PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL PERÚ UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID Maestría en Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias MIRAFLORES APARTMENTS EDIFICIO MULTIFAMILIAR Y COMERCIAL UBICADA EN LA ZONA DE INFLUENCIA DE MIRAFLORES Tesis para optar el grado de Magíster en Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias que presentan: CLEIRA TORRES LIZANA JORGE ANTONIO ROBLES MUÑOZ Asesor Alfredo Martín Luna Briceño Diciembre, 2018 2 RESUMEN La empresa 4T, una empresa dedicada a la consultoría, diseño y construcción, evalúa incursionar en el mundo inmobiliario. Para ello plantea crear una nueva unidad de negocio que contará con el soporte administrativo y técnico de la empresa además de la tercerización del resto de los servicios. Con este fin se ha ubicado un inmueble en la calle Cantuarias cuadra 3 entre la vía expresa de Paseo de la República y el parque Kennedy de Miraflores. Dicha propiedad tiene un área de 1,072m2, cuenta con una zonificación para comercio y vivienda y se permite hasta 9 pisos + azotea con áreas mínimas de 70m2. La cabida hecha en este terreno, respetando los parámetros, nos permite obtener 56 departamentos, 60 estacionamientos, 32 depósitos, 2 locales comerciales y servicios comunes en el primer piso como un gimnasio y una lavandería. El concepto del edificio se resume en su slogan “… ponte en modo Miraflores… “. En este proyecto queremos recoger lo que significa el distrito, es decir el movimiento, la transitabilidad, el turismo, las expresiones culturales y el comercio. Es en base a esa idea que nuestro proyecto cuenta con departamentos pequeños pensado en personas que se independizan o comienzan una vida en pareja y que tienen la flexibilidad de cambiar el diseño interior. También se ofrecerá departamentos de 3 dormitorios y dúplex para familias, contaremos con un local destinado para Cafetería en el frontis del edificio y áreas comunes de soporte para el uso residencial, que son un gimnasio, lavandería y una zona de juegos para niños. Finalmente y no menos importante es lo innovador de este proyecto, el segundo local comercial será la sala de habilidades artisticas siguiendo la dinamica de lo ofertado en las calles aledañas. 3 De la información relevada dentro de nuestra zona de influencia y de lo que requerirían los futuros residentes se pudo definir la estrategia de marketing. También se cuantificó los costos del proyecto y se estructuró la deuda con aporte propio, aporte y préstamo de un inversionista, preventas, ventas y con una línea de crédito bancaria que será usada en caso los ingresos por ventas no se den según lo programado. Con esta información evaluamos el proyecto a una tasa del 15%, elaborando el flujo operativo, y financiero obteniendo en ambos casos un VAN positivo y un TIR mayor al requerido. Hicimos lo mismo con el flujo del inversionista a una tasa del 12% dándonos también un VAN positivo. Se trabajó la sensibilidad del proyecto y del inversionista tomando como variable principal la velocidad de ventas. Velocidad que, según el trabajo de campo, no es constante en el tiempo sino se comporta como una curva descendente, es decir la venta de los primeros meses es bastante alta para luego descender rápidamente y estabilizándose hasta el final del proyecto Con todos estos resultados concluimos de que el proyecto es rentable incluso castigando la velocidad de ventas y que si bien para el inversionista también es rentable sería recomendable proponerle una rentabilidad menor para que se sienta cómodo con los resultados del proyecto. 4 INDICE 1. INTRODUCCIÓN 11 1.1. OBJETIVO GENERAL 13 1.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS 13 1.3. METODO DE TRABAJO 14 2. LA EMPRESA 16 2.1. DESCRIPCION DE LA EMPRESA 16 2.2. PLANEAMIENTO ESTRATEGICO DE LA EMPRESA 17 2.2.1. MISIÓN 17 2.2.2. VISIÓN 18 2.2.3. VALORES DE LA ORGANIZACIÓN 18 2.2.4. ORGANIZACIÓN DE LA EMPRESA 19 2.2.5. FUNCIONES DEL PERSONAL 21 2.2.6. ACTORES RELEVANTES 30 2.2.7. ANALISIS FODA 31 2.2.7.1. MATRIZ DE EVALUACION DE FACTORES EXTERNOS (EFE) 31 2.2.7.2. MATRIZ DE EVALUACION DE FACTORES INTERNOS (EFI) 32 2.2.7.3. MATRIZ FODA 33 2.2.8. OBJETIVOS ESTRATEGICOS DE LA EMPRESA 34 2.2.8.1. OBJETIVOS A CORTO PLAZO (OCP) 34 2.2.8.2. OBJETIVOS A LARGO PLAZO (OLP) 36 2.3. CONCLUSIONES 36 3. ANALISIS DEL MACRO ENTORNO 37 3.1. SITUACIÓN ECONOMICA MUNDIAL 37 3.2. SITUACIÓN DEL PERÚ 40 3.2.1. POLÍTICA 40 3.3. ECONÓMICA 42 3.4. CONCLUSIONES 45 4. ANALISIS DEL MICRO ENTORNO 46 4.1. EVOLUCION INMOBILIARIA EN LA ZONA 46 4.2. ENTORNO / DISTRITO MIRAFLORES 48 4.2.1. DATOS HISTORICOS DEL DISTRITO DE MIRAFLORES 48 4.2.2. SERVICIOS PÚBLICOS 49 5 4.2.3. CONSIDERACIONES GENERALES DEL TERRENO 50 4.2.4. REGULACION GENERAL Y NORMATIVA DEL PROYECTO 52 4.3. COMPETENCIA 57 4.3.1. SECTOR DENTRO DEL AREA DE INFLUENCIA 58 4.3.2. SECTOR FUERA DEL AREA DE INFLUENCIA 79 4.4. CONLUSIONES 92 5. PLAN DE MARKETING 92 5.1. OBJETIVOS DEL PLAN DE MARKETING 93 5.2. ANALISIS FODA DEL PRODUCTO 93 5.3. SEGMENTACIÓN 98 5.3.1. VARIABLES DE SEGMENTACION 99 5.4. TARGETING 108 5.4.1. TARGET PRIMARIO 108 5.4.2. TARGET SECUNDARIO 109 5.5. POSICIONAMIENTO: 111 5.6. REASON WHY E INNOVACION 122 5.7. CONCLUSIONES 123 6. MARKETING MIX 124 6.1. PRODUCTO 124 6.1.1. DATOS GENERALES 124 6.1.2. TIPOS DE DEPARTAMENTOS: 132 6.2. PRECIO 142 6.2.1. CALCULO DEL PRECIO 142 6.2.2. LISTA DE PRECIOS 146 6.2.3. EVALUACION DEL CREDITO HIPOTECARIO 150 6.3. PROMOCIÓN 151 6.3.1. OBJETIVOS DE LA PROMOCION 151 6.3.2. ACCIONES 152 6.4. PLAZA 153 7. EVALUACION FINANCIERA 156 7.1. PRESUPUESTO 156 7.2. INGRESOS 162 7.3. ESTADO DE RESULTADOS 163 6 7.4. CRONOGRAMA 164 7.5. VELOCIDAD DE VENTA 165 7.6. ESTRUCTURACION DEL FINANCIAMIENTO 167 7.7. ANALISIS DEL FLUJO DE CAJA 170 7.7.1. CONSIDERACIONES GENERALES 170 7.7.2. FLUJO ECONOMICO 174 7.7.3. FLUJO FINANCIERO 177 7.7.4. FLUJO DEL INVERSIONISTA 180 7.8. SENSIBILIDAD 182 8. CONCLUSIONES GENERALES 188 9. BIBLIOGRAFIA 191 10. ANEXOS 192 10.1. ANEXO 1: CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS 192 10.2. ANEXO 2: FLUJO 193 10.3. ANEXO 3: PLANO DE UBICACIÓN 195 10.4. ANEXO 4: PLANOS 197 7 INDICE DE ILUSTRACIONES Ilustración 1: Organigrama actual de la empresa ................................................................. 20 Ilustración 2: Organigrama propuesto ..................................................................................... 21 Ilustración 3: Descripción de puesto Gerente General ....................................................... 22 Ilustración 4: Descripción de puesto Gerente de Operaciones ........................................ 23 Ilustración 5: Descripción de puesto Gerente de Proyecto ............................................... 24 Ilustración 6: Descripción de puesto Coordinador Arquitectura ................................... 25 Ilustración 7: Descripción de puesto Coordinador de Presupuestos ............................ 26 Ilustración 8: Descripción de puesto Coordinador SSMA&C ............................................ 27 Ilustración 9: Descripción de puesto Coordinador Logística ........................................... 28 Ilustración 10: Descripción de puesto Jefe Administración ............................................. 28 Ilustración 11: Descripción de puesto Gestor Inmobiliario .............................................. 29 Ilustración 12: FODA Evaluación Factores Externos ........................................................... 32 Ilustración 13: FODA Evaluación Factores Internos ........................................................... 33 Ilustración 14: Matriz FODA ......................................................................................................... 34 Ilustración 15: Crecimiento del PBI mundial ......................................................................... 38 Ilustración 16: Variación del precio de los metales ............................................................. 39 Ilustración 17: Aprobación presidencial .................................................................................. 41 Ilustración 18: Evolución del PBI ................................................................................................ 43 Ilustración 19: Evolución PBI Construcción ........................................................................... 44 Ilustración 20: Proyección del gasto .......................................................................................... 44 Ilustración 21: Servicios alrededor del proyecto .................................................................. 49 Ilustración 22: Zona de influencia según el municipio ....................................................... 50 Ilustración 23: Zonificación Miraflores..................................................................................... 54 Ilustración 24: Áreas y estacionamientos mínimos ............................................................. 55 Ilustración 25: Alturas reglamentarias ..................................................................................... 56 Ilustración 26: Departamentos Usados .................................................................................... 70 Ilustración 27: Departamentos usados por antiguedad ..................................................... 72 Ilustración 28: Departamentos usados por tamaño ............................................................ 73 Ilustración 29: Oferta de viviendas en alquiler por distrito ............................................. 75 Ilustración 30: Alquiler departamentos ................................................................................... 76 Ilustración 31: Evaluación Factores Externos ........................................................................ 95 Ilustración 32: Evaluación Factores Externos ........................................................................ 96 Ilustración 33: Análisis FODA ....................................................................................................... 97 Ilustración 34: NSE AB .................................................................................................................. 101 Ilustración 35: Población NSE AB ............................................................................................. 102 Ilustración 36: Rango de edades ............................................................................................... 102 Ilustración 37: Ciclo de vida del Hogar ................................................................................... 103 Ilustración 38: Tipo de hogar según composición ............................................................. 104 Ilustración 39: Estilos de vida .................................................................................................... 105 Ilustración 40: Puntaje evaluación de atributos ........¡Error! Marcador no definido. Ilustración 41: Edificio San Carlos ............................................................................................ 126 Ilustración 42: Propuesta de Lobby ......................................................................................... 127 Ilustración 43: Cabida.................................................................................................................... 129 Ilustración 44: Cabida primer piso ........................................................................................... 130 8 Ilustración 45: Sótano típico ....................................................................................................... 131 Ilustración 46: Flat tipo 01 .......................................................................................................... 134 Ilustración 47: Flato tipo 02 ........................................................................................................ 135 Ilustración 48: Flato tipo 03 ........................................................................................................ 136 Ilustración 49: Flat tipo 04 .......................................................................................................... 137 Ilustración 50: Flat tipo 04 versión alquiler ......................................................................... 138 Ilustración 51: Flato tipo 07 ........................................................................................................ 139 Ilustración 52: Flat tipo 07 versión alquiler ......................................................................... 140 Ilustración 53: Fachada ................................................................................................................ 141 Ilustración 54: Cronograma ........................................................................................................ 165 Ilustración 55: Gráfico Velocidad de Ventas ......................................................................... 166 Ilustración 56: Inversión total en porcentaje ....................................................................... 168 Ilustración 57: Estructuración del financiamiento en porcentaje ............................... 170 Ilustración 58: Flujo Económico................................................................................................ 176 Ilustración 59: Flujo Económico Acumulado ....................................................................... 176 Ilustración 60: Aportes necesarios........................................................................................... 177 Ilustración 61: Flujo Financiero ................................................................................................ 178 Ilustración 62: Flujo Financiero Acumulado ........................................................................ 178 Ilustración 63: Saldo final cuenta Recaudadora .................................................................. 179 Ilustración 64: Flujo de caja del Inversionista ..................................................................... 181 Ilustración 65: Flujo Acumulado del Inversionista ............................................................ 181 Ilustración 66: Escenarios de velocidad de ventas ............................................................ 184 9 INDICE DE CUADROS Cuadro 1: Precio de los metales .................................................................................................. 39 Cuadro 2: Situación legal del terreno ........................................................................................ 51 Cuadro 3: Morfología del terreno ............................................................................................... 52 Cuadro 5: Zona de influencia del proyecto .............................................................................. 58 Cuadro 6: Competencia dentro zona de influencia .............................................................. 59 Cuadro 7: SAN ADRIAN - Benevento ......................................................................................... 60 Cuadro 8: ASB – Cantuarias 334 .................................................................................................. 61 Cuadro 9: GRUPO CR – Edificio Diez Canseco ........................................................................ 62 Cuadro 10: V&V - Lust ..................................................................................................................... 63 Cuadro 11: L&C - Luciana .............................................................................................................. 64 Cuadro 12: EDIFICA - 360 .............................................................................................................. 65 Cuadro 13: EDIFICA - Soul ............................................................................................................. 66 Cuadro 14: VOLTERRA - Casa Colón .......................................................................................... 67 Cuadro 15: ORIGEN – Miraflores Vibrant ................................................................................ 68 Cuadro 17: Alquiler de departamentos .................................................................................... 77 Cuadro 18: Alquiler por mes ......................................................................................................... 78 Cuadro 19: Alquiler ratio por m2 ................................................................................................ 79 Cuadro 20: Proyectos nuevos fuera zona de influencia ..................................................... 80 Cuadro 21: ACTUA - República .................................................................................................... 81 Cuadro 22: BINDA - Diez Canseco 681...................................................................................... 82 Cuadro 23: PLENIUM - Miraflores 56 ........................................................................................ 83 Cuadro 24: KORE ZUMA - Soho Libertad ................................................................................. 84 Cuadro 25: ABITARE - Axis ........................................................................................................... 85 Cuadro 26: PHORMA - Grau 355 ................................................................................................. 86 Cuadro 27: TUCAN - Zeta ............................................................................................................... 87 Cuadro 28: URBANA - Essenza..................................................................................................... 88 Cuadro 29: QUATRO - You5020 .................................................................................................. 89 Cuadro 30: URBANA - B51 ............................................................................................................. 90 Cuadro 31: Bases de Segmentación ........................................................................................... 99 Cuadro 32: Variables de segmentación .................................................................................. 100 Cuadro 33: Atributo – Ubicación Céntrica ............................................................................. 113 Cuadro 34: Atributo - Diseño flexible ...................................................................................... 114 Cuadro 35: Atributo - Seguridad ............................................................................................... 115 Cuadro 36: Atributo - Uso mixto ............................................................................................... 116 Cuadro 37: Atributo - Marca ....................................................................................................... 117 Cuadro 38: Atributo - Accesibilidad ......................................................................................... 118 Cuadro 39: Atributo - Entorno ................................................................................................... 119 Cuadro 40: Atributo - Arquitectura .......................................................................................... 120 Cuadro 41: Calificación ponderada atributos ...................................................................... 121 Cuadro 42: Datos generales producto ..................................................................................... 124 Cuadro 43: Parámetros urbanísticos ....................................................................................... 128 Cuadro 44: Cabida ........................................................................................................................... 128 Cuadro 45: Cuadro de áreas ........................................................................................................ 132 10 Cuadro 46: Cuadro de áreas por piso típico ......................................................................... 133 Cuadro 47: Cuadro de áreas último piso ................................................................................ 133 Cuadro 48: Costo del producto .................................................................................................. 143 Cuadro 49: Precio competencia Nuevos ................................................................................ 144 Cuadro 50: Precio competencia usados por antigüedad ................................................. 144 Cuadro 51: Precio competencia usados por tamaño ......................................................... 145 Cuadro 52: Precio competencia nuevos según atributos ................................................ 145 Cuadro 53: Precio final.................................................................................................................. 146 Cuadro 54: Factor a aplicar al precio ...................................................................................... 148 Cuadro 55: Lista de Precios ......................................................................................................... 149 Cuadro 56: Sensibilidad crédito hipotecario ........................................................................ 150 Cuadro 57: Tarifario portales inmobiliarios ........................................................................ 154 Cuadro 58: Tarifario aplicación NEXO crm ........................................................................... 155 Cuadro 59: Cuadro de áreas totales ......................................................................................... 157 Cuadro 60: Presupuesto del terreno ....................................................................................... 157 Cuadro 61: Presupuesto de Construcción y Equipamiento ............................................ 158 Cuadro 62: Flujo desembolso de la Construcción .............................................................. 159 Cuadro 63: Presupuesto Gastos Indirectos ........................................................................... 159 Cuadro 64: Presupuesto Gastos Promocionales ................................................................. 160 Cuadro 65: Flujo Gastos Promocionales ................................................................................ 160 Cuadro 66: Presupuesto Otros Gastos .................................................................................... 161 Cuadro 67: Tributos IGV ............................................................................................................... 162 Cuadro 68: Inversión consolidada ............................................................................................ 162 Cuadro 69: Total Ingresos ........................................................................................................... 163 Cuadro 70: Estado de resultados .............................................................................................. 164 Cuadro 71: Velocidad de ventas competencia ..................................................................... 166 Cuadro 72: Inversión total ........................................................................................................... 167 Cuadro 73: Estructuración del financiamiento ................................................................... 169 Cuadro 74: Consideraciones Generales .................................................................................. 173 Cuadro 75: Consideraciones Generales .................................................................................. 174 Cuadro 76: VAN y TIR Económico ............................................................................................ 176 Cuadro 77: VAN y TIR Financiero ............................................................................................. 179 Cuadro 78: VAN y TIR del inversionista ................................................................................. 182 Cuadro 79: Precio de venta por m2 ......................................................................................... 183 Cuadro 80: Escenarios Velocidad de Ventas ........................................................................ 184 Cuadro 81: VAN - Sensibilidad Velocidad vs Precio por m2........................................... 185 Cuadro 82: TIR - Sensibilidad Velocidad vs Precio por m2 ............................................ 185 Cuadro 83: VAN Inversionista: Sensibilidad Velocidad vs Precio por m2 ................ 186 Cuadro 84: TIR Inversionista - Sensibilidad Velocidad vs Precio por m2 ................. 186 Cuadro 85: VAN Inversionista - Sensibilidad Velocidad vs COK ................................... 187 11 1. INTRODUCCIÓN El PBI del país durante los últimos 15 años ha tenido un crecimiento casi sostenible, siendo su mejor periodo entre el 2000 y 2008 llegando a picos del 9% de crecimiento, viéndose afectado en el 2009 por la crisis mundial originada el año anterior por la crisis inmobiliaria en EEUU. Aún así el 2010 volvimos a recuperar el nivel de crecimiento, aunque posteriormente a partir del 2011 dicho crecimiento fue siendo menor año a año hasta el 2014. A partir del 2015 la tendencia de crecimiento va en aumento y la proyección para los próximos años es de un crecimiento a razón de 4.8% anual según el MEF. Por el lado político el Perú ha sufrido una serie de hechos entre los que resaltan el caso Lava jato (Odebrecht), los audios que dan a conocer la corrupción en el poder judicial, la vacancia presidencial, líderes políticos en la cárcel y un reacomodo de las fuerzas políticas de oposición. A pesar de ello la economía no se ha visto afectada en mayor medida y eso lo indican las proyecciones de crecimiento del PBI para los próximos años, y específicamente en nuestro sector pues la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) manifiestan que la venta de departamentos se expandirá en un 20% en los próximos años. Con esta evaluación económica y política del país podemos ver que no hay mayor riesgo para invertir en un proyecto inmobiliario. 12 Actualmente está en vigencia la ley que permite el retiro del 25% del fondo de las AFP para ser destinado al crédito hipotecario de primera vivienda, también permite el retiro del 95.5% del fondo al momento de la jubilación y finalmente permite una jubilación anticipada. Esto permite que haya accesibilidad a la compra de vivienda. La tendencia de la gente de hoy en día es, entre otras cosas, darle mayor importancia a su tiempo, es por ello que busca vivir en una zona cerca de su centro laboral, que además este conectada al resto de la ciudad y que tenga todos los servicios a su alcance; esto los lleva incluso a sacrificar el tamaño de la vivienda. Otros aspectos que valoran son la seguridad, conectividad, áreas de ocio, deporte y cultura cercanas. Miraflores es un distrito único en Lima. Cuenta con una concentración de comercio, turismo, gastronomía, oficinas, cultura, diversión y vivienda. Es un distrito moderno, pero también tradicional en la que se ha logrado que confluyan todas estas características armoniosamente y sea la aspiración de muchos poder vivir en ella. Dentro de este distrito la zona que mejor reúne todas estas características es el centro, que es una zona delimitada por los alrededores del parque Kennedy, la vía expresa y la avenida 28 de Julio que la municipalidad ha definido como zona de influencia y por ello cuenta con parámetros mucho menos exigentes que el resto del distrito. Por lo que hemos identificado un terreno para hacer este proyecto ubicado dentro de esta zona de influencia (Calle Cantuarias cuadra 3), tiene 1,072 m2, es de forma trapezoidal con frente de 24m, de fondo de 30m y lados de 40m. Los parámetros nos permiten construir 9 pisos mas azotea y solo es necesario 2 sótanos para estacionamiento. 13 Toda la zona circundante al proyecto es una zona asociada al arte, la cultura y gastronomía, por ello, al tener una zonificación CM que nos permite contar con negocios y/o comercios en el primer nivel, nuestra propuesta recoge ese sentir y propone la instalación de una cafetería con puerta a la calle y una sala de habilidades artísticas en un local interior, además de otras áreas que serán el soporte del edificio como uso residencial. 1.1. OBJETIVO GENERAL Desarrollar un proyecto que esté acorde con las nuevas tendencias y que tenga la versatilidad de atender las necesidades de parejas jóvenes, profesionales independientes. Este proyecto deberá ser eficiente para cumplir con las expectativas de rentabilidad solicitadas por los inversionistas. 1.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS • Hallar la rentabilidad y viabilidad de hacer un proyecto inmobiliario mixto • Demostrar a los clientes que hay un balance entre la propiedad y el entorno. Que vivir en Miraflores es una experiencia en sí misma. • Hacer un diseño flexible que nos permita dar opciones a los propietarios de escoger la distribución interna de cada departamento según su necesidad. 14 • Definir estrategias de marketing que nos permita el éxito del proyecto, basado en entregar el mejor producto en el segmento que nos interesa atacar a un precio competitivo, con los canales de promoción adecuados que nos permitan llegar a nuestro público objetivo. • Determinar el flujo del inversionista. 1.3. METODO DE TRABAJO • Iniciaremos el trabajo estudiando el terreno elegido haciendo la cabida según el certificado de parámetros emitido por la municipalidad distrital de Miraflores. • Definiremos la estructura de la empresa que se formará, su misión, visión, valores así como el plan estratégico que nos permita desarrollarnos y tener éxito en el mundo inmobiliario. • Se hará un breve análisis del macro y micro entorno. Dado la situación actual por la que está pasando nuestro país no solo nos enfocaremos en los aspectos económicos sino también en el escenario político y como afectaría las diferentes alternativas de desenlace. • Analizaremos la información existente de APEIM, IPSOS, INEI, ENAHO, TINSA, Arellano y similares para poder definir la segmentación y clientes objetivo de nuestro proyecto. • Una vez segmentado y definido a nuestro potencial cliente, podremos preparar la propuesta de valor en función del ciclo de vida en que se encuentran, cantidad de personas y composición del hogar, el número de personas por hogar, etc. 15 • Hacer una evaluación de los proyectos adyacentes a nuestra ubicación, obteniendo datos de las tipologías, acabados, servicios adicionales, costo, velocidad de ventas, etc. • Como competencia también evaluaremos el mercado de los departamentos usados dentro de nuestra zona de influencia. Obtendremos el costo de la unidad así como su antigüedad. • Como referencia se evaluará el mercado de alquiler de departamentos circundantes a nuestro proyecto, segmentándolas por tamaño para obtener aquellas que compiten con nuestra oferta. Esto nos servirá para comparar el crédito hipotecario necesario para la compra de los departamentos de nuestro proyecto vs un alquiler en la zona. • Con esta información definiremos el producto, así como el precio, plaza y promoción. • Se realizará una evaluación financiera y económica del proyecto. • Se analizará la sensibilidad del proyecto siendo las variables más importantes la velocidad de ventas y el precio del producto. • Se analizará los resultados y se entregarán las conclusiones del caso. 16 2. LA EMPRESA 2.1. DESCRIPCION DE LA EMPRESA Es una sociedad anónima cerrada, conformada en un inicio por dos socios bajo la denominación de 4T CONSULTORA Y GESTION S.A.C. Creada el 15 de octubre del 2012, inicia sus operaciones con el objeto principal de brindar consultoría en arquitectura y construcción de obras civiles, edificios multifamiliares y remodelaciones en general con posibilidad de ampliar su giro en todo lo relacionado a la industria de la construcción y temas inmobiliarios como: construcción de obras, corretaje inmobiliario, compra venta, administración y alquiler de inmuebles, entre otros; es decir desde un inicio se proyectaba en incrementar sus actividades a futuro de acuerdo a la dinámica nacional en este sector. Dicha sociedad no tiene directorio, y presenta una Junta de accionistas y gerencia, por consiguiente, todas las funciones establecidas son ejercidas por el gerente general. Los seis primeros años 4T Consultora y Gestión S.A.C. se dedica a la construcción de edificaciones menores y consultoría de proyectos de inversión publica y privada. Por lo que su organización es dinámica. A partir del cuarto año con el crecimiento de la compañía y la atención a nuevos clientes se ve por conveniente implementar el Sistema Integrado de Gestión para obtener la Homologación SGS en Obras Civiles, lo que nos permite diferenciarnos de otras empresas en el rubro y poder ser considerados como proveedores en grandes empresas que valoran estas homologaciones. 