PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DEL PERU UNIVERSIDAD POLITECNICA DE MADRID Maestría en Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias “HABILITACIÓN URBANA CON CONSTRUCCION SIMULTANEA EN EL DISTRITO DE PUENTE PIEDRA” Tesis para optar el grado de Magister en Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias que presenta: Alumno: Renato Alberto Canales Delgado Asesor: Alfredo Martín Luna Briceño Enero 2018 RESUMEN EJECUTIVO El proyecto consta de un terreno de 16,400m2 de área, ubicado en el distrito de Puente Piedra en el que se desarrollará un Conjunto Residencial de viviendas para Sector C-D con Programa Mi Vivienda. El precio por departamento será entre S/.60,000 y S/.120,000. El conjunto tiene un total de 32,065m2 de área total construida, de la cual 2,133m2 será destinado para áreas comunes. Cuenta con un total de 540 departamentos y 179 estacionamientos vendibles. El ingreso promedio por departamento es de S/.92,759, mientras que el de estacionamientos es de S/.11,990, dándonos un total de ingresos de S/.43,596,797. En los egresos no está incluido el costo del terreno, ya que el dueño del terreno entra a ser parte de la inversión del proyecto con pago en departamentos, con un total de 70 departamentos a entregar al mismo. Luego tenemos entre los egresos: Proyecto, Construcción, Supervisión y Acondicionamiento, Servicios Públicos, Permisos y Aspectos Legales, Gastos en Gestión, Ventas, Bancarios, Impuestos y Servicios Municipales que llegan a la suma de S/.34,174,084. Dándonos un resultado operativo de S/.9,422,713, luego el Impuesto a la Renta que con un total de S/.2,826,814, nos da una utilidad después de impuestos de S/.6,595,899. Por último, algunos de los indicadores de rentabilidad nos dicen que el retorno de la inversión (S/.32,174,984) es de 19.30%. Mientras que el VAN es de S/.5,504,465 y la TIR Anual es de 58.1%. 1 INDICE 1. Introducción ............................................................................................... 5 1.0 Introducción ........................................................................................... 6 2. La Empresa ................................................................................................ 7 2.1 Descripción de la Empresa .................................................................... 8 2.2 Estructura Organizacional ..................................................................... 8 2.3 Planteamiento Estratégico ..................................................................... 9 2.3.1 Mision .......................................................................................... 9 2.3.2 Visión ........................................................................................... 9 2.3.3 Valores Organizacionales ............................................................ 9 2.4 Matriz FODA de la Empresa ................................................................ 10 3. Ubicación del Proyecto ........................................................................... 11 3.1 Ubicación Geográfica .......................................................................... 12 3.2 Vías de Acceso .................................................................................... 13 3.3 Área y Perímetro ................................................................................. 13 3.4 Fotos del terreno .................................................................................. 14 4. Análisis de Situación y su Proyección Temporal ................................. 16 4.1 Macro Entorno ..................................................................................... 17 4.1.1 Política Económica Mundial ....................................................... 17 4.1.2 Proyecciones del Entorno Mundial ............................................ 18 4.1.3 Crecimiento Mundial .................................................................. 20 4.2 Micro Entorno ...................................................................................... 24 4.2.1 Perspectiva de Crecimiento Local ............................................. 24 4.2.2 Sector Inmobiliario Local ........................................................... 25 5. Objetivos de Plan Estratégico de Marketing ......................................... 30 5.1 Objetivos Cuantificables ...................................................................... 31 6. Segmentación y Targeting ...................................................................... 32 6.1 Estudio de Oferta y Demanda de Viviendas en Lima .......................... 33 6.2 Segmentación de Mercado .................................................................. 37 6.2.1 Socioeconómico ........................................................................ 37 6.2.2 Geográfica ................................................................................. 39 6.2.3 Demográfica .............................................................................. 41 6.2.4 Psicográfica ............................................................................... 43 2 7. Estudio de Mercado................................................................................. 45 7.1 Encuesta .............................................................................................. 46 7.2 Competencia ....................................................................................... 52 7.2.1 Competencia Directa ................................................................. 53 7.2.2 Competencia Indirecta ............................................................... 55 8. Posicionamiento ...................................................................................... 58 8.1 Problema y Oportunidades del Proyecto ............................................. 59 8.1.1 Análisis FODA del Proyecto ...................................................... 60 9. Estrategia de Marketing .......................................................................... 61 9.1 Definicion del Mercado: Segmentación ............................................... 62 9.2 Mercado al que va dirigido: Target ...................................................... 62 9.3 Reason Why del Target ....................................................................... 62 9.4 Diferenciación e Innovación ................................................................. 63 10. Descripción del Proyecto ........................................................................ 64 10.1 Características ................................................................................... 65 10.2 Parámetros Urbanísticos ................................................................... 65 10.3 Propuesta Arquitectónica ................................................................... 68 10.4 Programa Arquitectónico ................................................................... 70 11. Marketing Mix ........................................................................................... 76 11.1 Producto ............................................................................................ 77 11.2 Precio ................................................................................................ 79 11.3 Promoción ......................................................................................... 81 11.4 Plaza .................................................................................................. 84 11.5 Presupuesto Marketing ...................................................................... 85 12. Evaluacion Económica y Financiera ...................................................... 86 12.1 Presupuesto de Egresos ................................................................... 87 12.2 Presupuesto de Ingresos ................................................................... 90 12.3 Velocidad de Ventas .......................................................................... 92 12.4 Cronograma Proyectado Ingresos ..................................................... 92 12.5 Impuesto a la Renta ........................................................................... 93 12.6 Cronograma Valorizado de Obra ....................................................... 94 12.7 Flujo de Caja Económico ................................................................... 95 12.8 Analisis de Sensibilidad ..................................................................... 96 3 13. Conclusiones ......................................................................................... 101 14. Bibliografía ............................................................................................. 103 15. Anexos .................................................................................................... 104 15.1 Anexo 1 ........................................................................................... 105 15.2 Anexo 2 ........................................................................................... 106 15.3 Anexo 3 ........................................................................................... 107 15.4 Anexo 4 ........................................................................................... 108 15.5 Anexo 5 ........................................................................................... 111 15.6 Anexo 6 ........................................................................................... 114 15.7 Anexo 7 ........................................................................................... 117 15.8 Anexo 8 ........................................................................................... 118 15.9 Anexo 9 ........................................................................................... 122 15.10 Anexo 10 ....................................................................................... 123 15.11 Anexo 11 ....................................................................................... 124 15.12 Anexo 12 ....................................................................................... 129 4 CAPÍTULO 1 INTRODUCCIÓN 5 1.0 INTRODUCCION En el mercado inmobiliario actual, existe una demanda importante de viviendas en la periferia de Lima para sectores C-D. En distritos como Puente Piedra, Comas, Ventanilla, que no terminan de desarrollarse como distritos 100% urbanos, existen terrenos de grandes dimensiones y con bajo precio por metro cuadrado. Esto impulsa a que muchas inmobiliarias están comprando lotes grandes para desarrollar Conjuntos Residenciales de gran escala para satisfacer la demanda en esa zona. El presente trabajo tiene como objetivo el desarrollo y análisis de un proyecto inmobiliario ubicado en el distrito de Puente Piedra, sobre un terreno de 16,400m2 donde se desarrollara un conjunto residencial privado de uso exclusivo de vivienda. Este desarrollo tiene como finalidad, mostrar la factibilidad de un proyecto inmobiliario en esa zona, y para lograr eso se determinaran los puntos más valorados por el target de la zona y que características son más importantes para diferenciarnos de la competencia, a través de un estudio de mercado dentro de un radio de la zona. Además se diseñará un plan de marketing para lograr al éxito esperado, mejorando la velocidad de venta. Finalmente, se mostraran los cuadros de flujo económico, donde se verán las proyecciones de ingresos y egresos, los cronogramas de la obra, flujo de caja, para poder determinar la VAN y TIR, que ayudarán para analizar la rentabilidad del proyecto. 6 CAPÍTULO 2 LA EMPRESA 7 2.0 LA EMPRESA 2.1 DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA La empresa es un grupo inmobiliario fundado en el año 2004, con proyectos de vivienda e infraestructura empresarial y educativa. Cuenta con más de 240,000m2 construidos divididos en 11 proyectos de vivienda y 4 proyectos de infraestructura educativa y comercial, contando con 3,959 unidades inmobiliarias vendidas en más de 13 años de experiencia. La empresa busca la innovación permanente encontrando la mejor solución para los requerimientos de ingeniería con altos márgenes de calidad en la construcción y con tecnología de alto nivel. 