo de Post Venta desarrollado y debidamente 
capacitado Tendencia a la baja en los materiales de construcción. 
   
DEBILIDADES AMENAZAS 
Volumen de proyectos anuales Situación municipal actual. 
No cuenta con un staff de proyectistas propios Burocracia y mal funcionamiento de los gobiernos municipales 
 
Accionar del sindicato de trabajadores de construcción 
civil 
 
Poca oferta de terrenos disponibles e incremento en los 
precios por m2 
 Política tributaria poco clara en el sector construcción 
| 81 
 
ENACORP 
Empresa de capital chileno con experiencia en dicho mercado que ha buscado 
ampliar su rango de acción invirtiendo en el desarrollo inmobiliario del mercado 
peruano. Se respalda en 22 años de experiencia previa, y la orientación de la 
empresa hacia sus clientes. Trabaja con prestigiosas firmas de arquitectura 
para garantizar el producto adecuado para el publico determinado a cada 
proyecto. 
 
ENACORP 
EFI EFE 
FORTALEZAS OPORTUNIDADES 
Experiencia como empresa constructora e inmobiliaria Oportunidad de rápido crecimiento de la empresa 
Alta Calificación de profesionales Programas Mi Vivienda 
Empresa conocida para el sistema financiero Mejora de las condiciones crediticias 
Producto estandarizado, no permite cambios Aumento de la demanda de viviendas 
Respaldo de experiencia internacional Incremento del poder adquisitivo de la pobalción 
Atiende diversos NSE Tendencia a la baja en los materiales de construcción. 
   
DEBILIDADES AMENAZAS 
Volumen de proyectos anuales Situación municipal actual. 
Necesidad de tercerizar el desarrollo del expediente 
técnico 
Burocracia y mal funcionamiento de los gobiernos 
municipales 
Posicionamiento mediano de la marca Accionar del sindicato de trabajadores de construcción civil 
 
Poca oferta de terrenos disponibles e incremento en los 
precios por m2 
 Política tributaria poco clara en el sector construcción 
 
 
 
| 82 
 
MODUS 
Fundada en 1988,  desarrolla, gerencia y construye proyectos de vivienda y más 
recientemente de oficina. Es un grupo empresarial sólida que  
Modus capitaliza una experiencia de más de 50 años en el sector inmobiliario. Trabaja 
sobre la base de dos unidades de negocio: Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios Y 
Gestión de Inmuebles. Sus productos se encuentran tanto en ciudad, como en campo 
o a la orilla del mar.  
Por otro lado, también trabajan en mantener el valor y la seguridad de los inmuebles 
que ofrecen 
MODUS 
EFI EFE 
FORTALEZAS OPORTUNIDADES 
Empresa mediana en el sector inmobiliario Mejora de las condiciones crediticias 
Empresa medianamente conocida para el sistema 
financiero Aumento de la demanda de viviendas 
Experiencia previa en proyectos similares Incremento del poder adquisitivo de la población 
 Tendencia a la baja en los materiales de construcción. 
   
DEBILIDADES AMENAZAS 
Necesidad de subcontratar la construcción Situación municipal actual. 
No cuenta con un staff de proyectistas propios Burocracia y mal funcionamiento de los gobiernos municipales 
Necesidad de tercerizar el desarrollo del expediente 
técnico 
Poca oferta de terrenos disponibles e incremento en 
los precios por m2 
Bajo posicionamiento de la marca Accionar del sindicato de trabajadores de construcción civil 
No cuenta con una página web propia (sólo blog y 
facebook) Política tributaria poco clara en el sector construcción 
Cliente meta no definido claramente.   
| 83 
 
3.2  LA EMPRESA Y SU COMPETENCIA ACTUAL 
 
 
 
El análisis de la competencia en referencia a la Inmobiliaria Dublanc cuenta con 10 factores determinantes de éxito. 
Actualmente y en el mercado en el que se encuentra los próximos proyectos a desarrollarse, el principal competidor es la 
Inmobiliaria y Constructora Marcan, que cuentan actualmente con un fuerte posicionamiento de su marca, lo que facilita la 
confianza de los compradores en sus productos que de por si ya tienen reconocimiento de la calidad que ofrecen. 
PESO 
RELATIVO CALIFICACION
CALIFICACION 
PONDERADA CALIFICACION
CALIFICACION 
PONDERADA CALIFICACION
CALIFICACION 
PONDERADA CALIFICACION
CALIFICACION 
PONDERADA CALIFICACION
CALIFICACION 
PONDERADA
1 Calidad del producto ofrecido 10% 4.000 0.400 4.000 0.400 4.000 0.400 2.000 0.200 2.000 0.200
2 Inversión en diseño 5% 4.000 0.200 3.000 0.150 4.000 0.200 2.000 0.100 2.000 0.100
3 Posicionamiento de la Marca 
20% 1.000 0.200 2.000 0.600 4.000 0.800 2.000 0.400 3.000 0.600
4 Identificación de zonas urbanas potenciales y exclusivas
10% 2.000 0.200 2.000 0.300 4.000 0.400 2.000 0.200 2.000 0.200
5 Inversión en nuevos terrenos 15% 3.000 0.450 1.000 0.450 3.000 0.450 3.000 0.450 2.000 0.300
6 Proyectos en ejecución simultáneos 8% 1.000 0.080 2.000 0.240 4.000 0.320 3.000 0.240 3.000 0.240
7 Estrategia de ventas 12% 3.000 0.360 1.000 0.360 3.000 0.360 3.000 0.360 2.000 0.240
8 Inversión y capacitación del personal directivo
5% 4.000 0.200 2.000 0.150 2.000 0.100 2.000 0.100 2.000 0.100
9 Capital propio
10% 2.000 0.200 2.000 0.300 3.000 0.300 3.000 0.300 3.000 0.300
10
Permanente búsqueda de nuevas tendencias y 
tecnologías 5% 4.000 0.200 2.000 0.150 4.000 0.200 2.000 0.100 2.000 0.100
100% 2.490 3.100 3.530 2.450 2.380
FACTORES DETERMINANTES PARA EL EXITO
TOTAL
| 84 
 
Se debe mencionar también que las cuatro empresas competidoras 
actualmente en el ámbito geográfico seleccionado, son empresas con mayor 
tiempo en el mercado y por tanto bastante más consolidadas que la empresa 
Inmobiliaria Dublanc. Esto es sinónimo evidente de varios proyectos en cartera 
previa, a diferencia de Inmobiliaria Dublanc que cuenta con un solo proyecto 
terminado y entregado. 
Sin embargo se considera que el conocimiento previo de la zona 
geográfica seleccionada para el emplazamiento de los próximos proyectos, ha 
de ser uno de los factores determinantes de éxito a explotar. Así como también, 
el desarrollo de una estrategia de ventas adecuada, basada en el conocimiento 
del mercado objetivo. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
| 85 
 
+ 
- + 
- 
3.3. POSICIÓN COMPETITIVA 
 
COSTO CALIDAD 
 
 
AMPLIO LIDERAZGO EN COSTOS DIFERENCIACION 
 
ALCANCE 
DEL 
MERCADO 
ANGOSTO ENFOQUE EN COSTOS 
ENFOQUE EN 
DIFERENCIACIÓN  
 
 
 
 
 
 
VENTAJA COMPETITIVA 
   
Hemos definido, que nuestra posición frente a la competencia, será la de 
enfoque en diferenciación; es decir atacaremos los puntos débiles de la 
competencia. 
• Ofreceremos un producto distinto al ya existente en los alrededores del 
parque, enfocados en un producto y servicio personalizado de acuerdo a 
las necesidades del cliente. 
• Se ofrecerán características y ventajas competitivas, que agreguen valor 
a nuestros clientes, así como al vecindario. 
• Usaremos determinadas características, para crear una imagen y 
posicionar la marca. 
 
 
 
 
 
| 86 
 
4.  PLANEAMIENTO ESTRATÉGICO DE LA EMPRESA 
 
4.1 MISION 
Ofrecer proyectos inmobiliarios multifamiliares desarrollados por 
profesionales de vanguardia, los que conjuntamente con la gerencia enfoquen 
sus diseños a un sector del mercado B+ / A-, otorgando importancia a la 
ubicación estratégica, así como a la calidad e innovación de los acabados y 
respeto al medio ambiente, de tal manera que logremos una diferenciación en 
beneficio de nuestros clientes. 
 
4.2 VISIÓN 
 “Posicionarnos dentro de los 5 primeros años como una empresa 
inmobiliaria que se diferencie de sus competidores  por la ubicación y el costo-
beneficio de sus edificaciones; destacándose por un diseño de viviendas 
multifamiliares de calidad y coherente con el respeto al medio ambiente, 
enfocadas a un sector de mercado que busque exclusividad en proyectos no 
masivos y que sean flexibles a su estilo de vida.” 
 
 
 
 
 
 
 
| 87 
 
4.3 VALORES ORGANIZACIONALES 
 
• Honestidad, necesaria para llevar una buena organización y 
administración.  
• Respeto y capacitación permanente al personal.  
• Confianza y Fidelización, para con nuestros clientes, proveedores y 
empleados.   
• Respeto de las Normas y Leyes del país.  
• Integridad, en el desarrollo de la empresa y los proyectos trazados.  
• Conciencia Medio Ambiental.  
• Responsabilidad Social 
 
4.4. ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL 
 
El personal que conforma el Staff de nuestra empresa, es altamente 
capacitado y en constante capacitación y actualización de conocimientos. 
Al inicio de nuestras operaciones durante el lapso de un año, tendremos 
una estructura organizacional basada en dos líneas diferenciadas, la primera 
enfocada a la evaluación de factibilidad de proyectos y al desarrollo de los 
mismos y la segunda a lo que es el marketing y ventas. 
Se plantea esta estructura básica, mientras la empresa se consolida y 
logra sacar adelante sus dos primeros proyectos inmobiliarios. 
 
| 88 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Colaboradores Estratégicos 
• Inmobiliaria Casablanca 
• Arq. Rodrigo Arias Secada 
• Estudio Obregón Sevillano 
Proyectos Terminados: 
• Multifamiliar PRADA 164 – Parque Gonzales Prada 164,  Barranco (07 dptos) 
Proyectos en Ejecución: 
• Multifamiliar PRADA 163 - Parque Gonzales Prada 163,  Barranco (06 dptos) 
Próximos Proyectos 
• Multifamiliar PRADA 190 - Parque Gonzales Prada 190, Barranco (08 dptos) 
 
JUNTA DE ACCIONISTAS 
GERENCIA GENERAL Y FINANCIERA 
Luis Renato Fabian Labo Ruesta 
Gerencia de Desarollo y 
Financiera 
Gerencia  Comercial y de 
Ventas 
Área de Marketing y 
Ventas 
Área de Post-Venta 
ASESORIA LEGAL Y RRHH 
Estudio Obregón Sevillano 
AREA DE DISEÑO E INGENIERIA 
Arq. Rodrigo Arias Secada 
AREA CONTABLE 
Externo 
| 89 
 
4.5 SITUACIÓN ACTUAL DE LA EMPRESA 
Análisis Externo e Interno 
 
MATRIZ EFE 
   
  FACTORES CRITICOS O DETERMINANTES PARA EL EXITO PESO RELATIVO CALIFICACION 
CALIFICACION 
PONDERADA 
  OPORTUNIDADES     1.635 
1 Atractiva rentabilidad de proyectos                    0.07  2.000 0.140 
2 Posibilidad de vender bienes futuros                    0.08  3.000 0.240 
3 Estabilidad económica del país                    0.05  2.000 0.100 
4 Zona urbana bien ubicada y poco desarrollada por la competencia                    0.05  4.000 0.200 
5 Posibilidad de colocación de créditos hipotecarios                    0.03  2.000 0.050 
6 Aumento de la capacidad adquisitiva de la población                    0.06  1.000 0.060 
7 Precio del m2 en Lima por debajo que el de otras capitales similares                    0.04  3.000 0.120 
8 No existe burbuja en el sector inmobiliario                    0.04  3.000 0.120 
9 Interés por implementacion de politicas ecológicas                    0.01  1.000 0.005 
10 Mercado de profesionales capacitados en auge                    0.05  4.000 0.200 
11 Demanda de vivienda insatisfecha por la oferta actual                    0.05  4.000 0.200 
12 Tendencia a la baja en el precio de materiales de construcción debido al ingreso de productos de importación.                    
0.05  4.000 0.200 
  AMENAZAS     1.075 
1 Burocracia de los gobiernos municipales                    0.10  4.000 0.400 
2 Inestabilidad politica municipal ante incertidumbre por resultado de proceso de revocatoria. 
                   
0.04  1.000 0.035 
3 Presencia de competidores de gran envergadura                    0.02  1.000 0.015 
4 Tendencia al alza en el precio de materiales de acabados                    0.05  3.000 0.150 
5 Poca disponibiliadad de terrenos en el mercado                    0.05  2.000 0.100 
6 Sindicatos de Construcción Civil                    0.03  1.000 0.025 
7 Incremento de precios de los terrenos                    0.10  3.000 0.300 
8 Política tributaria poco clara                    0.05  1.000 0.050 
  TOTAL 
                   
1.00    2.710 
 
La matriz EFE de la empresa inmobiliaria DUBLANC cuenta con 20 factores 
determinantes de éxito, 12 Oportunidades y 8 amenazas. El valor total 2.71 
indica una respuesta por encima del promedio a las oportunidades y amenazas 
que el entorno ofrece. 
| 90 
 
Podemos señalar que existen oportunidades como la No.5, No.7 y No.8 que no 
están siendo debidamente explotadas o reconocidas como factores de 
potencial éxito creciente para la organización. 
Por otro lado es necesario también encontrar la forma de neutralizar y 
minimizar el efecto que factores como las amenazas No.1 y No. 7 que tienen 
un importante peso relativo y una alta incidencia en los tiempos de ejecución y 
la rentabilidad de los proyectos respectivamente. Así mismo se deberá tener en 
cuenta la amenaza No. 4 que afectará directamente al costo de los proyectos, 
estableciendo políticas con los proveedores respectivos. 
 
 
MATRIZ EFI 
   
  FACTORES DETERMINATES PARA EL ÉXITO PESO RELATIVO CALIFICACION 
CALIFICACION 
PONDERADA 
  FORTALEZAS     1.800 
1 Conocimiento del entorno y publico objetivo                    0.15  4.000 0.600 
2 Experiencia previa en otras empresas                    0.05  2.000 0.100 
3 Red de contactos de los propietarios y gerencia.                    0.09  2.000 0.180 
4 Simplicidad de procesos de la empresa (empresa pequeña en crecimiento) 
                   
0.05  2.000 0.100 
5 Respaldo de empresa constructora con experiencia previa                    0.05  3.000 0.150 
6 Diseño de proyectos por un arquitecto con experiencia y con conocimiento del público objetivo 
                   
0.10  3.000 0.300 
7 Contactos en municipalidades (Municipalidad de Barranco)                    0.08  2.000 0.160 
8 Diseño innovador                    0.07  3.000 0.210 
9 Generación de buena imagen ante el mercado financiero, en base a primera experiencia exitosa. 
                   
0.12  3.000 0.360 
  DEBILIDADES     0.590 
1 Empresa jóven recientemente conocida por el sistema financiero y por el mercado 
                   
0.04  3.000 0.120 
2 Falta de capital para operaciones más grandes                    0.05  3.000 0.150 
3 Falta de equipo de Post Venta                    0.02  1.000 0.020 
4 Plan de marketing poco desarrollado                    0.08  2.500 0.200 
5 Poca flexibilidad para los clientes en la compra de inmuebles mediante financiamiento bancario. 
                   
0.05  2.000 0.100 
  TOTAL 
                   
1.00    2.750 
 
La matriz EFI de la empresa Inmobiliaria DUBLANC cuenta con 14 factores 
determinantes de éxito, 9 Fortalezas y 5 debilidades. El puntaje ponderado de 
| 91 
 
2.750 nos indica que DUBLANC es una organización que capitaliza sus 
fortalezas por encima del promedio. Posee un buen conocimiento del entorno, 
tiene el respaldo de una alianza estratégica con una constructora de respaldo y 
experiencia en el mercado, así como sustenta el éxito de sus proyectos en el 
diseño lo cual le otorga una diferenciación a sus competidores y es 
determinante para el éxito de la empresa. 
Pero debemos señalar también que al tratarse de una empresa joven debe 
fortalecer las debilidades como la búsqueda de nuevos capitales para 
inversiones de mayor tamaño y buscar un respaldo mediante entidades 
financieras. Del mismo modo debe trabajar en desarrollar sus planes de 
marketing y estar preparado para enfrentar el servicio post venta. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
| 92 
 
4.6 MATRIZ FODA 
MATRIZ FODA - EMPRESA INMOBILIARIA DUBLANC 
   Fortalezas - F  Debilidades - D 
  F1 
Conocimiento del entorno y 
publico objetivo D1 
Empresa jóven recientemente 
conocida por el sistema financiero y 
por el mercado 
  F2 
Experiencia previa en otras 
empresas D2 
Falta de capital para operaciones 
más grandes 
  F3 
Red de contactos de los 
propietarios y gerencia. D3 Falta de equipo de Post Venta 
  F4 
Simplicidad de procesos de la 
empresa (empresa pequeña en 
crecimiento) 
D4 Plan de marketing poco desarrollado 
  F5 
Respaldo de empresa 
constructora con experiencia 
previa 
D5 
Poca flexibilidad para los clientes en 
la compra de inmuebles mediante 
financiamiento bancario. 
  F6 
Diseño de proyectos por un 
arquitecto con experiencia y con 
conocimiento del público 
objetivo 
   
  F7 
Contactos en municipalidades 
(Municipalidad de Barranco)    
  F8 Diseño innovador    
  F9 
Generación de buena imagen 
ante el mercado financiero, en 
base a primera experiencia 
exitosa. 
   
 Oportunidades - O  ESTRATEGIAS FO - Explotar  ESTRATEGIAS DO - Buscar 
O1 Atractiva rentabilidad de proyectos 
F1, F6, 
F8, O4 
Ofrecer un producto inmobiliario 
innovador que supere los 
estándares de calidad ofrecidos 
por la competencia cercana 
O5, 
D5 
Continuar fortalecimiento relaciones 
con entidades bancarias con la 
finalidad de aprovechar la coyuntura 
de oferta de creditos hipotecarios. 
O2 Posibilidad de vender bienes futuros O1, F1 
Orientar producto de manera 
más competitiva para aumentar 
márgenes de rentabilidad 
O4, 
D4 
Resaltar las ventajas de la zona 
urbana seleccionada mediante la 
elaboración de un plan de marketing 
bien elaborado. 
O3 Estabilidad económica del país 
O2, F6, 
F5 
Generar confiabilidad en clientes 
finales, a través de alianzas 
estratégicas 
O4, 
O3, 
D2, 
D1 
Aprovechar la coyuntura economica 
del pais, para la captación de 
inversionistas. 
O4 
Zona urbana bien 
ubicada y poco 
desarrollada por la 
competencia 
O7, O4, 
F8 
Captación de clientes que vean 
un potencial de inversión en 
proyectos futuros ubicados en 
zonas estratégicas 
O11, 
O12, 
D1 
Aprovechar las características del 
mercado actual para el desarrollo de 
proyectos de alta rentabilidad que 
logren posicionar la marca. 
O5 
Posibilidad de 
colocación de 
créditos hipotecarios 
O3, O6, 
F1 
Orientar proyectos desarrollados 
a segmentos de mercado en 
crecimiento. 
   
O6 
Aumento de la 
capacidad adquisitiva 
de la población 
O9, F8 Inversión e implementación en políticas de medio ambiente    
| 93 
 
O7 
Precio del m2 en 
Lima por debajo que 
el de otras capitales 
similares 
O10, F4 
Desarrollo de areas operativas a 
traves de contratación de 
personal capacitado de manera 
progresiva para apoyar el 
crecimiento de la empresa 
   
O8 No existe burbuja en el sector inmobiliario O5, F9 
Desarrollo de programa de 
facilidades al posible cliente 
final, a través de negociaciones 
estratégicas con los bancos para 
ofrecer mejores tasa de interes 
al cliente. 
   
O9 
Interés por 
implementacion de 
politicas ecológicas 
O12, F5 
Desarrollo de proyectos de 
calidad y garantía sin 
incremento del precio de 
construcción por m2, generando 
estabilidad de los proyectos. 
   
O10 
Mercado de 
profesionales 
capacitados en auge 
      
O11 
Demanda de 
vivienda insatisfecha 
por la oferta actual 
      
O12 
Tendencia a la baja 
en el precio de 
materiales de 
construcción debido 
al ingreso de 
productos de 
importación. 
      
 Amenazas - A  ESTRATEGIAS FA - Confrontar  ESTRATEGIAS DA - Evitar 
A1 
Burocracia de los 
gobiernos 
municipales 
A1, F7 
Reducción de tiempo en la 
calificación del anteproyecto y 
proyecto 
A3, 
D2 
Buscar fuentes de financiamiento que 
puedan permitir un crecimiento 
sostenido a mediano y largo plazo. 
A2 
Inestabilidad politica 
municipal ante 
incertidumbre por 
resultado de proceso 
de revocatoria. 
A4, F5 
Anticipación a posibles alzas 
que repercutirian directamente 
en la rentabilidad del proyecto. 
A3, 
D5 
Fortalecer relaciones con entidades 
financieras 
A3 
Presencia de 
competidores de 
gran envergadura 
A6, F5 
Evitar conflictos que produzcan 
demoras en la ejecución de la 
obra. 
A3, 
D3 
Implementar mejoras en el proceso 
de control de calidad del producto 
final mediante una supervisión más 
dedicada. 
A4 
Tendencia al alza en 
el precio de 
materiales de 
acabados 
A7, A5,  
F1, F3 
Evaluación anticipada de 
posibles terrenos y mejor 
negociación en la compra de los 
mismos. 
A3, 
D3 
Establecer contratos que 
comprometan a al empresa 
constructora a realizar el servicio post 
venta. 
A5 
Poca disponibiliadad 
de terrenos en el 
mercado 
F1, A1 
Know how, en la ejecución de 
proyectos en la misma area 
urbana. 
A5, 
D2 
Implementar operaaciones de compra 
de terreno que incluyan permutas con 
los dueños de los terrenos 
A6 Sindicatos de Construcción Civil 
A3, F1, 
F5, F6, 
F4 
Atención personalizada que se 
ajuste a los requerimientos de 
cada cliente. 
A8, 
D1 
Contratar asesoría contable 
especializada en empresas 
inmobiliarias 
A7 
Incremento de 
precios de los 
terrenos 
   
A1, 
D1 
Reforzar las relaciones con el 
municipio, participando en la 
problemática del distrito 
A8 Política tributaria poco clara       
 
| 94 
 
4.7 ESTRATEGIAS DE CRECIMIENTO SOSTENIDO 
ESTRATEGIA 1 
Ofrecer un producto con diseño innovador de manera competitiva que supere los estándares 
de calidad ofrecidos por la competencia y aumente los márgenes de rentabilidad a través de 
la atención personalizada  
ESTRATEGIA 2 
Generar confiabilidad en clientes finales, a través de alianzas estratégicas y aprovechar la 
coyuntura económica del país, para la captación de inversionistas y así lograr un crecimiento 
constante y sostenido  
ESTRATEGIA 3 
Implementación del Know how, en la ejecución de proyectos en la misma área urbana en 
zonas urbanas similares  
ESTRATEGIA 4 
Inversión e implementación en políticas de medio ambiente 
ESTRATEGIA 5 
Contratación de personal profesional calificado 
 
 
 
 
 
 
 
 
| 95 
 
4.8 OBJETIVOS A LARGO PLAZO 
 
Nomenclatura Objetivo 
OLP1 
Posicionar la marca en el mercado como una empresa que ofrece 
diseños de vanguardia y se mantiene en una continua búsqueda 
nuevas alternativas de acabados y tecnologías en el mercado. 
OLP2 
Posicionar la marca en el mercado como una empresa que ofrece 
productos de calidad a través del  logro de un 90% de satisfacción de 
los clientes hacia finales del 2016. 
OLP3 Consolidación de la imagen de la marca en zonas geográficas de población B y B+. 
OLP4 Para el año 2016, desarrollar tres proyectos inmobiliarios de vanguardia por año, en el sector objetivo. 
OLP5 
Establecer que el 5% del costo de los proyectos a partir del año 2016  
estén destinados a la preservación del medio ambiental y 
responsabilidad social del entorno. 
OLP6 Obtener la certificación Leed, para la construcción sustentable en todos sus proyectos a partir del año 2016. 
OLP7 Fidelización del personal de confianza, expresado en una baja rotación del mismo. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
| 96 
 
    VISION 
  
 
Posicionarnos dentro de los 5 primeros años como una empresa inmobiliaria que 
se diferencie de sus competidores  por la ubicación y el costo-beneficio de sus 
edificaciones; destacándose por un diseño de viviendas multifamiliares de calidad 
y coherente con el respeto al medio ambiente, enfocadas a un sector de mercado 
que busque exclusividad en proyectos no masivos y que sean flexibles a su estilo 
de vida.  
ESTRATEGIA 1 
OLP1 OLP2 OLP3 
        
Ofrecer un producto con 
diseño innovador de manera 
competitiva que supere los 
estándares de calidad 
ofrecidos por la competencia 
y aumente los márgenes de 
rentabilidad a través de la 
atención personalizada  
        
ESTRATEGIA 2   
OLP2 
  
OLP4 
      
Generar confiabilidad en 
clientes finales, a través de 
alianzas estratégicas y 
aprovechar la coyuntura 
económica del país, para la 
captación de inversionistas y 
así lograr un crecimiento 
constante y sostenido  
          
ESTRATEGIA 3     
OLP3 
        
Implementación del Know 
how, en la ejecución de 
proyectos en la misma área 
urbana en zonas urbanas 
similares  
            
ESTRATEGIA 4         
OLP5 OLP6 
  
Inversión e implementación 
en políticas de medio 
ambiente 
          
ESTRATEGIA 5       
OLP7 Contratación de personal 
profesional calificado             
 
 
| 97 
 
4.9 OBJETIVOS A CORTO PLAZO 
OCP11 OCP12 
Identificación de profesionales que ofrezcan 
productos de vanguardia y que sean reconocidos 
por nuestros clientes finales 
Constante búsqueda de acabados de vanguardia  
OCP21 OCP22 
Tener estandarizados los procesos de post-venta en 
el lapso de 1 año, para alcanzar índices de 
satisfacción de nuestros clientes 
Tener estandarizados los procesos de supervisión y 
control de calidad en el lapso de 2 años 
OCP31 
Identificar zonas estratégicas para la ubicación de nuestros proyectos 
OCP41 OCP42 
Diseñar un plan de marketing que lance a nuestra 
inmobiliaria según la misión de la empresa 
Ofrecer un producto de calidad que nos permita captar la 
atención del público objetivo, con la finalidad de luego 
obtener el apalancamiento de entidades financieras 
OCP51 OCP52 
Diseñar un plan de conservación del medio 
ambiente Diseñar un plan de responsabilidad social 
OCP61 
Trabajar a partir del año 2012 bajo políticas acerca de la contaminación del área de trabajo,  ambiental y sonora 
OCP71 
Capacitar al personal con puestos de confianza y ofrecer línea de carrera 
 
 
 
 
 
 
 
| 98 
 
  VISION 
OLP 1 
OCP 11 OCP12 
   
Posicionar la marca en el mercado como una empresa que 
ofrece diseños de vanguardia y se mantiene en una continua 
búsqueda nuevas alternativas de acabados y tecnologías en el 
mercado. 
   
OLP 2 
OCP 21 OCP 22 OCP 11 OCP 12 Posicionar la marca en el mercado como una empresa que 
ofrece productos de calidad a través del  logro de un 90% de 
satisfacción de los clientes hacia finales del 2016. 
OLP 3 
OCP 31  
   
Consolidación de la imagen de la marca en zonas geográficas 
de población B y B+.    
OLP 4 
OCP 41 OCP 42 OCP 11 
  
Para el año 2016, desarrollar tres proyectos inmobiliarios de 
vanguardia por año, en el sector objetivo.   
OLP 5 
OCP 51 OCP 52 OCP 22 
  
Establecer que el 5% del costo de los proyectos a partir del 
año 2016  estén destinados a la preservación del medio 
ambiental y responsabilidad social del entorno. 
  
OLP 6 
OCP 61 OCP 51 OCP 52 OCP 22 Obtener la certificación Leed, para la construcción sustentable 
en todos sus proyectos a partir del año 2016. 
OLP 7 
OCP 71 
    
Fidelización del personal de confianza, expresado en una baja 
rotación del mismo.       
 
 
 
 
 
 
 
 
| 99 
 
4.10 POLÍTICAS 
 
1. Reforzar la innovación en el producto ofrecido: 
a. Invirtiendo en el desarrollo de proyectos diferenciados en el 
diseño. 
b. Invirtiendo en el uso de acabados innovadores en el mercado.  
2. Lograr la satisfacción del cliente: 
a. Elaborando procesos de atención de post-venta rápida y efectiva 
b. Logrando un producto diferenciado 
3. Enfatizar en la importancia de la selección de la zona de desarrollo de los 
proyectos: 
a. Haciendo un exhaustivo estudio del mercado, para la elección de 
la zona   
b. Ubicando los proyectos en zonas estratégicas por su ubicación, 
vistas y entorno. 
4. Incorporación de procesos que respeten el medio ambiente, tanto como en 
el desarrollo del proyecto como en la ejecución: 
a. Basando el proceso de la construcción bajo la política Leed. 
b. Estandarizando procesos de protección del medio ambiente 
5. Capacitación permanente de los empleados: 
a. Capacitando al personal de puestos de confianza. 
b. Ofreciendo línea de carrera al personal 
 
 
 
| 100 
 
4.11 LINEAMIENTOS PARA EL GERENCIAMIENTO DE PROYECTOS: 
 
La empresa ha determinado 6 lineamientos en los que se plantea basar 
el gerenciamiento de los proyectos a desarrollar.  
1. Entender las necesidades y deseos de los clientes mediante una oferta de 
mercado que vaya más allá de los atributos del producto, pues finalmente 
lo que los clientes esperan al adquirir un inmueble es la realización de un 
sueño. 
2. En el diseño de la estrategia de marketing debemos definir el tipo de cliente 
que queremos servir, mediante una segmentación adecuada de mercado. 
Por lo que nos centraremos en seleccionar solamente a aquellos clientes 
que podemos atender satisfactoriamente, ya que somos conscientes que 
no podemos servir satisfactoriamente a todos. 
3. La dirección deberá concentrarse en mejorar la eficiencia de la producción 
con el fin de ser más competitivos en el mercado, pero sin dejar de lado el 
objetivo principal que es la satisfacción del cliente. 
4. Buscar una mejora continua del producto, teniendo en cuenta que los 
consumidores prefieren productos de calidad  y características 
innovadoras. A la vez que preservando el medio ambiente 
 
 
| 101 
 
5. Definir el concepto de venta que será beneficioso para la empresa, 
considerando no solamente que el objetivo es vender lo que la empresa 
produce sino producir lo que el mercado desea. En tal sentido debemos ser 
flexibles en el producto que ofertamos, de tal manera que el cliente tenga el 
poder de diferenciarse, lo que además se traducirá en un beneficio 
económico. 
6. Nuestra estrategia de marketing debe considerar el entregar valor a los 
clientes de tal forma que mejore el bienestar tanto de ellos como de la 
sociedad. Este es el enfoque del concepto de marketing social. Por lo tanto 
al establecer los lineamientos de cómo gerenciar nuestros proyectos 
debemos considerar la rentabilidad de la empresa, los deseos de los 
clientes y los intereses de la sociedad. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
| 102 
 
4.12 PLANES OPERATIVOS: 
 
A fin de poder cumplir con las estrategias, lineamientos y políticas de la 
empresa; estaremos optando por planes operativos bajo el enfoque de la 
filosofía de Lean Construcción, con la finalidad de reducir las pérdidas, generar 
valor a los clientes internos y externos y a través de una mejora continua.  
 
4.12.1 Plan de Desarrollo de Proyectos:  
Factores críticos a considerar: 
• Exhaustivo estudio de mercado, a fin de conocer a nuestro público 
objetivo. 
• Búsqueda de zonas estratégicas para la ubicación de los proyectos; 
considerando que se deben desarrollar en zonas residenciales, frente a 
parques, con fácil acceso a avenidas, céntricas a lugares de 
esparcimiento y ocio que frecuenta nuestro sector. 
• Desarrollo de proyecto arquitectónico por un profesional de renombre en 
el mercado. 
• Utilización de acabados y terminaciones de alta calidad, que le puedan 
brindar un valor agregado a la vivienda ofrecida. 
• Control de calidad y medio ambiente durante la ejecución de la 
construcción.  
• Innovar en certificación leed, una vez la empresa esté más afianzada en 
el mercado. 
| 103 
 
• Correcta compatibilización de especialidades. 
• Reuniones entre especialistas y ejecutores de obra, durante el proceso 
de desarrollo del proyecto; a fin de lograr un proyecto compatibilizado y 
de fácil y económica ejecución 
 
4.12.2 Plan de Ventas y Marketing:  
Factores críticos a considerar: 
• Desarrollo de un concepto, como propulsor de la venta del inmueble. 
• Segmentación del mercado. 
• Posicionar el producto y la marca 
• Utilización de medios interactivos, como páginas web. 
• Utilización de medios escritos; propaganda gráfica en periódicos 
orientados a nuestro sector. 
• Asesoría personalizada para el cliente final, en la obtención de su crédito 
hipotecario. 
• Garantía de Post-Venta. 
 
4.12.3 Plan de Personal:  
Factores críticos a considerar: 
• Capacitación del personal con cargo de confianza. 
• Ofrecer línea de carrera. 
 
 
| 104 
 
4.12.3 Plan de Ejecución de Obra: 
Factores críticos a considerar, durante la supervisión de la construcción: 
• La construcción debe tener un plan original a escala del avance de obra 
• Hacer una programación correcta a través del Look Ahead 
(Programación con proyección de 4 semanas) y la aplicación del Last 
Planner. 
• Hacer uso de las herramientas de las Restricciones. 
• Se debe hacer un análisis de las partidas; a fin de corregir desperdicios 
de materiales o tiempos muertos; con la finalidad de conseguir una 
mayor productividad. 
• Trabajar con Protocolos de Calidad 
• Se debe mantener todos los estándares de Seguridad y Protección 
Medioambiental. 
• Promover el reciclaje de insumos. 
• Promover la reducción de desperdicios a través de incentivos al personal 
involucrado en la utilización de los mismos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
| 105 
 
4.13 IDENTIFICACIÓN DE RECURSOS: 
 
  RECURSOS   
 
   
 
  
     
     
     
TANGIBLES  INTANGIBLES  HUMANOS 
Financiación  
Ubicación estratégica de 
proyectos  Motivación 
Estandarización de 
Procesos  Renombre  
Conocimientos 
especializados 
Finos Acabados    Personal especializado 
Certificación Leed    Servicio al Cliente 
 
Tangibles: 
 Financiación: Establecemos que necesitamos como primer punto la 
obtención del capital ya sea propio o financiado para la elaboración de los 
proyectos inmobiliarios que nos llevarán a alcanzar la visión de la 
empresa. Este punto será desarrollado en la estructuración financiera de 
la empresa 
 
 Estandarización de Procesos: Se requerirá la estandarización de todos 
los procesos de la empresa a fin de lograr que cada vez sea más 
rentable.  Estos procesos se inician desde la elección de los proyectistas, 
como durante el desarrollo de los proyectos, ejecución, planes de venta, 
marketing y post venta. 
 
| 106 
 
 Finos Acabados: Nuestro producto buscará la diferenciación a través de 
la calidad final del producto, por lo cual se necesitará una investigación 
continua de nuevos productos en el mercado que logren la satisfacción y 
fidelización de nuestros clientes. 
 