17 Esto ha permitido que tengamos como clientes a importantes empresas transnacionales que a su vez nos han respaldado con los principales bancos para que nos otorguen diversos productos con líneas importantes de crédito a una tasa diferente. Debido a estos resultados los socios han tomado la decisión de ingresar el próximo año a la actividad inmobiliaria, iniciando conversaciones con nuevos inversionistas. Para poder lograr este objetivo, la empresa planea incorporar un equipo el cual estará a tiempo completo en la implementación de todo lo concerniente a dicha actividad. 2.2. PLANEAMIENTO ESTRATEGICO DE LA EMPRESA 2.2.1. MISIÓN Misión Actual Gestionar proyectos inmobiliarios y de construcción utilizando los recursos de manera eficiente y herramientas de control y evaluación que permitan entregar al cliente un producto de acuerdo a sus necesidades y exigencias de calidad. Misión Inmobiliaria Acercar a nuestros clientes a una experiencia de vida 18 2.2.2. VISIÓN Visión Actual Ser la empresa más reconocida del Perú en Gestión Innovadora y eficiente de Proyectos y Acabados Inmobiliarios llegando a diferentes países de Latinoamérica mediante el uso de los recursos y herramientas que permitan generar mayor satisfacción y rentabilidad del producto final de nuestros clientes. Visión Inmobiliaria En 5 años ser reconocida como una inmobiliaria especializada en desarrollar edificios mixtos vinculados a un entorno donde confluyan el arte, la cultura, la gastronómica, etc. 2.2.3. VALORES DE LA ORGANIZACIÓN La Empresa 4T tiene cuatro pilares que rige el comportamiento y desempeño de todos los colaboradores, además de ayudar a conseguir el cumplimiento de los objetivos de la Empresa y el crecimiento personal, estos son: • Honestidad, es el valor que esta estrechamente relacionado con la verdad es decir la credibilidad, confianza y responsabilidad no solo en todo trabajo encomendado sino también en la vida personal que cada colaborador. • Calidad, considerada una cualidad que tiene la empresa para generar satisfacción a sus clientes mediante el compromiso y profesionalismo de cada uno de los colaboradores. 19 • Creatividad, dentro de las políticas de la empresa está la innovación procesos. La creatividad es un valor intelectual que permite ver nuevas posibilidades y mejores resultados haciéndonos mas competitivos y actualizados. • Solidaridad, en un equipo de trabajo, este valor es fundamental porque tiene que ver con el clima laboral, y las buenas relaciones inter personales dentro de la empresa y es determinante para el éxito de un proyecto. Por otro lado, este último cuarto valor también involucra el cuidado de medio ambiente, a la seguridad laboral y la responsabilidad social. 2.2.4. ORGANIZACIÓN DE LA EMPRESA Actualmente la Empresa cuenta con un staff de profesionales distribuidos en 4 áreas: • Operaciones (Arquitectura y Diseño, Costos y Presupuestos, Gerencia de Proyectos) • Logística (compras y almacén) • Calidad, Seguridad y medio ambiente (sistema de gestión integrado, seguridad y gestión ambiental) • Administración y Finanzas Y cuenta con un soporte externo de Contabilidad, RRHH, y asesoría legal. Actualmente su organigrama es el siguiente: 20 Ilustración 1: Organigrama actual de la empresa Esta estructura organizacional servirá como base para incursión de la empresa en el mercado inmobiliario y será el soporte de todas las áreas en el nuevo proyecto, pudiendo desarrollar in house los siguientes servicios: • Cabida y anteproyecto de arquitectura. • Costos y presupuestos. • Gerencia del Proyecto. Para la unidad de negocio inmobiliaria se creará un área independiente de gestión inmobiliaria que controla y le hará el seguimiento a los servicios outsourcing que se han identificado contratar, los cuales son los siguientes: • Búsqueda y evaluación de terrenos • Diseño de fachada y proyecto final de arquitectura con especialidades. • Construcción y Supervisión CALIDAD, SEGURIDAD Y MEDIO AMBIENTE LOGISTICA OPERACIONES ASESORIA LEGAL ADMINISTRACIÓN Y FINANZAS CONTABLE LABORAL GERENCIA GENERAL ARQUITECTURA Y DISEÑO COMPRAS SISTEMA DE GESTION COSTOS Y PRESUPUESTOS ALMACEN SEGURIDAD PROYECTOS GESTION AMBIENTAL 21 • Ventas y Marketing Por lo que el cronograma para el 2019 pasará a ser el siguiente: Ilustración 2: Organigrama propuesto 2.2.5. FUNCIONES DEL PERSONAL Procederemos a describir las funciones del personal involucrado en la nueva unidad de negocio inmobiliario, las cuales encuentran descritas en el Manual de Organización y Funciones: Gerente General Encargado de dirigir y gestionar los recursos de la empresa, con la finalidad de garantizar el crecimiento, sostenibilidad y rentabilidad de la empresa. Supervisa directamente y funcionalmente a los gerentes de área. Representa a la empresa ante autoridades judiciales, políticas y administrativas, así como financieras. Desarrolla estrategias de acuerdos de conducta y comercio. ANALISTA SEGURIDAD ALMACEN COSTOS Y PRESUPUESTOS GESTION DE PROYECTOS SISTEMA DE GESTION COMPRAS ARQUITECTURA Y DISEÑO CALIDAD, SEGURIDAD Y MEDIO AMBIENTEE LOGISTICA OPERACIONES ASESORIA LEGAL ADMINISTRACIÓN Y FINANZAS CONTABLE LABORAL GERENCIA GENERAL GESTION INMOBILIARIA PROYECTOS GESTION AMBIENTAL 22 PERFIL DEL PUESTO FORMACION PROFESIONAL Titulado en Ingeniería / Arquitectura o afines ESTUDIOS DE POST GRADO Maestria en Dirección de Empresas (MBA) / Maestria en Dirección de Empresas Inmobiliarias EXPERIENCIA PROFESIONAL Mayor a 6 años en el sector CONOCIMIENTOS BASICOS Office a nivel usuario Menejo de MS Excel Manejo de MS project Ingles nivel avanzado APTITUDES Trabajar enfocado a resultados Analitico Fluidez en la comunicación con clientes y personal a su cargo PERFIL DE PUESTO COMPETENCIAS HABILIDADES Negociación y persuasión con los clientes y personal a su cargo Liderazgo y empatia Manejo del personal ACTITUDES Respeto Confidencialidad Honestidad Lealtad Proactivo Negociador ASPECTO RELEVANTE Compromiso Organizacional Ilustración 3: Descripción de puesto Gerente General Gerente de Operaciones Dirige la producción y el personal, planifica y controla los costos y los estados financieros, supervisa las compras y el inventario, por lo que determina la contratación de los servicios y la asignación del personal. Reporta directamente al gerente general y supervisa al área de costos y presupuestos, oficina técnica, área logística y proyectos. Coordina directamente con el Gerente de proyectos y Gerente comercial y para el proyecto Inmobiliario, estará también en constante coordinación con el área de Gestión Inmobiliaria, para cumplir con el resultado de rentabilidad esperada tanto para la empresa como para los nuevos inversionistas. 23 PERFIL DEL PUESTO FORMACION PROFESIONAL Titulado en Ingeniería Civil / Ingenieria Industrial o afines ESTUDIOS DE POST GRADO Especialización en Administración Estrategica y Finanzas, Master en Dirección de Empresas (MBA) EXPERIENCIA PROFESIONAL Mayor a 6 años en el sector CONOCIMIENTOS BASICOS Office a nivel usuario Menejo de MS Excel Manejo de MS project Ingles nivel avanzado Trabajar enfocado a resultados APTITUDES Planificación de los recursos Analitico Fluidez en la comunicación con clientes y personal a su cargo HABILIDADES Negociación y persuasión con los clientes y personal a su cargo Liderazgo y empatia PERFIL DE Manejo y empatia del personal PUESTO Respeto COMPETENCIAS Confidencialidad ACTITUDES Honestidad Lealtad Proactivo Negociador ASPECTO Compromiso Organizacional RELEVANTE Ilustración 4: Descripción de puesto Gerente de Operaciones Gerente de Proyectos Responsable de gestionar las restricciones de los proyectos como el alcance, la calidad, el control de las actividades en el tiempo programado, costo planificado y verificando los riesgos para finalmente entregar al cliente. Le reporta directa y funcionalmente al gerente de operaciones, supervisa directa y funcionalmente las áreas que involucran el proyecto. La inserción al mercado inmobiliario es un proyecto a largo plazo, si bien se tendrá un área de gestión inmobiliaria, es necesario que el Gerente de proyecto participe de manera activa para que este proyecto se pueda articular de la mejor manera a los procesos de la empresa y a sus recursos. 24 PERFIL DEL PUESTO FORMACION PROFESIONAL Titulado en Ingenieria Civil, Industrial y/o Arquitecto ESTUDIOS DE POST GRADO Especialización en Gerencia de Proyectos (PMI) / PMP EXPERIENCIA PROFESIONAL Mayor a 4 años en el sector CONOCIMIENTOS BASICOS Office a nivel usuario Menejo de MS Excel avanzado Manejo de Softwares para gestion de almacenes Ingles nivel intermedio Trabajar enfocado a resultados APTITUDES Planificación de los recursos Analitico Fluidez en la comunicación con clientes y personal a su cargo HABILIDADES Conciliador Asertivo para tomar decisiones PERFIL DE Liderazgo en equipo de trabajo PUESTO Respeto COMPETENCIAS Confidencialidad ACTITUDES Honestidad Lealtad Proactivo Negociador ASPECTO Compromiso Organizacional RELEVANTE Ilustración 5: Descripción de puesto Gerente de Proyecto Coordinador de arquitectura y diseño Personal encargado de realizar la primera propuesta arquitectónica (cabida) y la fachada según el certificado de parámetros, logrando captar las necesidades del cliente y sacarle el mayor provecho al área del terreno. Le reporta directamente al gerente de operaciones y funcionalmente el gerente de proyecto. Además de participar en todas las reuniones con el cliente y el área de gestión inmobiliaria. 25 PERFIL DEL PUESTO FORMACION PROFESIONAL Titulado en Arquitectura ESTUDIOS DE POST GRADO Gestión en Proyectos inmobiliarios EXPERIENCIA PROFESIONAL Mayor a 4 años en el area y 2 año en el sector CONOCIMIENTOS BASICOS manejo de autocad / revit Menejo de MS Excel intermedio Ingles nivel intermedio Trabajar enfocado a resultados APTITUDES Trabajos a tiempo resolver problemas en el menor tiempo Fluidez en la comunicación personal a su cargo HABILIDADES Poder de convencimiento Asertivo para tomar decisiones PERFIL DE Liderazgo en equipo de trabajo PUESTO Respeto COMPETENCIAS Confidencialidad ACTITUDES Creativo / innovador Lealtad Proactivo honesto ASPECTO Compromiso Organizacional RELEVANTE Ilustración 6: Descripción de puesto Coordinador Arquitectura Coordinador de costos y presupuestos Personal encargado de la elaboración de los Costos y presupuestos de los proyectos, además de los metrados en caso amerite. Esta en coordinación constante con el área de logística (materiales e insumos) y contable laboral (gastos de planilla según proyectos). Le reporta directamente al gerente de operaciones y funcionalmente al gerente de proyectos. 26 PERFIL DEL PUESTO FORMACION PROFESIONAL Titulado en Ingenieria civil ESTUDIOS DE POST GRADO Especialización en costos y presupuestos / S10 EXPERIENCIA PROFESIONAL Mayor a 3 años en el sector CONOCIMIENTOS BASICOS manejo de S10 Menejo de MS Excel avanzado otros programas de costos Trabajar enfocado a resultados APTITUDES Trabajos a tiempo resolver problemas en el menor tiempo Fluidez en la comunicación personal a su cargo HABILIDADES Poder de convencimiento Perspicaz, agudeza mental PERFIL DE Destreza en el sistema de costos PUESTO Respeto COMPETENCIAS Confidencialidad ACTITUDES Creativo / innovador Lealtad Proactivo honesto ASPECTO Compromiso Organizacional RELEVANTE Ilustración 7: Descripción de puesto Coordinador de Presupuestos Coordinador de calidad, seguridad y medio ambiente Personal encargado de liderar el sistema de gestión (calidad), seguridad ocupacional y el plan de gestión ambiental llamado 4TSAS que significa Servicio Ambientalmente Sostenible. Reporta directa y funcionalmente al gerente general y coordina constantemente con todas las áreas de trabajo. 27 PERFIL DEL PUESTO FORMACION PROFESIONAL Titulado en Ingenieria Industrial, Biologo o afines ESTUDIOS DE POST GRADO Especialización en seguridad y medio ambiente, ISO 9001 EXPERIENCIA PROFESIONAL Mayor a 3 años en el sector CONOCIMIENTOS BASICOS manejo del sistema integrado de gestion Menejo de MS Excel avanzado otros programas de control de calidad Trabajar enfocado a resultados APTITUDES Trabajos a tiempo resolver problemas en el menor tiempo Fluidez en la comunicación personal a su cargo HABILIDADES Poder de convencimiento Liderazgo PERFIL DE Destreza PUESTO Respeto COMPETENCIAS Confidencialidad ACTITUDES Creativo / innovador solidario Proactivo honesto ASPECTO Compromiso Organizacional RELEVANTE Ilustración 8: Descripción de puesto Coordinador SSMA&C Coordinador de Logística Personal encargado en desarrollar una gestión pertinente y estratégica para la adquisición y abastecimiento en forma oportuna de materiales, herramientas, equipos y otros insumos que garanticen la continuidad en la operación. Controlar el inventario y almacén dentro del sistema integrado de gestión. Reporta directa y funcionalmente a la Gerencia de Operaciones, supervisa directamente al almacenero y gestor de compras. 28 PERFIL DEL PUESTO FORMACION PROFESIONAL Titulado / bachiller en Ingenieria Industrial o afines ESTUDIOS DE POST GRADO Especialización en Suply Chain Management EXPERIENCIA PROFESIONAL Mayor a 4 años en el sector CONOCIMIENTOS BASICOS Office a nivel usuario Menejo de MS Excel avanzado Manejo de Softwares para gestion de almacenes Ingles nivel intermedio Trabajar enfocado a resultados APTITUDES Planificación de los recursos Empatia Fluidez en la comunicación con clientes y personal a su cargo HABILIDADES Negociación y persuasión con los clientes y proveedores Asertivo para tomar decisiones PERFIL DE Liderazgo en equipo de trabajo PUESTO Respeto COMPETENCIAS Confidencialidad ACTITUDES Honestidad Lealtad Proactivo Negociador ASPECTO Compromiso Organizacional RELEVANTE Ilustración 9: Descripción de puesto Coordinador Logística Jefe de Administración y Finanzas Se encarga de planificar, ejecutar y controlar las actividades económicas, administrativas, financieras y contables de la empresa, permitiendo lograr los beneficios esperados. Reporta directa y funcionalmente a la gerencia general. PERFIL DEL PUESTO FORMACION PROFESIONAL Titulado en Administración y/o afines ESTUDIOS DE POST GRADO Especialización PMP / Mestria en Dirección de Empresas EXPERIENCIA PROFESIONAL Mayor a 2 años en el area y 1 año en el sector CONOCIMIENTOS BASICOS Office a nivel usuario Menejo de MS Excel intermedio Ingles nivel intermedio Trabajar enfocado a resultados APTITUDES Planificación de los recursos Analitico Fluidez en la comunicación con clientes y personal a su cargo HABILIDADES Buen nivel de negociación Asertivo para tomar decisiones PERFIL DE Liderazgo en equipo de trabajo PUESTO Respeto COMPETENCIAS Confidencialidad ACTITUDES Honestidad Lealtad Proactivo Negociador ASPECTO Compromiso Organizacional RELEVANTE Ilustración 10: Descripción de puesto Jefe Administración 29 Gestor Inmobiliario De acuerdos a la inserción al mercado inmobiliario, se propone crear un área Inmobiliaria y a cargo de esta área estará el gestor que se encargará del seguimiento y control de los servicios outsourcing, Reporta directamente a la gerencia general. PERFIL DEL PUESTO FORMACION PROFESIONAL Titulado en Arquitectura, Ingeniero industrial o afines ESTUDIOS DE POST GRADO Master en Direccion de Empresas Inmobiliarias (MDI), PMP EXPERIENCIA PROFESIONAL Mayor a 3 años en el sector CONOCIMIENTOS BASICOS manejo de herramientas de gestíon Menejo de MS Excel avanzado cartera de clientes Trabajar enfocado a resultados APTITUDES Trabajos a tiempo resolver problemas en el menor tiempo Fluidez en la comunicación personal a su cargo HABILIDADES Poder de convencimiento Liderazgo PERFIL DE Destreza PUESTO Respeto COMPETENCIAS Confidencialidad ACTITUDES Creativo / innovador solidario Proactivo honesto ASPECTO Compromiso Organizacional RELEVANTE Ilustración 11: Descripción de puesto Gestor Inmobiliario Asesor Legal Servicio externo, empresa encargada de la revisión de los contratos, minutas de compra y venta, consorcios, saneamiento físico y legal de los terrenos, tratando de evitar posibles riesgos en los proyectos. 30 Contador Laboralista Servicio externo, empresa encargada de realizar la contabilidad general de la empresa, realiza las declaraciones mensuales y anuales a la Sunat, además del estado de resultados (pérdidas y ganancias), estados financieros trimestrales solicitados por la gerencia general, ratios de liquidez, etc. que permitan tener una mejor visión del panorama que ayude a la toma de decisiones. Además de dirigir y coordinar las políticas de mejora para el personal y su permanencia en la empresa. 2.2.6. ACTORES RELEVANTES Debido a nuestro ingreso al sector inmobiliario, se han identificado los siguientes stakeholders: • Accionistas de la Empresa (3) • Inversionista del terreno • Municipalidad de Miraflores • Equipo de Profesionales in house de la Empresa 4T • Equipo de Profesionales outsoursing • Proveedores • Entidades Financieras • Vecinos 31 2.2.7. ANALISIS FODA Para hacer el análisis FODA de la empresa usaremos la evaluación de factores externos (EFE) e internos (EFI). En esta metodología identificaremos aquellos factores claves internos y externos que afectan a la empresa, los ponderaremos dándole un peso específico a cada uno de ellos según la importancia que consideremos tiene para el éxito de la nueva unidad de negocios. La suma de cada uno de estos pesos será de 100%. Evaluaremos en que medida la empresa cumple cada uno de estos criterios o factores, dándole un puntaje de 1 a 4, donde 1 es que no cumple o adolece de dicho criterio y 4 es que cumple a cabalidad. Estas puntuaciones se multiplicarán por el peso que tiene cada factor o criterio y la suma de dichos productos nos darán un puntaje. Estamos tomando en cuenta que 2.5 es el puntaje mínimo para considerar que la empresa está preparada para ingresar en el negocio inmobiliario. 2.2.7.1. MATRIZ DE EVALUACION DE FACTORES EXTERNOS (EFE) En la matriz de evaluación de factores externos (EFE), se ha considerado 12 factores determinantes de éxito de los cuales 6 son oportunidades y las otras 6 son amenazas. Hemos ponderado cada una de ellas de acuerdo a la importancia que tienen estos factores en el éxito de la industria. 32 FACTORES EXTERNOS CLAVE IMPORTANCIA PONDERACION CLASIFICACION EVALUACIÓN VALOR 1 Existencia de demanda efectiva de vivienda en el Sector 10% 4 0.4 2 Terreno bien ubicado con alta demanda 15% 4 0.6 OPORTUNIDADES 3 Nuevas herramientas tecnologicas para posicionamiento por internet 5% 3 0.15 4 Reducción de la tasa de interes para los creditos hipotecarios 5% 3 0.15 5 Regulación a favor de los productos a ofertar 5% 3 0.15 6 Ingreso de inversionistas extranjeros 10% 4 0.4 1 Inestabilidad en la coyuntura politica nacional 10% 3 0.3 2 Estancamiento del PBI 5% 3 0.15 3 Ingreso de otros competidores globales 10% 3 0.3 AMENAZAS 4 Alza del costo de los terrenos y costos de construcción 10% 2 0.2 5 Aumento de tasas de interes para creditos hipotecarios y prestamos de capital de trabajo 10% 2 0.2 6 Inestabilidad economica mundial 5% 2 0.1 100% 3.1 Ilustración 12: FODA Evaluación Factores Externos En la matriz hemos dado un mayor peso a la ubicación del terreno pues consideramos que es la base para el éxito inmobiliario. De la evaluación de la Matriz EFE obtenemos un resultado de 3.1, mayor al 2.5 que hemos definido como línea base, por lo que concluimos que la empresa está preparada para afrontar sus debilidades siempre que aproveche sus oportunidades. 2.2.7.2. MATRIZ DE EVALUACION DE FACTORES INTERNOS (EFI) Del mismo modo en la matriz de evaluación de factores internos, se ha considerado 12 factores determinantes de éxito de los cuales 6 son fortalezas y 6 son debilidades. 33 FACTORES INTERNOS CLAVE IMPORTANCIA PONDERACION CLASIFICACION EVALUACIÓN VALOR 1 Estatuto de la Empresa Flexible para ingresar al negocio inmobiliario 5% 4 0.2 2 Buen record crediticio 10% 4 0.4 3 Empresa en funcionamiento en rubro afin 10% 3 0.3 FORTALEZAS 4 Profesionales con experiencia en el rubro inmobiliario 10% 3 0.3 5 Personal fidelizados y comprometidos 5% 3 0.15 6 Homologación SGS en el rubro de la construcción 10% 4 0.4 1 Dependencia de un inversionista 10% 4 0.4 2 Recursos financieros limitados 10% 3 0.3 DEBILIDADES 3 4 Inmobiliaria falta de experiencia en el sector inmobiliario 10% 10% 3 2 0.3 0.2 5 No tener procesos sistematizados 5% 2 0.1 6 Poca presencia en portales virtuales 5% 2 0.1 100% 3.15 Ilustración 13: FODA Evaluación Factores Internos De la evaluación de la Matriz EFE obtenemos un resultado de 3.15, mayor al 2.5 que hemos definido como línea base. Concluimos entonces que la empresa está preparada para ingresar al negocio inmobiliario. 2.2.7.3. MATRIZ FODA Luego de identificar los factores internos y externos de la empresa, se analiza a nivel de lluvia de ideas las estrategias a seguir: 34 FORTALEZAS (EFI) DEBILIDADES (EFI) 1 Estatuto de la Empresa Flexible para ingresar al negocio inmobiliario 2 Buen record creditício 3 Empresa en funcionamiento en rubro afin 4 Profesionales con experiencia en el rubro inmobiliario 5 Personal fidelizados y comprometidos 6 Homologación SGS en el rubro de la construcción 1 Dependencia de un inversionista 2 Recursos financieros limitados 3 La marca no tiene reconocimiento como Inmobiliaria 4 Falta de experiencia en el sector inmobiliario 5 No tener procesos sistematizados 6 Poca presencia en portales virtuales OPORTUNIDADES (EFE) 1.- ESTRATEGIAS FO 2.- ESTRATEGIAS DO 1 Existencia de demanda efectiva de vivienda en el Sector 2 Terreno bien ubicado con alta demanda 3 Nuevas herramientas tecnológicas para posicionamiento por internet 4 Reducción de la tasa de interes para los créditos hipotecarios 5 regulación a favor de los productos a ofertar 6 ingreso de inversionistas extranjeros FO1 F1, F2, F3, O2, O6: Posicionamiento en el mercado inmobiliario a nivel local F2, F4, O4, O5: Formalizar la alianza con las FO2 entidades financieras mas importantes del Peru y con el nuevo rubro inmobiliario de la Empresa F4, F5, F6, O1: Elaboración de estudios de FO3 mercado para identificar las necesidades reales de la demanda efectiva. Ofreciendo un producto innovador D4, O5: Programas de capacitación para el DO1 personal en relación a la reglamentación que regula proyectos inmobiliarios con la finalidad de conseguir el mayor aprovechamiento D3, D5, D6, O3: Programas de capacitación para DO2 el personal en las nuevas aplicaciónes para la venta por internet D1, D2, O6 : Formalizar la participación de varios DO3 inversionistas en proyectos donde su periodo de recupeción de inversión es menor al promedio estimado AMENAZAS (EFE) 3.- ESTRATEGIAS FA 4.- ESTRATEGIAS DA 1 Inestabilidad en la coyuntura politica nacional 2 Estancamiento del PBI 3 Ingreso de otros competidores globales 4 Alza del costo de los terrenos y costos de construcción 5 Aumento de tasas de interes para creditos hipotecarios y prestamos de capital de trabajo 6 Inestabilidad economica mundial F2, F4, A4: Compra venta de reserva de FA1 propiedad inscrito en registros publicos para garantizar la venta y estabilidad de precios de los terrenos de adquisición futura F4, A4: Implementacion del sistema de control de FA2 costos de proyectos inmobiliarios dentro de la planificación verificando el indice de variación. F6, F4, F5, A3: Afianzar la marca mediante un FA3 programa de comunicación organizacional y así fidelizar a los clientes F2, A1, A5, A6: Cronograma de reuniones con las entidades financieras para concretar un tasa de FA4 interes en beneficio de ambas partes, considerando que el mayor procentaje de inversión recae en los inversionistas externo y la empresa D1, D2, D4, A3: Establecer convenios y alianzas DA1 con empresa inmobiliarias que pudieran aportar recursos financieros e intercanbios de experiencias con el personal DA2 D3, A1, A2, A6: Empoderamiento de la marca con precios de preventa menores al mercado D4, D5, A3: Inplementar control de calidad al DA3 producto finaldefiniendo e informando al cliente de los alcances del entregable D6, A1, A6: Ingresar al mercado virtual, con más DA4 enfasis en paises con mejores índices económicos, dándoles facilidades de inversión en Lima Ilustración 14: Matriz FODA Las estrategias obtenidas en este análisis nos servirán como base para definir los objetivos estratégicos a corto y largo plazo de la empresa. 2.2.8. OBJETIVOS ESTRATEGICOS DE LA EMPRESA 2.2.8.1. OBJETIVOS A CORTO PLAZO (OCP) • El año 2019 la Empresa 4T ingresa al mercado inmobiliario, mediante alianzas estratégicas que permitan su desarrollo progresivo. 35 • Dotar de un sistema de costos dentro del sistema integrado de gestión ya implementado este año; para un eficiente control y monitoreo de las ventas y la rentabilidad. • Concretar el ingreso de inversionistas que permitan la compra del terreno para el proyecto “Cantuarias Apartments”, además de afianzar los lazos comerciales con las entidades financieras. • Contratar 3 nuevos colaboradores con experiencia con la finalidad de que el equipo de trabajo para el proyecto Inmobiliario “Cantuarias Apartments” y gestionen a los diferentes servicios outsourcing necesarios los cuales son: - Corredor de bienes raíces para ubicar los terrenos y negociarlos - Estudio de Arquitecto reconocido y equipo de especialidades - Constructor obra gruesa - Contratistas - Equipo de ventas - Empresa de Marketing - Equipo de pos venta • Obtener una rentabilidad superior al 15% en el primer proyecto inmobiliario que iniciara el 2019. 36 2.2.8.2. OBJETIVOS A LARGO PLAZO (OLP) • Captar inversiones superiores a los US$ 8 millones que serán destinados a la implementación y mejora del rubro inmobiliario de la Empresa. • Incrementar el ratio de rentabilidad y utilidad anual a 19%, considerando que actualmente se encuentra en 15%. • Lograr la imagen consolidada de la Empresa de Consultoría y Gestión Inmobiliaria al 2025. • Lograr la implementación de un Plan de manejo y gestión de los residuos solidos al 2025. 2.3. CONCLUSIONES 4T es una empresa estable que ha ido creciendo en los últimos 3 años; cuenta con capital humano, infraestructura y equipamiento que le permite enfrentar proyectos de mayor envergadura. Si bien no tiene experiencia en el sector inmobiliario, su actividad está dentro de la industria de la construcción y se relaciona directamente con empresas inmobiliarias mediante subcontratos. En la parte financiera, cuenta ya con un historial crediticio y buena relación con los bancos permitiendo entablar propuestas con tasas de interés menores y condiciones de pago favorables. 37 Además muestra una organización bien estructurada que cuenta con procedimientos, roles y responsabilidades y una homologación que le ha permitido estar dentro de los estándares actuales de gestión. Con estos antecedentes consideramos que la empresa se encuentra preparada para asumir el reto de ingresar al mercado inmobiliario 3. ANALISIS DEL MACRO ENTORNO 3.1. SITUACIÓN ECONOMICA MUNDIAL Según “Las Perspectivas de la Economía Mundial” del Fondo Monetario Internacional la situación económica mundial, a partir del año 2017, se ha centrado en el crecimiento de Europa y Asia con un 3.7%, en este mismo informe se menciona que el repunte iniciado en el 2016 sigue en aumento, especialmente en los 120 países que lideran la economía contribuyendo en gran parte al PBI mundial. Entre ellos se tiene a China como principal contribuyente seguido de Alemania, Corea, Japón, Estados Unidos y las economías emergentes como Brasil, India y Sudáfrica. 38 Tí tu lo d el e je Crecimiento del PBI mundial 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 -5.0% -10.0% EEUU China Eurozona Latam Mundo Perú Elaboración Propia: Fuente Banco Mundial Ilustración 15: Crecimiento del PBI mundial En el caso de Estados Unidos, Trump ha impulsado diversos cambios en la política tributaria, tal como lo había propuesto durante su campaña, tales como el recorte de tasas impositivas pagadas por las empresas y el proteccionismo a la producción local, lo cual está en proceso de implementación y que se estima estimulará la actividad económica en el 2018 (2.7%) y en los siguientes años. En cuanto a América Latina, el mismo Informe señala que para el 2018 se proyecta un crecimiento del 1.9% y 2.6% en el 2019, gracias a la economía de México. Por otro lado vemos una recuperación del precio de los metales durante el año 2018 comparado con los años anteriores. Aunque a mediados de este año ha descendido pero sigue siendo mayor al de los últimos años y es alentador para países como el Perú donde gran parte de su economía está basada en la minería. 39 UNIDAD 2016 2017 ENE-18 2018 Cobre US$/lb 2.21 2.80 3.21 3.00 Oro US$/oz 1248 1257 1337 1290 Zinc US$/lb 0.95 1.31 1.55 1.45 Petróleo US$/barril 43 51 64 55 APOYO Consultoría Cuadro 1: Precio de los metales APOYO Consultoría Ilustración 16: Variación del precio de los metales En resumen podemos indicar que según al Informe emitido por FMI, y diferentes instituciones, se puede observar un incremento en la económica mundial a un corto plazo y que esto está generando confianza en América Latina y específicamente el Perú, a pesar de los problemas de gobiernos inmersos en la corrupción por los que viene atravesando nuestro continente. Este impacto económico mundial sobre la economía del Perú, se refleja también en un crecimiento económico, mediante la estabilidad de los precios de los metales en un corto plazo, la activación de proyectos mineros mediante la inversión privada a partir del 2019, el crecimiento de las exportaciones, todo este panorama genera confianza a Hierro Petróleo (10 US$/barril) Zinc (US$/lb) Oro (1000 US$/oz) Cobre (US$/lb) 2018 ENE-18 2017 2016 UNIDAD 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 Variación del precio de los Minerales 40 futuros inversionistas, a los consumidores nacionales y a las entidades financieras con mayores facilidades en los créditos. 