2.2 ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL La estructura tiene como finalidad precisar cómo se divide y coordinan las actividades dentro de la empresa. Organigrama de la Empresa: La empresa se subdivide en 3 ámbitos, el primero la junta de propietarios de la empresa, en este caso por ser una Sociedad Anónima Cerrada, está integrada por un único dueño privado. Luego viene la gerencia general y por último los departamentos como Administración y Finanzas o Dirección de Proyectos. 8 Luego de haber dividido los puntos por especialización de trabajo, se deben agrupar para coordinar tareas comunes, esa base se llama departamentalización. La forma en la que están agrupadas es de acuerdo a funciones específicas de cada departamento. La cadena de mando abarca desde el punto de autoridad máximo hasta la división más baja de la empresa, en este caso son los altos directivos los que toman acciones y decisiones importantes, dando orientación a los gerentes de menor nivel para que se encarguen de ejecutar dichas acciones. 2.3 PLAN ESTRATEGICO Lo que se buscará en este plan es el enfoque de cómo llevar la empresa perfilándola a representar un ejemplo de estrategia, criterios y alineamientos para su estimación. 2.3.1 Misión La Empresa se compromete a esforzarse para lograr la excelencia del trabajo individual y de equipo, buscando mejorar creativamente para brindarle al cliente la mejor solución habitacional mediante nuestros proyectos, y así mejorar su calidad de vida. Para conseguir estos objetivos, entregamos nuestros proyectos con precios y calidad óptimos, leyendo la necesidad de nuestros clientes e innovando en contraste con el mercado. 2.3.2 Visión Mantener en el tiempo el prestigio, credibilidad y confianza de la empresa dentro del sector inmobiliario peruano. Cumpliendo con la misión de preocupándonos por generar un producto de primera para nuestros clientes y el bienestar de la comunidad. 2.3.3 Valores Organizacionales - Generar proyectos de gran calidad basados en la excelencia. - Tener un gran compromiso de responsabilidad social actuando en beneficio de la comunidad. - Integridad al momento de tener coherencia entre la palabra y la acción. - Colaborar y cooperar con la finalidad de alcanzar los objetivos comunes de todo el equipo de la empresa. - Ética y respeto a las normas. 9 2.4 MATRIZ FODA DE LA EMPRESA Fortalezas - Profesionalismo de la empresa optimizando esfuerzos. - Cumplimiento de los compromisos de servicio al cliente. - Conocimiento de los procesos constructivos e innovación. - Solidez económica para inversión de la empresa. Oportunidades - Crecimiento en la actividad financiera de los últimos años. - Estabilidad económica del país. - Gran demanda de vivienda en niveles socioeconómicos bajos, que es el target principal de la empresa. - Escasez de proyectos de gran calidad en sector marginales. Debilidades - Ser una empresa mediana en el rubro inmobiliario con experiencia intermedia a comparación de las grandes empresas inmobiliarias. - Poca experiencia para negociar con propietarios de los terrenos. Amenazas - Presencia mayor de empresas extranjeras que se adaptan al sector con facilidad. - Existencia de competencia informal que abarata costos disminuyendo la calidad del producto. - Posibles modificaciones en cuanto a las políticas de las entidades financieras a raíz del cambio de gobierno. 10 CAPÍTULO 3 UBICACIÓN DEL PROYECTO 11 3.0 UBICACIÓN DEL PROYECTO Fuente: Google Maps 3.1 UBICACIÓN GEOGRAFICA El terreno se encuentra ubicado en la Av. José Carlos Mariátegui, Lote 159-008, Distrito de Puente Piedra, Lima. A 500 metros de la Panamericana Norte Km33. Colinda: - Por el Nor-Este con Av. San Martin - Por el Sur-Este con Av. José Carlos Mariátegui - Por el Sur-Oeste con Pasaje Los Rosales - Por el Nor-Oeste con Propiedad de terceros 12 3.2 VÍAS DE ACCESO Se llega mediante la Panamericana Norte a la altura del Norte km. 33, a la derecha mediante la avenida J.C. Mariátegui aún no asfaltada en las proximidades, existiendo un pequeño quiebre a la izquierda y luego a la derecha, se llega al predio con número de lote 159-008. Propiedad de Terceros 115.00m 141.00m Area: 15,383.433m2 134.00m 135.00m Av. Jose Carlos Mariátegui Fuente: Municipalidad de Puente Piedra 3.3 ÁREA Y PERÍMETRO La superficie total del terreno según el Plano Perimétrico es de 16,400 m2 o 1.64 Hectáreas. La sumatoria de los lados de la Poligonal Perimétrica descrita del terreno ocupada es de 496.90ml. 13 3.4 FOTOS DEL TERRENO Fotos terreno 14 Av. Jose Carlos Mariátegui Av. San Martín 15 CAPÍTULO 4 ANÁLISIS DE SITUACIÓN Y SU PROYECCIÓN TEMPORAL 16 4 ANÁLISIS DE SITUACIÓN Y SU PROYECCIÓN TEMPORAL 4.2 MACRO ENTORNO El crecimiento del Producto Bruto Mundial en el 2015 se estimó con apenas 2.4%, significando una baja en cuanto a la proyección de ese año que era 2.8%. Siete años después de la crisis financiera mundial, los hacedores de política siguen con dificultades para estimular la inversión y reavivar el crecimiento. La economía mundial ha sido frenada por las incertidumbres macroeconómicas y volatilidad persistentes, bajos precios de materia prima y flujos de comercio decrecientes. 4.2.1 POLÍTICA ECONÓMICA MUNDIAL Actualmente América Latina y El Caribe están sufriendo el choque más largo de los últimos tiempos, registrando una recesión de mayor duración desde la Crisis de deuda de 1982-1983. Esta desaceleración no ha afectado la economía del Perú, que sigue en etapa de aceleración. Sin embargo para lograr un crecimiento a mediano plazo mayor a 4.0% obliga a tomar reformas que obliguen a aumentar la productividad en áreas como capital humano, la reducción de la brecha de infraestructura, la simplificación administrativa, etc. Deuda Pública Bruta 2019 (% del PBI) Fuente: FMI Fiscal Monitor (Abril 2016), Moody’s, MEF, Proyecciones MEF 17 Resultado económico convencional y deuda publica bruta (% del PBI) Fuente: FMI Fiscal Monitor (Abril 2016), Moody’s, MEF, Proyecciones MEF 4.2.2 PROYECCIONES DEL ENTORNO MUNDIAL En los últimos 20 años, el 55% de la variabilidad del PBI peruano se explica por factores externos, 25% vinculados al cambio en los términos de intercambio, 20% financiero, 10% dinamismo del crecimiento mundial. La caída del IPX (Índice de Precios de Exportación) es el más persistente de los 50 años para el Perú. El escenario internacional para la economía del Perú es desfavorable. Durante el 2016 hubo una caída de 6.1% en el IPX y una desaceleración de la actividad económica de socios comerciales, continuando 6 años seguidos de desaceleración. El desgaste del dinamismo económico de América Latina y El Caribe (36.3% de las exportaciones no tradicionales peruanas) genera una de las contracciones económicas de mayor duración desde la Crisis de Deuda de 1982-83. Se prevé una gradual recuperación del PBI de nuestros socios comerciales, generando mayor dinamismo en la economía. Sin embargo, a pesar de esta proyección en América Latina, la economía mundial aumentara 3.4% por debajo del promedio histórico 2002-2015. 18 Episodios de caídas consecutivas del índice de Precios de Exportación (Índice: Año previo a los episodios de caída=100) Fuente: BCRP, Proyecciones MEF PBI Socios y términos de intercambio (Var. % real anual, var. % anual) Fuente: BCRP, Proyecciones MEF 19 4.2.3 CRECIMIENTO MUNDIAL La economía mundial crecerá 3.0% en el 2016, manteniéndose la desaceleración del 2015 (3.1%) y 2014 (3.4%). Los países emergentes son los más afectados por el entorno actual. La proyección está por debajo de lo proyectado por el FMI (Fondo Monetario Internacional), Banco Mundial y BCR (Banco Central de Reserva del Perú). Los países de América Latina y El Caribe se encuentran con un segundo año de desaceleración, enfrentando una recesión más larga de los últimos años. El bloque económico presenta la mayor exposición al precio de materias primas, 47.4% en exportaciones de bienes, respecto a otros bloques emergentes (Asia Oriental y el Pacifico: 16.5%, Europa y Asia Central: 23.2%). Como economía avanzada mantendrá el ritmo de crecimiento del año anterior, reflejo de la reducción de la demanda externa, pérdida de competitividad cambiaria (en caso de EEUU) y reducción de inversiones en sector energético. El PBI de los socios comerciales de Perú se desacelerara y crecerá por debajo del Mundo (1.4%). La economía peruana se encuentra expuesta a una sub-muestra que se verá más afectada. En este caso, de una desaceleración de América Latina, El Caribe y China, se revisa a la baja la proyección del crecimiento mundial para el 2016 de 3.5% a 3.0%. Reducción de proyecciones de crecimiento 2016 (Var. % real anual) Fuente: BM (Global Economic Prospects), FMI (World Economic Outlook), Proyecciones MEF 20 PBI mundo y socios comerciales (Var. % real anual) Fuente: BM (Global Economic Prospects), FMI (World Economic Outlook), Proyecciones MEF ESTADOS UNIDOS Estados Unidos crecerá 2.5% en el 2016, la tasa más alta desde el 2010, debido a la recuperación del consumo (70% del PBI), gracias a la confianza del consumidor y mejora del mercado laboral a través de la reducción en la tasa de desempleo. Se prevé que en el 2017 la economía de EEUU crecerá 2.4%, gracias a la recuperación de la economía mundial, la consolidación del mercado laboral y la corrección en el precio del petróleo. EEUU: PBI y desempleo (Var. % real y %) Fuente: FED, The Conference Board, Universidad de Michigan 21 ZONA EURO Durante el 2016, la Zona Euro crecerá 1.5%, muy parecido a su crecimiento el año anterior, esto debido a la baja del precio del petróleo y tasas de interés ayudando a aumentar el ingreso de las familias. El ingreso de las familias creció 1.9% en el 2015. Esta recuperación varía entre los países de la Zona Euro, en el caso de Alemania, Francia y España (60.6% de La Zona Euro) mantendrá buen ritmo de crecimiento gracias al posicionamiento macroeconómico. El resto de países de la Zona Euro, seguirán con un bajo crecimiento debido a que quedan reformas fiscales pendientes para mejorar el mercado laboral y la productividad. PBI (Índice 1T2008=100, serie desestacionalizada) Fuente: EuroStat, FMI, Banco Mundial CHINA La economía china crecerá 6.0% en el 2016, uno de los crecimientos más bajos de los últimos 15 años, siguiendo el proceso de desaceleración iniciado en el año 2011, que se encuentra frenando un proceso de cambio estructural orientando el motor de crecimiento desde el mercado externo hacia el interno. El gobierno Chino ha considerado un rango de crecimiento de 6.5% a 7.0%, uno de los más bajos de los últimos tiempos. Desde el 2014, China no puede cumplir con sus metas de crecimiento. Ejemplo el año 2014, donde creció 7.3% y su meta era de 7.5%, igual en el caso del año 2015 que debió crecer 7.0% y llego a 6.9%, indicando que este periodo mantenga ese déficit de crecimiento. 22 China: PBI (Var.% real anual) Fuente: FMI, China’s Five-Years Plans: KPMG Insights series – PMG China AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE En América Latina y Caribe caerá 0.7% en este año, siendo mayor a la del 2015. Esto producto de 4 factores principales: Mayores costos de financiamiento, la caída de precio de materias prima (gracias a la persistente desaceleración de China), factores de índole política que deterioraron el entorno de negocios y los fuertes vínculos comerciales intrarregionales entre economías expuestas a los precios de materia prima. América Latina y El Caribe: PBI (Var.% real anual) Fuente: FMI, Proyecciones MEF 23 Conclusiones El entorno económico mundial, si bien ha mejorado desde la crisis del 2008, el Brexit genera cierta incertidumbre, ya que el proceso de salida no está claro, afectando las economías europeas especialmente. Mientras que la economía global permanece atrapada en un periodo de bajo crecimiento. 