 Certificación Leed: A Largo plazo pretendemos que nuestros proyectos 
inmobiliarios también obtendrán la distinción, por ser proyectos que 
contribuyen con la protección del medio ambiente, estando a la par con la 
nueva conciencia ecológica de nuestro mundo globalizado. 
 
Intangibles: 
 Ubicación Estratégica: Un recurso que usaremos para lograr nuestra 
visión es ubicar nuestros proyectos en zonas estratégicas; en zonas 
residenciales con potencial como lo es alrededor de parques, pero con 
fácil acceso a avenidas principales, y serán zonas céntricas a lugares que 
reciben fuerte afluencia de nuestro sector objetivo (centros comerciales, 
restaurants, etc) 
 
 Renombre: Un recurso que usaremos para lograr nuestra visión será 
como inicio, contar con proyectistas de renombre en el mercado, lo cual 
nos permitirá ofrecer un producto diferenciado, el cual a la larga nos 
permitirá alcanzar un renombre propio, como una inmobiliaria que trabaja 
bajo altos estándares de diseño y calidad. 
| 107 
 
Humanos: 
 Motivación: Buscaremos la motivación de nuestro personal a través de 
un plan de recursos humanos el cual se manejará con políticas de 
capacitación y línea de carrera para el personal que logre objetivos, a fin 
de que nuestro personal se sienta identificado con la visión de la 
empresa. 
 
 Conocimientos Especializados: Se mantendrá una política de búsqueda 
de nuevas tendencias en el mercado buscando una continua 
diferenciación de nuestro producto, así como se trabajará la construcción 
bajo políticas de respeto al medio ambiente. 
 
 Personal Especializado: Se trabajará con personal que tenga los 
conocimientos necesarios para lograr el producto final deseado el cual 
nos llevará al logro de nuestros objetivos. 
 
 Servicio al cliente: Se tendrá un área el cual ofrecerá un servicio 
personalizado de venta y post-venta a fin de obtener la satisfacción de 
nuestro cliente. 
 
 
 
| 108 
 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO III 
 
MARKETING PLAN 
 
1  ESTRATEGIA 
1.1 Segmentación 
Considerando que el núcleo del negocio de la empresa es el desarrollo de 
proyectos inmobiliarios de vivienda exclusiva se han tomado en cuenta las 
siguientes variables de segmentación. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
| 109 
 
1.1.1 VARIABLES GEOGRÁFICAS: 
 
• Las “Cinco Limas” de Arellano 
Considerando la división planteada por Arellano Marketing, Lima se 
encuentra subdividida en 5 grandes grupos: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Grafico 44 – El Consumido de las nuevas Limas 
Fuente: Diario El Comercio 
| 110 
 
Estos 5 grandes grupos ó 5 Limas consolidan la gran Lima en extensión y 
población de la siguiente forma:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Grafico 45 – División de Lima según Arellano - Extensión 
Fuente: (INEI, 2007) – Elaboración: Propia 
 
 
 
 
 
 
 
Grafico 47 – División de Lima según Arellano - Población 
Fuente: (INEI, 2007) – Elaboración: Propia 
 
31% 
27% 
7% 
30% 
5% 
División de Lima según Arellano 
Extensión (km2) 
Lima Norte Lima Este Lima Sur Lima Central Callao
23% 
22% 
17% 
28% 
10% 
División de Lima según Arellano 
Población 
Lima Norte Lima Este Lima Sur Lima Central Callao
| 111 
 
Lima Central y Lima Norte captan la atención por concentrar los 
porcentajes mayoritarios en proporciones similares. 
Lima Central 
“Está formada por los distritos tradicionales de la ciudad: Barranco, Breña, 
Chorrillos (antiguo), Jesús María, La Molina, La Victoria, Lima Cercado, 
Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, Rímac, San Borja, San Isidro, 
San Miguel, Surco y Surquillo. 
Es la zona más tradicional y la más densamente poblada de la ciudad, a 
pesar de que sus índices de densidad son bastante bajos comparados con 
otras ciudades del mundo. 
Tiene distritos muy antiguos como Lima Cercado o el Rímac, donde se 
fundó Lima, junto con distritos muy nuevos como San Borja, que es algo 
así como el arquetipo de la nueva clase media limeña, es decir, formado 
casi exclusivamente por hijos de la primera generación de migrantes. 
Aquí llegan en primera instancia los servicios más modernos: telefonía, 
televisión por cable, supermercados, centros comerciales o bancos, bajo la 
premisa de que sería el área demográfica en que las novedades tendrían 
mayor aceptación. 
Es la zona más rica en ingresos directos regulares (con sueldos mensuales 
y en planilla). Esta Lima contiene también mayor cantidad – no muy grande 
– de limeños de padres y abuelos limeños.” (Arellano, 2010) 
| 112 
 
Lima Norte 
“Está estaría formada por los distritos de Ancón, Carabayllo, Comas, 
Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, San Martín de Porres y Santa 
Rosa. Tiene una población procedente fundamentalmente del norte del 
país, especialmente de Áncash, Cajamarca, La Libertad y Piura, en 
muchos casos a causa de la ola migracionista generada por la reforma 
agraria de la década de 1970. 
Si bien la primera invasión que daría origen al crecimiento de la ciudad 
ocurrió en la zona sur (Tablada de Lurín), Lima Norte fue la primera de las 
tres “Limas” conurbanas en formarse y, por ende, en desarrollarse 
económica y socialmente. 
Allí se ubicaron los primero supermercados y centros comerciales de las 
zonas periféricas: Metro, Santa Isabel, el Centro Comercial Mega Plaza y 
otros comercios y servicios modernos. Hoy también existen clínicas 
provenientes de Lima Central, como San Pablo o Ricardo Palma; 
restaurantes de multinacionales, como Mc Donalds y hasta universidad 
privadas como la Universidad Católica Sede Sapientae, que pocos fuera de 
la zona conocen. 
En Lima Norte existen diversos niveles de desarrollo, dependiendo de los 
distritos. El más rico es el relativamente nuevo distrito de Los Olivos. De 
hecho, esta parece ser el área aspiracional para los otros habitantes.” 
(Arellano, 2010) 
| 113 
 
Basado en la descripción previa, para efectos de este estudio, tomaremos 
como muestra la población de Lima Centro, que concentra a un 28% de la 
población total de Lima Metropolitana, representando el sector más 
poblado. 
 
• Las “Seis Limas” de Apoyo 
Por su parte, Apoyo, Opinión y Mercado, propone una división de Lima en 6 
partes. 
 
 
 
 
 
 
Grafico 48 – Las 6 Limas de Apoyo 
Fuente: (APOYO, 2011) 
 
 
 
 
| 114 
 
De acuerdo a la consultora Apoyo, Opinión y Mercado la población de Lima 
Metropolitana se consolida de la siguiente manera:  
 
Grafico 49 – División de Lima según Apoyo 
Fuente: (APOYO, 2011) 
 
Lima Moderna concentra el 15% de la población de todo Lima 
Metropolitana, representando el segundo sector de Lima más poblado. 
 
Lima Moderna 
Para Apoyo Opinión y Mercado, Lima Moderna reúne a los distritos de 
Barranco, Jesús María, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo 
Libre, San Borja, San Isidro, San Miguel, Surco, Surquillo; los que pueden 
ser considerados los distritos con mayor consolidación y desarrollo urbano 
26% 
19% 
17% 
11% 
12% 
15% 
División de Lima según Apoyo 
Población 
Lima Norte Lima Este Lima Sur Lima Antigua Callao Lima Moderna
Fuente: INEI / Elaboración: Propia 
| 115 
 
de la ciudad. Y donde se concentra la población con mayor poder 
adquisitivo, motivo por el cual, la tomaremos de base para este análisis. 
1.1.2 VARIABLES TIPO HOGAR: 
 
De acuerdo a lo analizado en el Capítulo II considerando la división planteada 
por APOYO la “ausencia de propiedad (595,280 hogares) representa una 
importante proporción a nivel de la ciudad representando al 30.5% de los 
hogares. Asimismo, según esta definición, el déficit de vivienda se distribuye de 
modo bastante uniforme a nivel de todas las zonas de la ciudad. … Lima Norte 
representa el 15% de este total” 
 
 
 
Grafico 50 – Ausencia de Propiedad 
Fuente: (INEI, 2007) -  Elaboración: Propia 
 
 
 
25% 
19% 
13% 
16% 
10% 
15% 
Ausencia de Propiedad 
Lima Metropolitana 
Lima Norte Lima Este Lima Sur Lima Antigua Callao Lima Moderna
Fuente: INEI 2005/ Elaboración: Propia 
| 116 
 
 
Por otro lado según el último censo elaborado por el INEI en cuanto a la 
distribución de hogares Lima Moderna cuenta con el 10% de todos los hogares 
de Lima, es decir 324,126.00 hogares. 
 
Grafico 51 – Distribución de hogares – LIMA METROPOLITANA 
Fuente: (INEI, 2007) -  Elaboración: Propia 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
23% 
20% 
15% 
16% 
16% 
10% 
Distribución de Hogares 
LIMA METROPOLITANA 
LIMA NORTE LIMA ESTE LIMA ANTIGUA LIMA SUR LIMA MODERNA CALLAO
| 117 
 
 
1.1.3 VARIABLES SOCIOECONÓMICAS: 
 
La Empresa de Investigación de Mercados APEIM, presenta 10 Zonas, en base 
a criterios de proximidad geográfica, características socioculturales, 
económicas y de estilos de vida. 
ZONA 1.- Puente Piedra, Comas, Carabayllo. 
ZONA 2.- Independencia, Los Olivos, San Martín de Porras. 
ZONA 3.- San Juan de Lurigancho. 
ZONA 4.- Cercado, Rímac, Breña, La Victoria. 
ZONA 5.- Ate, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita, San Luis, El Agustino. 
ZONA 6.- Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena, San Miguel. 
ZONA 7.- Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La Molina. 
ZONA 8.- Surquillo, Barranco, Chorrillos, San Juan de Miraflores. 
ZONA 9.- Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, Lurín, Pachacamac. 
ZONA 10.- Callao, Bellavista, La Perla, La Punta, Carmen de la Legua y Ventanilla. 
 
Correspondiendo las Zona 6 Y 7 principalmente a Lima Moderna que es de 
interés del presente estudio. 
Según lo visto en el análisis del cliente, Apeim divide en 5 niveles 
socioeconómicos a la población de cada zona de manera horizontal de la 
siguiente manera, correspondiendo el 16.1% de toda la población al NSE B, 
que corresponde a la población característica del área en la que se encuentra 
emplazado el proyecto y por tanto, variable de interés para la presente 
segmentación. 
| 118 
 
 
Grafico 52 – Distribución de hogares – LIMA METROPOLITANA 
Fuente: (APEIM, 2012)-  Elaboración: Propia 
 
5% 
16% 
35% 
31% 
13% 
Distribución Socioeconómica 
LIMA METROPOLITANA 
NSE A NSE B NSE C NSE D NSE E
| 119 
 
Del cuadro anterior podemos identificar que la población de Lima Moderna está 
distribuida en NSE según el gráfico que a continuación se presenta, 
correspondiendo el NSE B al 36.1% a la Zona 6 (Jesús María, Lince, Pueblo 
Libre, Magdalena, San Miguel) y 32.3% a la Zona 7 (Miraflores, San Isidro, San 
Borja, Surco, La Molina) y el NSE A al 13.6% y 32 % respectivamente. 
 
 
Grafico 53 – Distribución de NSE en Lima Moderna 
Fuente: (APEIM, 2012)-  Elaboración: Propia 
 
Por otro lado Apeim también hace una distribución de % verticales a fin de 
identificar el porcentaje de NSE por cada Zona definida por ellos. 
 
 
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
70.00%
80.00%
90.00%
100.00%
ZONA 6 ZONA 7
NSE E 2.60% 0.80%
NSE D 13.30% 8.40%
NSE C 34.40% 26.50%
NSE B 36.10% 32.30%
NSE A 13.60% 32.00%
Tí
tu
lo
 d
el
 e
je
 
Distribución NSE  
Lima Moderna 
| 120 
 
 
Es necesario destacar que con respecto a Lima Metropolitana, LIMA 
MODERNA, concentra el 29% de la población correspondiente al NSE “B” y 
71.4 % del NSE “A”. Equivalente a 98,534.30 y 231,425,96 hogares 
respectivamente. 
 
 
 
 
 
 
| 121 
 
Grafico 54 – Distribución de NSE B 
Fuente: (APEIM, 2012)-  Elaboración: Propia 
 
 
 
 
 
Grafico 55 – Distribución de NSE A 
Fuente: (APEIM, 2012)-  Elaboración: Propia 
 
 
 
29% 
5% 
17% 6% 
8% 
10% 
12% 
3% 
10% 0% 
Distribución de NSE "B" 
LIMA METROPOLITANA ZONAS LIMA MODERNA
Zona 1
Zona 2
Zona 3
Zona 4
Zona 5
Zona 8
Zona 9
Zona 10
Otros
Fuente: APEIM / Elaboración: Propia 
71% 
2% 
10% 
3% 
4% 
5% 
Distribución de NSE "A" 
LIMA METROPOLITANA 
ZONAS LIMA MODERNA
Zona 1
Zona 2
Zona 3
Zona 4
Zona 5
Zona 8
Zona 9
Zona 10
Otros
Fuente: APEIM / Elaboración: Propia 
| 122 
 
Variables Ocupación Laboral 
De acuerdo a información extraída y analizada del INEI, referente al 
último Censo Nacional de Población Vivienda 2007, el 30% de la 
población de Lima Moderna, son profesionales, científicos e intelectuales  
Equivalente a 98,698.62 hogares de Lima Metropolitana 
 
 
Grafico 56 – Ocupación Principal 
Fuente: (INEI, 2007)-  Elaboración: Propia 
 
 
 
 
 
 
1% 
30% 
17% 
14% 
13% 
4% 
4% 
13% 
4% 
Ocupación Principal 
Lima Moderna 
 Miembros poder ejec.y leg. direct. adm. pub y
emp.
 Profes. cientificos e intelectuales
 Técnicos de nivel medio y trabajador asimilados
 Jefes y empleados de oficina
 Trabj. de serv.pers. y vend.del comerc. y mcdo.
 Agricult.trabajador calific.agrop.y pesqueros
 Obrero y oper. de minas,cant.,ind.,manuf.y otros
 Obreros construcc.,conf., papel, fab., instr.
 Trabaj.no calif.serv.,peon,vend.,amb., y afines
 Otras ocupaciones
| 123 
 
Variable Ocupación de la Vivienda 
Para efectos de la presente segmentación nos interesa aquel porcentaje 
de población de Lima Moderna que actualmente se encuentre viviendo 
en vivienda alquilada. 
 
Grafico 57 – Tenencia de Vivienda 
Fuente: (INEI, 2007)-  Elaboración: Propia 
 
Así en Lima Moderna, el 25% de la población vive en una vivienda 
alquilada.Esto es 80,044.12 hogares de Lima Metropolitana. 
 
 
25% 
14% 
56% 
2% 3% 
Tenencia de Vivienda 
Lima Moderna 
 Alquilada
 Propia pagando a plazos
 Propia totalmente pagada
 Cedida por el Centro de Trabajo / otro hogar /
institución
 Otra forma
| 124 
 
 
Grafico 58 – Tenencia de Vivienda / Ocupación principal en LIMA MODERNA 
Fuente: (INEI, 2007)-  Elaboración: Propia 
 
Por otro lado y entrando aún en mayor detalle. 
Del total de la población cuya ocupación principal es la de profesionales, 
científicos e intelectuales  19% de ellos vive en una vivienda Alquilada. 
Equivalente a 4703.07 hogares. 
 
 
 
 
 
19% 
18% 
59% 
1% 3% 
Tenencia de Vivienda - Ocupación Principal 
Profesionales, Científicos e Intelectuales que viven en Vivienda Alquilada 
Lima Moderna 
 Alquilada
 Propia pagando a plazos
 Propia totalmente pagada
 Cedida por el Centro de Trabajo / otro hogar /
institución
 Otra forma
| 125 
 
1.1.4 Variables Psicográficas 
Si bien es cierto, nuestra segmentación está en base al NSE objetivo, es 
necesario tomar en cuenta también los estilos de vida de nuestros 
potenciales clientes, a fin de saber cómo enfocar correctamente nuestro 
marketing mix. 
Así según los estudios de Arellano Marketing, y como ya se detallo en el 
CAPITULO II, de acuerdo al estilo de vida, Arellano divide a la población 
en 6 estilos de vida, de los cuales para el caso particular de este estudio, 
tomaremos a los sofisticados que corresponden al 8% de la Población 
esto es: 622,011.04 pobladores que representan 166,804.56 hogares. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Grafico 59 – Estilos de Vida según Arellano 
Fuente: (Arellano, Ciudad de los Reyes, de los Chavez, de los Quispe . . ., 2010)-  Elaboración: Propia 
 
 
8% 
21% 
25% 
20% 
19% 
7% 
Estilos de Vida 
Segun Arellano Marketing 
Sofisticados
Progresistas
Modernas
Adaptados
Conservadores
Resignados
| 126 
 
Sofisticados 
“Segmento de género 
mixto (hombres y 
mujeres), con más 
ingresos que el 
promedio. Son muy 
modernos, educados, 
liberales, cosmopolitas y 
valoran mucho la 
imagen personal. Siguen 
la moda, son innovadores en el consumo y cazadores de tendencias. Les 
importa mucho su estatus y valoran el servicio y la calidad. La mayoría son más 
jóvenes que el promedio de la población.” (Arellano, Al medio hay sitio, 2010) 
 
 
| 127 
 
Variable Ciclo de Vida Familiar 
Finalmente otra variable importante a tomar en consideración, es la 
distribución de ciclos de vida elaborada por APOYO, de cuyo análisis se 
identifica que dentro del NSE A y B, el 20% esta en etapa tanto de 
expansión, consolidación como estabilización. Así como un 26% en 
etapa de desmembramiento. 
 
 
 
 
 
 
 
1. Expansión. - Pareja o Adulto solo con hijos entre 6 y 11 años. 
2. Consolidación. - Pareja o Adulto solo con hijos entre 12 y 17 años. 
3. Estabilización. - Pareja o Adulto solo con hijos menores y mayores de 18 años 
4. Desmembramiento. Pareja o Adulto, con hijos mayores de 18 años, edad promedio 
40 años o más. 
 
 
 
| 128 
 
1.1.5 Conclusiones de la Segmentación 
 
 
 
 
LIMA NORTE
LIMA SUR
LIMA ESTE
LIMA CENTRAL
LIMA MODERNA
CALLAO
A
B
C 
D
E
MIEMBROS PODER EJEC. Y LEG. DIRECT. ADM. PUBLICO Y EMPLEADOS
PROFESIONALES, CIENTIFICOS E INTELECTUALES
TECNICOS
JEFES Y EMPLEADOS DE OFICINA
TRABAJO DE SERV PERSONA
AGRICULTOR, TRABAJADOR CALIFICADO, PESQUEROS, ETC.
OBRERO MINAS, MANUFACTURA
OBRERO CONSTRUCCION
TRABAJO NO CALIFICADO
OTRAS
ALQUILADA 
PROPIA POR INVASION
PROPIAS PAGANADO A PLAZOS
PROPIA TOTALMENTE PAGAS
CEDIDA POR EL CENTRO LABORA
OTRA FORMA
CONVIVIENTE
SEPARADO
CASADO
VIUDO
DIVORCIADO
SOLTERO
PARTIDA/INICIO
EXPANSION
CONSOLIDACION
ESTABILIZACION
DESMEMBRAMIENTO
FUERA DE CICLO
SOFISTICADOS
PROGRESISTAS
MODERNAS
ADAPTADOS
CONSERVADORES
RESIGNADOS
CICLO DE FAMILIA
ESTILO DE VIDA
VARIABLES UTILIZADAS PARA LA SEGMENTACIÓN DE MERCADO
GEOGRAFICA
NSE
OCUPACIÓN LABORAL
TENENCIA DE VIVIENDA
ESTADO CIVIL
| 129 
 
La Empresa Inmobiliaria DUBLANC, dedicada al desarrollo inmobiliario de 
vivienda multifamiliar exclusiva tiene como premisa que su mercado 
objetivo debe ser público que sepa reconocer la calidad del producto que 
busca, que encuentre en el diseño un valor agregado y que tenga los 
medios económicos suficientes como para acceder a un crédito hipotecario 
sin problema alguno. 
 
Es por eso que luego del análisis de la segmentación, El MERCADO META 
escogido a atender es el referente a la intercepción de las siete diferentes 
variables consideradas.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
| 130 
 
1.2 Targeting 
Identificación del Mercado Meta 
DEMOGRAFICA 
GEOGRAFICA 
LIMA MODERNA: Distritos: Barranco, Jesús 
María, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, 
Pueblo Libre, San Borja, San Isidro, San Miguel, 
Surco, Surquillo 
EDAD 25 A 40 AÑOS 
NUCLEO FAMILIAR NUCLEAR CON HIJOS (4 Miembros - Padres y 2 Hijos) 
CICLO DE FAMILIA EXPANSIÓN, CONSOLIDACIÓN, ESTABILIZACIÓN 
TENENCIA DE VIVIENDA ALQUILADA  
ESTADO CIVIL SOLTERO, CASADO, CONVIVIENTE O VIUDO 
      
SOCIOECONOMICA 
NSE B+ / A 
INGRESO FAMILIAR S/. 6,855.00 
OCUPACIÓN LABORAL PROFESIONALES: Independientes, Dependientes, Empresarios 
      
PSICOGRAFICA ESTILO DE VIDA SOFISTICADOS 
 
MERCADO META PRINCIPAL 
El mercado meta principal son familias que viven en Lima Moderna cuyo jefe 
familiar son profesionales independientes o empresarios en el rango de 25 
a 40 años de edad, con 1 hijo pequeño, pertenecientes al nivel socioeconómico 
A / B+, con ingresos familiares promedio de S/6000.00, clasificados 
sofisticados que vivan actualmente en una vivienda alquilada o familiar no 
propia. Y que sean  potencialmente elegibles por el sistema financiero para 
acceder a un crédito hipotecario. 
| 131 
 
MERCADO META SECUNDARIO 
El mercado meta secundario son todas aquellas familias que viven en Lima 
Moderna cuyo jefe familiar son profesionales dependientes en cargos de 
jefatura o gerencia, en el rango de 25 a 40 años de edad,  con 1 hijo pequeño 
pertenecientes al nivel socioeconómico A / B+, con ingresos familiares 
promedio de S/6000.00, clasificados sofisticados que vivan actualmente en una 
vivienda alquilada o familiar no propia. Y que sean  potencialmente elegibles 
por el sistema financiero para acceder a un crédito hipotecario. 
MERCADO META TERCIARIO 
Finalmente el mercado meta terciario son todas aquellas familias con 1 ó 2 
hijos dependientes pertenecientes al nivel socioeconómico A / B+,  con 
ingresos familiares promedio de S/6000.00, que se encuentren en el ciclo 
familiar de expansión o consolidación, que vivan actualmente en una 
vivienda alquilada o familiar no propia, y que sean  potencialmente elegibles 
por el sistema financiero para acceder a un crédito hipotecario. 
 
 
 
 
 
 
| 132 
 
1.3 POSICIONAMIENTO 
Ya en el capítulo 2 – La Empresa, hemos analizado a la competencia actual, y 
determinamos que son empresas medianas o grandes, y en su mayoría con un 
fuerte posicionamiento de la marca, por lo que como estrategia se ha definido 
la posición competitiva de la empresa como la de enfoque de diferenciación, 
buscando ofrecer un producto y servicio personalizado, así como que agregue 
valor al cliente, al vecindario, a la comunidad, y al medio ambiente, de acuerdo 
a los valores de la empresa. 
El actual posicionamiento de las empresas de la competencia, en especial 
MARCAN y PRAGA, cuyos productos ofrecen un standard de calidad similar al 
que ofrece Inmobiliaria Dublanc, implican un necesario trabajo y especial 
cuidado en los detalles del producto a ofrecer. 
Concientes que somos una empresa joven, para el caso de este proyecto se 
potenciaran los siguientes factores como enfoque de diferenciación y 
posicionamiento en la mente de nuestros clientes: 
UBICACIÓN 
PERSONALIZACIÓN 
BAJO MANTENIMIENTO 
 
 
| 133 
 
• Ubicación: Si bien es cierto en el entorno cercano encontramos 
actualmente 4 proyectos en desarrollo, en el entorno inmediato, esto es 
el Parque Gonzales Prada, que cuenta con la característica de ser un 
parque cerrado, somos el único proyecto en desarrollo, por lo que 
potenciaremos la ubicación privilegiada. 
• Atención y Producto personalizado y exclusivo: Las empresas de la 
competencia, ofrecen un producto que no es susceptible de cambios o 
modificaciones por parte del próximo propietario. A diferencia de ella y 
como parte de nuestra estrategia competitiva, nosotros ofreceremos la 
flexibilidad de generar determinados cambios en la distribución así como 
en los acabados de las unidades inmobiliarias, evidentemente siempre 
respaldado de un presupuesto por modificaciones que deberá ser 
aceptado por el comprador. 
• Minimizar costos de mantenimiento: Consientes de que un edificio de 
pocos departamentos genera un elevado costo de mantenimiento de 
áreas comunes para el futuro propietario, pondremos especial cuidado 
en la selección de acabado que minimicen estos costos pero que 
garanticen una imagen armoniosa, elegante y sofisticada del edificio. 
 
 
 
 
 
| 134 
 
1.4 INNOVACIÓN 
Las principales innovaciones de nuestro producto PRADA 163: 
• Unidades inmobiliarias susceptibles 
de ser modificadas en su distribución 
(reubicación de tabiques no 
estructurales), así como en los 
acabados, por el propietario.  
• Vista privilegiada a parque cerrado, y 
comunidad semiprivada sin perder la cercanía a vías de accesos 
principales y conexión con la ciudad. 
• Utilización de materiales en fachada que minimicen el costo de 
mantenimiento por pintura, pero que garantice una imagen moderna y 
cosmopolita del inmueble. 
 
 
 
 
 
 
 
| 135 
 
1.5  DIFERENCIACIÓN 
 
El principal aspecto diferenciador son los atributos  y ubicación del 
proyecto. 
El proyecto se encuentra ubicado en un parque semiprivado que la da una 
localización diferenciada con respecto a la competencia, manteniendo la 
facilidad de acceso y cercanía a vías colectoras principales. 
Su ubicación estratégica en el límite distrital nos permite garantizar la vida  
“en Miraflores desde Barranco”, lo cual garantiza la rentabilidad de la inversión 
en nuestro producto. Ofreceremos unidades inmobiliarias de precio promedio al 
del mercado, asegurando que el valor de la zona está en constante aumento, por 
su cercanía al distrito de Miraflores cuyos precios por m2 son más elevados. 
Al haber determinado nuestro target como hombres o mujeres ejecutivos, 
y sofisticados, ofreceremos un producto que sea posible de comparar a unidades 
inmobiliarias similares de otros países, garantizando la utilización de los mejores 
acabados del mercado y sobretodo orientando el diseño de nuestro producto de 
acuerdo a las últimas tendencias del mundo del diseño interior. 
 
 
 
 
 
| 136 
 
1.6  VALUE – REASON WHY 
El value es la percepción de satisfacción que tiene un consumidor al 
comparar el beneficio de un producto contra su precio, el value  de nuestro 
producto es él mismo y está determinado por tres atributos principales: 
• ECLUSIVIDAD: Nuestro target obtendrá la unidad inmobiliaria hecha a su 
medida, no un “departamento típico”. 
• UBICACION: Tenemos una ubicación estratégica, con fáciles vías de 
acceso.  
• SOFISTICACIÓN: Entregaremos un producto vestido con las últimas 
tendencias del diseño arquitectónico. 
 
El Reason Why de nuestro mercado meta, vale decir “lo que busca” se 
encuentra plasmado en el Value mismo de nuestro producto. 
Nuestro target busca exclusividad, ubicación estratégica (“Cerca de todo”) 
y sofisticación, y son estas las razones para comprar nuestro producto. Estos 
atributos son tangibles localización en parque semiprivado, la exclusividad en el 
interior de cada una de las unidades inmobiliarias y los acabados de primera 
calidad que se perciben no solo en el interior de los departamentos sino en todo 
el inmueble. 
 
 
| 137 
 
2.  TÁCTICA 
2.1 Marketing Mix - PRODUCTO 
 
PERFIL DEL PRODUCTO QUE BUSCA NUESTRO MERCADO META 
• Área de la vivienda conveniente: de acuerdo al estudio de oferta, el 
producto debe estar entre 100m2 a 180m2 
• Distribución de la vivienda: Se busca una distribución eficiente de la 
vivienda, que cuente con 2 a 3 dormitorios según la cantidad de 
integrantes, sala comedor amplia con terraza y cocina con área de 
servicio completa. 
• Estacionamientos: Todos los departamentos deben contar con 1 
estacionamiento como mínimo. 
• Acabados: Buenos Acabados 
• Equipamiento: Cercano a Equipamiento: Centros Comerciales, Colegios, 
etc. 
• Precio: Según al estudio realizado de la oferta y demanda vemos que el 
producto buscado oscila  entre $1350.00 a $1400.00 
 
 
 
 
 
 
 
 
| 138 
 
PRODUCTO OFRECIDO  
 
El proyecto consta con 6 departamentos y 8 estacionamientos (6 
estacionamientos simples y 1 estacionamiento doble) en seis pisos más 
azotea, un sótano y un semisótano. Cuenta con un ascensor. 
 
 
 
 
 
PARQUE GONZALES PRADA 163, BARRANCO
FACHADA EDIFICIO
N° PISOS 6
N° DPTOS OFERTADOS 6
N° ESTACIONAMIENTOS 8
ARQUITECTO PROYECTISTA ARQ. RODRIGO ARIAS SECADA
ARQUITECTURA EDIF/DPTO B / A+
CALIDAD DE LA ZONA B
EDIFICIO CARACTERÍSTICAS
ED
IF
IC
IO
| 139 
 
 
De los 6 departamentos, 2 departamentos son de dos dormitorios y 4 
departamentos son de tres dormitorios 
De los 6 departamentos, 4 departamentos son flats y 2 departamentos son 
triplex. Un departamento flat por piso del 1ero al 4to y dos triplex en el 5to piso 
(5to, 6to y azotea) 
 
 
EDIFICIO PRADA 163
FLATS (4) + TRIPLEX (2)
IMAGEN DPTO
2 DORMITORIOS
3 DORMITORIOS
N° BAÑOS 2 1/2 PROMEDIO
CUARTO DE SERVICIO SI
BAÑO DE SERVICIO SI
ASCENSOR SI, 01 ASCENSOR
GAS NO
DPTO. CARACTERÍSTICAS
GE
NE
RA
L
TIPOLOGIA / N° DORMITORIOS
33% 
67% 
% PARTICIPACIÓN INICIAL POR TIPOLOGÍA 
DEL PROYECTO "PRADA 163" 
1 DORM.
2 DORM.
3 DORM. 67% 
33% 
% PARTICIPACIÓN INICIAL POR TIPOLOGÍA 
DEL PROYECTO "PRADA 163" 
FLAT
TRIPLEX
| 140 
 
 
 
 
 
 
EDIFICIO PRADA 163
FLATS (4) + TRIPLEX (2)
SALA COMEDOR PISO LAMINADO 8mm
DORMITORIO PRINCIPAL PISO LAMINADO 8mm
DORMITORIO SECUNDARIO PISO LAMINADO 8mm
BAÑO PRINCIPAL PORCELANATO + MARMOL
BAÑO HIJOS PORCELANATO + MARMOL
BAÑO VISITAS PORCELANATO + MARMOL
COCINA Y SERVICIOS PORCELANATO + GRANITO
LAVANDERIA CERAMICO
TERRAZA (AZOTEA) PORCELANATO
GRIFERIA ITALGRIF, VAINSA O FRANZ VIEGENER
SANITARIOS TRÉBOL O FRANZ VIEGENER
CUARTO DE SERVICIO CERAMICO
AREAS COMUNES HALL DE INGRESO Y HALL DE DISTRIBUCIÓN 
AREA SOCIAL (Azotea) NO
AC
AB
AD
O
S
DPTO. CARACTERÍSTICAS
| 141 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
EDIFICIO PRADA 163
FLATS (4) + TRIPLEX (2)
PUERTA PRINCIPAL PUERTA MACIZA DE MDF ENCHAPADA EN MADERA 
CEDRO
PUERTAS INTERIORES CONTRAPLACADA EN MDF PINTADA AL DUCO
CLOSETS MELAMINE COMPLETOS
MUEBLES DE COCINA
MUEBLES ALTOS Y BAJOS MELAMINE C/TABLERO 
GRANITO
VENTANAS VIDRIO TEMPLADO
CALIDAD DE ACABADOS B+ / A
DPTO. CARACTERÍSTICAS
CA
RP
IN
TE
RÍ
A
| 142 
 
2.2 Marketing Mix – FIJACION DEL PRECIO DE VENTA 
 
2.2.1 Ponderación de Valores del Cliente Meta 
Al tener un perfil de nuestro cliente meta; planteamos cuales son los 
valores que estos buscan al querer comprar un departamento: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PONDERACION DE VALORES DEL CLIENTE META 
NECESIDADES, DESEOS, VALORES 
DESCRIPCION VALORACION: 0 -5 
Ubicación 5 
Fachada Moderna 5 
Funcionabilidad de Diseño 3 
Iluminación 2 
Finos Acabados 4 
Ascensor 4 
Vista 4 
Accesibilidad 4 
Servicios 4 
Calidad de la Construcción 3 
Estacionamientos 2 
Prestigio  4 
  PONDERACION DE VALORES DEL CLIENTE META 
PROGRAMACION ARQUITECTONICA Y AREAS 
DESCRIPCION VALORACION: 0 -5 
N° Dormitorios:  3 4 
N° Baños: 3 5 
Contar con área de Servicio 5 
Contar con área de terrazas 3 
Área Social con Vista Exterior 4 
Dormitorio Principal con Vista Exterior 3 
Amplitud del área Social 5 
| 143 
 
 
 
 
PESO RELATIVO CALIFICACION (1-5) CALIFICACION PONDERADA CALIFICACION (1-5)
CALIFICACION 
PONDERADA CALIFICACION (1-5)
CALIFICACION 
PONDERADA CALIFICACION (1-5)
CALIFICACION 
PONDERADA
1 Ubicación 12% 4.000 0.480 4.000 0.480 1.000 0.120 2.000 0.240
2 Fachada Moderna 12% 3.000 0.360 4.000 0.480 1.000 0.120 2.000 0.240
3 Funcionabilidad de Diseño
7% 3.000 0.210 4.000 0.280 2.000 0.140 2.000 0.140
4 Iluminación
1% 3.000 0.015 4.000 0.020 2.000 0.010 3.000 0.015
5 Finos Acabados 10% 4.000 0.300 4.000 0.400 2.000 0.200 3.000 0.300
6 Ascensor 10% 4.000 0.300 4.000 0.400 4.000 0.400 4.000 0.400
7 Vista 10% 2.000 0.300 3.000 0.300 2.000 0.200 3.000 0.300
8 Accesibilidad
10% 3.000 0.300 3.000 0.300 3.000 0.300 4.000 0.400
9 Servicios
10% 4.000 0.300 4.000 0.400 3.000 0.300 3.000 0.300
10 Calidad de la construcción
7% 4.000 0.210 4.000 0.280 4.000 0.280 4.000 0.280
11 Estacionamientos
1% 5.000 0.030 5.000 0.050 5.000 0.050 5.000 0.050
12 Mantenimiento de operación
1% 4.000 0.015 3.000 0.015 2.000 0.010 2.000 0.010
13 Prestigio
10% 3.000 0.300 4.000 0.400 3.000 0.300 2.000 0.200
100% 3.120 3.805 2.430 2.875TOTAL
FACTORES DETERMINANTES PARA EL EXITO
PESO RELATIVO CALIFICACION (1-5) CALIFICACION PONDERADA CALIFICACION (1-5)
CALIFICACION 
PONDERADA CALIFICACION (1-5)
CALIFICACION 
PONDERADA CALIFICACION (1-5)
CALIFICACION 
PONDERADA
1 N° de dormitorios: 3 15% 5.000 0.600 3.000 0.450 2.000 0.300 3.000 0.450
2 N° de SSHH: 3
20% 4.000 0.600 3.000 0.600 2.000 0.400 3.000 0.600
3 Contar con área de servicio definida
20% 4.000 0.600 4.000 0.800 2.000 0.400 2.000 0.400
4 Contar con área de terraza
5% 3.000 0.150 4.000 0.200 2.000 0.100 2.000 0.100
5 Área social con vista exterior 15% 2.000 0.450 4.000 0.600 2.000 0.300 3.000 0.450
6 Dormit. Princ con Vista Exterior 5% 4.000 0.150 4.000 0.200 4.000 0.200 4.000 0.200
7 Amplitud del área Social 20% 3.000 0.600 3.000 0.600 2.000 0.400 3.000 0.600
100% 3.150 3.450 2.100 2.800
 $                2,164.87  $                2,326.74  $                1,860.95  $                1,556.60 
TOTAL
VALOR PROMEDIO $ / m2
FACTORES DETERMINANTES PARA EL EXITO
| 144 
 
2.2.2 Fijación del Precio de Venta 
 
Según la ponderación de valores meta de nuestro público objetivo, y 
conociendo ya las características de nuestro proyecto; promediando el valor de 
precio de venta por m2 de la competencia, nos da un promedio de  $1,900.00 x 
m2, sin embargo de acuerdo al INCOIN 2t2012, el precio promedio sería $1700 
m2, por lo que como estrategia de ingreso fijamos el precio de venta inicial en 
esta cifra, a fin de garantizar el ingreso inicial al mercado. 
 
