PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL PERÚ FACULTAD DE DERECHO INFORME SOBRE EXPEDIENTE DE RELEVANCIA JURÍDICA, EXPEDIENTE N° 386-65-13, E- 2560, ARBITRAJE SEGUIDO POR ACEROS Y TECHOS SA. EN CONTRA DE LA SOCIEDAD CONYUGAL QUISPE-CUSI Trabajo de Suficiencia Profesional para optar el Título de Abogado que presenta: Victor Steven Jaramillo Castillo REVISOR : Walter Humberto Vásquez Rebaza Lima, 2024 INFORME DE SIMILITUD Yo, Walter Humberto Vásquez Rebaza docente de la Facultad de DERECHO de la Pontificia Universidad Católica del Perú, asesor(a) de la tesis/el trabajo de investigación titulado: INFORME SOBRE EXPEDIENTE DE RELEVANCIA JURÍDICA N° 386-65-13, E- 2560, ARBITRAJE SEGUIDO POR ACEROS Y TECHOS SA. EN CONTRA DE LA SOCIEDAD CONYUGAL QUISPE-CUSI del/de la autor(a)/ de los(as) autores(as) Victor Steven Jaramillo Castillo dejo constancia de lo siguiente: - El mencionado documento tiene un índice de puntuación de similitud de 3 0 %. Así lo consigna el reporte de similitud emitido por el software Turnitin el 05/07/2024. - He revisado con detalle dicho reporte y confirmo que cada una de las coincidencias detectadas no constituyen plagio alguno. - Las citas a otros autores y sus respectivas referencias cumplen con las pautas académicas. Lugar y fecha: Lima, 24 de julio de 2024 Apellidos y nombres del asesor / de la asesora: Vásquez Rebaza Walter Humberto DNI: 43097551 Firma ORCID: https://orcid.org/0000-0002-4605-2725 javascript:fAbrirAyudaOrcid('2'); javascript:fAbrirAyudaOrcid('2'); https://orcid.org/0000-0002-4605-2725 1 RESUMEN El presente informe tiene como objetivo exponer los hechos y problemas jurídicos surgidos en el arbitraje seguido bajo el Expediente N° 386-65-13, el cual fue administrado por el Centro de Arbitraje de la Pontificia Universidad Católica del Perú y se sustentó en la disputa jurídica entre ACEROS Y TECHOS SA y la Sociedad Conyugal Quispe-Cusi (conformada por Emiliano Quispe Duran y Alejandrina Cusi de Quispe) acerca del Contrato de opción y los efectos de unas arras retractativas fijadas en el contrato suscrito entre las partes. Al respecto, se realizará un análisis de las figuras jurídicas que se identifican de los hechos del caso y las posiciones asumidas por las partes durante todo el proceso arbitral. Las figuras a analizar son: I) Contrato de opción, y II)Arras Si bien las figuras jurídicas a analizar han sido abordadas en reiterados trabajos de investigación, se busca, con el presente análisis, cuestionar la forma y los criterios en los cuales el árbitro aplicó las figuras al momento de laudar y sustentar sobre el presente conflicto. Sobre el particular, en extremo final del trabajo se realizará una opinión respecto al Laudo, en donde se analizará como se ha aplicado las figuras jurídicas en el presente proceso arbitral. 2 INDICE I.- INTRODUCCIÓN ……………………………………… …………………………...........4 II.- ANTECEDENTES DEL PROCESO ARBITRAL ……………………………………….5 III.- EL PROCESO ARBITRAL ……………………………………………………………...8 IV.- ANÁLISIS JURÍDICO DEL CONTRATO DE OPCIÓN………………………………21 IV.1.- SOBRE EL CONTRATO DE OPCIÓN ……………………………………...21 IV.2.- SOBRE EL CONTRATO DE OPCIÓN Y EL COMPROMISO DE CONTRATAR …………………………………………………….…………………24 IV.3.- SOBRE QUÉ RELACIONES JURÍDICAS GENERA EL CONTRATO DE OPCIÓN ………………………………………………………………………..……27 IV.4.- SOBRE QUÉ SUCEDE SI EL OPTANTE NO EJERCE LA OPCIÓN … …………………………………………………………………………………….…28 IV.5.- SOBRE EL INMUEBLE MATERIA DEL CONTRATO DE OPCIÓN.,….……………………………………………………………....,,,,,,,.........29 IV.6.- SOBRE LAS CONDICIONES ESPECIALES PACTADAS EN EL CONTRATO.,….…………………………………………………………….............31 IV.7.- SOBRE LA EXIGIBILIDAD DE CUMPLIMIENTO DE LAS CONDICIONES DE LA CLÁUSULA TERCERA DEL CONTRATO DE OPCIÓN ………………………………………………………………………………………..34 IV.8.- SOBRE EL METODO DE INTERPRETACIÓN UTILIZADO AL ANALIZAR LA CLÁUSUA TERCERA DEL CONTRATO DE OPCIÓN ………………………………………………………………………………………..40 V.- ANÁLISIS JURÍDICO DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN EJERCIDO POR LAS PARTES ……………………………………………...…………….41 V.1.- SOBRE LA EXTENSIÓN DE LA VIGENCIA DEL CONTRATO DE OPCIÓN……………….……………………………………………………………..41 V.2.- SOBRE LA RESOLUCIÓN EFECTUADA POR LA SOCIEDAD CONYUGAL ………………………………………………………………………………………..45 V.3.- ¿EXISTIÓ INCUMPLIMIENTO DE LAS PARTES? ………………………46 V.4.- SOBRE EL MUTUO DISENSO DE LAS PARTES ………………………….47 VI.- ANÁLISIS JURÍDICO DE LAS ARRAS PACTADAS EN EL CONTRATO ……………………………………………………………………………….……………….51 VI.1.- CONCEPTO Y TIPIFICACIÓN ……………………………………………..51 VI.2.- ¿A QUIÉN LE CORRESPONDEN LAS ARRAS? ………………………….58 3 VI.3.- SOBRE EL PACTA SUNT SERVANDA ……………………………………..64 VII.- ANÁLISIS DEL LAUDO ARBITRAL ……………………………………………….68 VII.1 SOBRE LA POSICIÓN DEL ÁRBITRO: PUNTOS EN CONCORDANCIA Y DISCORDIA AL MOMENTO DE RESOLVER ……………………………………69 VII.2 SOBRE LA POSIBILIDAD DE SOLICITAR LA NULIDAD DEL LAUDO ARBITRAL ……………………………………………………….…………………75 VII.3 ¿SE CUMPLEN LAS CONDICIONES DEL INCISO C) Y D) DEL ARTÍCULO 63 DE LA LEY DE ARBITRAJE?..............................................................................80 VIII.- CONCLUSIONES ………………………………………………………………….…82 VIII.1 SOBRE EL CONTRATO DE OPCIÓN ……………………………………...82 VIII.2 SOBRE LAS CONDICIONES ESPECIALES DEL CONTRATO DE OPCIÓN….………………………………………………………………...………...82 VIII.3 SOBRE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO ………………………….….83 VIII.4.- SOBRE LAS ARRAS RETRACTATIVAS …………………………….…..83 VIII.5.- SOBRE EL LAUDO ARBITRAL …………………………………………..84 VIII.6.- SOBRE POSIBLE NULIDAD DEL LAUDO ARBITRAL…………………85 IX.- REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ……………………………………………….…87 X.- ANEXOS ……………………………..……………………………………………….…88 4 I. INTRODUCCIÓN I.1 El presente informe se basa en el análisis del arbitraje seguido bajo el Expediente N° 386-65-13, interpuesto por ACEROS Y TECHOS S.A. en contra de la Sociedad Conyugal Quispe-Cusi, conformada por Emiliano Quispe Durán y Alejandrina Cusi de Quispe. I.2 Por su parte, la presente controversia se llevó a cabo en sede arbitral debido a una cláusula arbitral suscrita entre las partes dentro del contrato de opción. I.3 Ciertamente, la disputa surge a raíz de la resolución de un Contrato de Opción celebrado entre ambas partes. En dicho contrato, se suscribieron unas arras retractativas que, por su naturaleza, servían como garantía para que el contrato lograra su finalidad: la compraventa definitiva de las acciones de un inmueble. I.4 Sobre el particular, las partes resolvieron el contrato alegando que su contraparte incumplió las obligaciones asumidas en el contrato de opción, buscando con ello que los efectos de las arras retractativas sean activados a su favor. I.5 Ante la falta de acuerdo, se iniciaron las acciones legales en sede arbitral, donde se nombró a un Árbitro único y las partes expusieron sus argumentos para imputar el incumplimiento a su contraparte y justificar su derecho de acreencia sobre las arras retractativas pactadas. I.6 Finalmente, el Árbitro único, a través del Laudo, determinó que el referido contrato de opción fue resuelto mediante mutuo disenso. Siendo así, las obligaciones pactadas entre las partes se levantaron y, como consecuencia, solo convenía que las arras otorgadas en un principio sean devueltas a su concedente. 5 I.7 Sobre este punto, tenemos una posición a favor del Laudo arbitral, aunque cabe precisar que nuestro análisis, si bien llega a la misma conclusión, utiliza un camino distinto. I.8 En relación con lo anterior, el presente análisis se centrará en el desarrollo y explicación de las figuras jurídicas relevantes, las cuales son: I) Contrato de opción, y II) Arras. I.9 Ciertamente, el informe se dividirá en: i) introducción, ii)Los antecedentes del caso, iii) el proceso arbitral, vi) Los problemas jurídicos del presente proceso, v) Análisis sobre la disolución del contrato de opción, vi) Análisis de las Arras pactadas en el contrato de opción, vii) Análisis del Laudo, y viii) Conclusiones. I.10 A continuación, se presenta el desarrollo del presente informe: II. ANTECEDENTES DEL PROCESO ARBITRAL II.1 En el presente proceso arbitral concurren las siguientes partes: ● Demandante: ACEROS Y TECHOS S.A., identificada con RUC N° 20265733515, representada por Fabiola Solvejg Figueroa Pallete, en adelante ACETESA. ● Demandado: Sociedad Conyugal Quispe-Cusi, conformada por Emiliano Quispe Durán y Alejandrina Cusi de Quispe, en adelante LA SOCIEDAD CONYUGAL. Las mismas iniciaron el proceso por los hechos que detallaremos a continuación. II.2 El 14 de noviembre de 2012, las partes celebran un contrato donde los esposos Quispe-Cusi otorgan a favor de ACETESA la opción exclusiva de compra sobre las acciones y derechos del inmueble constituido por la UC N° 6 19936, altura del Km. 37.20 de la Panamericana Sur, distrito de Lurín, provincia y departamento de Lima, inscrita en la Partida N° 11937659 de los Registros Públicos. El plazo del presente contrato es de 90 días calendario, pudiendo prorrogarse 20 días más. II.3 Sobre el particular, el contrato se suscribió el día 14 de noviembre de 2012; por tanto, el plazo para optar por la compra vencía el día 12 de febrero de 2013, y considerando la prórroga, el plazo se alargaba hasta el 04 de marzo de 2013. II.4 Por su parte, ACETESA entregó a la SOCIEDAD CONYUGAL la suma de $120 000.00 (ciento veinte mil dólares) por concepto de arras de retractación, monto que se imputaría como parte de pago de la venta que tenía un precio de $2´028,186.00 (dos millones veintiocho mil con 186/100 dólares americanos). II.5 Si los vendedores no cumplieran con sus obligaciones, entonces estos se comprometen a pagar el doble del valor de las arras de retractación. II.6 En el contrato de opción de compra, se pactaron condiciones esenciales para el ejercicio de la opción. Ciertamente, la cláusula tercera establece las siguientes dos condiciones del vendedor: A. Que las acciones y derechos del INMUEBLE se encuentren libres de cargas, gravámenes o afectación de cualquier naturaleza que limite su disposición. B. Que las obligaciones correspondientes al impuesto predial y demás tributos que afecten a las acciones y derechos del INMUEBLE se encuentren debidamente cancelados. II.7 Las partes acuerdan que el incumplimiento total o parcial de los compromisos asumidos por LOS FUTUROS VENDEDORES señalados en la cláusula tercera no los eximirá de la obligación de transferir el INMUEBLE a LA FUTURA COMPRADORA en caso esta ejerza la opción de compra y esté dispuesta a suscribir el contrato de transferencia definitivo. 7 II.8 Posteriormente, el plazo para optar por la compra se venció sin que ACESETA manifieste su voluntad para la compra. La razón de dicho acto de omisión se sustenta, según ACETESA, en que la SOCIEDAD CONYUGAL no cumplió con sus obligaciones para dejar el inmueble en el estado necesario para que la opción de compra concurra. II.9 Por su parte, mediante Carta notarial N° 940 de fecha 05 de marzo de 2013, ACETESA otorgó a la SOCIEDAD CONYUGAL 15 días para que cumplan con la cláusula tercera del contrato de opción. II.10 En respuesta, con fecha el 06 de marzo de 2013, la SOCIEDAD CONYUGAL mediante Carta Notarial N° 939 procedió a comunicar que daba por resuelto el contrato de opción. Asimismo, otorga a ACETESA el plazo de 48 horas para suscribir el contrato definitivo. II.11 No obstante, mediante Carta notarial N° 946 de fecha 08 de marzo de 2013, la SOCIEDAD CONYUGAL deja sin efecto la Carta Notarial N° 939 y otorga plazo adicional hasta el 25 de marzo. II.12 Al respecto, mediante Carta notarial N° 2519-13 de fecha 22 de marzo de 2013, ACETESA manifestó su intención de compra; sin embargo, le otorgó el plazo de 10 días hábiles para que cumplan con las condiciones establecidas en el contrato. II.13 En respuesta a las condiciones plasmadas en la comunicación previa, mediante Carta Notarial N° 1028 de fecha 09 de abril de 2013, la SOCIEDAD CONYUGAL resolvió el contrato. II.14 Ante ello, mediante Carta notarial N° 3034-2013 de fecha 10 de abril de 2013, ACETESA manifestó que no se había cumplido con levantar las cargas y gravámenes que pesaban sobre el inmueble. 8 II.15 No obstante, la SOCIEDAD CONYUGAL no volvió a responder y, frente a ese silencio, ACETESA envió Carta notarial N° 3981-2013 de fecha 10 de mayo de 2013 a fin de resolver el contrato. II.16 Finalmente, mediante Carta notarial N° 808-2013 de fecha 15 de mayo de 2013, la SOCIEDAD CONYUGAL señaló que sí habían cumplido con lo pactado en el contrato. II.17 Ciertamente, existía un interés entre las partes en saber a quién correspondería acusar el incumplimiento del contrato con la finalidad de saber qué sucedería con las arras pactadas. II.18 No obstante, como se aprecia de las comunicaciones, ambas partes acusaban a la otra de incumplir las obligaciones. II.19 Ante tal escenario de controversia, donde no se ponían de acuerdo qué sucedería con las arras retractativas pactadas en el contrato, se iniciaría el presente proceso arbitral seguido por ACETESA en contra de la SOCIEDAD CONYUGAL. III. EL PROCESO ARBITRAL III.1 ACETESA interpuso una demanda en sede arbitral amparado en la cláusula Novena del Contrato de Opción de compra de fecha 14 de noviembre de 2012. III.2 En ese orden de ideas, la referida clausula dispuso lo siguiente: ‘‘Novena.- Domicilio y competencia Las partes señalan como domicilio los indicados en la introducción del presente contrato, renunciando expresamente a la ley del domicilio, cualquier controversia y disputa que surja de este contrato o que tenga relación con el mismo, incluyendo las vinculadas a su 9 existencia, validez o terminación, serán finalmente resueltos mediante arbitraje de acuerdo a las reglas del arbitraje ante el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Pontificia Universidad Católica del Perú (en adelante, el CENTRO) conforme a las reglas de dicha entidad, las mismas que se consideran incorporadas al presente contrato, a las que las partes se someten expresamente. Para llevar a cabo el arbitraje, las partes se designan a un árbitro único y en caso de no existir acuerdo el árbitro único será designado por el ‘’Centro’’. Dicho arbitraje se regirá para su instalación y posterior procedimiento por los reglamentos del CENTRO y en forma supletoria por el Decreto Legislativo 1071, que norma el arbitraje. El laudo al que llegue el tribunal arbitral será aceptado y acatado en su plenitud por las partes.’’ III.3 Siendo ello así, ACETESA presentó su demanda arbitral solicitando y fundamentando lo siguiente III.4 Como pretensiones de la demanda arbitral: Pretensión principal: Que se declare válida la resolución de Contrato de Opción de fecha 14 de noviembre de 2012 efectuada por ACETESA mediante Carta Notarial N° 3981-13 de fecha 10 de mayo de 2013 por incumplimiento de la SOCIEDAD CONYUGAL. Conforme al artículo 1429° del Código Civil y, en consecuencia, que se deje sin efecto la resolución de contrato efectuada por la SOCIEDAD CONYUGAL mediante carta notarial N° 1028 de fecha 09 de abril de 2013. Pretensión subordinada a la primera pretensión principal: En el caso de que no se declare la pretensión principal, solicita que se declare la resolución de contrato de opción de fecha 14 de noviembre de 2012, por incumplimiento imputable a la SOCIEDAD CONYUGAL, conforme al artículo 1428° del Código Civil Segunda pretensión principal: “Que se declare que el pacto final contenido en el segundo párrafo de la segunda clausula adicional, del contrato de opción 10 celebrado el 14 de noviembre de 2012 es, independientemente de la denominación dada, un pacto de arras penales” Pretensión accesoria a la Primera pretensión principal, su pretensión subordinada y a la segunda pretensión principal: Que el árbitro único ordene a la SOCIEDAD CONYUGAL el pago a favor nuestro de la suma de $240,000.00 doscientos cuarenta mil dólares americanos por concepto de arras penales dobladas. Pretensión subordinada a la segunda pretensión principal y a la pretensión accesoria: En el supuesto negado que el árbitro único considere que el pacto final contenido en el segundo párrafo de la segunda clausula adicional del Contrato de Opción celebrado el 14 de noviembre de 2012 no constituye un pacto de arras penales, se ordene el pago a favor nuestro de la suma de US$ 240,000.00, más los respectivos interés, conforme se estipulo en el Contrato, independientemente de la naturaleza jurídica de dicho pacto. Tercera pretensión principal: Que se condene a la SOCIEDAD CONYUGAL al pago de los costos que el presente arbitraje nos irrogue. III.5 Como fundamentos de la demanda arbitral, la versión de los siguientes hechos: ● Mediante escritura pública de fecha 14 de noviembre de 2012 la SOCIEDAD CONYUGAL Quispe Cusi otorga a favor de ACETESA la opción exclusiva de compra venta de acciones y derechos de las cuales era titular el inmueble constituido por la UC N° 10036 a la altura del Km 37.20 de la Panamericana Sur, distrito de Lurín, provincia y departamento de Lima, inscrita en la partida N° 11937659 de los Registros Públicos. ● Asimismo, señalan que como requisito sine qua non para la compra venta de los futuros vendedores entregarán el bien inmueble libre de cargas, 11 gravámenes o afectación y que las obligaciones sobre impuestos prediales y de otro tipo estarían canceladas. ● Por otro lado, el contrato tendría vigencia de 90 días contados desde la minuta; es decir, 14 de noviembre de 2012 y vencido dicho plazo se prorrogará 20 días más. En tal sentido, ACETESA entregó $120,000.00 ciento veinte mil dólares americanos como concepto de arras de retractación monto que se imputará al costo total de venta $2 ́ 028,186.00. También, se acordó que, si por causa de los vendedores no se pudieran comprar dicha venta, entonces estos pagarían el doble del arras. ● También se acordó que, si la SOCIEDAD CONYUGAL no cumplía con su parte del contrato, entonces ACETESA debía enviar comunicación notarial con objetivo de resolver el contrato. De esta forma, la SOCIEDAD CONYUGAL debía devolver el doble del arras en un plazo de 48 horas. III.6 Como medio probatorios de la demanda arbitral, los siguientes documentos: A. Contrato de opción exclusiva. B. Partida N° 11937659 de la propiedad que tiene titularidad la SOCIEDAD CONYUGAL Quispe Cusi respecto del 0.592502% de los derechos y acciones de la UC N° 19936 y el asiento D00031 de la misma partida. C. Copia de la constancia de posesión de la Asociación Sumac Pacha del año 2000 que garantiza que la propiedad se encontraba independizada. D. Copias de las cartas notariales. III.7 Ante ello, la SOCIEDAD CONYUGAL ejercicio su derecho de defensa a través de su contestación y se pronunció sobre cada una de las pretensiones del demandante. 