4.3 MICRO ENTORNO El Perú se ha sido uno de los países de crecimiento más acelerado de América Latina, basándose de una tasa de crecimiento anual de 5.9% en un entorno de baja inflación (2.9%). Esto se debe gracias a las reformas estructurales en varios ámbitos y la ayuda de un contexto externo favorable. 4.3.1 PERSPECTIVA DE CRECIMIENTO LOCAL En el 2016, la economía del Perú consolidara el proceso de recuperación que empezó en el periodo anterior y crecerá aproximadamente entre 3.5% a 4.0%. A pesar de estar en un entorno internacional inmerso en la caída de precios de exportación y el bajo crecimiento de los socios comerciales. La proyección del crecimiento del PBI ha bajado ligeramente de 4.3% a 3.8% para el 2016. Eso producto de varios factores importantes, el deterioro del entorno internacional mayor al estimado, haciendo que los menores precios de la materia prima afecten a la inversión, el menor crecimiento de nuestros socios comerciales, el entorno mundial de fortalecimiento del dólar que alzo la inflación, exigiendo un incremento de la tasa de interés del Banco Central de Reserva del Perú, y por último el menor crecimiento del gasto público, que asume un uso parcial del 0.5% del PBI para atender los impactos del Fenómeno del Niño. 24 Perú: PBI 2016-2019 (Var.% real anual) Fuente: BCRP. FMI, Proyecciones MEF 4.3.2 SECTOR INMOBILIARIO LOCAL La inversión privada se contrajo 1.2% en el 2016, producto del entorno internacional. El 60% de la variabilidad de inversión se debe a factores externos como los cambios en la tasa de interés internacional, volatilidad en mercados financieros, precio de materias primas y la demanda de los socios comerciales. Y el otro 40% debido a casos internos como los ciclos políticos electorales o el aumento de costos locales. En el 2016, Año de Elecciones Presidenciales, el indicador de la expectativa de inversión se redujo 27 puntos respecto al año anterior, y luego incremento 42 puntos. Durante las Elecciones Presidenciales del 2011, el indicador cayó 63 puntos y luego se recuperó 28 puntos. En cuento a las Elecciones del 2016, se ha considerado un repunte de las expectativas de inversión, generando una recuperación más rápida de inversión privada en los próximos trimestres. 25 Inversión Privada y expectativas de inversión (Var.% anual, puntos) Fuente: BCRP, sondeos realizados a clientes SAE de APOYO Consultoría Expectativas de Inversión en elecciones anteriores (Puntos) Fuente: BCRP, sondeos realizados a clientes SAE de APOYO Consultoría 26 Sin embargo la decisión de inversión está afectada a distintos factores que intervienen, algunos factores externos y otros factores internos de la economía. Los factores más importantes son, el entorno económico internacional, costos de financiamiento, tipo de cambio, la demanda interna y las elecciones presidenciales. Factores que afectan mucho a las decisiones de Inversión pendientes en su empresa (% de respuestas) Fuente: Sondeos realizados a clientes SAE de APOYO Consultoría A pesar de la caída de 1.2% de la inversión privada total, se espera que la inversión en infraestructura aumentara de manera significativa. Este fuerte impulso a la inversión ayudara a dinamizar la economía de los próximos años, esperando que en el 2016 se ejecuten US$ 8 mil millones en proyectos de infraestructura. El fuerte dinamismo de la inversión de infraestructura está acompañado de la inversión en otros sectores como el Sector Inmobiliario. Existe una cartera importante de anuncios de inversión mayores a US$ 7 mil millones divididos en distintos sectores vinculados al consumo de familias como el Sector Inmobiliario, Retail, Consumo Masivo, Industria, Turismo, Educación, Salud, entre otros. 27 Principales anuncios de inversión en otros sectores (Realizados entre enero 2015 y enero 2016) Fuente: Anuncios de inversión recopilados por APOYO Consultoría El sector inmobiliario tuvo su año de ventas record en el 2012, donde operaban aproximadamente 600 firmas en el sector. Al día de hoy se ha reducido a la mitad, quedando las empresas con las mejores estrategias a cargo de un mercado con un menor ritmo de crecimiento. Desde el año 2014, existen problemas estructurales que afectan la oferta como la escasez de suelo urbano, la burocracia municipal y la poca inversión en agua y desagüe, a eso se le debe sumar un menor acceso al crédito hipotecario y la desaceleración económica. 28 Demanda Efectiva de Vivienda (En miles de hogares) Fuente: CAPECO, elaboración propia La venta de viviendas nuevas creció 21.5% anual entre el 2002 y 2012, donde hubo 21,990 unidades en Lima. Este año se estima cerrar en 12,000. Parte del reto para solucionar los problemas estructurales, para poder generar una oferta anual mayor a 100,000 viviendas para atender el creciente déficit. Conclusiones Si bien el 2016 empezó con márgenes negativos en cuanto a inversión inmobiliaria y las elecciones presidenciales generaban cierta incertidumbre, el panorama actual se muestra favorable gracias a la gestión actual presidencial, a pesar de encontrar casos actuales como el caso Odebrecht, que está afectando incluso a empresas nacionales como Graña y Montero, entre otras. 29 CAPÍTULO 5 OBJETIVOS DEL PLAN DE MARKETING 30 5 OBJETIVOS DEL PLAN DE MARKETING Los objetivos del plan de marketing se determinan desde distintos puntos mencionados a continuación: - En función al proyecto, que el marketing mix que se aplique al proyecto genere el éxito esperado. - En función a la marca, aportar al crecimiento de la misma y crear una relación con el mercado meta. - En relación a las ventas del proyecto, que la velocidad de venta ayude a mejorar la rentabilidad del proyecto. - En función a la organización, aportar al crecimiento de la empresa permitiendo generar mayores proyectos inmobiliarios a futuro. 31 CAPÍTULO 6 SEGMENTACIÓN Y TARGETING 32 6.0 SEGMENTACIÓN Y TARGETING En el mercado inmobiliario actual, existe una demanda importante de viviendas en la periferia de Lima para sectores C-D, ya que existen distintos programas de ayuda social como Mi Vivienda o Techo Propio, que incentivan a la compra de viviendas para gente de bajos recursos. En la zona Lima Norte, la zona con mayor población (26% total de Lima), que cuenta con distritos como Puente Piedra, Comas, Ventanilla, que no terminan de desarrollarse como distritos totalmente urbanizados, existen terrenos de grandes dimensiones y con bajo precio por metro cuadrado. Esto impulsa a que muchas inmobiliarias estén comprando lotes grandes para desarrollar Conjuntos Residenciales de gran escala para satisfacer la demanda en esa zona, creando un nicho importante como oportunidad de negocio en el sector inmobiliario. Es por eso que tomamos como punto de partida, evaluar terrenos en el distrito de Puente Piedra, en la zona Lima Norte, como toma de partida para el desarrollo y análisis de un proyecto inmobiliario, sobre un terreno de 16,400m2 donde se desarrollara un conjunto residencial privado de uso exclusivo de vivienda. Para identificar los factores que actúan para obtener una vivienda en el distrito de Puente Piedra, debemos señalar la metodología de análisis de mercado que seguiremos. Dado que el distrito de Puente Piedra se encuentra compuesto por niveles socioeconómicos entre C y D, el análisis se enfoca en estos sectores de manera más específica. 6.1 ESTUDIO OFERTA Y DEMANDA DE VIVIENDAS EN LIMA La actividad edificatoria de Lima Metropolitana y Callao reporto un metraje en actividad edificatoria que asciende a 5,344,994 m2, menor en 11.44% a la actividad edificatoria del año 2015. Distribución de la actividad edificatoria total, según destinos 2015-2016 Fuente: CAPECO El mayor porcentaje de construcción está destinado al uso de vivienda con 3,474,791 m2 correspondiente al 65.01% del total de actividad edificatoria del año 2016. 33 Actividad Edificatoria según destino (m2) Fuente: CAPECO Dentro del sector de viviendas, existen dos tipos, Vivienda Unifamiliar (Casas) y Vivienda Multifamiliar (Departamentos). La oferta de viviendas multifamiliares corresponden a la mayor parte de la oferta de viviendas con un 98.4%, mientras que las viviendas unifamiliares constituyen únicamente el 1.6%. Oferta de Vivienda Fuente: CAPECO Los precios de venta de las viviendas en Lima en el 2016 se encuentra dentro los rangos de precios intermedios entre S/.80,001 y S/.400,000 con 15,189 unidades, mientras que los precios bajos son menores a S/.80,000 con 132 unidades y los precios altos mayores a S/.400,000 con 9,200 unidades. En Lima Metropolitana y Callao existen 7 sectores urbanos en los que están distribuidas las unidades de vivienda. Lima Moderna cuenta con 648.681m2 mientras que Lima Top tiene 715,827m2. Estos son los 7 sectores urbanos: 1. Lima Top está compuesta por los distritos de Miraflores, San Isidro, La Molina, Santiago de Surco, San Borja y Barranco. 2. Lima Moderna compuesta por Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre y Surquillo. 34 3. Lima Centro compuesto por Cercado de Lima, Breña, La Victoria, Rímac y San Luis. 4. Lima Este compuesta por Ate, Cieneguilla, Chaclacayo, Lurigancho, San Anita, El Agustino y San Juan de Lurigancho. 5. Lima Norte compuesto por Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, San Martín de Porres, Ancón y Santa Rosa. 6. Lima Sur compuesto por Chorrillos Lurín, Pachacamac, San Juan de Miraflores, Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, Pucusana, Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo y Santa María del Mar. 7. Callao compuesto por Bellavista, Callao, Carmen de la Legua, La Perla, La Punta y Ventanilla. En este caso el proyecto se encuentra dentro del sector urbano Lima Norte, al encontrarse ubicado en Puente Piedra, y el público objetivo al que está dirigido es al sector socioeconómico C y D. Oferta Total de Vivienda según sector urbano (Unidades) Fuente: CAPECO Estructura de la oferta total de departamentos Fuente: CAPECO 35 La demanda de vivienda se encuentra distribuida por 5 sectores socioeconómicos. Se calcula 2,261,879 hogares conforman los demandantes potenciales de la ciudad, donde el sector de mayor cantidad se encuentra en el Sector Socioeconómico Medio con 37.44% equivalente a 846,873 viviendas, por debajo le sigue el Sector Socioeconómico Medio bajo con 32.15% con 727,292 viviendas. Distribución de los hogares según estrato socioeconómico Fuente: CAPECO De acuerdo al total de viviendas dentro de la zona geográfica de Lima y Callao, el 20,40% de viviendas es demandante efectivo de vivienda, ligeramente mayor al año 2015 que fue de 20,48%. En el sector socioeconómico Medio Bajo, la demanda efectiva aumento a 50.71% con 240,228 viviendas durante el 2016, mientras que en el sector socioeconómico Medio aumento a 41.38% equivalente a 196,034 viviendas. El 67.47% de viviendas de demanda efectiva se encuentra entre los rangos de precios de venta de S/.80,001 y S/.270,000. De los 473,730 de viviendas demandantes efectivas, 449,750 (94.94%) no satisfacen sus expectativas de consumo. La demanda insatisfecha con precios entre S/.80,001 y S/.390,000 está compuesta por el 77.72%, mientras que el rango entre S/.110,000 y S/.130,000 representa el 17.13%. 36 6.2 SEGMENTACIÓN DEL MERCADO La segmentación tiene como finalidad definir hacia qué sector o segmento va a ir dirigido el proyecto definiendo las necesidades del mercado de acuerdo a sus variables. Vamos a analizar 4 variables más importantes de segmentación de mercado dividido por: 1. Socioeconómico: Dividido por niveles de ingresos y estilo de vida. 2. Geográfica: Dividida por ciudades o distritos de Lima. 3. Demográfica: Dividido por edades y géneros. 4. Psicográfica: Dividido por personalidades, clase social. 