• Forma de pago 
Las modalidades de pago, son las ya determinadas por el sistema 
Financiero, en donde el cliente deberá abonar una inicial. 
• Iniciales 
Las iniciales que pediremos serán del 20% del valor total. 
• Tasas 
Ofreceremos las tasas preferenciales que nos otorguen el o los bancos 
que nos financien el proyecto (entre 8% al 10%). 
• Financiamiento 
Nuestra empresa no proporcionará financiamiento directo al cliente. Solo 
podrá financiarse a través de cualquier entidad bancaria de confianza. 
Reforzaremos la forma de venta para que los consumidores opten por el 
banco que nos financie el proyecto. 
 
 
| 145 
 
2.3 Marketing Mix – PROMOCIÓN 
El cronograma de la promoción se concentra en los meses iniciales al 
lanzamiento del proyecto y disminuyendo gradualmente de acuerdo a nuestra 
velocidad de venta. 
Dado que la organización es joven y no cuenta con mucho personal, la 
responsabilidad de la Promoción lo tendrá en Gerente General, según la 
organización de la empresa realizará el control del proceso de promoción de 
nuestro Marketing Mix con frecuencia a fin de determinar el cumplimiento de los 
objetivos propuestos.        
 
Pitch: Se está proponiendo un Pitch óptimamente relacionado con el 
Reason Why de su Target. “Exclusividad en la mejor ubicación” 
Slogan: Se busca marcar la propuesta diferenciadora. “El espacio que 
necesitas para decidir tu futuro, está aquí…” 
 
 
 
 
 
| 146 
 
Para la promoción de nuestro producto, hemos elaborado un Mix, con los 
diferentes elementos de la promoción. 
a. PUBLICIDAD: 
Se harán anuncios en el 
periódico, 
específicamente en el 
suplemento económico 
Urbana del “El Comercio”  
En un aviso de un cuarto 
de página a color 
publicado cada 2 
semanas durante los 
primeros 4 meses del 
proyecto; luego se 
evaluará la periodicidad 
dependiendo de lo 
resultados obtenidos y la velocidad de venta. 
Se hará anuncios en nuestro portal web, en donde se encontrará toda la 
información del proyecto 
 
 
 
| 147 
 
 
 
b. VENTAS PERSONALES: 
Se tendrán ventas personales en la oficina principal que se encuentra 
beneficiosamente frente al proyecto. El Gerente General, atenderá a los 
clientes potenciales en su oficina con vista al proyecto y facilitará la 
información necesaria buscando entablar una relación de confianza con 
todos los clientes potenciales. 
 
| 148 
 
c. RELACIONES PÚBLICAS: 
Se hará anuncios en nuestro portal web, y se buscará potenciar los 
atributos del proyectos respaldados en el “boca a boca”  
Así también se buscará exponer el proyecto a la comunidad de vecinos de 
manera que sirvan como referentes del proyecto. 
 
d. MARKETING DIRECTO: 
Al haber seleccionado como nuestro target principal a ejecutivos de 
mando medio o gerencial garantizaremos las mejores tasas en créditos 
hipotecario a través de convenios previamente establecidos con los 
bancos. 
 
2.4 Marketing Mix – PLAZA 
La plaza de nuestro proyecto será el proyecto en sí mismo, así como la 
oficina central cuya ubicación frente al proyecto, resulta estratégica. Se buscará 
captar la atención de todos los que visiten el parque y muestren cierto interés 
en el edificio, a fin de que la información sea fluida y asequible para todos. 
 
 
 
 
 
| 149 
 
3.  CONTROLES 
Debido a que la venta se realizará de forma directa a través de nuestro 
Gerente General se manejará un programa de control ventas por proyecto,  que 
permita registrar la situación de las visitas al proyecto y las ventas quincenales, a 
fin de hacerles un seguimiento a los clientes potenciales.  
A su vez se enviará correos quincenales o mensuales a los potenciales 
clientes dependiendo del interés inicial manifestado. 
 
 
 
 
 
 
 
| 150 
 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO IV 
 
EL PROYECTO 
 
1. LOCALIZACIÓN 
1.1 Ubicación 
El Proyecto PRADA 163, se encuentra en el distrito de Barranco en la Calle 
Parque Gonzales Prada N° 163, Urbanización San Luis. 
Gráfico 1 –Ubicación del Proyecto 
 
| 151 
 
Es una zona consolidada a dos cuadras de la Avenida República de Panamá, 
la Avenida Paseo de la República y de la Bajada Armendáriz, a tres cuadras de 
la Avenida Mariscal Castilla y de la Avenida 28 de Julio. Se encuentra frente al 
Parque Gonzales Prada y a dos cuadras de Plaza Vea. 
1.2  Entorno 
Gráfico 60 –Entorno del Proyecto 
 
Entorno Físico Urbano: En el entorno predominan las construcciones de 4 a 6 
pisos, se observan también construcciones de hasta 20 pisos en promedio las 
cuales están orientadas a la vivienda multifamiliar de gran densidad. 
| 152 
 
Entorno de Usos: La zona es Residencial de Densidad Media encontrándose 
cerca a vías principales que sirven de conectores importantes con el resto de la 
ciudad. 
Entorno Vehicular - Peatonal: Considerando que se trata de una ubicación 
privilegiada en un parque de acceso restringido se aprecia baja frecuencia e 
intensidad vehicular, con excepción de las vías principales cercanas pero no 
directamente circundantes. 
Entorno Accesibilidad e Infraestructura (parques, áreas verdes, áreas 
comerciales, etc): La accesibilidad al proyecto es buena, por la Av. 28 de Julio 
y Republica de Panamá. Destacando además la cercanía a dos importantes 
estaciones del Transporte masivo de Buses Metropolitano de Lima (Estación 28 
de Julio y Estación Plaza de Flores) La calidad de las vías peatonales y 
vehiculares es buena contando con la señalización correspondiente. 
Considerando como zona de influencia primaria del proyecto los alredores del 
Parque Gonzales Prada; y en una mayor escala la proximidad al distrito  de 
Miraflores, a la altura de la cuadra 11 de la Av. 28 de Julio, entre  las avenidas 
principales como Republica de Panamá  y Paseo de la Republica. Cuenta con 
acceso a calles y avenidas principales como Benavides, 28 de Julio, Reducto, 
Armendáriz, Circuito de Playas, etc.  
 
 
| 153 
 
El equipamiento urbano es suficiente, la zona cuenta con buena iluminación 
nocturna. La infraestructura de servicios es buena y estratégica lo que ha 
permitido el desarrollo de diversos equipamientos y servicios como son: 
• Supermercados: Plaza Vea y Wong 
• Restaurantes: San Antonio, Tanta, Ono Sushi Bar, Don 
Mamino, etc. 
• Retail: Strip Center Balboa, Larcomar 
• Bancos: BBVA Continental, Interbank, Scotiabank.BCP 
• Colegios. 
• Hospitales 
• Zonas de Recreación Nocturna 
 
Entorno de Seguridad y Vigilancia: La vigilancia es permanente, el parque 
cuenta con seguridad 
privada subvencionada por 
los vecinos, además la 
seguridad del entorno se 
encuentra a cargo del 
servicio municipal de 
serenazgo con el apoyo de 
la policía nacional.  
Gráfico 61 – Entorno Inmediato del Proyecto - Parque Gonzales Prada 
Fuente: Archivo Renato Labó 
 
 
 
| 154 
 
1.3  Terreno 
 
 
 
 
 
 
 
Como ya hemos mencionado el proyecto a desarrollar se encuentra en Parque 
Gonzales Prada  N°163, frente al parque del mismo nombre; ubicado en el 
distrito de Barranco.  
Área de Terreno 218.50 m2 
Frente 10.00 m 
Fondo 22.00 m 
Precio por m2 en $ - (ver tasación – EN ANEXOS)  $  1,380.00  
  
 
 
 
 
| 155 
 
Morfología – forma y relieve: Terreno de forma ortogonal, geometría 
rectangular y superficie plana, que facilitará el diseño del proyecto. Actualmente 
ocupado por edificación de vivienda unifamiliar. Se prevé su demolición para la 
ejecución del proyecto indicado. 
Linderos, medidas y colindancias:  
• Por el frente: Cl. Parque Gonzales Prada con 10.00 ml. 
• Por la derecha: Con propiedad de Terceros con  21.00 ml 
• Por la Izquierda: Con propiedad de Terceros con 22.00 ml 
• Por el fondo: Con propiedad de Terceros con  10.00 ml 
 
Servicios Públicos: Cuenta con factibilidad de Agua, Desagüe, Energía 
Eléctrica 
 
Estado Legal: El terreno se encuentra inscrito en Registros Públicos y con 
toda la documentación en regla. 
 
Valor Comercial del Terreno:  
Precio por m2 en $ (ver tasación – EN ANEXOS)  $ 1,380.00  
Precio Terreno en $ (ver tasación – EN ANEXOS)  $ 301,530.00  
 
 
 
| 156 
 
Normativo Legal – Parámetros Urbanísticos: 
PARÁMETROS URBANÍSTICOS NORMA 
Área de Estructuración Urbana  II  
Zonificación  RDM  
Usos Permisibles y compatibless  Vivienda Multifamiliar  
Densidad neta (Hab/Ha)  -  
Área de lote normativo (m2)  -  
Coeficiente máximo de edificación  -  
Porcentaje mínimo de área libre 35 %  
Altura máxima permisible  6 pisos + azotea  
Retiro exigido por Municipalidad  3.00 mts  
Índice de Espacio de Estacionamiento  2 c/3 viv.  
Área techada máxima  -  
 
Nota:  La información contenida en el cuadros de  “Parámetros Urbanísticos Norma” son una transcripción y resumen 
de los parámetros otorgados por el promotor obtenidos de la Municipalidad de Barranco. (Ver Certificado de 
Parámetros – EN ANEXOS) 
 
 
 
 
 
 
 
| 157 
 
 
2.  COMPETENCIA 
 
El Proyecto PRADA 163, se encuentra en el distrito 
En torno al proyecto existe existen cuatro edificios en proceso de construcción, 
promovidos por las siguientes inmobiliarias: ENACORP, Modus, Marcan y 
PRAGA. 
| 158 
 
 
         PARQUE 
JULIO RAMON RIBEYRO 890, MIRAFLORES AV. TEJADA 469 - 470, MIRAFLORES
TEODOSIO PARREÑO 339, ESQ. CON SASSONE, 
BARRANCO
PSJ. ROSPIGLIOSI 100, BARRANCO
FACHADA EDIFICIO
N° PISOS 6 7 10 7
N° DPTOS OFERTADOS 23 59 106 41
N° ESTACIONAMIENTOS 34 87 ESTACIONAMIENTOS (02 SOTANOS) 
(20 DOBLES + 47 SIMPLES)
106 42
AREA DPTO (m2) 97.64 m2 61.20 m2 73.00 m2 106.20 m2
PRECIO US $ (Inc IGV) 215,094.34$                                                142,264.15$                                                135,849.06$                                                163,396.23$                                                
PRECIO US $ / m2 2,202.93$                                                    2,324.58$                                                    1,860.95$                                                    1,538.57$                                                    
AREA DPTO (m2) 123.76 m2 139.64 m2 81.50 m2 112.00 m2
PRECIO US $ (Inc IGV) 267,924.53$                                                324,905.66$                                                135,849.06$                                                174,339.62$                                                
PRECIO US $ / m2 2,164.87$                                                    2,326.74$                                                    1,666.86$                                                    1,556.60$                                                    
AREA DPTO (m2) 169.28 m2 188.08 m2 157.20 m2
PRECIO US $ (Inc IGV) 433,962.26$                                                431,698.11$                                                204,905.66$                                                
PRECIO US $ / m2 2,563.58$                                                    2,295.29$                                                    1,303.47$                                                    
COCHERA US $ INCLUIDO EN EL PRECIO DEL DPTO  10,188.68 (SIMPLE) / $ 18,867.92 (DOBLE INCLUIDO EN EL PRECIO DEL DPTO INCLUIDO EN EL PRECIO DEL DPTO
N° DPTOS VENDIDOS 15 23 100 29
AVANCE DE OBRA % 30% 0% 85% 45%
VENTAS (%) 65% 39% 94% 71%
TIEMPO DE VENTAS (MESES) 6 4 15 9
VELOCIDAD DE VENTAS 3 6 7 3
ARQUITECTO PROYECTISTA PRAGMA ARQUTECTOS MIRANDA ARQUTECTOS JOSE ANTONIO VALLARINO NO PRECISA
ARQUITECTURA EDIF/DPTO B / A+ B / A+ B B
CALIDAD DE LA ZONA B B B- B
FECHA DE ENTREGA Agosto 2013 Julio 2014 Enero 2013 Junio 2013
OBSERVACIONES EL PRECIO INCLUYE COCHERA Y DEP. EL PRECIO NO INCLUYE COCHERA EL PRECIO INCLUYE COCHERA EL PRECIO INCLUYE COCHERA
EDIFICIO RIBEYRO 890 EDIFICIO MARA EDIFICIO 339 FLATS & DUPLEX EDIFICIO MODUS PARQUE
FLATS (19) + DUPLEX (4) FLATS (45) + DUPLEX (9) FLATS (58) + DUPLEX (48) FLATS (35) + DUPLEX (6)
IMAGEN DPTO
2 DORMITORIOS 3 DORMITORIOS 2 DORMITORIOS 2 DORMITORIOS
1 DORMITORIO 2 DORMITORIO 1 DORMITORIO 3 DORMITORIOS
1 DORMITORIO
N° BAÑOS 2 ó 1 1/2 (SEGÚN N° DE DORMITORIOS) 2 1/2 PROMEDIO 1 ó 2 (SEGÚN N° DE DORMITORIOS) 2 1/2 PROMEDIO
CUARTO DE SERVICIO SI SI NO SI
BAÑO DE SERVICIO SI SI NO SI
ASCENSOR SI, 02 ASCENSORES SI, 03 ASCENSORES SI SI, 03 ASCENSORES
GAS SI, GAS CENTRALIZADO NO NO NO
ED
IF
IC
IO
EDIFICIO CARACTERÍSTICAS
OFERTA INMOBILIARIA DE DEPARTAMENTOS 
ALREDEDORES PROYECTO PRADA 163 (MIRAFLORES - BARRANCO)
FECHA MUESTRA: OCTUBRE 2012
TIPOLOGIA / N° DORMITORIOS
GE
NE
RA
L
DPTO. CARACTERÍSTICAS
DE
SA
RR
O
LL
O
| 159 
 
 
 
 
 
 
 
         PARQUE 
JULIO RAMON RIBEYRO 890, MIRAFLORES AV. TEJADA 469 - 470, MIRAFLORES
TEODOSIO PARREÑO 339, ESQ. CON SASSONE, 
BARRANCO
PSJ. ROSPIGLIOSI 100, BARRANCO
SALA COMEDOR PISO LAMINADO 8mm PISO LAMINADO 8mm PISO LAMINADO LAMINADO 7mm
DORMITORIO PRINCIPAL PISO LAMINADO 8mm PISO LAMINADO 8mm PISO LAMINADO LAMINADO 7mm
DORMITORIO SECUNDARIO PISO LAMINADO 8mm PISO LAMINADO 8mm PISO LAMINADO LAMINADO 7mm
BAÑO PRINCIPAL PORCELANATO + GRANITO PORCELANATO + GRANITO
PISO CERÁMICO + MARMOL + MUEBLE 
BAJO PROCELANATO  + POLVO DE MARMOL
BAÑO HIJOS PORCELANATO + MARMOL PORCELANATO + GRANITO
PISO CERÁMICO + MARMOL + MUEBLE 
BAJO PROCELANATO  + POLVO DE MARMOL
BAÑO VISITAS PORCELANATO + MARMOL PORCELANATO + GRANITO
PISO CERÁMICO + MARMOL + MUEBLE 
BAJO
PORCELANATO + MARMOL O CEMENTO 
PULIDO
COCINA Y SERVICIOS PORCELANATO + GRANITO PORCELANATO + GRANITO PISO CERÁMICO + GRANITO PORCELANATO + GRANITO
LAVANDERIA PORCELANATO PORCELANATO CERAMICO PORCELANATO
TERRAZA PORCELANATO PORCELANATO CERAMICO CERAMICO
GRIFERIA VAINSA BALI TRÉBOL MONOBLOCK TRÉBOL RIVELSA
SANITARIOS TRÉBOL TRÉBOL TRÉBOL TRÉBOL
CUARTO DE SERVICIO PORCELANATO PORCELANATO - CERAMICO
AREAS COMUNES
HALL DE INGRESO Y HALL DE 
DISTRIBUCIÓN + SUM +TERRAZA COMUN
LOBBY DE INGRESO, PARQUEO DE 
BICILETAS Y VISITAS, SALA NIÑOS, SAL 
REUNIONES ADULTOS, CENTRO LAVADO, 
PLAZUELA INTERIOR C / MURO VERDE
LOBBY DE INGRESO, CENTRO DE LAVADO, 
VESTUARIOS, BAÑOS DE SERVICIO Y 
ESTACIONAMIENTO SUBTERRANEO
LOBBY DE INGRESO, GIMNASIO, SUM, 
TERRAZA BBQ
AREA SOCIAL (Azotea) NO NO SI (TERRAZA Y PARRILLAS) NO
PUERTA PRINCIPAL PUERTA MDF PINTADA AL DUCO PUERTA MDF RUTEADA ENCHAPADA PUERTA MDF ENCHAPADA APANELADA DE CEDRO
PUERTAS INTERIORES PUERTA MDF PINTADA AL DUCO PUERTA MDF RUTEADA ENCHAPADA PUERTA MDF PINTADA AL DUCO PUERTA MDF PINTADA AL DUCO
CLOSETS MELAMINE COMPLETOS
TERMOLAMINADO CON DETALLES DE ALUMINIO 
Y CRISTAL ARENADO
MELAMINE COMPLETOS MELAMINE COMPLETOS
MUEBLES DE COCINA
MUEBLES ALTOS Y BAJOS MELAMINE C/TABLERO 
GRANITO Y PUERTAS DE VIDRIO
ACCESORIOS EUROPEOS, MUEBLES ACABADOS 
EN POLIURETANO Y TERMOLAMINADO. 
EQUIPADA CON CAMPANA DECORATIVA, COCINA 
EMPOTRDA DE INDUCCIÓN, HORNO.
MUEBLES ALTOS Y BAJOS DE MELAMINE, C/ 
TABLERO DE GRANITO, EQUIPADA CON 
CAMPANA EXTRACTORA, COCINA EN VITRO 
CERÁMICA, HORNO EMPOTRADO
MUEBLES ALTOS Y BAJOS DE MELAMINE, C/ 
TABLERO DE GRANITO, EQUIPADA CON 
CAMPANA EXTRACTORA, COCINA, HORNO, 
MICROONDAS
VENTANAS VIDRIO TEMPLADO VIDRIO TEMPLADO VIDRIO TEMPLADO VIDRIO TEMPLADO
CALIDAD DE ACABADOS B+ B+ / A B- / B+ B+
ATENCIÓN CASETA NO, EN OFICINA PRINCIPAL SI SI SI
FINACIACION BANCARIA
CONSTRUCTORA / INMOBILIARIA
TELEFONO DE CONTACTO 991681897 - 991681898 7119887 - 99813*4191 994239249 / 7175737 / 7175745 7262663 / (99)828*1639
PAGINA WEB www.pragadi.com.pe www.marcan.com.pe www.enacorp.pe/339 www.modus.pe
EJECUTIVO DE VENTAS MANUELA POLO ALBINAGORTA CRISTINA ZAMORA PAOLA TAFUR BEJARANO BUKA CUELLAR PONCE DE LEON
PUBLICIDAD SI, CARTEL, PERIODICO Y OTROS SI, LANZAMIENTO 21.06.2012 SI, CARTEL, PERIODICO Y OTROS SI, CARTEL, PERIODICO Y OTROS
CA
RP
IN
TE
RÍ
A
PU
BL
IC
ID
AD
OFERTA INMOBILIARIA DE DEPARTAMENTOS 
ALREDEDORES PROYECTO PRADA 163 (MIRAFLORES - BARRANCO)
FECHA MUESTRA: OCTUBRE 2012
DPTO. CARACTERÍSTICAS
AC
AB
AD
O
S
| 160 
 
Análisis de las Características de los proyectos y las unidades inmobiliarias de la competencia: 
PROYECTO INICIO VENTAS ENTREGA 
STOCK 
INICIAL 
MESES 
EN 
VENTA 
VELOC DE 
VENTAS 
(U/MES) 
% ABSORC. TOTAL UNID. VEND. TOTAL UNID DISP. 
MESES PARA 
AGOTAR STOCK 
VALOR  
$ /m2 
RIBEYRO 890 Abr. 2012 Ago. 2013 23 6 3 11% 15 8 3  $ 2,164.87  
MARA Jun. 2012 Jul. 2014 59 4 6 10% 23 36 6  $ 2,326.74  
339 FLATS & 
DUPLEX Jul. 2011 Ene. 2013 106 15 7 6% 100 6 1  $ 1,860.95  
MODUS PARQUE Ene. 2012 Jun. 2013 41 9 3 8% 29 12 4  $ 1,556.60  
 
  
23 
59 
106 
41 
0 20 40 60 80 100 120
RIBEYRO 890
MARA
339 FLATS & DUPLEX
MODUS PARQUE
UNIDADES 
STOCK INICIAL COMPETENCIA PROYECTO PRADA 163 
6 
4 
15 
9 
0 2 4 6 8 10 12 14 16
RIBEYRO 890
MARA
339 FLATS & DUPLEX
MODUS PARQUE
MESES 
MESES EN VENTA COMPETENCIA PROYECTO PRADA 163 
| 161 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
11% 
10% 
6% 
8% 
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%
RIBEYRO 890
MARA
339 FLATS & DUPLEX
MODUS PARQUE
%ABSORCIÓN/MES 
PORCENTAJE DE ABSORCIÓN ACUMULADO  
(% ABSORBIDO POR MES, DESDE INICIO DE VENTA)  
COMPETENCIA PROYECTO PRADA 163 
3 
6 
7 
3 
0 1 2 3 4 5 6 7
RIBEYRO 890
MARA
339 FLATS &
DUPLEX
MODUS PARQUE
U/MES 
VELOCIDAD DE VENTA ACUMULADO (U/MES, DESDE 
INICIO DE VENTA) COMPETENCIA PROYECTO PRADA 163 
6 
4 
15 
9 
15 
23 
100 
29 
0 20 40 60 80 100 120
RIBEYRO 890
MARA
339 FLATS & DUPLEX
MODUS PARQUE
COMPARACIÓN DEL TOTAL DE UNIDADES VENDIDAS Y 
MESES EN VENTA 
TOTAL UNID. VEND. MESES EN VENTA
6 
4 
15 
9 
3 
6 
1 
4 
0% 20% 40% 60% 80% 100%
RIBEYRO 890
MARA
339 FLATS & DUPLEX
MODUS PARQUE
COMPARACIÓN DEL TOTAL DE UNIDADES VENDIDAS Y 
MESES EN VENTA 
MESES EN VENTA MESES PARA AGOTAR STOCK
| 162 
 
Tipologías de los proyectos y las unidades inmobiliarias de la competencia: 
 
 
26% 
22% 
52% 
% PARTICIPACIÓN INICIAL POR TIPOLOGÍA 
DEL PROYECTO "RIBEYRO 890" 
1 DORM.
2 DORM.
3 DORM.
53% 37% 
10% 
% PARTICIPACIÓN INICIAL POR TIPOLOGÍA 
DEL PROYECTO "MARA" 
1 DORM.
2 DORM.
3 DORM.
83% 
17% 
% PARTICIPACIÓN INICIAL POR TIPOLOGÍA 
DEL PROYECTO "339 FLATS & DUPLEX" 
1 DORM.
2 DORM.
3 DORM.
15% 
85% 
% PARTICIPACIÓN INICIAL POR TIPOLOGÍA 
DEL PROYECTO "MODUS PARQUE" 
1 DORM.
2 DORM.
3 DORM.
83% 
17% 
% PARTICIPACIÓN INICIAL POR TIPOLOGÍA 
DEL PROYECTO "RIBEYRO 890" 
FLAT
DUPLEX
83% 
17% 
% PARTICIPACIÓN INICIAL POR 
TIPOLOGÍA DEL PROYECTO "MARA" 
FLAT
DUPLEX 55% 
45% 
% PARTICIPACIÓN INICIAL POR TIPOLOGÍA 
DEL PROYECTO "339 FLATS & DUPLEX" 
FLAT
DUPLEX
85% 
15% 
% PARTICIPACIÓN INICIAL POR TIPOLOGÍA 
DEL PROYECTO "MODUS PARQUE" 
FLAT
DUPLEX
| 163 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
RIBEYRO 890 MARA 339 FLATS &DUPLEX
MODUS
PARQUE
1 DORM. $108,981.46 $132,452.83 $135,849.06
2 DORM. $215,094.34 $189,433.96 $174,339.62
3 DORM. $267,924.53 $318,490.57 $165,624.19 $163,396.23
 $-
 $50,000.00
 $100,000.00
 $150,000.00
 $200,000.00
 $250,000.00
 $300,000.00
 $350,000.00
VALOR TOTAL PROMEDIO POR TIPOLOGÍA  
DE LAS UNIDADES DISPONIBLES A Oct 2012 
RIBEYRO 890 MARA 339 FLATS &DUPLEX MODUS PARQUE
1 DORM. $2,096.60 $2,389.98 $2,425.88
2 DORM. $2,202.93 $1,837.02 $2,100.48
3 DORM. $2,164.87 $2,280.80 $1,860.95 $1,458.89
 $-
 $500.00
 $1,000.00
 $1,500.00
 $2,000.00
 $2,500.00
 $3,000.00
VALOR $/m2 PROMEDIO POR TIPOLOGÍA  
DE LAS UNIDADES DISPONIBLES A Oct 2012 
| 164 
 
 
 $0.01
 $0.10
 $1.00
 $10.00
 $100.00
 $1,000.00
 $10,000.00
VALOR $ m2
VELOC DE VENTAS
% ABSORCIÓNMESES PARA AGOTARSTOCK
MESEs EN VENTA
COMPARACIÓN DE INDICADORES GENERALES DE LAS VENTAS 
ACUMULADAS POR PROYECTO 
RIBEYRO 890
MARA
339 FLATS & DUPLEX
MODUS PARQUE
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
0 1 2 3 4 5 6 7 8
$/
m
2 
U/MES 
CUADRANTE DE EXITO POR VALOR $/m2 PROM Y VELOCIDAD DE VENTA (U/MES) 
PROMEDIO DE LA COMPETENCIA PROYECTO PRADA 163 
RIBEYRO 890 MARA 339 FLATS & DUPLEX MODUS PARQUE
RIBEYRO 890 
MODUS PARQUE 
MARA 
339 FLATS & DUPLEX 
$1977.03 / 4.8 Unid 
| 165 
 
3.  FACTORES DETERMINANTES DE EXITO 
3.1 Fuerzas de Porter 
Mediante el uso del modelo de “Las 5 fuerzas de Porter”; se ha determinado 
cuales son los factores de la competencia que se deben considerar en la 
concepción del proyecto PRADA 163 de la Inmobiliaria Dublanc; garantizando 
una proyección futura para la empresa. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Amenaza de Nueva Competencia (Alta): 
En los alrededores del parque Gonzales Prada; donde se encuentra nuestro 
terreno, tenemos actualmente la presencia de 4 proyectos de diferentes 
envergaduras que ya han sido previamente analizados, a fin de realizar un 
proyecto que cuente con ventajas comparativas sobre estos que constituyen la 
competencia directa. 
El sector inmobiliario pertenece a una industria que por su naturaleza facilita la 
entrada de nuevas empresas constantemente por lo que se deberá estar atento 
no sólo al desarrollo de los 4 proyectos previamente analizados, sino a 
| 166 
 
próximos proyectos que podrían aparecer en el entorno y que con 
características similares podrían fácilmente apoderarse de parte de nuestro 
mercado objetivo. 
Es necesario tomar conciencia de que la zona donde se desarrollará el 
proyecto PRADA 163 es atractiva y puede atraer a la competencia dadas las 
características de su emplazamiento, reflejadas principalmente en: 
• Ubicación estratégica entre 3 distritos (Miraflores, Barranco, Surco) 
• Localización privilegiada frente a parque semiprivado.  
 
Sin embargo, también observamos que las barreras de entrada son difíciles de 
flanquear, pues existe una resistencia por parte de los vecinos a la 
densificación de la zona, la cual se traduce en conflictos con la municipalidad, 
que en ocasiones pueden ser determinantes al momento de decidir la compra 
de un terreno y el desarrollo del proyecto correspondiente, independiente de los 
recursos con los que el promotor pueda contar. 
 
Amenaza de Productos Sustitutos (Baja): 
Existe la amenaza que ingrese al área de influencia del proyecto, un producto 
sustituto que tenga mayor atractivo hacia nuestro mercado objetivo, 
Un proyecto de condominios de viviendas, o viviendas multifamiliares con 
opción alquiler y/o alquiler-venta, podría ser un sustituto del cual tener mayor 
cuidado. 
Con el primero tenemos un producto más exclusivo y con el segundo un 
producto de mayor facilidad de compra;  ante cualquiera de estos productos 
| 167 
 
tendríamos que elaborar estrategias específicas para la venta y desarrollo del 
proyecto  que repercutirían en los márgenes de utilidad del mismo. 
 
Poder de Negociación de los Proveedores (Alta): 
En el rubro de la construcción, existen materiales que tienen una alta 
participación en el costo de nuestro producto, como son el acero y  el concreto. 
Si en algún momento los proveedores de estos materiales impusieran sus 
precios, harían que nuestro mercado sea menos atractivo, al redituar una 
menor rentabilidad en el proyecto. 
También tenemos que nuestra empresa tiene como estrategia la elaboración  
de  productos exclusivos, lo cual se ve reflejado en los finos acabados cuyos 
proveedores son en ocasiones únicos facilitando la imposición de precio y 
dificultando la negociación de precios. 
Es un factor a considerar dentro de este análisis dado que la envergadura del 
proyecto no permitirá una negociación de precio beneficiosa para el promotor. 
Sin embargo, un aspecto a favor para la obtención de mejores costos sería el 
desarrollo de proyectos futuros. 
 
Poder de Negociación de los Compradores (Media): 
Nuestro producto será menos rentable, mientras exista en nuestra zona de 
influencia, productos sustitutos o productos de mayor valor competitivo; esto no 
nos permitiría una buena negociación con nuestros clientes; ya que tendríamos 
que afectar el precio de venta o el precio de costo; disminuyendo los márgenes 
de rentabilidad. 
| 168 
 
Sin embargo la escasez de terrenos similares y las características del proyecto 
en sí,  hace que el poder de negociación de los compradores no sea 
determinante, pues difícilmente podrán sustituirlo a un menor costo.  
 