12 III.8 Sobre la primera pretensión principal, señalan que el hecho de que el inmueble tuviese cargas no era impedimento para realizar la compra venta, ello toda vez que el contrato mencionaba en la cláusula tercera “Las partes acuerdan que el incumplimiento total o parcial de los compromisos asumidos por los futuros vendedores señalados en la presente cláusula no los eximirá de la obligación de transferir el inmueble a la futura compradora en caso ésta ejerza la opción de compra y esté dispuesta a suscribir contrato de transferencia definitivo. III.9 En ese sentido, la obligación de la SOCIEDAD CONYUGAL respecto de tener el inmueble saneado y libre de cargas podía demostrarse al momento de firmar el contrato de transferencia definitivo; es decir, la obligación podía ser cumplida al momento de firmar el contrato. III.10 Asimismo, señala que ACETESA mediante las cartas notariales no ejerció el derecho de opción de compra y por tanto este se extinguió. III.11 Por lo tanto, sostienen que se debe diferenciar entre el término de eficacia y el término de cumplimiento. La primera es el surgimiento o extinción de una obligación o de un crédito. La segunda es el momento en el que debe ser cumplida la prestación relativa a una obligación ya surgida. De esta forma, el contrato tuvo eficacia hasta el 04 de marzo de 2013, por lo que todas las comunicaciones notariales posteriores carecen de eficacia y por tanto no producen ningún efecto. Como consecuencia el arras de 120,000.00 queda en su poder y, por tanto, las partes no tendrán derecho a reclamo. III.12 Sobre la pretensión subordinada a la primera pretensión principal, sostienen que la obligación de acreditar que el bien inmueble no tenía cargas y gravámenes no era una obligación esencial, toda vez que podía incluso realizarse la compra venta y en ese mismo momento observar el inmueble saneado. Por lo tanto ,al no haber incumplido obligaciones esenciales no corresponde resolver el contrato. 13 III.13 Sobre la segunda pretensión principal, sostienen que la parte demandante no ha señalado nunca arras penal, sino solamente arras de retractación, toda vez que era una opción de compra y no una definitiva. Asimismo, sostiene que para los compradores no era una obligación el hecho mismo de comprar el inmueble, por lo que, al no haber obligación de compra, tampoco puede haber arras penal. III.14 Asimismo, refuerzan el punto anterior sosteniendo que el arras penitencial o arras de retractación otorga la facultad de desistirse o separarse del contrato. En ese sentido, señalan que la parte demandante confunde el arras confirmatorio con el arras de retractación. III.15 Sobre la pretensión accesoria a la primera pretensión principal su pretensión subordinada y a la segunda pretensión principal, dicha pretensión es infundada toda vez que no hubo incumplimientos de obligaciones esenciales de su parte y tampoco hubo el ejercicio el desistimiento o de retractación por lo que no tiene que devolver ni doblar el arras. III.16 Sobre la pretensión subordinada a la segunda pretensión principal y a la pretensión accesoria, sostienen se evidencia que la parte demandada refiere que al no ser arras penales no corresponde que el árbitro les ordene pagar 240,000.00 dólares. Además, que el contrato se habría concluido el 04 de marzo de 2013 por lo que ya no cabe ejercer ningún derecho sobre el arras entregado. III.17 Sobre la tercera pretensión principal, sostienen que la parte accionante asuma los costos y costas, toda vez que han accionado sabiendo que no tenían el derecho sustancial. Asimismo, esta parte habría formulado dos medidas cautelares sobre sus dos inmuebles, por lo que tendrían un perjuicio económico. III.18 Como medios probatorios de la Contestación, la SOCIEDAD CONYUGAL ofrece los mismos medios probatorios de la demanda arbitral. 14 III.19 Posteriormente, se realizó la Audiencia de Pruebas el día 14 de febrero de 2014 y se otorgó a las partes el plazo de 5 días hábiles para presentar los alegatos finales, así como para presentar documentación adicional que se considere pertinente. III.20 Siendo ello así, ACETESA presentó sus alegatos finales los mismos que se detalla a continuación: ● Dejan constancia de que la familia Quispe-Cusi es una familia de empresarios con apoyo por parte de sus hijas en la conducción administrativa y legal. Asimismo, tampoco es la primera vez que la familia ingresa al negocio de compra venta de inmuebles. Para ello, adjuntan la consulta en SUNAT donde figura la venta de 6 inmuebles. ● Acreditan que las negociaciones se han dado en igualdad de condiciones y que incluso el inmueble se tasó en un valor adicional de $44,091.00 dólares. Para ello intervino una de las hijas de la SOCIEDAD CONYUGAL, Mili Raquel Quise Cusi. ● Adicionalmente, sostienen que estuvieron asesorados legalmente por su hija abogada Susan Elizabeth Quispe Cusi. Asimismo, que no es cierto que la SOCIEDAD CONYUGAL no haya tenido que dejar previamente libre de cargas el inmueble, sino que para ese trabajo había otorgado poder al señor Rosendo Ávila Vargas, tal como obra en la Partida N° 12940422. ● De esta forma frente a la tercera cláusula no se podría haber ejercitado la compra si previamente no se había saneado el predio. Asimismo, de las comunicaciones literales tenidas entre ambas partes, precisan que la SOCIEDAD CONYUGAL nunca cuestionó su deber de levantar las cargas ni los gravámenes. 15 ● Afirman que la SOCIEDAD CONYUGAL procedió con una indebida resolución de contrato cuando antes no habían cumplido con levantar las cargas ni gravámenes. ● Señalan que la cláusula tercera sí eran obligaciones esenciales puesto que si ACETESA hubiese comprado el inmueble con las cargas esto haría que ellos ingresen al proceso judicial anotado en dicha partida del inmueble materia de litis. ● Por ello, era una obligación esencial por parte de los futuros vendedores el sanear el predio antes de la firma del contrato. ● Finalmente solicitan el pago del arras penal y del monto total de $240,000.00 doscientos cuarenta mil dólares americanos. III.21 Por su parte, la SOCIEDAD CONYUGAL, presentó sus alegatos finales los mismos que se detalla a continuación: ● La SOCIEDAD CONYUGAL sostiene que ACETESA tenía la facultad de decidir o no sobre la compra, en tanto que no participaron de la misma el contrato quedó resuelto. ● Asimismo, señalan que el contrato fue redactado por ACETESA y que este tenía arras de retractación y no de confirmación. Por ello, destacan que acordaron que la independización la haría ACETESA y que luego se inscribirá en una partida sin la inscripción de demanda. Para estos trámites que la SOCIEDAD CONYUGAL le habría otorgado poder a uno de los empleados de ACETESA, el señor Rosendo Ávila Vargas. ● Por otro lado, señalan que ellos compraron el inmueble libre de cargas y que posteriormente los emplazaron e inscribieron las demandas. Asimismo, refieren que ACETESA tenía conocimiento de dichas cargas e incluso realizaron dos opciones de compras previas. 16 ● Además, sostiene que no es posible sancionarlos, toda vez que ejercitar la compra por parte de ACETESA era potestativo y no obligatorio. Finalmente, recalcan que ambas partes intervinieron en la redacción de las cláusulas o la elaboración del contrato. III.22 Sobre el particular, ACETESA ingresó un escrito donde absolvió lo planteado por la SOCIEDAD CONYUGAL en sus alegatos finales. III.23 Ciertamente, en el escrito señalan lo siguiente: ● Que los puntos controvertidos giran en torno a si debe exigirse la obligación respecto del contrato de opción de compra venta y específicamente la cláusula tercera. Sin embargo, la SOCIEDAD CONYUGAL deja entrever que se estaría cuestionando la suscripción del contrato. Por ello, el laudo debe referirse únicamente a los puntos controvertidos. ● Además, en dicho documento refieren que las comunicaciones vía correo electrónico no forman parte del universo contractual, máxime porque han sido redactadas por personal de la notaría y no de ACETESA. ● Asimismo, dejan entrever la relación amical o cercana entre la hija de la SOCIEDAD CONYUGAL y el personal de la notaría. ● Por otro lado, señalan que la hija de la SOCIEDAD CONYUGAL adjuntó una declaración jurada en la que señala que ella negoció las condiciones económicas y que carece de eficacia toda vez que fue elaborada posteriormente a la fecha de inicio del presente arbitraje ● Finalmente, la SOCIEDAD CONYUGAL adjunta dos contratos de compraventa previos para acreditar que ACETESA tenía conocimiento de las cargas y gravámenes y que pese a ello podía ejercitarse la compra. Sin 17 embargo, ACETESA sostiene que esto se encuentra fuera de discusión de los puntos controvertidos. III.24 Ahora bien, la SOCIEDAD CONYUGAL presentó un escrito adicional al que se le denominó ‘‘Alegatos Complementarios’’ III.25 En dicho escrito, sostienen lo siguiente: ● Nuevamente sostiene que la opción de compra era facultativa y no obligatoria por parte de ACETESA. Asimismo, que el contrato fue elaborado unilateralmente por ACETESA, por lo que es irrelevante si las hijas las asesoran legalmente. Asimismo, sostienen que no tiene relevancia el giro al cual se hayan dedicado la SOCIEDAD CONYUGAL como la compra venta de inmuebles. Máxime cuando ellos ahora tienen deudas y las han fraccionado, por lo que no tendrían solvencia económica actualmente. ● Además, la compra de la propiedad materia de litis fue realizada en dos partes, esto para acreditar que no son prósperos empresarios como ACETESA pretende hacer creer. ● Describen el proceso de compra venta de sus dos propiedades y detallan que las han tenido durante 6 y 23 años por lo que no tienen intención de vender, de esta forma, acreditarán que no se encuentran en el rubro de la compra venta de inmuebles. III.26 Asimismo, sostienen que no tienen propiedades en el Cuzco. ● Mencionan que se adquirió el inmueble sin las anotaciones de demanda puesto que la compra fue el 06 de diciembre de 2006 mientras que la anotación de demanda de nulidad de acto jurídico data del 11 de diciembre de 2009. Además, detalla que ACETESA sabía de esta situación y que celebraron contratos de compra venta en la misma unidad catastral 18 ● Señalan que les fue imposible levantar la anotación de demanda al momento de firmar el contrato y se reafirman en el hecho de que la compra era facultativa y no obligatoria. Por lo tanto, fue ACETESA quien no ejerció su derecho a la compra. Máxime cuando la anotación de demanda viene por parte de un tercero a las partes. Asimismo, argumenta que no pudieron levantar dichas medidas cautelares ni tampoco la misma ACETESA quien también lo intentó. ● Sostiene que ACETESA confunde los tipos de arras penales con retractación, toda vez que las arras penales solo se aplican al contrato de compra venta definitivo, el mismo que no habrían firmado ni redactado. ● Sostiene la imposibilidad de aplicar un doble arras por cuanto no se ha firmado un contrato definitivo de compra venta, más aún cuando esto no ha sido materia de la pretensión al momento de la interposición de la demanda. ● Sostienen que el contrato se extinguió el 04 de marzo de 2013 de acuerdo a la comunicación realizada de manera notarial. III.27 Ante ello, ACETESA presento un escrito de oposición al escrito denominado ‘‘Alegatos Complementarios’’ presentados por la SOCIEDAD CONYUGAL. III.28 En dicho escrito manifestaron lo siguiente: ● Sostienen que la documentación enviada por la parte de SOCIEDAD CONYUGAL con nombre “Alegatos complementario” es una reconvención encubierta, toda vez que presentan nuevos argumentos y nueva documentación como medio probatorios. 19 ● Asimismo, refieren que ya ha precluida la etapa probatoria el 24 de febrero de 2014. También, sostienen que es potestad del árbitro incluir o admitir nuevos medios probatorios, pero siempre bajo un principio de imparcialidad. ● También señalan que es una mala interpretación el hecho de creer que la cláusula tercera no era una cláusula esencial para la compra venta. ● Finalmente, señalan que los correos electrónicos no pueden probar la vinculación con ACETESA. ● Por otro lado, argumentan que era potestad de la SOCIEDAD CONYUGAL observar otras formas para participar en la compra venta como la tercería o alguna que no vincule a ACETESA con las anotaciones de demanda. Además, sostienen que sí es posible aplicar un doble arras, uno de retractación y uno penal para el caso en concreto. ● También refiere que, si bien al 04 de marzo de 2013 se habría concluido la etapa para sanear el predio de cargas y gravámenes, tampoco la SOCIEDAD CONYUGAL había cumplido con el pago de los arbitrios municipales. III.29 Por su parte, la SOCIEDAD CONYUGAL ofreció un escrito de fecha 02 de abril de 2014 en el que señalan que niegan que ellos hayan enviado una reconvención encubierta y que esta es una estrategia de ACETESA para evitar que se reciba la documentación como medio probatorio adicional, toda vez que no les convendría a dicha empresa. III.30 Además que dicho documento fue presentado el 10 de marzo de 2014, fecha en la que todavía no habría culminado la etapa probatoria. III.31 Asimismo, refieren que existe vinculación entre la notaría y ACETESA, toda vez que estas habrían actuado para realizar el contrato por su orden. 20 III.32 Por otro lado, sostiene que la tercería no es el medio idóneo para levantar una anotación de demanda, por lo que carece de sentido. III.33 Ahora bien, con fecha 05 de mayo de 2014 el árbitro tiene por recibidos los alegatos y documentación de ambas partes. Asimismo, declaró FUNDADA la oposición de ACETESA. III.34 La SOCIEDAD CONYUGAL mediante escrito de fecha 13 de mayo de 2014 envía una reconsideración, en la cual señalan lo siguiente: ● Que al haberse declarado fundada la oposición a los medios probatorios ofrecidos por la misma SOCIEDAD CONYUGAL, el árbitro deberá tener en consideración que no existe agravio, puesto que los medios probatorios extemporáneos fueron ofrecidos porque tienen relación con la litis. Además, que no había precluido la etapa probatoria y que el objeto del proceso es conocer la verdad. III.35 Luego, ACETESA presenta la absolución al traslado de la reconsideración presentada el 21 de mayo de 2014. III.36 En dicho escrito vuelven a mencionar que ya se había concluido la etapa probatoria mediante la resolución número 6 por lo que no se podría aceptar nuevos medios probatorios. III.37 Finalmente, mediante Resolución Nº 13 de con fecha 16 de junio de 2014 el árbitro declara INFUNDADA la reconsideración planteada por la SOCIEDAD CONYUGAL y deja el plazo de 30 días para laudar. IV. ANÁLISIS JURÍDICO DEL CONTRATO DE OPCIÓN IV.1. Sobre el contrato de opción 21 IV.1.1 Resulta imperativo examinar la figura legal conocida como Contrato de Opción, ya que constituye el tipo contractual central en el caso en cuestión. IV.1.2 Dentro del marco legal peruano, el Contrato de Opción y el Contrato de Compromiso para Contratar son los dos únicos tipos de contratos preparatorios reconocidos. El artículo 1419 del Código Civil regula el Contrato de Opción de la siguiente manera: “Contrato de opción Artículo 1419.- Por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.” (énfasis añadido) IV.1.3 De acuerdo con la disposición previamente mencionada, el contrato de opción confiere al otorgante (también conocido como concedente u opcionista) el derecho exclusivo de que el optante pueda formalizar el contrato definitivo. Esto implica que el contrato definitivo se perfecciona en el momento en que el optante ejerce la opción, sin requerir ninguna manifestación adicional de voluntad por parte del otorgante. IV.1.4 Esta operatividad se debe a que, al establecer el contrato de opción, el otorgante expresa de manera anticipada e irrevocable su intención de quedar sujeto al contrato definitivo. Por consiguiente, la sola declaración del optante de ejercer su opción tiene como efecto inmediato la constitución del contrato definitivo. IV.1.5 Esta interpretación del contrato de opción es ampliamente aceptada tanto en la doctrina nacional como internacional. Por ejemplo, el profesor Massimo Bianca sostiene que "la opción es el contrato que otorga a una parte (optante) el derecho de constituir la relación contractual final mediante una declaración propia de voluntad". De manera similar, el profesor Eric Palacios expone que a través de un contrato de opción: 22 “Se vincula a una parte (optada) a la conclusión de un contrato posterior (final) que se producirá cuando la otra (optante) emita su declaración ejerciendo el derecho a ella conferido en virtud del acuerdo contenido en la opción. (…) en el contrato de opción, (…) la parte optada, sometida a sujeción, no tendría que realizar otra declaración para la celebración del contrato definitivo; esta parte habría tenido la oportunidad de efectuar una valoración final de sus intereses, entendiéndose estar lista a asumir la autorregulación generada por la sola declaración del optante.”(énfasis añadido) IV.1.6 Este entendimiento también ha sido recogido en nuestra jurisprudencia nacional. En la Casación N°2627-2005-Lima, la Corte Suprema de Justicia de la República señaló que: “(E)l contrato de opción es un contrato preparatorio por el cual una de las partes, el optante, tiene la facultad de elegir entre la celebración o no del contrato definitivo en las condiciones prefijadas, y la otra, el opcionista, queda vinculada a su obligación de celebrar en un futuro dicho contrato, obligación de la cual solo podrá librarse en el supuesto que el titular de la opción renuncie a la misma o que transcurra el plazo pactado, o en su defecto el establecido por la ley, para el contrato de opción sin que este ejercite su opción.” (énfasis añadido) IV.1.7 En este contexto, para que el contrato definitivo se considere formalizado y produzca todos sus efectos jurídicos, es suficiente con que el optante ejerza la opción, siendo irrelevante si el otorgante aún mantiene o no su voluntad de suscribir el contrato definitivo. IV.1.8 Este aspecto cobra especial relevancia en los contratos de opción cuyo objeto definitivo es un contrato de compraventa (comúnmente conocidos como "contratos de opción de compra"), especialmente cuando se trata de la compraventa de bienes inmuebles. IV.1.9 Es bien sabido que el ordenamiento jurídico peruano adopta un sistema consensual para la transferencia de propiedad de bienes inmuebles, según el 23 cual la transferencia de propiedad se efectúa en el momento de la celebración del contrato de compraventa. Esto se refleja claramente en el artículo 949 del Código Civil, que establece lo siguiente: “Transferencia de propiedad de bien inmueble Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.” (énfasis añadido) IV.1.10 El profesor Hugo Forno1 explica el contenido de esta disposición de la siguiente manera: “(…) una interpretación enfocada desde el punto de vista histórico nos confirma que en el Código Civil peruano de 1984 el sistema de transferencia de propiedad de bienes inmuebles es consensual y que por lógica consecuencia, en este ámbito el contrato produce -también- efectos reales. (…) En nuestro caso, la ley establece que la adquisición del derecho de propiedad de un inmueble determinado no requiere de la conducta del deudor –como se necesita en cambio para la transmisión del derecho de propiedad de una cosa mueble– por lo que no cabe duda que esta transmisión deriva directamente del contrato sin que sea necesario el expediente de crear una obligación. (…) La conclusión es pues, que EL CONTRATO PRODUCE DIRECTAMENTE LA ATRIBUCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD”. (énfasis añadido) IV.1.11 Esta posición ha sido ratificada en el VII Pleno Casatorio Civil, en el cual la Corte Suprema de Justicia de la República ha señalado enfáticamente que la transferencia de propiedad de un bien inmueble se verifica al momento de la celebración del contrato de compraventa, a saber: 1 Forno, Hugo. El contrato con efectos reales. IUS ET VERITAS, 1993, volumen 4, número, pág. 83- 86. 