6.2.1 SOCIOECONÓMICO Lima Metropolitana se encuentra dividida en 5 sectores socioeconómicos (A, B, C, D y E) que se determinan de acuerdo a los niveles de ingresos de los hogares. El nivel que mayor número de hogares comprende es el NSE C con 40.5%, seguido por el NSE D (24.3%) y NSE B (22.3%). Distribución hogares según NSE 2016 – lima metropolitana Fuente: APEIM 2016 según ENAHO 2015 Cada nivel socioeconómico está distribuido por 10 zonas de Lima Metropolitana, dividida cada una por distritos de NSE similares. La zona 7, compuesta por Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco y La Molina es la que tiene el mayor porcentaje de NSE A con 34.6%, mientras que el NSE C, que es el de mayor cantidad de hogares, se encuentra con mayor porcentaje en la Zona 2, donde se encuentras los distritos de Independencia, Los Olivos y San Martin de Porres. 37 Distribución de niveles por zona – Lima Metropolitana Fuente: APEIM 2016 según ENAHO 2015 El distrito de Puente Piedra, en su mayoría, tiene una población de nivel socio económico C con 44.3% y NSE D con 31.5%, sumando entre las dos 75.8% del total de la población de la zona 1, lo cual nos da un indicador sobre cuál es el nivel socio económico del target al cual va a ir dirigido el proyecto. Distribución del gasto según NSE 2016 – Lima Metropolitana Fuente: APEIM 2016 según ENAHO 2015 38 La distribución de gastos según el nivel socioeconómico en Lima, tiene como mayor índice de gastos los Alimentos en todos los sectores, teniendo mayor nivel de aporte en el NSE E con 55%. Mientras que el NSE A es el que más invierte en Educación y Transporte con 18%. Los Niveles B y C son los que más invierten en vivienda con 15% cada uno. En el caso del NSE C y D, que son los que vamos a analizar en este proyecto, los mayores aportes son en Alimentos con 42% y 41%, y Vivienda con 14% y 15% respectivamente. 6.2.2 GEOGRAFICA Lima se encuentra dividida por 6 segmentos geográficos: Lima Norte, Lima Este, Lima Antigua, Lima Sur, Lima Moderna y Callao. Fuente: Grupo Apoyo y Opinión de Mercado S.A 39 1. Lima Norte: Formada por distritos como Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, entre otros. Es la zona con mayor representación con el 26% de la población total de Lima Metropolitana, está compuesta en su mayoría con NSE C y D con 39.6% y 37.7% respectivamente. 2. Lima Antigua: Formada por Rímac, Breña, La Victoria, Cercado y San Luis. La zona de menor cantidad de población con el 11%. Representa el NSC C con 54% y 51% cuenta con vivienda propia totalmente pagada. 3. Lima Moderna: Compuesta por Miraflores, La Molina, Barranco, San Borja, Santiago de Surco, San Miguel, Magdalena, Jesús María, entre otros. Los NSE predominantes son el NSE A (32.2%) y B (52.6%). Es la zona que tiene mayor cantidad de distritos de Lima. 4. Lima Este: Formada por San Juan de Lurigancho, Santa Anita, Ate y el Agustino. Representa el 19.5% de la población total, denominado en su mayoría por NSE C y D con 35.9% y 43.4%. Donde el 40% de los jefes de hogar tienen educación escolar incompleta. 5. Lima Sur: Con distritos como San Juan de Miraflores, Villa el Salvador, entre otros. Cuenta con el 16.6% de la población y está compuesto por NSE C (32.4%) y NSE D (35.2%). 6. Callao: Con distritos como Callao, La Perla, La Punta, cuenta con NSE C (30.5%) y D (44.3%) y el ingreso promedio mensual es de S/.3,124. El target se encuentra en la zona Lima Norte, que corresponde al 26% del total de la población de Lima Metropolitana, siendo el distrito más poblado y de mayor área. 40 6.2.3 DEMOGRÁFICA Esta variable está compuesta por números de habitantes, edades, tamaño de familias, sexo, ingresos, ciclo de vida y ocupación. 1. Número de Habitantes En Lima la población total en el 2016 es de 10,051,912 personas. En los últimos años la población de la tercera edad ha incrementado en un 2%, mientras que la población mayor de 18 años es de 21,084,354 personas, equivalente al 66.9% de la población total de Lima. La tasa de descuento es de 1.08% respecto al año 2015 y el promedio de miembros del hogar es de 3.8 personas. El promedio anual de nacimientos es de 575,000 bebes. Fuente: IPSOS PERÚ 2. Sexo En cuanto a la variable por sexo de Lima Metropolitana, el rango de expectativa de vida femenino es ligeramente mayor al masculino. Fuente: CENSOS NACIONALES X DE POBLACION Y V DE VIVIENDA, INEI 41 3. Edades El rango de edad más alta de Lima se encuentra entre los 20 y 24 años con un promedio de 10.2% del total de la población. Mientras que la tercera edad, desde los 60 años hacia adelante, equivale al 9.5%. Fuente: CENSOS NACIONALES X DE POBLACION Y V DE VIVIENDA, INEI 4. Ciclo de Vida El rango más alto de edad de los jefes de hogar esta entre los 31 y 40 años con el 39.5%. Mientras que el rango de 18 a 25 años corresponde al 4.9% del total. Fuente: Fondo MI VIVIENDA S.A. 42 5. Educación El nivel de educación en el jefe de hogar, en sector B es en la mayoría hasta Superior Universitario con 52.8%, mientras que en C y D la mayoría solo llega a Secundaria Completa. Fuente: Fondo MI VIVIENDA S.A 6.2.4 PSICOGRAFICA La variable psicográfica se clasifica por estilos de vida y clase social de la población de Lima Metropolitana. 1. Estilo de Vida Existen un total de nueve tipologías de estilos de vida en Lima Metropolitana que corresponden al 98.9% del total de la población. En el cuadro indica que el mayor porcentaje de tipologías corresponde al estilo Conservadores Pobres con el 24.1%, mientras que los Exitosos Clandestinos componen el menor número con 2.0% de la población. Fuente: Estilos de Vida en el Perú, Rolando Arellano 43 2. Clase Social Estos son los estratos de los Niveles Socioeconómicos en Lima Metropolitana, segmentados en A1 y A2 para el Nivel Alto y el Nivel Marginal, que viene a ser el nivel socioeconómico más bajo, se encuentra en el estrato E. Fuente: NSE de Lima. Grupo Apoyo, Opinión y Mercado Conclusiones Luego de analizar y determinar las 4 variables de segmentación del mercado, la cual nos ayuda a dar una idea de número de integrantes por hogar, y nivel socio económico de la zona donde se desarrollara el proyecto. El siguiente cuadro es un resumen en el cual se propone el target al que ira dirigido el proyecto según el análisis de la segmentación del mercado. SOCIOECONÓMICO NSE C / DIngreso Familiar S/.1,500 - S/.3,000 Segmento Lima Norte: Distritos como Comas, GEOGRÁFICA Geográfico Independencia, Los Olivos, Puente Piedra Núcleo Familiar 4 miembros por familia, padres y 2 hijos Número de Lima Norte esta habitada por el 26% del Habitantes total de la Poblacion de Lima Metropolitana DEMOGRÁFICA Sexo El 51% de la poblacion es Femenino, mientras que el 49% es Masculino Ciclo de Vida Jefes de hogar entre los 31 y 40 años de edad promedio Educación En Sector C y D la mayoria solo llega a Secundaria Completa Conservadores pobres, Provincianos PSICOGRÁFICA Estilo de Vida Residentes, Acriollados Progresistas ocupan la mayor parte de la poblacion Clase Social Bajo y Bajo Inferior Fuente: Elaboración Propia 44 CAPÍTULO 7 ESTUDIO DE MERCADO 45 7.0 ESTUDIO DE MERCADO 7.1 ENCUESTA A continuación se presenta una breve encuesta realizada en la zona de Puente Piedra para determinar los factores más importantes para la adquisición de una vivienda para el usuario target. En total de personas encuestadas en un radio de 1km a la redonda del proyecto es de 52 personas. Los criterios de selección, fueron en base a gente que vive en la zona Lima Norte, en su mayoría dentro del distrito de Puente Piedra y que estaría interesada en adquirir una vivienda nueva en este distrito. Fuente: Propia 46 Actividad Preferida en tiempos libres Fuente: Propia Opinión sobre personalidad Fuente: Propia 47 Vivienda Actual Fuente: Propia Distrito de Residencia Actual Fuente: Propia Número de dormitorios Fuente: Propia 48 Finalidad de Compra Fuente: Propia El departamento para habitar será… Fuente: Propia Número de personas que lo habitaran Fuente: Propia 49 Personas con las que compartirá Fuente: Propia Principal factor considerado en la decisión de compra Fuente: Propia 50 CONCLUSIONES DE LAS ENCUESTAS El perfil de los habitantes, en base a la encuesta que se hizo a personas residentes de la Zona Lima Norte con interés en adquirir una vivienda nueva en el distrito de Puente Piedra: - Edad: Entre 30-50 años - Ingreso Conyugal: Entre S/.1,500 – S/.3,000 - Ciclo de Vida: Familia con 2 hijos en promedio, mayoría entre 10 – 20 años. - Condición de la Vivienda: 94% compraría la vivienda para habitarla, Mayoría prefiere vivienda de 3 dormitorios. - Residencia Actual: 30% vive en la zona y el resto en los alrededores. - Medio de Transporte: El 78.3% usa transporte público, mientras que solo el 21.7% tiene auto propio. - Interés: La mayoría está interesado en Deporte (45%), Cultura e Intelecto (30%) y Tecnología (18%). - Personalidad: El 43% tiene una personalidad social, mientras que el 36% se considera deportista. - Actividades Preferidas: Dar paseos al aire libre (15%), Pasear o ir de compras a centros comerciales (15%), leer (13%), acudir o realizar un evento social (12%) y asistir a eventos deportivos (11%) 51 7.2 COMPETENCIA El siguiente mapa indica los Proyectos Inmobiliarios de gran escala, como Conjuntos Residenciales y Condominios, en la zona de Puente Piedra cercana a la ubicación del terreno a estudiar. Encontramos proyectos en radios de 2.5km, 5km y 7.5km. Fuente: Propia Dado que el distrito de Puente Piedra, todavía sigue en crecimiento, existe una cantidad significativa de proyectos de gran escala de viviendas, existe una oferta importante de Conjunto Residenciales en la zona Norte de Lima. Algunos de estos proyectos, se encuentran en construcción, mientras que otros ya están 100% terminados. En algunos casos tienen viviendas todavía en venta mientras que otros ya tienen todas las viviendas vendidas. 52 7.2.1 COMPETENCIA DIRECTA Se determinaron 3 proyectos de los 7 analizados como competencia directa, ya que tienen una buena calidad de diseño y tiene departamentos con metrados similares a los que busca el target al que está dirigido el proyecto. Además la velocidad de ventas de 2 de ellos es muy buena, eso significa que el target está respondiendo a esa oferta. LOS PARQUES DE CARABAYLLO Promotor: Viva GyM Precio por m2: S/. 1,862 N° Departamentos: 352 departamentos M2 por Vivienda: Aprox. 62m2 Precios Viviendas: Aprox. S/.115,500 Fuente: Google Velocidad de Ventas: 15.6 dptos por mes Ubicación: Av. Perimétrica 3400, a 800 mts. Del By Pass de Puente Piedra Características: Departamentos de 3 dormitorios, Losa deportiva, Espacios comunes de recreación, Club House, Piscina, Áreas verdes “Los Parques de Carabayllo” tiene buena velocidad de ventas ya que cuenta con áreas comunes como piscina, club house, etc. que le dan un valor agregado importante y cuenta con viviendas de 60m2, que está dentro del alcance económico de la demanda. 53 CONDOMINIO CIUDAD VERDE Promotor: PAZ Centenario S.A. Precio por m2: S/. 2,199 N° Departamentos: 895 departamentos M2 por Vivienda: Desde 48m2 hasta 57m2 Precios Viviendas: Desde S/.105,580 hasta S/.179,200 Fuente: Google Velocidad de Ventas: 11.9 dptos por mes Ubicación: Av. Panamericana Norte Km. 27 S/N (Frente a la Escuela de Sub-Oficiales) Características: Departamentos de 3 dormitorios, Áreas comunes, Canchas de futbol, zona de parrillas, Sala de cine y Estacionamientos. CONDOMINIO VALLEVERDE Promotor: Enacorp S.A. Precio por m2: S/. 1,600 N° Departamentos: 440 departamentos M2 por Vivienda: Desde 52m2 hasta 63m2 Precios Viviendas: Desde S/.78,000 hasta S/.102,000 Fuente: Google Velocidad de Ventas: 16.2 dptos por mes Ubicación: Calle Los Geranios S/N Sub Lote B, Fundo Longay, Puente Piedra Características: Departamentos de 3 dormitorios, Áreas verdes, Áreas de recreación, Piscina, juegos infantiles, bodegas, cabina de internet, Estacionamientos. 54 En el caso del Condominio “Ciudad Verde” si bien tiene departamentos más pequeños, el costo por m2 es mayor al de “Tambo Verde”, y por más que cuenta con los servicios que el usuario busca, los costos de las viviendas siguen siendo altos para la zona, además no cuenta con caseta de control para el ingreso al conjunto residencial, quitándole un punto importante de seguridad al proyecto. En el caso del Condominio “Valle Verde”, si bien cuenta con áreas comunes al igual que “Los Parques de Carabayllo”, tiene viviendas de menor metraje y el precio por m2 es menor, por lo que brinda los mismos servicios pero los departamentos son de mayor accesibilidad económica y cuenta cerco perimétrico que brinda mayor seguridad a los propietarios, por lo que la demanda prioriza precio y áreas comunes sobre departamentos espaciosos, además de buena seguridad. 