3.2. SITUACIÓN DEL PERÚ 3.2.1. POLÍTICA A fines del año 2017 el presidente del Perú es sometido a la vacancia por encontrarse vínculos entre empresas asociadas a él y Odebrecht. Este pedido de vacancia presidencial fracasó gracias a 10 votos de congresistas disidentes a Fuerza Popular. Días después de este incidente, el presidente Kuczynski otorga el indulto a Alberto Fujimori como humanitario, pero con una sensación muy extendida de que fue un pacto político para evitar la vacancia. Esta crisis sirvió además para renovar el gabinete, pero renovando la confianza a la primera ministra Mercedes Aráoz. El indulto sin vacancia ha producido alteraciones importantes en la escena política, pero sin una reestructuración fundamental de las coaliciones, a excepción de Fuerza Popular quien perdió mayoría absoluta al renunciar 10 de sus congresistas. Esto genera escenarios inciertos pues la estrategia que aplíque cada sector puede cambiar el rumbo. Según Apoyo Consultoría, los determinantes de la gobernabilidad en el año 2018 serían: • La capacidad de adaptación del ejecutivo al nuevo escenario • PPK superó la vacancia y sale de la hipoteca del indulto, pero queda muy debilitado por la crisis, por el mal manejo del mismo. • Ratificación de alta impericia política. 41 • Pérdida de credibilidad por sus relaciones con Odebrecht y las versiones cambiantes sobre el indulto. • El frente interno no se encuentra muy sólido (renuncias en la bancada, nuevo gabinete) • Un gobierno aislado políticamente. • Gobierno alejado de la opinión pública (aumento de conflictos sociales en el 2018) • Presidencia de PPK en riesgo constante y creciente. Elaboración Propia: Fuente IPSOS Apoyo Ilustración 17: Aprobación presidencial División del Fujimorismo • Solo quedan 61 congresistas en Fuerza Popular perdiendo su mayoría en el congreso. Desaprobación Jul Ago Set Oct Nov 15 Dic 28 Dic Ene Feb Mar Abr '17 '17 '17 '17 '17 '17 '17 '18 '18 '18 '18 Abr May Jun '17 '17 '17 Apobación Ago Set Oct Nov Dic Ene Feb Mar '16 '16 '16 '16 '16 '17 '17 '17 19% 19% 18% 13% 25% 23% 22% 30% 27% 34% 29% 32% 15% 17% 43% 43% 39% 38% 43% 27% 35% 36% 57% 48% 48% 51% 45% 51% 48% 51% 61% 63% 68% 70% 62% 65% 58% 58% 55% 64% 75% 76% 75% 72% Aprobación del Presidente de la República 42 • Renuncia de 10 congresistas leales a Kenji / Alberto Fujimori, pudiendo ir en aumento. • Dan espacio para los outsiders (Julio Guzmán), mientras que existe una competencia en la izquierda por la oposición al gobierno. Revelaciones Judiciales • Lava Jato: testimonio de Jorge Barata, así como las otras constructoras brasileras. • Caso Joaquín Ramírez puede afectar dura y directamente a Fuerza Popular y en específico a Keiko Fujimori. En resumen, tenemos lo siguiente: • El alto riesgo de inestabilidad política podría perjudicar la recuperación económica, con un mayor grado de precariedad e incertidumbre. • Hay escaso espacio político para planteamiento de reformas de fondo. • La evolución de los casos judiciales Lava Jato y Joaquín Ramírez será clave. • Por ahora ha decrecido la probabilidad de una vacancia y cambio presidencial. • La política definirá la economía en el 2018. 3.3. ECONÓMICA El pedido de vacancia del presidente Pedro Pablo Kuczynski en diciembre del 2017 seguido del indulto al ex presidente Fujimori ha sido el inicio de una crisis política que genera incertidumbre sobre el desempeño económico que tendrá el país este y 43 posiblemente los siguientes años. Por ejemplo, JP Morgan recortó su proyección de crecimiento, de 4.4% a 4.2%. Mientras que Fitch, por su parte, anunció que podría revisar sus estimados a la baja. Según Moody’s, desde el punto de vista de manejo macro económico y macro fiscal no habrá un cambio importante, pero hay pérdida de capital político y eso traerá parálisis en este sector en los siguientes meses del 2018. Evolución del crecimiento del PBI 9.1% 8.5% 8.3% 7.5% 6.3% 6.3% 6.1% 5.9% 5.5% 5.0% 4.2% 4.0% 3.5% 3.5% 3.4% 3.3% 3.3% 2.7% 2.4% 2.3% 0.6% 1.1% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018E 2019E 2020E 2021E Elaboración Propia: Fuentes: INEI, IPSOS Apoyo Ilustración 18: Evolución del PBI En el 2018 el sector construcción será la actividad que moverá el PBI y esto impulsado por mayor obra pública en la zona norte (Reconstrucción con Cambios) y en Lima (Panamericanos y Línea 2 del Metro). 44 Evolución PBI Construcción 16.6% 16.9% 17.0% 15.9% 15.0% 8.6% 8.7% 9.4% 8.0% 6.5% 3.8% 4.9% 3.6% 1.8% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017E 2018E -2.5% -0.3% -5.3% -7.0% -6.9% Elaboración Propia: Fuentes: INEI, IPSOS Apoyo Ilustración 19: Evolución PBI Construcción Según el BCR y APOYO la cantidad de familias que ingresaron a la Clase Media en los dos últimos años fueron unas 60 mil por año mientras que en el periodo 2012-2014 fueron cerca de 120 mil. En Lima Metropolitana se nota un menor crecimiento en las oportunidades de empleo respecto a años anteriores, pero sí un decrecimiento en el salario promedio lo que conlleva a que un 85% de familias hayan tenido que recortar algún gasto vs 73% y 70% de los años anteriores respectivamente, según EPE-INEI / APOYO. Las proyecciones para los siguientes años: Elaboración Propia: Fuentes: INEI, IPSOS Apoyo Ilustración 20: Proyección del gasto 45 El Gasto público se verá frenado debido al cambio de autoridades regionales y municipales en el 2019, en el 2020 será el último año con flujos importantes para la Reconstrucción con Cambios y en el 2021 culminan los trabajos de modernización de la refinería de Talara. La Infraestructura Concesionada tendrá un comportamiento neutral en el 2018, un crecimiento en los años siguientes para volver a tener un similar desempeño en el año 2021. En lo que respecta a la inversión Minera, en el 2018 se estará en una etapa de exploración, estudios y trabajos con las comunidades. En los siguientes años se desarrollarán los nuevos proyectos y otras ampliaciones. 3.4. CONCLUSIONES En una economía global dominada principalmente por China y otras economías emergentes el Perú, luego de haber tenido más de 10 años de crecimiento sostenido en el PBI y haber superado la crisis inmobiliaria del 2008, se encuentra en un tímido crecimiento del PBI después de que estuvo estancado estos últimos años. Pero esta economía puede verse afectada de alguna manera por la situación política nacional que en menos de un año ha sufrido cambios importantes debido a casos de corrupción a todo nivel que incluso llevaron a la vacancia presidencial. Sin embargo, a pesar de esta coyuntura política la economía del país se ha mantenido, muestra de ello son las proyecciones del crecimiento del PBI, lo que genera un ambiente propicio para la inversión inmobiliaria. 46 4. ANALISIS DEL MICRO ENTORNO 4.1. EVOLUCION INMOBILIARIA EN LA ZONA Para entender la evolución de las viviendas en el distrito de Miraflores, es necesario ver el panorama de Lima desde sus inicios de expansión en 1880 donde Lima debido al ingreso de empresas francesas dedicadas a la extracción del guano genera una influencia arquitectónica y urbanística de dicho país con transformaciones “haussmanianas” es decir se construyen bulevares y alamedas y se ven fachadas estilo neorenacentistas, neobarroco, neoclásico y art nouvoeau. (Sharif S. Kahatt 2010) Posteriormente en 1910 con las primeras expansiones urbanas y el ensanchamiento a vías importantes, entre las que rescatamos la Av. Leguía, hoy Av. Arequipa, se conecta el centro de Lima con el Balneario de Miraflores donde se muda la nueva oligarquía Limeña y surge la tipología de vivienda aislada o “chalet” (Sharif S. Kahatt 2010) Es a partir de la década de los 30’, con el crecimiento acelerado debido a la migración del interior del país a Lima y el terremoto de 1940, se evidencia un déficit de vivienda de familias de bajos recursos; por este motivo el estado implementa un plan de unidades vecinales, barrios de obreros y edificios de servicios básicos como hospitales y unidades escolares. Si bien hubo una intención de ordenamiento, los planes no lograron implementarse de manera integral y se dejó de lado las zonas ya consolidadas como el centro histórico. Esto generó el caos con invasiones a viviendas y el traslado de los negocios principales a San Isidro y Miraflores, dotando de mayor atractivo a estos nuevos distritos. 47 En 1949 la ONPU (Oficina Nacional de Planeamiento Urbano) identifica 5 tipos de barrios o formas de ocupación del suelo: barriadas, barrios incompletos, barrios decadentes, barrios modernos insalubres y barrios de buen estado. Miraflores se identifica como “barrios de buen estado” con edificios de departamentos con ascensor (densidad alta), casas de uno y dos pisos (densidad media) y casas de uno y dos pisos con abundantes áreas de jardines (densidad baja). Poco a poco Miraflores comienza a ser considerado como un barrio comercial pujante, sin perder sus zonas residenciales totalmente consolidadas donde residían familias aristocráticas e ilustres peruanos como Ricardo Palma, Julio C. Tello entre otros. Hasta antes de 1990 las viviendas eran parte de una política popular de viviendas masivas y en Miraflores solo había intervenciones de viviendas unifamiliares privadas sin intervención del estado ni de financieras. A partir de la década de los 90’ donde existe una aparente estabilidad económica y social de país y donde el proceso económico liberal se manifiesta dentro de la política de estado, surge las primeras zonas residenciales con edificios de departamentos en Miraflores a mayor escala, el Distrito enfrenta un cambio drástico y gran parte de las viviendas unifamiliares con áreas extensas son vendidas a empresas inmobiliarias para proponer edificios multifamiliares de gran envergadura. 48 4.2. ENTORNO / DISTRITO MIRAFLORES 4.2.1. DATOS HISTORICOS DEL DISTRITO DE MIRAFLORES El Distrito de Miraflores se crea en 1857, no se sabe a ciencia cierta de donde salió el nombre, pero según Alonso Montagne Vidal en su libro “Lugares y Costumbres de Miraflores”, hace referencia de diferentes lugares de Perú que tienen nombres similares a lugares de España, e identifica un nombre cerca de Burgos llamado Miraflores. En la revista Encarta 2005 aparecen 100 ciudades con el nombre de Miraflores repartidas entre América Latina y Europa. En el año 1900, según Alonso Montagne Vidal; Miraflores ya era un pueblo con ranchos adornados de madreselva, un ambiente europeo de los años 30’ con casas a dos aguas, extensos jardines, estilo tudor. En la década de los 40’ su transformación fue inminente, de balneario compuesto por “ranchos” pasa a ser un distrito comercialmente pujante. Tras la ampliación del parque central (parque Kennedy) y la remodelación de la Av. Larco, hace a Miraflores mas atractivo para el turismo, para propios y extraños. A partir de la década de los 90´ el crecimiento del turismo se va consolidando, su flujo migratorio es mas intenso atraídos por su alto movimiento comercial y turístico y la variedad de espectáculos artísticos y culturales. Según Emilio E. Rosas Cuadros en “Historia del Distrito de Miraflores” (2009). Actualmente Miraflores es un lugar donde se reconoce su historia y su tradición, un lugar donde cobija a artistas y artesanos, los mejores restaurantes, 85 parques, áreas de recreación y deporte, el malecón y cuenta con una gestión municipal exitosa en 49 seguridad y cuidado del medio ambiente. A pesar de ser un distrito tan dinámico, en algunas calles se siguen manteniendo el espíritu de barrio con calles angostas, vivienda- comercio, donde todavía es un gusto caminar. “El arte de caminar” según Tomas Unger en Crónicas Miraflorinas (dic. 2012). 4.2.2. SERVICIOS PÚBLICOS El centro de Miraflores cuenta con una variedad de servicios públicos cercanos, lo que permite realizar varias actividades caminando y en corto tiempo. El proyecto, como se puede ver en el siguiente mapa, tiene una ubicación privilegiada, céntrica y cercana a los servicios mas importantes de la zona. Ilustración 21: Servicios alrededor del proyecto 50 4.2.3. CONSIDERACIONES GENERALES DEL TERRENO Se ha seleccionado un terreno ubicado en el centro de Miraflores, en la Calle Cantuarias a dos cuadras y media del Parque Kennedy y a media cuadra de la Av. Paseo de la República. Dicho terreno se encuentra en una zonificación CM (vivienda, comercio y hospedaje), además está dentro de lo que la Municipalidad de Miraflores considera como su zona de influencia lo que permite proponer un proyecto con una solución más flexible, es decir: departamentos con áreas menores al de otros sectores en el mismo distrito, menor cantidad de estacionamientos por unidad de vivienda sin la necesidad de estacionamiento para visitas, uso mixto para comercio, uso del retiro, etc. Fuente: Municipalidad de Miraflores 2018 Ilustración 22: Zona de influencia según el municipio Zona de Influencia 51 Otros factores que han sido determinantes para elegir el terreno y por ende la opción de compra es el factor legal, es decir el terreno está inscrito en registros públicos sin carga legal y saneado, y además el precio está dentro del mercado con posibilidad a reajuste. Situación Legal del Terreno El terreno es actualmente de propiedad de 3 hermanos con porcentajes de acciones y derechos que corresponde a cada uno en calidad de bien propio adquirido vía sucesión intestada. PROPIETARIO ACTUAL Elsa Maria Lucia Saco Oliva, Maria del Rosario Saco Oliva, Juan Felipe Saco Oliva FICHA REGISTRAL Nro 47048796 del Registro de propiedad inmueble de Lima CARGAS Y GRAVAMENES El terreno no presenta cargas ni gravamenes VALOR DEL LOTE POR M2 $3,500 VALOR TOTAL DEL LOTE $3,752,000 ZONIFICACION CM Comercio Metropolitano DEMOLICION No REQUIERE ACUMULACION DE LOTES No Elaboración Propia. Fuentes: Registros Públicos, Municipalidad Miraflores Cuadro 2: Situación legal del terreno Morfología del Terreno El terreno es de forma trapezoidal, plano, sin pendiente y presenta las siguientes medidas: 52 Elaboración Propia. Cuadro 3: Morfología del terreno 4.2.4. REGULACION GENERAL Y NORMATIVA DEL PROYECTO El Proyecto se enmarca dentro de las leyes, normas, reglamentos y ordenanzas establecidas a nivel nacional y local. Normas y Ordenanzas Municipales que rigen para el proyecto : • Decreto Legislativo Nro. 295 - Código Civil • Reglamento Nacional de Edificaciones • Ley Nro. 29090 – Ley de Regulación de Habilitaciones • Decreto Supremo Nro. 011-2017 – Vivienda, Decreto Supremo que Aprueba el Reglamento de Licencia de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación • Código de Protección y Defensa del Consumidor Ley Nro. 29571, Cap. IV del Título IV: Compra de Inmuebles y su modificación 39.99 ml. (Propiedad de Terceros con Pje Bellotas) DERECHA 40.14 ml. IZQUIERDA (Propiedad terceros) 30.00 ml. (Propiedad terceros) FONDO 24.00 ml. (Ca. Cantuarias / fachada) FRENTE 134.13 ml. PERIMETRO 1071.55 m2 AREA 53 • Zonificación y parámetros Urbanísticos y Edificatorios (CPU) Según la Ordenanza Nro. 0342 / MM del 07 de febrero del 2011, se aprueban los Parámetros Urbanísticos y Edificatorios y las condiciones generales de edificación en el Distrito de Miraflores, posteriormente se modifican los artículos 8 (retiros) y 9 (azoteas) con la Ordenanza Nro. 466 / MM del 25 de agosto del 2016. Zonificación Nuestro Proyecto se encuentra en la Zona Comercio Metropolitano (CM) y zona de influencia, para uso comercial y hotelera. Miraflores genera atracción de personas que desean vivir en el distrito lo que ha generado la necesidad de abrir otros servicios que se complementen como restauratntes, cafeterías, minimercados y también se han incrementado las actividades de arte y cultura en todo el distrito. Esto además da como resultado el considerable aumento de edificios multifamiliares y mixtos (vivienda / comercio) que se han insertado de manera asertiva con el entorno, mediante el uso comercial en el primer nivel. 54 Fuente: Municipalidad Miraflores Ilustración 23: Zonificación Miraflores Áreas mínimas y estacionamientos mínimos por unidad de vivienda en el Distrito Para esta zona, la Municipalidad de Miraflores ha dispuesto 01 estacionamiento por cada unidad de vivienda, sin estacionamientos para visitas y flexible en referencia a los estacionamientos para áreas comerciales. Esto debido a que según Ordenanza Nro. 042/MM se proyecta sin especificar las calles, una futura peatonalización de dicho sector. 55 Fuente: Municipalidad Miraflores Ilustración 24: Áreas y estacionamientos mínimos Altura de Edificación: Otro factor que la Municipalidad de Miraflores ha determinado es la altura de edificación de acuerdo a las zonas consolidadas. En el caso de la zona donde se ubica el terreno del proyecto se considera la siguiente fórmula: Altura = 1.5 (a + r) donde “a” es el ancho de la vía y “r” es la suma de retiros reglamentarios de ambos lados. Considerando la sección de la calle Cantuarias los edificios tienen una altura aproximada de 8 a 9 pisos + terraza. 56 Fuente: Municipalidad Miraflores Ilustración 25: Alturas reglamentarias Parámetros Urbanísticos y Edificatorios El proyecto estará alineado al Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios emitido por la Municipalidad el 07 de setiembre del 2016 con fecha de caducidad el 07 de setiembre del 2019 (ver anexo 01) Se detalla a continuación los datos relevantes del certificado: MODIFICADO SEGUN ORDENANZA Nº 1012 - MM L MODIFICADO SEGUN ORDENANZA Nº 1012 - MM L MODIFICADO SEGUN ORDENANZA Nº 1012 - MM L ORDENANZA Nº 620 - MML - MODIFICADO SEGUN ORDENANZA Nº 1012 - MML 1/12, 500 AB RIL 20007 57 CPU PROYECTO ZONIFICACION AREA DE TRATAMIENTO SECTOR URBANO USOS PERMISIBLES AREA DEL LOTE NORMATIVO FRENTE NORMATIVO ALTURA DE EDIFICACION AREA LIBRE CM (Comercio Metropolitano) III B residencial de densidad alta, comercio y hospedajes 350 M2 10 ML 1.5 (a+r) 40% para uso residencial CM (Comercio Metropolitano) III B residencial de densidad alta y comercio 1071.55 M2 24 ML 9 pisos + terraza 40% para uso residencial AREAS MINIMAS DE VIVIENDA DORMITORIOS AREA MIN. ESTACIONAMIENTOS 3 dorm. 2 dorm. 1 dorm. (35%) 100M2 80M2 70M2 1 estac. Por viv. 2 estac. Por viv. 3 estac. Por viv. No requiere estacionamientos para visita 4.3. COMPETENCIA Para reconocer nuestra competencia se ha realizado un trabajo de campo y se ha analizado la sectorización del Distrito de Miraflores según TINSA 2017-4T, identificando dos sectores y tres tipos de competencia dentro de ellos, los cuales son: a.- Sector dentro del área de influencia: • Competencia de departamentos nuevos • Competencia de departamentos usados • Competencia de departamentos en alquiler b.- Sector fuera del área de influencia: • Competencia de proyectos nuevos Cuadro 4: Parámetros urbanísticos 58 Elaboración Propia Cuadro 5: Zona de influencia del proyecto No se ha tomado en cuenta la competencia en otros distritos porque consideramos que el mayor atractivo y potencialidad del proyecto “Cantuarias Apartment” es su ubicación en el centro de Miraflores. 4.3.1. SECTOR DENTRO DEL AREA DE INFLUENCIA Se ha realizado un trabajo de campo, estudiando la competencia a través de la visita a las casetas de venta como cliente interesado y posteriormente se ha compatibilizando esta información con la publicada en sus paginas web o plataformas de internet. Fuera del área de influencia Fuera del área de influencia Dentro del área de influencia 59 Dentro de este sector se han identificado 3 tipos de competencia que serán desarrollados a continuación: Competencia de departamentos nuevos Se han tomado los 9 proyectos que se ubican en la zona circundante al nuestro. Estos se encuentran indistintamente en la etapa de preventa, construcción o acabados. La información relevada de cada uno de ellos fue el costo por m2, la cantidad de departamentos, la tipología de vivienda y en algunos casos la velocidad de ventas. Dicha muestra se realizó durante el 1T y 2T del año 2018. Son 554 unidades de vivienda ofertadas entre disponibles y vendidas. (ver formato de cada proyecto). Cuadro 6: Competencia dentro zona de influencia 60 PROYECTO 01 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Calle Cantuarias 361 Miraflores Fecha de entrega Inmediata Estado actual Terminado N˚ de pisos 10 N˚ de departamentos 97 N˚ de sótanos N˚ de cocheras Areas comunes Sala de niños, co-working Financiado por Interbank ACABADOS PISOS Sala comedor laminado Dormitorio laminado Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería porcelanato TABLEROS Cocina granito Baño marmol MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas si Tipos 1 2 3 4 5 Brochure si Area (m2) 86 87 70 91 75 Prototipo no Dormitorios 2 2 1 2 1 maqueta no Baños 2 2 2 2 2.0 Página web si Cocina 1 1 - 1 - Pre lanzamiento no Kitchenette - - 1 - 1 Area de servicio 1 1 - 1 - VENTAS Cochera Inicio de ventas Setiembre 2014 Depósito Dptos. vendidos 60 Precio US$ 215,625 217,900 178,900 228,850 189,525 Dptos. por vender 37 Precio US$ x m2 2,507 2,505 2,556 2,515 2,527 Velocidad de ventas 1.3 Promedio US$ x m2 2,522 Cuadro 7: SAN ADRIAN - Benevento 61 PROYECTO 02 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Calle Cantuarias 334 Miraflores Fecha de entrega Mayo 2019 Estado actual En construcción N˚ de pisos 10 N˚ de departamentos 28 N˚ de sótanos N˚ de cocheras Areas comunes Gimnasio, SUM, parrilla, juegos para niños, 2 torres Financiado por BCP ACABADOS PISOS Sala comedor laminado Dormitorio laminado Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería porcelanato TABLEROS Cocina posformado Baño granito MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas no Tipos 1 2 3 4 5 Brochure si Area (m2) 70 80 100 Prototipo no Dormitorios 1 2 3 maqueta no Baños 1.5 2.5 2 Página web si Cocina - 1 1 Pre lanzamiento no Kitchenette 1 - - Area de servicio - - - VENTAS Cochera Inicio de ventas Febrero 2018 Depósito Dptos. vendidos 7 Precio US$ 177,273 194,924 231,439 Dptos. por vender 42 Precio US$ x m2 2,532 2,437 2,314 Velocidad de ventas 1.74 Promedio US$ x m2 2,428 Cuadro 8: ASB – Cantuarias 334 62 PROYECTO 03 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Av. Diez Canseco 487 Miraflores Fecha de entrega Noviembre 2019 Estado actual En construcción N˚ de pisos 10 N˚ de departamentos 48 N˚ de sótanos N˚ de cocheras 48 Areas comunes Area de niños Financiado por BCP ACABADOS PISOS Sala comedor madera estructurada Dormitorio madera estructurada Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería porcelanato TABLEROS Cocina granito Baño marmol MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas si Tipos 1 2 3 4 5 Brochure si Area (m2) 71 80 80 80 Prototipo no Dormitorios 1 2 2 2 maqueta no Baños 1.5 2 2.5 2.5 Página web si Cocina - - - - Pre lanzamiento si Kitchenette 1 1 1 1 Area de servicio - - - - VENTAS Cochera Inicio de ventas Noviembre 2017 Depósito Dptos. vendidos 8 Precio US$ 184,500 205,000 206,500 207,000 Dptos. por vender 40 Precio US$ x m2 2,589 2,578 2,576 2,574 Velocidad de ventas 1.15 Promedio US$ x m2 2,579 Cuadro 9: GRUPO CR – Edificio Diez Canseco 63 PROYECTO 04 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Av. La Paz 522 Miraflores Fecha de entrega Inmediata Estado actual Terminado N˚ de pisos 10 N˚ de departamentos 45 N˚ de sótanos N˚ de cocheras Areas comunes Restaurantes en 1er piso Area de servicio común por piso Financiado por Interbank ACABADOS PISOS Sala comedor estructurado Dormitorio estructurado Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería TABLEROS Cocina granito Baño granito MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas no Tipos 1 2 3 4 5 Brochure si Area (m2) 81 Prototipo no Dormitorios 1 maqueta no Baños 1.5 Página web si Cocina - Pre lanzamiento si Kitchenette 1 Area de servicio - VENTAS Cochera Inicio de ventas Depósito Dptos. vendidos Precio US$ 265,000 Dptos. por vender Precio US$ x m2 3,272 Velocidad de ventas Promedio US$ x m2 3,272 Cuadro 10: V&V - Lust 64 PROYECTO 05 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Calle San Martín 339 Miraflores Fecha de entrega Julio 2019 Estado actual En construcción N˚ de pisos 9 N˚ de departamentos 48 N˚ de sótanos 4 N˚ de cocheras Areas comunes Zona de parrilla Financiado por Propio ACABADOS PISOS Sala comedor laminado Dormitorio laminado Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería porcelanato TABLEROS Cocina granito Baño cuarzo MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas no Tipos 1 2 3 4 5 Brochure si Area (m2) 84 Prototipo no Dormitorios 1 maqueta no Baños 2 Página web si Cocina - Pre lanzamiento no Kitchenette 1 Area de servicio - VENTAS Cochera Inicio de ventas Depósito Dptos. vendidos Precio US$ 210,500 Dptos. por vender Precio US$ x m2 2,513 Velocidad de ventas Promedio US$ x m2 2,513 Cuadro 11: L&C - Luciana 65 PROYECTO 06 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Av. Reducto 825 Miraflores Fecha de entrega Diciembre 2020 Estado actual Pre-venta N˚ de pisos 16 N˚ de departamentos 126 N˚ de sótanos N˚ de cocheras Areas comunes piscina, grill, fit zone, locales comerciales, oficinas Financiado por BCP ACABADOS PISOS Sala comedor laminado Dormitorio laminado Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería porcelanato TABLEROS Cocina cuarzo Baño cuarzo MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas si Tipos 1 2 3 4 5 Brochure si Area (m2) 80 80 100 124 100 Prototipo si Dormitorios 1 1 2 3 2 maqueta no Baños 2 2 2.5 2.5 2.5 Página web si Cocina - - - - - Pre lanzamiento si Kitchenette 1 1 1 1 1 Area de servicio - - - 1 - VENTAS Cochera Inicio de ventas Mayo 2018 Depósito Dptos. vendidos 7 Precio US$ 200,841 207,336 233,348 269,183 231,959 Dptos. por vender 119 Precio US$ x m2 2,509 2,585 2,331 2,173 2,320 Velocidad de ventas 6.8 Promedio US$ x m2 2,383 Cuadro 12: EDIFICA - 360 66 PROYECTO 07 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Av. 28 de Julio 359 Miraflores Fecha de entrega Junio 2020 Estado actual Pre-venta N˚ de pisos 13 N˚ de departamentos 76 N˚ de sótanos N˚ de cocheras Areas comunes co-work, gimnasio, grill, piscina Financiado por por definir ACABADOS PISOS Sala comedor laminado Dormitorio laminado Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería porcelanato TABLEROS Cocina cuarzo Baño granito MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas si Tipos 1 2 3 4 5 Brochure si Area (m2) 102 102 87 110 86 Prototipo no Dormitorios 2 2 1 2 1 maqueta no Baños 2.5 2.5 2 2.5 2.5 Página web si Cocina - - - 1 - Pre lanzamiento si Kitchenette 1 1 1 - 1 Area de servicio 1 1 - 1 - VENTAS Cochera Inicio de ventas Junio 2018 Depósito Dptos. vendidos 2 Precio US$ 253,950 260,414 228,285 252,820 219,198 Dptos. por vender 74 Precio US$ x m2 2,496 2,548 2,629 2,300 2,559 Velocidad de ventas 2 Promedio US$ x m2 2,506 Cuadro 13: EDIFICA - Soul 67 PROYECTO 08 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Calle Colón 189 Miraflores Fecha de entrega Diciembre 2019 Estado actual En construcción N˚ de pisos 7 N˚ de departamentos 42 N˚ de sótanos 4 N˚ de cocheras Areas comunes Gimnasio, piscina, parrilla, lavandería, comercio 1er nivel Financiado por BCP ACABADOS PISOS Sala comedor laminado Dormitorio laminado Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería porcelanato TABLEROS Cocina granito Baño granito MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas no Tipos 1 2 3 4 5 Brochure no Area (m2) 127 123 94 101 127 Prototipo no Dormitorios 3 3 1 2 3 maqueta no Baños 2.5 2.5 2 2.5 2.5 Página web si Cocina 1 1 - - 1 Pre lanzamiento no Kitchenette - - 1 1 - Area de servicio 1 1 - - 1 VENTAS Cochera Inicio de ventas Depósito Dptos. vendidos Precio US$ 309,800 289,700 241,800 246,600 305,400 Dptos. por vender Precio US$ x m2 2,433 2,351 2,571 2,433 2,413 Velocidad de ventas Promedio US$ x m2 2,440 Cuadro 14: VOLTERRA - Casa Colón 68 PROYECTO 09 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Av. Paseo de la República 6171 Miraflores Fecha de entrega Febrero 2020 Estado actual Pre-venta N˚ de pisos 17 N˚ de departamentos 34 N˚ de sótanos N˚ de cocheras Areas comunes BBQ, lounge, jacuzzi Financiado por por definir ACABADOS PISOS Sala comedor laminado Dormitorio laminado Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería porcelanato TABLEROS Cocina granito Baño granito MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas si Tipos 1 2 3 4 5 Brochure si Area (m2) 150 121 90 Prototipo no Dormitorios 3 2 1 maqueta no Baños 3.5 2.5 2.5 Página web si Cocina - - 1 Pre lanzamiento no Kitchenette 1 1 - Area de servicio 1 1 - VENTAS Cochera Inicio de ventas Diciembre 2017 Depósito Dptos. vendidos 2 Precio US$ 279,000 219,000 170,000 Dptos. por vender 32 Precio US$ x m2 1,860 1,810 1,889 Velocidad de ventas 0.3 Promedio US$ x m2 1,853 Cuadro 15: ORIGEN – Miraflores Vibrant 01 02 03 04 05 06 07 08 09 Inmediata Mayo 2019 Noviembre 2019 Inmediata Julio 2019 Diciembre 2020 Junio 2020 Diciembre 2019 Febrero 2020 Terminado En construcción En construcción Terminado En construcción Pre-venta Pre-venta En construcción Pre-venta 10 10 10 10 9 16 13 7 17 97 28 48 45 48 126 76 42 34 Sala de niños, co-working Gimnasio, SUM, parrilla, j Area de niños Restaurantes en 1er piso Zona de parrilla piscina, grill, fit zone, loca co-work, gimnasio, grill, p Gimnasio, piscina, parrilla BBQ, lounge, jacuzzi Interbank BCP BCP Interbank Propio BCP por definir BCP por definir laminado laminado madera estructurada estructurado laminado laminado laminado laminado laminado laminado laminado madera estructurada estructurado laminado laminado laminado laminado laminado porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato granito posformado granito granito granito cuarzo cuarzo granito granito marmol granito marmol granito cuarzo cuarzo granito granito granito si no si no no si si no si si si si si si si si no si no no no no no si no no no no no no no no no no no no si si si si si si si si si no no si si no si si no no Setiembre 2014 Febrero 2018 Noviembre 2017 Mayo 2018 Junio 2018 Diciembre 2017 60 7 8 7 2 2 37 42 40 119 74 32 1.3 1.74 1.15 3 2 0.3 2,522 2,428 2,579 3,272 2,513 2,383 2,506 2,440 1,853 ID PROYECTO INMOBILIARIA DATOS GENERALES Fecha de entrega Estado actual N˚ de pisos N˚ de departamentos Areas comunes Financiado por ACABADOS Piso Sala comedor Piso Dormitorio Piso Baño Piso Cocina Piso Lavandería TABLEROS Tablero Cocina Tablero Baño MARKETING Caseta de ventas Brochure Prototipo maqueta Página web Pre lanzamiento VENTAS Inicio de ventas Dptos. vendidos Dptos. por vender Velocidad de ventas Promedio US$ x m2 70 Competencia de departamentos usados Este tipo de competencia es el que se encuentra con mayor frecuencia dentro de la zona de influencia de nuestro proyecto. Hemos hecho el relevamiento de las unidades en venta vía telefónica y verificando también en las plataformas de venta por internet. Se ha tomado una muestra consistente en 54 unidades de vivienda, de los cuales la mayoría se encuentra dentro del área de influencia. Ilustración 26: Departamentos Usados La información obtenida ha sido la antigüedad, el área, la cantidad de dormitorios, baños, estacionamientos y el precio. Con esta información pudimos obtener un precio por m2 a fin de poder tener una medida que nos permita compararlos entre ellos. 