24 “DE ACUERDO A ESTA NORMA [EL ARTÍCULO 949 DEL CÓDIGO CIVIL], RESPECTO A LA PROPIEDAD EN NUESTRO SISTEMA JURÍDICO SE PUEDE AFIRMAR QUE ESTA SE ADQUIERE POR EL SOLO CONSENTIMIENTO DE LAS PARTES CONTRATANTES (ADQUIRENTE Y TRANSFERENTE), Y NO NECESARIAMENTE SE EXIGE LA ENTREGA DE POSESIÓN DEL BIEN, MENOS AÚN SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO”. (énfasis añadido) IV.1.12 Por ello, según el marco jurídico peruano, el comprador adquiere la propiedad del bien inmueble en el momento en que se celebra el contrato de compraventa. IV.1.13 En consecuencia, en los contratos de opción de compra de bienes inmuebles, cuando el optante-comprador ejerce su opción, se perfecciona el contrato de compraventa y, como resultado directo e inmediato, la propiedad del inmueble se transfiere al optante-comprador. IV.1.14 En otras palabras, cuando el optante-comprador ejerce su opción de compra, se convierte automáticamente en propietario del inmueble. IV.1.15 Ahora bien, es importante señalar que en el presente caso no existe controversia sobre la naturaleza del contrato celebrado como un Contrato de Opción. IV.1.16 Sin embargo, considero fundamental aclarar el funcionamiento de esta figura en el ordenamiento jurídico peruano, ya que proporcionará una base sólida para el análisis de los puntos subsiguientes, donde sí existe una clara controversia. IV.2. Sobre el contrato de opción y el compromiso de contratar IV.2.1 Con base en lo expuesto anteriormente, el contrato de opción confiere al titular el derecho, pero no la obligación, de adquirir o enajenar un activo a un precio acordado durante un período determinado. Por lo tanto, cuando las 25 partes se encuentran en etapas de negociación y desean asegurar la posibilidad de llevar a cabo la transacción en el futuro, pero aún no están seguras de su decisión final, optan por establecer un contrato de opción en lugar de comprometerse directamente a celebrar el contrato definitivo. IV.2.2Esta característica fundamental sería el motivo por el cual ambas partes involucradas deciden elegir esta figura en lugar del compromiso de contratar. Para una mejor comprensión de lo mencionado, se procederá, en primer lugar, a ofrecer una breve explicación sobre el compromiso de contratar en nuestro ordenamiento jurídico nacional, de modo que ambas figuras puedan ser distinguidas para los propósitos del presente informe. IV.2.3 En el contexto del derecho peruano, es importante destacar que el compromiso de contratar no es una figura reconocida en todos los sistemas jurídicos, pero en el derecho peruano cuenta con una regulación específica que le otorga validez y eficacia jurídica. Por lo tanto, las partes pueden emplear esta figura para formalizar su intención de celebrar un contrato en el futuro, proporcionándoles así seguridad y certeza jurídica en sus relaciones comerciales y contractuales. IV.2.4 De este modo, el compromiso de contratar se presenta como un acuerdo preliminar que anticipa la formalización de un contrato definitivo entre las partes en el futuro. Esta figura jurídica está regulada por el Código Civil peruano, específicamente en el artículo 1414: “Artículo 1414.- Compromiso de contratar Por el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo”. IV.2.5 Conforme a esta disposición, el compromiso de contratar es un acuerdo en el que una o ambas partes se comprometen a formalizar un contrato definitivo en el futuro. Es esencial comprender que este compromiso no constituye en sí mismo un contrato definitivo, sino que es un pacto que expresa la intención de las partes de celebrar un contrato final en un momento posterior. 26 IV.2.6 En este compromiso, las partes acuerdan las condiciones esenciales del contrato futuro, tales como el objeto, el precio, los plazos y otras condiciones relevantes. Estas condiciones deben ser claras y precisas para evitar conflictos o malentendidos futuros. Es frecuente incluir una cláusula de penalización por incumplimiento, que suele implicar el pago de una suma de dinero si alguna de las partes no cumple con su obligación de celebrar el contrato definitivo dentro del plazo establecido. IV.2.7 Considerando lo expuesto, en el ámbito del derecho inmobiliario peruano, tanto el compromiso de contratar como el contrato de opción son figuras jurídicas que anticipan la posibilidad de celebrar contratos definitivos en el futuro, aunque presentan diferencias significativas en su estructura y propósito. Sin embargo, el contrato de opción resulta particularmente útil en el mercado inmobiliario debido a la necesidad de evaluar la viabilidad de la compra o venta de un inmueble sin el riesgo inmediato de perder la oportunidad. IV.2.8 Esta utilidad se evidencia mediante comparaciones pertinentes entre ambas figuras. En cuanto a la obligatoriedad, el contrato de opción otorga al optante el derecho exclusivo de decidir si desea formalizar el contrato definitivo, sin la obligación de hacerlo. Esta flexibilidad es ideal para compradores que requieren tiempo para evaluar la viabilidad de la inversión sin el riesgo de perder la oportunidad de compra. IV.2.9 Por otro lado, en el compromiso de contratar, ambas partes (o una en el caso de un compromiso unilateral) están legalmente obligadas a formalizar el contrato definitivo en el futuro. Aunque esta obligación mutua puede brindar una sensación de seguridad jurídica, no permite abordar los riesgos de viabilidad que puedan surgir en la ejecución de lo pactado. En este sentido, el contrato de opción facilita la satisfacción de condiciones acordadas antes de la obligación de contratar. 27 IV.2.10 En lo que respecta a los riesgos financieros, el contrato de opción representa un menor riesgo financiero para el optante, aunque puede ser menos seguro para el concedente, mientras que el compromiso de contratar implica un mayor riesgo financiero en caso de incumplimiento debido a las penalizaciones. En otras palabras, en el contrato de opción, el optante puede decidir no ejercer la opción sin incurrir en penalidades significativas, más allá de la pérdida de la garantía pagada, lo que minimiza su riesgo financiero y le permite evaluar la viabilidad de la inversión sin un compromiso firme y costoso. IV.2.11 Por el contrario, en el compromiso de contratar, las partes están obligadas a celebrar el contrato definitivo según los términos acordados previamente, y si una de las partes incumple esta obligación, puede enfrentarse a penalidades económicas establecidas en el compromiso de contratar. IV.3. Sobre qué relaciones jurídica genera el contrato de opción IV.3.1 Antes de adentrarnos en la delimitación de las obligaciones específicas en el contrato sujeto a controversia, es relevante resaltar las relaciones jurídicas que emergen a partir de dicho contrato de opción. En este sentido, como se explicará a continuación, el contrato en cuestión se centra en el derecho potestativo que encarna la opción establecida en el acuerdo llevado a cabo. IV.3.2 En este contexto, los derechos potestativos se definen como situaciones de ventaja para el titular, sustentadas en intereses tanto patrimoniales como no patrimoniales. Estos derechos permiten al titular, a través de un acto unilateral, obtener un resultado favorable que afecta la esfera jurídica de otro individuo, quien no puede objetar dicho acto. Este último se encuentra, por ende, en una posición de desventaja, conocida como estado de sujeción, donde no se le impone ningún deber, pero está obligado a aceptar la alteración en su situación jurídica si el titular decide ejercer su derecho. IV.3.3 La característica esencial de los derechos potestativos radica en que no requieren una obligación recíproca por parte de otro individuo, desafiando así 28 la concepción tradicional de que cada derecho conlleva una obligación correspondiente. Además, la titularidad y el ejercicio de un derecho potestativo no son meramente expresiones de la capacidad de obrar del sujeto. Por el contrario, estos derechos permiten al titular satisfacer sus intereses de forma autónoma y sin requerir cooperación por parte de otros. IV.3.4 En el marco de un contrato de opción, la propia opción se considera un derecho potestativo. Esto otorga al titular un beneficio particular que, a diferencia de una obligación, le permite ejercer su derecho en el momento que estime conveniente, sin que la contraparte pueda oponerse a su decisión. Este mecanismo proporciona una ventaja significativa al titular, permitiéndole actuar según su conveniencia sin restricciones impuestas por la otra parte. IV.4. Sobre qué sucede si el optante no ejerce la opción IV.4.1 Si es que el plazo pactado entre las partes llega sin que la opción pactada en el contrato se ejerza, debido a la naturaleza perentoria del plazo, el derecho a optar por el mismo se perdería. A pesar de lo referido, nuestro Código vigente permite evidenciar un supuesto en los cual se puede llevar a cabo soluciones alternativas, siendo ello mediante el siguiente artículo: “Artículo 1562.- Improcedencia de la acción resolutoria Las partes pueden convenir que el vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato si el comprador hubiese pagado determinada parte del precio, en cuyo caso el vendedor sólo podrá optar por exigir el pago del saldo”. IV.4.2 Conforme al artículo mencionado, se evidencia que la SOCIEDAD CONYUGAL objeto de la presente disputa podría enfrentar la improcedencia de sus intentos de resolver el contrato una vez vencido el plazo acordado por ambas partes. Esto se debe a que los ciento veinte mil dólares recibidos también se considerarían como parte del pago final, según lo estipulado en el contrato de opción correspondiente. Por tanto, ACETESA podría utilizar dicho 29 artículo en su defensa para refutar la resolución del contrato solicitada por la SOCIEDAD CONYUGAL. IV.4.3 No obstante, es crucial considerar el siguiente aspecto: ambas partes acordaron en el mismo contrato de opción que el ejercicio de la opción no estaría condicionado a ningún factor más allá del plazo establecido en dicho contrato. En este sentido, ACETESA, al prever los posibles riesgos inherentes a las relaciones jurídicas derivadas de un contrato de opción, decidió no negociar con la SOCIEDAD CONYUGAL la posibilidad de que los vendedores no pudieran rescindir el contrato basándose en los ciento veinte mil dólares ya pagados. IV.4.4 Al seguir esta línea de pensamiento, se observa que, al leer detenidamente el contrato, tanto ACETESA como la SOCIEDAD CONYUGAL acordaron que el incumplimiento total o parcial de los compromisos asumidos por los futuros vendedores, señalados en la cláusula correspondiente, no los eximiría de la obligación de transferir el inmueble a la futura compradora en caso de que esta ejerza la opción de compra y esté dispuesta a suscribir el contrato definitivo de transferencia. IV.4.5 En resumen, considerando el carácter opcional del artículo 1562, el hecho de incluir la opción de compra del inmueble a pesar del incumplimiento de las condiciones pactadas bajo la responsabilidad de los vendedores, resulta en que ninguna de las partes quiso incorporar el contenido de dicho artículo en el contrato de opción objeto de la disputa. Por ende, al no ejercer la opción una vez vencido el plazo acordado, se entendería que ACETESA optó por no ejercer el derecho adquirido mediante el pago previo de ciento veinte mil dólares. IV.5. Sobre el inmueble materia del contrato de opción IV.5.1 Con la finalidad de analizar el contrato de opción del presente caso, es preciso mencionar, de manera previa, el estado registral del inmueble objeto materia del contrato de opción suscrito por las partes. 30 IV.5.2 Ciertamente, como hemos mencionado anteriormente, el contrato de opción buscaba la transferencia de las acciones y derechos correspondientes a la SOCIEDAD CONYUGAL sobre el inmueble inscrito en la partida Nº 11937659. IV.5.3 Sobre el particular, es preciso mencionar que con fecha 14 de septiembre de 2007 se inscribió en el Asiento C00053 de la referida partida, la adjudicación de acciones y derechos de la SOCIEDAD CONYUGAL sobre el inmueble, la misma que ascendía al porcentaje total de 0.592502%. El referido porcentaje sobre el inmueble, es el bien materia objeto de futura transferencia del contrato de opción celebrado entre las partes. IV.5.4 Ahora bien, la partida Nº 11937659 fue afectada por una anotación de demanda la misma que fue inscrita con fecha 15 de febrero de 2010 en el asiento D0008. La referida inscripción, fue realizada a consecuencia de una medida cautelar de anotación de demanda ordenada por el 49º Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, a razón del proceso seguido por Inmobiliaria y Constructora Tierras del Sur SA contra la Agrupación Agropecuaria Sumac Pacha, Comunidad Campesina de Cucuya y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – Sunarp, sobre Nulidad de Acto Jurídico. IV.5.5 En ese sentido, desde dicha fecha la partida ya contenía dentro de su historial, la medida cautelar que fue motivo de conflicto en el presente proceso. IV.5.6 Por su parte, como hemos mencionado anteriormente, el 14 de noviembre de 2012, las partes celebran el Contrato de Opción que es materia del presente análisis. IV.5.7 Al respecto, ambas partes tuvieron a bien, inscribir el contrato de opción celebrado entre ellas, siendo así, que con fecha 06 de diciembre de 2012, 31 quedó inscrito en el asiento D0031 de la partida Nº 11937659, la opción de compra entre las partes. IV.5.8 Como se puede observar, dicha inscripción se realizó se manera posterior a la inscripción de la anotación de demanda. IV.5.9Por otro lado, tal como se observa de una lectura del contrato de opción, en la Tercera Clausula Adicional las partes acordaron los linderos correspondientes a una futura independización de las acciones y derechos correspondientes a la SOCIEDAD CONYUGAL. IV.5.10 Como es evidente, incluso a ese punto contractual, las partes ya iban acordando sobre la independización del porcentaje que le correspondía a la SOCIEDAD CONYUGAL sobre el inmueble inscrito en partida Nº 11937659. IV.5.11 Sobre el particular, la referida independización se llegó a realizar e inscribir, ciertamente, en la partida Nº 13008448, se inscribió la independización de las acciones y derechos de la SOCIEDAD CONYUGAL sobre la partida Nº 11937659. IV.5.12 Al respecto, con la independización, se trasladó la carga de la anotación de demanda de nulidad de acto jurídico inscrita en el asiento D0008 de la partida N° 11937659 al asiendo D00001 de la partida Nº 13008448, toda vez que la orden judicial alcanzaba a las transferencias que se habían realizado, incluyendo la transferencia de acciones y derechos en favor de la SOCIEDAD CONYUGAL. IV.6 Sobre las condiciones especiales pactadas en el contrato IV.6.1 Teniendo en cuenta todo lo anteriormente señalado, en este extremo del análisis buscaremos abarcar la discusión surgida entre las partes acerca de las condiciones especiales pactadas en el contrato. 32 IV.6.2 Ciertamente, como hemos observado en el contrato, las partes pactaron condiciones esenciales para el ejercicio de la opción. Ciertamente, la cláusula tercera establece lo siguiente: ‘‘TERCERA: CONDICIONES ESENCIALES PARA EL EJERCICIO DE LA OPCION Las partes de común acuerdo convienen que, dentro del plazo inicial pactado para la presente opción, LOS FUTUROS VENDEDORES deberán haber cumplido con los siguientes compromisos: 1. Las acciones y derechos del EL INMUEBLE se encuentren libres de cargas, gravámenes o afectación de cualquier naturaleza que limite su disposición. 2. Que las obligaciones correspondientes al impuesto predial y demás tributos que afecten a las acciones y derechos de EL INMUEBLE se encuentren debidamente cancelados. Las partes acuerdan que el incumplimiento total o parcial de los compromisos asumidos por LOS FUTUROS VENDEDORES señalados en la presente clausula no los eximirá de la obligación de transferir EL INMUEBLE a LA FUTURA COMPRADORA en caso esta ejerza la opción de compra y esté dispuesta a suscribir el contrato de transferencia definitivo.’’ IV.6.3 Como se desprende de la redacción de la cláusula mencionada, las partes acordaron que estas condiciones eran "esenciales para el ejercicio de la opción", otorgando así gran importancia al cumplimiento de dicho pacto. IV.6.4 Ahora bien, cuando la controversia se volvió inminente, ambas partes interpretaron de manera diferente el cumplimiento de la mencionada cláusula. IV.6.5 Por un lado, ACETESA consideraba que estas condiciones tenían una naturaleza obligacional, por tal motivo, debían cumplirse para poder ejercer la 33 opción de compra. Asimismo, sostenían que dichas obligaciones eran fundamentales para la celebración del contrato. IV.6.6 Por su parte, la SOCIEDAD CONYUGAL argumentaba que las mencionadas condiciones no eran esenciales, ya que ACETESA podía celebrar el contrato de opción sin necesidad de cumplir con las condiciones previamente descritas. IV.6.7 Al respecto, cabe señalar que, como mencionamos en el apartado anterior, el contrato de opción de compra no contiene en sí mismo obligaciones, ya que una parte tiene el derecho potestativo de ejercer la compra mientras que la otra parte está comprometida a celebrar el contrato definitivo, siendo la voluntad de esta última irrelevante para la celebración del contrato. IV.6.8 Si bien considero que está dentro de la esfera jurídica de las partes pactar las obligaciones que consideren pertinentes, siempre se debe procurar que las mismas que no contravengan las normas vigentes ni las buenas costumbres. IV.6.9 Ciertamente, el derecho a la libertad de contratar es un derecho reconocido por nuestra Constitución Política del Perú, como se observa a continuación: ‘‘Artículo 62.