 
Rivalidad entre Competidores (Alta): 
Esta competencia, es la suma de las 4 anteriores; mientras más competencia 
haya, es menos atractivo el proyecto; por lo que será necesario garantizar la 
diferenciación del producto y con mayor valor competitivo al de nuestros 
actuales y futuros rivales.   
Sin embrago, este factor no es relevante en el caso en análisis, pues la 
demanda de inmuebles en la zona sobrepasa la oferta. Esto se debe 
nuevamente a la ubicación y localización de los proyectos que se desarrollan 
propiamente en el parque así como a su alrededor. 
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
9.0
10.0
11.0
12.0
0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0
AM
EN
AZ
A 
PO
TE
N
CI
AL
 
POSIBILIDAD DE IMPACTO 
FACTORES DETERMINANTES DE EXITO - ANÁLISIS DE LAS FUERZAS DE PORTER 
BAJO 
MEDIO 
ALTO 
ALTA MEDIO BAJO 
PODER DE NEGOCIACIÓN 
DE LOS COMPRADORES 
RIVALIDAD ENTRE 
COMPETIDORES 
PODER DE 
NEGOCIACION DE 
PROVEEDORES 
AMENAZA DE NUEVA 
COMPETENCIA 
AMENAZA DE 
PRODUCTOS  
SUSTITUTOS 
| 169 
 
4.  CABIDAS ARQUITECTÓNICAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
| 170 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
| 171 
 
CABIDA 1 2 
DATOS GENERALES     
Cabida 01 02 
Arquitecto A B 
DATOS ESPECIFICOS     
Numero de Dptos TOTAL 7 7 
Numero de Dptos Flat 7 5 
Numero de Dptos Duplex - - 
Numero de Dptos Triplex - 2 
Número de Sótanos 1 1 
Número Estacionamientos 7 7 
Número de Depósitos 5 5 
Ascensor (SI / NO) SI SI 
INDECI (SI / NO) SI NO 
DATOS POR TIPO DE DPTO     
DPTOS 1ER PISO     
Número de dormitorios 2 dormitorios 2 dormitorios 
Número de baños 1 1/2 1 1/2 
Dormitorio servicio (SI-NO) NO NO 
Baño de servicio (SI-NO) NO NO 
DPTOS FLAT  2 a 6 PISO 2 a 4 PISO 
Número de dormitorios 3 dormitorios 3 dormitorios 
Número de baños 2 1/2 2 1/2 
Dormitorio servicio (SI-NO) SI SI 
Baño de servicio (SI-NO) SI SI 
DPTOS TRIPLEX   5 A 7 PISO 
Número de dormitorios - 3 dormitorios 
Número de baños - 2 1/2 
Dormitorio servicio (SI-NO) - SI 
Baño de servicio (SI-NO) - SI 
Área promedio de áreas no techadas de los 
departamentos (m2) 30 35 
AREAS COMUNES     
Ambientes Azotea Común - 
AREAS PROMEDIO DE DPTOS     
Dptos Flat 109.00 109.00 
Dptos Triplex - 161.00 
Total Área Promedio Dptos 763.00 867.00 
| 172 
 
Análisis de Alternativas 
  
CABIDA 1 CABIDA 2 
FACTORES DE 
SELECCIÓN 
PESO 
RELATIVO CALIFICACION 
CALIFICACION 
PONDERADA CALIFICACION 
CALIFICACION 
PONDERADA 
Número de Dptos 0.200 2.000 0.400 2.000 0.400 
Variedad en Áreas de 
Dptos 0.150 1.000 0.150 3.000 0.450 
Áreas Comunes 0.150 4.000 0.600 1.000 0.150 
Terrazas en Dptos 0.200 1.000 0.200 2.000 0.400 
INDECI * 0.300 1.000 0.300 4.000 1.200 
TOTAL 1.000  1.650  2.600 
      *  No requieren pronunciamiento del Delegado Ad hoc del INDECI las edificaciones de vivienda de 
más de cinco (5) pisos en las cuales la circulación común llegue sólo hasta el quinto piso, y el (los) piso(s) 
superior(es) forme((n)) una unidad inmobiliaria." 
 
 
Del análisis de las alternativas podemos observar que el mayor peso 
relativo lo tiene el factor de INDECI, ya que este factor significaría una 
disminución en la rentabilidad del proyecto. Debemos destacar además, que 
para la magnitud del proyecto no se requiere de un Sistema ACI (Sistema Agua 
Contra Incendios), dado que el número de departamentos es mínimo (6) y que 
el costo de mantenimiento de dicho SCI, sería difícilmente costeable por los 
futuros propietarios.  
Por lo tanto el factor INDECI, es determinante en el Análisis de 
Alternativas, que nos conduce a optar por la CABIDA 2, como solución al 
proyecto. 
| 173 
 
5. IMAGEN DEL PROYECTO 
 
| 174 
 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO V 
 
ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO 
 
1. RESUMEN PROYECTO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PROYECTO
UBICACIÓN
Calle Parque Gonzales Prada N° 163, 
Urbanización San Luis.
AREA DE TERRENO (m2) 218.50 m²
PRECIO POR m2 ($) 1,373.00$                                                 
PRECIO TOTAL DEL TERRENO ($) 300,000.00$                                            
AREA CONSTRUIDA TOTAL (m2) 1,178.29 m²
AREA CONSTRUIDA SIN SOTANOS (m2) 939.79 m²
AREA TECHADA VENDIBLE 826.49 m²
AREA LIBRE TOTAL 75.98 m²
AREA LIBRE VENDIBLE 75.98 m²
% DE ÁREA LIBRE 35%
| 175 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
COSTO DE CONSTRUCCIÓN POR m2 688.92$                                                    
COSTO TOTAL DE CONSTRUCCIÓN 811,751.61$                                            
GASTOS DE PROYECTO 14,830.41$                                               
GASTOS DE LICENCIA 14,066.90$                                               
GASTOS DE TITULACION 8,538.61$                                                 
GASTOS ADMINISTRATIVOS 6,222.80$                                                 
MARKETING 1,793.60$                                                 
GASTOS BANCARIOS 9,190.00$                                                 
DEPARTAMENTOS 6
ESTACIONAMIENTOS 8
DEPOSITOS 7
TASA DE DESCUENTO ASUMIDA 10%
TERRENO 300,000.00$                                            
APORTE PROPIO 200,000.00$                                            
UNIDADES INMOBILIARIAS
INVERSIÓN
176
Proyecto PRADA 163
RELACION Y PRECIO DE LOS INMUEBLES
(Expresado en Dólares Americanos)
Piso Departamento Area Techada m2 Area LIBRE m2. Area Ocupada m2
Valor de Venta 
terreno (US$)
Valor de Venta 
fábrica (US$) IGV US$ 18%
Precio US$  (Techada + 
Libre) con IGV
Precio de Venta (US$/M2)  
con IGV 
% de Participación / 
Proyecto
1 101 88.00 m2 23.00 m2 111.00 m2 76,376.15$        76,376.15$        13,747.71$          166,500.00$                       1,500.00$                           12%
2 201 134.00 m2 0.00 m2 134.00 m2 92,201.83$        92,201.83$        16,596.33$          201,000.00$                       1,500.00$                           14% 1,500.00$             Precio M2 Area Techada Flats
3 301 134.00 m2 0.00 m2 134.00 m2 92,201.83$        92,201.83$        16,596.33$          201,000.00$                       1,500.00$                           14% 1,700.00$             Precio M2 Area Techada Triplex
4 401 134.00 m2 0.00 m2 134.00 m2 92,201.83$        92,201.83$        16,596.33$          201,000.00$                       1,500.00$                           14%
501 169.00 m2 20.00 m2 189.00 m2 147,385.32$      147,385.32$      26,529.36$          321,300.00$                       1,700.00$                           22%
502 182.00 m2 20.00 m2 202.00 m2 157,522.94$      157,522.94$      28,354.13$          343,400.00$                       1,700.00$                           24%
Sub Total 1 841.00 m2 63.00 m2 904.00 m2 657,889.91 657,889.91 118,420.18 1,434,200                           100%
Valor de Venta sin IGV
Cantidad Valor Venta  terreno (US$)
Valor de Venta 
fábrica (US$) IGV US$ Precio US$
6 657,889.91$      657,889.91$      118,420.18$        1,434,200.00$                    
6 657,890 657,890 118,420 1,434,200
Precio promedio DEPARTAMENTO sin IGV 219,296.64
Precio promedio M2 sin IGV 1,455.51
Precio promedio M2 con IGV 1,586.50
Precios establecidos
5, 6 y 7
1,315,780
1,315,780
RESUMEN DE VENTAS
Departamentos
Totales
177
Proyecto PRADA 163
DETALLE DE GASTOS
(Expresado en Dólares Americanos)
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12
TERRENO Unid. Cantidad P.U. P.Parcial Sin IGV IGV TOTAL mar-12 abr-12 may-12 jun-12 jul-12 ago-12 sep-12 oct-12 nov-12 dic-12 ene-13 feb-13 Total
Terreno m2 218.5             1,373.00$        300,000.00$        300,000.00$                            300,000.00$                                300,000.00$                            300,000.00$                                
Pago Alcabala 10,000.00$                              10,000.00$                                  10,000.00$                              10,000.00$                                  
Gastos Notariales 466.10$                                   83.90$                                            550.00$                                       550.00$                                   550.00$                                       
Gastos Registrales 1,250.00$                                1,250.00$                                    1,250.00$                                1,250.00$                                    
TOTAL TERRENO 311,716.10$                            83.90$                                            311,800.00$                                26.5% 311,800.00$                            -$                                    -$                                     -$                                     -$                                     -$                                        -$                                       -$                                     -$                                     -$                                     -$                                   -$                                     311,800.00$                                
PROYECTOS - CONSTRUCCION Unid. Cantidad P.U. P.Parcial Sin IGV IGV TOTAL Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Total
Proyecto - ESTUDIO DE SUELOS m2 1,179.0          0.60$               707.40$               707.40$                                   127.33$                                          834.73$                                       208.68$                                   333.89$                              208.68$                               83.47$                                 834.73$                                       
Proyecto - Honorarios ARQUITECTURA m2 1,179.0          6.00$               7,074.00$            7,074.00$                                1,273.32$                                       8,347.32$                                    2,086.83$                                3,338.93$                           1,669.46$                            1,252.10$                            8,347.32$                                    
Proyecto - Honorarios ESTRUCTURAS m2 1,179.0          1.55$               1,827.45$            1,827.45$                                328.94$                                          2,156.39$                                    539.10$                                   1,078.20$                           539.10$                               -$                                     2,156.39$                                    
Proyecto - Honorarios SANITARIAS m2 1,179.0          0.67$               789.93$               789.93$                                   142.19$                                          932.12$                                       233.03$                                   466.06$                              233.03$                               -$                                     932.12$                                       
Proyecto - Honorarios ELECTRICAS m2 1,179.0          0.67$               789.93$               789.93$                                   142.19$                                          932.12$                                       233.03$                                   466.06$                              233.03$                               -$                                     932.12$                                       
Proyecto - Honorarios MECANICAS m2 1,179.0          0.67$               789.93$               789.93$                                   142.19$                                          932.12$                                       233.03$                                   466.06$                              233.03$                               -$                                     932.12$                                       
Proyecto - Metrados m2 1,179.0          0.50$               589.50$               589.50$                                   106.11$                                          695.61$                                       173.90$                                   278.24$                              173.90$                               69.56$                                 695.61$                                       
TOTAL GASTOS PROYECTO CONSTRUCCION 12,568.14$                              2,262.27$                                       14,830.41$                                  1.3% 3,707.60$                                6,427.44$                           3,290.24$                            1,405.13$                            -$                                     -$                                        -$                                       -$                                     -$                                     -$                                     -$                                   -$                                     14,830.41$                                  
GASTOS LICENCIAS CONSTRUCCION Unid. Cantidad P.U. P.Parcial Sin IGV IGV TOTAL Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Total
Certificado de Parámetros glb 1.0                 69.81$             69.81$                 69.81$                                     69.81$                                         69.81$                                     69.81$                                         
Derechos de Revisión de Anteproyecto CAP glb 1.0                 177.80$           177.80$               177.80$                                   177.80$                                       177.80$                              177.80$                                       
Anteproyecto en Consulta glb 1.0                 400.60$           400.60$               400.60$                                   400.60$                                       400.60$                              400.60$                                       
Licencia de Obra Administrativa - DEMOLICIÓN glb 1.0                 2,927.00$        2,927.00$            2,927.00$                                2,927.00$                                    2,927.00$                           2,927.00$                                    
Finalizacion Conformidad de obra de DEMOLICIÓN glb 1.0                 1,432.08$        1,432.08$            1,432.08$                                1,432.08$                                    1,432.08$                           1,432.08$                                    
Licencia de Obra Administrativa glb 1.0                 124.59$           124.59$               124.59$                                   124.59$                                       124.59$                              124.59$                                       
Licencia de Obra - SUPERVISIÓN TECNICA - INSPECCION OCULAR glb 4.0                 27.55$             110.19$               110.19$                                   110.19$                                       110.19$                              110.19$                                       
Licencia de Obra - PISTAS Y VEREDAS glb 1.0                 2,308.92$        2,308.92$            2,308.92$                                2,308.92$                                    2,308.92$                           2,308.92$                                    
Finalizacion Conformidad de obra de edificacion y declaratoria fabrica glb 1.0                 2,655.26$        2,655.26$            2,655.26$                                2,655.26$                                    2,655.26$                            2,655.26$                                    
Certificado de Numeración glb 21.0               31.10$             653.12$               653.12$                                   653.12$                                       653.12$                               653.12$                                       
Pago a SERPAR glb 1.0                 3,207.55$        3,207.55$            3,207.55$                                3,207.55$                                    3,207.55$                          3,207.55$                                    
TOTAL GASTOS LICENCIAS CONSTRUCCION 14,066.90$                              -$                                                14,066.90$                                  1.2% 69.81$                                     7,481.17$                           -$                                     -$                                     -$                                     -$                                        -$                                       -$                                     -$                                     -$                                     3,207.55$                          3,308.37$                            14,066.90$                                  
CONSTRUCCION Unid. Cantidad P.U. P.Parcial Sin IGV IGV TOTAL Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Total
-$                                             
Demolición glb 1.0                 14,830.51$      14,830.51$          14,830.51$                              2,669.49$                                       17,500.00$                                  17,500.00$                         17,500.00$                                  
Construccion ESTRUCTURAS m2 1,179.0          182.00$           214,578.00$        214,578.00$                            38,624.04$                                     253,202.04$                                50,640.41$                          63,300.51$                          63,300.51$                          35,448.29$                             35,448.29$                            5,064.04$                            253,202.04$                                
Construccion ELECTRICAS m2 1,179.0          31.70$             37,374.30$          37,374.30$                              6,727.37$                                       44,101.67$                                  3,087.12$                            3,528.13$                            6,615.25$                            5,733.22$                               3,087.12$                              3,087.12$                            5,733.22$                            8,820.33$                            3,087.12$                          1,323.05$                            44,101.67$                                  
Construccion SANITARIAS m2 1,179.0          27.20$             32,068.80$          32,068.80$                              5,772.38$                                       37,841.18$                                  2,648.88$                            3,027.29$                            5,676.18$                            4,919.35$                               2,648.88$                              2,648.88$                            4,919.35$                            7,568.24$                            2,648.88$                          1,135.24$                            37,841.18$                                  
Construccion ARQUITECTURA m2 1,179.0          230.00$           271,170.00$        271,170.00$                            48,810.60$                                     319,980.60$                                47,997.09$                             47,997.09$                            89,594.57$                          67,195.93$                          28,798.25$                          31,998.06$                        6,399.61$                            319,980.60$                                
Equipos y otros glb 1.0                 47,016.89$      47,016.89$          47,016.89$                              8,463.04$                                       55,479.93$                                  16,643.98$                         16,643.98$                            16,643.98$                          5,547.99$                            55,479.93$                                  
Gastos Generales Contratista - Seguro CAR glb 1.0                 28,250.27$      28,250.27$          28,250.27$                              5,085.05$                                       33,335.32$                                  3,000.18$                           3,000.18$                            3,000.18$                            3,000.18$                            3,000.18$                               3,000.18$                              3,000.18$                            3,000.18$                            3,000.18$                            3,000.18$                          3,333.53$                            33,335.32$                                  
Direccion Tecnica, Administración y Gestion glb 1.0                 42,636.33$      42,636.33$          42,636.33$                              7,674.54$                                       50,310.86$                                  4,527.98$                           4,527.98$                            4,527.98$                            4,527.98$                            4,527.98$                               4,527.98$                              4,527.98$                            4,527.98$                            4,527.98$                            4,527.98$                          5,031.09$                            50,310.86$                                  
TOTAL CONSTRUCCION 688.51$           687,925.10$                            123,826.52$                                   811,751.61$                                68.9% -$                                         41,672.14$                         63,904.56$                          77,384.10$                          83,120.10$                          101,626.10$                           113,353.51$                          107,922.77$                        85,376.65$                          69,358.96$                          45,262.22$                        22,770.51$                          811,751.61$                                
TITULACION Unid. Cantidad P.U. P.Parcial Sin IGV IGV TOTAL Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Total
-$                                             
Hipoteca terreno glb 1.0                 2,542.37$        2,542.37$            2,542.37$                                457.63$                                          3,000.00$                                    3,000.00$                                3,000.00$                                    
Levantamiento hipoteca terreno glb 1.0                 1,271.19$        1,271.19$            1,271.19$                                228.81$                                          1,500.00$                                    1,500.00$                            1,500.00$                                    
Inscripción Declaratoria de Fábrica glb 1.0                 1,358.49$        1,358.49$            1,358.49$                                1,358.49$                                    1,358.49$                            1,358.49$                                    
Independizacion, reglamento interno y numeración glb 7.0                 240.00$           1,680.00$            1,680.00$                                1,680.00$                                    1,680.00$                            1,680.00$                                    
Gastos Notariales glb 7.0                 121.08$           847.56$               847.56$                                   152.56$                                          1,000.12$                                    1,000.12$                            1,000.12$                                    
-$                                             
TOTAL TITULACION 7,699.61$                                839.00$                                          8,538.61$                                    0.7% 3,000.00$                                -$                                    -$                                     -$                                     -$                                     -$                                        -$                                       -$                                     -$                                     -$                                     -$                                   5,538.61$                            8,538.61$                                    
GASTOS ADMINISTRATIVOS Unid. Cantidad P.U. P.Parcial Sin IGV IGV TOTAL Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Total
Gastos Legales glb 1.0                 847.46$           847.46$               847.46$                                   152.54$                                          1,000.00$                                    83.33$                                     83.33$                                83.33$                                 83.33$                                 83.33$                                 83.33$                                    83.33$                                   83.33$                                 83.33$                                 83.33$                                 83.33$                               83.33$                                 1,000.00$                                    
Gastos Contabilidad mes 12.0               130.00$           1,560.00$            1,560.00$                                280.80$                                          1,840.80$                                    153.40$                                   153.40$                              153.40$                               153.40$                               153.40$                               153.40$                                  153.40$                                 153.40$                               153.40$                               153.40$                               153.40$                             153.40$                               1,840.80$                                    
Gastos Varios mes 12.0               200.00$           2,400.00$            2,400.00$                                432.00$                                          2,832.00$                                    236.00$                                   236.00$                              236.00$                               236.00$                               236.00$                               236.00$                                  236.00$                                 236.00$                               236.00$                               236.00$                               236.00$                             236.00$                               2,832.00$                                    
Arbitrios Unid. 1.0                 150.00$           150.00$               150.00$                                   150.00$                                       150.00$                               150.00$                                       
Predial Unid. 1.0                 400.00$           400.00$               400.00$                                   400.00$                                       400.00$                               400.00$                                       
TOTAL GASTOS ADMINISTRATIVOS 5,357.46$                                865.34$                                          6,222.80$                                    0.5% 472.73$                                   472.73$                              472.73$                               1,022.73$                            472.73$                               472.73$                                  472.73$                                 472.73$                               472.73$                               472.73$                               472.73$                             472.73$                               6,222.80$                                    
PUBLICIDAD Unid. Cantidad P.U. P.Parcial Sin IGV IGV TOTAL Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Total
Diseño pagina web, montaje, dominio, hosting, servidor, correos glb 1.0                 940.00$           940.00$               940.00$                                   169.20$                                          1,109.20$                                    1,109.20$                                1,109.20$                                    
Letrero glb 1.0                 250.00$           250.00$               250.00$                                   45.00$                                            295.00$                                       295.00$                                   295.00$                                       
Ilustraciones de Planos glb 1.0                 330.00$           330.00$               330.00$                                   59.40$                                            389.40$                                       389.40$                                   389.40$                                       
-$                                             
TOTAL PUBLICIDAD 1,520.00$                                273.60$                                          1,793.60$                                    0.2% 1,793.60$                                -$                                    -$                                     -$                                     -$                                     -$                                        -$                                       -$                                     -$                                     -$                                     -$                                   -$                                     1,793.60$                                    
GASTOS BANCARIOS Unid. Cantidad P.U. P.Parcial Sin IGV IGV TOTAL Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Total
Gastos Financieros glb 1.0                 6,088.14$        6,088.14$            6,088.14$                                1,095.86$                                       7,184.00$                                    598.67$                                   598.67$                              598.67$                               598.67$                               598.67$                               598.67$                                  598.67$                                 598.67$                               598.67$                               598.67$                               598.67$                             598.67$                               7,184.00$                                    
Tasación glb 1.0                 900.00$           900.00$               900.00$                                   162.00$                                          1,062.00$                                    1,062.00$                                1,062.00$                                    
Inspecciones de Avance de Obra glb 8.0                 100.00$           800.00$               800.00$                                   144.00$                                          944.00$                                       118.00$                               118.00$                               118.00$                               118.00$                                  118.00$                                 118.00$                               118.00$                               118.00$                               944.00$                                       
-$                                         -$                                                -$                                             -$                                             
TOTAL GASTOS BANCARIOS 7,788.14$                                1,401.86$                                       9,190.00$                                    0.8% 1,660.67$                                598.67$                              716.67$                               716.67$                               716.67$                               716.67$                                  716.67$                                 716.67$                               716.67$                               716.67$                               598.67$                             598.67$                               9,190.00$                                    
TOTAL EGRESOS 1,178,193.93$                             322,504.41$                            56,652.14$                         68,384.20$                          80,528.63$                          84,309.50$                          102,815.50$                           114,542.91$                          109,112.17$                        86,566.05$                          70,548.36$                          49,541.16$                        32,688.89$                          1,178,193.93$                             
178
Proyecto PRADA 163
VELOCIDAD DE VENTA DE INMUEBLES
(Expresado en Dólares Americanos) PREVENTA 30%: 2 DPTOS FINAL DE LA CONSTRUCCION
 Mes 1  Mes 2  Mes 3  Mes 4  Mes 5  Mes 6  Mes 7  Mes 8  Mes 9  Mes 10  Mes 11  Mes 12 
mar-12 abr-12 may-12 jun-12 jul-12 ago-12 sep-12 oct-12 nov-12 dic-12 ene-13 feb-13 Total
Velocidad venta de DEPARTAMENTOS 1.0                         1.0                          1.0                          1.0                          1.0                          1.0                                      6.0                                 
Total Unidades 6.0                                 
FLUJO DE INGRESOS
 Mes 1  Mes 2  Mes 3  Mes 4  Mes 5  Mes 6  Mes 7  Mes 8  Mes 9  Mes 10  Mes 11  Mes 12 
mar-12 abr-12 may-12 jun-12 jul-12 ago-12 sep-12 oct-12 nov-12 dic-12 ene-13 feb-13 Total
Ingreso Venta de DPTO 201 - (Permuta por Terreno) 184,403.67$                        184,403.67$                   
Ingreso Venta de DPTO 101 (Cuota Inicial 20%) 30,550.46$            30,550.46$                     
Ingreso Venta de DPTO 301 (Cuota Inicial 20%) 36,880.73$              36,880.73$                     
Ingreso Venta de DPTO 401 (Cuota Inicial 20%) 36,880.73$              36,880.73$                     
Ingreso Venta de DPTO 501 (Cuota Inicial 20%) 58,954.13$              58,954.13$                     
Ingreso Venta de DPTO 502 (Cuota Inicial 20%) 63,009.17$              63,009.17$                     
Ingreso Credito Bancario  DPTO 101 (95 % del 80%) 116,091.74$            116,091.74$                   
Ingreso Credito Bancario  DPTO 301  (95 % del 80%) 140,146.79$            140,146.79$                   
Ingreso Credito Bancario  DPTO 401  (95 % del 80%) 140,146.79$            140,146.79$                   
Ingreso Credito Bancario  DPTO 501  (95 % del 80%) 224,025.69$            224,025.69$                   
Ingreso Credito Bancario  DPTO 502  (95 % del 80%) 239,434.86$                        239,434.86$                   
Devolución de Fondo de Garantía Bancario 5% 45,255.05$                          45,255.05$                     
TOTAL INGRESOS SIN IGV -$                        30,550.46$            -$                        36,880.73$              116,091.74$            36,880.73$              140,146.79$            58,954.13$              140,146.79$            287,034.86$            -$                        469,093.58$                        1,315,779.82$                
IGV -$                        2,749.54$              -$                        3,319.27$                10,448.26$              3,319.27$                12,613.21$              5,305.87$                12,613.21$              25,833.14$              -$                        42,218.42$                          118,420.18$                   
TOTAL INGRESOS INCL. IGV -$                        33,300.00$            -$                        40,200.00$              126,540.00$            40,200.00$              152,760.00$            64,260.00$              152,760.00$            312,868.00$            -$                        511,312.00$                        1,434,200.00$                
Premisas
Cuota Inicial 20.00%
Pago cuota inicial calculada desde la separación (Número de días) 30
Pago Saldo precio de venta calculada desde la separación(Número de días) 60
Retención del Banco sobre saldo de precio de venta 5.00%
Plazo de devolución de la retención del Banco 
(Número de días después de terminada la construcción) 90
$33,300.00  $40,200.00 
$126,540.00 
$40,200.00 
$152,760.00  $152,760.00 
$312,868.00 
$‐ $‐
 $25,000.00
 $50,000.00
 $75,000.00
 $100,000.00
 $125,000.00
 $150,000.00
 $175,000.00
 $200,000.00
 $225,000.00
 $250,000.00
 $275,000.00
 $300,000.00
 $325,000.00
 $350,000.00
 $375,000.00
 $400,000.00
 $425,000.00
 $450,000.00
 $475,000.00
 $500,000.00
 $525,000.00
 $550,000.00
mar‐12 abr‐12 may‐12 jun‐12 jul‐12 ago‐12 sep‐12 oct‐12 nov‐12 dic‐12 ene‐13 feb‐13
Flujo INGRESOS Proyecto Prada 163
Duración: 12 meses
179
Proyecto PRADA 163
FLUJO DE EGRESOS
(Expresado en Dólares Americanos)
 Mes 1  Mes 2  Mes 3  Mes 4  Mes 5  Mes 6  Mes 7  Mes 8  Mes 9  Mes 10  Mes 11  Mes 12 
DESCRIPCIÓN mar-12 abr-12 may-12 jun-12 jul-12 ago-12 sep-12 oct-12 nov-12 dic-12 ene-13 feb-13 Total
 Terreno, alcabala y gastos notariales  $        311,800.00  $        311,800.00 
 Proyectos - Construcción  $            3,707.60  $            6,427.44  $            3,290.24  $            1,405.13  $          14,830.41 
 Licencias - Construcción  $                 69.81  $            7,481.17  $            3,207.55  $            3,308.37  $          14,066.90 
 Costo Directo Construcción  $          34,143.98  $          56,376.41  $          69,855.94  $          75,591.94  $          94,097.95  $        105,825.35  $        100,394.61  $          77,848.50  $          61,830.80  $          37,734.06  $          14,405.89  $        728,105.43 
 Gastos Generales Construcción-seguros CAR  $            7,528.16  $            7,528.16  $            7,528.16  $            7,528.16  $            7,528.16  $            7,528.16  $            7,528.16  $            7,528.16  $            7,528.16  $            7,528.16  $            8,364.62  $          83,646.18 
 Titulación  $            3,000.00  $            5,538.61  $            8,538.61 
 Gastos Administrativos  $               472.73  $               472.73  $               472.73  $            1,022.73  $               472.73  $               472.73  $               472.73  $               472.73  $               472.73  $               472.73  $               472.73  $               472.73  $            6,222.80 
 Publicidad  $            1,793.60  $                      -    $            1,793.60 
 Gastos Bancarios  $            1,660.67  $               598.67  $               716.67  $               716.67  $               716.67  $               716.67  $               716.67  $               716.67  $               716.67  $               716.67  $               598.67  $               598.67  $            9,190.00 
 Pago diferencial del IGV 
 Total Egresos incl IGV  $           322,504.41  $             56,652.14  $             68,384.20  $             80,528.63  $             84,309.50  $           102,815.50  $           114,542.91  $           109,112.17  $             86,566.05  $             70,548.36  $             49,541.16  $             32,688.89  $        1,178,193.93 
 % Avance de OBRA 0% 5% 8% 10% 10% 13% 14% 13% 11% 9% 6% 3% 100%
 % Avance de OBRA Acumulado 0% 5% 13% 23% 33% 45% 59% 73% 83% 92% 97% 100%
$322,504.41
Compra de Terreno  
$56,652.14 
$68,384.20
Inicio de Obra 
$80,528.63  $84,309.50 
$102,815.50 
$114,542.91  $109,112.17
Fin de Estructura 
$86,566.05 
$70,548.36 
$49,541.16 
$32,679.95
Fin de Proyecto 
 $‐
 $25,000.00
 $50,000.00
 $75,000.00
 $100,000.00
 $125,000.00
 $150,000.00
 $175,000.00
 $200,000.00
 $225,000.00
 $250,000.00
 $275,000.00
 $300,000.00
 $325,000.00
 $350,000.00
mar‐12 abr‐12 may‐12 jun‐12 jul‐12 ago‐12 sep‐12 oct‐12 nov‐12 dic‐12 ene‐13 feb‐13
Flujo EGRESOS Proyecto Prada 163
Duración: 12 meses
$‐
$41,672.14 
$63,904.56 
$77,384.10 
$83,120.10 
$101,626.10 
$113,353.51 
$107,922.77 
$85,376.65 
$69,358.96 
$45,262.22 
$22,770.51 
 $‐
 $20,000.00
 $40,000.00
 $60,000.00
 $80,000.00
 $100,000.00
 $120,000.00
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12
Flujo Gastos Construcción Proyecto Prada 163
Duración: 12 meses
180
Proyecto PRADA 163
FLUJO DE CAJA ECONÓMICO - COMERCIAL(Cifras en US$)
(Expresado en Dólares Americanos)
PREVENTA 30%: 2 
DPTOS
FINAL DE LA 
CONSTRUCCION
 Mes 1  Mes 2  Mes 3  Mes 4  Mes 5  Mes 6  Mes 7  Mes 8  Mes 9  Mes 10  Mes 11  Mes 12 
mar-12 abr-12 may-12 jun-12 jul-12 ago-12 sep-12 oct-12 nov-12 dic-12 ene-13 feb-13 Total
‐$                       33,300.00$            ‐$                       40,200.00$                126,540.00$          40,200.00$            152,760.00$          64,260.00$            152,760.00$          312,868.00$          ‐$                       511,312.00$                      1,434,200.00$                
322,504.41$          56,652.14$            68,384.20$            80,528.63$                84,309.50$            102,815.50$          114,542.91$          109,112.17$          86,566.05$            70,548.36$            49,541.16$            32,688.89$                        1,178,193.93$                
Saldo Mensual (322,504)                (23,352)                  (68,384)                  (40,329)                      42,231                   (62,616)                  38,217                   (44,852)                  66,194                   242,320                 (49,541)                  478,623                             256,006                          
Saldo Acumulado (322,504)                (345,857)                (414,241)                (454,569)                    (412,339)                (474,954)                (436,737)                (481,589)                (415,396)                (173,076)                (222,617)                256,006                             256,006                          
Financiamiento Bancario ‐                                  
AMORTIZACION DE PRESTAMO
Financiamiento Acumulado ‐                         ‐                         ‐                         ‐                             ‐                         ‐                         ‐                         ‐                        
Gastos Financieros 10.0% ‐                         ‐                         ‐                             ‐                         ‐                         ‐                         ‐                         ‐                         ‐                         ‐                                     ‐                                  
0.8%
Aporte Inversionistas ‐ TERRENO 311,800.00$                             311,800                 311,800                          
Aporte Inversionistas ‐ EFECTIVO 200,000.00$                             10,704                   34,000                   75,000                   40,000                       25,000                   15,296                   200,000                          
Saldo de Caja MENSUAL (0)                           10,648                   6,616                     (329)                           42,231                   (37,616)                  38,217                   (29,556)                  66,194                   242,320                 (49,541)                  478,623                            
Saldo de Caja ACUMULADO (0)                           10,647                   17,263                   16,935                       59,165                   21,550                   59,767                   30,211                   96,404                   338,724                 289,183                 767,806                            
511,800.0                                 (10,704)                  (23,352)                  (68,384)                  (40,329)                      42,231                   (62,616)                  38,217                   (44,852)                  66,194                   242,320                 (49,541)                  478,623                            
COK
TIR MENSUAL 4.78% 10.0% ANUAL
TIR ANUAL 75.08%
VAN ECONÓMICO 201,325.99$                             0.797% MENSUAL
VAN FINANCIERO 382,412.52$                             0.797% MENSUAL
TERRENO 311800
DEPA 184403.6697
DIFERENCIA 127396.3303
327,396.33$         
INGRESOS
EGRESOS
CONSTRUCCION
10,647  16,935 
59,165 
21,550 
59,767 
96,404 
338,724 
289,183 
 (50,000)
 (25,000)
 ‐
 25,000
 50,000
 75,000
 100,000
 125,000
 150,000
 175,000
 200,000
 225,000
 250,000
 275,000
 300,000
 325,000
 350,000
 375,000
 400,000
 425,000
 450,000
 475,000
 500,000
 525,000
 550,000
 575,000
 600,000
 625,000
 650,000
 675,000
 700,000
 725,000
 750,000
 775,000
 800,000
 825,000
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12
Flujo CAJA Proyecto Prada 163
Duración: 12 meses
181
Proyecto PRADA 163
FLUJO DE CAJA FINANCIERO(Cifras en US$)
(Expresado en Dólares Americanos)
PREVENTA 30%: 2 
DPTOS
FINAL DE LA 
CONSTRUCCION
 Mes 1  Mes 2  Mes 3  Mes 4  Mes 5  Mes 6  Mes 7  Mes 8  Mes 9  Mes 10  Mes 11  Mes 12 
mar-12 abr-12 may-12 jun-12 jul-12 ago-12 sep-12 oct-12 nov-12 dic-12 ene-13 feb-13 Total
‐$                       33,300.00$           ‐$                       40,200.00$               126,540.00$         40,200.00$           152,760.00$         64,260.00$           152,760.00$         312,868.00$         ‐$                       511,312.00$                    1,434,200.00$              
322,504.41$         56,652.14$           68,384.20$           80,528.63$               84,309.50$           102,815.50$         114,542.91$         109,112.17$         86,566.05$           70,548.36$           49,541.16$           32,688.89$                       1,178,193.93$              
Saldo Mensual (322,504)               (23,352)                 (68,384)                 (40,329)                     42,231                  (62,616)                 38,217                  (44,852)                 66,194                  242,320                (49,541)                 478,623                            256,006                         
Saldo Acumulado (322,504)               (345,857)               (414,241)               (454,569)                   (412,339)               (474,954)               (436,737)               (481,589)               (415,396)               (173,076)               (222,617)               256,006                            256,006                         
Financiamiento Bancario 70,000.00$                              40,000                      20,000                  10,000                  70,000                           
AMORTIZACION DE PRESTAMO 50,000                  20,000                  70,000                           
Financiamiento Acumulado ‐                         ‐                         ‐                         40,000                      40,000                  60,000                  60,000                  70,000                  20,000                  ‐                        
‐                                  
Gastos Financieros ANUAL 12.0% ‐                         ‐                         ‐                             380                        380                        569                        569                        664                        190                        ‐                         ‐                                     2,752                              
Gastos Financieros MENSUAL 0.9%
Aporte Inversionistas ‐ TERRENO 311,800.00$                            311,800                311,800                         
Aporte Inversionistas ‐ EFECTIVO 114,704.00$                            10,704                  34,000                  70,000                  114,704                         
Saldo de Caja MENSUAL (0)                           10,648                  1,616                     (329)                           41,851                  (42,995)                 37,648                  (35,421)                 15,530                  222,130                (49,541)                 478,623                           
Saldo de Caja ACUMULADO (0)                           10,647                  12,263                  11,935                      53,786                  10,791                  48,438                  13,017                  28,547                  250,676                201,135                679,758                           
426,504.0                                (10,704)                 (23,352)                 (68,384)                 (329)                           41,851                  (42,995)                 37,648                  (35,421)                 65,530                  242,130                (49,541)                 478,623                           
COK
TIR MENSUAL 4.78% 10.0% ANUAL
TIR ANUAL 75.08%
VAN ECONÓMICO 201,325.99$                            0.797% MENSUAL
VAN FINANCIERO 300,176.25$                            0.797% MENSUAL
TERRENO 311800
DEPA 184403.6697
DIFERENCIA 127396.3303 ‐72603.66972
242,100.33$        
CONSTRUCCION
INGRESOS
EGRESOS
10,647  11,935 
53,786 
10,791 
48,438 
28,547 
250,676 
201,135 
 (50,000)
 (25,000)
 ‐
 25,000
 50,000
 75,000
 100,000
 125,000
 150,000
 175,000
 200,000
 225,000
 250,000
 275,000
 300,000
 325,000
 350,000
 375,000
 400,000
 425,000
 450,000
 475,000
 500,000
 525,000
 550,000
 575,000
 600,000
 625,000
 650,000
 675,000
 700,000
 725,000
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12
Flujo CAJA Proyecto Prada 163
Duración: 12 meses
182
Proyecto PRADA 163
ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS
(Expresado en Dólares Americanos) 23-ene-13
EGRESOS Sin IGV IGV TOTAL
Terreno, alcabala y gastos notariales 311,716.1                  83.9                            311,800.00                         
Proyectos - Construcción 12,568.1                    2,262.3                       14,830.41                           
Licencias - Construcción 14,066.90                  -                              14,066.90                           
Costo Directo Construcción 617,038.5                  111,066.9                   728,105.43                         
Gastos Generales Construcción-seguros CAR 70,886.6                    12,759.6                     83,646.18                           
Titulación 7,699.6                      839.0                          8,538.61                             
Gastos Administrativos 5,357.5                      865.3                          6,222.80                             
Publicidad 1,520.0                      273.6                          1,793.60                             
Gastos Bancarios 7,788.1                      1,401.9                       9,190.00                             
Pago diferencial del IGV -                              
TOTAL EGRESOS US$ 1,048,641.4               129,552.5                   1,178,193.9                        
INGRESOS Sin IGV IGV TOTAL
Venta Departamentos 1,315,779.8               118,420.2                   1,434,200.0                        
TOTAL INGRESOS US$ 1,315,779.8               118,420.2                   1,434,200.0                        
ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS
TOTAL INGRESOS  US$ 1,434,200.0                
TOTAL EGRESOS US$ (1,178,193.9)               
Utilidad antes de Impuestos 256,006.1                   
Margen bruto 17.9%
Impuesto a la renta 76,801.8
Utilidad después de impuestos 179,204.2
Margen neto sobre ventas 12.5%
Margen neto sobre costos 15.2%
Margen neto sobre inversión 42.0%
42%ROE
183
Proyecto PRADA 163
ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO
(Expresado en Dólares Americanos)
Egresos Considerados Monto US$ %
Terreno, alcabala y gastos notariales 311,800 26.5%
Proyectos - Construcción 14,830 1.3%
Licencias - Construcción 14,067 1.2%
Costo Directo Construcción 728,105 61.8%
Gastos Generales Construcción-seguros CAR 83,646 7.1%
Titulación 8,539 0.7%
Gastos Administrativos 6,223 0.5%
Publicidad 1,794 0.2%
Gastos Bancarios 9,190 0.8%
Pago diferencial del IGV 0 0.0%
SUB TOTAL 1,178,194 100.0%
Fuentes de Financiamiento
Pto. Equilibrio 
ECONOMICO
Aporte previo Promotor/Constructor 426,504 36.20% 71,084.00                
Preventas 751,690 63.80% 125,281.66              
Financiamiento Bancario -                           
SUB TOTAL 1,178,194 100.00% 196,365.66              
184
Proyecto PRADA 163
ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
COSTO DE CONSTRUCCIÓN VAN TIR COSTO CONSTRUCCIÓN
40% -74,782.64 $                    -0.64% 1,019,347.60$                                            
35% -40,269.06 $                    0.02% 982,942.33$                                               
30% -5,755.48 $                      0.69% 946,537.06$                                               
25% 28,758.10$                      1.36% 910,131.79$                                               
20% 63,271.67$                      2.03% 873,726.51$                                               
15% 97,785.25$                      2.71% 837,321.24$                                               
10% 132,298.83$                    3.40% 800,915.97$                                               
5% 166,812.41$                    4.08% 764,510.70$                                               
0% 201,325.99$                    4.78% 728,105.43$                                               
-5% 235,839.56$                    5.48% 691,700.16$                                               
-10% 270,353.14$                    6.18% 655,294.89$                                               
-15% 304,866.72$                    6.88% 618,889.61$                                               
-20% 339,380.30$                    7.59% 582,484.34$                                               
-25% 373,893.87$                    8.30% 546,079.07$                                               
-30% 408,407.45$                    9.02% 509,673.80$                                               
-35% 442,921.03$                    9.74% 473,268.53$                                               
-40% 477,434.61$                    10.46% 436,863.26$                                               
PRECIO DE VENTA VAN TIR PRECIO PROM M2
50% 867,572.67$                    14.86% 2,379.76$                                                   
45% 800,948.00$                    14.00% 2,300.43$                                                   
40% 734,323.34$                    13.11% 2,221.11$                                                   
35% 667,698.67$                    12.19% 2,141.78$                                                   
30% 601,074.00$                    11.24% 2,062.46$                                                   
25% 534,449.33$                    10.26% 1,983.13$                                                   
20% 467,824.66$                    9.25% 1,903.81$                                                   
15% 401,199.99$                    8.20% 1,824.48$                                                   
10% 334,575.32$                    7.11% 1,745.15$                                                   
5% 267,950.65$                    5.97% 1,665.83$                                                   
0% 201,325.99$                    4.78% 1,586.50$                                                   
-5% 134,701.32$                    3.53% 1,507.18$                                                   
-10% 68,076.65$                      2.22% 1,427.85$                                                   
-15% 1,451.98$                        0.83% 1,348.53$                                                   
-20% -65,172.69 $                    -0.64% 1,269.20$                                                   
-25% -131,797.36 $                  -2.22% 1,189.88$                                                   
 $‐150,000.00
 $‐50,000.00
 $50,000.00
 $150,000.00
 $250,000.00
 $350,000.00
 $450,000.00
 $550,000.00
 $650,000.00
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ‐5% ‐10% ‐15% ‐20% ‐25% ‐30% ‐35% ‐40%
Sensibilidad al Precio de Materiales de Construcción
Proyecto Prada 163
VAN
 $‐200,000.00
 $‐
 $200,000.00
 $400,000.00
 $600,000.00
 $800,000.00
 $1,000,000.00
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ‐5% ‐10% ‐15% ‐20% ‐25%
Sensibilidad al Precio de Venta m2/dpto
Proyecto Prada 163
VAN
185
Proyecto PRADA 163
ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
VELOCIDAD DE VENTAS 1 DPTO/ MES
MES FIN DE VENTAS VAN TIR
MES 5 235,157.74$                    16.60%
MES 6 232,666.99$                    14.48%
MES 7 223,677.95$                    9.13%
MES 8 214,760.01$                    6.64%
MES 9 205,912.63$                    5.21%
FLUJO PROPUESTO 201,325.99$                    4.78%
MES 10 197,135.24$                    4.29%
MES 11 188,427.29$                    3.65%
MES 12 -283,163.90 $                  -4.56%
 $‐400,000.00
 $‐300,000.00
 $‐200,000.00
 $‐100,000.00
 $‐
 $100,000.00
 $200,000.00
 $300,000.00
Sensibilidad a la Velocidad de Venta
Proyecto Prada 163
VAN
| 186 
 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO VI 
 