71 Id Ubicación US$ x m2 Precio US$ m2 Ocupados m2 Totales m2 Equivalentes Números Dormitorios Número Baños Número Cocheras Antiguedad Observaciones 1 Cantuarias cdra. 3 2,674 230,000 86 86 2 2.5 1 - 2 Cantuarias 55 cdra. 3 2,313 245,160 106 106 3 2 1 - 3 La Paz cdra. 4 2,212 230,000 104 104 3 3 1 10 4 Diez Canseco cdra 3 4,250 255,000 60 60 1 1 1 1 5 La Paz cdra. 9 2,423 550,000 204 250 227 3 3.5 2 4 Pent house 6 Berlín cdra. 1 2,000 330,000 165 165 3 2 - 50 7 Narciso de Colina cdra. 3 2,698 170,000 63 63 1 1.5 1 4 8 Paseo de la República cdra. 56 1,859 344,000 162 208 185 4 4 2 6 Pent house 9 Grimaldo del Solar cdra. 1 2,206 308,892 104 176 140 3 3.5 2 - 1er piso 10 Diez Canseco cdra 3 3,643 255,000 70 70 1 1.5 1 1 11 Diez Canseco cdra 3 2,100 105,000 50 50 1 1 - 30 Dpto. dentro de una casa 12 La Paz cdra. 5 2,228 236,119 106 106 3 3.5 2 - 13 La Paz cdra. 5 1,908 330,000 166 180 173 2 2.5 1 3 14 Grimaldo del Solar cdra. 1 2,674 308,892 107 124 115.5 3 2.5 1 - 15 Grimaldo del Solar cdra. 2 2,048 170,000 83 83 2 2 - 8 16 Schell cdra. 2 1,742 209,000 120 120 3 2 - 50 17 Pasaje Tarata 1,688 270,000 160 160 4 3.5 1 33 18 Alcanfores cdra. 3 2,105 360,000 139 203 171 3 3.5 1 6 Pent house 19 Alcanfores cdra. 4 1,880 188,000 100 100 2 2 - 50 20 Benavides cdra. 7 1,523 237,654 156 156 3 3.5 - 1 21 La Paz cdra. 5 2,381 200,000 84 84 2 2 1 35 22 Benavides cdra. 5 1,738 325,000 187 187 4 3.5 1 40 23 Grimaldo del Solar cdra. 2 2,218 275,000 124 124 3 3 1 40 24 Grimaldo del Solar cdra. 4 2,383 255,000 107 107 3 3.5 1 - 25 Grimaldo del Solar cdra. 4 2,387 311,505 109 152 130.5 2 3.5 2 - 26 Benavides cdra. 10 2,183 393,000 180 180 3 2.5 2 - 27 Benavides cdra. 10 1,963 367,000 187 187 2 3 2 - Pent house 28 Schell cdra. 6 2,267 170,000 75 75 1 1.5 1 3 29 Schell cdra. 6 2,452 228,000 93 93 2 2.5 1 10 30 Schell cdra. 6 2,444 220,000 90 90 3 2.5 2 10 31 Schell cdra. 6 2,181 205,000 94 94 3 3 1 10 32 Paseo de la República cdra. 58 2,059 175,000 85 85 3 3 1 3 33 Paseo de la República cdra. 57 2,120 159,000 75 75 3 2 1 7 34 Paseo de la República cdra. 57 1,866 362,000 179 209 194 3 2.5 2 3 Pent house 35 Diez Canseco cdra 5 2,095 220,000 105 105 2 2 1 3 36 Diez Canseco cdra 6 2,075 413,000 186 212 199 3 2.5 2 1 Pent house 37 Paseo de la República cdra. 56 1,960 245,000 125 125 3 3.5 1 1 38 Diez Canseco cdra 3 3,438 275,000 80 80 2 2.5 1 1 39 Diez Canseco cdra 4 1,471 200,000 136 136 3 1.5 1 15 40 Paseo de la República cdra. 54 2,793 248,566 89 89 1 1.5 - - 41 Atahualpa cdra. 2 2,038 320,000 157 157 3 2.5 2 8 42 Atahualpa cdra. 2 2,143 240,000 112 112 3 2.5 1 8 43 Arequipa cdra. 51 2,416 215,000 89 89 2 2 1 5 44 Cantuarias cdra. 3 2,254 160,000 71 71 1 1.5 1 - 45 Arequipa cdra. 52 1,750 175,000 100 100 3 2 - 20 46 Pardo cdra. 3 2,500 500,000 200 200 3 4 2 20 47 Esperanza cdra. 2 2,400 120,000 50 50 1 1 - 20 sin ascensor 48 Cantuarias cdra. 3 2,500 220,000 88 88 2 2 1 - 49 Cantuarias cdra. 3 3,138 295,000 94 94 3 3 1 8 50 Alcanfores cdra. 2 2,012 340,000 140 198 169 3 2 1 15 Pent house 51 Diez Canseco cdra 4 2,000 280,000 140 140 4 2 - 12 Primer piso 52 La Paz cdra. 4 2,063 99,000 48 48 1 1 - 20 53 Paseo de la República cdra. 56 1,701 165,000 97 97 3 2 1 12 54 Diez Canseco cdra 4 1,581 215,000 136 136 3 3 1 25 55 Cantuarias cdra. 3 2,258 210,000 93 93 1 1 1 - 56 Cantuarias cdra. 3 2,205 194,000 88 88 2 2.5 1 - Cuadro 16: Departamentos usados 72 Con esta información hemos confeccionado un gráfico que nos permite comparar el costo por m2 vs. la antigüedad de los departamentos. Elaboración Propia Ilustración 27: Departamentos usados por antiguedad Como se puede apreciar en el gráfico anterior el precio de venta es mayor mientras sea más nuevo el departamento, aún así se ve también que la depreciación es muy baja a lo largo del tiempo. Para efectos de nuestro estudio hemos considerado la competencia de los departamentos usados con una antigüedad no mayor a 8 años, esto debido a que consideramos que los servicios y parámetros de nuestro proyecto son comparables a partir del año 2010, año en el que se modifican los parámetros urbanísticos en el distrito de Miraflores. El precio promedio por m2 para los departamentos usados hasta 8 años de antigüedad en nuestra zona de influencia es de US$ 2,374. Departamentos usados por antiguedad 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 - 0 10 20 30 Años 40 50 60 Promedio: US$ 2,374 x m2 U S$ x m 2 73 Con la información recogida también hemos elaborado un gráfico que nos permite ver la variación de los precios por m2 de los departamentos usados según su tamaño. Elaboración Propia Ilustración 28: Departamentos usados por tamaño En este gráfico podemos observar como el precio por m2 va descendiendo a medida que aumenta el área. Esto favorece a nuestro proyecto que tiene unidades entre 70 y 100m2. Por ello hemos tomado como muestra todos los departamentos entre dichas áreas y tenemos que el precio promedio por m2 es de US$ 2,410. Este valor junto con el anterior hallado nos permitirá más adelante definir el precio de venta de nuestro proyecto. Cabe mencionar que esta muestra de departamentos usados, si bien forma parte de nuestra competencia y ayuda a determinar nuestro precio por m2, tiene considerables diferencias: Departamentos usados por tamaño 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 - 0 20 40 60 80 100 120 140 m2 totales 160 180 200 220 240 260 280 Promedio: US$ 2,410 x m2 U S$ x m 2 74 • Los departamentos en edificios antiguos tienen mayor demora en la venta comparados a los departamentos nuevos que ofrecen diferentes servicios asociados y adicionales. • Se ha podido observar que si bien anteriormente las ventas de estos departamentos eran directamente con el propietario, ha aumentado la venta por intermedio de corredores y empresas de corretaje. Competencia de departamentos en alquiler En el distrito de Miraflores, la oferta de departamentos en alquiler es bastante alta y variada, ya que es un distrito que está constantemente migrando de casonas y viviendas unifamiliares hacia edificios multifamiliares y de oficinas. Miraflores es el distrito que ofrece mayor cantidad de unidades para alquiler en Lima, 32% de su oferta de departamentos son para alquiler. Esto según información extraída del portal Urbania. 75 Elaboración Propia. Fuente Urbania Ilustración 29: Oferta de viviendas en alquiler por distrito Estos resultados nos confirman que Miraflores es un distrito con una importante oferta de viviendas para alquiler debido a su alta demanda. Hemos hecho un levantamiento de las unidades que se alquilan en Miraflores circundante a nuestro proyecto. Se han identificado departamentos dentro de nuestra zona de influencia: En venta Jesús María Magdalena San Miguel % en alquiler La Molina San Isidro En alquiler Barranco San Borja Surco Miraflores 0% 0 5% 1000 10% 2000 15% 16% 14% 3000 20% 17% 4000 20% 25% 21% 19% 5000 30% 28% 6000 30% 35% 32% 7000 Oferta de viviendas en alquiler U ni da es o fr ec id as 76 Ilustración 30: Alquiler departamentos Se ha levantado información de 47 departamentos, entre 55 y 100m2, los cuales describimos a continuación: 77 id Ubicación Alquiler US$ m2 Dormitorios Amoblado US$ x m2 / mes 1 Cantuarias cdra. 3 1,000 94 3 no 10.64 2 Cantuarias cdra. 3 1,000 92 2 no 10.87 3 Cantuarias cdra. 2 860 98 3 no 8.78 4 28 de Julio cdra. 4 1,000 90 2 no 11.11 5 Alcanfores cdra. 4 900 70 1 si 12.86 6 Larco cdra. 1 900 60 1 si 15.00 7 Larco cdra. 1 900 60 1 no 15.00 8 Berlín cdra. 1 512 65 1 no 7.88 9 Atahualpa cdra. 2 1,000 90 3 no 11.11 10 La Paz cdra. 3 1,100 85 3 si 12.94 11 Cantuarias cdra. 3 850 75 2 si 11.33 12 Cantuarias cdra. 3 750 70 1 no 10.71 13 Cantuarias cdra. 3 1,200 70 1 si 17.14 14 Alcanfores cdra. 2 1,000 80 2 no 12.50 15 Alcanfores cdra. 2 750 70 1 no 10.71 16 Diez Canseco cdra. 5 900 95 2 si 9.47 17 Alcanfores cdra. 2 790 68 1 si 11.62 18 Alcanfores cdra. 2 890 85 2 si 10.47 19 Alcanfores cdra. 4 900 84 2 no 10.71 20 Diez Canseco cdra. 3 700 70 1 no 10.00 21 Diez Canseco cdra. 4 1,200 90 2 no 13.33 22 Diez Canseco cdra. 3 1,300 90 3 no 14.44 23 Diez Canseco cdra. 4 1,100 90 2 si 12.22 24 Diez Canseco cdra. 2 800 85 2 si 9.41 25 La Paz cdra. 5 1,100 85 2 si 12.94 26 Grimaldo del Solar cdra. 2 1,250 85 2 si 14.71 27 Grimaldo del Solar cdra. 2 1,000 58 1 si 17.24 28 Schell cdra. 5 900 70 1 si 12.86 29 Schell cdra. 3 950 60 1 si 15.83 30 Pasaje Tarata 800 96 2 si 8.33 31 Pasaje Tarata 900 75 1 si 12.00 32 Alcanfores cdra. 4 700 64 1 si 10.94 33 Alcanfores cdra. 4 850 70 1 si 12.14 34 La Paz cdra. 12 1,000 91 2 si 10.99 35 La Paz cdra. 6 950 96 2 si 9.90 36 Bolivar cdra. 4 1,000 100 3 si 10.00 37 Grimaldo del Solar cdra. 2 1,000 96 2 si 10.42 38 Grimaldo del Solar cdra. 4 750 55 2 si 13.64 39 Benavides cdra. 5 750 80 2 si 9.38 40 Benavides cdra. 5 800 60 1 si 13.33 41 Paseo de la República cdra 1,150 95 2 no 12.11 42 Diez Canseco cdra. 5 850 65 1 no 13.08 43 Paseo de la República cdra 900 100 2 si 9.00 44 Diez Canseco cdra. 4 1,000 100 2 si 10.00 45 Atahualpa cdra. 2 790 70 2 si 11.29 46 Atahualpa cdra. 2 813 63 2 si 12.90 47 Atahualpa cdra. 1 1,100 100 3 si 11.00 Cuadro 17: Alquiler de departamentos 78 Se puede apreciar en la lista que se ha obtenido información del precio del alquiler mensual, el área, la ubicación, cantidad de dormitorios y si se alquila amoblado o no. Con esta información se elabora el siguiente gráfico donde se puede observar la variación del valor del alquiler mensual según el tamaño de los departamentos. Elaboración Propia Cuadro 18: Alquiler por mes De este gráfico concluimos que los montos de alquiler no difieren mucho según el tamaño del departamento, al menos en esta franja de tamaños menores a 100m2. Esto nos puede llevar a inferir que si tomáramos como unidad de estandarización el costo de alquiler por m2 por mes (unidad no usada en alquileres de vivienda), este debería tender a ser menor para unidades grandes. Alquiler US$ x mes 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 - 50 60 70 80 m2 90 100 110 Promedio: US$ 962 x mes U S$ / m es 79 Elaboración Propia. Fuente levantamiento información de campo Cuadro 19: Alquiler ratio por m2 Con esta información podremos trabajar el precio de nuestro producto pues nos servirá como base para comparar el monto de la cuota hipotecaria de versus un alquiler en la zona. 4.3.2. SECTOR FUERA DEL AREA DE INFLUENCIA Competencia departamentos nuevos Se han considerado 10 proyectos que se ubican en la zona externa a la zona de influencia directa del proyecto. Estos se encuentran indistintamente en la etapa de preventa, construcción o acabados. La información relevada de cada uno de ellos fue el costo por m2, la cantidad de departamentos, la tipología de vivienda y en algunos casos la velocidad de ventas. 110 100 90 80 m2 70 60 50 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 - Alquiler ratio x m2 U S$ x m 2 / m es 80 Dicha muestra se realizó durante el 1T y 2T del año 2018. Son 554 unidades de vivienda ofertadas entre disponibles y vendidas. (ver formato de cada proyecto). Cuadro 20: Proyectos nuevos fuera zona de influencia 81 PROYECTO 10 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Paseo de la República 5817 Miraflores Fecha de entrega Octubre 2020 Estado actual Pre-venta N˚ de pisos 17 N˚ de departamentos 83 N˚ de sótanos 6 N˚ de cocheras Areas comunes Gimnasio, sala bar, pisicina, zona de parrilla, kids playground Financiado por Scotiabank ACABADOS PISOS Sala comedor laminado Dormitorio laminado Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería cerámico TABLEROS Cocina granito Baño granito MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas si Tipos 1 2 3 4 5 Brochure si Area (m2) 124 120 91 120 124 Prototipo no Dormitorios 2 2 1 2 2 maqueta no Baños 2.5 2 2 2 2.5 Página web si Cocina - - - - - Pre lanzamiento si Kitchenette 1 1 1 1 1 Area de servicio - 1 - 1 - VENTAS Cochera Inicio de ventas Mayo 2018 Depósito Dptos. vendidos 4 Precio US$ 236,364 269,697 193,939 239,394 236,364 Dptos. por vender 79 Precio US$ x m2 1,904 2,239 2,141 1,987 1,904 Velocidad de ventas 4 Promedio US$ x m2 2,035 Cuadro 21: ACTUA - República 82 PROYECTO 11 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Av. Diez Canseco 681 Miraflores Fecha de entrega Marzo 2020 Estado actual Pre-venta N˚ de pisos 6 N˚ de departamentos 16 N˚ de sótanos 2 N˚ de cocheras 24 Areas comunes Lobby Financiado por Interbank ACABADOS PISOS Sala comedor laminado Dormitorio laminado Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería cerámico TABLEROS Cocina cuarzo Baño cuarzo MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas si Tipos 1 2 3 4 5 Brochure si Area (m2) 128 150 151 Prototipo no Dormitorios 2 3 3 maqueta no Baños 2.5 3.5 3 Página web si Cocina 1 - - Pre lanzamiento no Kitchenette - 1 1 Area de servicio 1 1 1 VENTAS Cochera Inicio de ventas Mayo 2018 Depósito Dptos. vendidos 4 Precio US$ 300,000 368,000 379,000 Dptos. por vender 12 Precio US$ x m2 2,339 2,448 2,503 Vel. Ventas (un x mes) 4 Promedio US$ x m2 2,430 Cuadro 22: BINDA - Diez Canseco 681 83 PROYECTO 12 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Av. Paseo de la República 5655 Miraflores Fecha de entrega Inmediata Estado actual Terminado N˚ de pisos 18 N˚ de departamentos 153 N˚ de sótanos N˚ de cocheras Areas comunes Gimnasio, juego de niños, zona de parrillas, cines, piscina Financiado por BCP ACABADOS PISOS Sala comedor laminado Dormitorio laminado Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería porcelanato TABLEROS Cocina granito Baño granito MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas si Tipos 1 2 3 4 5 Brochure si Area (m2) 90 120 125 133 Prototipo no Dormitorios 1 2 2 2 maqueta no Baños 2.0 2.5 2.5 2.5 Página web si Cocina - 1 1 1 Pre lanzamiento no Kitchenette 1 - - - Area de servicio - 1 1 1 VENTAS Cochera Inicio de ventas Depósito Dptos. vendidos Precio US$ 190,000 225,000 229,553 231,610 Dptos. por vender Precio US$ x m2 2,111 1,875 1,836 1,741 Velocidad de ventas Promedio US$ x m2 1,891 Cuadro 23: PLENIUM - Miraflores 56 84 PROYECTO 13 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Calle Libertad 174 Miraflores Fecha de entrega Julio 2019 Estado actual En construcción N˚ de pisos 7 N˚ de departamentos 23 N˚ de sótanos N˚ de cocheras Areas comunes Lavandería, SUM, oficinas, 2 locales comerciales Financiado por BCP ACABADOS PISOS Sala comedor estructurado Dormitorio estructurado Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería porcelanato TABLEROS Cocina granito Baño granito MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas no Tipos 1 2 3 4 5 Brochure si Area (m2) 114 135 101 137 131 Prototipo no Dormitorios 2 2 2 2 2 maqueta no Baños 2 2.5 2 2.5 2 Página web si Cocina - - - - - Pre lanzamiento no Kitchenette 1 1 1 1 1 Area de servicio - - - - - VENTAS Cochera Inicio de ventas Depósito Dptos. vendidos Precio US$ 300,400 333,000 276,000 326,800 306,200 Dptos. por vender Precio US$ x m2 2,626 2,474 2,733 2,382 2,341 Velocidad de ventas Promedio US$ x m2 2,511 Cuadro 24: KORE ZUMA - Soho Libertad 85 PROYECTO 14 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Av. Jorge Chávez 336 Miraflores Fecha de entrega Inmediata Estado actual Terminado N˚ de pisos 7 N˚ de departamentos 14 N˚ de sótanos N˚ de cocheras 28 Areas comunes --- Financiado por Propio ACABADOS PISOS Sala comedor madera estructurada Dormitorio madera estructurada Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería porcelanato TABLEROS Cocina granito Baño granito MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas no Tipos 1 2 3 4 5 Brochure si Area (m2) 145 Prototipo no Dormitorios 3 maqueta no Baños 2.5 Página web si Cocina 1 Pre lanzamiento no Kitchenette - Area de servicio 1 VENTAS Cochera Inicio de ventas Depósito Dptos. vendidos 13 Precio US$ 341,864 Dptos. por vender 1 Precio US$ x m2 2,358 Velocidad de ventas Promedio US$ x m2 2,358 Cuadro 25: ABITARE - Axis 86 PROYECTO 15 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Calle Graú 355 Miraflores Fecha de entrega Inmediata Estado actual Terminado N˚ de pisos 7 N˚ de departamentos 52 N˚ de sótanos N˚ de cocheras Areas comunes SUM, dos torres Financiado por Pichincha ACABADOS PISOS Sala comedor laminado Dormitorio laminado Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería porcelanato TABLEROS Cocina granito Baño marmol MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas si Tipos 1 2 3 4 5 Brochure si Area (m2) 125 110 145 Prototipo no Dormitorios 2 1 2 maqueta no Baños 2.5 1.5 3 Página web si Cocina - - 1 Pre lanzamiento si Kitchenette 1 1 - Area de servicio 1 1 1 VENTAS Cochera Inicio de ventas Abril 2014 Depósito Dptos. vendidos 38 Precio US$ 294,353 299,231 354,075 Dptos. por vender 14 Precio US$ x m2 2,346 2,711 2,449 Velocidad de ventas 0.75 Promedio US$ x m2 2,502 Cuadro 26: PHORMA - Grau 355 87 PROYECTO 16 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Calle Bolognesi 155 Miraflores Fecha de entrega Enero 2019 Estado actual En construcción N˚ de pisos 15 N˚ de departamentos 70 N˚ de sótanos N˚ de cocheras 123 Areas comunes Gimnasio, jardín interior, Sala Usos Multiples Financiado por Scotiabank ACABADOS PISOS Sala comedor bamboo estructurado Dormitorio bamboo estructurado Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería porcelanato TABLEROS Cocina granito Baño granito MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas si Tipos 1 2 3 4 5 Brochure si Area (m2) 104 121 Prototipo no Dormitorios 2 3 maqueta no Baños 2.5 3 Página web si Cocina - 1 Pre lanzamiento no Kitchenette 1 - Area de servicio 1 1 VENTAS Cochera Inicio de ventas Abril 2015 Depósito Dptos. vendidos 59 Precio US$ 254,016 295,094 Dptos. por vender 6 Precio US$ x m2 2,450 2,446 Velocidad de ventas 1.53 Promedio US$ x m2 2,448 Cuadro 27: TUCAN - Zeta 88 PROYECTO 17 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Av. Arequipa 4977 Miraflores Fecha de entrega Inmediata Estado actual Terminado N˚ de pisos 12 N˚ de departamentos 65 N˚ de sótanos 5 N˚ de cocheras 94 Areas comunes 4 salones de UM, jardín interior, parrilla Financiado por BBVA Continental ACABADOS PISOS Sala comedor laminado Dormitorio laminado Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería porcelanato TABLEROS Cocina cuarzo Baño marmol MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas si Tipos 1 2 3 4 5 Brochure si Area (m2) 122 Prototipo no Dormitorios 2 maqueta no Baños 2.5 Página web si Cocina - Pre lanzamiento si Kitchenette 1 Area de servicio VENTAS Cochera Inicio de ventas Febrero 2016 Depósito Dptos. vendidos 50 Precio US$ 281,390 Dptos. por vender 15 Precio US$ x m2 2,300 Velocidad de ventas 1.75 Promedio US$ x m2 2,300 Cuadro 28: URBANA - Essenza 89 PROYECTO 18 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Av. Arequipa 5020 Miraflores Fecha de entrega Diciembre 2019 Estado actual En construcción N˚ de pisos 12 N˚ de departamentos 60 N˚ de sótanos N˚ de cocheras Areas comunes Piscina, sala para niños, parrilla, lavandería Financiado por Interbank ACABADOS PISOS Sala comedor laminado Dormitorio laminado Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería porcelanato TABLEROS Cocina cuarzo Baño cuarzo MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas si Tipos 1 2 3 4 5 Brochure si Area (m2) 128 120 118 94 90 Prototipo no Dormitorios 2-3 2-3 2-3 1-2 1-2 maqueta no Baños 2.5 2.5 2.5 2 2 Página web si Cocina 1 - - - - Pre lanzamiento si Kitchenette - 1 1 1 1 Area de servicio - 1 - - - VENTAS Cochera Inicio de ventas Febrero 2018 Depósito Dptos. vendidos 8 Precio US$ 293,530 261,812 270,896 221,032 211,543 Dptos. por vender 52 Precio US$ x m2 2,293 2,176 2,293 2,360 2,360 Velocidad de ventas 2 Promedio US$ x m2 2,297 Cuadro 29: QUATRO - You5020 90 PROYECTO 19 INMOBILIARIA DATOS GENERALES Dirección Av. Arequipa 5100 Miraflores Fecha de entrega Diciembre 2019 Estado actual En construcción N˚ de pisos 12 N˚ de departamentos 58 N˚ de sótanos 4 N˚ de cocheras 119 Areas comunes Bussinnes Center, BBQ y Grill, Piscina, lavandería, GYM Financiado por BCP ACABADOS PISOS Sala comedor laminado Dormitorio laminado Baño porcelanato Cocina porcelanato Lavandería porcelanato TABLEROS Cocina cuarzo blanco Baño --- MARKETING DEPARTAMENTOS Caseta de ventas si Tipos 1 2 3 4 5 Brochure si Area (m2) 123 87 97 101 99 Prototipo no Dormitorios 3 1 2 2 2 maqueta no Baños 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 Página web si Cocina - - - - - Pre lanzamiento si Kitchenette 1 1 1 1 1 Area de servicio 1 - - - - VENTAS Cochera Inicio de ventas Julio 2017 Depósito Dptos. vendidos 40 Precio US$ 279,088 210,029 224,639 245,423 244,200 Dptos. por vender 18 Precio US$ x m2 2,269 2,425 2,319 2,437 2,460 Velocidad de ventas 3.6 Promedio US$ x m2 2,382 Cuadro 30: URBANA - B51 ID PROYECTO INMOBILIARIA DATOS GENERALES Fecha de entrega Estado actual N˚ de pisos N˚ de departamentos Areas comunes Financiado por ACABADOS Piso Sala comedor Piso Dormitorio Piso Baño Piso Cocina Piso Lavandería TABLEROS Tablero Cocina Tablero Baño MARKETING Caseta de ventas Brochure Prototipo maqueta Página web Pre lanzamiento VENTAS Inicio de ventas Dptos. vendidos Dptos. por vender Velocidad de ventas Promedio US$ x m2 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Octubre 2020 Marzo 2020 Inmediata Julio 2019 Inmediata Inmediata Enero 2019 Inmediata Diciembre 2019 Diciembre 2019 Pre-venta Pre-venta Terminado En construcción Terminado Terminado En construcción Terminado En construcción En construcción 17 6 18 7 7 7 15 12 12 12 83 16 153 23 14 52 70 65 60 58 Gimnasio, sala bar, pisicin Lobby Gimnasio, juego de niños, Lavandería, SUM, oficinas --- SUM, dos torres Gimnasio, jardín interior, 4 salones de UM, jardín in Piscina, sala para niños, p Bussinnes Center, BBQ y Scotiabank Interbank BCP BCP Propio Pichincha Scotiabank BBVA Continental Interbank BCP laminado laminado laminado estructurado madera estructurada laminado bamboo estructurado laminado laminado laminado laminado laminado laminado estructurado madera estructurada laminado bamboo estructurado laminado laminado laminado porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato cerámico cerámico porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato porcelanato granito cuarzo granito granito granito granito granito cuarzo cuarzo cuarzo blanco granito cuarzo granito granito granito marmol granito marmol cuarzo --- si si si no no si si si si si si si si si si si si si si si no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no si si si si si si si si si si si no no no no si no si si si Mayo 2018 Mayo 2018 Abril 2014 Abril 2015 Febrero 2016 Febrero 2018 Julio 2017 4 4 13 38 59 50 8 40 79 12 1 14 6 15 52 18 4 4 0.75 1.53 1.75 2 3.6 2,035 2,430 1,891 2,511 2,358 2,502 2,448 2,300 2,297 2,382 92 4.4. CONLUSIONES El éxito del proyecto se fundamenta en los siguientes puntos: • Condiciones de uso de suelo y su reglamentación que permiten tener departamentos con áreas pequeñas, uso comercial y poco exigente en la cantidad de estacionamientos. • El entorno. Estar en el centro de Miraflores permite hacer una vida en comunidad, interconectados con el resto de Lima y rodeados de servicios, centros culturales, áreas de recreación, cultura, ocio, etc. • De los 9 proyectos dentro de nuestra área de influencia solo uno es de uso mixto. El proponer una cafetería en nuestro proyecto lo hace más compatible e interesante para nuestro público objetivo. • Los departamentos usados son más caros por m2 mientras menor metraje tengan y mas nuevos sean. Esto nos permite competir con ellos pues tenemos como ventaja a parte de ser un edificio nuevo que el cliente se ahorre el 3% del impuesto de alcabala. 5. PLAN DE MARKETING 4T Consultora y Gestión conjuntamente con algunos inversionistas ingresará al sector inmobiliario mediante el lanzamiento de un proyecto de edificio multifamiliar y comercial en el centro del Distrito de Miraflores, si bien ya se tiene una oferta de edificios similares en el entorno, 4T pretende competir con un proyecto llamado 93 “Cantuarias Apartments” que oferta varias propuestas de distribución arquitectónica para vivir, con áreas comunes y comerciales acordes al entorno, a un precio competitivo. Por su ubicación y flexibilidad en el diseño, esta dirigido a jóvenes que desean independizarse y que prefieren un lugar cerca a su centro de trabajo y a áreas de ocio y recreación así como a parejas jóvenes con o sin hijos. 5.1. OBJETIVOS DEL PLAN DE MARKETING • Superar la velocidad de venta promedio de los proyectos que están dentro de nuestro estudio de mercado (1.6) y así terminar la venta en 30 meses. Logrando una rentabilidad del 15% al final del proyecto • Posicionar y estandarizar la marca y el producto para futuros proyectos. Lo que nos permitiría un desarrollo inmobiliario sostenible y especializado. • Como estrategia de esta estandarización es concentrarnos en el corazón de Miraflores, ya que cumple con los requisitos que queremos ofertar y la demanda que queremos aprovechar. 5.2. ANALISIS FODA DEL PRODUCTO El Proyecto “Cantuarias Apartments” tiene una gran fortaleza que es la ubicación, sin embargo, su principal debilidad es que la marca no es conocida por ser su primera 94 experiencia en el mercado. La principal oportunidad son las posibilidades que nos da el Parámetro Urbanístico, para lograr un producto dinámico y acorde a las necesidades de nuestra demanda efectiva, ofrecer departamentos con menor área nos permite tener los precios mas bajos en el mercado. La amenaza incurre en el ingreso de nuevas inmobiliarias al Distrito. Fortalezas • Ubicación: El proyecto se encuentra ubicado en el centro de Miraflores y cerca a dos ejes viales importantes que se interconecta con otros distritos, además de la cercanía a la ciclovía. • Transporte público: el proyecto se encuentra cerca al metropolitano y al corredor azul. • Flexibilidad en el diseño: Opción de escoger entre varias propuestas de diseño dentro de un mismo departamento. Debilidades • Áreas comunes: No contar con las áreas comunes con las que cuenta nuestra competencia. • Marca: Es el primer proyecto de la inmobiliaria por lo que su marca no es conocida. 95 • Accesibilidad: La Calle Cantuarias es de una sola vía y actualmente poco iluminada. FACTORES INTERNOS CLAVE IMPORTANCIA PONDERACION CLASIFICACION EVALUACIÓN VALOR Ubicación: El proyecto se encuentra ubicado en 1 el centro de Miraflores y cerca a dos ejes viales importantes que se interconectan con otros distritos, además de la cercanía a la ciclovia 2 Transporte Público: el proyecto se encuentra cerca al metropolitano y al corredor azul Flexibilidad en el diseño: Opción de escoger 3 entre varias propuestas de diseño dentro de un mismo departamento. 30% 4 1.2 FORTALEZAS 20% 4 0.8 15% 3 0.45 DEBILIDADES 1 No contar con áreas comúnes con las que cuenta nuestra competencia El el primer proyecto de la Empresa como 2 Inmobiliaria por lo que su marca no es conocida 10% 15% 4 3 0.4 0.45 3 Calle angosta de una sola via, poco iluminada 10% 2 0.2 100% 3.5 Ilustración 31: Evaluación Factores Externos Oportunidades • Parámetros urbanísticos: Estos parámetros permiten la posibilidad de ofrecer las unidades inmobiliarias mas pequeñas exigidas por el distrito de Miraflores. • Zona Turística: Miraflores es un distrito que atrae a turistas nacionales y extranjeros, lo genera un gran movimiento comercial. • Playas de Estacionamiento: El proyecto se encuentra cerca a playas de estacionamiento que favorecerán el funcionamiento de la zona comercial. • Zona céntrica: Miraflores también es un atractivo para jóvenes que se independizan y buscan un lugar cercano a su trabajo y a su vez a los centros de diversión y entretenimiento. 96 Amenazas - Economía: Estancamiento de la economía del Perú - Competencia: Gran cantidad de proyectos nuevos en Miraflores - Globalización: Ingreso de otras inmobiliarias globales FACTORES INTERNOS CLAVE IMPORTANCIA PONDERACION CLASIFICACION EVALUACIÓN VALOR Parametros Urbanisticos: estos parametros 1 permiten la posibilidad de ofrecer las unidades inmobiliarias mas pequeñas exigidas por el Distrito Playas de estacionamiento: El proyecto se 2 encuentra cerca a playas de estacionamiento que favorecen el funcionamiento de la zona comercial del proyecto 3 Zona turistica: Miraflores es un distrito que atrae a turistas nacionales y extranjeros. Zona Centrica: Miraflores tambien es un 4 atractivo para jovenes que se indepenizan y buscan un lugar cercano a su trabajo y a los centros de diversión y entretenimiento 25% 4 1 10% 4 0.4 OPORTUNIDADES 10% 4 0.4 20% 4 0.8 1 Estancamiento de la economia del Perú 2 Gran cantidad de proyectos nuevos en Miraflores 3 Ingreso de otras Inmobiliarias globales 10% 3 3 3 0.3 0.45 0.3 AMENAZAS 15% 10% 100% 3.65 Ilustración 32: Evaluación Factores Externos Con esta información trabajaremos nuestra matriz FODA que nos permitirá definir las estrategias de marketing. 97 FORTALEZAS (EFI) DEBILIDADES (EFI) Ubicación: El proyecto se encuentra ubicado en 1 el centro de Miraflores y erca a dos ejes importantes que se interconectan con otros distritos, adema de la cercanía a la ciclovia 2 Transporte Publico: el proyecto se encuentra cerca al metropolitano y al corredor azul Flexibilidad en el diseño: Opción de escoger entre varias propuestas de diseño dentro de un 3 mismo departamento para viviendas permanentes o alquileres de corto y/o mediano plazo 4 Areas comerciales en el primer piso acorde a las actividades turisticas y culturales del distrito 1 No contar con áreas comúnes con las que cuenta nuestra competencia 2 El el primer proyecto de la Empresa como Inmobiliaria por lo que su marca no es conocida 3 Calle angosta de una sola via, poco iluminada 4 Areas comerciales con reducido nro de estacionamientos OPORTUNIDADES (EFE) 1.- ESTRATEGIAS FO 2.- ESTRATEGIAS DO Parametros Urbanisticos: estos parametros 1 permiten la posibilidad de ofrecer las unidades inmobiliarias mas pequeñas exigidas por el Distrito Playas de estacionamiento: El proyecto se 2 encuentra cerca a playas de estacionamiento que favorecen el funcionamiento de la zona comercial del proyecto 3 Zona turistica: Miraflores es un distrito que atrae a turistas nacionales y extranjeros, que pasan cortas y medianas temporadas en Lima Zona Centrica: Miraflores tambien es un atractivo 4 para jovenes que se indepenizan y buscan un lugar cercano a su trabajo y a los centros de diversión y entretenimiento FO1 F1, O3, O4: Posicionamiento de la marca y del producto en el Distrito de Miraflores F2, F4, O4, O5: Implementar un área de asesoria FO2 técnica y financiera en la etapa de construcción para conjuntamente con el propietario se pueda definir la distribucion final del depratamento. FO3 F1, F3, F4, O1, O3, O4: Posicionamiento del producto con la frase ¨ponte en modo Miraflores" D1, O3, O4 Incentivar el uso de todos los servicios que el Distrito ofrece mediante DO1 convenios con la Municipalidad de Miraflores para promocionar un recorrido gastronomico y cultural D4, O2 Se realizar convenios con las playas de DO2 estacionamiento para dar un descuento en caso usen las areas comerciales del edificio. AMENAZAS (EFE) 3.- ESTRATEGIAS FA 4.