- Libertad de Contratar La libertad de contratar garantiza que las partes pueden pactar válidamente según las normas vigentes al tiempo de contrato. Los términos contractuales no pueden ser modificados por leyes u otras disposiciones de cualquier clase. Los conflictos derivados de la relación contractual solo se solucionan en la vía arbitral o en la judicial, según los mecanismos de protección previstos en el contrato o contemplados en la ley. ‘’ 34 IV.6.10 Como se lee del citado, el derecho a la libertad contiene una serie de derechos para garantizar el goce de las personas al momento de llegar a acuerdos legales. No obstante, los acuerdos plasmados no deben contravenir nuestro ordenamiento jurídico. IV.6.11 En el presente caso, las condiciones pactadas en la Clausula Tercera del Contrato de opción, no configuran bajo ningún motivo una obligación. Al respecto, considerar que dichas condiciones son obligaciones, contravendría la figura jurídica del contrato de opción, toda vez que, dentro de dicha figura, las obligaciones no existen. IV.6.13 Considerando lo mencionado, las referidas condiciones pueden no ser cumplidas tal como fueron pactadas, siendo responsabilidad de la partes las asumir el riesgo de haber pactado dichas condiciones sin tener en cuenta que en ningún momento se podrían reclamar como obligaciones contractuales IV.6.14 En virtud de lo anterior, se puede concluir que los acuerdos adoptados en la Cláusula Tercera del contrato tenían plena validez, solamente, en el sentido que eran condiciones para ejercer la opción, mas no para generar relaciones obligaciones, toda vez que se podría desnaturalizar la figura jurídica del contrato de opción. IV.6.15 Por lo tanto, la SOCIEDAD CONYUGAL se comprometió de buena fe cumplir con las condiciones pactadas en favor de ACETESA, no obstante, dichas condiciones no tienen como punto de partida generar una relación obligacional. IV.7. Sobre la exigibilidad de cumplimiento de las condiciones de la Cláusula Tercera del Contrato de Opción IV.7.1 Es importante cuestionarnos si las condiciones plasmadas en la Clausula Tercera del contrato eran completamente exigibles de cumplimiento a la SOCIEDAD CONYUGAL. 35 IV.7.2 Si bien nos encontramos tentados a sostener que, si era completamente exigible el cumplimiento de dichas condiciones, debemos tener en cuenta los hechos del presente caso. IV.7.3 En referencia al cumplimiento de las condiciones, la SOCIEDAD CONYUGAL manifestó que ellos cumplieron con las condiciones pactadas. Ciertamente, en su Carta Notarial del 15 de mayo menciono lo siguiente: ‘‘Dichas obligaciones a nuestro cargo han sido debidamente cumplidas conforme a lo acordado y dentro de los plazos mutuamente concedidos, por lo que nos resulta por demás sorprendente que en su último escrito nos otorguen un plazo extraordinario para el cumplimiento de las obligaciones establecidas, cuando estas ya fueron debidamente ejecutadas(…)’’ IV.7.4 No obstante, al momento del vencimiento del plazo para ejercer la opción, existía una afectación en la partida del inmueble. En la partida del inmueble figuraba la inscripción de una anotación de demanda presentada por Inmobiliaria Constructora Tierras del Sur S.A. contra la Asociación Agrupación Agropecuaria Sumac Pacha, la Comunidad Campesina de Cucuya y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), sobre nulidad de acto jurídico, con título presentado el 11 de diciembre de 2009. IV.7.5 Esta inscripción contradecía lo argumentado por la SOCIEDAD CONYUGAL, ya que implicaba una limitación para que ACETESA pudiera ejercer la opción, dado que lo pactado exigía que el inmueble estuviera libre de cualquier carga o gravamen. IV.7.6 En este contexto, es fundamental preguntarnos si este hecho constituyó un incumplimiento por parte de la SOCIEDAD CONYUGAL respecto a lo pactado en la Cláusula Tercera del Contrato de Opción. IV.7.7 Para evaluar esto, es necesario entender el funcionamiento de una medida cautelar de anotación de demanda. 36 IV.7.8 La anotación de demanda es una medida cautelar distinta del embargo o secuestro, cuyo principal objetivo es la publicidad, es decir, informar a un amplio público sobre la existencia de un proceso judicial en curso que cuestiona la situación jurídica de un bien o derecho registrado. IV.7.9 En este sentido, según Alsina, el tercero que desee adquirir o a quien se le constituya un derecho real no puede alegar desconocimiento; si adquiere a pesar de la publicidad, debe aceptar los efectos de la sentencia (Alsina 1941- 1943: 327). IV.7.10 El ordenamiento peruano recoge esta disposición en el artículo 673 del Capítulo II sobre "Medidas cautelares específicas" del Código Procesal Civil, que regula lo siguiente: “Artículo 673.- Cuando la pretensión discutida en el proceso principal está referida a derechos inscritos, la medida cautelar puede consistir en la anotación de la demanda en el registro respectivo. Para su ejecución, el Juez remitirá partes al registrador, los que incluirán copia íntegra de la demanda, de la resolución que la admite y de la cautelar. El registrador cumplirá la orden por su propio texto, siempre que la medida resulte compatible con el derecho ya inscrito. La certificación registral de la inscripción se agrega al expediente. La anotación de la demanda no impide la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida. IV.7.11 En base a ello, Monroy Gálvez2 señala que en la anotación de demanda se concede en aquellos procesos en los que sus consecuencias afecten un bien inscrito (1987:56). Considerando ello, lo importante es el efecto que producirá la sentencia en el Registro, si es que llega a ser amparada (2019:32). 2 Monroy Gálvez, Juan (1987). Temas de proceso civil. Lima: Studium. 37 IV.7.12 Como hemos observado, la anotación de demanda tiene como objetivo obtener publicidad mediante la inscripción en la partida registral del inmueble en litigio. IV.7.13 Es importante destacar que la anotación de demanda presupone, por un lado, la existencia de un proceso judicial que busca la publicidad a través de la inscripción y, por otro, el interés de proteger el inmueble en litigio para la ejecución de la sentencia. IV.7.14 Por esta razón, para lograr dicha anotación es necesario que exista un proceso judicial en el que el inmueble sea objeto de litigio y que se justifique la necesidad de asegurar el bien inmueble mediante su inscripción en la partida registral. IV.7.15 Para obtener la anotación de demanda, es necesario cumplir con los elementos de las medidas cautelares, que son: la verosimilitud del derecho, el peligro en la demora, la razonabilidad de la medida y la contra cautela. IV.7.16 Ciertamente, el artículo 611 del Código Procesal Civil establece lo siguiente: “Artículo 611.- Contenido de la decisión cautelar El juez, atendiendo a la naturaleza de la pretensión principal y a fin de lograr la eficacia de la decisión definitiva, dicta medida cautelar en la forma solicitada o en la que considere adecuada, siempre que, de lo expuesto y la prueba presentada por el demandante, aprecie: 1. La verosimilitud del derecho invocado. 2. La necesidad de la emisión de una decisión preventiva por constituir peligro la demora del proceso o por cualquier otra razón justificable. 3. La razonabilidad de la medida para garantizar la eficacia de la pretensión. La medida dictada sólo afecta bienes y derechos de las partes vinculadas por la relación material o de sus sucesores, en su caso. La resolución precisa la forma, naturaleza y alcances de la contra cautela. 38 La decisión que ampara o rechaza la medida cautelar es debidamente motivada, bajo sanción de nulidad.” IV.7.17 Como se puede apreciar, la anotación de demanda es ordenada por un juez con el fin de proteger la futura ejecución de una sentencia en un proceso judicial. IV.7.18 En este contexto, es necesario mencionar que la inscripción de la anotación de demanda no está dentro de la potestad de la SOCIEDAD CONYUGAL, ya que no son los solicitantes de la medida cautelar ni los jueces que la ordenan. IV.7.19 Como hemos observado, la SOCIEDAD CONYUGAL no tiene la facultad ni el derecho de alterar la situación jurídica de la medida cautelar, dado que esta ha sido ordenada por un juez. IV.7.20 Además, la orden de anotación de demanda se basa en la justificación de los elementos de las medidas cautelares, por lo que la anotación de demanda tiene una justificación válida para estar inscrita en la partida del bien inmueble. IV.7.21 Por lo tanto, la SOCIEDAD CONYUGAL no tiene en ningún momento el poder, la influencia, la potestad o el derecho de solicitar el levantamiento de la anotación de demanda. IV.7.22 Es cierto que la SOCIEDAD CONYUGAL, como parte afectada, podría solicitar el levantamiento de la anotación de demanda. No obstante, esto solo sería posible si desaparecen los elementos que justificaron la inscripción de la anotación de demanda. IV.7.23 En consecuencia, queda claro que el levantamiento de la anotación de demanda nunca estuvo en la esfera jurídica de la SOCIEDAD CONYUGAL, por lo que no se puede imputarles incumplimiento por este motivo. 39 IV.7.24 Lo referido hasta el momento se refuerza mediante la delimitación de cuál es la finalidad de una anotación de demanda: “La idea de esta publicidad que genera la anotación de demanda es quebrar cualquier posibilidad de alegación de buena fe de todo aquel que se vincule con el bien o derecho a través del Registro. Además, si se vincula con el bien o derecho en el Registro después de anotada la demanda, quedará sujeto al resultado final del proceso, lo afectará la cosa juzgada, aunque no haya sido parte del proceso” (Hurtado, 2019, p. 47). IV.7.25 Con base en lo expuesto, más allá de las condiciones convenidas en el contrato de opción por ambas partes, es ACETESA quien asume la responsabilidad de comprender las implicaciones de comprometerse con un bien inmueble que está sujeto a una anotación de demanda. En este sentido, ACETESA no podría argumentar que actuó de buena fe al celebrar el contrato de opción, ya que se le podría atribuir el conocimiento sobre la existencia de la anotación de demanda relacionada con la propiedad en disputa. IV.7.26 Por otro lado, para determinar si el levantamiento de dicha medida cautelar estaba fuera del ámbito de competencia de la SOCIEDAD CONYUGAL, es necesario considerar el artículo 673 de nuestro Código Procesal Civil vigente: “Artículo 673.- Anotación de demanda en los Registros Públicos Cuando la pretensión discutida en el proceso principal está referida a derechos inscritos, la medida cautelar puede consistir en la anotación de la demanda en el registro respectivo. Para su ejecución, el Juez remitirá partes al registrador, los que incluirán copia integral de la demanda, de la resolución que la admite y de la cautelar. El registrador cumplirá la orden por su propio texto, siempre que la medida resulte compatible con el derecho ya inscrito. La certificación registral de la inscripción se agrega al expediente. 40 La anotación de la demanda no impide la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida”. IV.7.27 Siguiendo el primer párrafo y considerando la naturaleza esencialmente publicitaria de la anotación de demanda, se puede deducir que los involucrados en esta medida son aquellos que participan en el proceso judicial en el que un juez determina su necesidad para propósitos publicitarios. En virtud de esto, el levantamiento de la anotación, siguiendo también las directrices establecidas en la Directiva N° DI-03-SNRDTR, no estaría dentro de la esfera jurídica de la SOCIEDAD CONYUGAL, la cual no forma parte del proceso en el que se emitió dicha anotación de demanda. IV.7.28 Asimismo, según lo dispuesto en el tercer párrafo del artículo mencionado, la anotación no impedía que ACETESA ejerciera la opción acordada en el contrato con la SOCIEDAD CONYUGAL. En otras palabras, aunque se le puedan atribuir las consecuencias de dicha anotación (por ejemplo, la posible nulidad del acto jurídico), esto no le impedía acordar un contrato de opción que incluyera una condición de cumplimiento no obligatorio, como la liberación del inmueble de cargas, gravámenes o afectaciones que limitaran su disposición, así como el pago de impuestos y tributos correspondientes. IV.7.29 En resumen, el hecho de que se haya pactado una condición de cumplimiento no obligatorio respecto a acciones que la SOCIEDAD CONYUGAL no estaba autorizada a realizar (como el levantamiento de una anotación de demanda en un proceso en el que no participaba) conlleva a que dicha condición no pueda ser imputada a ACETESA en caso de incumplimiento de los saneamientos acordados. IV.8. Sobre el método de interpretación utilizado al analizar la Cláusula Tercera del Contrato de Opción 41 IV.8.1 En cuanto a la interpretación literal, esta disposición contractual estipula la responsabilidad del vendedor de garantizar que no existan gravámenes, cargas o afectaciones legales que puedan limitar la disposición del inmueble. En otras palabras, el vendedor debe asegurarse de que no haya obstáculos legales que impidan la adquisición por parte del comprador. IV.8.2 En lo que respecta a la interpretación sistemática, en el contexto legal peruano, esta cláusula debe entenderse en armonía con las disposiciones del Código Civil relacionadas con los contratos, como se detalló anteriormente en el informe pertinente. Asimismo, se debe considerar la posibilidad de prolongar el plazo del contrato siguiendo las formalidades establecidas en el propio contrato de opción o, en su defecto, de acuerdo con lo dispuesto por la ley, que en este caso sería hasta un año. IV.8.3 En lo referente a la interpretación teleológica, el propósito de esta cláusula es asegurar que el comprador potencial pueda ejercer su derecho de opción de compra de manera informada y segura, sin correr riesgos derivados de cargas o gravámenes sobre el inmueble. Es esencial garantizar el pago de los impuestos para mantener la certeza en la transacción y proteger los intereses del comprador. IV.8.4 Con respecto a la interpretación histórica, esta cláusula refleja la práctica convencional de los contratos de opción de compra en el contexto peruano, que busca proporcionar seguridad y certeza en las transacciones inmobiliarias. La exigencia de que el inmueble esté libre de cargas y que los impuestos estén pagados constituye una medida estándar para salvaguardar al potencial comprador y prevenir posibles litigios legales. V. ANÁLISIS JURÍDICO LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN EJERCIDO POR LAS PARTES V.1 Sobre la renovación de la vigencia del Contrato de Opción 42 V.1.1 Ciertamente, como hemos visto anteriormente en los hechos del caso, las partes en sus comunicaciones mediante cartas notariales buscaban mantener o extender el plazo para ejercer la opción, para dar oportunidad a la contraparte de cumplir sus obligaciones, caso contrario usaban el argumento – o coacción- de resolver el contrato. V.1.2 Lo mencionado anteriormente se puede corroborar con las comunicaciones notariales, tal como vemos a continuación: ● Mediante Carta notarial N° 940 de fecha 05 de marzo de 2013 ACETESA otorgó a la SOCIEDAD CONYUGAL 15 días para que cumplan con la cláusula tercera del contrato de opción. ● Mediante Carta NOTARIAL N° 939 recibida por ACETESA el 06 de marzo de 2013 la SOCIEDAD CONYUGAL procedió a comunicar que daba por resuelto el contrato de opción. Otorga a ACETESA el plazo de 48 horas para suscribir el contrato definitivo. ● Mediante Carta notarial N° 946 de fecha 08 de marzo de 2013 la SOCIEDAD CONYUGAL Quispe. Cusi deja sin efecto N° 939 y otorga plazo adicional hasta el 25 de marzo. ● Mediante Carta notarial N° 2519-13 recibida el 22 de marzo de 2013, ACETESA manifestó su intención de compra; sin embargo, le otorgó el plazo de 10 días hábiles para que cumplan con las condiciones establecidas en el contrato. ● Mediante Carta Notarial N° 1028 de fecha 09 de abril de 2013 la SOCIEDAD CONYUGAL resolvió el contrato. 43 ● Mediante Carta notarial N° 3034-2013 de fecha 10 de abril de 2013 ACETESA manifestó que no se había cumplido con levantar las cargas y gravámenes que pesaban sobre el inmueble. ● Frente a ese silencio, ACETESA envió Carta notarial N° 3981-2013 de fecha 10 de mayo de 2013 a fin de resolver el contrato. ● Mediante Carta notarial N° 808-2013 de fecha 15 de mayo de 2013 la SOCIEDAD CONYUGAL señaló que sí habían cumplido con lo pactado en el contrato. V.1.3 Para una mejor visualización y entender, adjuntaremos el siguiente cuadro a continuación: V.1.4 Teniendo en cuenta las fechas y los sucesos ocurridos, se procederá a analizar en qué momento sucedió la resolución del contrato y, de ser el caso, si tal resolución fue a causa imputable a una de las partes. V.1.5 Es importante empezar analizando si las ampliaciones ofrecidas y aceptadas posteriores al vencimiento son válidas y eficaces, para ello tenemos que tener presente si es posible ampliar el plazo de un Contrato de Opción. V.1.6 Sobre el particular, el artículo 1423 del Código Civil establece el plazo de un Contrato de opción, tal como vemos a continuación: ‘‘Artículo 1423.- Plazo del Contrato de Opción 44 El plazo del contrato de opción debe ser determinado o determinable. Si no se estableciera el plazo, éste será de un año.’’ V.1.7 Asimismo, el artículo 1424 del Código Civil hace alusión a la renovación del Contrato de opción, tal como vemos a continuación: ‘‘Artículo 1424.- Al vencimiento de la opción, las partes pueden renovarla por un plazo no mayor al máximo señalado en el artículo 1423 y así sucesivamente.’’ V.1.8 Tal como se puede apreciar de las referidas citas, el Código Civil establece que las renovaciones pueden darse hasta 1 año después del vencimiento del plazo para ejercer la opción. V.1.9 Sobre el particular, tenemos a bien señalar que, en el presente caso, solo se puede entender cualquier extensión de plazo como una renovación, toda vez que para realizar una renovación debe haberse cumplido el plazo para optar. V.1.10 Ciertamente, como se puede observar de la línea de tiempo, la primera carta notarial fue enviada 1 día después del cumplimiento de la vigencia del Contrato de Opción. V.1.11 En ese sentido, al haber sido cumplido la vigencia del Contrato de opción, solo puede ser renovado tal como lo estipula el artículo 1424 del Código Civil. V.1.12Ahora bien, como es de vuestro conocimiento, para aplicar el artículo 1424 del Código Civil, se debe tener en cuenta que la referida norma también solicita que la renovación se haya realizado y/o decidido mediante un consenso entre las partes. V.1.13 Tal como se puede observar de las cartas notariales, todas las comunicaciones jamás fueron recibida con el ánimo de acordar una 45 renovación, sino de condicionar el cumplimiento de la Cláusula tercera para imputar responsabilidad a una de las partes V.1.14 En ese sentido, las cartas notariales, no presentan ningún consenso para realizar una renovación de plazo sobre el contrato de opción. Por lo tanto, no se puede considerar como extendido el plazo. V.1.15 Por tal motivo, se debe entender que la vigencia del Contrato de Opción venció el día 4 de marzo de 2013. V.2 Sobre la resolución efectuada por la SOCIEDAD CONYUGAL V.2.1 En este contexto, otro aspecto digno de consideración es la comunicación transmitida a través de la Carta Notarial N° 939, recibida por ACETESA el 06 de marzo de 2013, la cual establecía un plazo de 48 horas para la suscripción del contrato definitivo, bajo la amenaza de resolver el contrato. V.2.2 No obstante, el 08 de marzo, la SOCIEDAD CONYUGAL envía otra Carta Notarial, revocando la anterior y concediendo una extensión hasta el 25 de marzo. V.2.3 Según lo expresado en dicha comunicación, esta decisión fue el resultado de las negociaciones entre ambas partes. V.2.4 Este proceder suscita mi interés, ya que la SOCIEDAD CONYUGAL busca invalidar la resolución del contrato justo en el momento en que otorga la prórroga. V.2.5 En otras palabras, el 08 de marzo marca el vencimiento de las 48 horas previamente establecidas para resolver el contrato. Sin embargo, en ese mismo momento, se intenta revocar algo que, en la práctica, ya habría ocurrido. 