VALIDACIÓN DEL PLAN ESTRATÉGICO 
 
“El proceso estratégico tiene dos características findamentales, es 
interactivo porque participa mucha gente y es iterativo porque se está 
realimentando permanentemente.” (D´Alessio Ipinza, 2010). 
Dicho esto, entonces, se entiende que la evaluación, control y 
consiguiente validación del plan estratégico no es una etapa en sí, sino que es 
un conjunto de procesos que se están dando constantemente a lo largo de la 
formulación e implementación del plan estratégico. 
Los planes estratégicos formulados para las empresas se deben validar 
para garantizar la efectividad de las estrategias y metas planteadas así como 
de los objetivos a corto y largo plazo. 
En el proceso de gestión hay dos grandes males recurrentes, la visión 
de corto plazo y la visión no integral de la organización. Ante esto el proceso de 
evaluación, control y validación se debe dar de manera integral revisando todo 
lo que puede ser susceptible de cambios y debe ser realizable.  
 
| 187 
 
1. SISTEMA DE EVALUACIÓN Y CONTROL DEL PLAN 
 
La empresa inmobiliaria, Dublanc; es una empresa joven que ha iniciado 
sus actividades en marzo del año 2011; y ha desarrollado exitosamente el 
proyecto PRADA 164, obteniendo resultados positivos.  
Actualmente se encuentra en el desarrollo del segundo proyecto, para el 
cual ya hay lecciones aprendidas con referencia al primer proyecto, que 
quedan para el bagaje de experiencia y crecimiento de la empresa. 
El primer año de operaciones le sirvió para implantarse en el mercado, y así 
asegurar que la evaluación del mercado objetivo, del cliente y de la viabilidad 
del proyecto eran acertados. 
Ahora en su segundo año de operación, se encuentra en fase de consolidación 
y validación de las estrategias de acción propuestas. 
 
| 188 
 
MISION VISION VALORES 
O
fre
ce
r p
ro
ye
ct
os
 in
m
ob
ili
ar
io
s 
m
ul
tif
am
ili
ar
es
 d
es
ar
ro
lla
do
s 
po
r p
ro
fe
si
on
al
es
 d
e 
va
ng
ua
rd
ia
, l
os
 q
ue
 
co
nj
un
ta
m
en
te
 c
on
 la
 g
er
en
ci
a 
en
fo
qu
en
 s
us
 d
is
eñ
os
 a
 u
n 
se
ct
or
 d
el
 m
er
ca
do
 B
 y
 B
+,
 o
to
rg
an
do
 im
po
rta
nc
ia
 a
 
la
 u
bi
ca
ci
ón
 e
st
ra
té
gi
ca
, a
sí
 c
om
o 
a 
la
 c
al
id
ad
 e
 in
no
va
ci
ón
 d
e 
lo
s 
ac
ab
ad
os
 y
 re
sp
et
o 
al
 m
ed
io
 a
m
bi
en
te
, d
e 
ta
l 
m
an
er
a 
qu
e 
lo
gr
em
os
 u
na
 d
ife
re
nc
ia
ci
ón
 e
n 
be
ne
fic
io
 d
e 
nu
es
tro
s 
cl
ie
nt
es
. 
Posicionarnos dentro de los 5 primeros años como una empresa inmobiliaria que se diferencie de sus competidores  por la ubicación y el 
costo-beneficio de sus edificaciones; destacándose por un diseño de viviendas multifamiliares de calidad y coherente con el respeto al 
medio ambiente, enfocadas a un sector de mercado que busque exclusividad en proyectos no masivos y que sean flexibles a su estilo de 
vida.  
• H
on
es
tid
ad
, n
ec
es
ar
ia
 p
ar
a 
lle
va
r u
na
 b
ue
na
 o
rg
an
iz
ac
ió
n 
y 
ad
m
in
is
tra
ci
ón
.  
• R
es
pe
to
 y
 c
ap
ac
ita
ci
ón
 p
er
m
an
en
te
 a
l p
er
so
na
l. 
 
• C
on
fia
nz
a 
y 
Fi
de
liz
ac
ió
n,
 p
ar
a 
co
n 
nu
es
tro
s 
cl
ie
nt
es
, p
ro
ve
ed
or
es
 y
 e
m
pl
ea
do
s.
   
• R
es
pe
to
 d
e 
la
s 
N
or
m
as
 y
 L
ey
es
 d
el
 p
aí
s.
  
• I
nt
eg
rid
ad
, e
n 
el
 d
es
ar
ro
llo
 d
e 
la
 e
m
pr
es
a 
y 
lo
s 
pr
oy
ec
to
s 
tra
za
do
s.
  
• C
on
ci
en
ci
a 
M
ed
io
 A
m
bi
en
ta
l. 
 
• R
es
po
ns
ab
ili
da
d 
S
oc
ia
l 
INTERESES 
ORGANIZACIONALES OBJETIVOS A LARGO PLAZO 
PRINCIPIOS 
CARDINALES 
ESTRATEGIA 1 OLP 1 OLP 2 OLP 3 OLP 4 OLP 5 OLP 6 OLP 7 POLITICAS 
Ofrecer un producto con 
diseño innovador de 
manera competitiva que 
supere los estándares 
de calidad ofrecidos por 
la competencia y 
aumente los márgenes 
de rentabilidad a través 
de la atención 
personalizada  
X X X         1,2,3,5 
ESTRATEGIA 2 OLP 1 OLP 2 OLP 3 OLP 4 OLP 5 OLP 6 OLP 7 POLITICAS 
Generar confiabilidad en 
clientes finales, a través 
de alianzas estratégicas 
y aprovechar la 
coyuntura económica 
del país, para la 
captación de 
inversionistas y así 
lograr un crecimiento 
constante y sostenido  
  X   X       1,2,3,4 
ESTRATEGIA 3 OLP 1 OLP 2 OLP 3 OLP 4 OLP 5 OLP 6 OLP 7 POLITICAS 
Implementación del 
Know how, en la 
ejecución de proyectos 
en la misma area urbana 
en zonas urbanas 
similares  
    X   X X   1,3 
ESTRATEGIA 4 OLP 1 OLP 2 OLP 3 OLP 4 OLP 5 OLP 6 OLP 7 POLITICAS 
| 189 
 
Inversión e 
implementación en 
políticas de medio 
ambiente 
              4 
ESTRATEGIA 5 OLP 1 OLP 2 OLP 3 OLP 4 OLP 5 OLP 6 OLP 7 POLITICAS 
Contratacion de 
personal profesional 
calificado 
            X 5 
TABLERO DE 
CONTROL 
OCP 11 OCP 21 OCP 31 OCP 41 OCP 51 OCP 61 OCP 71 TABLERO DE 
CONTROL 
PERSPECTIVAS OCP 12 OCP 22  OCP 42 OCP 52 OCP 51   PERSPECTIVAS 
INTERNA   OCP 11  OCP 11 OCP 22 OCP 52   INTERNA 
PROCESOS   OCP 12     OCP 22   PROCESOS 
CLIENTES               CLIENTES 
FINANCIERA RECURSOS FINANCIERA 
    TANGIBLES INTANGIBLES HUMANOS     
ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL 
AREA DE FINANZAS AREA DE DESARROLLO AREA COMERCIAL Y MARKETING 
PLANES OPERACIONALES 
PLAN DE PERSONAL 
PLAN DE DESARROLLO 
DE PROYECTOS PLAN DE VENTAS Y MARKETING 
 
 
| 190 
 
1.1  Lecciones aprendidas: PERSPECTIVA FINANCIERA 
 
 Al desarrollar el flujo financiero del proyecto se debe considerar un 
periodo de reserva de capital para afrontar el inicio de la 
construcción en tanto el banco evalúa la información de las 
preventas y la documentación presentada a fin de liberar el primer 
porcentaje de financiamiento solicitado. 
 
 No es conveniente vender apresuradamente los departamentos al 
inicio de la venta, ya que conforme se desarrolla el proyecto así 
como el resto de proyectos de la zona, el precio de venta puede ser 
incrementado si valor generando mayor rentabilidad a nuestro 
proyecto. 
 En proyectos de envergadura pequeña como los que plantea la 
empresa, es posible asegurar las preventas para el desembolso del 
banco con la venta de 2 unidades inmobiliarias a partir de las cuales 
es posible el desarrollo de un cronograma ajustado de obra y el 
manejo personalizado de la velocidad de ventas. 
 
1.2  Lecciones aprendidas: PERSPECTIVA CLIENTE 
 A pesar de que uno de los lineamientos innovadores de la empresa y 
un factor de diferenciación con respecto a nuestra competencia es la 
personalización de los espacios y la sofisticación de cada uno de los 
departamentos; es importante comunicar a nuestros clientes que todo 
| 191 
 
cambio sustancial en el inmueble, tiene un costo que será cargado al 
cliente. Así como también se le debe comunicar las fechas máximas 
para la generación de modificaciones de alto impacto, a fin de no 
perjudicar al resto de propietarios en plazo de recepción de su 
inmueble. 
 
 “El Cliente siempre tiene la razón”, pero no siempre tiene claro lo que 
busca o lo que necesita y anhela como vivienda. Es de nuestro interés 
generarle el interés mediante el ofrecimiento de agregar valor al 
departamento así como al proyecto. Siempre velando por la inversión 
de nuestros  clientes. 
 
1.3  Lecciones aprendidas: PERSPECTIVA PROCESOS INTERNOS CLAVE 
 Considerando que el cliente objetivo pertenece al NSE B+, A-, se 
hace necesario implementar un servicio de Post Venta para cuidar al 
detalle todo el proceso de entrega del inmueble, así como fortalecer 
la imagen de la empresa con los clientes. 
 Se debe implementar un sistema integral de control de calidad, de 
producción y sobretodo reducción de pérdidas, a fin de favorecer la 
rentabilidad del proyecto. Considerar que estos factores son 
variables que pueden ser significativos en el desarrollo del proceso 
constructivo y que pueden tener un énfasis importante en las 
utilidades del proyecto. 
 
| 192 
 
1.4  Lecciones aprendidas: PERSPECTIVA DE APRENDIZAJE Y CRECIMIENTO 
 En cuanto al aprendizaje interno de la organización, es posible 
mejorar los sistemas de información a fin de desarrollar e 
implementar mejoras en la comunicación interna con nuestros 
clientes a través de una plataforma web, para facilitar  el intercambio 
de opiniones, archivos y documentación entre nuestros clientes y 
proveedores. 
 
2. SISTEMA DE EVALUACIÓN DE ESTRATEGIAS  
“Richard Rumelt (1986), hace un buen análisis que sigue siendo válido: 
cualquier criterio se puede usar siempre y cuando tenga lógica ycoherencia, lo 
que se desea es ver si las estrategias que se están implementando van por el 
buen camino o no.” (D´Alessio Ipinza, 2010).  
Para esto se han de validar cuatro criterios importantes de cada 
estrategia: la consistencia, la consonancia, la factibilidad, la ventaja. 
 
2.1 Consistencia:  
Implica que la estrategia no genere conflictos entre los objetivos y 
políticas correspondientes. Y que las soluciones que sean buenas para un área 
de la organización no afecte negativamente a otra área de la misma. 
 
 
 
 
| 193 
 
2.2 Consonancia  
Tiene que ver con la interacción entre todas las áreas. Lo ideal en la 
organización es que todas las áreas estén alineadas hacia la consecución de 
los Objetivos, regidos por la Visión empresarial, y abocados a la 
implementación de las estrategias planteadas para el desarrollo de la 
organización. 
2.3 Factibilidad  
“Es el criterio más crítico, pues implica validar si la estrategia planteada 
puede o no ser asociada a los recursos físicos, humanos, financieros, así como 
a las capacidades, habilidades y competencias de las personas. Es la 
posibilidad de poner en marcha algo con los recursos necesarios” (D´Alessio 
Ipinza, 2010) 
2.4 Ventaja 
Implica que cada estrategia, otorgue ventaja sobre los competidores. Si 
una estrategia no genera ventaja entonces se asumen riesgos en su 
implementación. 
 
 
 
 
 
 
 
 
| 194 
 
3 EVALUACIÓN DE LAS ESTRATEGIAS PLANTEADAS 
 
ESTRATEGIA 1 EVALUACIÓN GENERAL CONSISTENCIA CONSONANCIA FACTIBILIDAD VENTAJA TOTAL STATUS
Ofrecer un producto con diseño innovador 
de manera competitiva que supere los 
estándares de calidad ofrecidos por la 
competencia y aumente los márgenes de 
rentabilidad a través de la atención 
personalizada 
La alianza con el Arquitecto Rodrigo Arias como 
proyectista así como con la constructora que él 
dirige a permitido garantizar esta estrategia desde 
el principio de los proyectos. La rentabilidad sin 
embargo en el primer proyecto aunque positiva no 
ha sido la esperada, ya que se inccurrieron en 
gastos adicionales a fin de agregar mayor valor al 
edificio. Dicho valor agregado implico un costo que 
no estaba previsto en el flujo de egresos inicial del 
proyecto.
La estrategia se considera 
CONSISTENTE ya que su éxito 
impacta en el desarrollo de la 
organización y puntulamente en el 
desarrollo de los proyectos y de la 
imagen de la empresa. Los 
objetivos  y políticas relacionadas 
no generan conflicto entre ellas y 
por el contrario son el soporte 
necesario para la implementación 
de la estrategia
La estrategia es CONSONANTE, 
pues es resultado de la adaptacion 
a las necesidades del mercado 
objetivo que la empresa tiene 
debidamente segmentado e 
identificado. Es inherente a la 
empresa así como a su personal el 
conocimiento del cliente y las 
limitaciones existentes en la 
organización de decidir orientar su 
producto a otros sectores de 
mercado.
La estrategia es FACTIBLE pues se 
cuenta con los recursos necesarios 
así como con los socios 
estratégicos adecuados para lograr 
la rápida implementación de la 
estrategia 1, generando un factor de 
éxito determinante para la 
organización.
La ventaja de la implementación de 
esta estrategia a través de un 
alianza estratégica con un 
arquitecto igualmente conocedor del 
mercado y del cliente, así como con 
la experiencia en cosntrucción que 
maneja su empresas constructora, 
puede dar el soporte necesario a la 
estrategia. Esto se convierte en 
ventaja ya que si bien la 
competencia puede contar con 
productos de diseño, puede no 
haber consonancia entre lo que se 
diseña y contruye, este riegso se 
disminuye con la alianza 
estratégica planteada.
15% 25% 30% 30%
1.00                                             0.70                                             1.00                                             0.50                                             
Generar confiabilidad en clientes finales, a 
través de alianzas estratégicas y 
aprovechar la coyuntura económica del 
país, para la captación de inversionistas y 
así lograr un crecimiento constante y 
sostenido 
A la fecha, se han generado alianzas con la 
municipalidad de Barranco para facilitar los tramites 
municipales, así como con el Banco BBVA, para 
garantizar las mejores tasas del mercado a 
nuestros potenciales clientes así como a nuestros 
clientes. Por otro lado también se está buscando 
generar alianzas con empresas proveedoras de 
acabados así como de servicios, a fin de lograr 
ofrecer unservicio integral que cumple con entregar 
más por lo mismo, y que garantice el 
posicionamiento de la empresa en la mente de 
nuestro consumidor.
La estrategia es CONSISTENTE y 
requiere la participación de todo la 
organización tanto colaboradores 
internos como externos a fin de 
establecer la relaciones adecuadas 
para garantizar las alianzas 
necesarias.
La estrategia es CONSONANTE, 
pues implica el aprovechamiento de 
la coyuntura nacional para la 
identificación de socios estratégicos 
mediantes los cuales podamos 
reforzar la estrutura de la 
organización así como la solidez de 
la imagen y los servicios de la 
empresa hacia nuestros clientes.
La estrategia es FACTIBLE, sin 
embargo considera variables que no 
necesariamente son de entero 
control por parte de la organización. 
Las alianzas estratégicas con 
entidades financieras son factibles 
en tanto la solidaez y rentabilidad 
de nuestrois proyectos nos 
respalden.
Esta estrategia presume una 
VENTAJA interna de cara a 
nuestros clientes, ya que nos va a 
otrogar un factor adicional en el 
mejoramiento y personalización del 
servicio al cliente. Sin embargo no 
presume diferenciación pues 
supone acciones que la 
competencia fácilmente pueden 
ejecutar y lograr.
20% 20% 45% 15%
1.00                                             0.80                                             0.50                                             0.40                                             
Implementación del Know how, en la 
ejecución de proyectos en la misma área 
urbana en zonas urbanas similares 
En base a la primera experiencia, se decidó 
desarrollar un segundo proyecto bajo los mismos 
parametros, ya que además del aceptación del 
público se observo la aceptación de la comunidad 
por considerar proyectos que elevan el valor 
adquisitivo de la zona. Actualmente nos 
encontramos desarrollando el segundo proyecto 
producto de este estudio, y ya estamos en 
nogiciaciones para la compra de un tercer terreno 
en la misma zona estratégica
La estrategia es CONSISTENTE 
con todo el plan estratégico y de 
marketing de la organización que 
pretende el desarrollo inmobiliario 
de la zona previamente 
seleccionada (Parque Gonzales 
Prada), pues se pretende utilizar el 
conocimiento interno de la zona, del 
perfil del comprador, de los vecinos, 
de las relaciones con los vecinos y 
demas stakeholders, a fin de 
garantizar mejoras continuas en el 
desarrollo de futuros proyectos, así 
como el fortalecimiento de la marca 
como especializada en determinado 
producto y mercado.
La estrategia de CONSONANTE, 
aunque restrictiva pues puede 
implicar el rechazo eventual en el 
desarrollo de otro tipo de proyectos 
en zonas geográficas distintas a la 
previamente seleccionada, y por 
tanto de oportunidades importante 
de negocio eventual
La estrategia es FACTIBLE, en 
tanto los vecinos estén dispuesto a 
continuar con la venta de sus 
inmuebles, y por tanto al 
incremento de la desnsificación 
urbana en la zona.
La VENTAJA identificada en esta 
estrategia, radica en el 
conocimiento directo de los vecinos 
así como las buenas prácticas y la 
confianza generada previamente, 
brinda mayores ventajas de 
negociación y compra de terrenos 
en el área geográfica determinada 
20% 25% 25% 30%
1.00                                             0.40                                             0.60                                             0.80                                             
IMPLEMENTADO
EN PROCESO
IMPLEMENTADO
PONDERACIÓN DE CRITERIOS
CONTROL DE LA ORGANIZACIÓN
ESTRATEGIA 3
69%
78%
PONDERACIÓN DE CRITERIOS
CONTROL DE LA ORGANIZACIÓN
PONDERACIÓN DE CRITERIOS
CONTROL DE LA ORGANIZACIÓN
65%
ESTRATEGIA 2
| 195 
 
 
 
 
 
 
 
Inversión e implementación en políticas de 
medio ambiente
Actualmente se encuentra trabajando de mano de 
la municipalidad de Barranco, para la mejora en la 
ornamentación y mantenimiento del Parque 
gonzales Prada que tiene que ver directamente con 
los proyectos desarrollados. Es compromiso de la 
empresa el bienestar delmedio ambiente en lo que 
esto corresponde a la naturaleza como a la 
comunidad con los vecinos.
La estrategia es CONSISTENTE, 
pues presume la participación de 
todos los miembros de la 
organización así como un trabajo 
conjunto con la municipalidad y 
vecinos, lo cual es susceptible de 
recbirse por terceros como 
publicidad positiva en pro de la 
empresa.
La estrategia es CONSONANTE, 
pues implica el adecuado 
entendimiento del medio ambiente y 
del entorno a fin de proponer 
políticas de desarrollo y proyectos 
de implementación de mejoras en 
las áreas verdes y urbanas.
La estrategia es FACTIBLE, en 
tanto la municipalidad y los vecinos 
estén dispuestos a la inversión y 
desarrollo de mejoras urbanas y en 
parques y jardines a fin garantizar 
una mayor calidad de vida 
medioambiental. 
La VENTAJA competitiva implica la 
diferenciación entregando al cliente 
más por menos. "además de la 
entrega de un inmueble, también 
biscamos la implementación de 
mejoras constante en el área 
pública colindante al proyecto"
25% 20% 25% 30%
0.80                                             0.40                                             0.20                                             0.70                                             
ESTRATEGIA 5 EVALUACIÓN
Contratación de personal profesional 
calificado
Actualmente se cuenta con el mismo personal con 
el que se iniciaron las operaciones. Es 
basicamente una organización mononuclear, que 
terceriza sus necesidades como son la contabiliadd 
y el área legal, por lo que no necesita aún la 
implementación de áreas propias dentro de la 
organización para el desarrollo. A si también, como 
se lleva un proyecto a la vez, es importante evaluar 
si los gastos generales del mismo podrían soportar 
la carga social de tener más empleados en la 
empresa. Por otro lado, si bien no se ha 
implementado hacia dentro de la organización. la 
empresa si tiene como política la contratación de 
los mejores profesionales para el desarrollo, 
seguimienito y control de sus proyectos.
La estrategia es CONSISTENTE 
aunque de dificil implementación por 
el momento, ya que la organización 
y los proyectos que maneja no 
tienen aún la capacidad económica 
suficiente como para sostener el 
incremento de personal en la 
misma.
La estrategia es CONSONANTE 
con los objetivos a largo plazo y la 
Visión de la organización ya que se 
pretende el crecimiento de la 
misma, sin embargo en su segundo 
año de operación se cuenta con 
profesionales capaces y habiles de 
sostener el crecimiento de la 
organización sin mayor incremento 
de personal.
La estrategia a corto plazo NO es 
FACTIBLE, ya que implica un gasto 
social que la empresa no esta en 
condiciones de aforntar. Sin 
embargo a largo plazo SI es 
FACTIBLE.
Actualmente esto no implica  
VENTAJA, pero sí una necesidad 
eventual. Implica a su vez una 
posición diferenciada con respecto 
a la competencia, que tiene un 
gasto social mayor, pero que tiene 
personal mas diversificado y 
capacitado para afrontar diversar 
situaciones.
10% 20% 45% 25%
0.90                                             1.00                                             0.60                                             1.00                                             
EN PROCESO
PARCIALMENTE EN PROCESO
PONDERACIÓN DE CRITERIOS
CONTROL DE LA ORGANIZACIÓN
54%
PONDERACIÓN DE CRITERIOS
CONTROL DE LA ORGANIZACIÓN
81%
ESTRATEGIA 4
| 196 
 
4 EVALUACIÓN DEL DESEMPEÑO 
 La evaluación de desempeño implica ver que se ha estado 
haciendo, que se ha pretendido hacer, cuales son los resultados reales 
obtenidos. Para el caso de la empresa inmobiliaria es importante la 
comparación entre el desarrollo de un proyecto inmobiliario y otro, para evaluar 
la tendencia que identifica al desarrollo de los mismo, y reflejar a los 
accionistas la evolución de la rentabilidad como resultado de la aplicación de 
las lecciones aprendidas, así como de una revisión dinámica, constante e 
integral del plan estratégico. 
 