- ESTRATEGIAS DA 1 Estancamiento de la economia del Perú 2 Gran cantidad de proyectos nuevos en Miraflores 3 Ingreso de otras Inmobiliarias globales F3, A1 En caso se nos solicite tener una FA1 alternativa de inversion (propuestas de departamentos para alquiler) FA2 F3, F4, A2, A3: Diferenciar el producto mediante la estandarizacion de la marca DA1 D2, A2, A3 Pre lanzamiento en revistas Top del Distrito de Miraflores y eventos privados DA2 D2, O3 Reconocimiento de la marca como estandar para futuros proyectos Ilustración 33: Análisis FODA Después de trabajar la matriz podemos concluir en las siguientes estrategias, las cuales serán desarrolladas con mayor detalle más adelante: Del Producto El producto se venderá considerando todas las características descritas, promocionando su integración con el distrito como parte de un recorrido cultural y gastronómico del Distrito de Miraflores. 98 Por otro lado, la flexibilidad del diseño es uno de sus mayores potenciales junto con sus áreas comunes como una lavandería de autoservicio, gimnasio, sala de entretenimiento para niños, además del área para habilidades artísticas y la cafetería. Del Precio Se ha considerado precios diferentes de acuerdo a diferentes parámetros que hemos considerado relevantes, como: la altura, la vista interior o exterior y el área, esto permite tener mayores opciones de precio competitivos en comparación con la competencia. De venta: Como ya se explicará mas adelante, se va utilizar las plataformas de ventas por internet y empresas de corretaje de Miraflores sin contratos de exclusividad. 5.3. SEGMENTACIÓN El segmento puede ser pequeño o grande pero lo importante es que todos aquellos potenciales clientes que se encuentren dentro de un segmento tengan similares características y/o intereses. Hoy en día la tendencia es tener los segmentos cada vez más pequeños convirtiéndolos en nichos e incluso casi individuales. Todas las personas tenemos diferencias de conducta y motivaciones ya sea personal o grupal, que nos hace únicos y que va relacionado o influenciado con el lugar donde vivimos y las personas que nos rodean. Este comportamiento único, conlleva a que la interacción entre el consumidor con un determinado producto sea única y particular. 99 Sin embargo, las empresas no pueden realizar un producto a la medida de cada consumidor, por tal motivo es necesario agruparlos de acuerdo a grupos más o menos homogéneos. 5.3.1. VARIABLES DE SEGMENTACION La segmentación de mercado se logra con distintas variables que pueden ser o no observables (Fernández C. /Aqueveque C. 2001): General Específica del Producto Observable Variables culturales, geográficas, demográficas y socioeconómicas Estado de uso, frecuencia de uso, lealtad, situación de uso No observable Estilo de vida, valores, personalidad y perfil psicográfico Beneficios buscados, percepciones, preferencias, intenciones Segmentación de Marcados: Buscando la Correlación entre variables psicologías y demográficas (Fernández C. /Aqueveque C. 2001) Cuadro 31: Bases de Segmentación Para el proyecto desarrollaremos las principales variables según la segmentación de Kotler (2017) Clasificación de las bases de segmentación 100 General Específica del Producto Geográfica Región o país del mundo, región del país, tamaño de la ciudad, clima Demográfica Edad, sexo, ciclo de vida de la familia, ingreso Psicológica Clase social, estilo de vida, personalidad Conductual Ocasión de compra, beneficios buscados, estatus de usuario, grado de lealtad Fuente: Kotler,2017 Cuadro 32: Variables de segmentación Variable Geográfica El proyecto se encuentra en el Distrito de Miraflores de la Provincia de Lima, en la zona sur /oeste del departamento, ubicado en la orilla del mar pacifico. Tiene una extensión de 9.62 Km2 y limita al norte con el distrito de San Isidro, al este con el distrito de Surquillo y Santiago de Surco, al sur con el distrito de Barranco y al oeste con el océano Pacifico. Clima: El distrito de Miraflores se encuentra en la región natural de la costa, a los 79 metros sobre el nivel del mar, lo que determina que tenga un clima semi - cálido, desértico - árido - sub tropical, húmedo. Tiene una temperatura media anual de 18 grados centígrados, con una temperatura máxima de 30 grados centígrados los meses de verano y 12 grados centígrados como mínimo en los meses de invierno. (Pág. web Senamhi y pág. web Municipalidad de Miraflores). 101 Sus condiciones geográficas hacen de Miraflores un distrito atractivo para vivir y para pasear. Según lo descrito en la pagina web de la Municipalidad, existen 13m2 de áreas verdes por habitantes Variable Demográfica Nuestro proyecto se sitúa en el distrito de Miraflores y debido a la ubicación y producto que ofreceremos está orientado al NSE AB. Para ello tomamos como base la zonificación hecha por APEIM, 2017 en el que se observa que el NSE AB se concentra en la Zona 7 (Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco y La Molina) y en menor medida en la Zona 6 (Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena, San Miguel). Esto nos lleva a pensar que nuestros potenciales clientes viven en los distritos identificados dentro de la Zonas 6 y 7. APEIM, 2017. ENAHO 2016 APEIM, 2017. ENAHO 2016 APEIM, 2017. ENAHO 2016 ELABORACION PROPIA. APEIM, 2017. ENAHO 2016 Ilustración 34: NSE AB ATE CIENEGUILLA LA VICTORIA SAN LUIS LINCE LA MOLINA MAGDALENA SAN ISIDRO SAN BORJA ZONA 7 SURQUILLO SANTIAGO MIRAFLORES DE SURCO PACHACAMAC DEL TRIUNFO PACIFICO BARRANCO SAN JUAN DE MIRAFLORES CHORRILLOS NSE B 44.9% NSE A 34% NSE C 13.1% Zona 7 Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La Molina NSE D NSE E 6.6% 1.4% Zona 1: Puente Piedra, Comas, Carabayllo Zona 2: Independencia, Los Olivos, San Martín de Porras Zona 3: San Juan de Lurigancho Zona 4: Cercado, Rímac, Breña, La Victoria Zona 5: Ate, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita, San Luis, El Agustino Zona 6: Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena, San Miguel Zona 7: Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La Molina Zona 8: Surquillo, Barranco, Chorrillos, San Juan de Miraflores Zona 9: Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, Lurín, Pachacamác Zona 10: Callao, Bellavista, La Perla, La Punta, Carmen de la Legua, Ventanilla ZONA 1 ZONA 2 ZONA 3 ZONA 4 ZONA 5 ZONA 6 ZONA 7 ZONA 8 ZONA 9 ZONA 10 ZONA 6 16.3% ZONA 7 58.2% Distribución NSE A en Lima Metropolitana ZONA 2 7.1% ZONA 4 5.4% ZONA 1 ZONA 2 ZONA 3 ZONA 4 ZONA 5 ZONA 6 ZONA 7 ZONA 8 ZONA 9 ZONA 10 ZONA 6 14.7 ZONA 4 11.4 ZONA 7 15.7 Distribución NSE B en Lima Metropolitana ZONA 2 15.2 102 27% 23% 19% 4% 16% 13% 14% 13% 12% Según IPSOS, 2016 y APEIM, 2017 en el NSE AB hay prácticamente igual cantidad de hombres que de mujeres, el 50% de ellos son casados o convivientes y en su mayoría son mayores de 36 años (56%). APEIM, 2017. ENAHO 2016. Ilustración 35: Población NSE AB APEIM, 2017. ENAHO 2016. Ilustración 36: Rango de edades En lo que respecta al ciclo de vida del hogar, el NSE AB se encuentra mayormente en dos etapas: Desmembramiento (38% y 26%) que son parejas o personas solas con hijos mayores a 18 años los cuales están próximos a independizarse o hacer vida en pareja; y NSE B Hombre 46.3% NSE A NSE A Mujer Hombre 50.4% 49.6% NSE B Mujer 53.7% TOTAL Hombre 48.4% TOTAL Mujer 51.6% Sexo 56+ 46-55 36-45 31-35 26-30 18-25 13-17 <= 12 TOTAL NSE A NSE B 8% 7% 7% 7% 8% 8% 6% 7% 7% 9% 1 14% 14% 14% 14% 19% Rango de edades 103 8% 9% 6%6% 7%6% 6% 4% 3% 31% 28% 22% TOTAL NSE A NSE B Par- tida 12 13% 13% 17% 26% 26% CIclo de vida del Hogar 38% 7% 12% % Fuera del ciclo (28% y 31%) que son personas solas o familiares sin la presencia de padres o hijos. IPSOS PERU. 2016. Ilustración 37: Ciclo de vida del Hogar Para el proyecto hemos considerado las personas que están dentro del ciclo de vida del hogar en “partida”, “Inicio”, “expansión” y “fuera de ciclo”. Este último caso es interesante pues son parejas en edades cercana a la jubilación en la que sus hijos ya dejaron el hogar y están regresando de vivir en casas grandes y con espacios libres a departamentos en zonas rodeadas de diferentes servicios públicos. Para ello han vendido su casa y cuentan con efectivo para comprarse un departamento donde vivir y además tienen un excedente para invertir. Por lo tanto este tipo de cliente es muy importante para nosotros pues los consideramos dentro de nuestro target primario y secundario. Además, en el NSE AB predominan los hogares cuya composición es Nuclear con hijos (39% y 34%), consistente en parejas con hijos sin ningún otro familiar; Ampliado / Compuesto (33% y 42%) que se refiere a Nuclear con otras personas que pueden o no Ini- cio Expan- Conso- sión lidación Estabi- lización Desmem- bramiento Fuera de ciclo Partida: Pareja sin hijos Inicio: Pareja o adulto solo con hijos menores de 6 años Expansión: Pareja o adulto solo con hijos entre 6 y 11 años Consolidación: Pareja o adulto solo con hijos entre 12 y 17 Estabilización: Pareja o adulto solo con hijos menores y mayores de 18 años Desmembramiento: Pareja o adulto solo con hijos mayores de 18 años Fuera de ciclo: Personas solas o familiares sin presencia de padres e hijos 104 6% 6% 8% 13% 6% 4% ser familiares y no debemos dejar de lado a los Unipersonales (13% y 4%) que son adultos que viven solos. Un hogar NSE AB tiene 3.2 miembros en promedio y de ellos 1.2 son menores de edad. IPSOS PERU. 2016. Ilustración 38: Tipo de hogar según composición En nuestro proyecto queremos enfocarnos en departamentos para aquellos que se encuentran dentro del grupo Nuclear sin hijos y Unipersonal. Tenencia de la vivienda Según APEIM, 2017 actualmente el 51% de los hogares del NSE AB viven en departamento y en viviendas en la que predomina el techo de concreto, paredes de ladrillo y piso de madera. El 14% alquila y el 8% vive en una vivienda cedida mientras que el 67% vive en una vivienda totalmente pagada. hijos hijos monoparental Compuesto Ampliado / Unipersonal Nuclear sin Nuclear con Nuclear NSE A NSE B 12% 9% 13% TOTAL 42% 37% 33% 39% 38% 34% Tipo de Hogar según su composición Nuclear sin hijos: Pareja sin hijos y sin otros familiares Nuclear con hijos: Pareja con hijos y sin otros familiares Nuclear monoparental: Adulto solo con hijos y sin otros fam. Ampliado / Compuesto: Nuclear con otros fam. / no familiares Unipersonal: Adulto solo 105 Esto nos da una oportunidad con el segmento que actualmente alquila departamento y que desean una vivienda propia, por otro lado, están las parejas sin hijos (partida) que buscan una buena ubicación que sea cerca a su trabajo y exista conectividad. Variable Psicográfica El proyecto está orientado al NSE AB y según los estilos de vida definidos por Arellano estamos enfocados a los estilos de vida proactivos es decir sofisticados, progresistas y modernas. Ilustración 39: Estilos de vida En el caso de los sofisticados aspiran a ser admirados, quieren mantener o elevar su status, tienden a la modernidad como bandera y buscan productos de alta calidad y están en constante cambio, suelen hacer compras trascendentales y en el caso de vivienda incluso invierten en una segunda. Arellano: Estilos de vida en el Perú 106 En el caso de los progresistas también los hemos considerado dentro de nuestra segmentación porque están abiertos a nuevos retos y experiencias, aspiran ha vivir en un distrito como Miraflores y también están en la capacidad de poder invertir en una vivienda. Las modernas de acuerdo a su estilo de vida tienen la capacidad adquisitiva para ser consideradas dentro de nuestra segmentación. CALCULO DE SEGMENTACION De acuerdo a los datos estadísticos de APEIM 2017 (ENAHO- 2016), la cantidad de hogares en Lima Metropolitana es de 2,713,165. Ilustración 40: NSE según APEIM Se ha tomado como base esta cantidad de hogares reduciéndola según las variables de segmentación que hemos definido para el proyecto. 107 APEIM 2017 hogares 2,713,165 Por NSE A2 NSE A o B 5.0% A2 / B1 84.0% 4.2% 113,953 B1 24.4% 36.9% 9.0% 244,185 Por Zona NSE A o B A2 / B1 Zona 6 A2 13.5% 84.0% 11.3% 113,953 12,922 B1 59.7% 36.9% 22.0% 244,185 53,771 Zona 7 A2 34.0% 84.0% 28.6% 113,953 32,545 B1 44.9% 36.9% 16.6% 244,185 40,441 Por Edad 36-45 A2 16% 84.0% 13.4% 45,467 6,111 B1 13% 36.9% 4.8% 94,211 4,518 46-55 A2 13% 84.0% 10.9% 45,467 4,965 B1 14% 36.9% 5.2% 94,211 4,865 56+ A2 27% 84.0% 22.7% 45,467 10,312 B1 23% 36.9% 8.5% 94,211 7,993 Por Ciclo de Vida Partida A2 6% 84.0% 5.0% 21,388 1,078 B1 8% 36.9% 3.0% 17,375 513 Inicio A2 6% 84.0% 5.0% 21,388 1,078 B1 4% 36.9% 1.5% 17,375 256 Expansión A2 3% 84.0% 2.5% 21,388 539 B1 6% 36.9% 2.2% 17,375 385 Fuera de Ciclo A2 28% 84.0% 23.5% 21,388 5,030 B1 31% 36.9% 11.4% 17,375 1,987 Por Composición Nuclear sin hijos A2 6% 84.0% 5.0% 7,725 389 B1 8% 36.9% 3.0% 3,140 93 Unipersonal A2 13% 84.0% 10.9% 7,725 844 B1 4% 36.9% 1.5% 3,140 46 TOTAL FAMILIAS 1,372 Ilustración 41: Calculo de Segmentación La metodología seguida ha sido tomar la cantidad de hogares en el NSE AB (A2 y B1), y según las variables de segmentación se ha ido reduciendo dicha cantidad hasta llegar a un número mínimo de hogares que serían nuestros potenciales clientes. Este resultado es meramente referencial pues la metodología seguida asume que cada criterio de 108 segmentación se distribuye uniformemente dentro de cada NSE y descarta a los hogares que podrían pertenecer a dos o más criterios de segmentación. 5.4. TARGETING Antiguamente, y aún ahora, se ha venido usando el concepto de cliente promedio para dirigir el objetivo de las ventas, según Kotler “si uno apunta al promedio, perderá”. Kotler indica además que debemos ubicar a las personas con dinero que sean los usuarios y no los compradores. 5.4.1. TARGET PRIMARIO Dentro de este target hemos considerado personas que quieren una vivienda propia para vivir con las siguientes características: • Personas pertenecientes al NSE AB y con estilo de vida Sofisticado, moderna y emprendedor según la definición de Arellano. • El jefe de familia será principalmente una persona sobre los 36 a 50 años con estudios superiores, empleado o independiente, sujeto a crédito en el sistema bancario y con capacidad de ahorro. • El hogar será nuclear con o sin hijos que se encuentren en el ciclo de partida y/o inicio. • El hogar estará compuesto por personas independientes, parejas y en menor medida parejas con hijos. 109 • Los potenciales hogares que son el objetivo de este proyecto actualmente alquilan, viven en casa de sus padres o en vivienda propia que pretendan cambiar sus condiciones de vida. • El ingreso del hogar en promedio deberá ser superior a los S/.13,500 mensuales y contar con ahorros suficientes para poder pagar el 20% como cuota inicial en caso quieran optar por un crédito hipotecario. • Los departamentos de 3 dormitorios (100m2) con vista a la calle son diseñados especialmente para este público objetivo, sin ser limitativo a los demás modelos. También dentro del target primario incluimos a: • Personas mayores que se encuentran en el tipo de hogar unipersonal y fuera del ciclo de vida del hogar es decir son adultos que viven solos o con familiares, pero sin la presencia de padres e hijos. Ellos mayormente son solteros (35%) y eventualmente divorciados (2%) que requieren de un departamento bien ubicado, con facilidades de acceso, pero con áreas de departamento menores a las de un hogar de 3 miembros. Para estos potenciales clientes contaremos con departamentos de 80 y 70m2 con una y dos habitaciones 5.4.2. TARGET SECUNDARIO En el target secundario se encuentran aquellas personas naturales o jurídicas interesadas en invertir en un negocio propio o para alquilar. 110 Para ellos se dispone de dos ambientes ubicados en el primer nivel del edificio, uno de ellos para cafetería y otro ambiente para habilidades artísticas. Cafetería Considerando que es un ambiente de 175 m2, con ingreso directo de la calle y cuenta con su respectiva área de servicio y la posibilidad de hacer uso del retiro. Se ha identificado como los posibles interesados a empresas ya reconocidas en el rubro y en especial aquellas que ya cuenten con una red propia o franquiciada. Entre ellas podemos citar a: Starbucks, Juan Valdez, Delicass, San Antonio, Sarcletti, etc. La estrategia será ponernos en contacto con estas empresas antes del inicio de la preventa con la finalidad de usarlo como un negocio ancla y asegurarnos del uso para el cual ha sido diseñado y así sea atractivo a nuestro target primario. Área de habilidades artísticas Dado que estamos ubicados dentro de área de influencia de Miraflores donde además de galerías de arte, se encuentra puntos de venta de diferentes expresiones artísticas, se tiene un ambiente de 192m2 con deposito con la posibilidad de exhibición y venta de arte y artesanía contemporánea. Se ha identificado como los posibles interesados a empresas ya reconocidas en el rubro. Entre ellas podemos citar a: Dédalo, Índigo, La Casa de la Tata, Las Micaelas, etc. 111 Al igual que la cafetería, la estrategia es conseguir colocar el local antes de iniciar la preventa. 5.5. POSICIONAMIENTO: Según Ries y Trout, citado por Kotler, el posicionamiento no es lo que le haces a un producto sino es lo que le haces a la mente del consumidor. Una empresa puede afirmar ser diferente y mejor que otras en diferentes aspectos pero Ries y Trout enfatizan que se debe elegir uno de ellos para trabajarlo y sea el que se quede en la mente del comprador. Una empresa puede afirmar que es bueno o que sobresale en varios aspectos, pero según Kotler sería demasiado difícil o costoso para una empresa ser el mejor en varias disciplinas, simplemente necesitan seleccionar un atributo y ser el número uno en ello. Por ello es importante definir o decidir el posicionamiento antes de diseñar el producto. Tomando como información el cuadro comparativo de la competencia, hemos procedido a ponderar los atributos subjetivos más significativos de nuestro proyecto y de los proyectos que se encuentran en nuestra área de influencia. Para ello hemos definido 8 atributos de posicionamiento con el fin de poder evaluar cada uno de los proyectos, los cuales son: 1. Ubicación céntrica 2. Diseño flexible 3. Seguridad 112 4. Uso mixto / comercial y de recreación 5. Marca 6. Accesibilidad 7. Entorno 8. Arquitectura Para efectos de definir el desempeño hemos usado una calificación de 9, 6, 3, 0 donde 9 es el mayor puntaje posible, 6 es bueno, 3 regular y 0 malo. Además, se ha dado un peso específico a cada elemento a fin de tener un resultado que pondere todas las puntuaciones de cada uno de los proyectos. En los siguientes cuadros veremos uno a uno los ocho atributos del proyecto vs 18 aspectos a tomar en cuenta como expectativas del cliente en el producto. 113 EXPECTATIVAS DEL CLIENTE ATRIBUTOS DEL PRODUCTO PESO DE LA VALO- RACIÓN ATRIBUTOS DEL PROYECTO 1- UBICACIÓN CENTRICA 4T C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11 C12 C13 C14 C15 C16 C17 C18 C19 1 Cercania al Centro de Miraflores 9% 9 6 3 6 6 6 3 9 9 9 6 9 6 3 9 6 9 9 9 9 2 Cerania a vias principales 8% 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 6 9 9 9 6 6 6 9 9 9 3 Cerania a mercados, centros comerciales 5% 9 6 6 6 6 6 3 3 6 6 6 9 6 3 6 6 9 9 6 6 4 Cercanias a restaurantes, cafeterias, etc 4% 9 6 3 9 9 6 9 9 9 6 6 9 6 3 9 6 9 9 9 9 5 Areas pequeñas ideales para el alquiler 9% 6 Opción de definir distribución de los departamentos 9% 7 Piscina / Zona de parrilla / SUM 3% 8 GYM 4% 9 Lavanderia de autoservicio 5% 10 Cafetería / Otros comercios 4% 11 Serenazgo las 24 horas del dia, camaras de videovigilancia 4% 12 Reputación Inmobiliaria 7% 13 Experiencia en proyectos anteriores 7% 14 Cercano a transporte público 3% 15 Acceso a ciclovia 2% 16 Acceso vehicular y peatonal 3% 17 Entorno agradable, caminable e iluminado 5% 18 Distribución funcional, acabados de 1era y una fachada imponente 9% RESULTADOS = CALIFICACIÓN x PESO DE VALORACIÓN 100% 2.3 1.8 1.4 1.9 1.9 1.8 1.5 2 2.2 2.1 1.6 2.3 1.8 1.3 2 1.6 2.1 2.3 2.2 2.2 CALIFICACION PONDERADA ATRIBUTO 1- UBICACIÓN CENTRICA 4T 2.34 C1 República - ACTUAL 1.80 C2 Diez Canseco 681 – BINDA 1.41 C3 B51 – URBANA 1.92 C4 YOU 5020 – QUATRO 1.92 C5 Essenza – URBANA 1.80 C6 360 - EDIFICA 1.50 C7 Soul – EDIFICA 2.04 C8 Casa Colón - VOLTERRA 2.19 C9 Soho La Libertad – KORE ZUMA 2.07 C10 Edificio AXIS – ABITARE 1.56 C11 Diez Canseco – GRUPO CR 2.34 C12 Miraflores 56 – PLENIUM 1.80 C13 Vibrant – ORIGEN 1.26 C14 Edificio Luciana – L&C 1.95 C15 Grau 355 – PHORMA 1.56 C16 Zeta Bolognesi – TUCAN 2.10 C17 Lust – V&V 2.34 C18 Benevento – SAN ADRIAN 2.19 C19 Res. Cantuarias - ASB 2.19 Cuadro 33: Atributo – Ubicación Céntrica 114 EXPECTATIVAS DEL CLIENTE ATRIBUTOS DEL PRODUCTO PESO DE LA VALO- RACIÓN ATRIBUTOS DEL PROYECTO 2- DISEÑO FLEXIBLE 4T C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11 C12 C13 C14 C15 C16 C17 C18 C19 1 Cercania al Centro de Miraflores 9% 2 Cerania a vias principales 8% 3 Cerania a mercados, centros comerciales 5% 4 Cercanias a restaurantes, cafeterias, etc 4% 5 Areas pequeñas ideales para el alquiler 9% 9 3 0 6 3 0 9 6 0 0 0 9 6 0 3 0 0 9 9 9 6 Opción de definir distribución de los departamentos 9% 6 6 0 6 9 3 6 9 3 3 0 3 3 3 9 3 3 9 3 3 7 Piscina / Zona de parrilla / SUM 3% 8 GYM 4% 9 Lavanderia de autoservicio 5% 10 Cafetería / Otros comercios 4% 11 Serenazgo las 24 horas del dia, camaras de videovigilancia 4% 12 Reputación Inmobiliaria 7% 13 Experiencia en proyectos anteriores 7% 14 Cercano a transporte público 3% 15 Acceso a ciclovia 2% 16 Acceso vehicular y peatonal 3% 17 Entorno agradable, caminable e iluminado 5% 18 Distribución funcional, acabados de 1era y una fachada imponente 9% RESULTADOS = CALIFICACIÓN x PESO DE VALORACIÓN 100% 1.4 0.8 0 1.1 1.1 0.3 1.4 1.4 0.3 0.3 0 1.1 0.8 0.3 1.1 0.3 0.3 1.6 1.1 1.1 CALIFICACION PONDERADA ATRIBUTO 2- DISEÑO FLEXIBLE 4T 1.35 C1 República - ACTUAL 0.81 C2 Diez Canseco 681 – BINDA 0.00 C3 B51 – URBANA 1.08 C4 YOU 5020 – QUATRO 1.08 C5 Essenza – URBANA 0.27 C6 360 - EDIFICA 1.35 C7 Soul – EDIFICA 1.35 C8 Casa Colón - VOLTERRA 0.27 C9 Soho La Libertad – KORE ZUMA 0.27 C10 Edificio AXIS – ABITARE 0.00 C11 Diez Canseco – GRUPO CR 1.08 C12 Miraflores 56 – PLENIUM 0.81 C13 Vibrant – ORIGEN 0.27 C14 Edificio Luciana – L&C 1.08 C15 Grau 355 – PHORMA 0.27 C16 Zeta Bolognesi – TUCAN 0.27 C17 Lust – V&V 1.62 C18 Benevento – SAN ADRIAN 1.08 C19 Res. Cantuarias - ASB 1.08 Cuadro 34: Atributo - Diseño flexible 115 EXPECTATIVAS DEL CLIENTE ATRIBUTOS DEL PRODUCTO PESO DE LA VALO- RACIÓN ATRIBUTOS DEL PROYECTO 3- SEGURIDAD 4T C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11 C12 C13 C14 C15 C16 C17 C18 C19 1 Cercania al Centro de Miraflores 9% 2 Cerania a vias principales 8% 3 Cerania a mercados, centros comerciales 5% 4 Cercanias a restaurantes, cafeterias, etc 4% 5 Areas pequeñas ideales para el alquiler 9% 6 Opción de definir distribución de los departamentos 9% 7 Piscina / Zona de parrilla / SUM 3% 8 GYM 4% 9 Lavanderia de autoservicio 5% 10 Cafetería / Otros comercios 4% 11 Serenazgo las 24 horas del dia, camaras de videovigilancia 4% 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 12 Reputación Inmobiliaria 7% 13 Experiencia en proyectos anteriores 7% 14 Cercano a transporte público 3% 15 Acceso a ciclovia 2% 16 Acceso vehicular y peatonal 3% 17 Entorno agradable, caminable e iluminado 5% 18 Distribución funcional, acabados de 1era y una fachada imponente 9% RESULTADOS = CALIFICACIÓN x PESO DE VALORACIÓN 100% 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 CALIFICACION PONDERADA ATRIBUTO 3- SEGURIDAD 4T 0.36 C1 República - ACTUAL 0.36 C2 Diez Canseco 681 – BINDA 0.36 C3 B51 – URBANA 0.36 C4 YOU 5020 – QUATRO 0.36 C5 Essenza – URBANA 0.36 C6 360 - EDIFICA 0.36 C7 Soul – EDIFICA 0.36 C8 Casa Colón - VOLTERRA 0.36 C9 Soho La Libertad – KORE ZUMA 0.36 C10 Edificio AXIS – ABITARE 0.36 C11 Diez Canseco – GRUPO CR 0.36 C12 Miraflores 56 – PLENIUM 0.36 C13 Vibrant – ORIGEN 0.36 C14 Edificio Luciana – L&C 0.36 C15 Grau 355 – PHORMA 0.36 C16 Zeta Bolognesi – TUCAN 0.36 C17 Lust – V&V 0.36 C18 Benevento – SAN ADRIAN 0.36 C19 Res. Cantuarias - ASB 0.36 Cuadro 35: Atributo - Seguridad 116 EXPECTATIVAS DEL CLIENTE ATRIBUTOS DEL PRODUCTO PESO DE LA VALO- RACIÓN ATRIBUTOS DEL PROYECTO 4- USO MIXTO /COMERCIAL Y DE RECREACION 4T C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11 C12 C13 C14 C15 C16 C17 C18 C19 1 Cercania al Centro de Miraflores 9% 2 Cerania a vias principales 8% 3 Cerania a mercados, centros comerciales 5% 4 Cercanias a restaurantes, cafeterias, etc 4% 5 Areas pequeñas ideales para el alquiler 9% 6 Opción de definir distribución de los departamentos 9% 7 Piscina / Zona de parrilla / SUM 3% 9 9 0 9 9 6 9 9 9 6 0 0 9 3 3 3 3 3 0 6 8 GYM 4% 9 9 0 9 0 0 9 9 9 0 0 0 9 0 0 0 9 0 0 9 9 Lavanderia de autoservicio 5% 9 0 0 9 0 0 0 0 9 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10 Cafetería / Otros comercios 4% 9 0 0 0 9 3 9 9 6 6 0 6 9 3 0 0 3 6 0 3 11 Serenazgo las 24 horas del dia, camaras de videovigilancia 4% 12 Reputación Inmobiliaria 7% 13 Experiencia en proyectos anteriores 7% 14 Cercano a transporte público 3% 15 Acceso a ciclovia 2% 16 Acceso vehicular y peatonal 3% 17 Entorno agradable, caminable e iluminado 5% 18 Distribución funcional, acabados de 1era y una fachada imponente 9% RESULTADOS = CALIFICACIÓN x PESO DE VALORACIÓN 100% 1.4 0.6 0 1.1 0.6 0.3 1 1 1.3 0.9 0 0.2 1 0.2 0.1 0.1 0.6 0.3 0 0.7 CALIFICACION PONDERADA ATRIBUTO 4- USO MIXTO /COMERCIAL Y DE RECREACION 4T 1.44 C1 República - ACTUAL 0.63 C2 Diez Canseco 681 – BINDA 0.00 C3 B51 – URBANA 1.08 C4 YOU 5020 – QUATRO 0.63 C5 Essenza – URBANA 0.30 C6 360 - EDIFICA 0.99 C7 Soul – EDIFICA 0.99 C8 Casa Colón - VOLTERRA 1.32 C9 Soho La Libertad – KORE ZUMA 0.87 C10 Edificio AXIS – ABITARE 0.00 C11 Diez Canseco – GRUPO CR 0.24 C12 Miraflores 56 – PLENIUM 0.99 C13 Vibrant – ORIGEN 0.21 C14 Edificio Luciana – L&C 0.09 C15 Grau 355 – PHORMA 0.09 C16 Zeta Bolognesi – TUCAN 0.57 C17 Lust – V&V 0.33 C18 Benevento – SAN ADRIAN 0.00 C19 Res. Cantuarias - ASB 0.66 Cuadro 36: Atributo - Uso mixto 117 EXPECTATIVAS DEL CLIENTE ATRIBUTOS DEL PRODUCTO PESO DE LA VALO- RACIÓN ATRIBUTOS DEL PROYECTO 5- MARCA 4T C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11 C12 C13 C14 C15 C16 C17 C18 C19 1 Cercania al Centro de Miraflores 9% 2 Cerania a vias principales 8% 3 Cerania a mercados, centros comerciales 5% 4 Cercanias a restaurantes, cafeterias, etc 4% 5 Areas pequeñas ideales para el alquiler 9% 6 Opción de definir distribución de los departamentos 9% 7 Piscina / Zona de parrilla / SUM 3% 8 GYM 4% 9 Lavanderia de autoservicio 5% 10 Cafetería / Otros comercios 4% 11 Serenazgo las 24 horas del dia, camaras de videovigilancia 4% 12 Reputación Inmobiliaria 7% 0 9 9 9 6 9 9 9 6 6 3 3 6 3 3 3 6 9 3 3 13 Experiencia en proyectos anteriores 7% 3 9 6 9 6 9 9 9 3 6 3 3 3 3 0 6 6 9 3 3 14 Cercano a transporte público 3% 15 Acceso a ciclovia 2% 16 Acceso vehicular y peatonal 3% 17 Entorno agradable, caminable e iluminado 5% 18 Distribución funcional, acabados de 1era y una fachada imponente 9% RESULTADOS = CALIFICACIÓN x PESO DE VALORACIÓN 100% 0.2 1.3 1.1 1.3 0.8 1.3 1.3 1.3 0.6 0.8 0.4 0.4 0.6 0.4 0.2 0.6 0.8 1.3 0.4 0.4 CALIFICACION PONDERADA ATRIBUTO 5- MARCA 4T 0.21 C1 República - ACTUAL 1.26 C2 Diez Canseco 681 – BINDA 1.05 C3 B51 – URBANA 1.26 C4 YOU 5020 – QUATRO 0.84 C5 Essenza – URBANA 1.26 C6 360 - EDIFICA 1.26 C7 Soul – EDIFICA 1.26 C8 Casa Colón - VOLTERRA 0.63 C9 Soho La Libertad – KORE ZUMA 0.84 C10 Edificio AXIS – ABITARE 0.42 C11 Diez Canseco – GRUPO CR 0.42 C12 Miraflores 56 – PLENIUM 0.63 C13 Vibrant – ORIGEN 0.42 C14 Edificio Luciana – L&C 0.21 C15 Grau 355 – PHORMA 0.63 C16 Zeta Bolognesi – TUCAN 0.84 C17 Lust – V&V 1.26 C18 Benevento – SAN ADRIAN 0.42 C19 Res. Cantuarias - ASB 0.42 Cuadro 37: Atributo - Marca 118 EXPECTATIVAS DEL CLIENTE ATRIBUTOS DEL PRODUCTO PESO DE LA VALO- RACIÓN ATRIBUTOS DEL PROYECTO 6- ACCESIBILIDAD 4T C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11 C12 C13 C14 C15 C16 C17 C18 C19 1 Cercania al Centro de Miraflores 9% 2 Cerania a vias principales 8% 3 Cerania a mercados, centros comerciales 5% 4 Cercanias a restaurantes, cafeterias, etc 4% 5 Areas pequeñas ideales para el alquiler 9% 6 Opción de definir distribución de los departamentos 9% 7 Piscina / Zona de parrilla / SUM 3% 8 GYM 4% 9 Lavanderia de autoservicio 5% 10 Cafetería / Otros comercios 4% 11 Serenazgo las 24 horas del dia, camaras de videovigilancia 4% 12 Reputación Inmobiliaria 7% 13 Experiencia en proyectos anteriores 7% 14 Cercano a transporte público 3% 9 9 9 9 9 9 9 9 6 9 9 9 9 9 6 9 9 9 9 9 15 Acceso a ciclovia 2% 6 6 6 9 9 9 6 9 6 6 6 6 0 0 3 3 0 0 0 0 16 Acceso vehicular y peatonal 3% 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 17 Entorno agradable, caminable e iluminado 5% 18 Distribución funcional, acabados de 1era y una fachada imponente 9% RESULTADOS = CALIFICACIÓN x PESO DE VALORACIÓN 100% 0.7 0.7 0.7 0.7 0.7 0.7 0.7 0.7 0.6 0.7 0.7 0.7 0.5 0.5 0.5 0.6 0.5 0.5 0.5 0.5 CALIFICACION PONDERADA ATRIBUTO 6- ACCESIBILIDAD 4T 0.66 C1 República - ACTUAL 0.66 C2 Diez Canseco 681 – BINDA 0.66 C3 B51 – URBANA 0.72 C4 YOU 5020 – QUATRO 0.72 C5 Essenza – URBANA 0.72 C6 360 - EDIFICA 0.66 C7 Soul – EDIFICA 0.72 C8 Casa Colón - VOLTERRA 0.57 C9 Soho La Libertad – KORE ZUMA 0.66 C10 Edificio AXIS – ABITARE 0.66 C11 Diez Canseco – GRUPO CR 0.66 C12 Miraflores 56 – PLENIUM 0.54 C13 Vibrant – ORIGEN 0.54 C14 Edificio Luciana – L&C 0.51 C15 Grau 355 – PHORMA 0.60 C16 Zeta Bolognesi – TUCAN 0.54 C17 Lust – V&V 0.54 C18 Benevento – SAN ADRIAN 0.54 C19 Res. Cantuarias - ASB 0.54 Cuadro 38: Atributo - Accesibilidad 119 EXPECTATIVAS DEL CLIENTE ATRIBUTOS DEL PRODUCTO PESO DE LA VALO- RACIÓN ATRIBUTOS DEL PROYECTO 7- ENTORNO 4T C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11 C12 C13 C14 C15 C16 C17 C18 C19 1 Cercania al Centro de Miraflores 9% 2 Cerania a vias principales 8% 3 Cerania a mercados, centros comerciales 5% 4 Cercanias a restaurantes, cafeterias, etc 4% 5 Areas pequeñas ideales para el alquiler 9% 6 Opción de definir distribución de los departamentos 9% 7 Piscina / Zona de parrilla / SUM 3% 8 GYM 4% 9 Lavanderia de autoservicio 5% 10 Cafetería / Otros comercios 4% 11 Serenazgo las 24 horas del dia, camaras de videovigilancia 4% 12 Reputación Inmobiliaria 7% 13 Experiencia en proyectos anteriores 7% 14 Cercano a transporte público 3% 15 Acceso a ciclovia 2% 16 Acceso vehicular y peatonal 3% 17 Entorno agradable, caminable e iluminado 5% 9 6 6 3 6 6 9 9 9 6 6 9 3 3 9 6 6 9 9 9 18 Distribución funcional, acabados de 1era y una fachada imponente 9% RESULTADOS = CALIFICACIÓN x PESO DE VALORACIÓN 100% 0.5 0.3 0.3 0.2 0.3 0.3 0.5 0.5 0.5 0.3 0.3 0.5 0.2 0.2 0.5 0.3 0.3 0.5 0.5 0.5 CALIFICACION PONDERADA ATRIBUTO 7- ENTORNO 4T 0.45 C1 República - ACTUAL 0.30 C2 Diez Canseco 681 – BINDA 0.30 C3 B51 – URBANA 0.15 C4 YOU 5020 – QUATRO 0.30 C5 Essenza – URBANA 0.30 C6 360 - EDIFICA 0.45 C7 Soul – EDIFICA 0.45 C8 Casa Colón - VOLTERRA 0.45 C9 Soho La Libertad – KORE ZUMA 0.30 C10 Edificio AXIS – ABITARE 0.30 C11 Diez Canseco – GRUPO CR 0.45 C12 Miraflores 56 – PLENIUM 0.15 C13 Vibrant – ORIGEN 0.15 C14 Edificio Luciana – L&C 0.45 C15 Grau 355 – PHORMA 0.30 C16 Zeta Bolognesi – TUCAN 0.30 C17 Lust – V&V 0.45 C18 Benevento – SAN ADRIAN 0.45 C19 Res. Cantuarias - ASB 0.45 Cuadro 39: Atributo - Entorno 120 EXPECTATIVAS DEL CLIENTE ATRIBUTOS DEL PRODUCTO PESO DE LA VALO- RACIÓN ATRIBUTOS DEL PROYECTO 8- ARQUITECTURA 4T C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11 C12 C13 C14 C15 C16 C17 C18 C19 1 Cercania al Centro de Miraflores 9% 2 Cerania a vias principales 8% 3 Cerania a mercados, centros comerciales 5% 4 Cercanias a restaurantes, cafeterias, etc 4% 5 Areas pequeñas ideales para el alquiler 9% 6 Opción de definir distribución de los departamentos 9% 7 Piscina / Zona de parrilla / SUM 3% 8 GYM 4% 9 Lavanderia de autoservicio 5% 10 Cafetería / Otros comercios 4% 11 Serenazgo las 24 horas del dia, camaras de videovigilancia 4% 12 Reputación Inmobiliaria 7% 13 Experiencia en proyectos anteriores 7% 14 Cercano a transporte público 3% 15 Acceso a ciclovia 2% 16 Acceso vehicular y peatonal 3% 17 Entorno agradable, caminable e iluminado 5% 18 Distribución funcional, acabados de 1era y una fachada imponente 9% 6 6 6 6 9 9 9 9 6 9 6 6 6 6 3 9 9 9 3 6 RESULTADOS = CALIFICACIÓN x PESO DE VALORACIÓN 100% 0.5 0.5 0.5 0.5 0.8 0.8 0.8 0.8 0.5 0.8 0.5 0.5 0.5 0.5 0.3 0.8 0.8 0.8 0.3 0.5 CALIFICACION PONDERADA ATRIBUTO 8- ARQUITECTURA 4T 0.54 C1 República - ACTUAL 0.54 C2 Diez Canseco 681 – BINDA 0.54 C3 B51 – URBANA 0.54 C4 YOU 5020 – QUATRO 0.81 C5 Essenza – URBANA 0.81 C6 360 - EDIFICA 0.81 C7 Soul – EDIFICA 0.81 C8 Casa Colón - VOLTERRA 0.54 C9 Soho La Libertad – KORE ZUMA 0.81 C10 Edificio AXIS – ABITARE 0.54 C11 Diez Canseco – GRUPO CR 0.54 C12 Miraflores 56 – PLENIUM 0.54 C13 Vibrant – ORIGEN 0.54 C14 Edificio Luciana – L&C 0.27 C15 Grau 355 – PHORMA 0.81 C16 Zeta Bolognesi – TUCAN 0.81 C17 Lust – V&V 0.81 C18 Benevento – SAN ADRIAN 0.27 C19 Res. Cantuarias - ASB 0.54 Cuadro 40: Atributo - Arquitectura 121 Del desarrollo de esta ponderación se tiene como resultado el siguiente cuadro: CALIFICACION PONDERADA ATRIBUTO 1 2 3 4 5 6 7 8 TOTAL 4T 2.34 1.35 0.36 1.44 0.21 0.66 0.45 0.54 7.35 C1 República - ACTUAL 1.80 0.81 0.36 0.63 1.26 0.66 0.30 0.54 6.36 C2 Diez Canseco 681 – BINDA 1.41 0.00 0.36 0.00 1.05 0.66 0.30 0.54 4.32 C3 B51 – URBANA 1.92 1.08 0.36 1.08 1.26 0.72 0.15 0.54 7.11 C4 YOU 5020 – QUATRO 1.92 1.08 0.36 0.63 0.84 0.72 0.30 0.81 6.66 C5 Essenza – URBANA 1.80 0.27 0.36 0.30 1.26 0.72 0.30 0.81 5.82 C6 360 - EDIFICA 1.50 1.35 0.36 0.99 1.26 0.66 0.45 0.81 7.38 C7 Soul – EDIFICA 2.04 1.35 0.36 0.99 1.26 0.72 0.45 0.81 7.98 C8 Casa Colón - VOLTERRA 2.19 0.27 0.36 1.32 0.63 0.57 0.45 0.54 6.33 C9 Soho La Libertad – KORE ZUMA 2.07 0.27 0.36 0.87 0.84 0.66 0.30 0.81 6.18 C10 Edificio AXIS – ABITARE 1.56 0.00 0.36 0.00 0.42 0.66 0.30 0.54 3.84 C11 Diez Canseco – GRUPO CR 2.34 1.08 0.36 0.24 0.42 0.66 0.45 0.54 6.09 C12 Miraflores 56 – PLENIUM 1.80 0.81 0.36 0.99 0.63 0.54 0.15 0.54 5.82 C13 Vibrant – ORIGEN 1.26 0.27 0.36 0.21 0.42 0.54 0.15 0.54 3.75 C14 Edificio Luciana – L&C 1.95 1.08 0.36 0.09 0.21 0.51 0.45 0.27 4.92 C15 Grau 355 – PHORMA 1.56 0.27 0.36 0.09 0.63 0.60 0.30 0.81 4.62 C16 Zeta Bolognesi – TUCAN 2.10 0.27 0.36 0.57 0.84 0.54 0.30 0.81 5.79 C17 Lust – V&V 2.34 1.62 0.36 0.33 1.26 0.54 0.45 0.81 7.71 C18 Benevento – SAN ADRIAN 2.19 1.08 0.36 0.00 0.42 0.54 0.45 0.27 5.31 C19 Res. Cantuarias - ASB 2.19 1.08 0.36 0.66 0.42 0.54 0.45 0.54 6.24 Cuadro 41: Calificación ponderada atributos Se puede verificar que el mayor atributo de nuestro proyecto es la ubicación, seguido del uso mixto comercial y el diseño flexible. Sin embargo, también se puede ver en el cuadro resumen que nuestra mayor desventaja frente a otros proyectos es el desconocimiento de la marca como empresa inmobiliaria, aspecto importante al momento de la decisión final de un cliente. Por este motivo el lanzamiento de nuestro primer producto en el sector inmobiliario, va implicar un gran trabajo para generar conciencia de marca mediante nuestro producto. En nuestro caso el posicionamiento esta muy ligado a la imagen y ubicación que ya tiene el distrito de Miraflores como distrito turístico, cultural, amigable, seguro y céntrico, por lo que iniciaremos nuestro lanzamiento con la frase “Ponte en modo Miraflores”. Para luego continuar con el nombre del proyecto y la marca. 