46 V.2.6 Es relevante señalar que, aunque sería fácil concluir que el contrato habría perdido sus efectos en este punto, considero que este aspecto merece una reflexión más profunda, especialmente en el contexto del principio de conservación de los contratos. V.2.7 En este sentido, por ahora, optaré por concluir el análisis y ‘’extenderé’’ la vigencia del contrato por el momento, toda vez que las partes, pese a tener el plazo de vigencia vencido, buscaban de alguna manera suscribir el contrato definitivo, haciendo efectiva la opción de compra. V.3 ¿Existió incumplimiento de las partes? V.3.1 En este análisis continuado, se observa que ninguna de las partes reconoció haber incumplido sus obligaciones; en cambio, cada una culpaba a la otra de incumplimiento. En consecuencia, ambas partes notificaron la resolución del contrato basándose en la Cláusula Segunda del Contrato de Opción. V.3.2 La SOCIEDAD CONYUGAL alegaba que ACETESA no había cumplido su obligación de firmar el contrato definitivo, lo que justificaba la resolución del Contrato de Opción. Por otro lado, ACETESA argumentaba que la SOCIEDAD CONYUGAL había incumplido las condiciones especiales estipuladas en la Cláusula Tercera del Contrato de Opción, relacionadas con las condiciones para ejercer la opción. En virtud de esto, consideraban que el contrato debía ser resuelto. V.3.3 Como se ha mencionado anteriormente, el Contrato de Opción otorga al optante la facultad, pero no la obligación, de firmar el contrato. Por lo tanto, es evidente que el optante tiene la capacidad, pero no el deber, de firmar el contrato. V.3.4 En ese sentido, no hay incumplimiento por parte de ACETESA. 47 V.3.5 Por otro lado, hemos analizado la Cláusula Tercera del Contrato de Opción, que establece las condiciones especiales para ejercer la opción de compra. V.3.6 Como se ha observado en las comunicaciones, ACETESA atribuye a la SOCIEDAD CONYUGAL el incumplimiento de esta obligación. V.3.7 En realidad, la carga de liberar la partida del inmueble de todas las cargas no podía ser asumida por la SOCIEDAD CONYUGAL, ya que no estaba dentro de su ámbito jurídico levantar dicha carga. V.3.8 Como hemos mencionado previamente, la exigencia de levantar la anotación de demanda en la partida del inmueble no podía ser atribuida a la SOCIEDAD CONYUGAL. V.4 Sobre la Resolución del Contrato de opción realizado por las partes V.4.1 Para concluir este aspecto del análisis, examinaremos la forma en que se llevó a cabo la disolución. V.4.2 Efectivamente, resulta pertinente señalar que ambas partes no logran ponerse de acuerdo sobre si alguna de ellas incumplió sus obligaciones, lo que resultó en la resolución del contrato de opción. V.4.3 En realidad, es bastante complicado hablar de una resolución dado que, como ya hemos explicado, el optante no tenía la obligación sino la facultad de ejercer la opción de compra. V.4.4 Por lo tanto, considero que el mutuo disenso sería una solución adecuada para abordar esta incertidumbre. V.4.5 En el marco legal peruano, el mutuo disenso se encuentra regulado en el Título VIII del Código Civil peruano. A continuación, se presenta la lectura textual del Artículo 1313: 48 ‘‘Artículo 1313.- Por el mutuo disenso las partes que han celebrado un acto jurídico acuerdan dejarlo sin efecto. Si perjudica el derecho de tercero se tiene por no efectuado.’’ V.4.6 Desde una perspectiva normativa, el mutuo disenso se configura como un entendimiento entre las partes implicadas en un contrato, destinado a dar por finalizadas sus obligaciones recíprocas. V.4.7 Esencialmente, constituye una expresión de la voluntad, donde ambas partes acuerdan de forma consensuada la terminación del contrato que previamente habían celebrado. V.4.8 Este acuerdo tiene un efecto retroactivo sobre las obligaciones contractuales, exonerando a las partes de los compromisos y deberes que habían contraído. V.4.9 En la práctica contemporánea, el mutuo disenso se manifiesta en diversas ramas del derecho, principalmente en el ámbito contractual. Se evidencia de manera destacada en el derecho civil y mercantil, donde las partes pueden decidir dar por concluidos contratos de compraventa, arrendamiento, prestación de servicios, entre otros. V.4.10 Asimismo, esta figura se aplica en contextos laborales, cuando tanto empleadores como empleados acuerdan de forma conjunta la finalización de un contrato laboral. Incluso, encuentra aplicación en el derecho internacional privado, cuando existen acuerdos entre partes de distintos países para poner fin a contratos comerciales o pactos transfronterizos. V.4.11 En este sentido, autores como Osterling y Castillo3 (2013) determinan que el mutuo disenso es un medio extintivo obligacional que se utiliza cuando 3 Osterling Parodi, F., & Castillo Freyre, M. (2013). El mutuo disenso en el código civil. IUS ET VERITAS, 23(46), 106-113. Recuperado a partir de https://revistas.pucp.edu.pe/index.php/iusetveritas/article/view/11963 https://revistas.pucp.edu.pe/index.php/iusetveritas/article/view/11963 49 ambas partes de un contrato acuerdan de manera opuesta o contraria a lo acordado inicialmente, dejar sin efecto el contrato. V.4.12 Esta figura se basa en el ejercicio de la autonomía de la voluntad y se aplica principalmente en el ámbito de los contratos y obligaciones patrimoniales. V.4.13 En la misma línea, según Corrales4 (2013), el mutuo disenso se basa en el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, es decir, se trata de un acuerdo entre las partes que han celebrado un contrato previamente, en el que acuerdan dejar sin efecto dicho contrato. V.4.14 Por otro lado, para Morales y Priori5 (2012), el mutuo disenso de las partes implica la extinción de un contrato previamente establecido con efecto retroactivo. Este acto se considera una expresión de la autonomía privada, que es el poder abstracto de crear, cambiar o terminar normas legales. V.4.15 Por ende, el mutuo disenso se inscribe dentro del marco conceptual del contrato, aunque como una modalidad de disolución fundamentada en el consentimiento compartido. De manera similar a cómo las partes pueden vincularse mediante un contrato, poseen la facultad de desvincularse mediante un acuerdo mutuo. V.4.16 La jurisprudencia peruana, en sus diversas instancias y especialidades, reconoce el mutuo disenso como un mecanismo válido en la extinción de contratos. Se lo considera como un método de terminación de obligaciones diferente al cumplimiento, que posibilita a las partes dar por concluido un contrato por medio de un acuerdo mutuo y voluntario, siempre y cuando no vulnere disposiciones legales imperativas o de orden público. 4 Corrales Melgarejo, R. (2013). El mutuo disenso. Ius Et Tribunalis, 1(1). Recuperado a partir de https://journals.continental.edu.pe/index.php/iusettribunalis/article/view/413 5 Morales, H., & Priori, G. (2012). De las obligaciones en general: Coloquio de Iusprivatistas de Roma y América Cuarta reunión de trabajo. https://repositorio.pucp.edu.pe/index/handle/123456789/174254?show=full https://journals.continental.edu.pe/index.php/iusettribunalis/article/view/413 https://repositorio.pucp.edu.pe/index/handle/123456789/174254?show=full 50 V.4.17 De esta forma, con enfoque en materia civil, se refiere lo dispuesto por el XCVI Pleno del Tribunal Registral6 que determina como precedente de observancia obligatoria el presupuesto para la resolución o el mutuo disenso de un contrato: “Es presupuesto para la resolución o el mutuo disenso de un contrato que sus prestaciones no se hayan ejecutado completamente o sean de ejecución continuada. Si está plenamente ejecutado, dicho acuerdo puede calificarse como uno nuevo si reúne los elementos para ello”. V.4.18 Posteriormente, tenemos al Acuerdo Plenario, producto del Pleno CXI del Tribunal Registral7, donde se dispone lo siguiente: "Procede la inscripción de la resolución por mutuo disenso aun cuando en el contrato inscrito las partes hubieran manifestado que las prestaciones fueron completamente ejecutadas, si los contratantes rectifican por instrumento publico dicha declaración, señalando que quedó alguna o algunas prestaciones por cumplir. No procederá́ dicha rectificación en merito a la manifestación de voluntad de las partes, si se pretende rectificar la declaración referida al pago del precio, cuando el Notario dio fe de la entrega del precio en efectivo". V.4.19 Por lo tanto, considero que el mutuo disenso sería un método apropiado para dar por terminado el contrato de opción de compra, dado que ambas partes estuvieron de acuerdo en poner fin al mismo. V.4.20 No obstante, identifico una ligera contradicción que podría surgir en relación con el mutuo disenso. 6 XCVI Pleno del Tribunal Registral. (2012). Informes y publicaciones - Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - Plataforma del Estado Peruano. https://www.gob.pe/institucion/sunarp/informes-publicaciones/1296806-xcvi-pleno-del-tribun al- registral 7 CXI Pleno del Tribunal Registral. (2013). Informes y publicaciones - Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - Plataforma del Estado Peruano. https://www.gob.pe/institucion/sunarp/informes-publicaciones/1296821-cxi-pleno-del-tribun al-registral 51 V.4.21 En efecto, para que se configure el mutuo disenso, es imperativo que ambas partes expresen su voluntad de dar por concluidos los efectos del contrato. V.4.22 En este sentido, surge la interrogante acerca de hasta qué punto el concedente puede manifestar su voluntad para dar por terminado el contrato, considerando que la esencia de este tipo de contrato preparatorio radica en que el concedente se someta a la voluntad del optante. V.4.23 Este interrogante resulta crucial, pues la respuesta sugeriría que el concedente no podría expresar su voluntad para dar por finalizado el contrato. V.4.24 Por consiguiente, simplemente tendría que esperar a que culmine el plazo de la opción de compra y dejaría de estar sujeto a la voluntad del optante. V.4.25 En última instancia, a pesar de la razonable duda generada por esta leve contradicción, se sostiene que ambas partes deseaban poner fin a los efectos del contrato de opción. Sin lugar a dudas, esto habría ocurrido al expirar el plazo. No obstante, si deseamos formalizar esta conclusión, podríamos emplear la figura del mutuo disenso para comprender cómo el contrato de opción quedó sin efecto. VI. ANÁLISIS JURÍDICO DE LAS ARRAS PACTADAS EN EL CONTRATO VI.1 Concepto y tipificación VI.1.1 Teniendo en cuenta lo mencionado anteriormente, analizaremos las arras pactadas en el contrato. VI.1.2 Volviendo a las arras pactadas en el contrato, como se pudo apreciar de los hechos del caso, ACETESA entregó a la SOCIEDAD CONYUGAL la suma de $120 000.00 (Ciento veinte mil con 00/100 dólares) por concepto de arras de retractación monto que se imputará como parte de pago de la venta que 52 tenía un precio de $ 2´028,186.00 (Dos millones veintiocho mil con 186/100 dólares americanos). VI.1.3 Dicho suceso fue a consecuencia de lo pactado en el Contrato de Opción, ciertamente las partes pactaron lo siguiente: ‘‘SEGUNDA CLAUSULA ADICIONAL: ARRAS DE RETRACTACION A la firma del presente documento LA FUTURA COMPRADORA entrega a LOS FUTUROS VENDEDORES, en calidad de Arras de Retractación, un cheque de gerencia por un monto de US$120.000.00(Ciento veinte mil y 00/100 Dólares Americanos) girado a la orden de los señores Alejandrina Cusi Huamani y Emiliano Quispe Duran, por expresa indicación de LOS FUTUROS VENDEDORES. Ambas partes contratantes dejan expresa indicación de LOS FUTUROS VENDEROS. Ambas partes contratantes dejan expresa constancia que la mencionada suma de dinero, entrega en calidad de arras de retractación, se imputara como parte de pago del precio de venta definitivo.— Las partes convienen que en caso que la FUTURA COMPRADORA no cumpla con celebrar el contrato de compra venta y suscribir la correspondiente escritura pública en el plazo señalado en la cláusula séptima del presente contrato , este quedara resuelto de pleno derecho, en la fecha en que los FUTUROS VENDEDORES comuniquen a la FUTURA COMPRADORA, su voluntad de resolver el presente contrato, perdiendo LA FUTURA COMPRADORA el dinero entregado en arras de retractación. Asimismo, por causa imputable a los FUTUROS VENDEDORES, no cumpliesen con las obligaciones a la que por las cláusulas tercera, sexta, séptima y octava del presente contrato se obligan, deberá devolver a LA FUTURA COMPRADORA el valor doblado de las arras de retractación en la fecha en que LA FUTURA COMPRADORA comunique a los FUTUROS VENDEDORES su voluntad de resolver el presente contrato, LOS FUTUROS VENDEDORES deberán devolver el valor doblado del arras en un plazo máximo de 48 horas.’’ 53 VI.1.4 La cita proporcionada subraya que, según lo estipulado en la Cláusula 7 del Contrato, si ACETESA incumplía con su obligación de celebrar el contrato de compra-venta y suscribir la escritura pública, perdería las arras entregadas a favor de la SOCIEDAD CONYUGAL. VI.1.5 Por otro lado, si la SOCIEDAD CONYUGAL no cumplía con sus obligaciones establecidas en las cláusulas del contrato, incluida la tercera que se refiere a las "condiciones especiales", estaría obligada a devolver el doble del monto de las arras en un plazo de 48 horas. VI.1.6 Para examinar este aspecto del informe, resulta necesario analizar la figura jurídica de las arras en nuestro sistema legal. VI.1.7 La regulación de las arras se encuentra contemplada en los Títulos XVIII y XIX del Código Civil peruano, específicamente en los artículos 1477, 1478 y 1479 para las Arras Confirmatorias, y en los artículos 1480, 1481, 1482 y 1483 para las Arras de Retractación. VI.1.8 En un sentido elemental, un contrato de arras implica un acuerdo en el cual las partes pactan entregar una suma de dinero o bienes como garantía de que cumplirán con un contrato futuro de compraventa. VI.1.9 Estos contratos suelen utilizarse en transacciones inmobiliarias, aunque también pueden aplicarse en otros contextos comerciales. En el mismo sentido, según Varchi8 (2008), las arras son una figura legal utilizada en contratos para garantizar su cumplimiento y establecer las consecuencias en caso de incumplimiento. Consisten en una cantidad de dinero o bienes entregados por una de las partes al momento de la celebración del contrato como garantía de que el mismo se llevará a cabo. Su función principal es 8 Barchi-Velaochaga, L. (2008). Algunas consideraciones sobre el receso en el código civil peruano: a propósito del artículo 1786. Advocatus, (019), 291-321. 54 asegurar el cumplimiento del contrato y establecer una compensación en caso de incumplimiento por alguna de las partes. VI.1.10 Con respecto a las arras confirmatorias, nuestro Código Civil señala lo siguiente: “Artículo 1477.- Entrega y devolución de arras La entrega de arras confirmatorias importa la conclusión del contrato. En caso de cumplimiento, quien recibió las arras las devolverá o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación”. VI.1.11 En ese sentido, las arras confirmatorias tienen el propósito de validar la existencia del contrato principal al que hacen referencia, consolidando la relación legal entre las partes al corroborar que el contrato ha sido efectivamente formalizado y está en curso de ejecución. Estas arras constituyen un anticipo del precio y suscitan en el receptor la certeza de que el compromiso de cumplir el contrato por parte del que las entrega es auténtico, confiando en que el saldo restante del precio será pagado conforme a lo convenido, de manera similar a cómo se entregaron las arras. VI.1.12 Por otro lado, con respecto a las arras penales, se tiene el siguiente artículo del mismo Código: “Artículo 1478.- Arras penales Si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la obligación por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras”. VI.1.13 Vista esta situación, las arras confirmatorias tienen la capacidad de transformarse en arras penales en caso de que se produzca un incumplimiento del contrato. En esta circunstancia, las arras confirmatorias pueden ser perdidas o devueltas en doble cantidad, dependiendo de si el incumplimiento 55 es atribuible al otorgante o al receptor de las arras. En otras palabras, las arras que originalmente tenían la finalidad de confirmar la celebración del contrato pueden asumir la función de penalidades. VI.1.14 Cuando el receptor de las arras no cumple con el contrato por razones que le son imputables, se genera una situación diferente según lo estipulado en el artículo 1478. Por ejemplo, si "A" entrega a "B" una suma de dinero como arras confirmatorias para evidenciar la conclusión de un contrato en el cual "B" se compromete a fabricar una maquinaria dentro de un plazo específico, y "B" incumple sin justificación al finalizar el plazo, "A" tiene la facultad de rescindir el contrato y exigir la devolución de las arras en doble cantidad, o recurrir al artículo 1479 para solicitar la ejecución o la resolución del contrato, junto con una compensación por los daños sufridos. VI.1.15 En resumen, las arras penales están vinculadas al incumplimiento de una de las partes del contrato establecido. Si es el otorgante de las arras quien incumple el contrato, la otra parte puede retenerlas y resolver el contrato; mientras que si es el receptor quien incumple, deberá devolverlas en doble cantidad, ofreciendo así a la otra parte la posibilidad de rescindir también el contrato. VI.1.16 Por último, se aborda el concepto de las arras de retractación, el cual se explica en el artículo siguiente. “Artículo 1480.