7.2.2 COMPETENCIA INDIRECTA Si bien existen proyectos que se encuentran dentro del radio inmediato del terreno, la oferta es distinta y va dirigida a otro segmento, como es el caso de “Polaris”, que si bien tiene departamentos entre 60 y 90m2, el precio por m2 es de S/.2,457, algo que nuestro target no podría pagar, esto debido a la calidad del proyecto. EDIFICIO POLARIS Promotor: TNC Inmobiliaria Precio por m2: S/. 2,457 N° Departamentos: 40 departamentos M2 por Vivienda: Desde 61m2 hasta 89m2 Precios Viviendas: Desde S/.149,900 hasta S/.212,048 Fuente: Google Velocidad de Ventas: 5.1 dptos por mes Ubicación: Calle los Girasoles Mz. A1 Lote 1 Los Gramadales, Puente Piedra Características: 13 Estacionamientos, Departamentos de 3 dormitorios, Áreas Sociales, Sala de Usos Múltiples, Ascensor. 55 CONDOMINIO TAMBO VERDE Promotor: Líder Ingeniería y Construcción S.A. Precio por m2: S/. 2,000 N° Departamentos: 160 departamentos M2 por Vivienda: Desde 63m2 hasta 130m2 Precios Viviendas: Desde S/.126,200 hasta S/.180,700 Fuente: Google Velocidad de Ventas: 9.2 dptos por mes Ubicación: Av. San Juan s/n Carabayllo A 2 km del by Pass de Puente Piedra Características: Departamentos de 3 dormitorios, Áreas comunes, Sala de cine, Karaoke, Losa multideportiva, Áreas verdes, Ciclo vía, gimnasio y estacionamientos CONDOMINIO MONTEGRANDE Promotor: Negocios e Inversiones Belice S.A. Precio por m2: Proyecto de 2 pisos N° Departamentos: S/. 1,225 M2 por Vivienda: Aprox. 80m2 Precios Viviendas: Desde S/.75,000 hasta S/.98,000 Fuente: Google Velocidad de Ventas: 7.7 dptos por mes Ubicación: Av. Panamericana Norte Km. 37.5, Altura Ruta Lima – Ancón Paradero Casa Hogar Características: Casas de 2 pisos y 3 dormitorios, Estacionamientos, Áreas verdes, Cabina de internet 56 LOS SAUCES DE SHANGRI-LA Promotor: Líder Ingeniería y Construcción S.A. Precio por m2: S/. 1,845 N° Departamentos: 440 departamentos M2 por Vivienda: Desde 53m2 hasta 61m2 Precios Viviendas: Desde S/.97,800 hasta S/.142,200 Velocidad de Ventas: Fuente: Google 12.3 dptos por mes Ubicación: Calle Los Sauces Lt. 21, Urbanización Shangri-La, Puente Piedra Características: Departamentos de 3 dormitorios, Bodega, Cabinas de Internet, Área de juegos, Áreas verdes El Condominio “Tambo Verde” tiene una velocidad de ventas de 1.3 ya que cuenta con departamentos entre 60 y 130 m2 a un precio de S/.2,000 el m2 lo cual genera departamentos que exceden del costo que se permiten los usuarios de la zona según el estudio de mercado descrito. En el caso del Condominio “Montegrande”, si bien cuenta con departamentos más grandes y con menor precio por m2 que “Los Parques de Carabayllo” y “Valle Verde”, al no contar con áreas comunes ni buena seguridad, la velocidad de ventas es baja. “Los Sauces de Shangri-La” cuenta también con áreas comunes, pero tiene departamentos de poco metraje y con un costo por m2 menor, por lo que la velocidad de ventas es un poco mejor. Luego de realizar una encuesta en la zona y analizar la oferta existente, se determina que, en el caso de un proyecto de vivienda multifamiliar, uno de los mayores motivos de compra es el de áreas comunes, es por eso que el proyecto debe captar las necesidades del usuario, y los departamentos deben estar dentro del área que les permita a los usuarios adquirir de acuerdo al precio por m2 de venta. 57 CAPÍTULO 8 POSICIONAMIENTO 58 8.0 POSICIONAMIENTO Según el estudio de mercado desarrollado, se realizara el análisis del proyecto en estudio, tanto los problemas como las oportunidades del caso. 8.1 PROBLEMA Y OPORTUNIDADES DEL PROYECTO Identificaremos las amenazas y debilidades del proyecto para determinar los objetivos y estrategias de marketing mediante el Análisis FODA. 8.1.1 Análisis FODA del Proyecto Fortalezas - Profesionalismo de la empresa optimizando esfuerzos. - Cumplimiento de los compromisos de servicio al cliente. - Conocimiento de los procesos constructivos e innovación. - Solidez económica para inversión de la empresa. Oportunidades - Crecimiento en la actividad financiera de los últimos años. - El terreno se encuentra cerca a varios establecimientos de la zona como colegios, hospital, centro comercial, entre otros. - Gran demanda en la zona con proyección a nuevos proyectos. - Hay poca oferta inmobiliaria en comparación al tamaño de la zona. - Existe una escasez de proyectos de gran calidad en la zona. - No existe mucha inversión en publicidad y ventas de la competencia. 59 Debilidades - Ser una empresa mediana en el rubro inmobiliario con experiencia intermedia a comparación de las grandes empresas inmobiliarias. - Poca experiencia para negociar con propietarios de los terrenos. Amenazas - Por el hecho de haber bastante demanda existe un aumento de oferta en la zona de las empresas competidoras. - Esta oportunidad puede generar el interés de empresas inmobiliarias grandes quieran invertir en la zona. - La generación de varios proyectos pueden generar mayor densidad aumentando el tráfico en la zona. 60 CAPÍTULO 9 ESTRATEGIA DE MARKETING 61 9.0 ESTRATEGIA DE MARKETING 9.1 DEFINICION DEL MERCADO: SEGMENTO Luego de haber analizado los diferentes segmentos de mercado, y luego de ver sus características y hábitos de consumo, y luego de identificar la segmentación de mercado de acuerdo a su nivel socioeconómico en el que indica que para la Zona 1, donde se encuentra Puente Piedra, existe una mayoría de 44.3% en el NSE C y 31.5% en el NSE D, pudiendo concluir que el proyecto en estudio está dirigido a Nivel Socioeconómico C y D. 9.2 MERCADO AL QUE VA DIRIGIDO: TARGET De acuerdo a la segmentación desarrollada, el NSE C y D. Corresponden al 64.8% del total de hogares de lima metropolitana, y el hogar en la mayoría de casos está compuesto por 4 integrantes. El nivel de educación, llega a secundaria completa. La distribución de gastos en estos sectores corresponde en la mayoría a alimentos con el 41% en NSE C y 50% en NSE D, seguido por vivienda con un 15% y 13% respectivamente. 9.3 REASON WHY DEL TARGET Según el análisis descrito, encontramos los mayores motivos por los que podrían inclinarse a invertir en la adquisición de una vivienda: - La ubicación del proyecto, ya que se encuentra en una zona céntrica, cerca de varios establecimientos como centros comerciales u hospitales. - La calidad del diseño del proyecto con las áreas comunes que brinda genera un valor agregado importante para la decisión de compra. - Los acabados de los departamentos, en áreas pequeñas donde el espacio está muy bien aprovechado ayuda a conseguir un producto de menor costo pero con mucho valor lo cual es importante para el target al que va dirigido. 62 9.4 DIFERENCIACIÓN E INNOVACIÓN Se considera que la innovación debe mejorar los márgenes de utilidad resultado del ejercicio, utilizando por ejemplo nuevas metodologías en la ejecución de obra enfatizando la productividad o implementando estrategias de mercado nuevas incidiendo en la venta del proyecto o implementando en el diseño áreas comunes que le den el valor agregado que no tiene la competencia. En este caso una de las características más importantes que diferencia el proyecto de la competencia, es que para el sector que está enfocado, cuenta con muchas áreas comunes como mini market, sala de usos múltiples, lavandería, internet y zona de parrillas. Otra cualidad de la propuesta es que al ser una urbanización cerrada contara con casetas de seguridad en los puntos de ingreso del proyecto, generando mayor seguridad y confianza para los usuarios que vivan en el proyecto. Otra diferenciación para el consumidor, es el hecho que pueda elegir los acabados que quiera para su vivienda, en caso quisiera una personalización, aportando un monto adicional de ser el caso. El proyecto se encuentra en una zona que no está completamente densificada por lo que no hay tanta circulación vehicular ni tráfico que moleste a las personas que viven ahí y se encuentra a 500 metros de la Panamericana Norte, siendo una vía de acceso importante en la zona. 63 CAPÍTULO 10 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO 64 10. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO “HABILITACIÓN URBANA CON CONSTRUCCIÓN SIMULTÁNEA PUENTE PIEDRA” 10.1 CARACTERISTICAS DEL PROYECTO El presente proyecto contempla el desarrollo de una habilitación con construcción simultánea. Se plantea un conjunto residencial privado de cinco bloques de vivienda de seis pisos cada uno, todos son de uso exclusivo de vivienda. 10.2 PARAMETROS URBANISTICOS UBICACIÓN DEL PREDIO Dirección : Lote 159 Urb./Asoc./AA.HH : Altura del Km.33 de la Panamericana Norte Distrito : Puente Piedra Prov. y departamento : Lima ÁREA - Área : 16 400.00m2 PARÁMETROS URBANÍSTICOS - Zonificación : Residencial de Densidad Media RDM - Área de Tratamiento Normativo: 1 - Usos Permitidos : Unifamiliar, Multifamiliar, Conjunto Residencial PARÁMETROS EDIFICATORIOS - Lote Mínimo : Conjunto Residencial 800 m2 - Frente Mínimo : 20 m. - Altura de la Edificación : 06 pisos - Porcentaje de área libre : 50% - Coeficiente de Edif. (Máx.) : 3 - Retiros : Frontal en avenida 3m, a calle 1.5m - Espacio de Estacionamiento : 1 cada 3 viviendas 65 CARACTERISTICAS DE LA HABILITACIÓN URBANA Título II Capítulo VI II-VI-2 Tipos del Reglamento Nacional de Construcciones. APORTES DE ÁREAS Fuente: Elaboración Propia Tipos de Habilitación para Uso de Vivienda en función de la calidad mínima de las Obras Fuente: Elaboración Propia CARACTERISTICAS DEL PROYECTO Como primera característica del proyecto destaca que el lote matriz se encuentra afecto por la ampliación vial de las Av. San Martin y José Carlos Mariátegui, razón por la cual de un área inicial de 16,400.00m2 se reduce el área de trabajo a 15,101.30m2. Sobre esta área resultante se propone una Habilitación Urbana con Construcción Simultánea - Techo Propio. Se plantea un lote único sobre el cual se desarrollará la propuesta arquitectónica con sus respectivo aporte del 8% para recreación. El 2% correspondiente a Educación será redimido en dinero a la municipalidad correspondiente. 66 CUADRO GENERAL DE ÁREAS Fuente: Elaboración Propia CUADRO DE APORTES Fuente: Elaboración Propia VÍAS Al interior de la habilitación se plantea el desarrollo de una vía de ingreso restringido, la cual se utilizará en caso de incendios o accidentes para el ingreso de la ambulancia o el camión de bomberos al conjunto residencial. 67 10.3 PROPUESTA ARQUITECTONICA CONJUNTO RESIDENCIAL Sobre una habilitación urbana de lote único se plantea un conjunto residencial cerrado; con tres puntos de ingreso con sus respectivos controles, el Ingreso N°1 hacia la Av. José Carlos Mariátegui peatonal y vehicular de acceso al área de estacionamiento interno y los ingresos N°2 y N°3 hacia Las Palmas de Copacabana (Ex Av. San Martín) y el Pasaje Los Robles respectivamente, ambos son ingresos peatonales con un acceso vehicular controlado que se comunica a una vía de acceso restringido únicamente para uso de vehículos de emergencia y evacuación. Cinco bloques de viviendas de seis niveles cada una, del primero al cuarto piso se ubican departamentos tipo flat, y en los dos últimos niveles departamentos tipo dúplex. Dentro de los cuales se desarrollan viviendas de uno a cuatro dormitorios. La distribución de los bloques en el conjunto se realiza de forma perimetral al terreno, delimitando sus frentes y configurando hacia el interior un espacio destinado para la recreación pública con ambientes destinadas para el uso común. Hacia el fondo del terreno se plantean dos bloques paralelos que determinas un pasaje interior, el cual posee las dimensiones y características que permiten la circulación controlada de vehículos de emergencia y evacuación. La mayor cantidad de estacionamientos se plantean de forma perimetral al terreno y tendrán un sistema de cerramiento, puertas corredizas para garantizar la seguridad de los vehículos. Complementario a la vivienda se plantea espacios de uso común, contiguos a la ZRP1, un minimarket, una lavandería, una sala de internet, servicios higiénicos para hombres y mujeres y una sala de juego para niños en el primer piso. En el segundo piso una sala de usos múltiples, servicios higiénicos para hombres y mujeres y una zona de parrillas (terraza sin cobertura). Con un área total techada de 500m2 y 100m2 de terraza. 