122 “Ponte en modo Miraflores” 5.6. REASON WHY E INNOVACION Reason why en castellano significa “razón por la cual” y en marketing se utiliza para encontrar una justificación razonable a los beneficios que tendría el cliente si compra lo que ofrecemos Para poder diferenciarnos de la competencia y lograr ser atractivos a nuestros clientes objetivos, nuestro proyecto considera los siguientes aspectos: Ubicación: El proyecto se ubica en una zona privilegiada en el corazón de Miraflores rodeada de zonas comerciales, de entretenimiento, salud y esparcimiento. Diseño Flexible: Se permite modificar la distribución interior (sin afectar la estructura). Cliente Informado: Instalación de un sistema de CCTV para el monitoreo del avance de obra por parte de los clientes a través de videos en línea. 123 Gestión de Calidad en la Construcción: Implementación en la eficiencia del área de calidad para minimizar los trabajos de post venta evitando así las molestias que podrían tener los clientes al momento de la entrega. 5.7. CONCLUSIONES • El Plan de marketing esta dirigido principalmente a explotar la ubicación y las características del entorno. Todo esto se sintetiza con la frase “ponte en modo Miraflores” ofreciendo al cliente la experiencia de vivir en un distrito cultural, de recreación y de ocio. Con esto potenciamos el producto sobre la inexperiencia de la marca. • Gracias a la segmentación que se ha realizado podemos definir el diseño del producto y la cantidad potencial de clientes. • Es importante definir los potenciales compradores de los ambientes destinados para la cafetería y el área de habilidades artísticas antes de iniciar la preventa, pues nos servirá como atractivo para los futuros propietarios y también para asegurarnos que se respetará el uso definido en el proyecto. 124 6. MARKETING MIX 6.1. PRODUCTO 6.1.1. DATOS GENERALES El proyecto en cuestión se plantea como una edificación de 9 pisos + azotea + 2 sótanos destinados a funciones de vivienda multifamiliar a partir del segundo nivel, con unidades de vivienda de 1, 2 y 3 dormitorios; el primer nivel es de uso comercial y áreas comunes, además cuenta con dos sótanos donde se ubican los depósitos y cocheras de vehículos privados. Cuadro 42: Datos generales producto Justificación Arquitectónica El Proyecto “Cantuarias Apartments”, esta ubicado en la Ca. Cantuarias, en el distrito turístico de Miraflores, en la zona de influencia (comercio metropolitano, según 125 Ordenanza Nro 620-MML); a 2.5 cuadras del conocido y popular Parque Kennedy y media cuadra de la Av. Paseo de la Republica. De acuerdo al entorno, condiciones climáticas, antecedentes históricos, etc., se plantea una arquitectura completamente integrada y amigable, es decir una arquitectura de uso mixto continuando con la dinámica de comercio de las calles aledañas donde las manifestaciones de cultura y gastronomía se interrelacionan en una vida de barrio y foráneo, bohemia e intensa, tranquila y viva. Según Jane Jacobs en su Libro Muerte y Vida de las Grandes Ciudades menciona: “las ciudades necesitan una muy densa y muy intrincada diversidad de usos que se apoyen mutua y constantemente tanto económica como socialmente”. Demuestra que la solución debe ser el vinculo entre lo privado y lo social, retomar conceptos que se fueron perdiendo con el paso de los años y con la tendencia individualista del ser humano que ya no se cree un ciudadano. Por ese motivo y de acuerdo al plan de marketing con la frase “Ponte en modo Miraflores” el proyecto también tiene una manifestación de arte retomando el concepto de los edificios de los años 50´ que pretendían ser hitos mediante detalles de artistas reconocidos que se integran al edificio (ver imagen) 126 Edificio San Carlos – Ca. Diez Canseco (1957) Arte del Pintor Fernando Szyszlo Ilustración 42: Edificio San Carlos Además, la novedad es proponer un ambiente de habilidades artísticas que complementa perfectamente la integración del edificio con el entorno mediante exposiciones de artistas reconocidos en el pasillo de ingreso creando un vinculo con el exterior . 127 Edificio “Cantuarias Apartments” – Ca. Cantuarias (2019) Arte del Pintor Ramiro Llona Ilustración 43: Propuesta de Lobby Por otro lado, el 2014 la Municipalidad de Miraflores lanza el libro Arte & Gastronomía, luego de la feria con el mismo nombre, consolidando así la tendencia del distrito turístico vinculado al arte y la comida, toda esta fusión la hemos integrado también a nuestro proyecto, no solo con el arte sino también con la implementación de una cafetería que pretende ser también parte de este atractivo. Miraflores a pesar de ser un distrito comercial y turístico también es muy atractivo para vivir, pues a pesar de su comercio, es céntrico y cuenta con parques y lugares de esparcimiento que están acorde con lo que una familia busca. Por lo que se ha definido tipologías de departamentos con características acorde a nuestro target. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios (CPUE) Para el desarrollo del proyecto, el CPUE con fecha de emisión 07 de setiembre del 2016 y con vigencia hasta el 07 de setiembre del 2019, nos regula las áreas mínimas por unidad de vivienda, la cantidad de estacionamientos, porcentaje de área libre, retiro y altura: 128 Area Libre 40% Pisos 9 Retiro Cantuarias 3 m Area Terreno 1,072 m2 Estaciomanientos de visita 4 3 Dormitorios 100 m2 1 estacionamientos por vivienda 2 Dormitorios 80 m2 1 estacionamientos por vivienda 1 Dormitorio (**) 70 m2 1 estacionamientos por vivienda * No se requiere de estacionamientos para visita ** 35% de unidades de vivienda como máximo Cabida Cuadro 43: Parámetros urbanísticos Obteniendo como propuesta la siguiente cabida: Pisos 9 Sótanos 2 Departamentos 56 Cocheras 56 Cocheras de visitas 4 Depósitos 32 Cuadro 44: Cabida La planta típica del 2do al 8vo Piso: 7 tipos de departamentos por cada piso Valores mínimos Dormitorios Area Minima Estacionamientos (*) Generales 129 Elaboración propia Ilustración 44: Cabida El primer piso es la zona comercial (ambiente de habilidades artistica con 192m2 y Cafetería con 175m2 ) y la zona de áreas comunes para soporte del edificio (Gimnasio de 152m2 y lavandería de autoservicio de 41m2). 130 TIPO DE AMBIENTE AREA AREA AREA PISO Cafeteria Gimnasio Lavanderia Galería/SUM Terrazas Lobby Retiro COMUN VENDIBLE CONSTRUIR (M2) (M2) (M2) (M2) (M2) (M2) (M2) (M2) (M2) (M2) 1 175.36 151.79 40.71 192.01 159.63 42.12 72.66 237.27 175.36 839.26 TOTAL 237.27 175.36 839.26 Ilustración 45: Cabida primer piso Elaboración propia 131 Planta típica de los sótanos para 60 unidades de estacionamientos (56 para cada unidad de vivienda, según certificado de parámetros y 4 para visitas) y 32 depósitos. Elaboración propia Ilustración 46: Sótano típico 132 Como resultado se tiene las siguientes áreas vendibles y áreas de uso común: Area construida x piso 638 m2 Area vendible x piso 582 m2 Area común x piso 56 m2 Porcentaje de área común 9% Area construida x sótano 1,072 m2 Area vendible x sótano 396 m2 Cocheras x sótano (promedio) 30 Ratio x cochera 36 m2 Area vendible departamentos 5,186 m2 Area vendible Cafetería 175 m2 Area vendible Galería de arte 192 m2 Areas comunes 686 m2 Lobby de Ingreso 42 m2 Sótanos 2,143 m2 Areas libres y verdes 232 m2 Gimnasio 152 m2 Lavandería 41 m2 Cuadro 45: Cuadro de áreas 6.1.2. TIPOS DE DEPARTAMENTOS: El Edificio ha considerado 7 tipos flat de departamentos, distribuidos de acuerdo a su área, es así que los departamentos de mayor área se ubican en la fachada y los de menor área se ubican al fondo, los cuales están distribuidos del 2do al 8vo piso, en cada piso se tiene dos departamentos de tres dormitorios, tres departamentos de dos dormitorios con opción a cambio de distribución interior y dos departamentos de un dormitorio también con opción a cambio. Ver siguiente cuadro: Por Piso Por Sótano Totales 133 TIPO DE DEPARTAMENTO (M2) PISO Flat X01 Flat X02 Flat X03 Flat X04 Flat X05 Flat X06 Flat X07 3D 2D+1E 3D 2D+1E 2D+1E 1D+1E 1D+1E - - - 2 105.23 81.40 102.75 76.00 76.00 70.00 70.40 3 105.23 81.40 102.75 76.00 76.00 70.00 70.40 4 105.23 81.40 102.75 76.00 76.00 70.00 70.40 5 105.23 81.40 102.75 76.00 76.00 70.00 70.40 6 105.23 81.40 102.75 76.00 76.00 70.00 70.40 7 105.23 81.40 102.75 76.00 76.00 70.00 70.40 8 105.23 81.40 102.75 76.00 76.00 70.00 70.40 Cuadro 46: Cuadro de áreas por piso típico Además, se ha considerado 7 tipos dúplex a partir del 9no piso + azotea (30% de área construida). TIPO DE DEPARTAMENTO (M2) PISO Duplex X01 Duplex X02 Duplex X03 Duplex X04 Duplex X05 Duplex X06 Duplex X07 9 105.23 81.40 102.75 76.00 76.00 70.00 70.40 Azotea 76.98 62.33 74.50 70.47 70.47 63.45 63.45 Area Total 182.21 143.73 177.25 146.47 146.47 133.45 133.85 Cuadro 47: Cuadro de áreas último piso A continuación, vamos a describir cada uno de los tipos de departamento y sus modificaciones de diseño. 134 FLAT X01 (Tipo 1) Área: 105.23 m2 Departamentos ubicados al costado derecho, con vista a la calle, pasillo de ingreso sala, comedor, cocina con comedor de diario integrado, baño de visita, 1 dormitorio principal con walk in closet y baño incorporado, 2 dormitorios, 01 baño completo, lavandería, baño de servicio y zona de escritorio. Elaboración propia Ilustración 47: Flat tipo 01 135 Flat X02 (Tipo 2) Área: 81.40m2 Departamentos con diseño tipo mariposa con vista a la calle, cuenta con dos dormitorios cada uno con walk in closet y baño integrado, un baño de visita, sala comedor, cocina y lavandería. Elaboración propia Ilustración 48: Flato tipo 02 136 Flat X03: Área: 102.75 Departamento con vista a la calle, cuenta con un dormitorio principal con walk in closet y baño completo integrado, dos dormitorios, un baño completo, un baño de visita, sala comedor, cocina con comedor de diario, lavandería y baño de servicio. Elaboración propia Ilustración 49: Flato tipo 03 137 Flat X04: (Tipo 4 y Tipo 5) Área: 76 m2 Departamento con vista interior izquierda. OPCIÓN 1: Para este tipo de departamento se ha considerado un dormitorio principal con walk in closet y baño completo integrado, un dormitorio, un baño completo, sala comedor, cocina y lavandería, además de un área para escritorio Elaboración propia Ilustración 50: Flat tipo 04 Opción 1 138 OPCIÓN 2: Este departamento tipo mariposa cuenta con dos dormitorios con walk in closet y baño completo integrado cada uno, un baño de visita, sala comedor, kitchenette con lavadora integrado. Elaboración propia Ilustración 51: Flat tipo 04 Opción 2 139 Flat X05: (Tipo 6 y Tipo 7) Área: 70.00m2 Departamento con vista interior. OPCIÓN 1: Departamento con un dormitorio con baño completo integrado, una sala de TV, un baño completo, área de escritorio, sala comedor y kitchenette Elaboración propia Ilustración 52: Flato tipo 07 opción 1 140 OPCIÓN 2: Cuenta con dos dormitorios con baño completo integrado, un baño completo, sala comedor y kitchenette Elaboración propia Ilustración 53: Flat tipo 07 Opción 2 141 FACHADA Es uno de los elementos arquitectónicos más importantes por ser percibida desde el exterior. De acuerdo a lo expresado en la justificación del diseño, se ha realizado un fachada discreta y racional, tratando de mantener el perfil urbano del Distrito de Miraflores. Se ha utilizado material caravista y reciclable como el ladrillo rococho, metal negro en los marcos de ventana, además de cemento pulido en algunos paños. Elaboración propia Ilustración 54: Fachada 142 ACABADOS DE INTERIORES Hall de Ingreso: • Piso: Cemento pulido estampado • Counter para Recepción: cemento pulido en la base con tablero de cuarzo • Puerta de Ingreso: Marco de madera cedro con paneles de vidrio templado y cerrajería de bronce Departamentos • Piso: porcelanato simil madera Biarritz beige de 24x120cm • Tablero de Cocina: granito espuma de mar • Tablero de baños: granito • Closet: empotrados de MDF • Puertas: de madera contraplacada • Ventanas : marco de PVC color blanco con vidrio templado de 6mm. 6.2. PRECIO 6.2.1. CALCULO DEL PRECIO Para definir el precio de nuestro producto usaremos una estrategia que se basa en los siguientes criterios: • El costo del producto • La competencia • Las expectativas del cliente 143 Costo del Producto Consiste en definir los precios en base a los costos del terreno, de la construcción, equipamiento, pre operativos, promoción, y gastos generales. A ello se le sumará una utilidad mínima esperada. Costo Total US$ 10,614,910 Area vendible departamentos 5,186 m2 Area vendible Cocheras 700 m2 Area vendible Depositos 64 m2 Costo x m2 US$ 1,906 Utilidad 25% US$ 477 Cuadro 48: Costo del producto En el caso de las cocheras y depósitos hemos considerado que el costo por m2 es la mitad de los departamentos. Al costo por m2 se le ha incrementado una utilidad bruta del 25% a la que hay que descontarle los gastos financieros y el pago de impuesto a la renta. La Competencia Según lo desarrollado en el punto 4.3. referido a la competencia tenemos tres opciones de precios a tomar en cuenta: - Precio promedio de los proyectos nuevos dentro de nuestra zona de influencia. Total US$ x m2 US$ 2,383 144 Elaboración Propia Cuadro 49: Precio competencia Nuevos - Precio promedio de los departamentos usados según la antigüedad, dentro de nuestra área de influencia. Elaboración Propia Cuadro 50: Precio competencia usados por antigüedad - Precio promedio de los departamentos usados según el tamaño, dentro de nuestra área de influencia. US$ 2,403 x m2 Promedio: # Proyecto 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 Proyectos Nuevos zona de influencia U S$ x m 2 Promedio: US$ 2,374 x m2 60 50 40 30 Años 20 10 0 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 - Departamentos usados por antiguedad U S$ x m 2 145 Departamentos usados por tamaño 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 - 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 m2 totales Promedio: US$ 2,410 x m2 Elaboración Propia Cuadro 51: Precio competencia usados por tamaño Las Expectativas del Cliente De la evaluación hecha en la sección 5.5. referido al posicionamiento, podemos determinar un valor por m2 ponderando los atributos inherentes a cada proyecto. Elaboración Propia Cuadro 52: Precio competencia nuevos según atributos U S$ x m 2 US$ 2,540 x m2 146 Definición de Precio Final Con estos valores definiremos el precio de venta de nuestro producto. Comparamos los resultados de cada uno de los criterios a tomar en cuenta hallando un promedio de US$ 2,424 x m2. Sin embargo, nosotros consideramos que nuestra estrategia de precio estará bajo el promedio calculado pero sobre el precio de costo. Esto se debe a que recién nos iniciamos en el rubro inmobiliario. Por consiguiente, el costo promedio por m2 que usaremos para nuestro evaluación será de US$ 2,390 Elaboración Propia Cuadro 53: Precio final 6.2.2. LISTA DE PRECIOS Una vez definido el precio final para nuestro proyecto asignaremos el precio de venta de cada unidad inmobiliaria. Para ello hemos evaluado 3 aspectos que los clientes valoran en los departamentos: Usados x Por Atributos Propuesta Tamaño Por Costo Proy. Nuevos Usados x Antiguedad 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 - Precio por m2 US$ 2,390x m2 147 • Vista exterior: Se ha bonificado a aquellos departamentos que cuentan con vista a la calle. • Nivel de piso: Se ha valorado con mayor puntaje las unidades de vivienda que se encuentran en pisos superiores. • Tamaño: Los departamentos de menor área tienen una mayor valoración. En el caso de las cocheras se valoró en base a: • Nivel de ubicación: Se castiga el valor a mayor profundidad. • Simple o Doble: si la cochera es simple tiene mayor valor. 148 FACTOR DEPARTAMENTO PRECIO DPTO. N˚ altura vista tamaño factor x m2 Cafetería 1.30 3,240 Galería Arte 1.05 2,617 201 0.90 1.00 0.90 0.81 2,019 202 0.90 1.00 1.00 0.90 2,243 203 0.90 1.00 0.90 0.81 2,019 204 0.90 0.95 1.05 0.90 2,238 205 0.90 0.95 1.05 0.90 2,238 206 0.90 0.85 1.10 0.84 2,098 207 0.90 0.85 1.10 0.84 2,098 301 0.90 1.00 0.90 0.81 2,019 302 0.90 1.00 1.00 0.90 2,243 303 0.90 1.00 0.90 0.81 2,019 304 0.90 0.95 1.05 0.90 2,238 305 0.90 0.95 1.05 0.90 2,238 306 0.90 0.85 1.10 0.84 2,098 307 0.90 0.85 1.10 0.84 2,098 401 1.00 1.00 0.90 0.90 2,243 402 1.00 1.00 1.00 1.00 2,493 403 1.00 1.00 0.90 0.90 2,243 404 1.00 0.95 1.05 1.00 2,486 405 1.00 0.95 1.05 1.00 2,486 406 1.00 0.85 1.10 0.94 2,331 407 1.00 0.85 1.10 0.94 2,331 501 1.00 1.00 0.90 0.90 2,243 502 1.00 1.00 1.00 1.00 2,493 503 1.00 1.00 0.90 0.90 2,243 504 1.00 0.95 1.05 1.00 2,486 505 1.00 0.95 1.05 1.00 2,486 506 1.00 0.85 1.10 0.94 2,331 507 1.00 0.85 1.10 0.94 2,331 601 1.00 1.00 0.90 0.90 2,243 602 1.00 1.00 1.00 1.00 2,493 603 1.00 1.00 0.90 0.90 2,243 604 1.00 0.95 1.05 1.00 2,486 605 1.00 0.95 1.05 1.00 2,486 606 1.00 0.85 1.10 0.94 2,331 607 1.00 0.85 1.10 0.94 2,331 701 1.00 1.00 0.90 0.90 2,243 702 1.00 1.00 1.00 1.00 2,493 703 1.00 1.00 0.90 0.90 2,243 704 1.00 0.95 1.05 1.00 2,486 705 1.00 0.95 1.05 1.00 2,486 706 1.00 0.85 1.10 0.94 2,331 707 1.00 0.85 1.10 0.94 2,331 801 1.00 1.00 0.90 0.90 2,243 802 1.00 1.00 1.00 1.00 2,493 803 1.00 1.00 0.90 0.90 2,243 804 1.00 0.95 1.05 1.00 2,486 805 1.00 0.95 1.05 1.00 2,486 806 1.00 0.85 1.10 0.94 2,331 807 1.00 0.85 1.10 0.94 2,331 901 1.00 1.00 0.90 0.90 2,243 902 1.10 1.00 1.00 1.10 2,742 903 1.10 1.00 0.90 0.99 2,468 904 1.10 0.95 1.05 1.10 2,735 905 1.10 0.95 1.05 1.10 2,735 906 1.10 0.85 1.10 1.03 2,564 907 1.10 0.85 1.10 1.03 2,564 Cuadro 54: Factor a aplicar al precio 149 PISO DPTO. N˚ AREA DORM. COCHE. PRECIO x m2 PRECIO x cochera PRECIO dpto. PRECIO TOTAL 1 Cafetería 175 3,240 568,244 568,244 1 Galería Arte 192 2,617 502,544 502,544 2 201 105 3 1 2,019 11,887 212,464 224,351 2 202 81 2 1 2,243 11,887 182,611 194,498 2 203 103 3 1 2,019 11,887 207,457 219,344 2 204 76 2 1 2,238 11,887 170,071 181,958 2 205 76 2 1 2,238 11,887 170,071 181,958 2 206 70 1 1 2,098 11,887 146,829 158,716 2 207 70 1 1 2,098 11,887 147,668 159,555 3 301 105 3 1 2,019 11,887 212,464 224,351 3 302 81 2 1 2,243 11,887 182,611 194,498 3 303 103 3 1 2,019 11,887 207,457 219,344 3 304 76 2 1 2,238 11,887 170,071 181,958 3 305 76 2 1 2,238 11,887 170,071 181,958 3 306 70 1 1 2,098 11,887 146,829 158,716 3 307 70 1 1 2,098 11,887 147,668 159,555 4 401 105 3 1 2,243 11,887 236,071 247,958 4 402 81 2 1 2,493 11,887 202,902 214,788 4 403 103 3 1 2,243 11,887 230,508 242,394 4 404 76 2 1 2,486 11,887 188,968 200,854 4 405 76 2 1 2,486 11,887 188,968 200,854 4 406 70 1 1 2,331 11,887 163,144 175,031 4 407 70 1 1 2,331 11,887 164,076 175,963 5 501 105 3 1 2,243 11,887 236,071 247,958 5 502 81 2 1 2,493 11,887 202,902 214,788 5 503 103 3 1 2,243 11,887 230,508 242,394 5 504 76 2 1 2,486 11,887 188,968 200,854 5 505 76 2 1 2,486 11,887 188,968 200,854 5 506 70 1 1 2,331 11,887 163,144 175,031 5 507 70 1 1 2,331 11,887 164,076 175,963 6 601 105 3 1 2,243 11,887 236,071 247,958 6 602 81 2 1 2,493 11,887 202,902 214,788 6 603 103 3 1 2,243 13,208 230,508 243,715 6 604 76 2 1 2,486 13,208 188,968 202,175 6 605 76 2 1 2,486 13,208 188,968 202,175 6 606 70 1 1 2,331 13,208 163,144 176,351 6 607 70 1 1 2,331 13,208 164,076 177,284 7 701 105 3 1 2,243 13,208 236,071 249,279 7 702 81 2 1 2,493 13,208 202,902 216,109 7 703 103 3 1 2,243 13,208 230,508 243,715 7 704 76 2 1 2,486 13,208 188,968 202,175 7 705 76 2 1 2,486 13,208 188,968 202,175 7 706 70 1 1 2,331 13,208 163,144 176,351 7 707 70 1 1 2,331 13,208 164,076 177,284 8 801 105 3 1 2,243 13,208 236,071 249,279 8 802 81 2 1 2,493 13,208 202,902 216,109 8 803 103 3 1 2,243 13,208 230,508 243,715 8 804 76 2 1 2,486 13,208 188,968 202,175 8 805 76 2 1 2,486 13,208 188,968 202,175 8 806 70 1 1 2,331 13,208 163,144 176,351 8 807 70 1 1 2,331 13,208 164,076 177,284 9 901 196 3 1 2,243 13,208 440,455 453,662 9 902 153 2 1 2,742 13,208 420,239 433,447 9 903 191 3 1 2,468 13,208 472,260 485,468 9 904 149 2 1 2,735 13,208 408,166 421,374 9 905 149 2 1 2,735 13,208 408,166 421,374 9 906 137 1 1 2,564 13,208 350,520 363,728 9 907 137 1 1 2,564 13,208 352,058 365,266 Cuadro 55: Lista de Precios 150 Esta es la lista de precios de venta final de las unidades inmobiliarias, en el caso de la preventa se está considerando que el 30% de las unidades tendrán un descuento del 2.5% sobre el precio de venta. Dicho descuento está dentro del Estado de Pérdidas y Ganancias, así como en el flujo. 6.2.3. EVALUACION DEL CREDITO HIPOTECARIO Haremos una simulación de la venta de un departamento de 76 m2 con 2 habitaciones y 3 baños incluyendo la cochera a un precio total de US$ 181,958. Para ello tomaremos como mínimo una cuota inicial de 20% y el saldo financiado por una entidad bancaria: Consideraciones Hipotecario Costo Departamento US$ 181,958 Cuotas 240 Tasa Anual 8.00% TEM 0.64% Tipo de Cambio 3.4 Capacidad Endeudamiento 30% Cuota Inicial 10% 20% 25% 30% 40% Pago S/. Ingreso Familiar 4,561 4,054 3,801 3,547 3,041 15,203 13,514 12,669 11,825 10,135 Cuadro 56: Sensibilidad crédito hipotecario Con estos valores vemos que nuestro público objetivo debería tener un ingreso familiar de por lo menos 13,500 soles mensuales o en todo caso aumentar el monto de la cuota inicial. Según APEIM el promedio de ingreso del sector A2 y B1, a quienes está 151 dirigido este proyecto, tienen ingresos familiares en promedio de 10,000 soles. Si bien el promedio de ingresos es menor al necesario, nos dirigiremos al percentil superior de este rango quienes sí podrán acceder a un crédito hipotecario. 6.3. PROMOCIÓN La promoción es una herramienta bastante eficaz para poder generar las ventas a corto plazo, se suele confundir la promoción con solo la publicidad o el descuento. Es importante notar que la promoción encierra una serie de acciones como las ventas personales, el marketing directo, la publicidad, la promoción del producto, eventos, y según Kotler se debería incluir las experiencias. Actualmente el creciente impulso que las empresas inmobiliarias han dado a la promoción con diversas ofertas, ha generado saturación e incomodidad a los clientes pues se reduce a porcentajes de descuento descuidando las verdaderas necesidades y expectativas del comprador. 6.3.1. OBJETIVOS DE LA PROMOCION • Generar mayor venta en menor tiempo que el programado • Reforzar la posición de la marca mediante el producto para afianzar las relaciones con los clientes a largo plazo • Motivar las ventas relacionando el producto con su entorno. 152 6.3.2. ACCIONES Promoción de Ventas • Si se compra al contado tiene un paquete de viaje todo incluido por 3 dias Lima – Sto Domingo – Lima • Si compra con el 50% de adelanto, descuento del 50% en consumo por 3 meses en la Sangucheria La Lucha • Si compra con el 20% de adelanto, pase por un año para el uso de dos bicicletas municipales • Si invitas a un amigo o compartes el dato y como resultado compra se le hace un descuento del 1% de la compra y • Para la preventa se ha considerado el 2.5% de la venta Publicidad • Se contratará el servicio de una agencia de diseño para la elaboración de folletos que incluirán vistas 3D del edificio e imágenes interiores de algunos departamentos y de las áreas comunes. • Se diseñará un logo y eslogan exclusivo para el proyecto. • Se construirá una caseta de ventas que incluirá un showroom de acabados. • Se diseñará el cerco perimétrico donde se incluirá un mensaje promocional. Venta Personal 153 • Fuerza de ventas (corredores) que visitarán a los clientes. Se ha definido una comisión de venta del 1.8% en promedio • Fuerza de Venta Propia, atenderán en las casetas de venta en un horario determinado y se encargarán de hacer seguimiento a los clientes que visitan la caseta. Ellos ganarán una comisión sobre el su sueldo, esto ultimo incluido en los gastos generales. Marketing Directo • Diseño de una página web • Envío de correos electrónicos a potenciales clientes Eventos y Experiencias • Lanzamiento del proyecto en una galería de arte miraflorina • Recorridos nocturnos por el centro de Miraflores, con visitas a galerías de arte, cafeterías y centros de esparcimiento 6.4. PLAZA Es una de las P’s del Marketing Mix que permite al producto llegar a las manos del consumidor final mediante canales de distribución y que se ubique, de acuerdo a una negociación con el canal, en un lugar preferencial de los puntos de venta en donde nuestro cliente objetivo va buscar: 154 Canales de Distribución: Canales Directos: Se vende de manera directa a los consumidores: • Vendedoras en Caseta: Se contratará a dos vendedoras permanentes con horario establecido por el periodo de preventa (lanzamiento del producto), dichas vendedores además de vender el proyecto, serán las encargadas de recopilar información sobre las necesidades de las personas interesadas en comprar. También promocionarán la venta por internet. • Ventas por internet (a través de portales inmobiliarios): De todos los portales inmobiliarios del Perú, se ha considerado dos, debido a su excelente posicionamiento en la red y por ser lo mas usado por nuestro target y son: - Urbana - A donde Vivir TARIFARIO PORTAL TIPO TIEMPO $ URBANIA PREMIUM 60 dias 84.85 DESTACADO 45 dias 44.78 PLUS 30 dias 25.37 SIMPLE 30 dias 19.40 ADONDEVIVIR AVISO DESTACADO trimestral 83.58 3 AVISOS DESTACADOS trimestral 143.28 AVISO SUPER DESTACADO 45 dias 66.87 PROYECTO SIMPLE mensual 299.40 Cuadro 57: Tarifario portales inmobiliarios En el caso de Nexo Inmobiliario, este portal solo permite la publicación de la empresas inmobiliarias que forman parte de la ASEI (Asociación de Empresas 155 Inmobiliarias en el Perú) sin embargo tiene una aplicación que se llama NEXOcrm para empresa o agentes independientes que permite publicar proyectos a nivel internacional. TARIFARIO PORTAL TIPO TIEMPO $ NEXOcrm PREMIUM mes 198.55 MEDIO mes 153.17 BASICO mes 51.06 Cuadro 58: Tarifario aplicación NEXO crm Por lo que dentro de la propuesta de plaza también está integrar diferentes asociaciones de empresas inmobiliarias no solo para tener mejor posicionamiento en los portales inmobiliarios sino también desarrollar estrategias en conjunto. • Puntos de Venta Directo: La distribución de venta directa genera también que desarrollemos puntos de ventas que estén relacionados con los intereses de nuestro target, que tengan mayor atractivo que sea de exclusividad para ellos, por eso se propone las siguientes actividades: - Cóctel de lanzamiento con invitación personal a nuestros potenciales clientes. - Página web exclusiva del proyecto con toda la información relevante sobre el mismo, interactivo con la posibilidad de modificar el departamento con las alternativas que mejor le parezcan al cliente. 156 - Caseta de Ventas ubicado en el mismo terreno donde se edificará el proyecto. - Participación en eventos y/o actividades en clubes y empresas cercanas al proyecto. Canales Indirectos: Se vende con un intermediario: • En este caso solo se va considerar agentes independientes estratégicos, que sean reconocidos en el mercado por su capacidad de ventas en Miraflores. 