- Arras de retractación La entrega de las arras de retractación sólo es válida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos”. VI.1.17 Según una doctrina nacional, las arras de retractación no se entregan como una señal de la celebración del contrato, sino más bien como una compensación que otorga a las partes el derecho de revocar el contrato preparatorio acordado. Estas arras representan el precio pagado para asegurar el derecho de retractarse, lo que permite a cualquiera de las partes retirarse 56 unilateralmente del contrato sin la necesidad de justificar su decisión. La entrega de las arras de retractación indica que ambas partes están de acuerdo en que cualquiera de ellas puede optar por cumplir o no el contrato; ambas opciones se consideran un ejercicio legítimo de un derecho. VI.1.18 En resumen, el fundamento de las arras de retractación difiere del de las arras confirmatorias penales. En ambos casos, una de las partes contratantes tiene la facultad de rescindir el contrato si la otra parte no cumple con sus obligaciones. Sin embargo, las arras confirmatorias penales están asociadas al incumplimiento del contrato; la rescisión del contrato es una facultad del acreedor que se activa ante el incumplimiento de la otra parte. Por el contrario, las arras de retractación otorgan a las partes contratantes el derecho de desistir del contrato preparatorio que han celebrado; cualquiera de las partes puede retirarse del contrato de manera ilimitada y arbitraria, sin necesidad de considerar el comportamiento de la otra parte. VI.1.19 Del mismo modo, Mavila9 (2004) precisa, como concepto general, que se trata de una prenda o señal que se da como seguridad de cumplimiento de un acuerdo que posteriormente se plasma en un contrato. Las Arras pueden ser confirmatorias cuando en caso del cumplimiento del contrato, quien recibió́ las arras las devolverá́ o las imputará sobre su crédito; si la parte que hubiese entregado el arras no cumple la obligación, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras, y de retractación cuando concede a las partes el derecho de retractarse del cumplimiento del contrato. A tal efecto, si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho; si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolverá́ de inmediato o las imputará sobre su crédito. VI.1.20 El contrato de Arras ha sido reconocido y regulado por la jurisprudencia y la legislación. En específico, la jurisprudencia peruana ha establecido que, 9 Mavila, H. Garantías crediticias. Industrial Data [en línea]. 2004, 7(1), p. 61-64. Disponible en: https://www.redalyc.org/articulo.oa?id=81670109 https://www.redalyc.org/articulo.oa?id=81670109 57 en orden de garantizar la validez de las Arras, estas deben cumplir con ciertos requisitos tales como ser una parte del contrato definitivo, tener un valor razonable en relación con el contrato principal y haber sido establecidas de manera clara en el acuerdo entre las partes. VI.1.21 Conforme a ello, la Casación N°2769-2014-Lima10 dispone que, como figura jurídica, las Arras: “[...] son una convención accesoria al contrato que se estipula con la finalidad de afianzar el cumplimiento de una obligación, como es el caso de las arras confirmatorias, obtener la posibilidad de retractarse sin que dicha circunstancia genere consecuencias distintas a la de perdida de lo dado en garantía o la restitución al doble de ello según el caso, como es el caso de las arras de retractación. Las arras confirmatorias y las de retractación se diferencian principalmente porque estas últimas dan la posibilidad de que cualquiera de las partes pueda retractarse, ya sea de la celebración del contrato o de la ejecución del mismo según el caso, en cambio cuando se pactan arras de retractación en caso de la no celebración del contrato o no ejecución del mismo la única consecuencia jurídica que se deriva de ello, depende de quien haya dado las arras, si la parte que se arrepiente fue quien entregó la garantía la pierde y si es quien recibe debe restituir el doble de lo recibido. En cuanto a las arras confirmatorias, como su nombre indica son garantía de que las partes celebraran el contrato sin derecho alguno a retractarse”. VI.1.22 La misma Casación ofrece un desarrollo conceptual sobre las Arras de retractación en tanto manifiesta que: “[...] existe la posibilidad de que las partes contratantes pacten la entrega de arras de retractación, que constituye un medio legitimo para que cualquiera de las partes pueda, en forma unilateral, poner fin 10 Casación Civil N°2769-2014, Lima.Disponible en: http://www.dialogoconlajurisprudencia.com/boletines-dialogo/ar-boletin/Res07072017-1.pdf http://www.dialogoconlajurisprudencia.com/boletines-dialogo/ar-boletin/Res07072017-1.pdf 58 a la relación contractual que los tenía vinculados, pues los recurrentes han quedado desvinculados de dicho vínculo contractual desde el veintidós de mayo de dos mil ocho, momento en que se puso en conocimiento de la demandante el ofrecimiento de pago de las arras de retractación dobladas”. VI.2 ¿A quién le corresponden las arras? VI.2.1 Considerando lo expuesto anteriormente, examinaremos a quién le corresponde el beneficio de las Arras retractativas acordadas en el contrato. VI.2.2 En relación con ACETESA, como se ha señalado previamente, tenía la facultad, mas no la obligación, de formalizar el contrato. VI.2.3 Sin embargo, en virtud de la naturaleza de las Arras Retractativas, el otorgante de las mismas se compromete a celebrar el contrato definitivo; de lo contrario, los beneficiarios conservarían las arras. VI.2.4 En el caso de que se resolviera el contrato mediante un mutuo disenso, las obligaciones quedarían extinguidas, incluyendo las arras retractativas, por lo tanto, ACETESA tendría derecho a la restitución de las arras entregadas como garantía. VI.2.5 No obstante, en un escenario donde no se considere el mutuo disenso, ACETESA estaría condicionada a formalizar el contrato para evitar perder las arras. VI.2.6 Por ende, si simplemente transcurriera el tiempo y el contrato expirara, ACETESA habría perdido el derecho a las arras retractativas. VI.2.7 Es importante destacar que ACETESA siempre mostró interés en celebrar el contrato, incluso expresó su intención a través de comunicaciones notariales. Sin embargo, debido a la anotación de demanda, no buscó ejercer su derecho de opción de compra. 59 VI.2.8 Considero que este hecho es ajeno a la voluntad de ACETESA. Es decir, siempre tuvo la intención de ejercer su derecho de opción, pero debido a un hecho externo, como la anotación de demanda, no pudo ejercer su derecho a comprar, toda vez que el riesgo de asumir tal situación era alto. VI.2.9 Por lo tanto, considero que las reglas de las arras retractativas no deberían aplicarse, dado que la falta de ejercicio de su derecho fue debido a un hecho ajeno a su voluntad. VI.2.10 En cuanto a la SOCIEDAD CONYUGAL, la situación es algo diferente, ya que se comprometió a cumplir con las condiciones especiales establecidas en la Cláusula Tercera del Contrato de Opción. VI.2.11 Sin embargo, como se mencionó anteriormente, las cargas fueron levantadas, excepto la anotación de demanda, la cual está fuera del control de la SOCIEDAD CONYUGAL, ya que levantar dicha anotación no estaba dentro de sus posibilidades jurídicas. VI.2.12 La falta de competencia de la SOCIEDAD CONYUGAL para alterar la situación jurídica de una medida cautelar, como la anotación de demanda, responde a la naturaleza intrínseca de dicha medida, la cual es dispuesta por un órgano jurisdiccional con el propósito de garantizar la eventual ejecución de una sentencia en el marco de un proceso judicial. Por lo tanto, resulta inapropiado imputarle a la SOCIEDAD CONYUGAL un incumplimiento por su incapacidad de remover dicha anotación, dado que esta facultad radica exclusivamente en el ámbito de competencia del poder judicial. VI.2.13 En contraste, ACETESA, al comprometerse con un bien inmueble sujeto a una anotación de demanda, asume una responsabilidad sustancial en cuanto a comprender las ramificaciones legales de tal compromiso. A pesar de que la SOCIEDAD CONYUGAL pueda haber cumplido con las obligaciones estipuladas en el contrato, ACETESA no puede alegar buena fe al celebrar dicho contrato de opción, ya que se le presupone el conocimiento de la 60 existencia de la anotación de demanda vinculada con la propiedad en cuestión. Esta situación implica una carga de responsabilidad jurídica significativa sobre ACETESA, quien debería haber evaluado detenidamente la situación legal del bien inmueble antes de proceder con la celebración del contrato. VI.2.14 La naturaleza publicitaria de la anotación de demanda, en el contexto de un proceso judicial, implica que su imposición y relevancia recaen en el marco de las decisiones tomadas por el poder judicial. Aquellos sujetos involucrados en el proceso judicial en el que se determina la necesidad de esta medida cautelar son los únicos legitimados para intervenir en su modificación o levantamiento. Por lo tanto, la SOCIEDAD CONYUGAL, al no formar parte del proceso en el que se originó la anotación de demanda, carece de competencia para solicitar su levantamiento. VI.2.15 En síntesis, la cuestión de la competencia y responsabilidad legal en relación con la anotación de demanda implica una distribución clara de roles y obligaciones entre las partes involucradas. Mientras que la SOCIEDAD CONYUGAL se ve limitada en su capacidad de alterar la situación jurídica de la medida cautelar, ACETESA enfrenta la responsabilidad de entender las complejidades legales asociadas con el bien inmueble sujeto a la anotación de demanda. VI.2.16 Así visto, la nulidad de un acto jurídico mediante anotación de demanda no alcanzaría a la SOCIEDAD CONYUGAL en este caso específico por varias razones. En primer lugar, la anotación de demanda, como medida cautelar, desempeña un papel fundamental en el ámbito judicial, siendo dispuesta por una instancia jurisdiccional con el propósito de salvaguardar la eventual ejecución de una sentencia dentro del contexto de un proceso judicial. La relevancia y validez de esta medida cautelar se encuentran íntimamente ligadas a las decisiones emanadas del poder judicial, cuya competencia exclusiva reside en la modificación o levantamiento de dicha anotación, quedando, por ende, fuera del alcance de la SOCIEDAD CONYUGAL la facultad de influir en su situación jurídica. 61 VI.2.17 Por otro lado, en lo que concierne a la responsabilidad legal y competencia de las partes contratantes, se observa una distinción clara entre la SOCIEDAD CONYUGAL y ACETESA. Mientras que la primera se encuentra limitada en su capacidad para intervenir en la situación jurídica derivada de la anotación de demanda, la segunda, al comprometerse con un bien inmueble sujeto a esta medida cautelar, asume una responsabilidad substancial en comprender las implicaciones legales inherentes a tal compromiso. Se presume que ACETESA posee conocimiento de la existencia de la anotación de demanda vinculada con la propiedad objeto del contrato, y, por lo tanto, se espera que realice una evaluación exhaustiva de la situación legal del bien inmueble antes de proceder con la celebración del contrato. VI.2.18 En cuanto a la cláusula contractual que rige la atribución de responsabilidad, se estipula que el incumplimiento debe ser imputable a la SOCIEDAD CONYUGAL para que proceda la exigencia del pago doble de las arras. Dada la naturaleza de la anotación de demanda y su regulación exclusiva por parte del poder judicial, resulta inapropiado atribuir a la SOCIEDAD CONYUGAL la responsabilidad por la misma, dado que carece de competencia para alterarla. VI.2.19 En resumen, la anotación de demanda, al encontrarse fuera del ámbito de influencia de la SOCIEDAD CONYUGAL, no puede considerarse como una responsabilidad imputable a esta parte contratante. Por ende, no sería adecuado aplicar la devolución de arras dobladas en el presente caso, debido a la falta de competencia de la SOCIEDAD CONYUGAL para influir en dicha medida cautelar. VI.2.20 Además, como indica la propia Cláusula Tercera, se requiere que el incumplimiento sea atribuible a la SOCIEDAD CONYUGAL para exigir el pago doble de las arras: ‘‘Asimismo, por causa imputable a los FUTUROS VENDEDORES, no cumpliesen con las obligaciones a la que por las cláusulas tercera, sexta, séptima y octava del presente contrato se obligan, deberá 62 devolver a LA FUTURA COMPRADORA el valor doblado de las arras de retractación en la fecha en que LA FUTURA COMPRADORA comunique a los FUTUROS VENDEDORES su voluntad de resolver el presente contrato, LOS FUTUROS VENDEDORES deberán devolver el valor doblado del arras en un plazo máximo de 48 horas’’ VI.2.21 Como se evidencia en la cita mencionada, resulta necesario atribuir la causa al actuar de la SOCIEDAD CONYUGAL, lo cual se vuelve impracticable, dado que esta no tenía la capacidad para levantar la anotación de demanda inscrita en la partida. VI.2.22 Por consiguiente, la SOCIEDAD CONYUGAL no estaría obligada a abonar las arras duplicadas a favor de ACETESA. VI.2.23 En conclusión, para resolver este problema relacionado con la devolución de las arras, propongo lo siguiente: 1. La SOCIEDAD CONYUGAL no debería abonar las arras duplicadas. 2. ACETESA no debería perder las arras entregadas, dado que la falta de suscripción del contrato se debió a un acontecimiento externo a su voluntad. VI.2.24 Por lo tanto, lo apropiado sería que la SOCIEDAD CONYUGAL devuelva las arras en su totalidad, es decir, en la cantidad íntegra recibida en su momento por parte de ACETESA. VI.2.25 Para llevar a cabo dicha solución, se debe justificar cómo el mutuo disenso puede emanar de los antecedentes delimitados en el presente caso. Esto debido a que la figura señalada, como se mencionó previamente, permite dejar sin efecto el contrato, a partir de lo cual la controversia alrededor de las arras de retractación podría llegar a una solución que satisfaga a ambas partes. 63 VI.2.26 Basándonos en los antecedentes referidos, podemos justificar la aplicación del mutuo disenso como una solución al conflicto entre ACETESA y la SOCIEDAD CONYUGAL Quispe-Cusi. VI.2.27 En primer lugar, el contrato celebrado el 14 de noviembre de 2012 estableció una opción exclusiva de compra sobre un inmueble a favor de ACETESA, con ciertas obligaciones para la SOCIEDAD CONYUGAL, como dejar el inmueble libre de cargas y gravámenes, y cancelar los tributos correspondientes. VI.2.28 Sin embargo, debido a supuestos incumplimientos de ambas partes, se generó una serie de intercambios de cartas notariales en las cuales se resolvía y se rescindía el contrato en diferentes momentos y bajo distintas condiciones. Esto refleja un desacuerdo entre las partes sobre el cumplimiento de las obligaciones contractuales y la validez del contrato en sí. VI.2.29 A pesar de que ambas partes intentaron resolver la situación a través de las comunicaciones, no lograron llegar a un acuerdo sobre qué sucedería con las arras retractativas pactadas en el contrato. Esta falta de acuerdo y la persistencia del conflicto llevaron a ACETESA a iniciar un proceso arbitral contra la SOCIEDAD CONYUGAL. VI.2.30 Sin embargo, dicha falta de acuerdo sobre las arras también evidencia un presupuesto mutuo de ambas partes: no querer resolver los efectos del contrato respecto a la propiedad pactada. En ese sentido, la controversia no radica en si la propiedad debe transferirse o no, porque ambas partes, al buscar imputar incumplimiento de contrato con sus propios argumentos, están buscando la resolución del mismo, pero mediante consecuencias que le sean beneficiosas, razón por la cual se genera la disputa. VI.2.31 En este contexto, el mutuo disenso no solo puede interpretarse como el escenario que emana a raíz de los antecedentes, sino que aparece 64 como una solución viable para poner fin al conflicto de manera amigable. Ambas partes podrían acordar dejar sin efecto el contrato de opción de compra, lo que implicaría que las arras pactadas no tendrían efecto y se restituirían a ACETESA. Esta solución permitiría evitar un proceso arbitral prolongado y costoso, así como cualquier posible disputa futura sobre el incumplimiento del contrato. VI.2.32 Dado que el mutuo disenso requiere el acuerdo de ambas partes involucradas en el contrato, su aplicación garantizaría una resolución justa y equitativa del conflicto, sin afectar los derechos de terceros. Además, permitiría a ambas partes seguir adelante con sus respectivos intereses de manera más expedita y sin la necesidad de recurrir a procedimientos legales más complejos. VI.3 Sobre el Pacta sunt servanda VI.3.1 El principio de Pacta sunt servanda, que significa “los pactos deben cumplirse”, es un principio fundamental del derecho contractual que establece que las partes de un contrato están obligadas a cumplir con los términos y condiciones acordados en el contrato. Este principio se encuentra en el corazón de la teoría contractual y es fundamental para la seguridad jurídica y la estabilidad de las relaciones contractuales. VI.3.2 En ese sentido, nuestro Código Civil vigente lo estipula de la siguiente manera: “Artículo 1361.- Obligatoriedad de los contratos Los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos. Se presume que la declaración expresada en el contrato responde a la voluntad común de las partes y quien niegue esa coincidencia debe probarla”. VI.3.3 En el contexto del Código Civil peruano, este principio se relaciona con los diferentes tipos de arras, como las arras confirmatorias y las arras de 65 retractación. Las arras son una garantía que las partes ofrecen en un contrato para asegurar su cumplimiento y, en caso de incumplimiento, establecer las consecuencias de dicha falta de cumplimiento. VI.3.4 Como se vio previamente, las arras confirmatorias son aquellas que se entregan como prueba de que el contrato se celebrará y se ejecutará en el futuro. Su función principal es confirmar el acuerdo entre las partes y garantizar que el contrato se llevará a cabo. En caso de incumplimiento, las arras confirmatorias pueden convertirse en arras penales, lo que implica que quien incumpla el contrato puede perder las arras o, en algunos casos, incluso duplicar su valor. VI.3.5 Por otro lado, las arras de retractación se entregan con la finalidad de permitir a las partes retractarse del contrato en determinadas circunstancias. Estas arras garantizan que, si una de las partes decide no cumplir con el contrato, la otra parte recibirá una compensación por el incumplimiento. VI.3.6 En el contexto del principio de Pacta sunt servanda, las arras cumplen un papel importante al garantizar que las partes cumplan con sus obligaciones contractuales. Si una de las partes incumple el contrato, el principio de pacta sunt servanda dicta que dicha parte debe enfrentar las consecuencias estipuladas en el contrato, que pueden incluir la pérdida de las arras o la duplicación de su valor. Por lo tanto, las arras sirven como un mecanismo para hacer cumplir el principio de pacta sunt servanda y mantener la integridad de los contratos. VI.3.7 Sin embargo, dentro del ordenamiento jurídico peruano, a pesar del principio de pacta sunt servanda, existen circunstancias específicas en las cuales una de las partes puede no estar obligada a pagar las arras de retractación, incluso si se ha comprometido a ello en el contrato. Estas excepciones. Para ello, se debe tener en cuenta el artículo 1362 de nuestro Código Civil: “Artículo 1362.