Se fundamente en criterios cuantitativos motivo por el cual, para efectos 
de este estudio, se han tomado los resultados del primer proyecto de la 
empresa Inmobiliaria Dublanc – PROYECTO PRADA 164 y la proyección para 
el PROYECTO PRADA 163. 
Esta evaluación se ha hecho en torno a dos variables importantes para 
la empresa, el VAN Esperado y Real, y el ROE. 
| 197 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
0.00%
2.50%
5.00%
7.50%
10.00%
12.50%
15.00%
17.50%
20.00%
22.50%
25.00%
27.50%
30.00%
32.50%
35.00%
37.50%
40.00%
42.50%
45.00%
ROE PRADA 164
ESPERADO
ROE PRADA 164 REAL ROE ESPERADO PRADA
163
Evaluación de Desempeño 
ROE Proyectos Desarrollados y en Desarrollo 
ROE
0
50000
100000
150000
200000
250000
VAN PRADA 164
ESPERADO
VAN PRADA 164 REAL VAN ESPERADO PRADA
163
Evaluación de Desempeño 
VAN Proyectos Desarrollados y en Desarrollo 
VAN
PRADA 164 ESPERADO 
$126842.05 
PRADA 164 REAL 
$ 124519.04 
PRADA 163 ESPERADO 
$ 201325.98 
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
90000
100000
110000
120000
130000
140000
150000
160000
170000
180000
190000
200000
210000
1 2
Evaluación de Desempeño 
VAN Comparado entre PROYECTOS 
VAN PRADA 164 ESPERADO VAN PRADA 164 REAL VAN ESPERADO PRADA 163
| 198 
 
CONCLUSIONES 
 
• El desarrollo de la economía peruana y el incremento de la capacidad 
adquisitiva de la población como resultado de una adecuado manejo de 
las políticas económicas del país y de la estabilidad que estamos 
actualmente viviendo, es una oportunidad importante para el mercado 
inmobiliario en todos sus sectores. 
• Sin embargo a pesar de la muy buena situación económica, política y 
social que estamos viviendo, existen aún amenazas importantes que 
debemos tomar en cuenta que será necesario analizar y controlar para 
garantizar el éxito de cualquier proyecto inmobiliario, antes y durante el 
desarrollo del mismo. 
• Si bien es cierto el NSE C, se ha visto reatendido en los últimos años, el 
NSE A,B, es un sector que aún aparentemente minoritario también tiene 
una fuerte demanda de vivienda que actualmente no se encuentra 100% 
atendida. 
• Una de las variables más importantes a considerar para el desarrollo del 
producto y de las estrategias de ventas han de ser las variables 
psicográficas que se traducen en el estilo de vida de nuestro mercado 
objetivo, sólo entendiendo sus preferencias, y conociendo su 
comportamiento sabremos ofrecerle el producto que necesita y que 
desea comprar.  
| 199 
 
• El perfil del producto a desarrollar son edificios con unidades 
inmobiliarias de en promedio 100 m2, con departamentos exclusivos y 
no masivos. Son proyectos con pocos departamentos para garantiza 
más la idea de privacidad de sus ocupantes. 
• Al ser proyecto de pocos departamentos, se deberá tener especial 
cuidado en la selección de acabados sobretodo en áreas comunes de 
manera que se puede garantizar a los futuros propietarios un costo 
rebajado de mantenimiento. Lineamiento que es parte de nuestra 
estrategia de ventas. 
• La característica de proyecto exclusivo, y a su vez, la estrategia de 
diferenciación de aceptar cambios de nuestros compradores, nos ha de 
obligar a tener un adecuado control de cambios, con el personal 
adecuado para hacer el seguimiento correcto y la garantizarían de los 
flujos económicos debidos para poder satisfacer los cambios ofrecidos. 
• La viabilidad del proyecto se encuentra sustentada en un VAN de 
$226624.40 y en una TIR mensual de 10.93%, calculado sobre una tasa 
de descuento 10% anual. 
• El análisis de sensibilidad del proyecto nos demuestra que nuestro 
proyecto soportaría una reducción en los precios de ventas hasta en un 
15%. 
• Por otro lado dicha sensibilidad nos demuestra que de lograr una venta 
por encima del promedio de la competencia, es decir tendiendo a igualar 
los precios más altos de la competencia, nuestro VAN sería equivalente 
a $701851.52 
| 200 
 
• En cuanto a la sensibilidad a los precios de construcción, nuestro 
proyecto soportaría una alza eventual de hasta 30% en el precio por m2 
de construcción 
• Es importante destacar que la tendencia de los precios de construcción 
es a la baja en un promedio de 5 a 10% debido al ingreso de 
proveedores sustitutos extranjeros. Coyuntura que debemos aprovechar 
pues podría significar un incremente en el VAN hasta $295651.55 
• El planeamiento estratégico de una empresa, consiste en determinar 
cuales serán los lineamientos generales a perseguirse, así como las 
estrategias, objetivos a largo plazo, objetivos a corto plazo, políticas y 
recursos necesario para la consecución de las mismas. 
• El desarrollo del plan estratégico de la empresa implica, una evaluación 
y validación constante, pues este debe ser dinámico capaz de 
sobrellevar el ritmo positivo o negativo de la industria así como la 
posibilidad de asimilar cualquier coyuntura externa determinante del 
sector. 
• La validación del plan estratégico, implica la revisión de los enunciados 
en el mismo, y la ponderación a la luz de resultados concretos como son 
los resultados operativos de los proyectos ejecutados y en ejecución. 
 
| BIBLIOGRAFIA 
 
 
 
 
 
 
BIBLIOGRAFIA 
APEIM. (2012). Niveles Socioeconómicos 2012. Lima. 
APOYO, I. . (2011). Informe Gerencial de Marketing - NSE de Lima Metropolitana. Lima. 
Arellano, R. (2010). Al medio hay sitio. Lima: Planeta. 
Arellano, R. (2010). Ciudad de los Reyes, de los Chavez, de los Quispe . . . Lima: Planeta Perú. 
BBVA Research. (2011). Informe Situación Inmobiliaria. Lima. 
BBVA Research. (2012). Observatorio Económico: Perú - Sector Inmobiliario. Lima. 
Bernal-León, A. (21 de Noviembre de 2012). Desarticulando el “abismo fiscal” . Obtenido de 
Desde WallStreet: www.desdewallstreet.tv 
CAPECO. (2011). XVI Estudio "El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el 
Callao". Lima: CAPECO. 
Forum, W. E. (2011). Global Competitiveness Report 2010 - 2011. Ginebra: Professor Klaus 
Schwab - World Economic Forum. 
INEI. (2007). IX Censo de Población y VI de Vivienda. Lima. 
| BIBLIOGRAFIA 
 
Ipinza, F. A. (2010). El Proceso Estratégico. Un enfoque de Gerencia. Mexico DF: Pearson. 
Krugman, P. (24 de Diciembre de 2011). ¿Estallara China? Diario el País España. 
Pereyra, A. (15 de Febrero de 2012). Europa: Una Percepción Errada. Obtenido de DESDE 
WALLSTREET: www.desdewallstreet.tv 
Pereyra, A. (6 de Enero de 2013). Un acuerdo parcial . Obtenido de Desde WallStreet: 
www.desdewallstreet.tv 
Suárez-Mier, M. (s.f.). Pronósticos acerca de la crisis en Europa y el ajuste en China. 
Recuperado el Abril de 2012, de elcato.org: http://www.elcato.org/pronosticos-
acerca-de-la-crisis-en-europa-y-el-ajuste-en-china 
TINSA. (2012). INCOIN - Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2do Trimestre 2012. Lima. 
 
| ANEXOS 
 
 
 
 
 
 
ANEXOS 
 
I . CERTIFICADO DE PARAMETROS 
II. TASACIÓN DE INMUEBLE 
III. PLANOS DE ARQUITECTURA 
IV. MEMORIA DESCRIPTIVA 
V. PPTO OBRA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Generated by CamScanner
Generated by CamScanner
Generated by CamScanner
Generated by CamScanner
Generated by CamScanner
Generated by CamScanner






Referencia : Proyecto de Vivienda Multifamiliar PRADA 163 / GP2 
Propietarios   : INMOBILIARIA DUBLANC SAC 
Asunto    : Memoria descriptiva de Ante-proyecto de arquitectura. 
Fecha    : Lima, Noviembre de 2011.  
 
MEMORIA DESCRIPTIVA  
 
 
1. OBJETO DE LA PRESENTE MEMORIA 
 
El objeto de la presente es la descripción del proyecto arquitectónico de un edificio de 
vivienda multifamiliar a construirse en el Distrito de Barranco, Lima. 
 
2. DEL TERRENO 
 
2.1. Ubicación.-  
 
El lote sobre el que se construirá el edificio se encuentra ubicado en el Parque Gonzales 
Prada Nro 163, distrito de Barranco, Lima. 
 
2.2. Linderos.-   
 
Entrando por el frente principal, con el Parque Gonzales Prada en una línea de 10.05 ml, 
hacia la izquierda, con propiedad de terceros en una línea recta de 22.00 ml, por la parte 
posterior, con propiedad de terceros en una línea de 10.00 ml. y por la derecha, con 
propiedad de terceros en una línea de 21.70 ml. 
 
2.3. Perímetro y Superficie.-  
 
El terreno tiene un perímetro de 63.75 ml. y una superficie total de 218.50 m2. 
  
3. DEL PROYECTO 
 
3.1.  Planteamiento general: 
 
El anteproyecto presentado en consulta es el de un edificio de vivienda multifamiliar 
formado por un sólo bloque de un sótano, semisótano, 6 pisos de departamentos, uso 
parcial (según parámetros) de la azotea, y consta de 6 departamentos o unidades. 
 
Los accesos a los departamentos se desarrollan desde el 1er al 5to piso, siendo los 
departamentos de los últimos niveles, departamentos tipo TRIPLEX cuyo ingreso está en el 
quinto nivel del edificio y cada uno se desarrolla en 3 niveles – quinto piso, sexto piso y 
azotea del edificio) 
 
En el sótano y semisótano están ubicadas las plazas de estacionamiento, los servicios de 
recolección de basura, acceso a la cisterna y depósitos. 
 
3.2. Características Específicas del Edificio Multifamiliar  
 
3.2.1 Sótano y semisótano: 
 
Se accede a este nivel a través de la rampa de acceso vehicular y la escalera que baja desde 
el primer. 
 
La rampa vehicular baja desde la calle y llega al semisótano con NPT -1.50m. con respecto 
del nivel de la calle, posteriormente se toma una rampa de pendiente muy ligera (6%)  que 
llega hasta el nivel del sótano cuyo NPT es -1.71 m. con respecto del nivel de la calle. 
 Esta zona, distribuida en varios niveles, alberga 6 plazas de estacionamientos y tiene los 
siguientes ambientes: 
- Área de estacionamiento con capacidad para 6 autos. 
- Depósito de basura 1. 
- Depósito de basura 2. 
- Acceso a Cisterna y cuarto de bombas. 
- 4 Depósitos 
- Pasillo 
- Hall de acceso al ascensor. 
- Escalera que lleva al primer piso. 
 
 
3.2.2 Primer Piso:  
 
Se accede a este nivel a través de la escalera que sube desde ingreso ubicado en el retiro 
municipal - nivel de la calle y/o el ascensor ubicado en este nivel. 
 
El nivel de piso terminado del Primer Piso - en la mayor parte de este piso -  se encuentra a 
1.35 m. sobre el nivel de la calle (NPT + 1.35 m.) 
 
Existen 3 zonas claramente diferenciadas: 
 
Zona 1 – Área común: 
- Ingreso Peatonal 
- Ingreso Vehicular 
- Escalera de acceso al edificio 
- Recepción 
- SH. de conserje 
- Hall de ascensor. 
- Escalera de acceso a los pisos superiores. 
 
Zona 2 – Área de estacionamiento: 
Esta se encuentra ubicada sobre el retiro municipal y está parcialmente techada. 
Incluye los estacionamientos 6 y 7. 
 
Zona 3 – Departamento 101 – Tipo FLAT 
Ambientes:  
- Recibo 
- Sala / Comedor. 
- Cocina 
- Lavandería 
- SH de visitas 
- Dormitorio 1 con closet incorporado. 
- SH 1 incorporado al Dormitorio 1. 
- Dormitorio 2 con closet incorporado. 
- Terraza. 
 
3.2.3.  Segundo, Tercer y Cuarto Piso / Planta Típica: 
 
Se accede a estos niveles mediante el ascensor o la escalera. 
 
El nivel de piso terminado del Segundo Piso se encuentra a 4.215 m. sobre el nivel de la calle 
(NPT + 4.215 m.) 
 
El nivel de piso terminado del Segundo Piso se encuentra a 6.915 m. sobre el nivel de la calle 
(NPT + 6.915 m.) 
 
El nivel de piso terminado del Segundo Piso se encuentra a 9.615 m. sobre el nivel de la calle 
(NPT + 9.615 m.) 
 
 
Existen 2 zonas claramente diferenciadas: 
 
Zona 1 – Área común: 
- Hall de escalera. 
- Ascensor 
 
Zona 2 – Departamentos: Dptos. 201, 301 y 401 – Tipo FLAT 
Ambientes:  
- Sala 
- Comedor. 
- Cocina 
- Lavandería 
- Dormitorio de Servicio 
- SH de servicio 
- SH de visitas 
- Dormitorio 1 con Walk-in closet incorporado. 
- SH 1 incorporado al Dormitorio 1 
- Dormitorio 2. 
- Dormitorio 3. 
- SH 2. 
 
3.2.4. Quinto Piso: 
 
Este nivel es el último que da acceso a unidades de vivienda (departamentos 501 y 502) 
 
Se accede a este nivel mediante el ascensor o la escalera. 
 
El nivel de piso terminado del Quinto Piso se encuentra a 12.315 m. sobre el nivel de la calle 
(NPT + 12.315 m.) 
 
Existen 2 zonas claramente diferenciadas: 
 
Zona 1 – Área común: 
- Hall de ascensor. 
- Escalera 
 
Zona 2 – Departamentos 
 
Departamento 501 – Tipo TRIPLEX / Primera planta 
Ambientes en este nivel:  
- Recibo 
- Sala 
- Comedor. 
- Cocina 
- SH de visitas 
- Escalera. 
 
Departamento 502 – Tipo TRIPLEX / Primera planta 
Ambientes en este nivel:  
- Recibo 
- Sala 
- Comedor. 
- Cocina 
- SH de visitas 
- Escalera. 
 
3.2.7.  Sexto Piso: 
 
Desde este nivel no se accede a ninguna unidad de vivienda. 
 
Se accede a este nivel, únicamente, mediante la escalera. 
 
El nivel de piso terminado del Sexto Piso se encuentra a 15.015 m. sobre el nivel de la calle 
(NPT + 15.015 m.) 
 
Existen 2 zonas claramente diferenciadas: 
 
Zona 1 – Área común: 
- Ducto del ascensor 
- Aires de un tramo de escalera común. 
 
Zona 2 – Departamentos 
 
Departamento 501 – Tipo TRIPLEX / Segunda planta 
Ambientes en este nivel:  
- Dormitorio 1 con Closet incorporado. 
- SH 1 incorporado al dormitorio1. 
- Dormitorio 2 
- SH.2 
- Escalera. 
 
Departamento 502 – Tipo TRIPLEX / Segunda planta 
Ambientes en este nivel:  
- Dormitorio 1 con 2 Closets incorporados. 
- SH 1 incorporado al dormitorio1. 
- Dormitorio 2 
- Dormitorio 3 
- SH.2 
- Escalera. 
 
3.2.8.  Azotea: 
 
Se accede a este nivel, únicamente, desde el interior de las viviendas tipo Triplex. 
 
El nivel de piso terminado de la Azotea se encuentra a 17.715 m. sobre el nivel de la calle 
(NPT + 17.715 m.) 
 
Existen 2 zonas claramente diferenciadas: 
 
Zona 1 – Área común: 
- Aires de escalera con escalera de gato para acceso al techo para casos de 
mantenimiento y limpieza.  
- Fin del ducto para el ascensor. 
 
Zona 2 – Departamentos 
 
Departamento 501 – Tipo TRIPLEX / Tercera Planta - Aires 
Ambientes en este nivel:  
- Estar. 
- Terraza. 
- Dormitorio de Servicio. 
- SH. de servicio. 
- Lavandería. 
- Estudio. 
- SH 3 anexo al estudio. 
- Escalera. 
 
Departamento 502 – Tipo TRIPLEX / Tercera planta - Aires 
Ambientes en este nivel:  
- Estar 
- Terraza 
- Dormitorio de Servicio 
- SH. de servicio 
- Lavandería 
- Escalera. 
 
4. DE LAS ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN.- 
 
- El área techada total es  1 144.69 m2. 
 
- El área libre total (pozos de iluminación, ductos de ventilación y retiros) es de 73.39 m2. 
Esta área representa el 33.60% del área total del lote. 
 
- El área techada del sótano y semisótano es 199.30 m2. 
 
- El área techada correspondiente a la cisterna es 20.00 m2. 
 
- El área techada del primer piso es 145.11 m2. 
 
- El área techada del segundo piso es 145.11 m2. 
 
- El área techada del tercer piso es 145.11 m2. 
 
- El área techada del cuarto piso es 145.11 m2. 
 
- El área techada del quinto piso es 139.09 m2. 
 
- El área techada del sexto piso es 136.86 m2. 
 
- El área techada de la Azotea es 60.80 m2. 
 
 
 
 
 
 
 
Referencia : Proyecto Edificio Multifamiliar Gonzales Prada 163 
Promotor   : INMOBILIARIA DUBLANC S.A.C. 
Asunto    : Memoria descriptiva  
_______________________________________________________________________ 
 
MEMORIA DESCRIPTIVA  
 
 
 
1. ACABADOS 
 
a. Sala y comedor 
 
• Los pisos serán laminados con contra zócalos de madera laqueada de  3” y 
rodón del mismo material.  
• Las paredes serán tarrajeadas, empastadas y pintadas con Teknomate color 
claro. 
• Los techos serán tarrajeados, imprimados y pintados color blanco. 
 
b. Cocina 
 
• Los pisos y contrazócalos irán revestidos con porcelanato o cerámico gris 45 x 
45 o similar. 
• Las paredes entre muebles irán revestidas con cerámica Celima 30x30 serie 
América color blanco o similar. 
• El techo será tarrajeado, imprimado  y pintado color blanco. 
• Se entregarán reposteros de cocina altos y bajos que tendrán las siguientes 
características: 
o Estructura: melamina blanca de 18 mm. con tapacantos de pvc de 0,45 
mm.  
o Puertas y frentes de cajón en melamina blanca con tapacantos 3 mm. 
Color gris oscuro. 
o Cajonera con correderas metálicas Standard. 
o Tablero: Granito blanco serena. 
o Tiradores Cilíndricos de aluminio. 
o Bisagras cromadas tipo cangrejo. 
o Los muebles tendrán una altura total de 2.10 m. 
• La grifería será marca Vainsa o Franz Viegener. 
• El lavadero será de acero inoxidable marca Record de 1 poza. 
 
c. Dormitorios 
 
• Los pisos serán laminados con contra zócalos de madera laqueada de  3” y 
rodón del mismo material. 
• Las paredes serán tarrajeadas, empastadas y pintadas con Teknomate color 
claro. 
• Los techos serán tarrajeados, imprimados y pintados color blanco. 
 
Closets en Dormitorios 
o Estructura en melamina almendra o blanco de 18mm  MASISA con 
tapacantos de pvc de 0,45mm  de espesor del mismo color que la 
melamina. Incluye base y zócalo en melamina con tapacantos pvc 0,45 
mm.  
o Puertas  en melamina 18 mm. MASISA del mismo color con tapacantos de 
pvc 3 mm. de espesor, con bisagras autocerrantes. 
o Tiradores de PVC. 
o 1 mueble cajonera fijo en melamina MASISA  de 18 mm. color igual al de 
la estructura con correderas metálicas color blanco de 18”. fondos de 
cajón en nórdex de 3 mm. color igual a la melamina. 
o Frentes de cajón interiores  en melamina del  mismo color que el mueble 
en general  con tapacantos de PVC 3mm del mismo color que la 
melamina. Estructura armada sobre verticales y marcos fijados a pared 
para puertas. 
o Maletero apoyado sobre cargadores de melamina. 
o Tubos cromados para colgado soportado por canoplas metálicas 
niqueladas. 
 
d. SSHH Principal 
 
• El piso y contra zócalo irán revestidos con porcelanato o cerámico 44 x 44 de 
color o similar. 
• Las paredes serán enchapadas con Porcelanato 44 x 44 de color o similar 
hasta una altura de 2.10m.  El resto de la pared irá tarrajeado y pintado. 
• Los techos serán tarrajeados, imprimados y pintados color blanco. 
• Inodoro: TOP Piece Trébol o Franz Viegener. 
• Lavatorio: Tablero de mármol elegido por la inmobiliaria con ovalín color bone 
o blanco. 
• La grifería será una mezcladora importada marca Italgrif, Vainsa o Franz 
Viegener. 
• Bidet y ducha. 
 
e. SSHH secundario 
 
• El piso y contra zócalo irán revestidos con porcelanato o cerámico de 44 x 44 
de color o similar.  
• Las paredes serán enchapadas con Cerámica Celima Serie Rústico o similar 
hasta una altura de 2.10m.  El resto irá tarrajeado y pintado.  
• Los techos serán tarrajeados, imprimados y pintados color blanco. 
• Inodoro: TOP piece Trébol o Franz Viegener. 
• La grifería será una mezcladora importada marca Itlagrif, Vainsa o Franz 
Viegener. 
• Bidet y ducha 
• Lavatorio: Tablero de mármol o polvo de mármol elegido por la inmobiliaria 
con ovalín color bone o blanco. 
 
 
f. SSHH de visita 
 
• El piso irán revestidos con porcelanato o cerámico de 44 x 44 de color o 
similar con contra zócalos de madera laqueada de  3” cm. y rodón del mismo 
material. 
• Las paredes serán tarrajeadas y pintadas.  
• Los techos serán tarrajeados, imprimados y pintados color blanco. 
• Inodoro: TOP piece Trébol o Franz Viegener. 
• La grifería será marca Ferretti, Vainsa o Franz Viegener. 
• Lavatorio: Tablero de mármol o polvo de mármol elegido por la inmobiliaria 
con ovalín color bone o blanco. 
 
 
 
 
 
g. Lavandería  
 
• El piso y contra zócalos serán revestidos con cerámico Celima 30 x 30 Serie 
Granilla o similar. 
• Las paredes serán enchapadas, donde sea necesario, con cerámico Celima 
30 x 30 Serie América color blanco hasta una altura de 1.20m, lo demás será 
tarrajeado y pintado con pintura lavable. 
• El lavarropa será de loza marca Trébol o de fibra de vidrio. 
• La grifería será marca Trébol, Vainsa o Franz Viegener para agua fría. 
 
h. Cuarto de servicio  
 
• El piso y contra zócalos serán revestidos con cerámico Celima 30 x 30 Serie 
Granilla color fris. 
• Pared tarrajeado y pintada en blanco humo Teknomate o similar. 
 
i. Baño de servicio 
 
• Piso y paredes en mayólica blanca  de 30 x 30 hasta 2.10 mt. de altura. 
• WC modelo rapid jet color blanco o similar. 
• Lavatorio modelo rapid jet. 
 
j. Carpintería 
 
• Las puertas principales de ingreso a los departamentos llevaran marcos de 
cajón y serán macizas de MDF con un espesor de 42 mm, enchapadas en 
madera cedro. 
• Puertas interiores llevarán marcos de 4” x 1 1/2” y serán contraplacadas con 
MDF pintadas al duco. 
 