68 CABIDA ARQUITECTONICA Fuente: Propia - Área terreno: 16,400.00 m2 - Afectación vial: 1,016.57 m2 (0.06%) - Área viviendas: 540 departamentos, Área útil total: 33,335.82 m2 - Áreas verdes: 2,900.00 m2 (17%) - SUM: 500 m2 (0.03%) - Estacionamientos: 179 estacionamientos (1 cada 3 viviendas) - Casetas de control: 3 puntos de ingreso Cada Bloque está compuesto por torres típicas de 5 pisos más azotea. En total, los 5 Bloques están compuestos por 14 torres de viviendas tipo flat en los cuatro primeros pisos y dúplex en el quinto piso más azotea. 69 10.4 PROGRAMA ARQUITECTONICO 1ra Planta – (14 Torres) 4 2 2 3 Dormitorios 3 Dormitorios 1 Dormitorio (2 SH) – 62m2 (1 SH) – 59m2 (1 SH) – 37m2 2da, 3ra y 4ta Planta – (14 Torres) 4 2 2 3 Dormitorios 3 Dormitorios 2 Dormitorios (2 SH) – 55m2 (1 SH) – 52m2 (1 SH) – 40m2 70 5ta Planta Dúplex – (14 Torres) 4 2 2 4 Dormitorios 4 Dormitorios 3 Dormitorios (3 SH) – 108m2 (2 SH) – 103m2 (2 SH) – 83m2 Azotea Dúplex – (14 Torres) 4 2 2 4 Dormitorios 4 Dormitorios 3 Dormitorios (3 SH) – 108m2 (2 SH) –103m2 (2 SH) – 83m2 71 SUM El SUM cuenta con un área de 500m2 ubicada frente al parque central del Conjunto Residencial, cuenta con ambientes comunes para abastecer a las 540 viviendas del Conjunto Residencial. Primer nivel - Mini-Market - 100.00m2 - Lavandería - 35.00m2 - Internet - 50.00m2 - Sala de juego de Niños - 100.00m2 Segundo nivel - Zona de parrillas - 100.00m2 - Sala de usos múltiples - 150.00m2 Vista SUM Fuente: Propia 72 Vista Lavandería Fuente: Propia Vista Terraza Fuente: Propia Vista Minimarket Fuente: Propia 73 Vista Conjunto Residencial Fuente: Propia Ingreso Av. Jose Carlos Mariátegui Fuente: Propia 74 PROGRAMA MI VIVIENDA El Programa Mi Vivienda es un programa que tiene como finalidad promover el desarrollo del mercado inmobiliario dando oportunidades y beneficios a las personas de niveles socioeconómicos bajos, para que tengan accesibilidad a un crédito hipotecario y poner adquirir primera vivienda teniendo un ingreso mensual conyugal menor. Fuente: Portal Fondo Mi Vivienda El proyecto es aplicable al Programa Mi Vivienda, por tener departamentos que se encuentran entre el rango de 14 a 70 UIT (S/.51,800 – S/.259,000). Por lo que los compradores de los departamentos, solo necesitan de un 10% de inicial para comprar la vivienda, haciendo que haya mayor posibilidad de adquisición. Este programa tiene beneficios para las personas que van a comprar una vivienda nueva, como el Bono de Buen Pagador, que si el comprador es puntual con las cuotas mensuales de su crédito hipotecario, se le aplica un descuento del valor total de su vivienda en el crédito hipotecario a pagar. Dependiendo del Valor de la Vivienda, el Valor del Bono (BBP) puedes ser entre 4.19753 a 0.74074 UIT. Fuente: Portal Fondo Mi Vivienda 75 CAPÍTULO 11 MARKETING MIX 76 11.0 MARKETING MIX En este punto desarrollaremos los 4 componentes de marketing para el proyecto, estos son: Producto, Precio, Promoción y Plaza. 11.1 PRODUCTO Luego del estudio de la oferta actual y los datos de segmentación mostrados, llegamos a la conclusión que el producto está dirigido al NSC C y D, que en su mayoría las familias están compuestas por 4 integrantes. Los departamentos según la oferta, deberían estar entre los S/.60,000 y S/.120,000 a un precio promedio de S/.1,600 por m2. No necesariamente todos los departamentos contaran con estacionamientos ya que el reglamento pide 1 cada 3 viviendas y el target al que va dirigido usa bastante transporte público. El proyecto está compuesto por 5 bloques de 5 pisos más azotea cada una y un espacio central de esparcimiento donde se encontrara un gran parque y las áreas comunes. Además contará con 3 ingresos, uno por el pasaje Los Robles, otro por la Av. San Martin y el ingreso principal por la Av. Jose Carlos Mariátegui, los 3 con casetas de seguridad y todo el perímetro del proyecto cercado para mayor seguridad del condominio. Hay 4 tipologías de departamentos, Departamentos Flat de 3, 2 y 1 dormitorio desde 40m2 hasta 60m2 y Departamentos Dúplex en el 5to nivel más azotea, de 4 dormitorios y 80m2 aproximadamente, siendo estos los más exclusivos. El proyecto consta de 540 departamentos disgregados en 324 flat de 3 dormitorios, 81 flat de 2 dormitorios, 27 flat de 1 dormitorio y 108 dúplex de 3 dormitorios. Todos los departamentos cuentan con sala, comedor, cocina, lavandería y baños. Además cuenta con 184 estacionamientos. El proyecto final cuenta con un área techada de 33'034.69m2 distribuida en los 5 niveles de las 5 torres del condominio. Fuente: Propia 77 LOGO PROYECTO CONDOMINIO EL PRADO CLUB Fuente: Elaboracion Propia El proyecto se encuentra dentro de un entorno en el que no existe un desarrollo urbano, y donde el area verde es una de las mayores deficiencia del distrito, por lo que se busca atraer a la gente a vivir en un espacio en el cual la tengan su propio parque central y la mayoria de viviendas tengan vista hacia el parque dentro de un Conjunto Residencial con 2,900m2 de area verde , por eso la propuesta de crear esa asociacion de Prado que se encuentra dentro de un club exclusivo privado que cuenta con areas comunes como sala de juegos de niños, areas de parrillas, minimarket, con el slogan “El mejor lugar para vivir”. Fuente: Elaboracion Propia 78 11.2 PRECIO Como método de fijación de precio, se toma como consideración una ponderación de valores del cliente en cuanto a necesidades y programa arquitectónico según el estudio de mercado analizado. Ponderación de Valores del Target Necesidades Descripción Valoración (0-5) Ubicación 3 Diseño 2 Áreas comunes 4 Amplitud de Espacios 3 Seguridad 5 Precio 5 Ascensor 1 Fuente: Propia Ponderación de Valores del Target Programa Arquitectónico Descripción Valoración (0-5) 4 Dormitorios 2 3 Dormitorios 5 2 Dormitorios 2 1 Dormitorio 1 Fuente: Propia Para determinar los precios por m2, se hizo un estudio de mercado de 7 proyectos en venta parecidos en la zona, de los cuales existían precios variados. Había proyectos desde los S/.1,225.00 por m2 hasta S/.2,200.00 por m2. Los proyectos con mejor velocidad de ventas se encontraban en un promedio de S/.1,600 a S/.1,800 por m2. Al ser un proyecto para un NSE C y D con un ingreso conyugal mensual medianamente bajo, para diferenciarnos ofrecemos el mismo nivel de acabados que la competencia con precios promedio más bajos, ofreciendo los mismos servicios que los departamentos más caros. Al contar con 5 pisos, el proyecto no exige el uso de ascensores, es por es que el precio por m2 varía dependiendo la altura en que se encuentre la vivienda. En el Primer Nivel los departamentos cuestan S/.1,755.00 por m2, 79 S/.1,620 por m2 para el Segundo Nivel, S/.1,512.00 en el Tercer Nivel y S/.1,404.00 para el Cuarto Nivel y S/.1,242.00 para el Quinto Nivel y S/.621.00 para área ocupada. INGRESO MENSUAL CONYUGAL Para determinar cuánto podría pagar un habitante en la zona, de acuerdo al estudio de mercado tenemos que el ingreso conyugal mensual esta entre los S/.1,600 y S/.3,000. Para eso hemos sacado un estimado de cuota mensual que podría pagar un usuario en el escenario más pesimista y optimista. Y dentro de ese margen se encuentra el precio de las viviendas. 1. Vivienda Más Barata: Flat 8 – 39.90m2 (4to Nivel) - Precio Total Vivienda: S/.61,406.10 - Cuota Mensual: S/.460.12 - Ingreso Mensual Conyugal: S/.1,533.74 2. Vivienda Más Cara: Dúplex 1 – 109.81m2 (5to Nivel) - Precio Total Vivienda: S/.120,015.89 - Cuota Mensual: S/.899.29 - Ingreso Mensual Conyugal: S/.2,997.64 Consideraciones para la cuota mensual: - Inicial: 20% - Duración Préstamo: 20 AÑOS - TEA: 10% 80 Conclusiones Según el estudio de mercado, los ingresos conyugales en la zona se encuentran entre los S/.1,500 y S/.3,000, y según el análisis de la competencia, las viviendas que tienen más demanda están dentro de estos rangos. Por lo que el proyecto apunta a cubrir una demanda importante y con acceso a crédito para los habitantes de la zona. 11.3 PROMOCIÓN 11.3.1 Ventas Personales Las ventas estarán encargadas por 4 vendedores con experiencia en el sector inmobiliario de la zona. El objetivo principal es comunicarse con los compradores potenciales, destacando la innovación y diferenciación de nuestra propuesta con la de los competidores. Una vez reservado el departamento, se hará un seguimiento del proceso de venta con el financiamiento bancario, hasta una vez aprobado y entregado el crédito hipotecario. El seguimiento al personal de venta se hará a través de reuniones quincenales donde expliquen. 11.3.2 Publicidad 11.3.2.1 Publicidad Escrita Se realizaran publicaciones semanales en diarios peruanos como El Comercio, que tiene una sección inmobiliaria. Esos anuncios se harán hasta llegar a la preventa requerida, y luego se evaluará reducir la cantidad de publicaciones. 11.3.2.2 Publicidad Impresa Quizás una de las más importantes para esta target, se ira a establecimientos públicos como centros comerciales, paraderos y calles de transito fluido para entregar folletos del proyecto. 81 BROCHURE CONDOMINIO EL PRADO CLUB Fuente: Elaboracion Propia Fuente: Elaboracion Propia 82 11.3.2.3 Publicidad en Televisión Para este target, no se considera la publicidad por este medio. 11.3.2.4 Publicidad en Internet La página web de la empresa promocionará el proyecto, y a su vez se creará una página web del proyecto donde se señalen todas las propuestas innovadoras y fortalezas del proyecto. Así como vistas de las viviendas e información adicional y formato de contacto para que puedan hacer todas las consultas necesarias en caso estén interesados en el proyecto. Además se hará publicidad a través de redes sociales como Facebook, para captar mayor cantidad de clientes de distintas edades. PAGINA WEB EL PRADO CLUB Fuente: Elaboración Propia 83 11.3.2.5 Publicidad Radial Se podrán anuncios en emisoras radiales que escuche el mercado meta al que está dirigido, hasta cumplir con el mínimo de pre venta. 11.3.2.6 Publicidad en Paneles Se colocará un panel publicitario en la Panamericana Norte, camino a la ubicación del proyecto y otro en unos metros del terreno. 11.4 PLAZA La propuesta de marketing establece la plaza donde se entregara el mensaje publicitario en los siguientes lugares: 11.4.1 Caseta de Ventas Durante la construcción de la obra, se creará una caseta de ventas en al cual habrán 2 vendedores que se encargaran de difundir el producto, atender y asesorar al cliente y contara con 1 departamento piloto y 1 maqueta de todo el conjunto residencial. 11.4.2 Departamento Piloto Se ubicara junto a la caseta de ventas para que los clientes puedan ver la distribución y acabados de las viviendas. 11.4.3 Lugares de afluencia Se ubicarán los puntos principales de la zona, ya sean centro comercial y supermercados, donde se colocaran vendedores que entregaran material gráfico para difundir el proyecto. 