- Buena Fe 66 Los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes”. VI.3.8 Visto así, se tiene que la aplicación del principio Pacta sunt servanda se condicionaría a diversas aristas a raíz de la buena fe, los cuales podrían agruparse de la siguiente manera: • Imposibilidad de cumplimiento: Si una parte se encuentra imposibilitada de cumplir con las obligaciones estipuladas en el contrato debido a circunstancias fuera de su control, podría no estar obligada a pagar las arras de retractación. • Falta de culpa: Si el incumplimiento del contrato no es imputable a la parte que se comprometió a pagar las arras de retractación, es posible que la primera parte no esté obligada a cumplir con esa obligación contractual. • Cláusulas contractuales específicas: Si el contrato contiene cláusulas que establecen excepciones o condiciones particulares para el pago de las arras de retractación, estas condiciones prevalecerán sobre el principio de Pacta sunt servanda. Por ejemplo, si el contrato establece que la carga adjudicada a los vendedores no es de cumplimiento obligatorio para que el comprador pueda ejercer su opción de compra, no se podría imputar después que dicha opción no se ejecutó dentro del plazo porque la carga del vendedor no se satisfizo. VI.3.9 En resumen, aunque el principio de pacta sunt servanda establece la obligación de cumplir con los términos contractuales, existen excepciones en las cuales una parte puede no estar obligada a pagar las arras de retractación, dependiendo de las circunstancias específicas del caso y las disposiciones contractuales y legales aplicables. VI.3.10 En ese sentido, no era esencial que las cargas y gravámenes se levantaran para llevar a cabo el contrato definitivo. Esto debido a lo explayado 67 sobre la cláusula tercera del contrato de opción, es decir, el acuerdo de que la satisfacción de dichas cargas y gravámenes por parte de la SOCIEDAD CONYUGAL no era impedimento para que ACETESA pueda ejercer la opción de compra. VI.3.11 Asimismo, ello debe interpretarse en complemento a lo referido sobre la buena fe, ya que la anotación de demanda impide que se pueda imputar dicha buena fe como justificación. Es decir, ACETESA siempre fue exigible de conocer todos los riesgos que implica negociar una propiedad con dicha medida cautelar, de tal forma que también es exigible asumir cualquier consecuencia negativa que dicha negociación implique; en este caso, no poder imputar incumplimiento de obligaciones contractuales. VI.3.12 En consecuencia, la exigencia por parte de ACETESA respecto a las arras dobles no resultaría conforme a Derecho cuando se tiene en cuenta los riesgos que se asumían en la negociación con la SOCIEDAD CONYUGAL. Esto debido a que las arras retractativas solamente son aplicables en caso de incumplimiento imputable, lo cual no se puede aplicar en el caso materia de controversia en tanto la compra del inmueble no se llevó a cabo debido a que ACETESA decidió, dentro del ejercicio de sus derechos dentro del contrato de opción, no comprar la propiedad dentro del plazo establecido en el mismo. VI.3.13 En esa secuencia de ideas, se ha demostrado previamente que los supuestos de excepción explayados previamente se cumplen dentro del caso materia de controversia del presente informe, razón por la cual se determinará que, a pesar del principio Pacta sunt servanda, la SOCIEDAD CONYUGAL no está obligada a pagar el doble de las arras de retractación a ACETESA y que dicho pago no sería acorde a nuestro ordenamiento jurídico vigente. VII. ANALISIS DEL LAUDO ARBITRAL VII.1 Sobre la posición del árbitro: Puntos en concordancia y discordia al momento de resolver 68 VII.1.1 El presente proceso estuvo a cargo del Dr. Leysser Luggi León Hilario, quien resolvió la presente controversia, manifestándose en cada punto sobre su decisión. Ciertamente he tratado de resumir las ideas principales de los criterios utilizados en el Laudo. VII.1.2 Sobre el particular, analizaremos la posición del árbitro y los puntos en concordancia y/o discordia al momento de resolver tal como veremos a continuación: VII.1.3 Respecto a la primera pretensión principal, la demanda arbitral solicita lo siguiente: ‘‘Pretensión principal: Que se declare válida la resolución de contrato de fecha 14 de noviembre de 2012 efectuada por ACETESA mediante Carta Notarial N° 3981-13 de fecha 10 de mayo de 2013 por incumplimiento de la SOCIEDAD CONYUGAL. En consecuencia, que se deje sin efecto la resolución de contrato efectuada por la SOCIEDAD CONYUGAL mediante carta notarial N° 1028 de fecha 09 de abril de 2013.’’ VII.1.4 Sobre este extremo, el árbitro sostiene que: i) ninguna de las partes ha negado la existencia del contrato y que, además, este debe tomarse en consideración toda vez que no se ha firmado todavía el contrato de compraventa definitivo; ii) sostiene que el contrato sí genera obligaciones. En tal sentido, ACETESA tiene el derecho y no la obligación de ejercer la compra del inmueble. Sobre este punto, es esencial observar que para resolver el contrato bastará con que una de las partes no ejercite su derecho a comprar la propiedad y que, para este caso, se estaría dando un mutuo disenso antes que una disolución por una de las partes; iii) sostiene que la SOCIEDAD CONYUGAL no tenía ninguna potestad respecto de decidir sobre las anotación de demanda, toda vez que no estaba dentro de sus decisiones y que, además, ACETESA tenía el derecho exclusivo de decidir sobre la compra, mientras que la SOCIEDAD CONYUGAL no podía decidir sobre ello, máxime cuando dicha actuación de la SOCIEDAD CONYUGAL no era una conducta dolosa; iv) 69 señala que ningún incumplimiento de la SOCIEDAD CONYUGAL puede ser utilizado como argumento para evitar la compra, que era facultad de ACETESA por lo que la primera pretensión principal debe ser declarada INFUNDADA. VII.1.5 En relación al primer punto, tal como lo señala el árbitro, es importante reconocer que este contrato se encuadra dentro de la categoría de Contrato de Opción, por lo tanto, está sujeto a todas las normativas inherentes a esta figura jurídica. VII.1.6 Respecto al segundo y tercer punto, concuerdo en que el contrato implica obligaciones, especialmente aquellas asumidas por las partes al suscribirlo. En este sentido, ACETESA tenía la facultad, pero no la obligación de optar por la compra, mientras que la SOCIEDAD CONYUGAL estaba obligada a cumplir con las condiciones esenciales. Aunque tenía la obligación de liberar el inmueble de cualquier carga o gravamen, el levantamiento de la anotación de demanda estaba fuera de su control, por lo tanto, no podía ser responsabilizada por ello. VII.1.7 Respecto al cuarto punto, considero que, desde esa perspectiva, ACETESA tenía la capacidad para ejercer la opción. Sin embargo, es importante tener en cuenta que ACETESA no deseaba adquirir un inmueble que estuviera afectado por una medida cautelar registrada, como es el caso de la anotación de demanda. VII.1.8 En este contexto, sería poco prudente por parte de ACETESA optar por la compra del inmueble, incluso si tenía la posibilidad de hacerlo, debido a que la anotación de demanda estaba relacionada con una demanda de Nulidad de Acto Jurídico que cuestionaba la compraventa del mismo. VII.1.9 En tal escenario, considero que ningún comprador con sentido común y diligente llevaría a cabo esa transacción. Por lo tanto, la intención de ACETESA de ejercer su opción de compra se vio comprometida, ya que, aunque deseaba adquirir el inmueble, la situación legal del mismo afectaba el propósito de la compra. 70 VII.1.10 Dado esto, considero que la SOCIEDAD CONYUGAL cumplió con lo que era jurídicamente posible en cuanto a sus obligaciones, mientras que ACETESA no pudo concretar la compra debido a la situación legal del inmueble, que incluía la anotación de demanda inscrita. VII.1.11 Por lo tanto, no debería contemplarse la resolución del contrato debido al incumplimiento de la SOCIEDAD CONYUGAL. Estoy de acuerdo con el árbitro en su decisión de declarar esta pretensión infundada. VII.1.12 Respecto a la pretensión subordinada a la primera pretensión principal, la demanda arbitral solicita lo siguiente: ‘‘Pretensión subordinada a la primera pretensión principal: “En el caso de que no se declare la pretensión principal, solicita que se declare la resolución de contrato de opción de fecha 14 de noviembre de 2012, por incumplimiento imputable a la SOCIEDAD CONYUGAL, conforme al artículo 1428° del Código Civil.’’ VII.1.13 Sobre de este extremo, el árbitro sostiene que: i) Las comunicaciones emitidas notarialmente por ambas partes no tienen la potestad de dar por terminada la relación contractual; ii) sí pueden lograr mostrar la voluntad de las partes y en tanto que ambas deciden no continuar con el vínculo este sería un mutuo disenso. En tal sentido, la declaración de resolución de contrato por una de las partes es INFUNDADA. VII.1.14 En relación con lo anteriormente expuesto, como mencioné en el análisis de las comunicaciones notariales, considero que dichas comunicaciones, que incluían las extensiones de plazo y sus aceptaciones, simplemente expresaban el deseo de continuar con los efectos del contrato. VII.1.15 Posteriormente, las partes parecían estar más interesadas en resolver la situación y culparse mutuamente para poder reclamar las arras. En este sentido, ninguna de las partes tenía fundamentos sólidos para imputar 71 incumplimiento, dado que ACETESA tenía la facultad de optar, pero no la obligación, mientras que la SOCIEDAD CONYUGAL no podía levantar la anotación de demanda debido a que estaba fuera de su control jurídico. VII.1.16 En cuanto al segundo punto, considero que la opción del mutuo disenso podría aplicarse, aunque parece un tanto forzada, ya que las partes querían poner fin al contrato imputándose mutuamente incumplimientos. VII.1.17 En este sentido, la intención de las partes no era realmente buscar una solución beneficiosa para ambas, sino más bien perjudicarse mutuamente para poder reclamar las arras. VII.1.18 A pesar de ello, el mutuo disenso representa una solución intermedia que no perjudica a ninguna de las partes, por lo que considero que el árbitro tomó la decisión acertada al declarar infundada esta pretensión. VII.1.19 Por lo tanto, coincido con el árbitro en su fallo de declarar infundada esta pretensión. VII.1.20 Respecto a la segunda pretensión principal, la demanda arbitral solicita lo siguiente: ‘‘Segunda pretensión principal: “Que se declare que el pacto final contenido en el segundo párrafo de la segunda clausula adicional, del contrato de opción celebrado el 14 de noviembre de 2012 es, independientemente de la denominación dada, un pacto de arras penales” VII.1.21 Sobre este extremo, el árbitro sostiene que ninguna de las partes ha incurrido en un incumplimiento del contrato, el arras que figura en el contrato es de naturaleza “penal” y no de retractación, por lo que esta pretensión es declarada FUNDADA. 72 VII.1.22 En relación con lo anterior, debo expresar mi desacuerdo con el árbitro. Es evidente que su interpretación de las arras parece estar influenciada por su teoría del mutuo disenso. VII.1.23 Considerar estas arras como "penales" resulta conveniente para su argumento sobre el mutuo disenso, ya que, al liberarse las obligaciones, es más sencillo sostener que ninguna de las partes incumplió y, por lo tanto, devolver las arras entregadas inicialmente por ACETESA. VII.1.24 Sin embargo, en mi opinión, estas arras son retractativas, ya que cumplen con el propósito de servir como garantía de la no celebración por parte de ACETESA y como garantía del cumplimiento de las obligaciones por parte de la SOCIEDAD CONYUGAL. VII.1.25 Es cierto que ambos eventos ocurrieron: ACETESA no suscribió el contrato y la SOCIEDAD CONYUGAL no logró liberar la partida del inmueble de cargas y gravámenes. Sin embargo, ninguno de estos hechos puede atribuirse a las partes, por lo que las arras no deberían activarse. VII.1.26 Es importante destacar que ACETESA se vio limitada en su voluntad debido a la existencia de la anotación de demanda. No tenía motivo para optar por la compra cuando esto le perjudicaría, especialmente cuando, de su parte, deseaba concretar la transacción. Sin embargo, su voluntad se vio restringida por la existencia de la medida cautelar. VII.1.27 Por otro lado, la SOCIEDAD CONYUGAL no tenía la capacidad de revertir esta situación, ya que no estaba dentro de su ámbito jurídico la posibilidad de exigir el levantamiento de la medida cautelar, dado que esta inscripción se produjo por orden judicial y no por una acción realizada por la SOCIEDAD CONYUGAL. VII.1.28 En consecuencia, las arras no deberían activarse y, por ende, discrepo con el árbitro en este aspecto. 73 VII.1.29 Respecto a la pretensión accesoria a la primera pretensión principal, subordinada y a la segunda pretensión principal, la demanda arbitral solicita lo siguiente: “Pretensión accesoria a la Primera pretensión principal, su pretensión subordinada y a la segunda pretensión principal: Que el árbitro único ordene a la SOCIEDAD CONYUGAL el pago a favor nuestro de la suma de $240,000.00 doscientos cuarenta mil dólares americanos por concepto de arras penales dobladas.” VII.1.30 Sobre este extremo, el árbitro sostiene que ACETESA solicita que se devuelva el arras doblado. Sin embargo, el árbitro considera que, al haberse disuelto el vínculo, la SOCIEDAD CONYUGAL no tiene derecho a mantener el arras, pero tampoco ACETESA de pedir el doble porque dicha disolución no se dio por incumplimiento de las partes por lo que esta pretensión es FUNDADA EN PARTE. VII.1.31 En relación con lo anterior, respaldo plenamente la decisión adoptada. En efecto, considero que la vía del mutuo disenso es la más apropiada para justificar la liberación de las obligaciones y la restitución únicamente de lo que ACETESA entregó como arras inicialmente. VII.1.32 Asimismo, sostengo que el incumplimiento de las condiciones por parte de la SOCIEDAD CONYUGAL se debió al hecho de no poder levantar la anotación de demanda, una situación que escapaba completamente de su esfera jurídica. VII.1.33 Por otro lado, ACETESA se encontraba limitada en su capacidad de optar por la anotación de demanda, ya que ejercer esa opción podría haberla expuesto a una serie de contingencias legales. Por lo tanto, su voluntad se vio restringida por un factor externo e independiente de su voluntad. VII.1.34 En este contexto, considero que la devolución de las arras era la medida más equitativa para evitar mayores demoras y perjuicios a las partes. 74 Sería injusto que alguna de ellas se quedara con las arras, dado que ninguna pudo cumplir debido a un hecho que estaba fuera de su control. VII.1.35 Respecto a la pretensión subordinada a la segunda pretensión principal y a la pretensión accesoria, la demanda arbitral solicita lo siguiente: “Pretensión subordinada a la segunda pretensión principal y a la pretensión accesoria: En el supuesto negado que el árbitro único considere que el pacto final contenido en el segundo párrafo de la segunda clausula adicional del Contrato de Opción celebrado el 14 de noviembre de 2012 no constituye un pacto de arras penales, se ordene el pago a favor nuestro de la suma de US$ 240,000.00, más los respectivos interés, conforme se estipulo en el Contrato, independientemente de la naturaleza jurídica de dicho pacto.” VII.1.36 Sobre este extremo, el árbitro sostiene que Carece de objeto pronunciarse sobre esta pretensión. VII.1.37 Al respecto, concuerdo con el árbitro sobre no pronunciarse, toda vez que la pretensión accesoria fue atendida y declarada FUNDADA VII.1.38 Respecto a la tercera pretensión principal, la demanda arbitral solicita lo siguiente: ‘‘Tercera pretensión principal: Que se condene a la SOCIEDAD CONYUGAL al pago de los costos que el presente arbitraje nos irrogue.’’ VII.1.39 Sobre este extremo, el árbitro decidió que cada parte asumirá los costos de defensa y que la SOCIEDAD CONYUGAL asumirá el pago del arbitraje. VII.1.40 Al respecto, concuerdo con el árbitro. Considero que es una repartición de gastos justa, toda vez que cada uno asume su parte de la defensa y la 75 SOCIEDAD CONYUGAL es castigada por tenerse que haber llegado a sede arbitral. VII.2 Sobre la posibilidad de solicitar la nulidad del Laudo Arbitral VII.2.1 Teniendo en cuenta lo señalado hasta el momento, se debe tener en cuenta la posibilidad de que alguna de las partes, disconforme con la decisión tomada, lleve a cabo una solicitud de nulidad del laudo arbitral pertinente. VII.2.2 En base a dicho escenario, será pertinente delimitar si dicha posibilidad puede ser concretada de manera efectiva en base a nuestro ordenamiento jurídico. Al respecto, el artículo 63 de la Ley de Arbitraje señala lo siguiente: “Artículo 63.- Causales de anulación 1. El laudo sólo podrá ser anulado cuando la parte que solicita la anulación alegue y pruebe: a. Que el convenio arbitral es inexistente, nulo, anulable, inválido o ineficaz. b. Que una de las partes no ha sido debidamente notificada del nombramiento de un árbitro o de las actuaciones arbitrales, o no ha podido por cualquier otra razón, hacer valer sus derechos. c. Que la composición del tribunal arbitral o las actuaciones arbitrales no se han ajustado al acuerdo entre las partes o al reglamento arbitral aplicable, salvo que dicho acuerdo o disposición estuvieran en conflicto con una disposición de este Decreto Legislativo de la que las partes no pudieran apartarse, o en defecto de dicho acuerdo o reglamento, que no se han ajustado a lo establecido en este Decreto Legislativo. d. Que el tribunal arbitral ha resuelto sobre materias no sometidas a su decisión. e. Que el tribunal arbitral ha resuelto sobre materias que, de acuerdo a ley, son manifiestamente no susceptibles de arbitraje, tratándose de un arbitraje nacional. 76 f. Que, según las leyes de la República, el objeto de la controversia no es susceptible de arbitraje o el laudo es contrario al orden público internacional, tratándose de un arbitraje internacional. g. Que la controversia ha sido decidida fuera del plazo pactado por las partes, previsto en el reglamento arbitral aplicable o establecido por el tribunal arbitral”. VII.2.3 El artículo 63, inciso 1, literal a) de la Ley de Arbitraje establece que un laudo arbitral puede ser invalidado si se comprueba que el convenio arbitral es inexistente, nulo, anulable, inválido o ineficaz. Esta disposición introduce una causa de anulación que no estaba contemplada anteriormente, permitiendo la impugnación de un laudo bajo estas circunstancias. En contraste con la derogada Ley General de Arbitraje, Ley N.