 
2. OTROS 
 
• Todos departamentos tendrán sistema de intercomunicador que permitirá 
comunicarse con la puerta de ingreso peatonal. Los departamentos se 
entregarán con un aparato instalado en la cocina y una salida en el dormitorio 
principal entubada y sin cablear por si el propietario desea instalar un aparato 
adicional. 
• Los dormitorios y el estudio contarán con instalaciones para tomacorrientes, 
teléfono y cable. La cocina también contará con instalación de teléfono. 
• El tablero eléctrico con las llaves termomagnéticas correspondiente para cada 
circuito eléctrico de la unidad inmobiliaria será ubicado en la cocina. 
• El ascensor será marca Kone. 
Proyecto: EDIFICIO GP2
Dirección Parque Gonzales Prada Nº163 Barranco
Propietario: Inmobiliaria Dublanc
Referencia: Presupuesto total a todo costo Elaborado por:
Fecha: 21/05/2012
Asunto
2.65         
CD IGV CD + IGV ratio US$
ESTRUCTURA ‐ MAT+MO S/. 565,952.68 S/. 101,871.48 S/. 667,824.16 571.16 215.53
ARQUTECTURA GRIS ‐ MAT+MO S/. 241,316.49 S/. 43,436.97 S/. 284,753.46 243.54 91.90
GG ‐ MO Estr. + Arq.Gris S/. 42,234.00 S/. 7,602.12 S/. 49,836.12 42.62 16.08
ARQUITECTURA ACABADOS ‐ MAT+MO  S/. 395,840.53 S/. 71,251.30 S/. 467,091.83 399.48 150.75
SANITARIAS ‐ MANO DE OBRA S/. 42,961.30 S/. 7,733.03 S/. 50,694.33 43.36
SANITARIAS ‐ MATERIALES S/. 52,896.53 S/. 9,521.38 S/. 62,417.91 53.38
ELECTRICAS ‐ MANO DE OBRA S/. 44,218.42 S/. 7,959.31 S/. 52,177.73 44.62
ELECTRICAS ‐ MATERIALES S/. 67,780.61 S/. 12,200.51 S/. 79,981.12 68.40
EQUPOS Y OTROS S/. 124,594.75 S/. 22,427.05 S/. 147,021.80 125.74 47.45
S/. 1,577,795.31 S/. 284,003.16 S/. 1,861,798.46 1592.30 600.87
18.00% $702,565.46
RATIOS
ratio s/. ratio US$
A.CONSTRIDA TOTAL (m2) 1,169.25                   1,592.30             600.87                      
ÁREA TECHADA VENDIBLE TOTAL 831.71                       2,238.52             844.72                      
ÁREA OCUPADA VENDIBLE TOTAL 917.83                       2,028.48             765.46                      
A. LIBRE VENDIBLE 86.12                        
EACH+RAS+ETG+MAA
Resumen de Presupuesto total a todo costo
96.74
113.03
36.51
42.65
ratio s/.
TC.resumen
Proyecto: EDIFICIO PRADA 163 ‐ GP2
Dirección Parque Gonzales Prada 163
Propietario: INMOBILIARIA DUBLANC SAC
Referencia: Presupuesto de Obra a todo costo
Fecha: 28/05/2012
Asunto
Partida Nº Descripción Unidad METRADO P.U P.P
01.00.00 OBRAS PRELIMINARES
00.01.00 Movilizacion y desmovilizacion de equipo glb 1.00 S/. 5,500.00 S/. 5,500.00
00.02.00 Seguridad y equipamiento EPS para el personal mes 5.50 S/. 1,800.00 S/. 9,900.00
00.03.00 Colocacion de barandas de madera o fierro, malla y cinta en vanos mes 5.50 S/. 800.00 S/. 4,400.00
00.04.00 Instalacion diaria de sogas y lineas de vida en vanos y zonas de caida glb 1.00 S/. 4,000.00 S/. 4,000.00
00.05.00 Proteccion permanente de vecinos con paneles de triplay y malla rashell glb 1.00 S/. 5,500.00 S/. 5,500.00
00.06.00 Trazo y replanteo con nivel mes 5.50 S/. 3,500.00 S/. 19,250.00
00.07.00 Cerco Metalico con logo de inmobiliaria y logo de constructora ml 0.00 S/. 0.00 S/. 0.00
00.08.00 Guardiania y almacen mes 5.50 S/. 3,500.00 S/. 19,250.00
00.09.00 Transporte vertical y horizontal de desmonte y desperdicios y agregados mes 5.50 S/. 1,800.00 S/. 9,900.00
00.10.00 Transporte Vertical y Horizontal de Fierro mes 3.00 S/. 1,500.00 S/. 4,500.00
00.11.00 Transporte Vertical y Horizontal de Lladrillos mes 5.50 S/. 0.00
00.12.00 Limpieza Permanente de Obra mes 5.50 S/. 1,500.00 S/. 8,250.00
02.00.00 MOVIMIENTO DE TIERRAS
02.01.00 EXCAVACIONES
02.01.01 Excavaciones de zanjas p/zapatas, cimientos de muros de concreto, cimientos corr m3 159.50 S/. 25.00 S/. 3,987.53
02.01.02 Excavacion masiva ‐ cisterna + cto de bomba,  inc. Eliminacion m3 S/. 20.00 S/. 0.00
02.02.00 RELLENOS
02.02.01 Relleno compactado con material propio en capas de 0,20 m m3 39.86 S/. 14.80 S/. 589.93
02.02.02 Acarreo de material excedente m3 159.50 S/. 18.85 S/. 3,006.60
02.02.03 Eliminacion de material excedente m3 0.00 S/. 0.00 S/. 0.00
02.02.04 Acarreo de desmonte m3 119.63 S/. 0.00 S/. 0.00
Nivelado y Compactado con Material propio m2 170.00 S/. 8.30 S/. 1,411.00
03.00.00 OBRAS DE CONCRETO SIMPLE
03,01,00 SOLADOS
03,01,01 Concreto  1:8 para solados m2 77.00 S/. 18.45 S/. 1,420.65
Cisterna solado S/. 0.00
03,02,00 FALSA ZAPATA
03,02,01 Concreto   f'c=210 kg/cm2 m3 2.84 S/. 146.55 S/. 416.20
03,03,02 Encofrado y desencofrado de falsa zapata m2 0.00 S/. 0.00 S/. 0.00
03,03,00 CIMIENTOS 
03,03,01 Cimientos corridos   f'c=210 kg/cm2 m3 16.04 S/. 146.55 S/. 0.00
03,03,02 Encofrado y desencofrado de cimientos m2 10.02 S/. 32.40 S/. 0.00
03,04,00 RAMPA
03,04,01 Concreto   f'c=210 kg/cm2 m3 0.00 S/. 0.00 S/. 0.00
03,04,02 Encofrado y desencofrado de sobrecimientos m2 0.00 S/. 0.00 S/. 0.00
03,04,03 Brunas de piso ml 86.25 S/. 0.00 S/. 0.00
03,05,00 SOBRECIMIENTOS
03,05,01 Concreto 1:8 + 25% PM para sobrecimientos m3 0.00 S/. 146.55 S/. 0.00
03,05,02 Encofrado y desencofrado de sobrecimientos m2 0.00 S/. 32.40 S/. 0.00
03,06,00 SARDINEL
03,06,01 Concreto f'c=210 kg/cm2 m3 0.00 S/. 0.00 S/. 0.00
03,06,02 Encofrado y desencofrado m2 0.00 S/. 0.00 S/. 0.00
03,07,00 VEREDAS
PRESUPUESTO DE ESTRUCTURAS A TODO COSTO
03,07,01 Reparacion de veredas exteriores de  4" m2 0.00 S/. 0.00 S/. 0.00
04.00.00 OBRAS DE CONCRETO ARMADO
04.01.00 ZAPATAS
04.01.01 Concreto f'c=210 kg/cm2 m3 34.65 S/. 281.13 S/. 9,741.15
04.01.02 Encofrado y desencofrado m2 51.31 S/. 29.20 S/. 1,498.25
04.01.03 Acero fy=4200 kg/cm2 kg 1257.64 S/. 3.25 S/. 4,087.33
04,02,00 CIMIENTOS ARMADOS
04,02,01 Concreto f'c=210 kg/cm2 m3 8.95 S/. 281.13 S/. 2,516.32
04,02,02 Encofrado y desencofrado m2 18.72 S/. 29.20 S/. 546.62
04,02,03 Acero fy=4200 kg/cm2 kg 26.15 S/. 3.25 S/. 84.99
04,03,00 MUROS ARMADOS
04,03,01 Concreto f'c=210 kg/cm2 m3 20.91 S/. 281.13 S/. 5,878.39
04,03,02 Encofrado y desencofrado m2 142.63 S/. 31.20 S/. 4,449.98
04,03,03 Encofrado perdido m2 40.74 S/. 23.57 S/. 960.34
04,03,04 Acero fy=4200 kg/cm2 kg 888.94 S/. 3.25 S/. 2,889.07
04,04,00 PLACAS
04,04,01 Concreto f'c=210 kg/cm2 m3 144.07 S/. 281.13 S/. 40,503.70
04,04,02 Encofrado y desencofrado m2 1057.14 S/. 31.20 S/. 32,982.77
04,04,03 Encofrado perdido m2 80.05 S/. 23.57 S/. 1,886.98
04,04,05 Acero fy=4200 kg/cm2 kg 19639.48 S/. 3.25 S/. 63,828.30
04,05,00 COLUMNAS 
04,05,02 Concreto f'c=210 kg/cm2 m3 19.80 S/. 281.13 S/. 5,565.00
04,05,03 Encofrado y desencofrado m2 280.37 S/. 31.20 S/. 8,747.39
04,05,04 Acero fy=4200 kg/cm2 kg 5774.87 S/. 3.25 S/. 18,768.33
04,06,00 LOSA ALIGERADA
04,06,01 Concreto f'c=210 kg/cm2 m3 91.95 S/. 276.69 S/. 25,441.74
04,06,02 Encofrado y desencofrado inc vigueteado m2 885.95 S/. 29.30 S/. 25,958.34
04,06,03 Acero fy=4200 kg/cm2 kg 5341.69 S/. 3.25 S/. 17,360.49
04,06,04 Ladrillo und 7743.55 S/. 2.33 S/. 18,042.47
04,07,00 LOSA MACIZA
04,07,01 Concreto f'c=210 kg/cm2 m3 18.59 S/. 276.69 S/. 5,143.69
04,07,02 Encofrado y desencofrado m2 89.98 S/. 24.80 S/. 2,231.50
04,07,03 Acero fy=4200 kg/cm2 kg 1079.34 S/. 3.25 S/. 3,507.86
04,08,00 VIGAS 
04,08,01 Concreto f'c=210 kg/cm2 m3 101.59 S/. 276.69 S/. 28,107.66
04,08,02 Encofrado y desencofrado m2 809.48 S/. 31.20 S/. 25,255.73
04,08,03 Acero fy=4200 kg/cm2 kg 14928.18 S/. 3.25 S/. 48,516.58
04,09,00 COLUMNETAS
04,09,01 Concreto f'c=210 kg/cm2 m3 25.06 S/. 278.91 S/. 6,989.44
04,09,02 Encofrado y desencofrado m2 419.14 S/. 30.00 S/. 12,574.05
04,09,03 Acero fy=4200 kg/cm2 kg 2130.34 S/. 3.25 S/. 6,923.61
04,10,00 ESCALERA
04,10,01 Concreto f'c=210 kg/cm2 m3 21.37 S/. 275.58 S/. 5,888.38
04,10,02 Encofrado y desencofrado m2 178.36 S/. 31.20 S/. 5,564.89
04,10,03 Acero fy=4200 kg/cm2 kg 1519.69 S/. 3.25 S/. 4,939.01
04,11,00 CISTERNA
04,11,01 Concreto f'c=210 kg/cm2 m3 33.14 S/. 275.58 S/. 9,133.06
04,11,02 Encofrado y desencofrado m2 115.84 S/. 31.20 S/. 3,614.32
04,11,03 Acero fy=4200 kg/cm2 kg 1397.86 S/. 3.25 S/. 4,543.05
COSTO DIRECTO S/. 565,952.68
1136.49 IGV (18%) S/. 101,871.48
#¡REF! TOTAL S/. 667,824.16
Proyecto: EDIFICIO PRADA 163 ‐ GP2
Dirección Parque Gonzales Prada 163
Propietario: INMOBILIARIA DUBLANC SAC
Referencia: Presupuesto de Obra a todo costo
Fecha: 28/05/2012
Asunto
Partida Nº Descripción Unidad METRADO P.U P.P
01.00.00 MUROS Y TABIQUES DE ALBAÑILERIA
01.00.01 Muros de ladrillo King Kong de cabeza m2 225.77 63.40 14314.05
01.00.02 Muros de ladrillo King Kong de soga m2 142.83 45.27 6466.01
01.00.03 Muros de ladrillo Tabique 8 m2 905.14 46.17 41790.41
02.00.00 REVOQUES, ENLUCIDOS Y MOLDURAS
02.00.01 Tarrajeo en muros interiores m2 1840.86 17.00 31294.62
02.00.02 Tarrajeo primario m2 275.87 17.00 4689.77
02.00.03 Tarrajeo de fachada con andamios m2 532.57 25.80 13740.37
02.00.04 Tarrajeo exterior de fachadas laterales (tabiqueria) m2 130.30 25.80 3361.74
02.00.05 Solaqueo exterior de fachadas laterales (placas) m2 0.00 11.50 0.00
02.00.06 Tarrajeo de ductos m2 69.84 25.80 1801.86
02.00.07 Solaqueo de muro de contencion (semisotano) m2 170.98 10.00 1709.85
02.00.08 Tarrajeo frotachado en placas m2 700.46 17.10 11977.92
02.00.09 Tarrajeo frotachado en columnas m2 71.56 17.10 1223.63
02.00.10 Tarrajeo frotachado en vigas m2 320.17 21.00 6723.61
02.00.11 Tarrajeo con impermeabilización m2 88.86 19.00 1688.27
02.00.12 Tarrajeo pulido m2 27.83 25.50 709.54
02.00.13 Vestidura de derrames m2 1051.75 9.50 9991.59
02.00.14 Solaqueo en caja de ascensor m2 113.72 9.50 1080.29
02.00.15 Tarrajeo y forjado de cajas nicho para valvulas sanitarias und 54.00 52.00 2808.00
02.00.16 Sardineles ml 2.40 88.00 211.20
02.00.17 Bruñas interiores ml 883.77 3.50 3093.20
02.00.18 Bruñas exteriores ml 409.57 3.80 1556.37
03.00.00 CIELORASOS
03.00.01 Cieloraso con mezcla m2 743.50 30.12 22394.22
03.00.02 Vestidura en fondo de escalera m2 66.12 30.12 1991.47
04.00.00 PISOS Y PAVIMENTOS
04.00.01 Contrapiso m2 870.45 30.40 26461.68
05.00.00 CONTRAZOCALOS
06.00.00 ZOCALOS 
07.00.00 REVESTIMIENTO DE GRADAS Y ESCALERAS
07.00.01 Forjado y revestimiento de pasos, contrapasos y costados de escaleras ml 419.89 54.93 23064.54
07.00.02 Forjado y revestimiento en descansos m2 27.79 45.20 1256.15
08.00.00 CUBIERTAS
08.00.01 Revestimiento de ladrillo pastelero en techos m2 118.89 40.00 4755.77
08.00.02 Revestimiento de ladrillo pastelero en muros ml 37.68 30.80 1160.39
COSTO DIRECTO S/. 241,316.49
IGV (18%) S/. 43,436.97
TOTAL S/. 284,753.46
PRESUPUESTO DEARQUITECTURA GRIS A TODO COSTO
Proyecto: EDIFICIO PRADA 163 ‐ GP2
Dirección Parque Gonzales Prada 163
Propietario: INMOBILIARIA DUBLANC SAC
Referencia: Presupuesto de Arquitectura - Acabados
Fecha: 18/05/2012
Asunto
2.70                                           
SUB TOTAL SUB TOTAL
P.U. P.P. I.G.V. (18%) P.P.+I.G.V. P.U. P.P I.G.V. (18%) P.P.+I.G.V. SIN IGV CON IGV
1.00                         DRYWALL 8,691.84                                   
1.01                         Dinteles de drywall Und. 52.00            33.60S/.                  1,747.20S/.            314.50S/.                2,061.70S/.            22.40S/.                  1,164.80S/.        209.66S/.           1,374.46S/.        2,912.00S/.                        3,436.16S/.                
1.02                         Cielos razos de drywall m² 4.35              36.00S/.                  156.55S/.                28.18S/.                  184.72S/.                24.00S/.                  104.36S/.           18.79S/.             123.15S/.           260.91S/.                           307.87S/.                   
1.03                         Muro de drywall para protección visual a los vecinos m² 67.63            37.20S/.                  2,515.84S/.            452.85S/.                2,968.69S/.            24.80S/.                  1,677.22S/.        301.90S/.           1,979.12S/.        4,193.06S/.                        4,947.81S/.                
2.00                         PISOS Y PAVIMENTOS 50,962.77                                 
2.01                         Piso en sala/comedor, estar y pasillos m² 433.72         35.45S/.                  15,375.81S/.          2,767.65S/.            18,143.45S/.          11.21S/.                  4,859.83S/.        874.77S/.           5,734.60S/.        20,235.64S/.                      23,878.06S/.              
2.02                         Molduras para piso laminado (Junta de dilatación) ml 43.79            7.10S/.                    310.95S/.                55.97S/.                  366.92S/.                ‐S/.                      ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  310.95S/.                           366.92S/.                   
2.03                         Molduras de alumino para mámparas (Junta de dilatación) ml 16.84            63.78S/.                  1,074.06S/.            193.33S/.                1,267.39S/.            5.00S/.                    84.20S/.             15.16S/.             99.36S/.             1,158.26S/.                        1,366.74S/.                
2.04                         Piso en dormitorio de servicio, baños de servicio y lavandería m² 91.92            17.91S/.                  1,646.18S/.            296.31S/.                1,942.49S/.            16.80S/.                  1,544.26S/.        277.97S/.           1,822.22S/.        3,190.43S/.                        3,764.71S/.                
2.05                         Piso en cocina m² 62.05            33.81S/.                  2,097.91S/.            377.62S/.                2,475.53S/.            22.80S/.                  1,414.74S/.        254.65S/.           1,669.39S/.        3,512.65S/.                        4,144.93S/.                
2.06                         Piso en baño principal m² 19.62            18.68S/.                  366.50S/.                65.97S/.                  432.47S/.                16.80S/.                  329.62S/.           59.33S/.             388.95S/.           696.12S/.                           821.42S/.                   
2.07                         Piso en baño secundario m² 20.70            18.68S/.                  386.68S/.                69.60S/.                  456.28S/.                16.80S/.                  347.76S/.           62.60S/.             410.36S/.           734.44S/.                           866.63S/.                   
2.08                         Piso en baño de visita m² 9.60              25.34S/.                  243.26S/.                43.79S/.                  287.05S/.                22.80S/.                  218.88S/.           39.40S/.             258.28S/.           462.14S/.                           545.33S/.                   
2.09                         Piso en patios y terrazas m² 65.52            20.23S/.                  1,325.47S/.            238.58S/.                1,564.05S/.            16.80S/.                  1,100.74S/.        198.13S/.           1,298.87S/.        2,426.21S/.                        2,862.92S/.                
2.10                         Piso en estar del 2do nivel m² 43.29            20.23S/.                  875.76S/.                157.64S/.                1,033.39S/.            16.80S/.                  727.27S/.           130.91S/.           858.18S/.           1,603.03S/.                        1,891.57S/.                
2.11                         Piso en depósito de semisótano m² 13.99            17.50S/.                  244.88S/.                44.08S/.                  288.96S/.                7.50S/.                    104.95S/.           18.89S/.             123.84S/.           349.83S/.                           412.80S/.                   
2.12                         Piso en escalera de servicio (Cemento pulido) m² 40.57            17.50S/.                  710.05S/.                127.81S/.                837.86S/.                7.50S/.                    304.31S/.           54.78S/.             359.08S/.           1,014.36S/.                        1,196.95S/.                
2.13                         Piso en zona de servicio (Cemento pulido) m² 32.68            17.50S/.                  571.97S/.                102.95S/.                674.92S/.                7.50S/.                    245.13S/.           44.12S/.             289.25S/.           817.10S/.                           964.18S/.                   
2.14                         Piso en estacionamiento m² 157.60         33.87S/.                  5,338.01S/.            960.84S/.                6,298.85S/.            8.50S/.                    1,339.62S/.        241.13S/.           1,580.76S/.        6,677.63S/.                        7,879.60S/.                
2.00                         ENCHAPES 17,536.45S/.                           
2.01                         Enchape de baño principal m² 100.03         19.68S/.                  1,968.59S/.            354.35S/.                2,322.94S/.            16.80S/.                  1,680.50S/.        302.49S/.           1,982.99S/.        3,649.09S/.                        4,305.93S/.                
2.02                         Enchape de baño secundario m² 94.24            19.68S/.                  1,854.64S/.            333.84S/.                2,188.48S/.            16.80S/.                  1,583.23S/.        284.98S/.           1,868.21S/.        3,437.88S/.                        4,056.69S/.                
2.03                         Enchape de baño de servicio y lavandería m² 71.81            17.91S/.                  1,286.03S/.            231.49S/.                1,517.52S/.            19.71S/.                  1,415.38S/.        254.77S/.           1,670.14S/.        2,701.41S/.                        3,187.66S/.                
2.04                         Enchape de cocinas m² 32.45            17.91S/.                  581.18S/.                104.61S/.                685.79S/.                16.80S/.                  545.16S/.           98.13S/.             643.29S/.           1,126.34S/.                        1,329.08S/.                
2.05                         Enchape en escalera de ingreso m² 13.78            30.82S/.                  424.52S/.                76.41S/.                  500.93S/.                22.80S/.                  314.09S/.           56.54S/.             370.63S/.           738.61S/.                           871.56S/.                   
2.06                         Enchape de estacionamiento en el ingreso m² 31.27            31.77S/.                  993.45S/.                178.82S/.                1,172.27S/.            22.80S/.                  712.96S/.           128.33S/.           841.29S/.           1,706.40S/.                        2,013.56S/.                
2.07                         Enchape de áreas comunes m² 3.53              30.82S/.                  108.79S/.                19.58S/.                  128.38S/.                22.80S/.                  80.48S/.             14.49S/.             94.97S/.             189.28S/.                           223.35S/.                   
2.07                         Enchape en hall de ingreso m² 27.74            24.52S/.                  680.00S/.                122.40S/.                802.41S/.                22.80S/.                  632.39S/.           113.83S/.           746.21S/.           1,312.39S/.                        1,548.62S/.                
3.00                         ZOCALOS 9,622.59S/.                              
3.01                         Zocalos de madera de h= 3" ml 418.56         7.20S/.                    3,013.63S/.            542.45S/.                3,556.09S/.            4.80S/.                    2,009.09S/.        361.64S/.           2,370.72S/.        5,022.72S/.                        5,926.81S/.                
3.02                         Zócalos de cemento pulido en escaleras ml 50.36            12.00S/.                  604.32S/.                108.78S/.                713.10S/.                22.00S/.                  1,107.92S/.        199.43S/.           1,307.35S/.        1,712.24S/.                        2,020.44S/.                
3.03                         Zócalos en áreas comunes ml 44.12            12.00S/.                  529.44S/.                95.30S/.                  624.74S/.                16.50S/.                  727.98S/.           131.04S/.           859.02S/.           1,257.42S/.                        1,483.76S/.                
3.04                         Zócalos de piedra en escaleras ml 13.53            8.00S/.                    108.24S/.                19.48S/.                  127.72S/.                4.00S/.                    54.12S/.             9.74S/.                63.86S/.             162.36S/.                           191.58S/.                   
4.00                         CARPINTERÍA DE MADERA 107,165.12S/.                         
4.01                         Puertas principales (Puerta maciza enchapada en cedro) und 6.00              605.04S/.                3,630.24S/.            653.44S/.                4,283.68S/.            403.36S/.                2,420.16S/.        435.63S/.           2,855.79S/.        6,050.40S/.                        7,139.47S/.                
4.02                         Puertas secundarias (Puerta pintada al duco color blanco) ‐S/.                                 
Puerta secundaria de e=0.80 cm h=2.27 und 2.00              240.00S/.                480.00S/.                86.40S/.                  566.40S/.                160.00S/.                320.00S/.           57.60S/.             377.60S/.           800.00S/.                           944.00S/.                   
Puerta secundaria de e=0.80 cm h=2.10 und 14.00            226.20S/.                3,166.80S/.            570.02S/.                3,736.82S/.            190.80S/.                2,671.20S/.        480.82S/.           3,152.02S/.        5,838.00S/.                        6,888.84S/.                
Puerta secundaria de e=0.70 cm h=2.27 und 1.00              240.00S/.                240.00S/.                43.20S/.                  283.20S/.                160.00S/.                160.00S/.           28.80S/.             188.80S/.           400.00S/.                           472.00S/.                   
Puerta secundaria de e=0.70 cm H=2.10 und 14.00            219.00S/.                3,066.00S/.            551.88S/.                3,617.88S/.            146.00S/.                2,044.00S/.        367.92S/.           2,411.92S/.        5,110.00S/.                        6,029.80S/.                
4.03                         Puertas vaivén e=0.90 cm (Puerta pintada al duco blanco) und 7.00              262.20S/.                1,835.40S/.            330.37S/.                2,165.77S/.            174.80S/.                1,223.60S/.        220.25S/.           1,443.85S/.        3,059.00S/.                        3,609.62S/.                
4.04                         Puertas de servicio; acceso por las escaleras (Puerta maciza, pintada al duco) und 6.00              515.04S/.                3,090.24S/.            556.24S/.                3,646.48S/.            343.36S/.                2,060.16S/.        370.83S/.           2,430.99S/.        5,150.40S/.                        6,077.47S/.                
4.05                         Puertas de servicio (Puerta contraplacada y pintada al duco) ‐S/.                                 
Puerta secundaria de e=0.80 cm h=2.27 und 1.00              240.00S/.                240.00S/.                43.20S/.                  283.20S/.                160.00S/.                160.00S/.           28.80S/.             188.80S/.           400.00S/.                           472.00S/.                   
Puerta secundaria de e=0.80 cm h=2.10 und 11.00            226.20S/.                2,488.20S/.            447.88S/.                2,936.08S/.            190.80S/.                2,098.80S/.        377.78S/.           2,476.58S/.        4,587.00S/.                        5,412.66S/.                
Puerta secundaria de e=0.70 cm H=2.10 und 6.00              219.00S/.                1,314.00S/.            236.52S/.                1,550.52S/.            146.00S/.                876.00S/.           157.68S/.           1,033.68S/.        2,190.00S/.                        2,584.20S/.                
4.06                         Puertas de depósito ml 15.69            300.00S/.                4,705.50S/.            846.99S/.                5,552.49S/.            200.00S/.                3,137.00S/.        564.66S/.           3,701.66S/.        7,842.50S/.                        9,254.15S/.                
4.07                         Barandas de escalera de 2"x3" ml 36.00            21.00S/.                  756.00S/.                136.08S/.                892.08S/.                14.00S/.                  504.00S/.           90.72S/.             594.72S/.           1,260.00S/.                        1,486.80S/.                
4.08                         Barandas en terraza de 2"x4" ml 36.56            33.00S/.                  1,206.48S/.            217.17S/.                1,423.65S/.            22.00S/.                  804.32S/.           144.78S/.           949.10S/.           2,010.80S/.                        2,372.74S/.                
4.09                         Postes de fachada ‐S/.                                 
Postes de madera huayruro de 2"x2" ml 1.56              18.00S/.                  28.08S/.                  5.05S/.                    33.13S/.                  12.00S/.                  18.72S/.             3.37S/.                22.09S/.             46.80S/.                              55.22S/.                     
Postes de madera huayruro de 2"x4" ml 34.65            42.16S/.                  1,460.95S/.            262.97S/.                1,723.93S/.            28.11S/.                  973.97S/.           175.31S/.           1,149.28S/.        2,434.92S/.                        2,873.21S/.                
Postes de madera huayruro de 2"x5" ml 12.84            54.72S/.                  702.60S/.                126.47S/.                829.07S/.                36.48S/.                  468.40S/.           84.31S/.             552.72S/.           1,171.01S/.                        1,381.79S/.                
Postes de madera huyaruro de 2"x8" ml 14.04            72.72S/.                  1,020.99S/.            183.78S/.                1,204.77S/.            48.48S/.                  680.66S/.           122.52S/.           803.18S/.           1,701.65S/.                        2,007.94S/.                
4.10                         Enchape de fachada m² 68.24            163.20S/.                11,136.77S/.          2,004.62S/.            13,141.39S/.          108.80S/.                7,424.51S/.        1,336.41S/.        8,760.92S/.        18,561.28S/.                      21,902.31S/.              
4.11                         Pasos de escalera und 4.00              2,100.00S/.            8,400.00S/.            1,512.00S/.            9,912.00S/.            1,400.00S/.            5,600.00S/.        1,008.00S/.        6,608.00S/.        14,000.00S/.                      16,520.00S/.              
4.12                         Puerta corrediza estac retiro m² 11.98            142.80S/.                1,710.74S/.            307.93S/.                2,018.68S/.            95.20S/.                  1,140.50S/.        205.29S/.           1,345.79S/.        2,851.24S/.                        3,364.46S/.                
4.13                         Puerta de batiente de ingreso a estacionamiento m² 6.30              142.80S/.                899.64S/.                161.94S/.                1,061.58S/.            95.20S/.                  599.76S/.           107.96S/.           707.72S/.           1,499.40S/.                        1,769.29S/.                
4.14                         Bisagras para las puertas principal y secundaria und 141.00         8.50S/.                    1,198.50S/.            215.73S/.                1,414.23S/.            ‐S/.                      ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  1,198.50S/.                        1,414.23S/.                
4.15                         Bisagras para las puertas vaivén und 7.00              45.00S/.                  315.00S/.                56.70S/.                  371.70S/.                ‐S/.                      ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  315.00S/.                           371.70S/.                   
4.16                         Chapas para puertas secundarias und 48.00            29.00S/.                  1,392.00S/.            250.56S/.                1,642.56S/.            ‐S/.                      ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  1,392.00S/.                        1,642.56S/.                
4.17                         Chapas para puertas principales und 12.00            79.00S/.                  948.00S/.                170.64S/.                1,118.64S/.            ‐S/.                      ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  948.00S/.                           1,118.64S/.                
5.00                        CARPINTERÍA METÁLICA 31,875.22S/.                           
5.01                         Baranda en fachada ml 9.06              105.00S/.                951.30S/.                171.23S/.                1,122.53S/.            70.00S/.                  634.20S/.           114.16S/.           748.36S/.           1,585.50S/.                        1,870.89S/.                
5.02                         Baranda en escalera principal ml 30.31            105.00S/.                3,182.55S/.            572.86S/.                3,755.41S/.            70.00S/.                  2,121.70S/.        381.91S/.           2,503.61S/.        5,304.25S/.                        6,259.02S/.                
5.03                         Baranda de escalera de servicio (Tubo circular) ml 34.75            58.80S/.                  2,043.30S/.            367.79S/.                2,411.09S/.            39.20S/.                  1,362.20S/.        245.20S/.           1,607.40S/.        3,405.50S/.                        4,018.49S/.                
5.03                         Escalera de gato ml 2.03              111.00S/.                225.33S/.                40.56S/.                  265.89S/.                74.00S/.                  150.22S/.           27.04S/.             177.26S/.           375.55S/.                           443.15S/.                   
5.04                         Puerta corrediza de estacionamiento (Retiro) m² 11.98            171.00S/.                2,048.58S/.            368.74S/.                2,417.32S/.            114.00S/.                1,365.72S/.        245.83S/.           1,611.55S/.        3,414.30S/.                        4,028.87S/.                
5.05                         Puerta batiente con pistón ingreso al sotano m² 6.30              162.00S/.                1,020.60S/.            183.71S/.                1,204.31S/.            110.00S/.                693.00S/.           124.74S/.           817.74S/.           1,713.60S/.                        2,022.05S/.                
TOTAL
PRESUPUESTO DE ARQUITECTURA
PARTIDA Nº DESCRIPCIÓN UNIDAD METRADO MATERIAL M.O.
5.06                         Viga metálica ml 6.35              114.00S/.                723.90S/.                130.30S/.                854.20S/.                76.00S/.                  482.60S/.           86.87S/.             569.47S/.           1,206.50S/.                        1,423.67S/.                
5.07                         Malla metálica en barandas m² 8.13              95.00S/.                  772.57S/.                139.06S/.                911.63S/.                85.00S/.                  691.25S/.           124.42S/.           815.67S/.           1,463.81S/.                        1,727.30S/.                
5.08                         Estructura de acero para muros de drywall en ducto m² 67.63            29.76S/.                  2,012.67S/.            362.28S/.                2,374.95S/.            19.84S/.                  1,341.78S/.        241.52S/.           1,583.30S/.        3,354.45S/.                        3,958.25S/.                
5.09                         Soportes para tableros und 36.00            30.00S/.                  1,080.00S/.            194.40S/.                1,274.40S/.            76.00S/.                  2,736.00S/.        492.48S/.           3,228.48S/.        3,816.00S/.                        4,502.88S/.                
5.10                         Tapas metálicas para exclusas de acceso a cuarto de máquina y cisterna und 1.00              240.00S/.                240.00S/.                43.20S/.                  283.20S/.                160.00S/.                160.00S/.           28.80S/.             188.80S/.           400.00S/.                           472.00S/.                   
5.11                         Rejillas de ventilación m² 1.87              312.00S/.                584.06S/.                105.13S/.                689.20S/.                208.00S/.                389.38S/.           70.09S/.             459.46S/.           973.44S/.                           1,148.66S/.                
6.00                        VIDRIOS Y CRISTALES 46,885.55S/.                           
6.01                         Vidrio templado
Vidrio templado e=10mm m² 55.13            164.75S/.                9,081.92S/.            1,634.75S/.            10,716.67S/.          109.83S/.                6,054.62S/.        1,089.83S/.        7,144.45S/.        15,136.54S/.                      17,861.12S/.              
Vidrio templado e=8 mm m² 66.05            151.02S/.                9,975.32S/.            1,795.56S/.            11,770.88S/.          100.68S/.                6,650.21S/.        1,197.04S/.        7,847.25S/.        16,625.53S/.                      19,618.13S/.              
Vidrio templado e=6 mm m² 22.80            118.07S/.                2,691.95S/.            484.55S/.                3,176.50S/.            78.71S/.                  1,794.63S/.        323.03S/.           2,117.66S/.        4,486.58S/.                        5,294.16S/.                
6.02                         Vidrio crudo m² 12.19            48.81S/.                  594.83S/.                107.07S/.                701.90S/.                32.54S/.                  396.55S/.           71.38S/.             467.93S/.           991.38S/.                           1,169.83S/.                
6.03                         Espejos (Con perfiles anonisados) m² 19.80            68.64S/.                  1,358.81S/.            244.59S/.                1,603.40S/.            45.76S/.                  905.87S/.           163.06S/.           1,068.93S/.        2,264.68S/.                        2,672.33S/.                
6.04                         Tiradores de aluminio pulido (Ø=1 ½ , l= 1.80m) und 2.00              68.64S/.                  137.29S/.                24.71S/.                  162.00S/.                45.76S/.                  91.53S/.             16.47S/.             108.00S/.           228.81S/.                           270.00S/.                   
7.00                        PINTURA 53,573.90S/.                           
7.01                         Cielo raso y vigas m² 770.60         4.50S/.                    3,467.70S/.            624.19S/.                4,091.89S/.            5.50S/.                    4,238.30S/.        762.89S/.           5,001.19S/.        7,706.00S/.                        9,093.08S/.                
7.02                         Pintura exterior (Pulido caravista) m² 375.64         18.00S/.                  6,761.52S/.            1,217.07S/.            7,978.59S/.            13.00S/.                  4,883.32S/.        879.00S/.           5,762.32S/.        11,644.84S/.                      13,740.91S/.              
7.03                         Pintura interior m² 1,431.44      5.50S/.                    7,872.92S/.            1,417.13S/.            9,290.05S/.            5.50S/.                    7,872.92S/.        1,417.13S/.        9,290.05S/.        15,745.84S/.                      18,580.09S/.              
7.04                         Fachada m² 34.25            5.50S/.                    188.38S/.                33.91S/.                  222.28S/.                5.50S/.                    188.38S/.           33.91S/.             222.28S/.           376.75S/.                           444.57S/.                   
7.05                         Ductos m² 331.90         5.50S/.                    1,825.45S/.            328.58S/.                2,154.03S/.            5.50S/.                    1,825.45S/.        328.58S/.           2,154.03S/.        3,650.90S/.                        4,308.06S/.                
7.06                         Áreas comunes y escaleras m² 288.00         5.50S/.                    1,584.00S/.            285.12S/.                1,869.12S/.            5.50S/.                    1,584.00S/.        285.12S/.           1,869.12S/.        3,168.00S/.                        3,738.24S/.                
7.07                         Estacionamiento ‐S/.                                 
Líneas de tráfico ml 31.80            4.00S/.                    127.20S/.                22.90S/.                  150.10S/.                8.00S/.                    254.40S/.           45.79S/.             300.19S/.           381.60S/.                           450.29S/.                   
Pintura de techo m² 149.24         4.50S/.                    671.58S/.                120.88S/.                792.46S/.                5.50S/.                    820.82S/.           147.75S/.           968.57S/.           1,492.40S/.                        1,761.03S/.                
7.08                         Esmalte en paredes del Sh‐Vis m² 24.80            5.70S/.                    141.36S/.                25.44S/.                  166.80S/.                5.70S/.                    141.36S/.           25.44S/.             166.80S/.           282.72S/.                           333.61S/.                   
7.09                         Solaqueado de sótano m² 158.76         3.00S/.                    476.28S/.                85.73S/.                  562.01S/.                3.00S/.                    476.28S/.           85.73S/.             562.01S/.           952.56S/.                           1,124.02S/.                
8.00                         MUEBLES DE COCINA 31,327.36S/.                           
8.01                         Muebles altos, bajos y despensa glb 1.00              23,772.58S/.          23,772.58S/.          4,279.06S/.            28,051.65S/.          ‐S/.                      ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  23,772.58S/.                      28,051.65S/.              
Interiores con melamine Duraplac 19mm color blanco ‐S/.                                 
Puertas y frentes de cajón en melamine blanco con tapacanto grueso. ‐S/.                                 
Bisagras cangrejo para puertas, correderas telescópicas para cajones ‐S/.                                 
8.02 Tiradores horizontales und 216.00         12.85S/.                  2,776.03S/.            499.69S/.                3,275.72S/.            ‐S/.                      ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  2,776.03S/.                        3,275.72S/.                