84 11.5 PRESUPUESTO DE MARKETING De acuerdo a lo antes mencionado, se tomara en cuenta para el presupuesto de marketing la comisión de los corredores de ventas que estarán en las casetas de venta del proyecto, ellos tendrán un promedio de 3% de comisión. Luego la oficina de ventas que estará compuesta por el departamento piloto y caseta de ventas. Luego la telefonía para el contac center donde se atenderá a los posibles compradores de lunes a domingo. Y por último toda la parte grafica que incluye la publicidad de paneles, letreros, volantes, anuncios, redes sociales, etc. Ver Anexo 6 (Supuestos Egresos) Fuente: Propia 85 CAPÍTULO 12 EVALUACION ECONOMICA Y FINANCIERA 86 12.1 PRESUPUESTO DE EGRESOS (Ver Anexo 6) Terreno (Ver Anexo 4) El costo del terreno referencial es de S/.5,313,600.00. Se llega a un acuerdo como inversionista al dueño del terreno y se propone entregarle una cantidad de departamentos por la suma total correspondiente al costo del terreno (57 departamentos), ya que el precio promedio por departamento es de S/.92,759.14, más un 18% adicional correspondiente al costo capital del dueño del terreno, dándonos 13 departamentos adicionales para entregar al dueño, dando como resultado final 70 departamentos no vendibles a entregar al final de la obra. Esta operación, si bien nos deja un margen negativo de ventas de S/.6,493,140.50, ayuda a bajar los egresos al comienzo del proyecto y poder trabajar con capital propio de la pre-venta y venta de departamentos para poder costear el costo de la construcción y varios, generándonos un VAN de S/.5,504,464.50, a diferencia de hacer el proyecto incluyendo el desembolso inicial del terreno, que nos da como resultado final un VAN de S/.4,712,058.44. Descripción Unidad Cantidad P.U. Total S/. Costo del terreno M2 16,400 324 Pago en 70 departamentos Estudio de títulos HH 1 3,600 7,000 Impuesto Alcabala 3% 159,408 Comisión Corredores 3% 159,408 Gastos Notariales Est. 2,000 Gastos Registrales Est. 4,000 Total S/. 331,816.00 87 Proyecto Descripción Unidad Cantidad P.U. Total S/. Estudio de Suelos M2 16,400 1.32 21,700 Gerencia de Proyectos M2 35,200 1.47 51,646 Arquitectura M2 32,065 11.15 357,500 Estructuras M2 32,065 2.23 71,390 Instalaciones Eléctricas M2 32,065 0.78 25,043 Instalaciones Sanitarias M2 32,065 1.05 33,748 Contra Incendio M2 35,200 0.85 30,000 Instalaciones Mecánicas M2 32,065 0.93 29,946 Total S/. 620,973.00 Construcción Descripción Unidad Cantidad P.U. Total S/. Obras provisionales M2 33,242 5.23 173,961.76 Estructuras M2 33,242 302.91 10,069,501.37 Arquitectura M2 33,242 300.00 9,972,747.30 Instalaciones Eléctricas M2 33,242 34.79 1,156,515.59 Instalaciones Sanitarias M2 33,242 33.45 1,112,059.48 Instalaciones Mecánicas M2 33,242 3.08 102,517.37 Obras Exteriores M2 33,242 42.00 1,396,184.62 Gastos Generales % 4.0% 959,339.50 IGV % 18.0% 4,489,708.86 88 Total S/. 29,432,535.86 Gastos Varios Descripción Unidad Cantidad P.U. Total S/. Marketing Estimado 1 1,795,218.00 Supervisión Técnica y Servicio Meses 24 6,000.00 144,000.00 Post-venta Preparación para entrega Unidad 540 120.00 64,800.00 Atención a reclamos Unidad 540 109.00 58,860.00 Suministro Agua y Des. Unidad 540 100.00 54,000.00 Suministro Energía Elec. Unidad 540 500.00 270,000.00 Total S/. 2,556,168.00 Total Egresos Total Egresos S/. 34,174,084.39 89 12.2 PRESUPUESTO DE INGRESOS (Ver Anexo 4) En la tabla se describen los departamentos y estacionamientos vendibles. De los 540 departamentos totales del proyecto, se descuentan 70 departamentos del total para el dueño del terreno, dándonos una utilidad de 470 departamentos vendibles. Departamentos Descripción Área Precio / Precio Dpto N # Total S/. m2 (S/.) S/. Dptos Por tipo dpto Primer Nivel Flat 1 3 Dorm. 61.60 1,755.00 108,108.00 27 2,918,916.00 Flat 2 3 Dorm. 58.15 1,755.00 102,053.25 27 2,755,437.75 Flat 3 3 Dorm. 60.51 1,755.00 106,195.05 27 2,867,266.35 Flat 4 1 Dorm. 37.43 1,917.00 71,753.31 27 1,937,339.37 Segundo Nivel Flat 5 3 Dorm. 56.41 1,620.00 91,384.20 27 2,467,373.40 Flat 6 3 Dorm. 52.25 1,620.00 84,645.00 27 2,285,415.00 Flat 7 3 Dorm. 55.39 1,620.00 89,731.80 27 2,422,785.60 Flat 8 2 Dorm. 39.90 1,782.00 71,101.80 27 1,919,748.60 Tercer Nivel Flat 5 3 Dorm. 56.41 1,512.00 85,291.92 27 2,302,881.84 Flat 6 3 Dorm. 52.25 1,512.00 79,002.00 27 2,133,054.00 Flat 7 3 Dorm. 55.39 1,512.00 83,749.68 27 2,261,241.36 Flat 8 2 Dorm. 39.90 1,674.00 66,792.60 27 1,803,400.20 Cuarto Nivel Flat 5 3 Dorm. 56.41 1,404.00 79,199.64 27 2,138,390.28 90 Flat 6 3 Dorm. 52.25 1,404.00 73,359.00 27 1,980,693.00 Flat 7 3 Dorm. 55.39 1,404.00 77,767.56 27 2,099,724.12 Flat 8 2 Dorm. 39.90 1,539.00 61,406.10 27 1,657,964.70 Quinto Nivel y Azotea (Dúplex) Duplex 1 4 Dorm. 82.28 1,242.00 102,919.76 Duplex 1 27 3,220,773.03 Area Ocupada 27.53 621.00 17,096.13 Duplex 2 4 Dorm. 78.93 1,242.00 98,031.06 Duplex 2 27 3,051,594.00 Area Ocupada 24.14 621.00 14,990.94 Duplex 3 4 Dorm. 81.54 1,242.00 101,272.68 Duplex 3 27 3,195,957.87 Area Ocupada 27.53 621.00 17,096.13 Duplex 4 4 Dorm. 55.31 1,350.00 74,668.50 Duplex 4 27 2,523,798.00 Area Ocupada 27.86 675.00 18,805.50 Total Departamentos 540 47,943,727.47 Estacionamientos Descripción Precio x Estac. Und. Total S/, Estacionamientos Estacionamientos 11,990.00 179 2,146,210.00 Total Estacionamientos 179 2,146,210.00 Total Ingresos S/. 50,089,937.47 Total Ingresos (Descontando 70 Departamentos para Dueño terreno) S/. 43,596,797.43 91 12.3 VELOCIDAD DE VENTAS VER ANEXO 5 El proyecto constara de 3 etapas, la parte previa que es la adquisición del terreno en el primer mes, luego el desarrollo del proyecto que será de 6 meses, y luego a partir del 7mo mes empieza la preventa que empezara con una velocidad de ventas de 15 dptos/mes, de acuerdo al estudio de análisis de mercado, tomando como referencia los 2 proyectos similares al producto a promocionar, Condominio Valle Verde y Los Parque de Carabayllo, y según el producto ofrecido al cliente, de acuerdo a la encuesta de la zona donde se definió las necesidades del posible comprador. Al finalizar la obra en el mes 31, nos encontramos con una velocidad de ventas de 15.0, muy favorable en cuanto al mercado, pero con atributos que crearan mayor reacción en el usuario y que se diferencia de la competencia en cuanto a mejor calidad y menor precio m2. Culminando con el total de departamentos a vender de 470 unidades en el mes 39. 12.4 CRONOGRAMA PROYECTADO INGRESOS VER ANEXO 5 Se toma como precio promedio de departamento el monto total de venta de departamentos (S/. 50,089,937.47) entre la cantidad de departamento (540), dándonos el monto de S/. 92,759.14. Con ese monto se determina el porcentaje de ingresos por mes de acuerdo a la velocidad de venta proyectada, y las cuotas iniciales y desembolsos de los departamentos. Ya que el 100% de los departamentos se venderá con crédito hipotecario, se considera una cuota inicial de 10%, de la cual 5% será a la firma del contrato y el desembolso de 95% a 150 días de la firma del contrato. 92 12.5 IMPUESTO A LA RENTA VER ANEXO 3 En el caso del impuesto a la renta se calcula el 30% del ingreso por la venta de los departamentos. Las ventas ascienden a S/.43,596,797, mientras que los egresos son de S/.34,174,084, dándonos una utilidad bruta de S/.9,422,713, a este monto ya se le ha ido descontado a cuenta de la renta el equivalente al 20% de la utilidad bruta, equivalente a S/.871,936, por lo que queda a cuenta por regularizar el 80% restante que equivale a S/.1,954,877, dándonos una utilidad neta de S/.6,595,899. ESTADO DE GANANCIAS Y PÉRDIDAS VER ANEXO 9 Estado de Ganancias y TOTAL DEL Perdidas PROYECTO Ventas 43,596,797 Costo de ventas 34,174,084 Resultado operativo 9,422,713 A cuenta IR 871,936 Pago regularización 1,954,877 Total de IR 2,826,814 Resultado después de impuestos 6,595,899 Se está considerando como costos de ventas el IGV de las compras por ser un proyecto exonerado del impuesto debido a que el precio de los departamentos no supera los 35UITs. 93 12.6 CRONOGRAMA VALORIZADO DE OBRA VER ANEXO 3 Descripción Duración Parcial (Mes) Área P.U. (Área x PU) Obras provisionales, trabajos 21 33,242.491 5.233 173,961.756 preliminares, seguridad y salud Estructuras 18 33,242.491 302.911 10,069,501.374 17 Arquitectura 33,242.491 300.000 9,972,747.300 Instalaciones Electricas y 21 Comunicaciones 33,242.491 34.790 1,156,515.592 Instalaciones Sanitarias 21 33,242.491 33.453 1,112,059.483 Instalaciones Electromecanicas 8 33,242.491 3.084 102,517.372 Obras Exteriores 21 33,242.491 42.000 1,396,184.622 Costo Directo 721.471 23,983,487.497 Gastos Generales (4% 959,339.500 C.D) 4.0% 28.859 SubTotal 750.330 24,942,826.997 IGV 18.0% 142.563 4,489,708.859 Total Presupuesto 892.892 29,432,535.857 La construcción se divide en 2 etapas, la Etapa 1 que consta de 9 meses donde se desarrollaran los 2 primeros bloques, correspondientes al Bloque D y E con un total de 5 torres. Y la Etapa 2, que corresponde a los 3 bloques restantes A, B y C, con un total de 8 torres, que durará 12 meses, dando un total de 21 meses de duración total de la obra. 94 12.7 FLUJO DE CAJA ECONOMICO VER ANEXO 8 Y ANEXO 10 FLUJO DE CAJA 1,500,000 1,000,000 500,000 - 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 (500,000) (1,000,000) VAN: S/. S/.5,504,464.50 TIR ANUAL: 58.13% Dado que al comienzo de la obra, no existe desembolso por pago del terreno, el capital para invertir inicial es solo por costos del proyecto y gastos notariales y registrales. Luego en el mes 6, que culmina el diseño del proyecto, se hace el pago final de las especialidades de arquitectura, estructuras, eléctricas, sanitarias y electromecánicas. Luego en el mes 8 se empiezan a pagar las iniciales de los primeros departamentos vendidos, correspondiente al 5% del total. Luego en el mes 11 empieza la construcción del proyecto, y a partir del mes 12 empiezan a pagarse los saldos del 95% restante de los departamentos vendidos. En el mes 18 y 19, con la culminación de la Etapa 1, se hace el pago de servicios públicos, correspondiente a Conexiones domiciliarias de agua y desagüe y suministro de energía eléctrica. En el mes 29, se culmina estructuras y en el mes 30 culmina arquitectura de la Etapa 2 del proyecto y en el mes 31 concluye la Etapa 2 de la obra. La venta de departamentos culmina en el mes 39, quedándonos hasta el mes 43 para recibir el último salgo correspondiente a las ventas finales, donde concluye el proyecto. 95 12.8 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD VER ANEXO 11 COSTO CONSTRUCCION X M2 – PRECIO DE VENTA Costo Construcción x m2 Precio de Venta (S/.) 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 982,181 -1,290,492 834,932 2,960,355 5,085,779 7,211,202 937,537 -18,437 2,106,986 4,232,410 6,357,833 8,483,257 892,892 1,253,617 3,379,041 5,504,465 7,629,888 9,755,312 848,247 2,525,672 4,651,096 6,776,519 8,901,943 11,027,366 803,603 3,797,727 5,923,150 8,048,574 10,173,997 12,299,421 Fuente: Propia Costro Construcción - Precio de Venta m2 14,000,000 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 -2,000,000 10% 5% 0% -5% -10% Fuente: Propia En cuanto al costo por m2 de construcción, así el costo suba un 10% más, mi VAN es positiva, siempre y cuando mi precio de venta no sea menor a S/.1,400 por m2, lo cual está por debajo del precio del mercado. 96 COK ANUAL – PRECIO DE VENTA COK Anual Precio de Venta (S/.) 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 13.0% 804,894 2,808,064 4,811,234 6,814,404 8,817,574 11.5% 1,021,652 3,084,528 5,147,404 7,210,280 9,273,156 10.0% 1,253,617 3,379,041 5,504,465 7,629,888 9,755,312 8.5% 1,501,993 3,692,988 5,883,984 8,074,979 10,265,975 7.0% 1,768,091 4,027,881 6,287,670 8,547,460 10,807,249 Fuente: Propia Costo Capital (% COK) - Precio de Venta m2 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 13% 11.50% 10% 8.50% 7% 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 Fuente: Propia Exigiendo al proyecto un Costo Capital de 13% anual, y bajando el precio de venta a S/.1,300 por m2, el proyecto sigue siendo rentable, por lo que es un buen indicador para medir la rentabilidad del proyecto. 97 VENTA ESTACIONAMIENTOS – PRECIO DE VENTA Venta Estacionamientos Precio de Venta (S/.) 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 0 -173,558 1,951,866 4,077,290 6,202,713 8,328,137 45 185,229 2,310,653 4,436,077 6,561,500 8,686,924 90 544,016 2,669,440 4,794,864 6,920,287 9,045,711 135 902,803 3,028,227 5,153,651 7,279,074 9,404,498 179 1,253,617 3,379,041 5,504,465 7,629,888 9,755,312 Fuente: Propia Venta Estacionamientos - Precio de Venta m2 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 -2,000,000 0 45 90 135 179 Fuente: Propia El total de estacionamientos a vender es de 179, en caso la velocidad de ventas no sea la esperada, puede usarse como estrategia de marketing para ofrecer algo distinto a la competencia, ofrecer estacionamientos incluidos dentro del precio del departamento, y aun así el proyecto seguiría siendo rentable, así se ofrezcan el 100% de los estacionamiento hasta bajando el precio por m2 a S/.1,400. 