7. EVALUACION FINANCIERA 7.1. PRESUPUESTO “Cantuarias Apartments” es un edificio de 9 pisos y 2 sótanos construido sobre un terreno de 1,072m2 de área. Cada planta a excepción de la 1era y la última son típicas, se construye 638m2 por cada piso de los cuales 56 m2 son áreas comunes y nos resta 582m2 de área vendible. En el primer piso se está considerando una cafetería y un ambiente para habilidades artísticas como áreas comerciales vendibles y áreas comunes de uso interno como el gimnasio, la lavandería y el lobby. En resumen tenemos: 157 Area vendible departamentos 5,186 m2 Area vendible Cafetería 175 m2 Area vendible Galería de arte 192 m2 Areas comunes 686 m2 Lobby de Ingreso 42 m2 Sótanos 2,143 m2 Areas libres y verdes 232 m2 Gimnasio 152 m2 Lavandería 41 m2 Cuadro 59: Cuadro de áreas totales Terreno El terreno tiene un área de 1,072m2. El monto inicial con el que salió al mercado fue de US$ 3,500 por m2. Luego de un año sin poder cerrar la venta se viene ofreciendo actualmente, al momento de hacer este análisis, en US$ 3,350. No estamos considerando en los gastos del terreno la comisión de venta pues ésta es cubierta por el propietario. Incluimos sí el alcabala, que es el impuesto a la municipalidad, correspondiente al 3%. La compra y venta de terrenos no están afectas al IGV. CANT P.U. TOTAL IGV Terreno 1,072 m2 3,350 3,589,693 Alcabala 3.0% 3,589,693 107,691 Comisión Terreno 0.0% 3,589,693 - Cuadro 60: Presupuesto del terreno Totales Terreno US$ 3,697,383 158 Construcción y Equipamiento Se ha diferenciado las áreas a construir a modo de darle un costo unitario específico a cada uno de ellos. Para estimar los ratios por m2 de construcción hemos relevado información de diferentes constructoras especializadas en edificios multifamiliares y tomamos el percentil 75 de estos valores. Estos valores están asociados al tamaño de la planta típica y a los acabados que estamos considerando. En este caso se ha tomado en cuenta un edificio tipo AB. Si bien es cierto que en este relevamiento se nos indicó que estos ratios son a todo costo, es decir incluyen la construcción, acabados y equipamiento, nosotros hemos sido conservadores y hemos considerado el equipamiento electromecánico por separado. Construción 4,749,018 724,427 Construcción área vendible 5,553 m2 650 3,609,661 550,626 Construcción áreas comunes 878 m2 400 351,364 53,598 Construcción Lobby 42 m2 900 37,908 5,783 Construcción sótanos 2,143 m2 350 750,085 114,420 Equipamiento 268,458 40,951 Bombas de agua 2 und 12,000 24,000 3,661 Sistema ACI 1 und 85,000 85,000 12,966 Obra de arte y mobiliario para lobby 1 und 20,000 20,000 3,051 Areas libres + verdes 232 m2 180 41,812 6,378 Ascensores 2 und 40,000 80,000 12,203 Gimnasio 1 glb 17,646 17,646 2,692 Cuadro 61: Presupuesto de Construcción y Equipamiento Cabe mencionar que el gasto de construcción y equipamiento no ha sido prorrateado en partes iguales entre los doce meses que dura la construcción, sino se ha tenido en cuenta el flujo típico de un edificio multifamiliar, tal como se muestra a continuación: 159 Construcción mes Avance Acumulado COSTO US$ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 4% 6% 8% 10% 16% 10% 8% 6% 5% 6% 9% 12% 4% 10% 18% 28% 44% 54% 62% 68% 73% 79% 88% 100% 200,699 301,049 401,398 501,748 802,796 501,748 401,398 301,049 250,874 301,049 451,573 602,097 Cuadro 62: Flujo desembolso de la Construcción Gastos Indirectos Entre los gastos indirectos tenemos los gastos notariales, registrales, licencias e independización. Además, dado que somos una empresa que ingresa al negocio inmobiliario y no cuenta aún con una planilla permanente, subcontrataremos los servicios de la arquitectura y especialidades así como la Gerencia de proyecto a lo largo de todo el proyecto y la supervisión de obra mientras dure la misma. CANT P.U. TOTAL IGV Registral y Notariales 1 glb 10,000 10,000 Liccencia - Construcción 1 glb 20,000 20,000 Supervisión 12 meses 8,500 102,000 15,559 Gerencia 31 meses 15,000 465,000 70,932 Independización 0.4% 4,749,018 18,996 Proyecto 8,849 m2 18 159,286 24,298 Cuadro 63: Presupuesto Gastos Indirectos Gastos Promocionales No solo son los gastos asociados a publicitar nuestro producto, incluye también los gastos para diseñar una estrategia de marketing y venta. Considera los gastos asociados al soporte que se dará a la fuerza de ventas, que es tercerizado, como eventos, presencia en ferias, publicidad en medios, página web, show room y caseta de ventas. Gastos Indirectos US$ 775,282 US$ 110,789 160 Estos gastos también incluyen los gastos asociados a la comisión de venta CANT P.U. TOTAL IGV Agencias 1 glb 42,000 42,000 6,407 Estudio de Mercado 1 glb 10,000 10,000 1,525 Medios 1 glb 27,500 27,500 4,195 Medios Digitales 1 glb 43,000 43,000 6,559 Material publicitario 1 glb 19,500 19,500 2,975 Promoción Mensual 32 meses 667 21,333 3,254 Eventos / Ferias 1 glb 33,000 33,000 5,034 Caseta de ventas 1 und 18,000 18,000 2,746 Showroom 1 und 10,000 10,000 1,525 Comisión de Venta 1.8% 14,052,447 252,944 Cuadro 64: Presupuesto Gastos Promocionales Los gastos promocionales los hemos estructurado según el cronograma de actividades y eso nos ha permitido tener un flujo disgregado anual y mensualmente. RESUMEN MARKETING Año 1 Año 2 Año 3 Año 4+ Año 5+ TOTAL Agencias 30,000 8,000 4,000 - - 42,000 Estudio de Mercado 5,000 3,000 2,000 - - 10,000 Medios 12,000 9,500 6,000 - - 27,500 Medios Digitales 19,000 12,000 12,000 - - 43,000 Material publicitario 8,000 5,000 5,000 1,500 - 19,500 Promoción Mensual 8,000 8,000 8,000 8,000 32,000 Eventos / Ferias 15,000 10,000 8,000 - - 33,000 Caseta de ventas 18,000 - - - - 18,000 Showroom 10,000 - - - - 10,000 TOTAL MARKETING 125,000 55,500 45,000 9,500 - 235,000 Cuadro 65: Flujo Gastos Promocionales Otros gastos Se ha considerado otros gastos como la posventa, la cual estará vigente por un año después del inicio de la entrega de los departamentos. Gastos Promoción US$ 477,277 US$ 34,220 161 Los gastos generales están asociados a la empresa para cubrir las remuneraciones de las personas a contratar específicamente para el negocio inmobiliario así como para cubrir algunos gastos por los servicios que la empresa preste a dicha unidad. Estos gastos son a lo largo de todo el proyecto, desde la compra del terreno hasta el cierre del mismo. En otros gastos se han incluido gastos como los de un auditor externo, y gastos menores que tengamos que hacer durante el proyecto como tramitadores, movilizaciones, etc. Finalmente se ha considerado un monto para contingencias. CANT P.U. TOTAL IGV Posventa 1.0% 4,749,018 47,490 7,244 Gastos Generales 40 meses 12,000 480,000 Otros Gastos 40 meses 2,000 80,000 12,203 Contingencia 40 meses 1,000 40,000 6,102 Cuadro 66: Presupuesto Otros Gastos Tributos IGV: Se considera el 18% para las compras, mientras que para las ventas se toma el equivalente al 9% en unidades inmobiliarias de primera venta. El resultante del 9% para las ventas se debe a que el terreno no está afecto al IGV y la legislación determina que el 50% del costo de una unidad inmobiliaria corresponde al terreno. Esto nos lleva a aplicar el 18% del IGV solo al 50% de la unidad lo que nos resulta en el 9% equivalente. Renta: La renta es el 29.5% de la utilidad operativa. En el caso de un proyecto inmobiliario la normativa contempla de que éste desembolso se hace de manera Otros Gastos US$ 647,490 US$ 25,549 162 prorrateada entre las unidades a vender y el desembolso se efectúa con la entrega de cada unidad inmobiliaria. Venta US$ 1,153,092 Gastos US$ 935,937 Cuadro 67: Tributos IGV Inversión consolidada El monto de inversión total incluyendo el IGV es el siguiente: INVERSION TOTAL US$ 10,614,910 Terreno 3,697,383 Construcción y Equipamiento 5,017,476 Gastos Indirectos 775,282 Gastos de Promoción 477,277 Otros Gastos 647,490 Cuadro 68: Inversión consolidada 7.2. INGRESOS Los ingresos de este proyecto están dados por la venta de las unidades inmobiliarias: 56 departamentos, 56 cocheras, 32 depósitos, 1 Cafetería y 1 galería de arte. Se tiene una lista de precios por cada departamento donde se ha ponderado las cualidades de cada una de ellos para poder tener un costo por m2 diferenciado para cada uno. IGV 163 Para efectos del estado de resultados tomaremos un promedio de los precios de cada unidad. El descuento de la preventa en este caso es del 2.5% del costo del departamento a vender y para este ejercicio estamos considerando la aplicación del descuento a 9 unidades que es la preventa a una velocidad promedio de 2 unidades por mes. TOTAL INGRESOS US$ (con descuento de preventa) US$ 13,965,225 US$ 1,153,092 Venta CANT P.U. Promedio TOTAL IGV Venta de Departamentos 56 217,202 12,163,308 1,004,310 Venta de Cafetería 1 568,244 568,244 46,919 Venta de Galería de arte 1 502,544 502,544 41,494 Venta de Cocheras 56 12,500 700,000 57,798 Venta Depósitos 32 2,500 80,000 6,606 Descuento pre-venta 9 5,430 -48,870 -4,035 Cuadro 69: Total Ingresos 7.3. ESTADO DE RESULTADOS Tomando los datos de los ingresos y egresos armamos el estado de resultados. Las Ventas y Costo de Ventas se toman sin IGV. Para el Costo de Ventas se ha considerado la inversión total menos los Gastos Generales que han sido considerados como Gastos Operativos. Con la Utilidad Operativa se calcula el impuesto a la renta a pagar, dicho monto nos servirá para calcular el impuesto que debemos pagar por cada departamento. Este impuesto se desembolsa una vez el departamento es entregado y es considerado de esa manera en el flujo. 164 El ajuste del IGV en este caso no es necesario pues el IGV generado por las ventas es mayor al de los gastos. Los Gastos Financieros son los generados por el servicio de deuda que hemos adquirido, en este caso el inversionista hará dos tipos de desembolsos para el proyecto: • Aporte del 50% del valor del terreno con una promesa de recibir el 50% de las utilidades del proyecto una vez que éste termine. • Prestará el 50% de los gastos pre operativos, a una tasa de interés anual del 9%. ESTADO DE RESULTADOS VENTAS 12,812,133 COSTO VENTAS 9,198,973 UTILIDAD BRUTA 3,613,160 GASTOS OPERATIVOS 480,000 UTILIDAD OPERATIVA 3,133,160 IMPUESTO A LA RENTA (29.5%) 924,282 UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS 2,208,878 AJUSTE DEL SALDO DEL IGV - UTILIDAD NETA (antes de financiamiento) 2,208,878 GASTOS FINANCIEROS 128,218 UTILIDAD NETA US$ 2,080,660 Cuadro 70: Estado de resultados 7.4. CRONOGRAMA El cronograma del proyecto contempla los siguientes hitos: • Compra del terreno: mes 0 • Anteproyecto aprobado: mes 4 165 • Obtención de la licencia de construcción: mes 7 • Inicio de preventas: una vez obtenido el anteproyecto aprobado • Inicio de la construcción: una vez cumplido con la preventa del 30% de las unidades inmobiliarias del proyecto, así como tener la licencia de construcción. • Entrega de departamentos: Al mes siguiente de haber terminado la obra • Pos venta: por 12 meses desde haber entregado el primer departamento. Compra de terreno Anteproyecto aprobado Arquitectura + Especialidades Licencias Publicidad y Marketing Pre-venta Ventas Construcción Independización Entrega de departamentos Posventa Ilustración 55: Cronograma 7.5. VELOCIDAD DE VENTA La velocidad de venta es una variable primordial para el éxito del proyecto. Depende de ella el plazo total del proyecto y si éste es rentable o no. Para poder estimar la velocidad de venta de nuestro proyecto hemos levantado la información de los proyectos dentro y fuera de nuestra zona de influencia. De los 19 proyectos alrededor del nuestro pudimos obtener información de 13 de ellos: ACTIVIDAD 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 166 Proyecto # Nombre Inmobiliaria Meses Venta Velocidad Ventas 1 Benevento San Adrian 46 1.3 2 Cantuarias 334 ASB 4 1.8 3 Edificio Diez Canseco Grupo CR 7 1.1 4 Lust V&V 5 Luciana Negocios Comerciales 6 Apartamentos 360 Edifica 1 6.8 7 Soul Edifica 1 2.0 8 Casa Colón Volterra 9 Miraflores Vibrant Origen 6 0.3 10 República Actual 1 3.9 11 Diez Canseco 681 Binda 1 3.9 12 Miraflores 56 Plenium 13 Soho Libertad Kore Zuma 14 Axis Abitare 15 Grau 355 Phorma 51 0.7 16 Zeta Bolognesi Tucan 39 1.5 17 Essenza Urbana 28 1.8 18 You 5020 Quatro 4 2.0 19 B51 Urbana 11 3.6 Promedio 2.4 Cuadro 71: Velocidad de ventas competencia Si nosotros graficamos la data nos podemos dar cuenta de algo: Elaboración propia. Fuente: relevamiento de campo Ilustración 56: Gráfico Velocidad de Ventas 60 50 40 30 meses 20 10 - 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 - Velocidad de Venta promedio vs tiempo U ni da de s v en di da s a l m es 167 Mientras el proyecto es mas joven la velocidad de ventas es mayor, esto quiere decir que es común que los primeros meses de lanzamiento uno vende más, eso debido a las siguientes variables: • Los precios de preventa y lanzamiento son menores a los que uno consigue cuando el edificio está en construcción o está terminado. • La gente prefiere comprar rápido para tener la opción de tomar las mejores ubicaciones, ya sea por tamaño del departamento, piso en el que se encuentra, vista exterior o interior, etc. • La publicidad es mayor durante la etapa de lanzamiento y preventa. Se suele hacer un cóctel para el lanzamiento invitando a potenciales compradores. Para la evaluación del flujo del proyecto hemos decidido ser conservadores y tomar una velocidad menor al promedio de los proyectos situados dentro y fuera de nuestra zona de influencia. La velocidad con que se ha trabajado el flujo es de 2 unidades vendidas al mes. 7.6. ESTRUCTURACION DEL FINANCIAMIENTO La inversión total necesaria para la viabilidad del proyecto es de US$ 10,614,910. Dicha inversión se reparte de la siguiente manera: INVERSION US$ 10,614,910 Terreno 3,697,383 Preoperativos 1,100,000 Construcción 5,017,476 Indirectos 800,050 Cuadro 72: Inversión total 168 Elaboración propia Ilustración 57: Inversión total en porcentaje Para poder cubrir dicha inversión hemos estructurado el financiamiento de la siguiente manera: Aporte propio: La empresa 4T aportará el 50% del valor del terreno, así como el 50% de los gastos pre operativos. Los gastos pre operativos incluyen la totalidad de los gastos registrales, de licencias y el proyecto (arquitectura y especialidades). En este caso también hemos incluido todos los gastos que se hayan generado en otras partidas hasta el inicio de la construcción como son la gerencia del proyecto, los gastos generales, gastos de promoción, etc. Aporte de Inversionistas: El inversionista aportará el 50% del terreno con el ofrecimiento de recibir la devolución de su aporte más el 50% de las utilidades del proyecto. Pre ventas: No se iniciará la construcción del edificio hasta lograr la venta del 30% de todas las unidades inmobiliarias (pre venta). Todos los ingresos generados por las Inversión Indirectos 8% Terreno 35% Construcción 47% Preoperativos 10% 169 preventas se depositan en una cuenta recaudadora en custodia hasta cumplir la meta del 30% momento en el cual se puede iniciar la construcción haciendo uso de dicho fondo. Préstamo Inversionista: para cubrir los gastos pre operativos se requiere inyección de capital de trabajo, en vez de recurrir al sistema financiero tradicional se propone al inversionista que inyecte capital como préstamo a una tasa del 9% anual, con pago de intereses mensual y devolución del capital al final de proyecto. Línea de crédito: Es el monto máximo que se requeriría en caso una vez iniciada la construcción y no se haya cumplido con la velocidad de ventas estimada. Una vez iniciada la construcción no se puede dejar el proyecto sin acabar. Este monto solo se usa en casos puntuales y solo por periodos en los que no se tenga liquidez. ESTRUCTURA FINANCIAMIENTO US$ 10,614,910 Aporte Propio 2,398,692 Aporte Inversionista 1,848,692 Pre ventas 1,905,947 Prestamo Inversionista 550,000 Línea de Crédito (potencial) 3,911,579 Cuadro 73: Estructuración del financiamiento 170 Elaboración propia Ilustración 58: Estructuración del financiamiento en porcentaje 7.7. ANALISIS DEL FLUJO DE CAJA 7.7.1. CONSIDERACIONES GENERALES Para poder analizar el flujo de caja hemos resumido todas las variables en el siguiente cuadro: Edificación Es el resumen de las características de nuestro proyecto, características que ya han sido descritas en el acápite de Producto y Presupuesto. Condiciones Comerciales Los valores del precio de venta por m2 de los departamentos, locales comerciales, cocheras y depósitos han sido ya explicadas en la sección Precio. Pre ventas 18% Aporte Inversionista 17% Prestamo Inversionista 5% 23% Línea de Crédito (potencial) 37% Estructura del Financiamiento Aporte Propio 171 Las condiciones comerciales que estamos considerando para la evaluación es una separación del departamento con US$ 1,000 y el desembolso del 20% del precio del departamento como cuota inicial a los 60 días de haber pagado la separación y el saldo financiado con un crédito hipotecario cuyo desembolso se estima a 30 días luego de haber pagado la cuota inicial. Tributos y Comisiones Como se mencionó en la sección de tributos tenemos valores para el IGV de venta del 9% y para las compras de 18%. El impuesto a la renta es del 29.5% sobre la Utilidad Operativa. Se debe considerar el pago del alcabala, cuyo monto es del 3% sobre el valor del terreno. Estamos considerando la contratación de servicios outsourcing para la Gerencia de Proyectos, Supervisión de obra, Ventas. Otros gastos incluidos son la pos venta y los gastos generales. Plazos Se está considerando los plazos según el cronograma. 172 Proyecto Para poder determinar el valor de venta de una unidad inmobiliaria promedio tomamos el ingreso total por la venta de todas las unidades inmobiliarias (56 departamentos, 2 locales comerciales, 56 estacionamientos y 32 depósitos) y lo dividimos entre 58 que son los departamentos y locales comerciales solamente. Se evaluó la competencia y en promedio el descuento por la preventa está alrededor del 2.5% del valor del departamento vendido durante el periodo de construcción o posterior a ello. En el acápite de la estructuración del financiamiento se ve la parte de los aportes de la empresa, así como del inversionista. Se ha definido que el proyecto debe evaluarse a una tasa del 15% anual para que éste sea rentable y conseguir un inversionista que esté conforme con una rentabilidad del 12% anual. La diferencia de tasas es que el proyecto tiene mayor riesgo y es por ello que se debe ser más exigente. 173 CONSIDERACIONES GENERALES Edificación Terreno 1,072 m2 Número de departamentos 56 unidades Número de cocheras 56 unidades Número de cocheras de visita 4 unidades Número de depósitos 32 unidades Número de locales comerciales 2 unidad Area vendible total 5,553 m2 Areas comunes en total 686 m2 Lobby de Ingreso 42 m2 Sótanos 2,143 m2 Areas libres y verdes 232 m2 Gimnasio 152 m2 Lavandería 41 m2 Condiciones Comerciales Precio Venta Departamento promedio $2,390 x m2 Precio Venta Cochera promedio $12,500 x unidad Precio Venta Depósito $2,500 x unidad Separación $1,000 Cuota Inicial 20% a los 60 dias de la separación Saldo 80% a los 30 dias de la cuota inicial Tributos y Comisiones IGV ventas 9% IGV Compras 18% Impuesto a la Renta 29.5% Alcabala 3% del valor del terreno Comisión por compra del terreno 0% del valor del terreno Supervisión 2.0% del costo de la construcción Gerencia 9.3% del costo de la construcción Independización 0.4% del costo de la construcción Comisión por ventas 1.8% del precio de venta Posventa 1.0% del costo de la construcción Gastos generales 7.7% de la inversión Cuadro 74: Consideraciones Generales 174 Plazos Anteproyecto aprobado 4 meses Arquitectura + Especialidades 6 meses Licencias 4 meses Publicidad y Marketing 32 hasta vender el último departamento Pre-venta 18 hasta lograr vender el 30% de las unidades Ventas 58 incluyendo las preventas Construcción 12 meses Independización 4 meses una vez terminada la construcción Posventa 12 meses desde de la independización Inicio de Obras 30% de las ventas (desembolso de la cuota inicial) Entrega de departamentos inmediatamente terminada la construcción Proyecto Precio promedio unidad $242,284 Número de unidades por vender 58 unidades Descuento pre-venta 2.5% del valor de venta Inversionista 50% de la inversión necesaria Dividendos Inversionista 50% de las utilidades netas Interés solicitado por inversionista 0.72% TEM Interés bancario 8% TCA Tasa evaluación Proyecto 15% TEA Velocidad de Ventas 2.0 departamentos promedio al mes Cuadro 75: Consideraciones Generales 7.7.2. FLUJO ECONOMICO Es el flujo operativo del proyecto que nos permitirá proyectar y evaluar los ingresos por venta y los egresos operativos del proyecto en un periodo determinado de tiempo. Ingresos Son los ingresos recibidos por las ventas de las unidades inmobiliarias (Departamentos, locales comerciales, cocheras y depósitos). En el flujo se ha tomado en consideración la forma de desembolso de las mismas, es decir la separación de US$ 1,000, el pago de la cuota inicial (20%) 60 días después de la separación y finalmente el desembolso del crédito hipotecario 30 días después del pago de la cuota inicial. 175 Se toma en consideración además que todos los ingresos de las preventas estarán en una cuenta recaudadora que recién será liberada por el banco cuando hayamos logrado la venta del 30% de las unidades inmobiliarias. Costos En los costos estamos considerando los siguientes gastos: • Terreno • Registral y Notariales • Licencia de Construcción • Supervisión • Gerencia del Proyecto • Independización • Proyecto (arquitectura y especialidades) • Construcción y Equipamiento • Publicidad y Marketing • Comisión de Venta • Posventa • Gastos Generales • Otros Gastos + Contingencia • IGV por pagar al estado 176 • Impuesto a la Renta Elaboración propia Ilustración 59: Flujo Económico Elaboración propia Ilustración 60: Flujo Económico Acumulado VAN US$ 734,508 TASA DE DESCUENTO (mensual) 1.17% TIR Modificado (anual) 17.54% Monto máximo requerido US$ 4,702,454 Cuadro 76: VAN y TIR Económico 40 35 30 25 20 15 10 5 0 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000 - -1,000,000 -2,000,000 -3,000,000 -4,000,000 -5,000,000 Flujo Económico 41 36 31 26 21 16 11 6 1 3,000,000 2,000,000 1,000,000 - -1,000,000 -2,000,000 -3,000,000 -4,000,000 -5,000,000 -6,000,000 Flujo Económico Acumulado 177 El flujo se trabajó para una tasa de descuento del 15% anual, obteniendo resultados positivos, un VAN de US$ 734,508 que nos indica que tendremos un ingreso adicional por dicho monto sobre lo esperado. Esto da como resultado que el TIR sea del 17.54% anual. Para poder llevar a cabo el proyecto con dichos resultados requerimos de una inversión total a lo largo del mismo de US$ 4,702,454 logrando un retorno de la inversión en 30 meses aproximadamente. 7.7.3. FLUJO FINANCIERO Al Flujo Económico le incorporamos el efecto de los costos de la inversión y el servicio de la deuda o financiación de los gastos pre operativos. Elaboración propia Ilustración 61: Aportes necesarios Aportes Necesarios 4,000,000 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 - 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 178 Con estos valores obtenemos un nuevo flujo llamado flujo financiero o del accionista. Es importante por que nos presenta el dinero que requerimos conseguir ya sea de aportes propios, de algún inversionista o fondo, o línea de crédito bancaria. Elaboración propia Ilustración 62: Flujo Financiero Elaboración propia Ilustración 63: Flujo Financiero Acumulado Normalmente los accionistas, e inversionistas o fondo de inversión que participan en el proyecto suelen financiar hasta los gastos pre operativos, todo dinero necesario para 40 35 30 25 20 15 10 5 0 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000 - -1,000,000 -2,000,000 -3,000,000 -4,000,000 -5,000,000 Flujo Financiero 41 36 31 26 21 16 11 6 1 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000 - -1,000,000 -2,000,000 -3,000,000 -4,000,000 -5,000,000 Flujo Financiero Acumulado 179 cubrir la caja después de ello tiene que ser a través de las líneas de crédito que se tienen con el banco y que son negociadas previo al inicio del proyecto. Por ello es importante ver el saldo de la cuenta recaudadora, cuando ésta es negativa nos indica que es necesario inyectarle dinero proveniente de la línea de crédito. Elaboración propia Ilustración 64: Saldo final cuenta Recaudadora Como se puede apreciar en el este gráfico del saldo de la cuenta recaudadora en ningún momento es negativo por lo que para este proyecto no es necesario recurrir al banco si es que se cumple con las premisas establecidas. VAN US$ 826,534 TASA DE DESCUENTO (mensual) 1.17% TIR Modificado (anual) 17.91% Monto máximo requerido US$ 4,170,188 Cuadro 77: VAN y TIR Financiero El flujo se trabajó para una tasa de descuento del 15% anual, obteniendo resultados positivos, un VAN de US$ 826,534 que es mayor al VAN del Flujo Económico dado 41 36 31 26 21 16 11 6 1 8,000,000 7,000,000 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000 - Saldo final Cta. Recaudadora 180 que parte de la inversión requerida es financiada por ello el monto máximo requerido es menor al del Flujo Económico (US$ 4.170,188). El TIR del proyecto es de 17.91% anual. 7.7.4. FLUJO DEL INVERSIONISTA Hemos evaluado el flujo para el inversionista para no solo demostrarle que el proyecto es rentable sino que lo es para él también. El inversionista participa en el proyecto de dos formas: • Aportando el 50% del valor del terreno como parte de la inversión inicial requerida para el proyecto y sobre el cual espera recibir un retorno mínimo del 12% anual una vez que el proyecto termine y se le devuelva la inversión más el 50% de las utilidades del proyecto. • Financiando el 50% de los gastos pre operativos sobre el que se le pagará intereses mensualmente sobre el saldo deudor. Para efectos del análisis hemos considerado que el capital se le devuelve al final del proyecto y se pagará intereses a lo largo del mismo. 181 Ilustración 65: Flujo de caja del Inversionista Elaboración propia Ilustración 66: Flujo Acumulado del Inversionista Se puede apreciar de ambos gráficos cómo hasta el mes 14 el saldo es negativo debido a que viene financiando los gastos pre operativos. A partir del mes 15 recibe solamente los intereses lo que convierte su flujo en positivo. -1,000,000 -2,000,000 -3,000,000 40 35 30 25 20 15 10 5 0 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000 - Flujo de Caja del Inversionista 41 36 31 26 21 16 11 6 1 1,500,000 1,000,000 500,000 - -500,000 -1,000,000 -1,500,000 -2,000,000 -2,500,000 -3,000,000 Flujo Acumulado del Inversionista 182 VAN US$ 89,522 TASA DE DESCUENTO (mensual) 0.95% TIR Modificado (anual) 12.72% Monto máximo requerido US$ 2,374,846 Cuadro 78: VAN y TIR del inversionista El flujo se trabajó para una tasa de descuento del 12% anual, obteniendo resultados positivos, un VAN de US$ 89,522 y un TIR del 12.72% anual. Cabe mencionar que el VAN está bastante ajustado y cualquier variable o premisa que no se cumpla puede hacer que sea negativo. Esto lo veremos más adelante cuando hagamos el análisis de sensibilidad. 7.8. SENSIBILIDAD Queremos estresar el proyecto jugando con las principales variables que lo afectan para ver en qué momento deja de ser rentable. Para ello hemos tomado como principales variables: Precio de venta por m2: Para el flujo se ha tomado en consideración el costo por m2 definido en la sección referida al Precio y hemos decidido hallar la sensibilidad del flujo variando éste en 3% y 6% para arriba y para abajo. 183 Cuadro 79: Precio de venta por m2 Velocidad de Ventas: Esta variable es muy importante por que no está al 100% bajo nuestro control como sí lo puede estar el definir el precio al que se venderá el producto y su variación a lo largo del proyecto. Como ya se mencionó anteriormente hemos relevado la información de la competencia y hemos sido conservadores con el valor considerado en el flujo, siendo menor al promedio de los proyectos aledaños. Otro punto importante que se demostró es que los primeros meses de venta, esencialmente durante la preventa, la velocidad es bastante alta bajando el ritmo rápidamente y conservándose bajo hasta el final del proyecto. Por ello es que para la sensibilidad hemos tomado 8 escenarios, cinco de ellos con una velocidad promedio flat a lo largo del proyecto y las otras tres con una velocidad variable. 