9.00                         CLOSETS 45,304.00S/.                           
9.01                         Closets glb 1.00              37,770.71S/.          37,770.71S/.          6,798.73S/.            44,569.43S/.          ‐S/.                      ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  37,770.71S/.                      44,569.43S/.              
Interiores de melamine Duraplac color entero ‐S/.                                 
Frentes de cajones interiores en melamine Duraplac color entero ‐S/.                                 
Bisagras cangrejo para puertas, correderas telescópicas para cajones ‐S/.                                 
9.02 Tiradores de punto und 131.00         4.75S/.                    622.51S/.                112.05S/.                734.56S/.                ‐S/.                      ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  622.51S/.                           734.56S/.                   
10.00                      TABLEROS DE MARMÓL O GRANITO 21,039.07S/.                           
10.01                      Tablero de granito para baño principal ml 13.95            386.10S/.                5,386.10S/.            969.50S/.                6,355.59S/.            ‐S/.                      ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  5,386.10S/.                        6,355.59S/.                
10.02                      Tablero de polvo de mármol Und. 7.00              202.50S/.                1,417.50S/.            255.15S/.                1,672.65S/.            ‐S/.                      ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  1,417.50S/.                        1,672.65S/.                
10.03                      Tablero de granito para cocinas ml 41.25            267.30S/.                11,026.13S/.          1,984.70S/.            13,010.83S/.          ‐S/.                      ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  11,026.13S/.                      13,010.83S/.              
11.00                      INTALACIONES ELÉCTRICAS 4,376.04S/.                              
11.01                      Luminarias en pasadizos y áreas comunes glb 1.00              2,500.00S/.            2,500.00S/.            450.00S/.                2,950.00S/.            864.00S/.                864.00S/.           155.52S/.           1,019.52S/.        3,364.00S/.                        3,969.52S/.                
11.02                      Tablero del ascensor glb 1.00              230.51S/.                230.51S/.                41.49S/.                  272.00S/.                114.00S/.                114.00S/.           20.52S/.             134.52S/.           344.51S/.                           406.52S/.                   
12.00                      APARATOS SANITARIOS Y GRIFERIAS 20,781.16S/.                           
12.04                      Tinas und 5.00              406.37S/.                2,031.86S/.            365.74S/.                2,397.60S/.            ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  2,031.86S/.                        2,397.60S/.                
12.01                      Inodoros Trebol Rapid Jet con lava und 6.00              126.53S/.                759.15S/.                136.65S/.                895.80S/.                ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  759.15S/.                           895.80S/.                   
12.02                      One Peace Trebol Savona Blanco und 18.00            205.86S/.                3,705.48S/.            666.99S/.                4,372.47S/.            ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  3,705.48S/.                        4,372.47S/.                
12.03                      Boll Vivaldi Vessel para baños de visita und 6.00              61.32S/.                  367.92S/.                66.23S/.                  434.15S/.                ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  367.92S/.                           434.15S/.                   
12.04                      Lavaderos de acero inoxidable para cocina und 7.00              154.09S/.                1,078.65S/.            194.16S/.                1,272.81S/.            ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  1,078.65S/.                        1,272.81S/.                
12.05                      Lavadero de empotrar Minbell und 8.00              61.32S/.                  490.58S/.                88.30S/.                  578.88S/.                ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  490.58S/.                           578.88S/.                   
12.06                      Llave Italgrif Buzios cromo (3 llaves) und 14.00            198.98S/.                2,785.76S/.            501.44S/.                3,287.20S/.            ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  2,785.76S/.                        3,287.20S/.                
12.07                      Llave Trebol Bart pico alto und 6.00              211.86S/.                1,271.19S/.            228.81S/.                1,500.00S/.            ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  1,271.19S/.                        1,500.00S/.                
12.08                      Grifería mezcladora para tinas und 5.00              211.86S/.                1,059.30S/.            190.67S/.                1,249.97S/.            ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  1,059.30S/.                        1,249.97S/.                
12.09                      Grifería mezcladora de duchas und 7.00              154.75S/.                1,083.22S/.            194.98S/.                1,278.20S/.            ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  1,083.22S/.                        1,278.20S/.                
12.10                      Grifería para baños de servicio und 6.00              129.27S/.                775.63S/.                139.61S/.                915.24S/.                ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  775.63S/.                           915.24S/.                   
12.11                      Grifería de cocina und 6.00              117.38S/.                704.29S/.                126.77S/.                831.06S/.                ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  704.29S/.                           831.06S/.                   
12.12                      Grifería de lavandería und 6.00              112.47S/.                674.85S/.                121.47S/.                796.32S/.                ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  674.85S/.                           796.32S/.                   
12.13                      Pozas para lavanderia und 6.00              137.21S/.                823.27S/.                148.19S/.                971.46S/.                ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  823.27S/.                           971.46S/.                   
13.00                      OTROS 17,950.75S/.                           
13.01                      Jardinería glb 1.00              900.00S/.                900.00S/.                162.00S/.                1,062.00S/.            ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  900.00S/.                           1,062.00S/.                
13.02                      Numeración de los departamentos und 6.00              67.50S/.                  405.00S/.                72.90S/.                  477.90S/.                ‐S/.                      ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  405.00S/.                           477.90S/.                   
13.03                      Numeración exterior und 3.00              202.50S/.                607.50S/.                109.35S/.                716.85S/.                ‐S/.                      ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  607.50S/.                           716.85S/.                   
13.04                      Limpieza permamente del edificio glb 9.00              1,200.00S/.            10,800.00S/.          1,944.00S/.            12,744.00S/.          ‐S/.                      ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  10,800.00S/.                      12,744.00S/.              
13.05                      Limpieza final del edificio glb 1.00              2,500.00S/.            2,500.00S/.            450.00S/.                2,950.00S/.            ‐S/.                      ‐S/.                  ‐S/.                  ‐S/.                  2,500.00S/.                        2,950.00S/.                
TOTAL SIN IGV 395,840.53S/.                   467,091.83                               
467,091.83S/.                  
SON:  SEISCIENTOS  SETENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS CUATRO CON 66/100 NUEVOS SOLES
TOTAL C/IGV
Proyecto: EDIFICIO PRADA 163 ‐ GP2
Dirección Parque Gonzales Prada 163
Propietario: INMOBILIARIA DUBLANC SAC
Referencia: Presupuesto de Obra a todo costo
Fecha: 28/05/2012
Asunto
Descripción Precio Unit. Total
1.‐ Por excavación de zanja para tendido de tubo de PVC  de 4", 3" Y 2"  para desagüe en el sótano. 40.00       Mts. S/. 25.00 S/. 1,000.00
2.‐ Por construcción de cajas de registro de 24" x 24" , tarrajeado y pulido.  5.00         Und. S/. 150.00 S/. 750.00
3.‐ Por colocación de pase en vigas para tuberías de 4" en sótano 1.00         GLB S/. 600.00 S/. 600.00
4.‐ Por instalación de tuberías de PVC 4", 3" y 2" colgadas en el primer piso. 90.00       Mts. S/. 25.00 S/. 2,250.00
5.‐
Por colocación de colgadores de sujeción para tuberías colgadas, taladrar, colocar taco expansor,
espárragos y abrazadareas.
1.00         GLB S/. 600.00 S/. 600.00
6.‐ Por instalación de registros de PVC de 4",3" y 2" de PVC.  En tubería colgada. 40.00       Und. S/. 25.00 S/. 1,000.00
7.‐ Por instalación de puntos de desagüe de PVC de 4", 3" y 2". 250.00     Pts. S/. 25.00 S/. 6,250.00
8.‐ Por instalación de tuberías de ventilación de PVC de 2". 90.00       Und. S/. 10.00 S/. 900.00
9.‐ Por instalación de amarres de ventilación de PVC de 2". 80.00       Und. S/. 10.00 S/. 800.00
10.‐ Por instalación de montantes de PVC de 4". 70.00       Und. S/. 15.00 S/. 1,050.00
11.‐
Por instalación de empalmes de salida de desagüe en cada piso con las montantes de 4"
utilizando yes de 4"x 4" y codos de 4"x90º y ventilación en el edificio en altura y  vacío.
20.00       Und. S/. 60.00 S/. 1,200.00
12.‐ Por instalación de puntos de agua fría y caliente. 190.00     Pts. S/. 25.00 S/. 4,750.00
13.‐ Por instalación de llaves de control general de 1" en nicho con uniones universales. 12.00       Und. S/. 25.00 S/. 300.00
14.‐ Por instalación de llaves de control de 1/2" con uniones universales. 120.00     Und. S/. 25.00 S/. 3,000.00
15.‐ Por instalación de tuberías de PVC y CPVC de 1", 3/4" y 1/2" ( agua fría y caliente). 800.00     Mts. S/. 10.00 S/. 8,000.00
16.‐ Por instalación de tuberías de PVC de  2  1/2", 2" ,1 1/2" y 1" de impulsión a cada departamento. 60.00       Mts. S/. 10.00 S/. 600.00
17.‐
Por instalación de pases rompeaguas para la salidas de succión de bombas, entrada de agua,
rebose y pozo séptico.
1.00         GLB S/. 700.00 S/. 700.00
18.‐ Por colocación de griferías de ducha y tina. 22.00       Und. S/. 45.00 S/. 990.00
19.‐ Por colocación de aparatos sanitarios. 66.00       Und. S/. 55.00 S/. 3,630.00
20.‐ Por colocación de tinas de 1.80 cm. X 0.80 cm. 5.00         Und. S/. 150.00 S/. 750.00
21.‐ Por colocación de lavaderos de ropa y de cocina. 13.00       Und. S/. 70.00 S/. 910.00
22.‐ Por colocación de registros y sumideros . 140.00     Und. S/. 10.00 S/. 1,400.00
23.‐ Por colocación de sombreros de ventilación de 4" y 2" PVC. 25.00       Und. S/. 10.00 S/. 250.00
24.‐ Por colocación de caños de jardín. 3.00         Und. S/. 10.00 S/. 30.00
S/. 41,710.00
S/. 1,251.30
S/. 42,961.30Total Sin IGV
PRESUPUESTO DE GASFITERÍA ‐ MANO DE OBRA
Metrado
GG 3%
Proyecto: EDIFICIO PRADA 163 ‐ GP2
Dirección Parque Gonzales Prada 163
Propietario: INMOBILIARIA DUBLANC SAC
Referencia: Presupuesto de Obra a todo costo
Fecha: 28/05/2012
Asunto
01.00.00 ACSECORIOS PARA ACABADOS 5,039.50
Cant. PU Parcial
DESAGUE DE OVALIN  PLUS  DE PRINCIPAL 14.00               S/. 43.00 S/. 602.00
DESAGUE DE OVALIN PLUS DE VISITA 6.00                 S/. 43.00 S/. 258.00
DESAGUE DE LAVATORIO SIMPE DE SERVICIO 6.00                 S/. 43.00 S/. 258.00
DESAGUE DE LAVADERO DE ROPA  6.00                 S/. 26.50 S/. 159.00
DESAGUE DE LAVADERO DE COCINA  7.00                 S/. 30.00 S/. 210.00
TUBOS DE ABASTOS ACERADOS DE 1/2 (METUSA) 80.00               S/. 8.90 S/. 712.00
TUBOS DE ABASTOS ACERADOS DE 7/8 ( METUSA) 30.00               S/. 8.90 S/. 267.00
TRAMPAS CROMADAS DE 11/4 ( JAMECO) 30.00               S/. 10.00 S/. 300.00
TRAMPAS DE 11/2 PVC (JAMECO) 15.00               S/. 7.90 S/. 118.50
ANILLOS DE CERA CON GUIA 35.00               S/. 7.00 S/. 245.00
REGISTROS CROMADAOS DE 2" 80.00               S/. 15.50 S/. 1,240.00
REGISTROS CROMADOS DE 3" 10.00               S/. 15.50 S/. 155.00
SUMIDEROS CROMADOS DE 2" 100.00             S/. 4.50 S/. 450.00
SUMIDEROS CROMADOS DE 3" 10.00               S/. 6.50 S/. 65.00
02.00.00 DESAGÜE 16,641.95
Cant. PU Parcial
Tubos de 4" x 3mts. PVC 120.00             S/. 25.50 S/. 3,060.00
Tubos de 3" x 3mts. PVC 30.00               S/. 16.50 S/. 495.00
Tubos de 2" x 3mts. PVC 250.00             S/. 10.20 S/. 2,550.00
codos de 4"x 90° PVC 50.00               S/. 6.50 S/. 325.00
codos de 4"x 45° PVC 100.00             S/. 5.20 S/. 520.00
codos de 4"x 2" PVC 60.00               S/. 6.50 S/. 390.00
codos de 3"x 90° PVC 30.00               S/. 3.80 S/. 114.00
codos de 3"x 45° PVC 20.00               S/. 3.20 S/. 64.00
codos de 2"x 90° PVC 650.00             S/. 1.50 S/. 975.00
codos de 2"x 45° PVC 500.00             S/. 1.30 S/. 650.00
yees  de 4"x 4" PVC 90.00               S/. 10.20 S/. 918.00
yees  de 4"x 2" PVC 90.00               S/. 6.50 S/. 585.00
yees  de 3"x 3" PVC 20.00               S/. 5.70 S/. 114.00
yees  de 3"x 2" PVC 10.00               S/. 4.80 S/. 48.00
yees  de 2"x 2" PVC 150.00             S/. 2.80 S/. 420.00
tee  sanitaria  de 4"x 4" PVC 50.00               S/. 13.80 S/. 690.00
tee  sanitaria  de 4"x 2" PVC 30.00               S/. 18.50 S/. 555.00
tee  sanitaria  de 2"x 2" PVC 110.00             S/. 3.20 S/. 352.00
tee  simple  de 4"x 4" PVC 20.00               S/. 7.18 S/. 143.60
tee  simple  de 4"x 2" PVC 25.00               S/. 6.50 S/. 162.50
tee  simple  de 2"x 2" PVC 80.00               S/. 2.40 S/. 192.00
tee  simple  de 3"x 3" PVC 15.00               S/. 6.50 S/. 97.50
tee  simple  de 3"x 2" PVC 15.00               S/. 3.45 S/. 51.75
reducciones de 4"x 2" PVC ( EXCENTRICA ) 60.00               S/. 3.80 S/. 228.00
reducciones de 4"x 3" PVC 10.00               S/. 3.60 S/. 36.00
reducciones de 3"x 2" PVC 20.00               S/. 2.00 S/. 40.00
trampas "P" de 2" PVC 110.00             S/. 6.50 S/. 715.00
trampas "P" de 3" PVC 15.00               S/. 11.30 S/. 169.50
uniones de 4" PVC  PAVCO 80.00               S/. 3.80 S/. 304.00
uniones de 3" PVC  PAVCO 20.00               S/. 1.93 S/. 38.60
uniones de 2" PVC  PAVCO 250.00             S/. 1.20 S/. 300.00
tapones de 4" PVC 100.00             S/. 6.30 S/. 630.00
tapones de 3" PVC 30.00               S/. 1.50 S/. 45.00
tapones de 2" PVC 250.00             S/. 0.70 S/. 175.00
sombreros de ventilación de 4" PVC 20.00               S/. 10.90 S/. 218.00
sombreros de ventilación de 3" PVC 6.00                 S/. 6.80 S/. 40.80
sombreros de ventilación de 2" PVC 25.00               S/. 3.30 S/. 82.50
trampas con registro de 2" PVC 15.00               S/. 3.20 S/. 48.00
tarros de pegamento de 1/4  marca OATEY   BRONCE ( CAJAS) 4.00                 S/. 24.80 S/. 99.20
03.00.00 AGUA FRÍA 19,413.20
Cant. PU Parcial
tubos de 2" x 5 Mts. PVC con rosca 4.00                 S/. 75.60 S/. 302.40
tubos de 1  1/2" x 5 Mts. PVC con rosca 10.00               S/. 57.00 S/. 570.00
tubos de 1  1/4" x 5 Mts. PVC con rosca 15.00               S/. 42.30 S/. 634.50
tubos de 1" x 5 Mts. PVC con rosca 60.00               S/. 30.85 S/. 1,851.00
tubos de 3/4" x 5 Mts. PVC con rosca 70.00               S/. 20.98 S/. 1,468.60
tubos de 1/2" x 5 Mts. PVC con rosca 180.00             S/. 14.50 S/. 2,610.00
codos de 2" x 90° PVC  tipo embone 15.00               S/. 8.30 S/. 124.50
codos de 2" x 45° PVC  tipo embone 10.00               S/. 8.30 S/. 83.00
codos de 1  1/2" x 90° PVC  tipo embone 20.00               S/. 5.50 S/. 110.00
codos de 1  1/2" x 45° PVC  tipo embone 10.00               S/. 5.50 S/. 55.00
codos de 1  1/4" x 90° PVC  tipo embone 40.00               S/. 4.50 S/. 180.00
codos de 1  1/4" x 45° PVC  tipo embone 20.00               S/. 4.50 S/. 90.00
codos de 1" x 90° PVC  tipo embone 300.00             S/. 2.80 S/. 840.00
codos de 2" x 45° PVC  tipo embone 100.00             S/. 8.30 S/. 830.00
codos de 3/4" x 90° PVC  tipo embone 300.00             S/. 1.80 S/. 540.00
codos de 3/4" x 45° PVC  tipo embone 50.00               S/. 2.50 S/. 125.00
codos de 1/2" x 90° PVC  tipo embone 1,200.00         S/. 1.20 S/. 1,440.00
codos de 1/2" x 45° PVC  tipo embone 100.00             S/. 1.40 S/. 140.00
reducciones de 2" x 1  1/2" PVC tipo embone 10.00               S/. 4.50 S/. 45.00
reducciones de 2" x 1  1/4" PVC tipo embone 10.00               S/. 4.10 S/. 41.00
reducciones de 2" x 1"  PVC tipo embone 10.00               S/. 4.30 S/. 43.00
reducciones de 1  1/2" x 1  1/4" PVC tipo embone 16.00               S/. 5.50 S/. 88.00
reducciones de 1  1/2" x 1"  PVC tipo embone 25.00               S/. 2.60 S/. 65.00
reducciones de 1  1/4" x 1"  PVC tipo embone 40.00               S/. 2.10 S/. 84.00
reducciones de 1" x  3/4" PVC tipo embone 150.00             S/. 1.60 S/. 240.00
reducciones de 1" x 1/2"  PVC tipo embone 120.00             S/. 1.45 S/. 174.00
PRESUPUESTO DE GASFITERÍA ‐ MATERIALES
reducciones de 3/4" x 1/2" PVC tipo embone 200.00             S/. 1.10 S/. 220.00
uniones simples de 2" PVC tipo embone 20.00               S/. 3.60 S/. 72.00
uniones simples de 1  1/2" PVC tipo embone 16.00               S/. 4.20 S/. 67.20
uniones simples de 1  1/4" PVC tipo embone 20.00               S/. 5.50 S/. 110.00
uniones simples de 1" PVC tipo embone 120.00             S/. 2.20 S/. 264.00
uniones simples de 3/4" PVC tipo embone 200.00             S/. 1.40 S/. 280.00
uniones simples de 1/2" PVC tipo embone 400.00             S/. 0.85 S/. 340.00
adaptadores UPR  de 2" PVC  10.00               S/. 5.50 S/. 55.00
adaptadores UPR  de 1  1/2" PVC  10.00               S/. 2.80 S/. 28.00
adaptadores UPR  de 1  1/4" PVC  10.00               S/. 2.60 S/. 26.00
adaptadores UPR  de 1" PVC  80.00               S/. 1.60 S/. 128.00
adaptadores UPR  de 3/4" PVC  150.00             S/. 1.20 S/. 180.00
adaptadores UPR  de 1/2" PVC  1,000.00         S/. 0.90 S/. 900.00
tee de 2" PVC tipo embone 10.00               S/. 13.50 S/. 135.00
tee de 1  1/2" PVC tipo embone 15.00               S/. 5.30 S/. 79.50
tee de 1  1/4" PVC tipo embone 30.00               S/. 6.30 S/. 189.00
tee de 1" PVC tipo embone 100.00             S/. 4.00 S/. 400.00
tee de 3/4" PVC tipo embone 150.00             S/. 2.20 S/. 330.00
tee de 1/2" PVC tipo embone 300.00             S/. 1.45 S/. 435.00
tapones hembras de 2" PVC tipo embone 10.00               S/. 7.50 S/. 75.00
tapones hembras de 1  1/2" PVC tipo embone 10.00               S/. 6.50 S/. 65.00
tapones hembras de 1  1/4" PVC tipo embone 10.00               S/. 2.65 S/. 26.50
tapones hembras de 1  1/4" PVC tipo embone 10.00               S/. 2.60 S/. 26.00
tapones hembras de 1" PVC tipo embone 100.00             S/. 1.30 S/. 130.00
tapones hembras de 3/4" PVC tipo embone 200.00             S/. 1.20 S/. 240.00
tapones hembras de 1/2" PVC tipo embone 300.00             S/. 1.00 S/. 300.00
tapones hembras de 1/2" PVC tipo rosca 50.00               S/. 1.00 S/. 50.00
cajas de pegamento de 1/4 marca OATEY  BRONCE ( CAJAS ) 5.00                 S/. 297.60 S/. 1,488.00
04.00.00 AGUA CALIENTE 8,499.36
Cant. PU Parcial
tubos de 3/4" x 5Mts. CPVC marca PAVCO 40.00               S/. 28.50 S/. 1,140.00
tubos de 1/2" x 5Mts. CPVC marca PAVCO 90.00               S/. 16.50 S/. 1,485.00
codos de 3/4" x 90° CPVC tipo embone marca PAVCO 250.00             S/. 1.60 S/. 400.00
codos de 3/4" x 45° CPVC tipo embone marca PAVCO 100.00             S/. 1.20 S/. 120.00
codos de 1/2" x 90° CPVC tipo embone marca PAVCO 1,000.00         S/. 0.60 S/. 600.00
codos de 1/2" x 45° CPVC tipo embone marca PAVCO 200.00             S/. 0.57 S/. 114.00
tee de 3/4" CPVC tipo embone marca PAVCO 100.00             S/. 1.90 S/. 190.00
tee de 1/2" CPVC tipo embone marca PAVCO 250.00             S/. 0.98 S/. 245.00
reducciones de 3/4" x 1/2" CPVC tipo embone marca PAVCO 120.00             S/. 0.42 S/. 50.40
uniones simples de 3/4" CPVC tipo embone marca PAVCO 100.00             S/. 0.80 S/. 80.00
uniones simples de 1/2" CPVC tipo embone marca PAVCO 350.00             S/. 0.60 S/. 210.00
adaptadores UPR  de 3/4" CPVC  marca PAVCO 60.00               S/. 1.20 S/. 72.00
adaptadores UPR  de 1/2" CPVC  marca PAVCO 800.00             S/. 0.60 S/. 480.00
tapones de 3/4" CPVC marca PAVCO 70.00               S/. 0.60 S/. 42.00
tapones de 1/2" CPVC marca PAVCO 300.00             S/. 0.40 S/. 120.00
uniones universales de 3/4" CPVC tipo embone marca PAVCO 40.00               S/. 6.50 S/. 260.00
uniones universales de 3/4" CPVC tipo embone marca PAVCO 160.00             S/. 5.50 S/. 880.00
CAJAS de pegamento  de 1/16  marca OATEY 4.00                 S/. 338.94 S/. 1,355.76
CAJA de pegamento  de 1/16 marca PAVCO DE BOTELLITA 4.00                 S/. 163.80 S/. 655.20
04.00.00 F.GALVANIZADO + VARIOS ‐ PEDIDO SR. MERA 12,823.90
Cant. PU Parcial
codos de fierro galvanizado de 1" 10.00               S/. 2.60 S/. 26.00
codos de fierro galvanizado de 3/4" 30.00               S/. 2.40 S/. 72.00
codos de fierro galvanizado de 1/2" 300.00             S/. 1.20 S/. 360.00
niples de fierro galvanizado de 1"x 3" 10.00               S/. 2.10 S/. 21.00
niples de fierro galvanizado de 1"x 4" 6.00                 S/. 2.90 S/. 17.40
niples de fierro galvanizado de 3/4"x 3" 30.00               S/. 1.50 S/. 45.00
niples de fierro galvanizado de 1/2"x 2  1/2" 300.00             S/. 1.00 S/. 300.00
Tapones  hembras de fierro galvanizado de 1" 10.00               S/. 1.80 S/. 18.00
Tapones  hembras de fierro galvanizado de 3/4" 30.00               S/. 1.50 S/. 45.00
Tapones  hembras de fierro galvanizado de 1/2" 300.00             S/. 1.20 S/. 360.00
Llave esfericas CIM VALVE de 2" pesado 3.00                 S/. 160.80 S/. 482.40
llaves esfericas  CIM VALVE  de 1" pesado 30.00               S/. 48.60 S/. 1,458.00
llaves esfericas  CIM VALVE  de 3/4" pesado 30.00               S/. 32.00 S/. 960.00
llaves esfericas  CIM VALVE  de 1/2" pesado 200.00             S/. 21.50 S/. 4,300.00
cajas de cinta teflón rojo 2.00                 S/. 0.80 S/. 1.60
caja de cinta teflón amarillo ( tipo gas ) 1.00                 S/. 4.50 S/. 4.50
ovillos de pavilo delgado 15.00               S/. 1.50 S/. 22.50
tarros de gomalaca ADEX envase azul 25.00               S/. 6.50 S/. 162.50
cajas de hojas de sierra SANDFLEX originales 3.00                 S/. 480.00 S/. 1,440.00
uniones simples de 1/2" fierro galvanizado 30.00               S/. 0.95 S/. 28.50
universales tipo embone de 1" PVC  marca SANKING 40.00               S/. 5.70 S/. 228.00
universales tipo embone de 3/4" PVC  marca SANKING 50.00               S/. 4.70 S/. 235.00
universales tipo embone de 1/2" PVC  marca SANKING 250.00             S/. 3.20 S/. 800.00
niples de 1"x 6" PVC   PAVCO 20.00               S/. 3.80 S/. 76.00
niples de 1"x 4" PVC   PAVCO 10.00               S/. 2.80 S/. 28.00
niples de 3/4"x 6" PVC   PAVCO 30.00               S/. 2.80 S/. 84.00
niples de 3/4"x 4" PVC   PAVCO 60.00               S/. 1.80 S/. 108.00
niples de 1/2"x 6" PVC   PAVCO 100.00             S/. 2.40 S/. 240.00
niples de 1/2"x 4" PVC   PAVCO 50.00               S/. 1.45 S/. 72.50
pases rompeagua en acero schedule °40 de 2"x 50 cmt. Con 
rosca PARA CISTERNA
3.00                 S/. 276.00 S/. 828.00
RESUMEN DE PPTO DE MATERIALES DE INSTALACIONES SANITARIAS
01.00.00 ACSECORIOS PARA ACABADOS S/. 5,039.50
02.00.00 DESAGÜE S/. 16,641.95
03.00.00 AGUA FRÍA S/. 19,413.20
04.00.00 AGUA CALIENTE S/. 8,499.36
04.00.00 F.GALVANIZADO + VARIOS ‐ PEDIDO SR. MERA S/. 12,823.90
TOTAL INCLUIDO IGV S/. 62,417.91
TOTAL SIN IGV S/. 52,896.53
Proyecto: EDIFICIO PRADA 163 ‐ GP2
Dirección Parque Gonzales Prada 163
Propietario: INMOBILIARIA DUBLANC SAC
Referencia: Presupuesto de Obra a todo costo
Fecha: 28/05/2012
Asunto
DESCRIPCION
Unid CTO BOMBAS SOT‐SS 101 SG 1 201 SG2 301 SG3 401 SG4 501 502 SG5 501B 502B SG5B 501C 502C SG5C total P. Unit P.Parcial Total
TUBERIAS 4,631.75S/.                            
Tuberia 100mm pvc‐p ACOMETIDA PRINCIPAL ml 5 5.00 18.00 90.00S/.                      
Tuberia 50mm pvc‐p TELEFONO ml 29 13 42.00 10.00 420.00S/.                    
Tuberia 50mm pvc‐p  ANTENA TV ml 29 13 42.00 10.00 420.00S/.                    
Tuberia 25mm pvc‐p INTERCOM ml 25 8 33.00 7.00 231.00S/.                    
Tuberia 20mm pvc‐p INTERCOM portero ml 5 5.00 6.50 32.50S/.                      
Tuberia 25mm pvc‐p ALARMAS ml 20 3 23.00 6.50 149.50S/.                    
Tuberia 25mm pvc‐p DPTO. 101 ml 25 5 13 43.00 7.00 301.00S/.                    
Tuberia 25mm pvc‐p DPTO. 201 ml 25 13 8 46.00 7.00 322.00S/.                    
Tuberia 25mm pvc‐p DPTO. 301 ml 25 13 3 8 49.00 7.00 343.00S/.                    
Tuberia 25mm pvc‐p DPTO. 401 ml 25 13 3 3 9 53.00 7.00 371.00S/.                    
Tuberia 35mm pvc‐p DPTO. 501 ml 25 13 3 3 3 8.5 55.50 8.50 471.75S/.                    
Tuberia 35mm pvc‐p DPTO. 502 ml 25 13 3 3 3 7 54.00 8.50 459.00S/.                    
Tuberia 20mm pvc‐p TFBA ml 5 5 3 13.00 6.50 84.50S/.                      
Tuberia 20mm pvc‐p TFM ml 25 3 28.00 6.50 182.00S/.                    
Tuberia 20mm pvc‐p TFD ml 4 5 3 12.00 6.50 78.00S/.                      
Tuberia 35mm pvc‐p TFASC ml 12 3 15.00 8.50 127.50S/.                    
Tuberia 35mm pvc‐p Acomt pozo de tierra ml 20 3 23.00 8.50 195.50S/.                    
Tuberia 20mm pvc‐p Acomt puerta levadiza ml 10 3 13.00 3.00 39.00S/.                      
Tuberia 50mm pvc‐p TSG ml 24 13 37.00 8.50 314.50S/.                    
CABLES 2,781.75S/.                            
3‐1x10mm2 +1x6mm2 DPTO. 101 ml 25 13 38.00 6.50 247.00S/.                    
3‐1x10mm2 +1x6mm2 DPTO. 201 ml 25 13 9 47.00 6.50 305.50S/.                    
3‐1x10mm2 +1x6mm2 DPTO. 301 ml 25 13 3 9 50.00 6.50 325.00S/.                    
3‐1x10mm2 +1x6mm2 DPTO. 401 ml 25 13 3 3 9 53.00 6.50 344.50S/.                    
3‐1x16mm2 +1x10mm2 DPTO. 501 ml 25 13 3 3 3 8.5 55.50 6.50 360.75S/.                    
3‐1x16mm2 +1x10mm2 DPTO. 502 ml 25 13 3 3 3 7 54.00 6.50 351.00S/.                    
3‐1x4mm2 +1x2.5mm2 TFBA ml 6 5 4 15.00 5.50 82.50S/.                      
3‐1x4mm2 +1x4mm2 TFD ml 5 5 4 14.00 5.50 77.00S/.                      
3‐1x4mm2 +1x4mm2 TFM ml 26 3 29.00 5.50 159.50S/.                    
3‐1x16mm2 +10mm2 TF ASC ml 12 3 15.00 6.50 97.50S/.                      
16mm2 Acomt pozo de tierra ml 20 3 23.00 4.00 92.00S/.                      
1x4mm2+1x4mm2 acometida puerta levadiza ml 10 10.00 2.50 25.00S/.                      
3‐1x25mm2 +1x16mm2 TSG ml 24 13 37.00 8.50 314.50S/.                    
CAJAS DE PASE 2,155.00S/.                            
Caja de pase octogonal Unid 1 1 7 1 2 1 2 15.00 15.00 225.00S/.                    
Caja de pase 100x100x50mm Unid 2 5 1 2 1 1 12.00 15.00 180.00S/.                    
Caja de pase 150X150x50mm Unid 1 1 2 2 2 4 4 2 4 3 4 4 33.00 20.00 660.00S/.                    
Caja de pase 300X300x50mm Unid 6 3 2 2 2 2 17.00 25.00 425.00S/.                    
Caja de pase 350X350x50mm Unid 2 1 3.00 30.00 90.00S/.                      
Caja de pase 550x550x150mm Unid 4 1 5.00 55.00 275.00S/.                    
Caja de pase 650x350x150mm Unid 4 4.00 75.00 300.00S/.                    
SALIDAS 26,320.00S/.                         
Salida centro de luz pto. 1 18 8 6 14 2 14 2 14 2 7 4 3 4 6 5 3 113.00 35.00 3,955.00S/.                
METRADO  COSTOS
PRESUPUESTO DE INSTALACIONES ELÉCTRICAS ‐ MANO DE OBRA
Salida braquet pto. 1 4 4 2 2 2 2 1 5 4 8 7 42.00 35.00 1,470.00S/.                
Salida de luz dicroica pto. 13 2 20 20 20 8 14 5 5 1 5 113.00 35.00 3,955.00S/.                
Salida Spot pto. 5 1 1 7.00 35.00 245.00S/.                    
Salida luces jardin pto. 10 10.00 35.00 350.00S/.                    
Salida de cachimba mueble alto cocina pto. 2 2 2 2 3 2 13.00 35.00 455.00S/.                    
s1 1 6 5 3 10 8 8 1 1 4 4 51.00
s2 3 3 3 3 3 1 2 2 3 23.00
s3 1 1 1 1 1 1 6.00
Salida luz de emergencia pto. 1 7 4 1 1 1 2 17.00 35.00 595.00S/.                    
Salida de chapa electrica pto. 2 2 4.00 35.00 140.00S/.                    
Sensor de temperatura pto. 8 1 1 1 1 1 1 14.00 35.00 490.00S/.                    
Sensor de humo  pto. 1 5 3 9.00 35.00 315.00S/.                    
Salida pulsador manual pto. 1 1.00 35.00 35.00S/.                      
Salida luz estroboscopica pto. 1 1.00 35.00 35.00S/.                      
Salida Central de Alarma CACI pto. 1 1.00 35.00 35.00S/.                      
Salida CCTV pto. 1 1.00 35.00 35.00S/.                      
Salida camara pto. 1 1.00 35.00 35.00S/.                      
Salida transformador intercom pto. 1 1.00 35.00 35.00S/.                      
Salida intercomunicador portero  pto. 1 1.00 35.00 35.00S/.                      
Salida cocina pto. 1 1 1 1 1 1 6.00 35.00 210.00S/.                    
Salida extractor  pto. 1 1 1 1 1 1 6.00 35.00 210.00S/.                    
Salida calentador  de agua (therma) pto. 1 1 1 1 1 1 6.00 35.00 210.00S/.                    
Salida lavadora pto. 1 1 1 1 1 1 6.00 35.00 210.00S/.                    
Salida timbre pto. 1 1.00 35.00 35.00S/.                      
Salida pulsador de timbre pto. 1 1.00 35.00 35.00S/.                      
Salida antena de TV pto. 6 7 7 7 2 2 2 3 3 2 41.00 35.00 1,435.00S/.                
Salida telefono pto. 5 6 6 6 2 2 2 3 2 1 35.00 35.00 1,225.00S/.                
Salida intercom pto. 3 1 5 5 5 1 2 2 3 2 2 31.00 35.00 1,085.00S/.                
Salida de bomba agua pto. 3 3.00 35.00 105.00S/.                    
Salida de desague pto. 2 2.00 35.00 70.00S/.                      
Salida de control de nivel  pto. 2 2.00 35.00 70.00S/.                      
Salida puerta levadiza pto. 1 1.00 35.00 35.00S/.                      
Salida de ascensor  pto. 1 1.00 35.00 35.00S/.                      
Salida extractor centrifugo pto. 1 1.00 35.00 35.00S/.                      
Salida fuerza elevador discapacitados pto. 1 1.00 35.00 35.00S/.                      
Salida tomacorriente pto. 14 19 5 31 31 31 11 12 11 18 13 8 204.00 35.00 7,140.00S/.                
Interuptor inversor pto. 1 1 2.00 35.00 70.00S/.                      
Interruptor de conmutación pto. 5 6 6 6 1 4 3 5 1 37.00 35.00 1,295.00S/.                
Interruptor de conmutación doble pto. 1 1 1 1 2 3 2 11.00 35.00 385.00S/.                    
Interruptor de conmutación triple pto. 1 1 1 1 1 5.00 35.00 175.00S/.                    
TABLEROS DE DISTRIBUCION ELECTRICA 2,485.00S/.                            
Tabero T‐SG Unid 1 1.00 400.00 400.00S/.                    
Tabero de distribución Unid 1 1 1 1 1 1 6.00 120.00 720.00S/.                    
Llave de control 2x20A Unid 2 2 2 2 2 2 12.00 80.00 960.00S/.                    
Tabero TFM Unid 1 1.00 95.00 95.00S/.                      
Tabero TFASC Unid 1 1.00 120.00 120.00S/.                    
Tabero TBD Unid 1 1.00 95.00 95.00S/.                      
Tabero TFBA Unid 1 1.00 95.00 95.00S/.                      
VARIOS 4,557.00S/.                            
Pozo de tierra Unid 3 3.00 450.00 1,350.00S/.                
Protocolo con firma de profesional Unid 1 1 1 1 1 1 1 7.00 260.00 1,820.00S/.                
Excavacion de Zanja m3 12 12.00 18.00 216.00S/.                    
Relleno con material propio m3 15 15.00 15.00 225.00S/.                    
Barra de tierra Unid 1 1.00 15.00 80.00S/.                      
Banco de medidores glb 1 1.00 250.00 250.00S/.                    
Trazo y replanteo m2 220 220 220 220 220 220 220 220 1760.00 0.35 616.00S/.                    
SUBTOTAL 42,930.50S/.                         
Gastos adm 3% 1,287.92S/.                            
TOTAL 44,218.42S/.                        
Sin IGV
Proyecto: EDIFICIO PRADA 163 ‐ GP2
Dirección Parque Gonzales Prada 163
Propietario: INMOBILIARIA DUBLANC SAC
Referencia: Presupuesto de Obra a todo costo
Fecha: 28/05/2012
Asunto PRESUPUESTO DE INSTALACIONES ELÉCTRICAS ‐ MATERIALES
DESCRIPCION Unid total PU Total
TUBERIAS 24,105.92
Tuberia 100mm pvc-p ACOMETIDA PRINCIPAL Unid 2 64.16 128.32
Curva de 100mm pvc-p ACOMETIDA PRINCIPAL Unid 1 38.60 38.60
Union de 100mm pvc-p ACOMETIDA PRINCIPAL Unid 1 12.50 12.50
Conexión a caja de 100mm pvc-p ACOMETIDA PRINCIPAL Unid 1 12.50 12.50
Tuberia 50mm pvc-p Unid 45 16.50 742.50
Curva de 50mm pvc-p Unid 20 4.80 96.00
Union de 50mm pvc-p Unid 20 1.50 30.00
Conexión a caja  de 50mm pvc-p Unid 20 1.20 24.00
Tuberia 25mm pvc-p Unid 100 8.30 830.00
Curva de 25mm pvc-p Unid 50 1.00 50.00
Union de 25mm pvc-p Unid 60 0.85 51.00
Conexión a caja  de 25mm pvc-p Unid 60 0.75 45.00
Tuberia 20mm pvc-sel Unid 2000 6.30 12,600.00
Curva de 20mm pvc-p Unid 3500 1.20 4,200.00
Union de 20mm pvc-p Unid 3500 0.65 2,275.00
Conexión a caja  de 20mm pvc-p Unid 3500 0.60 2,100.00
Tuberia 35mm pvc-p Unid 60 11.70 702.00
Curva de 35mm pvc-p Unid 25 3.80 95.00
Union de 35mm pvc-p Unid 30 1.50 45.00
Conexión a caja  de 35mm pvc-p Unid 30 0.95 28.50
CABLES 30,712.40
Cable 10mm2 THW ml 650 3.72 2,418.00
Cable 6mm2 TW ml 220 2.22 488.40
Cable 16mm2 THW ml 440 5.60 2,464.00
Cable 10mm2 TW ml 130 3.80 494.00
Cable 25mm2 THW ml 120 8.95 1,074.00
Cable 6mm2 THW rollos 10 221.50 2,215.00
Cable 4mm2 THW rollos 50 145.50 7,275.00
Cable 2.5mm2 THW rollos 140 95.00 13,300.00
Alambre 1.5mm2 THW rollos 15 65.60 984.00
PLACAS 5,739.00
Placas de tomacorrientes doble con linea a tierra Unid 240 8.50 2,040.00
Placas de interruptor simple Unid 51 5.30 270.30
Placas de interruptor doble Unid 23 8.10 186.30
Placas de interruptor triple Unid 6 12.60 75.60
Placas de interruptor conmutación simple Unid 37 5.90 218.30
Placas de interruptor conmutación doble Unid 11 10.00 110.00
Placas de interruptor conmutación triple Unid 5 14.70 73.50
Placas de interruptor inversor Unid 2 25.00 50.00
Placas de tapa ciega rectangular Unid 100 3.50 350.00
Placas de tapa ciega circular Unid 50 2.00 100.00
Placas de salida antena de TV Unid 50 35.00 1,750.00
Cintas aislantes 3 M 1600 Unid 80 5.00 400.00
Cono de rafia de 1 kg Unid 6 8.50 51.00
Sttoboles de 1 1/2" para caja rectangular Unid 800 0.08 64.00
CAJAS DE PASE 4,811.80
Caja octogonal FoGo semipesado Unid 256 2.80 716.80
Caja rectangular  FoGo semipesado Unid 650 2.80 1,820.00
Caja de 4x4x2" con tapa GANG semipesado Unid 60 3.50 210.00
Caja de pase 100x100x50mm Unid 12 2.50 30.00
Caja de pase 150X150x50mm Unid 33 12.00 396.00
Caja de pase 300X300x50mm Unid 17 42.00 714.00
Caja de pase 350X350x50mm Unid 3 55.00 165.00
Caja de pase 550x550x150mm Unid 5 82.00 410.00
Caja de pase 650x350x150mm Unid 4 87.50 350.00
TABLEROS DE DISTRIBUCION ELECTRICA 11,072.00
Tabero T-SG Unid 1 3,500.00 3,500.00
Tabero de distribución departamentos GLB 1 5,500.00 5,500.00
Llave de control 2x20A Unid 12 19.00 228.00
Tabero TFM Unid 1 272.00 272.00
Tabero TFASC Unid 1 272.00 272.00
Tabero TBD Unid 1 650.00 650.00
Tabero TFBA Unid 1 650.00 650.00
VARIOS 3,540.00
Varilla de cobre de 3/4" x 2.4mt Unid 3 193.00 579.00
Kit de torghel Unid 9 65.00 585.00
Bentonita saco de 30 kg Unid 9 50.00 450.00
Tierra de chacra para pozo de tierra m3 9 18.00 162.00
Pegamento PVC de 1/4 de galon Unid 20 24.80 496.00
Cinta maskingtape de 2" Unid 25 4.50 112.50
Hoja de sierra 18 Unid 50 4.80 240.00
Plancha tecnopor de 2" Unid 8 29.50 236.00
Caja de registro para pozo de tierra en concreto Unid 3 17.50 52.50
Tubo de 3" pvc-sap para dicroicos Unid 6 47.50 285.00
Riel unistrust Unid 10 27.00 270.00
Varrilla roscada de 3/8" x 1mt Unid 10 4.20 42.00
Tarrugos de expansion de 3/8" Unid 20 1.50 30.00
TUBERÍA
CABLES
PLACAS
CAJAS DE PASE
TABLEROS DE DISTRIBUCION ELECTRICA
VARIOS
TOTAL INCLUIDO IGV
TOTAL SIN IGV
S/. 3,540.00
S/. 79,981.12
S/. 67,780.61
RESUMEN DE PPTO DE MATERIALES DE INSTALACIONES SANITARIAS
S/. 24,105.92
S/. 11,072.00
S/. 30,712.40
S/. 5,739.00
S/. 4,811.80
Proyecto: GP 2
Dirección Parque Gonzales Prada 163
Propietario: Inmobiliaria Dublanc
Referencia: Presupuesto de OTROS
Fecha: 23/05/2012
Asunto
2.70                               
P.U. P.P. P.P.+I.G.V. P.U. P.P P.P.+I.G.V.
1.00                 OTROS
1.01                 Intercomunicadores (Fermax) glb 1.00             2,860.17S/.           2,860.17S/.           3,375.00S/.           ‐S/.                   ‐S/.                   ‐S/.                    2,860.17S/.           3,375.00S/.          
1.02                 SistemaCorredizo para puertas de garaje del retiro (Hassac) und 1.00             2,835.00S/.           2,835.00S/.           3,345.30S/.           ‐S/.                   ‐S/.                   ‐S/.                    2,835.00S/.           3,345.30S/.          
1.03                 Sistema levadizo (Hassac) glb 1.00             2,679.08S/.           2,679.08S/.           3,161.31S/.           ‐S/.                   ‐S/.                   ‐S/.                    2,679.08S/.           3,161.31S/.          
1.04                 Control remoto adicional und 6.00             114.41S/.               686.44S/.               810.00S/.               ‐S/.                   ‐S/.                   ‐S/.                    686.44S/.              810.00S/.             
1.05                 Bomba para presión constante glb 1.00             6,530.43S/.           6,530.43S/.           7,705.91S/.           1,704.35S/.         1,704.35S/.         2,011.13S/.          8,234.78S/.           9,717.04S/.          
1.06                 Bomba de desagüe glb 1.00             2,573.91S/.           2,573.91S/.           3,037.22S/.           1,704.35S/.         1,704.35S/.         2,011.13S/.          4,278.26S/.           5,048.35S/.          
1.07                 Cerco Eléctrico (Hassac) glb 1.00             540.00S/.               540.00S/.               637.20S/.               270.00S/.            270.00S/.             318.60S/.              810.00S/.              955.80S/.             
1.08                 Ascensor glb 1.00             84,661.02S/.         84,661.02S/.         99,900.00S/.         ‐S/.                   ‐S/.                   ‐S/.                    84,661.02S/.         99,900.00S/.        
1.09                 Silla para minusválidos glb 1.00             17,550.00S/.         17,550.00S/.         20,709.00S/.         ‐S/.                   ‐S/.                   ‐S/.                    17,550.00S/.         20,709.00S/.        
124,594.75          
147,021.80   
SON: 
SUBTOTAL 
S/I.G.V.
SUB TOTAL 
C/I.G.V.
TOTAL S/IGV
TOTAL C/IGV
PRESUPUESTO DE EQUIPOS Y OTROS
PARTIDA Nº DESCRIPCIÓN UNIDAD METRADO
MATERIAL M.O.