98 VELOCIDAD DE VENTAS – PRECIO DE VENTA Velocidad de Ventas Precio de Venta (S/.) 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 5 -4,903,296 -3,228,220 -1,553,144 121,933 1,797,009 10 -473,748 1,525,327 3,524,403 5,523,479 7,522,554 15 1,253,617 3,379,041 5,504,465 7,629,888 9,755,312 20 2,171,199 4,363,740 6,556,280 8,748,820 10,941,360 25 2,740,466 4,974,645 7,208,824 9,443,003 11,677,182 Fuente: Propia Velocidad de Ventas - Precio de Venta m2 14,000,000 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 -2,000,000 -4,000,000 3 4 5 6 7 -6,000,000 Fuente: Propia La velocidad de ventas esperada es de 15, el proyecto puede soportar un VAN positivo incluso bajando el precio de venta a 1,300 por m2. En cuanto a la velocidad de ventas, el proyecto puede soportar una venta mensual de 10 departamentos, con 5 departamentos al mes, el proyecto ya no es rentable, ya que terminaríamos de vender el total del proyecto en 94 meses. 99 VENTA ESTACIONAMIENTOS – VELOCIDAD DE VENTA Velocidad de Ventas Venta de Estacionamientos 5,504,465 0 45 90 135 179 5 -2,677,920 -2,395,155 -2,112,390 -1,829,625 -1,553,144 10 2,182,068 2,519,527 2,856,985 3,194,444 3,524,403 15 4,077,290 4,436,077 4,794,864 5,153,651 5,504,465 20 5,084,038 5,454,154 5,824,271 6,194,388 6,556,280 25 5,708,622 6,085,768 6,462,914 6,840,059 7,208,824 Fuente: Propia Venta Estacionamientos - Velocidad de Venta 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 5 10 15 20 25 -2,000,000 0 45 90 135 179 -4,000,000 Fuente: Propia Siempre y cuando la velocidad de ventas sea mayor a 5, el proyecto es rentable asi no se venda ningún estacionamiento, ya que con 10 departamentos al mes nuestro VAN seria de S/.2,182,068. 100 13.0 CONCLUSIONES El desarrollo de un proyecto de esta magnitud, genera un impacto en la estructura y crecimiento del país, requiriendo a su vez, de condiciones favorables del entorno político, económico y social. En los últimos años, la inversión de proyectos de niveles socioeconómicos C y D ha ido aumentando, gracias a los grandes incentivos que propone el estado como los distintos Programas Mi Vivienda, Techo Propio, entre otros. Pero sigue existiendo bastante mercado por satisfacer, sobre todo en zonas que no se encuentran completamente urbanizadas, y que necesitan de aportes por falta de servicios públicos como agua y desagüe, para crear un entorno habitable para gente de bajos recursos, es ahí donde apunta el proyecto, ya que luego de identificar ese nicho, existe a día de hoy una demanda que no está totalmente satisfecha, por lo que existen proyectos que no cumplen con una seria de estándares de calidad, y aun así mantienen una velocidad de ventas importante. El proyecto es aplicable al Programa Mi Vivienda, por tener departamentos que se encuentran entre el rango de 14 a 70 UIT (S/.51,800 – S/.259,000). Por lo que los compradores de los departamentos, solo necesitan de un 5% de inicial para comprar la vivienda, haciendo que haya mayor posibilidad de adquisición. Además de los distintos beneficios como el Bono del Buen Pagador, entre otros. En el proyecto, el dueño del terreno participa como inversionista del proyecto con un aporte del valor total del terreno que suma S/.5,313,600.00, y el retorno de su inversión es de S/.6,493,140,04, dándole una utilidad final de S/.1,179,540.04. Eso a su vez, ayuda a mejorar el VAN del proyecto, ya que no se tiene que hacer el desembolso del precio del terreno, que corresponde a un 13.45% de total de egresos, y la cantidad de departamentos a vender disminuye, por lo que el proyecto termina en 43 meses. Al tener como inversionista al dueño del terreno, no se necesita conseguir financiamiento con el banco, ya que el capital restante a invertir los primeros meses, es con capital propio de la empresa. 101 De acuerdo a lo analizado en el estudio de mercado, los ingresos conyugales en la zona se encuentran entre los S/.1,500 y S/.3,000, y según el análisis de la competencia, las viviendas que tienen más demanda están dentro de estos rangos. Por lo que el proyecto apunta a cubrir una demanda importante y con acceso a crédito para los habitantes de la zona. El resultado final del proyecto, indica un margen de ingreso de ventas de S/.43,596,797, dándonos un resultado operativo antes de impuestos de S/.9,422,713, que vendría a ser un 21% sobre las ventas, y el resultado después de impuestos de S/.6,595,899, que sería un 15% sobre las ventas. El VAN del Proyecto es de S/.5,504,465, mientras que el TIR Anual es de 58.1%, dando de esta manera una buena rentabilidad al proyecto, en comparación a la competencia. El Análisis de Sensibilidad nos da el indicador de que la variable de velocidad de ventas es la más sensible y la más incidente en los indicadores económicos, por lo que se tendrá que tomar medidas que ayuden a promover y mantener la velocidad de ventas similar a la de nuestra competencia directa, generando ciertos incentivos como la venta de estacionamientos o el precio por m2, que son indicadores permeables que pueden soportar una reestructuración para no tener una variable negativa en el objetivo económico del proyecto a desarrollar. 102 14.0 BIBLIOGRAFÍA DOCUMENTOS - Marco Macroeconómico Multianual 2017 -2019, Ministerio de Economía y Finanzas del Perú - FMI Fondo Monetario Internacional - Situación y perspectivas de la economía mundial 2016, Naciones Unidas - Segmentación de Mercados, Arellano Marketing - 21 Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas de Lima y Callao, Cámara Peruana de Construcción (CAPECO) - APEIM 2016 - Censos Nacionales X de Población y V de Vivienda, INEI - Estadística Poblacional 2016, IPSOS WEB - http://www.bancomundial.org/es/country/peru/overview - http://www.bcrp.gob.pe/ - https://www.mef.gob.pe/contenidos/pol_econ/marco_macro/MMM_201 7_2019.pdf - http://www.un.org/en/development/desa/policy/wesp/wesp_current/201 6wesp_es_sp.pdf - https://www.imf.org/external/index.htm - http://gestion.pe/noticia/283455/peru-tercer-mejor-pais-hacer- negocios-region - http://capeco.edu.pe/web/index.php - http://semanaeconomica.com/article/sectores-y- empresas/inmobiliario/175971-sector-inmobiliario-la-recuperacion- recien-se-vera-en-el-2017/ - http://gestion.pe/inmobiliaria/que-le-espera-al-mercado-inmobiliario- peruano-este-ano-2159267 - http://www.confiep.org.pe/articulos/comunicaciones/capeco-presento- avance-del-21-estudio-de-mercado-de-edificaciones-urbanas-de-lima- y-callao - http://www.apeim.com.pe/wp-content/themes/apeim/docs/nse/APEIM- NSE-2016.pdf - http://www.mivivienda.com.pe/PortalWEB/ http://www.ipsos.pe/sites/default/files/marketing_data/Estad%C3%ADs tica%20Poblacional%202016.pdf - www.cissacperu.com 103 15.0 ANEXOS - Anexo 1 – Datos Proyecto - Anexo 2 – Cronograma General - Anexo 3 – Cronograma Valorizado de Obra - Anexo 4 – Precios por Departamentos - Anexo 5 – Supuestos de Ingresos y Velocidad de Ventas - Anexo 6 – Supuestos Egresos - Anexo 7 – Impuesto a la Renta - Anexo 8 – Flujo de Caja Económico - Anexo 9 – Estado de Ganancias y Perdidas - Anexo 10 – VAN y TIR - Anexo 11 – Análisis de Sensibilidad - Anexo 12 – Resumen 104 ANEXO 1 – DATOS DEL PROYECTO Item Áreas M2 Und. M2 1.0 Área de Terreno 16,400.000 2.0 Número de departamentos 540.000 3.0 Área Construida Departamentos Promedio 55.430 540.000 29,932.200 5.0 Áreas Comunes Techada 3.950 540.000 2,133.000 - Total Area Techada Construida 32,065.200 105 ANEXO 2 – CRONOGRAMA GENERAL 106 ANEXO 3 – CRONOGRAMA VALORIZADO DE OBRA 107 ANEXO 4 – PRECIOS POR DEPARTAMENTO 108 109 Area Vendible Total Precio Promedio por Dpto Valor terreno y Pago en Departamentos a Dueño Terreno Ingresos Descontando Entrega Departamentos a Dueño Terreno 110 ANEXO 5 – SUPUESTOS INGRESOS Y VELOCIDAD DE VENTAS Velocidad de Ventas Unidades por Mes 111 Supuestos de Ingresos Ingreso de Dinero Efectivo por Mes Precio Promedio del Dpto al publico S/.92,759.14 El 100% de las Ventas se Realiza con Crédito Hipotecario Se considera que la inicial es 10% (5% a la firma del contrato y 5% al desembolso por sistema ahorro vivienda) y a los 150 dias se realiza el desembolso del 95% 112 113 ANEXO 6 – SUPUESTOS EGRESOS 114 115 116 ANEXO 7 – IMPUESTO A LA RENTA 117 ANEXO 8 – FLUJO DE CAJA ECONÓMICO 118 119 120 121 ANEXO 9 – ESTADO DE GANANCIAS Y PÉRDIDAS Estado de Ganancias y Perdidas TOTAL DEL PROYECTO Ventas 43,596,797 Costo de ventas 34,174,084 Resultado operativo 9,422,713 A cuenta IR 871,936 Pago regularización 1,954,877.96 Total de IR 2,826,814 Resultado después de impuestos 6,595,899 Nota: Se esta considerando como costos de ventas el IGV de las compras por ser un proyecto exonerado del impuesto debido a que el precio precio de los departamentos no supera los 35UITs 122 ANEXO 10 – VAN Y TIR Econom. COK anual 10.00% COK mensual 0.80% VAN S/. 5,504,464.50 TIR mensual 3.89% TIR anual 58.13% 123 ANEXO 11 – ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD COSTO CONSTRUCCION X M2 – PRECIO DE VENTA Costo Construcción x m2 Precio de Venta (S/.) 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 982,181 -1,290,492 834,932 2,960,355 5,085,779 7,211,202 937,537 -18,437 2,106,986 4,232,410 6,357,833 8,483,257 892,892 1,253,617 3,379,041 5,504,465 7,629,888 9,755,312 848,247 2,525,672 4,651,096 6,776,519 8,901,943 11,027,366 803,603 3,797,727 5,923,150 8,048,574 10,173,997 12,299,421 Costro Construcción - Precio de Venta m2 14,000,000 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 -2,000,000 10% 5% 0% -5% -10% 124 COK ANUAL – PRECIO DE VENTA COK Anual Precio de Venta (S/.) 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 13.0% 804,894 2,808,064 4,811,234 6,814,404 8,817,574 11.5% 1,021,652 3,084,528 5,147,404 7,210,280 9,273,156 10.0% 1,253,617 3,379,041 5,504,465 7,629,888 9,755,312 8.5% 1,501,993 3,692,988 5,883,984 8,074,979 10,265,975 7.0% 1,768,091 4,027,881 6,287,670 8,547,460 10,807,249 Costo Capital (% COK) - Precio de Venta m2 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 13% 11.50% 10% 8.50% 7% 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 125 VENTA ESTACIONAMIENTOS – PRECIO DE VENTA Venta Estacionamientos Precio de Venta (S/.) 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 0 -173,558 1,951,866 4,077,290 6,202,713 8,328,137 45 185,229 2,310,653 4,436,077 6,561,500 8,686,924 90 544,016 2,669,440 4,794,864 6,920,287 9,045,711 135 902,803 3,028,227 5,153,651 7,279,074 9,404,498 179 1,253,617 3,379,041 5,504,465 7,629,888 9,755,312 Venta Estacionamientos - Precio de Venta m2 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 -2,000,000 0 45 90 135 179 126 VELOCIDAD DE VENTAS – PRECIO DE VENTA Velocidad de Ventas Precio de Venta (S/.) 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 5 -4,903,296 -3,228,220 -1,553,144 121,933 1,797,009 10 -473,748 1,525,327 3,524,403 5,523,479 7,522,554 15 1,253,617 3,379,041 5,504,465 7,629,888 9,755,312 20 2,171,199 4,363,740 6,556,280 8,748,820 10,941,360 25 2,740,466 4,974,645 7,208,824 9,443,003 11,677,182 Velocidad de Ventas - Precio de Venta m2 14,000,000 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 -2,000,000 -4,000,000 3 4 5 6 7 -6,000,000 127 VENTA ESTACIONAMIENTOS – VELOCIDAD DE VENTA Velocidad de Ventas Venta de Estacionamientos 5,504,465 0 45 90 135 179 5 -2,677,920 -2,395,155 -2,112,390 -1,829,625 -1,553,144 10 2,182,068 2,519,527 2,856,985 3,194,444 3,524,403 15 4,077,290 4,436,077 4,794,864 5,153,651 5,504,465 20 5,084,038 5,454,154 5,824,271 6,194,388 6,556,280 25 5,708,622 6,085,768 6,462,914 6,840,059 7,208,824 Venta Estacionamientos - Velocidad de Venta 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 5 10 15 20 25 -2,000,000 0 45 90 135 179 -4,000,000 128 ANEXO 12 – RESUMEN 129