2,533 2,462 2,390 2,318 2,247 Pr ec io x m 2 184 mes 1 2 2 Escenario 1 1.2 49.0 Flat Escenario 2 1.4 42.0 Flat Escenario 3 1.6 37.0 Flat Escenario 4 1.8 33.0 Flat Escenario 5 2.0 29.0 Flat Escenario 6 1.6 36.0 Curva Escenario 7 2.2 26.0 Curva Escenario 8 1.9 31.0 Curva Cuadro 80: Escenarios Velocidad de Ventas Elaboración propia. Ilustración 67: Escenarios de velocidad de ventas Costo de Oportunidad del Inversionista: Es el rendimiento esperado por una persona al invertir su capital en este proyecto vs. dejarlo en un banco o invertirlo en otro proyecto con tasas de rentabilidad menores. Se debe considerar que la tasa se incrementa a medida que el riesgo aumenta. Vamos a evaluar las siguientes sensibilidades: • Calculo del VAN para el proyecto considerando la sensibilidad del cambio de la Velocidad de ventas vs el precio de venta por m2 • Calculo del TIR para el proyecto considerando la sensibilidad del cambio de la Velocidad de ventas vs el precio de venta por m2 0 5 10 15 20 25 30 35 40 meses 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 - Escenario 8 0 5 10 15 20 25 30 35 40 meses 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 - Escenario 7 0 5 10 15 20 25 30 35 40 meses 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 - Escenario 6 Ve lo ci da d de v en ta s Ve lo ci da d de v en ta s V el oc id ad d e ve nt as 185 • Calculo del VAN para el inversionista considerando la sensibilidad del cambio de la Velocidad de ventas vs el precio de venta por m2 • Calculo del TIR para el inversionista considerando la sensibilidad del cambio de la Velocidad de ventas vs el precio de venta por m2 • Calculo del VAN para el inversionista considerando la sensibilidad del cambio de la Velocidad de ventas vs el COK VAN y TIR Proyecto: Velocidad de ventas vs el precio de venta por m2 Pr ec io x m 2 2,247 -482,941 -189,641 37,947 226,838 381,924 665,758 921,994 899,870 2,318 -291,262 8,609 244,982 436,594 595,461 891,081 1,149,487 1,127,960 2,390 -98,835 210,589 452,639 649,193 812,652 1,118,803 1,380,179 1,359,283 2,462 87,017 400,669 654,494 857,975 1,023,919 1,344,874 1,611,559 1,589,910 2,533 265,227 586,101 844,997 1,052,777 1,223,384 1,558,561 1,838,369 1,818,001 Cuadro 81: VAN - Sensibilidad Velocidad vs Precio por m2 PROYECTO (15%) Pr ec io x m 2 2,247 13.4% 14.4% 15.1% 15.8% 16.4% 17.4% 18.4% 18.3% 2,318 14.1% 15.0% 15.8% 16.5% 17.1% 18.1% 19.1% 19.0% 2,390 14.7% 15.7% 16.5% 17.2% 17.9% 18.9% 19.8% 19.8% 2,462 15.3% 16.3% 17.2% 17.9% 18.6% 19.6% 20.5% 20.4% 2,533 15.8% 16.9% 17.8% 18.5% 19.2% 20.2% 21.2% 21.1% Cuadro 82: TIR - Sensibilidad Velocidad vs Precio por m2 De este análisis podemos apreciar que el proyecto tiene bastantes opciones de continuar siendo rentable incluso bajando el ritmo de venta hasta 1.4 siempre y cuando el precio por m2 se conserve. Esc. 6 Esc. 7 Esc. 8 2 Vel Venta Vel Venta Vel Venta Vel Venta Vel Venta 1.8 Vel Venta 1.6 Vel Venta 1.4 Vel Venta 1.2 VAN Esc. 6 Esc. 7 Esc. 8 2 Vel Venta Vel Venta Vel Venta Vel Venta Vel Venta 1.8 Vel Venta 1.6 Vel Venta 1.4 Vel Venta 1.2 TIR 186 VAN, TIR Inversionista: Velocidad de ventas vs el precio de venta por m2 INVERSIONISTA (12%) Pr ec io x m 2 2,247 -452,593 -304,554 -192,381 -100,421 -71,086 -18,659 44,090 77,473 2,318 -381,712 -227,094 -113,843 -16,651 13,411 66,579 132,474 166,166 2,390 -308,181 -149,337 -32,219 68,194 98,535 153,003 221,508 256,092 2,462 -235,537 -70,787 50,147 153,719 184,208 240,097 309,947 346,620 2,533 -163,852 5,985 130,715 237,511 268,222 325,335 398,330 435,312 Cuadro 83: VAN Inversionista: Sensibilidad Velocidad vs Precio por m2 INVERSIONISTA (12%) Pr ec io x m 2 2,247 8.1% 9.4% 10.4% 11.2% 11.4% 11.8% 12.4% 12.7% 2,318 8.7% 10.1% 11.1% 11.9% 12.1% 12.6% 13.1% 13.4% 2,390 9.4% 10.8% 11.7% 12.5% 12.8% 13.3% 13.8% 14.1% 2,462 10.0% 11.4% 12.4% 13.2% 13.5% 14.0% 14.5% 14.8% 2,533 10.7% 12.0% 13.0% 13.9% 14.1% 14.7% 15.2% 15.5% Cuadro 84: TIR Inversionista - Sensibilidad Velocidad vs Precio por m2 El inversionista sí se ve mas afectado por las diferentes velocidades de venta con las cuales hemos trabajado para el cálculo de la sensibilidad. Si bien es cierto que el promedio de la velocidad en los proyectos de la zona es de 2.4 y nosotros hemos trabajado el flujo con 2, no da mucho margen al inversionista en caso este baje al 1.8. En el siguiente cuadro podemos ver que si nosotros fijamos el precio de venta y evaluamos el COK del inversionista versus la velocidad de venta nos damos cuenta que si bien con el 12% solicitado por el inversionista es rentable considerando una velocidad de venta mínima de 1.8 unidades al mes (recordando que el promedio de la zona es 2.4), sería recomendable conseguir un inversionista con un COK menor a fin de que se sienta más cómodo con el proyecto. Esc. 6 Esc. 7 Esc. 8 2 Vel Venta Vel Venta Vel Venta Vel Venta Vel Venta 1.8 Vel Venta 1.6 Vel Venta 1.4 Vel Venta 1.2 VAN Esc. 6 Esc. 7 Esc. 8 2 Vel Venta Vel Venta Vel Venta Vel Venta Vel Venta 1.8 Vel Venta 1.6 Vel Venta 1.4 Vel Venta 1.2 TIR 187 INVERSIONISTA (US$= 2,390 x m2) VAN Vel Venta 1.2 Vel Venta 1.4 Vel Venta 1.6 Vel Venta 1.8 Vel Venta 2 Vel Venta Esc. 6 Vel Venta Esc. 7 Vel Venta Esc. 8 CO K 10% -132,172 14,735 122,910 214,556 242,338 291,357 354,147 385,368 11% -222,499 -69,244 43,655 139,893 169,009 220,844 286,618 319,578 12% -308,181 -149,337 -32,219 68,194 98,535 153,003 221,508 256,092 14% -466,692 -298,691 -174,496 -66,864 -34,376 24,853 98,122 135,638 15% -540,015 -434,854 -305,170 -130,483 -97,060 -35,683 39,650 78,484 Cuadro 85: VAN Inversionista - Sensibilidad Velocidad vs COK 188 8. CONCLUSIONES GENERALES • El repunte de la economía mundial gracias a China y otras economías emergentes es bueno para el país debido a la demanda de materia prima como son los minerales, una de nuestras principales fuentes de ingreso, lo que permitirá el crecimiento de nuestra economía elevando el poder adquisitivo de las personas. • Además, los precios de los minerales vienen en alza los últimos dos años sumado con la demanda creciente por parte de países como China que consolidarán el mayor ingreso de divisas para el país. • La crítica situación política nacional no ha hecho gran mella en la economía, incluso se conservan los estimados del crecimiento del PBI para éste y los próximos dos años. Esto es alentador para proyectos de corto y mediano plazo como el nuestro. • Miraflores, donde desarrollaremos el proyecto, es un distrito céntrico, cultural, comercial y de entretenimiento, lo que genera gran atracción a diferentes tipos de personas quienes desean vivir en el distrito. Esto hace que, a pesar de que hay bastante oferta de proyectos nuevos, usados y en alquiler, siga siendo atractivo para el ingreso de nuevos proyectos. • En la Calle Cantuarias los parámetros permiten el desarrollo de departamentos desde 70m2 y con solo una cochera, lo que genera una oportunidad para vender departamentos pequeños, lo que lo hace accesible. 189 • El análisis FODA de la empresa nos indica que estamos preparados para la creación de una nueva unidad de negocios inmobiliaria. • La tercerización de los servicios permitirá disminuir el riesgo en este primer proyecto inmobiliario. • La buena ubicación del terreno permite promocionar el proyecto gracias a que tiene casi todos los servicios al alcance de la mano, así como la interconectividad a través del Metropolitano y el Corredor Azul. • Miraflores es el segundo distrito donde la gente demanda vivienda y el segundo en venta de departamentos usados. • Dentro del Plan de marketing se tiene que trabajar por el posicionamiento de la marca mediante el producto. • El reconocimiento de una excelente ubicación y las vivencias en el Distrito nos han dado las herramientas necesarias para elaborar nuestro marketing mix. • En el producto se ha tratado de ser muy cuidadosos en los acabados y lo que estos pueden generar en el tiempo, garantizando un periodo mas prolongado de durabilidad, lo mismo en la fachada se ha considerado materiales caravista para evitar y/o minimizar el mantenimiento. • En el precio se ha considerado las condiciones favorables que el departamento puede tener en cuanto a ubicación, área y vista para diferenciarlas en el precio así se tiene mayor variedad en la oferta. 190 • La promoción va generar sensaciones de vivir no solo en un ambiente confortable sino también en un distrito agradable y que valora el arte y la cultura. • La velocidad de ventas no es lineal. Según la información recogida de la competencia se demuestra que es mayor los primeros meses, cae rápidamente y se estabiliza hasta el final del proyecto. La velocidad alta al inicio depende de varios factores, el costo es menor en la preventa, el lanzamiento de un proyecto atrae a los clientes, la expectativa de los clientes de separar las mejores ubicaciones, etc. • El VAN del proyecto es mayor a cero y el TIR superior a la tasa esperada. Esto permite la viabilidad del proyecto. • La sensibilidad es favorable incluso disminuyendo drásticamente la velocidad de ventas a valores por debajo del promedio de la zona. • El Inversor también obtiene una VAN positivo pero una vez hecha la sensibilidad queda muy ajustado. Por ello es importante convencer al inversionista que tenga un costo de oportunidad menor para que sienta más holgado con este proyecto o buscar a otro inversionista. 191 9. BIBLIOGRAFIA Kotler Armstrong (2017), Marketing, Ed. PEARSON Fernando D’Alessio Ipinza (2013), El Proceso estratégico: un enfoque de gerencia, Ed. PEARSON Fondo Monetario Internacional (2017), Las perspectivas de la economía mundial Sharif S Kahatt (2010), Breve recuento de crecimiento y transformación socio-espacial Alonso Motagne Vidal (2014) , Lugares y Costumbres en Miraflores, Municipalidad de Miraflores Emilio Rosas Cuadros (2009), Historia del Distrito de Miraflores Tomás Unger (2012), Crónicas Miraflorinas Mariano Quiroga Robles (2018), Tesis: DOMINIUM - Análisis y Propuesta para un complejo de oficinas de formato mixto en Miraflores Fernández C / Aqueveque (2001), Segmentación de Mercados Jane Jacobs (2011), Muerte y Vida de las grandes Ciudades Obtención de Datos: TINSA (2018), Informe de Conyuntura Inmobiliaria, 2do Trimestre 2018 – Lima Metropolitana y Callao BBVA Research, Perú Situación Inmobiliaria (2017) APEIM – NSE (2017) IPSOS (2016), Perfiles Socioeconómicos Arellano Marketing (2013), Estilos de Vida INEI, Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO-2016) Portal: Urbania, https://urbania.pe Portal:Adonde Vivir, https://www.adondevivir.com Portal de Senamhi, https://www.senamhi.gob.pe/ Portal Municipalidad de Miraflores, www.miraflores.gob.pe/ http://www.adondevivir.com/ http://www.senamhi.gob.pe/ http://www.miraflores.gob.pe/ 192 10. ANEXOS 10.1. ANEXO 1: CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS 193 10.2. ANEXO 2: FLUJO Compra de terreno Anteproyecto aprobado Arquitectura + Especialidades Licencias Publicidad y Marketing Pre-venta 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 Ventas 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 Construcción Independización Entrega de departamentos 44 2 2 2 2 2 2 2 Posventa 0 EVALUACION ECONOMICA ACTIVIDAD 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 VENTAS Preventas + ventas - - - - 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 - - - - - - - - INGRESOS Separación - - - - 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 - - - - - - - - Cuota inicial - - - - 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 94,913 - - - - - - Saldo - - - - - 377,962 377,962 377,962 377,962 377,962 377,962 377,962 377,962 377,962 387,654 387,654 387,654 387,654 387,654 387,654 387,654 387,654 387,654 387,654 387,654 387,654 387,654 387,654 387,654 387,654 387,654 387,654 387,654 387,654 - - - - - TOTAL CUENTA RECAUDADORA - - - - 2,000 2,000 96,913 474,876 474,876 474,876 474,876 474,876 474,876 474,876 474,876 474,876 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 482,567 482,567 387,654 - - - - - FONDOS DISPONIBLES - - - - - - - - - - - - 3,899,920 474,876 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 484,567 482,567 482,567 387,654 - - - - - EGRESOS Terreno 3,697,383 Registral y Notariales 10,000 Liccencia de Construcción 5,000 5,000 5,000 5,000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Supervisión - - - - - - - - - - - - - - - 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 - - - - - - - - - - - - - - Gerencia 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 - - - - - - - - - - Independización - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4,749 4,749 4,749 4,749 - - - - - - - - - - Proyecto 26,548 26,548 26,548 26,548 26,548 26,548 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Construcción y Equipamiento - - - - - - - - - - - - - - - 200,699 301,049 401,398 501,748 802,796 501,748 401,398 301,049 250,874 301,049 451,573 602,097 - - - - - - - - - - - - - - Publicidad y Marketing 5,667 15,667 8,167 8,167 26,667 31,667 3,667 3,667 8,667 5,667 3,667 3,667 11,667 10,167 4,667 2,167 2,167 6,667 2,167 2,167 4,667 2,167 2,167 7,667 8,167 2,167 4,167 2,167 4,167 4,167 2,167 2,167 - - - - - - - - - Comisión de Venta - - - - - 8,548 8,548 8,548 8,548 8,548 8,548 8,548 8,548 8,548 8,722 8,722 8,722 8,722 8,722 8,722 8,722 8,722 8,722 8,722 8,722 8,722 8,722 8,722 8,722 8,722 8,722 8,722 8,722 8,722 - - - - Posventa - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3,958 3,958 3,958 3,958 3,958 3,958 3,958 3,958 3,958 3,958 3,958 3,958 - Gastos Generales 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 - Otros Gastos + Contingencia 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 - IGV por pagar al estado - - - - - - - - 20,658 35,600 35,905 35,905 34,685 34,913 35,752 4,222 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 18,730 Impuesto a la Renta - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 701,180 31,872 31,872 31,872 31,872 31,872 31,872 31,872 - - - - - - TOTAL EGRESOS 3,697,383 77,214 77,214 69,714 69,714 83,214 88,214 33,667 33,667 67,872 79,814 78,119 78,119 84,899 83,628 78,967 254,135 350,263 455,287 551,136 852,185 553,636 450,787 350,437 305,763 356,437 500,962 653,486 746,818 83,467 83,467 81,467 61,718 59,552 59,552 59,552 27,680 27,680 18,958 18,958 18,958 - 18,730 FLUJO DE CAJA ECONOMICO - 3,697,383 - 77,214 - 77,214 - 69,714 - 69,714 - 83,214 - 88,214 - 33,667 - 33,667 - 67,872 - 79,814 - 78,119 - 78,119 - 84,899 - 83,628 3,820,953 220,740 134,304 29,280 - 66,569 - 367,618 - 69,069 33,780 134,130 178,804 128,130 - 16,395 - 168,919 - 262,250 401,100 401,100 403,100 422,849 425,016 423,016 423,016 359,974 - 27,680 - 18,958 - 18,958 - 18,958 18,730 FLUJO ACUMULADO - 3,697,383 - 3,774,598 - 3,851,812 - 3,921,526 - 3,991,241 - 4,074,455 - 4,162,670 - 4,196,336 - 4,230,003 - 4,297,875 - 4,377,689 - 4,455,809 - 4,533,928 - 4,618,827 - 4,702,454 - 881,501 - 660,761 - 526,457 - 497,177 - 563,746 - 931,364 - 1,000,434 - 966,653 - 832,524 - 653,719 - 525,590 - 541,984 - 710,903 - 973,153 - 572,054 - 170,954 232 ,14 6 654 ,99 5 1,080 ,011 1,503 ,026 1,926 ,042 2,28 6,01 6 2,258 ,336 2,239 ,379 2,220 ,421 2,201 ,464 2,220,194 VAN US$ 734,508 TASA DE DESCUENTO (mensual) 1.17% TIR Modificado (anual) 17.54% Monto máximo requerido US$ 4,702,454 EVALUACION FINANCIERA ACTIVIDAD 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 FLUJO ECONOMICO Flujo Económico - 3,697,383 - 77,214 - 77,214 - 69,714 - 69,714 - 83,214 - 88,214 - 33,667 - 33,667 - 67,872 - 79,814 - 78,119 - 78,119 - 84,899 - 83,628 3,820,953 220,740 134,304 29,280 - 66,569 - 367,618 - 69,069 33,780 134,130 178,804 128,130 - 16,395 - 168,919 - 262,250 401,100 401,100 403,100 422,849 425,016 423,016 423,016 359,974 - 27,680 - 18,958 - 18,958 - 18,958 18,730 Flujo acumulado - 3,697,383 - 3,774,598 - 3,851,812 - 3,921,526 - 3,991,241 - 4,074,455 - 4,162,670 - 4,196,336 - 4,230,003 - 4,297,875 - 4,377,689 - 4,455,809 - 4,533,928 - 4,618,827 - 4,702,454 - 881,501 - 660,761 - 526,457 - 497,177 - 563,746 - 931,364 - 1,000,434 - 966,653 - 832,524 - 653,719 - 525,590 - 541,984 - 710,903 - 973,153 - 572,054 - 170,954 232 ,14 6 654 ,99 5 1,080 ,011 1,503 ,026 1,926 ,042 2,286 ,016 2,258 ,336 2,239 ,379 2,220 ,421 2,201 ,464 2,220,1 94 APORTES Aportes Necesarios 3,700,000 80,000 80,000 80,000 80,000 90,000 90,000 40,000 40,000 70,000 90,000 90,000 90,000 90,000 90,000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Aportes Inversionista 1,850,000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Aportes Accionista 1,850,000 40,000 40,000 40,000 40,000 45,000 45,000 20,000 20,000 35,000 45,000 45,000 45,000 45,000 45,000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Devolución capital - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1,850,000 Dividendos - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1,055,735 FLUJO DE APORTE DE CAPITAL 3,700,000 40,000 40,000 40,000 40,000 45,000 45,000 20,000 20,000 35,000 45,000 45,000 45,000 45,000 45,000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2,905,735 FLUJO ECONOMICO ANTES FINANCIAMIEN 2,617 - 37,214 - 37,214 - 29,714 - 29,714 - 38,214 - 43,214 - 13,667 - 13,667 - 32,872 - 34,814 - 33,119 - 33,119 - 39,899 - 38,628 3,820,953 220,740 134,304 29,280 - 66,569 - 367,618 - 69,069 33,780 134,130 178,804 128,130 - 16,395 - 168,919 - 262,250 401,100 401,100 403,100 422,849 425,016 423,016 423,016 359,974 - 27,680 - 18,958 - 18,9 58 - - FLUJO ECONOMICO ACUMULADO ANTES F 2,617 - 34,598 - 71,812 - 101,526 - 131,241 - 169,455 - 212,670 - 226,336 - 240,003 - 272,875 - 307,689 - 340,809 - 373,928 - 413,827 - 452,454 3,368,499 3,589,239 3,723,543 3,752,823 3,686,254 3,318,636 3,249,566 3,283,347 3,417,476 3,596,281 3,724,410 3,708,016 3,539,097 3,276,847 3,677,946 4,079,046 4,482,146 4,904,995 5,330,011 5,753,026 6,176,042 6,536,016 6,508,336 6,489,379 6,470,421 6,451,464 3,564,458 FINANCIAMIENTO Prestamo Inversionista 40,000 40,000 40,000 40,000 45,000 45,000 20,000 20,000 35,000 45,000 45,000 45,000 45,000 45,000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Prestamo Bancario Amortización inversionista - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 550,000 Amortización banco - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - intereses bancarios Intereses inversionista - 288 577 865 1,153 1,478 1,802 1,946 2,090 2,342 2,667 2,991 3,315 3,640 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 FLUJO DE FINANCIAMIENTO - 40,000 39,712 39,423 39,135 43,847 43,522 18,198 18,054 32,910 42,658 42,333 42,009 41,685 41,360 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - 3,964 - - 3,96 4 - ACTIVIDAD 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 - ESCUDO FISCAL INTERESES - - 85 170 255 340 436 532 574 617 691 787 882 978 1,074 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 1,169 FLUJO DE CAJA FINANCIERO O ACCIONIST - 3,697,383 - 37,214 - 37,418 - 30,121 - 30,324 - 39,027 - 44,256 - 14,937 - 15,039 - 34,346 - 36,466 - 34,999 - 35,228 - 42,236 - 41,194 3,818,158 217,946 131,509 26,486 - 69,364 - 370,413 - 71,864 30,986 131,335 176,010 125,335 - 19,189 - 171,714 - 265,045 398,305 398,305 400,305 420,054 422,221 420,221 420,221 357,179 - 30,474 - 21,752 - 21,752 - 21,752 - 534,065 Saldo Inicial de caja - 3,697,383 - 3,734,598 - 3,772,015 - 3,802,136 - 3,832,460 - 3,871,488 - 3,915,744 - 3,930,681 - 3,945,719 - 3,980,065 - 4,016,530 - 4,051,530 - 4,086,758 - 4,128,994 - 4,170,188 - 352,029 - 134,084 - 2,574 23,911 - 45,453 - 415,865 - 487,729 - 456,744 - 325,409 - 149,399 - 24,064 - 43,253 - 214,967 - 480,012 - 81,706 316,599 716,904 1,136,958 1,559,179 1,979,400 2,399,621 2,756,801 2,726,326 2,704,574 2,682,822 2,661,070 Saldo final de caja - 3,697,383 - 3,734,598 - 3,772,015 - 3,802,136 - 3,832,460 - 3,871,488 - 3,915,744 - 3,930,681 - 3,945,719 - 3,980,065 - 4,016,530 - 4,051,530 - 4,086,758 - 4,128,994 - 4,170,188 - 352,029 - 134,084 - 2,574 23,911 - 45,453 - 415,865 - 487,729 - 456,744 - 325,409 - 149,399 - 24,064 - 43,253 - 214,967 - 480,012 - 81,706 316,599 716,904 1,136,958 1,559,179 1,979,400 2,399,621 2,756,801 2,726,326 2,704,574 2,682,822 2,661,070 2,127,005 Saldo inicial cuenta recaudadora - - - - - - - - - - - - - - - 3,818,158 4,036,104 4,167,614 4,194,099 4,124,735 3,754,322 3,682,458 3,713,444 3,844,779 4,020,789 4,146,124 4,126,935 3,955,221 3,690,176 4,088,481 4,486,787 4,887,092 5,307,146 5,729,367 6,149,588 6,569,809 6,926,988 6,896,514 6,874,762 6,853,010 6,831,258 Saldo final cuenta recaudadora - - - - - - - - - - - - - - 3,818,158 4,036,104 4,167,614 4,194,099 4,124,735 3,754,322 3,682,458 3,713,444 3,844,779 4,020,789 4,146,124 4,126,935 3,955,221 3,690,176 4,088,481 4,486,787 4,887,092 5,307,146 5,729,367 6,149,588 6,569,809 6,926,988 6,896,514 6,874,762 6,853,010 6,831,258 6,297,193 FLUJO ACUMULADO - 3,697,383 - 3,734,598 - 3,772,015 - 3,802,136 - 3,832,460 - 3,871,488 - 3,915,744 - 3,930,681 - 3,945,719 - 3,980,065 - 4,016,530 - 4,051,530 - 4,086,758 - 4,128,994 - 4,170,188 - 352,029 - 134,084 - 2,574 23,911 - 45,453 - 415,865 - 487,729 - 456,744 - 325,409 - 149,399 - 24,064 - 43,253 - 214,967 - 480,012 - 81,706 316,599 716,904 1,136,958 1,559,179 1,979,400 2,399,621 2,756,801 2,726,326 2,704,574 2,682,822 2,661,070 2,127,005 VAN US$ 826,534 TASA DE DESCUENTO (mensual) 1.17% TIR Modificado (anual) 17.91% Monto máximo requerido US$ 4,170,188 FLUJO DE CAJA DEL INVERSIONISTA - 1,850,000 - 40,000 - 39,712 - 39,423 - 39,135 - 43,847 - 43,522 - 18,198 - 18,054 - 32,910 - 42,658 - 42,333 - 42,009 - 41,685 - 41,360 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,96 3,96 3,96 3,96 3,96 3,96 3,96 3,96 3,96 3,96 3,96 3,96 3,459,699 FLUJO ACUMULADO - 1,850,000 - 1,890,000 - 1,929,712 - 1,969,135 - 2,008,270 - 2,052,117 - 2,095,640 - 2,113,838 - 2,131,892 - 2,164,802 - 2,207,459 - 2,249,793 - 2,291,802 - 2,333,486 - 2,374,846 - 2,370,882 - 2,366,918 - 2,362,954 - 2,358,990 - 2,355,026 - 2,351,062 - 2,347,098 - 2,343,134 - 2,339,170 - 2,335,206 - 2,331,242 - 2,327,278 - 2,323,314 - 2,319,350 - 2,315,386 - 2,311,422 - 2,307,458 - 2,303,494 - 2,299,530 - 2,295,566 - 2,291,602 - 2,287,638 - 2,283,674 - 2,279,710 - 2,275,746 - 2,271,782 1,187,918 VAN US$ 89,522 TASA DE DESCUENTO (mensual) 0.95% TIR Modificado (anual) 12.72% Monto máximo requerido US$ -2,374,846 IMPUESTOS ACTIVIDAD 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 MOVIMIENTO DEL IGV Ventas - - - - 165 165 8,002 39,210 39,210 39,210 39,210 39,210 39,210 39,210 39,210 39,210 40,010 40,010 40,010 40,010 40,010 40,010 40,010 40,010 40,010 40,010 40,010 40,010 40,010 40,010 40,010 40,010 40,010 39,845 39,845 32,008 - - - - - Compras 7,660 9,185 8,041 8,041 10,863 11,626 3,305 3,305 4,068 3,610 3,305 3,305 4,525 4,297 3,458 34,988 50,296 66,290 80,911 126,833 81,292 65,603 50,296 43,481 51,211 73,257 96,523 3,076 3,985 3,985 3,680 1,392 1,061 1,061 1,061 1,061 1,061 1,061 1,061 1,061 - Diferencia - 7,660 - 9,185 - 8,041 - 8,041 - 10,698 - 11,461 4,697 35,905 35,142 35,600 35,905 35,905 34,685 34,913 35,752 4,222 - 10,285 - 26,279 - 40,901 86,823 41,282 25,593 10,285 3,471 11,201 33,247 56,513 36,934 36,025 36,025 36,330 38,618 38,949 38,784 38,784 30,947 1,061 1,061 1,061 1,061 - CREDITO FISCAL ACUMULADO 7,660 16,845 24,886 32,927 43,626 55,086 50,389 14,485 - - - - - - - - 10,285 36,565 77,465 164,289 205,570 231,163 241,449 244,919 256,120 289,367 345,880 308,946 272,921 236,896 200,566 161,948 122,999 84,215 45,431 14,485 15,546 16,607 17,668 18,730 - IGV A PAGAR - - - - - - - - 20,658 35,600 35,905 35,905 34,685 34,913 35,752 4,222 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 18,730 IMPUESTO A LA RENTA Venta acumulada - - - - 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 58 58 58 58 58 58 58 58 Entrega - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 44 2 2 2 2 2 2 2 - - - - - - Entrega (%) 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 75.9% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% Entrega acumulada 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 75.9% 79.3% 82.8% 86.2% 89.7% 93.1% 96.6% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% PAGO DEL IMPUESTO A LA RENTA - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 701,180 31,872 31,872 31,872 31,872 31,872 31,872 31,872 - - - - - - INTERES ACTIVIDAD 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 FINANCIAMIENTO Prestamo Inversionista - 40,000 40,000 40,000 40,000 45,000 45,000 20,000 20,000 35,000 45,000 45,000 45,000 45,000 45,000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Amortización inversionista - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 550,000 Intereses inversionista - - 288 577 865 1,153 1,478 1,802 1,946 2,090 2,342 2,667 2,991 3,315 3,640 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 INTERES ACUMULADO AL FINAL DEL PERIODO - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - IGV A PAGAR - 288 577 865 1,153 1,478 1,802 1,946 2,090 2,342 2,667 2,991 3,315 3,640 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 3,964 10.3. ANEXO 3: PLANO DE UBICACIÓN 195 S PARQUE EL OVALO AV. RICARDO PALMA CA. ESPERANZA PARQUE CENTRAL PS. ESPERANZA LOCALIZACION ESC.: 1/5,000 AREA DE TRATAMIENTO NORMATIVO : III ZONIFICACION : CM (Comercio Metropolitano) DEPARTAMENTO : LIMA PROVINCIA : LIMA LEYENDA DISTRITO : MIRAFLORES Diez pisos URBANIZACION CALLE : PROGRESO : CA. CANTUARIAS N° 347-351 UBICACION MANZANA LOTE : - : - ESC.: 1/500 CUADRO NORMATIVO CUADRO DE AREAS (m²) ------------ Arq. CLEIRA TORRES CAP. 10150 NIVELES OBRA NUEVA NO COMPUTABLE A. TECHADA PARAMETROS PARAMETROS PROYECTO SOTANO 2 1071.55m2 USOS Vivienda Uni./ Mult. Multifamiliar SOTANO 1 112.38m2 DENSIDAD NETA Y BRUTA - - 1º NIVEL 1071.55m2 COEF. DE EDIFICACION - - 2º NIVEL 637.46m2 APARTMENTS CANTUARIAS % AREA LIBRE 40 % 40 % 3º NIVEL 637.46m2 ALTURA MAXIMA 1.5(a+r) 10 Pisos 4º NIVEL 637.46m2 RETIRO FRONTAL 3.00 ml 3.00 ml 5º NIVEL 637.46m2 LATERAL - - 6º NIVEL 637.46m2 UBICACION Y LOCALIZACION U-01 POSTERIOR - - 7º NIVEL 637.46m2 Nº ESTACIONAMIENTO 01 est. c/ 1 Viv. 60 estacionamientos 8º NIVEL 637.46m2 AREA DE LOTE NORMATIVO 1071.55 m² 1071.55 m² 9º NIVEL 598.47m2 FRENTE MÍNIMO DE LOTE 24.00 ml. 24.00 ml. 10º NIVEL 481.65m2 DICIEMBRE 2018 INDICADA ALIENAMIENTO DE FACHADA 8.40 ml. - AREA TECHADA TOTAL 8759.39m2 Norma RNE aplicada en su amplitud ÁREA LIBRE 40% 428.00m2 ÁREA DEL TERRENO 1071.55m2 10.4. ANEXO 4: PLANOS 197 DEP. 15 DEP. 17 DEP. 16 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 DEP. 18 CISTERNA AGUA FRIA CAP. 40 m² CISTERNA AGUA CONTRA INCENDIO DEP. 19 CAP. 60.00 m² 41 42 43 44 45 46 47 48 DEP. 20 CTO. MAQUINAS DEP. 21 DEP. 26 DEP. 27 DEP. 28 DEP. 22 DEP. 29 FOSA DEP. 23 ASCENSOR DEP. 24 49 50 51 52 DEP. 30 DEP. 25 DEP. 31 53 54 55 56 57 58 59 60 DEP. 32 PLANTA CISTERNA ESC. 1/100 PLANTA SOTANO 2 ESC. 1/100 0 .5 1 2 3 5m 0 .5 1 2 3 5m PROYECTISTA : EDIFICIO MULTIFAMILIAR : " CANTUARIAS APARTMENTS " PLANO : PLANTAS ARQUITECTONICAS UBICACIÓN : PROPIETARIOS : CALLE CANTUARIAS Nº347-351-MIRAFLORES INVERSIONISTAS ARQUITECTA : L A ÁMINA : -01 ARQ. CLEIRA TORRES LIZANA DIBUJO : ESCALA : 1/100 EQUIPO TECNICO FOLIO : DIC. 2018 GALERIA 2 DEP. 1 DEP. 3 DISPENS. DEP. 2 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 DEP. 4 GYM SNACK ESTAR NPT 0.00 NPT 0.00 GALERIA DE ARTE NPT 0.00 GALERIA 1 GALERIA 3 DISPENS. DEP. 5 12 13 14 15 16 17 18 19 DEP. 6 PATIO-JARDIN SALA DE JUEGOS PARA NIÑOS HALL NPT 0.00 NPT 0.00 NPT 0.00 CALLE INTERNA NPT 0.00 EXPOSICION AL AIRE LIBRE DESPENSA COCINA DEP. 8 DEPOSITO DEP. 9 20 21 DEP. 10 DEP. 11 DEP. 7 DEP. 12 CAFETERIA NPT 0.00 LAVANDERIA AUTOSERVICIO NPT 0.00 CALLE INTERNA NPT 0.00 DEP. 13 22 23 24 25 26 27 28 29 DEP. 14 PLANTA SOTANO 1 ESC. 1/100 PLANTA PRIMER NIVEL ESC. 1/100 0 .5 1 2 3 5m 0 .5 1 2 3 5m PROYECTISTA : EDIFICIO MULTIFAMILIAR : " CANTUARIAS APARTMENTS " PLANO : PLANTAS ARQUITECTONICAS UBICACIÓN : PROPIETARIOS : CALLE CANTUARIAS N°347-351-MIRAFLORES INVERSIONISTAS ARQUITECTA : L A ÁMINA : -02 ARQ. CLEIRA TORRES LIZANA DIBUJO : ESCALA : 1/100 EQUIPO TECNICO FOLIO : DIC. 2018 Cl. Cl. TERRAZA TERRAZA TV. TV. FLAT 07 FLAT 06 NPT 3.50 NPT 3.50 TV. TV. TERRAZA Cl. Cl. TERRAZA FLAT 05 FLAT 04 NPT 3.50 NPT 3.50 TERRAZA Cl. Cl. HALL FLAT 03 NPT 3.50 NPT 3.50 Cl. Cl. Cl. TV. TV. FLAT 02 TV. NPT 3.50 PLANTA SEGUNDO NIVEL ESC. 1/100 0 .5 1 2 3 5m Cl. TERRAZA TERRAZA Cl. FLAT 01 NPT 3.50 TV. TERRAZA Cl. Cl. Cl. Cl. Cl. TV. TV. FLAT 07 FLAT 06 NPT 6.10 NPT 6.10 TV. TV. Cl. Cl. FLAT 05 FLAT 04 NPT 6.10 NPT 6.10 Cl. Cl. Cl. Cl. HALL FLAT 03 NPT 6.10 FLAT 01 NPT 6.10 NPT 6.10 Cl. Cl. Cl. Cl. Cl. Cl. TV. TV. FLAT 02 TV. TV. NPT 6.10 PLANTA TIPICA DE HABITACIONES ESC. 1/100 0 .5 1 2 3 5m PROYECTISTA : EDIFICIO MULTIFAMILIAR : " CANTUARIAS APARTMENTS " PLANO : PLANTAS ARQUITECTONICAS UBICACIÓN : PROPIETARIOS : CALLE CANTUARIAS Nº347-351-MIRAFLORES INVERSIONISTAS ARQUITECTA : L A ÁMINA : -03 ARQ. CLEIRA TORRES LIZANA CAP : 10150 DIBUJO : ESCALA : 1/100 EQUIPO TECNICO FECHA : FOLIO : DIC. 2018 Cl. Cl. Cl. Cl. TV. TV. TV. TV. HALL HALL FLAT 07 FLAT 06 NPT 3.50 NPT 3.50 Cl. Cl. Cl. Cl. HALL HALL SALA ESTAR SALA ESTAR FLAT 05 FLAT 04 NPT 3.50 NPT 3.50 Cl. Cl. Cl. Cl. Cl. HALL HALL ESCRITORIO HALL NPT 3.50 Cl. HALL Cl. TV. TV. TV. SALA ESTAR SALA ESTAR TV. Cl. TV. SALA ESTAR BAR FLAT 03 FLAT 02 NPT 3.50 NPT 3.50 FLAT 01 NPT 3.50 TV. TV. TERRAZA TERRAZA TERRAZA PLANTA TIPICA DUPLEX 1 PLANTA TIPICA DUPLEX 2 ESC. 1/100 ESC. 1/100 0 .5 1 2 3 5m 0 .5 1 2 3 5m PROYECTISTA : EDIFICIO MULTIFAMILIAR : " CANTUARIAS APARTMENTS " PLANO : PLANTAS ARQUITECTONICAS UBICACIÓN : PROPIETARIOS : CALLE CANTUARIAS Nº347-351-MIRAFLORES INVERSIONISTAS ARQUITECTA : L A ÁMINA : -04 ARQ. CLEIRA TORRES LIZANA DIBUJO : ESCALA : 1/100 EQUIPO TECNICO FOLIO : DIC. 2018 Cl. A-05 Cl. TV. TV. TV. FLAT 07 NPT 3.50 FLAT 06 NPT 3.50 TV. TV. Cl. Cl. TV. Cl. Cl. TV. TV. FLAT 05 NPT 3.50 FLAT 04 NPT 3.50 TV. Cl. Cl. TV. Cl. Cl. Cl. Cl. HALL NPT 3.50 Cl. Cl. Cl. Cl. Cl. Cl. FLAT 03 NPT 3.50 FLAT 02 NPT 3.50 FLAT 01 NPT 3.50 TV. TV. TV. TV. PLANTA TECHO PLANTA TIPICA DE HABITACIONES-ALQUILER ESC. 1/100 ESC. 1/100 0 .5 1 2 3 5m 0 .5 1 2 3 5m PROYECTISTA : EDIFICIO MULTIFAMILIAR : " CANTUARIAS APARTMENTS " PLANO : UBICACIÓN : PLANTAS ARQUITECTONICAS PROPIETARIOS : CALLE CANTUARIAS Nº347-351-MIRAFLORES ARQUITECTA : ARQ. CLEIRA TORRES LIZANA INVERSIONISTAS LÁMINA : DIBUJO : ESCALA : EQUIPO TECNICO 1/100 DIC. 2018 FOLIO : RESUMEN INDICE 2. LA EMPRESA 16 3. ANALISIS DEL MACRO ENTORNO 37 4. ANALISIS DEL MICRO ENTORNO 46 5. PLAN DE MARKETING 92 6. MARKETING MIX 124 7. EVALUACION FINANCIERA 156 8. CONCLUSIONES GENERALES 188 INDICE DE ILUSTRACIONES INDICE DE CUADROS 1. INTRODUCCIÓN 1.1. OBJETIVO GENERAL 1.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS 1.3. METODO DE TRABAJO 2. LA EMPRESA 2.2. PLANEAMIENTO ESTRATEGICO DE LA EMPRESA Misión Inmobiliaria 2.2.2. VISIÓN Visión Actual Visión Inmobiliaria 2.2.3. VALORES DE LA ORGANIZACIÓN 2.2.4. ORGANIZACIÓN DE LA EMPRESA 2.2.5. FUNCIONES DEL PERSONAL Gerente General Gerente de Operaciones Gerente de Proyectos Coordinador de arquitectura y diseño Coordinador de costos y presupuestos Coordinador de calidad, seguridad y medio ambiente Coordinador de Logística Jefe de Administración y Finanzas Gestor Inmobiliario Asesor Legal Contador Laboralista 2.2.6. ACTORES RELEVANTES 2.2.7. ANALISIS FODA 2.2.7.1. MATRIZ DE EVALUACION DE FACTORES EXTERNOS (EFE) 2.2.7.2. MATRIZ DE EVALUACION DE FACTORES INTERNOS (EFI) 2.2.7.3. MATRIZ FODA 2.2.8. OBJETIVOS ESTRATEGICOS DE LA EMPRESA 2.2.8.2. OBJETIVOS A LARGO PLAZO (OLP) 2.3. CONCLUSIONES 3. ANALISIS DEL MACRO ENTORNO 3.2. SITUACIÓN DEL PERÚ División del Fujimorismo Revelaciones Judiciales 3.3. ECONÓMICA 3.4. CONCLUSIONES 4. ANALISIS DEL MICRO ENTORNO 4.2. ENTORNO / DISTRITO MIRAFLORES 4.2.2. SERVICIOS PÚBLICOS 4.2.3. CONSIDERACIONES GENERALES DEL TERRENO Situación Legal del Terreno Morfología del Terreno 4.2.4. REGULACION GENERAL Y NORMATIVA DEL PROYECTO Zonificación Áreas mínimas y estacionamientos mínimos por unidad de vivienda en el Distrito Altura de Edificación: Parámetros Urbanísticos y Edificatorios 4.3. COMPETENCIA 4.3.1. SECTOR DENTRO DEL AREA DE INFLUENCIA Competencia de departamentos nuevos Competencia de departamentos usados Competencia de departamentos en alquiler 4.3.2. SECTOR FUERA DEL AREA DE INFLUENCIA 4.4. CONLUSIONES 5. PLAN DE MARKETING 5.1. OBJETIVOS DEL PLAN DE MARKETING 5.2. ANALISIS FODA DEL PRODUCTO Fortalezas Debilidades Oportunidades Amenazas Del Producto Del Precio De venta: 5.3. SEGMENTACIÓN 5.3.1. VARIABLES DE SEGMENTACION Variable Geográfica Variable Demográfica Tenencia de la vivienda Variable Psicográfica CALCULO DE SEGMENTACION 5.4. TARGETING 5.4.1. TARGET PRIMARIO 5.4.2. TARGET SECUNDARIO Cafetería Área de habilidades artísticas 5.5. POSICIONAMIENTO: “Ponte en modo Miraflores” 5.7. CONCLUSIONES 6. MARKETING MIX Justificación Arquitectónica Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios (CPUE) Cabida 6.1.2. TIPOS DE DEPARTAMENTOS: FLAT X01 (Tipo 1) Flat X02 (Tipo 2) Flat X03: FACHADA ACABADOS DE INTERIORES 6.2. PRECIO Costo del Producto La Competencia Las Expectativas del Cliente Definición de Precio Final 6.2.2. LISTA DE PRECIOS 6.2.3. EVALUACION DEL CREDITO HIPOTECARIO 6.3. PROMOCIÓN 6.3.1. OBJETIVOS DE LA PROMOCION 6.3.2. ACCIONES Promoción de Ventas Publicidad Venta Personal Marketing Directo Eventos y Experiencias 6.4. PLAZA Canales de Distribución: 7. EVALUACION FINANCIERA Terreno Construcción y Equipamiento Gastos Indirectos Gastos Promocionales Otros gastos Tributos Inversión consolidada 7.2. INGRESOS 7.3. ESTADO DE RESULTADOS 7.4. CRONOGRAMA 7.5. VELOCIDAD DE VENTA 7.6. ESTRUCTURACION DEL FINANCIAMIENTO 7.7. ANALISIS DEL FLUJO DE CAJA Edificación Condiciones Comerciales Tributos y Comisiones Plazos Proyecto 7.7.2. FLUJO ECONOMICO Ingresos Costos 7.7.3. FLUJO FINANCIERO 7.7.4. FLUJO DEL INVERSIONISTA 7.8. SENSIBILIDAD Precio de venta por m2: Velocidad de Ventas: Costo de Oportunidad del Inversionista: VAN y TIR Proyecto: Velocidad de ventas vs el precio de venta por m2 VAN, TIR Inversionista: Velocidad de ventas vs el precio de venta por m2 8. CONCLUSIONES GENERALES 9. BIBLIOGRAFIA Obtención de Datos: 10. ANEXOS 10.3. ANEXO 3: PLANO DE UBICACIÓN 10.4. ANEXO 4: PLANOS PLANTA TECHO