º 26572, que solo consideraba la nulidad del convenio arbitral, la nueva Ley de Arbitraje también permite la anulación cuando el convenio es inexistente, anulable, ineficaz o inválido. En términos legales, un convenio arbitral es considerado nulo si incurre en alguna de las causales de nulidad establecidas en el artículo 219 del Código Civil u otras normativas aplicables. En consecuencia, si se demuestra la nulidad del convenio arbitral, tanto el convenio como el laudo emitido bajo ese convenio deben ser anulados por decisión judicial. VII.2.4 El artículo 65, inciso 1, literal a) de la Ley de Arbitraje establece que, si un laudo es anulado por esta razón, la controversia puede ser llevada a los tribunales, a menos que las partes acuerden otra opción. Por ejemplo, si A inicia un arbitraje contra B y recibe un laudo favorable, B podría pedir la anulación basándose en la invalidez del convenio arbitral, lo cual llevaría el caso de vuelta al Poder Judicial para su resolución, a menos que se establezca un nuevo acuerdo arbitral válido entre las partes. Esta causa solo procede si la parte afectada presentó una reclamación explícita ante el tribunal arbitral y esta fue rechazada. Es lógico que estas objeciones sobre la validez del convenio arbitral se planteen al inicio del proceso arbitral y se resuelvan de manera oportuna. Si el tribunal arbitral desechó la reclamación inicial, la jurisdicción ordinaria resolverá el asunto al concluir el procedimiento arbitral. 77 VII.2.5 El literal b) del artículo establece que un laudo podría ser invalidado si se demuestra que una de las partes no fue adecuadamente informada sobre el nombramiento de un árbitro o sobre los procedimientos arbitrales, o si no tuvo la oportunidad de defender sus derechos. Esta disposición busca proteger el debido proceso y el derecho fundamental de defensa. El debido proceso es una garantía fundamental que asegura la equidad en todos los procedimientos legales. En la Constitución peruana de 1993, se consagra como un principio esencial en los "Principios y derechos de la función jurisdiccional". Esta inclusión constitucional asegura su aplicación universal y su interpretación amplia para promover la justicia integral. La violación del debido proceso, si se reclama de manera oportuna y afecta gravemente los derechos procesales, también puede ser motivo para anular un laudo arbitral, incluyendo casos de notificación insuficiente sobre el nombramiento de un árbitro. La anulación permite que el arbitraje se reanude desde el punto en que se cometió la violación, respetando así el principio del debido proceso. VII.2.6 El literal c) establece que un laudo podría ser invalidado si la composición del tribunal arbitral o las acciones tomadas durante el arbitraje no se ajustaron al acuerdo entre las partes o al reglamento arbitral aplicable, a menos que dicho acuerdo esté en conflicto con una norma imperativa de la Ley de Arbitraje. La ley permite que las partes y los árbitros configuren el procedimiento arbitral según sus necesidades y preferencias. Esta disposición protege esa libertad de configuración, siempre y cuando el acuerdo no contradiga normas obligatorias. Es crucial presentar reclamaciones oportunas durante el proceso arbitral para que esta causa pueda prosperar, y la anulación del laudo implica la posibilidad de nombrar nuevos árbitros o reiniciar el arbitraje desde el punto en que se violó el acuerdo o la normativa aplicable. VII.2.7 El literal d) del artículo se refiere a la anulación de un laudo si el tribunal arbitral ha tomado decisiones sobre temas que no estaban incluidos en las cuestiones planteadas para su resolución (conocido como laudo extra petita). Los árbitros están obligados a resolver exclusivamente sobre los asuntos que las partes han acordado someter al arbitraje. La anulación afecta únicamente 78 a aquellos puntos que no fueron objeto de arbitraje, siempre y cuando puedan ser separados de la cuestión principal. Si la materia extra petita no es separable, todo el laudo podría ser anulado. Esta causal solo procederá si se hizo una reclamación expresa durante el arbitraje sobre este punto y dicha reclamación fue rechazada. VII.2.8 El literal e) indica que un laudo puede ser invalidado si decide sobre asuntos que no pueden ser objeto de arbitraje según la ley. Por otro lado, el literal f) establece que se puede anular un laudo si trata controversias que no son adecuadas para ser resueltas mediante arbitraje o si el laudo contradice principios fundamentales del orden público internacional. Por último, el literal g) permite la anulación del laudo si la disputa fue decidida después del plazo establecido, lo cual permite iniciar un nuevo arbitraje a menos que las partes acuerden lo contrario. VII.2.9 En resumen, las causas que pueden llevar a la anulación de laudos arbitrales según la Ley de Arbitraje son variadas y tienen como objetivo garantizar la validez del acuerdo de arbitraje, así como el respeto por los derechos de las partes y el debido proceso. Estas razones deben ser planteadas a tiempo durante el procedimiento arbitral para que sean válidas, y su resolución final podría implicar la intervención de los tribunales ordinarios. VII.2.10 Teniendo en cuenta las causales delimitadas, en el presente proceso se podría identificar dos potenciales causales de nulidad de laudo arbitral. VII.2.11 Por un lado, el inciso c), toda vez que la SOCIEDAD CONYUGAL, presentó un recurso de consideración cuando el Árbitro negó tener por incorporado sus hechos y medios probatorios nuevos. En ese momento, tal como hemos narrado en los apartados III.24 al III.37 del presente informe, la SOCIEDAD CONYUGAL sostuvo que aún se encontraban dentro de plazo para presentar dicha información. Por tal motivo, esto podría interpretarse como una vulneración a las reglas procesales fijadas. 79 VII.2.12 Por otro lado, se puede identificar que la causal, del inciso d), toda vez que el Árbitro utilizó la institución juri3dica del mutuo discenso para concluir declarar Infundada la pretensión de ACETESA. Dicho hecho acarrearía una decisión extrapetita, toda vez que dicha causal jamás fue invocada por ninguna de las partes. Para realizar un análisis sobre su posibilidad, será menester, primero, diferenciar entre los laudos mencionados previamente, es decir, entre la extra petita, la ultra petita y la infra petita. VII.2.13 Respecto al extra petita, este se produce cuando el tribunal arbitral decide sobre materias que no fueron sometidas a su consideración por las partes. Es decir, el tribunal se pronuncia sobre cuestiones que no estaban incluidas en el convenio arbitral o en las solicitudes de las partes. Un ejemplo sería el siguiente: si las partes solo han solicitado al tribunal que decida sobre una disputa contractual específica, pero el tribunal también emite decisiones sobre temas de responsabilidad civil no planteados por las partes, estaría emitiendo un laudo extra petita. VII.2.14 Respecto al ultra petita, este ocurre cuando el tribunal arbitral concede más de lo que las partes han solicitado en sus peticiones. Es decir, el tribunal otorga un remedio o pronuncia una decisión que excede lo solicitado por las partes en el arbitraje. Un ejemplo pertinente sería el siguiente: si una parte solicita una compensación específica por daños y perjuicios, pero el tribunal otorga una cantidad mayor o concede un tipo de reparación que no fue solicitada, se considera un laudo ultra petita. VII.2.15 Por último, respecto al infra petita, este se da si el tribunal arbitral omite decidir sobre algunas de las cuestiones que las partes han sometido a su consideración. En este caso, el tribunal no aborda todas las reclamaciones o asuntos que deberían haber sido decididos según lo solicitado por las partes. Un ejemplo sobre ello sería el siguiente: si una parte presenta varias reclamaciones distintas y el tribunal solo se pronuncia sobre algunas de ellas, ignorando otras sin justificación, esto constituye un laudo infra petita. 80 VII.2.16 Teniendo en cuenta los tres tipos de petita que podrían propiciar una causal para la nulidad del laudo arbitral, el contenido del laudo será imprescindible para determinar su alguna de las petitas se manifiestan en el mismo. Para ello, se puede tener el parágrafo 33 del laudo referido, el cual señala lo siguiente: “Atendiendo a la eficacia restitutoria del mutuo disenso, el Árbitro Único considera que […] la SOCIEDAD CONYUGAL tenga la obligación de devolver a ACETESA la suma recibida a título de arras al momento de la celebración del CONTRATO. El “arrepentimiento bilateral” -se sostiene en la doctrina- no tiene, respecto de las arras, otro efecto que la devolución de las arras, no dobladas, a quien las entregó” (p. 52). VII.2.17 En ese orden de ideas, al abordar la resolución del contrato por mutuo disenso sin que esta cuestión haya sido planteada directamente en el convenio arbitral, el árbitro está fallando extra petita. Un laudo es considerado extra petita cuando el árbitro decide sobre cuestiones que no fueron sometidas a su consideración por las partes en el convenio arbitral. Es decir, se pronuncia sobre asuntos que exceden los límites de lo que las partes le pidieron que resolviera. Por lo tanto, en el caso presente, está decidiendo sobre una materia que no estaba incluida en el ámbito de su competencia según lo delimitado por las partes en el convenio arbitral. VII.2.18 Sin embargo, se debe proceder a determinar si es que dicha causal puede ser aplicada de manera efectiva para a nulidad del laudo materia de controversia. VII.3.- ¿Se cumplen las condiciones del inciso c) y d) del artículo 63 de la Ley de Arbitraje? VII.3.1.- Para ello, se debe tener en cuenta los párrafos 2 y 3 del artículo 63 de la Ley de Arbitraje: “Artículo 63.- Causales de anulación 81 […] 2. Las causales previstas en los incisos a, b, c y d del apartado 1 de este artículo sólo serán procedentes si fueron objeto de reclamo expreso en su momento ante el tribunal arbitral por la parte afectada y fueron desestimadas. 3. Tratándose de las causales previstas en los incisos d) y e) del apartado 1 de este artículo, la anulación afectará solamente a las materias no sometidas a arbitraje o no susceptibles de arbitraje, siempre que puedan separarse de las demás; en caso contrario, la anulación será total. Asimismo, la causal prevista en el inciso e) podrá ser apreciada de oficio por la Corte Superior que conoce del recurso de anulación”. VII.3.2 Por un lado, si se considera la causal relacionada a las reglas procesales del arbitraje relacionada al inciso c) del articulo señalado, se podrá advertir que la parte afectada cumplió con cuestionar la decisión arbitral. VII.3.3 Ciertamente, como hemos narrado en los puntos III.24 al III.37 del presente informe, la SOCIEDAD CONYUGAL tuvo a bien cuestionar oportunamente mediante una reconsideración la decisión arbitral. VII.3.4 Dicha reconsideración fue declarada INFUNDADA mediante Resolución Nº 13 de fecha 16 de mayo de 2014. En ese sentido, al haber sido desestimada la reconsideración, la SOCIEDAD CONYUGAL estaría habilitada a solicitar la nulidad del laudo arbitral amparado en el extremo de una vulneración por los hechos antes narrados. VII.3.5 Por otro lado, si se considera que la causal relacionada con la extra petita es la señalada en el inciso d) del artículo señalado, resulta inferible que se necesitaría un reclamo previo frente al tribunal arbitral, el cual debe ser desestimado por el mismo. Sin embargo, el expediente no evidencia que ninguna de las dos partes presentó algún tipo de reclamo respecto al apartado sobre la interpretación de la resolución del contrato mediante el mutuo disenso. 82 VII.3.6. Por lo señalado previamente, ninguna de las partes podría usar de manera efectiva el argumento de que el laudo del árbitro único debe ser declarado nulo debido al extra petita delimitado. Esto debido a que no se cumplieron las causales de previo reclamo para su satisfacción. VIII. CONCLUSIONES VIII.1 Sobre el contrato de opción • Es evidente que el optante tiene la facultad de ejercer la opción de compra, pero no está obligado a hacerlo. Una vez que el optante, en calidad de comprador, ejerce dicha opción, adquiere automáticamente la propiedad de los bienes inmuebles. • Es importante destacar que el contrato definitivo se perfecciona en el momento en que el optante ejerce su derecho de opción, sin requerirse una manifestación adicional de voluntad por parte del otorgante. • Para que el contrato definitivo sea considerado como celebrado y tenga plenos efectos legales, es suficiente con que el optante ejerza su opción, sin importar si el otorgante mantiene o no la intención de suscribir el contrato definitivo. VIII.2 Sobre las condiciones especiales del contrato de opción • La SOCIEDAD CONYUGAL estaba sujeta a cumplir con las disposiciones estipuladas en la cláusula tercera del contrato. Sin embargo, es importante destacar que estas condiciones no eran obligaciones. Asimismo, la responsabilidad del levantamiento de la anotación de demanda nunca estuvo bajo la jurisdicción de la SOCIEDAD CONYUGAL, lo que impide atribuirle responsabilidad alguna sobre el cumplimiento de dicha condición. 83 • En contraste, ACETESA tenía la facultad de suscribir el contrato, pero no estaba obligada a hacerlo. VIII.3 Sobre la resolución del contrato • Las prórrogas de plazo acordadas y formalizadas a través de cartas notariales no fueron válidas y ni tampoco eficaces. Asimismo, ambas partes no estaban facultadas para resolver el contrato atribuyendo incumplimientos a la contraparte. • En mi análisis, considero que el mutuo disenso constituiría una forma adecuada de extinguir el contrato de opción de compra, dado que ambas partes manifestaron su acuerdo para poner fin al mismo, como se evidencia en las comunicaciones intercambiadas mediante las cartas notariales. • A pesar de ello, si el contrato simplemente llegaba a su término sin que las partes lo ejecutaran, resultaba perjudicial únicamente al ACETESA, toda vez que estaba condicionado a optar para no perder las arras otorgadas. Sin perjuicio de ello, ACETESA pudo haber acordado un mutuo disenso para no verse perjudicado, puesto que la opción no se ejerció debido a que ambas partes se iban a ver perjudicadas, por lo cual debe considerarse que no existía culpa por parte de las partes. VIII.4 Sobre las arras retractativas • En mi criterio, las disposiciones relacionadas con las arras retractativas no deberían ser aplicadas en detrimento de ACETESA, dado que la no ejecución de su facultad de opción fue el resultado de un evento externo sobre el cual no tenía control. • Por otro lado, la SOCIEDAD CONYUGAL no estaría obligada a abonar las arras duplicadas a favor de ACETESA. En cambio, sería apropiado que la 84 SOCIEDAD CONYUGAL restituyera las arras en su totalidad, es decir, en la cantidad inicialmente recibida de ACETESA. • Asimismo, aplicar arras retractativas es perjudicial para este tipo de contrato preparativo, toda vez que la naturaleza de las arras retractativas condiciona la facultad de optar del futuro comprador. VIII.5 Sobre el laudo arbitral • Coincido en la decisión de restituir las arras a ACETESA sin duplicarlas, aunque mi argumentación difiere ligeramente de la del árbitro. • Considero que catalogar las arras retractativas del contrato como arras "penales" es incorrecto y parece ser una interpretación conveniente para respaldar la teoría del mutuo disenso del árbitro. • El árbitro parece favorecer únicamente la figura del mutuo disenso para evitar que las arras tengan efecto, lo cual no es adecuado ya que la falta de ejecución del contrato de opción no fue culpa de las partes. • ACETESA se vio limitada en su voluntad de adquirir el inmueble debido a la presencia de una medida cautelar de anotación de demanda, lo cual habría sido una decisión poco prudente y diligente. • Por otro lado, la SOCIEDAD CONYUGAL no tenía la capacidad de levantar esta medida cautelar, ya que estaba fuera de su alcance jurídico. • Dadas estas limitaciones impuestas por un factor externo, las arras retractativas no deberían aplicarse. En consecuencia, solo se debería restituir las arras en su forma original, sin duplicarlas. VIII.6.- Sobre posible nulidad del laudo arbitral • Según el artículo 63 de la Ley de Arbitraje, las partes deben reclamar expresamente las causas de anulación durante el arbitraje y estas 85 reclamaciones deben ser desestimadas para que proceda la anulación del laudo en el caso de imputarse la nulidad por un laudo extra petita. • En el caso analizado, por un lado, el laudo podría ser impugnado por parte de la SOCIEDAD CONYUGAL, toda vez que se encontraría facultada debido a que el árbitro desestimó su recurso de reconsideración. En tal escenario, la SOCIEDAD CONYUGAL tendría que demostrar vulneración a las reglas procesales. • Por otro lado, el laudo podría ser impugnado por ser extra petita si el árbitro decidió sobre un tema no incluido en el convenio arbitral, como la interpretación del contrato por mutuo disenso. Sin embargo, ninguna de las partes reclamó este punto específico durante el arbitraje, lo que impide que el laudo sea anulado por esta causa. 86 IX. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ● Alsina, Hugo (1941-1943). Tratado teórico y práctico de derecho procesal civil y comercial. 3 tomos. Buenos Aires: Cía. Argentina de Editores ● Barchi-Velaochaga, L. (2008). Algunas consideraciones sobre el receso en el código civil peruano: a propósito del artículo 1786. Advocatus, (019), 291-321. ● Bianca, Massimo. Il Contratto. En Diritto Civile. Giuffrè, 1998. ● Breccia, Umberto, Bigliazzi, Lina y otros. Derecho civil. Normas sujetos y relación jurídica. Tomo I, Volumen 1, Bogotá: Universidad Externado de Colombia. ● Corrales Melgarejo, R. (2013). El mutuo disenso. Ius Et Tribunalis, 1(1). url: https://journals.continental.edu.pe/index.php/iusettribunalis/article/view/413 ● Forno, Hugo. El contrato con efectos reales. 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X.3 Demanda Arbitral interpuesta por Aceros y Techos SA. X.4 Contestación de demanda presentada por la SOCIEDAD CONYUGAL. X.5 Alegatos Adicionales presentados por Aceros y Techos SA. X.6 Alegatos presentados por la SOCIEDAD CONYUGAL. X.7 Escrito presentado por Aceros y Techos SA. X.8 Alegatos Complementarios presentados por la SOCIEDAD CONYUGAL. X.9 Oposición presentada por Aceros y Techos SA. X.10 Absolución de oposición presentada por la SOCIEDAD CONYUGAL. X.11 Resoluciones Arbitrales. X.12 Laudo Arbitral. Informe de similitud. Expediente Jaramillo Castillo Victor Steven 7. INFORME - JARAMILLO CASTILLO-1.pdf