Pontificia Universidad Católica del Perú 
Facultad de Derecho 
 
 
 
 
 
 
 
Programa de Segunda Especialidad en Derecho Registral 
 
TITULO: CRÍTICAS A LA JURIPRUDENCIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL SOBRE 
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO NOTARIAL 
 
Trabajo Académico para optar el grado de segunda especialidad en Derecho 
Registral 
 
 
Autor: RICARDO CASANOVA RIOS 
 
Asesor: JOSÉ LUIS GABRIEL RIVERA 
 
Código de alumno: 20173472 
 
 
 
2017 
RESUMEN 
En el presente artículo académico se critican tres resoluciones del Tribunal Registral 
mediante el cual, en torno a la prescripción adquisitiva de dominio llevada a cabo en la vía 
notarial, ha establecido en sus decisiones criterios contrarios a la ley, trastocando el 
principio registral de legalidad. O sea, realiza una débil calificación de documentos 
notariales relativos a la prescripción adquisitiva de dominio sobre predios urbanos. Se dice 
que los motivos o razones por las cuales un Notario declara la adquisición de la propiedad 
por usucapión, no debe ser calificado en sede registral; este criterio es correcto y no está en 
discusión. Lo discutible es que se pretenda declarar la prescripción adquisitiva de dominio 
notarial sobre las cuotas ideales de un copropietario con respecto al otro, y que el Tribunal 
Registral acepte la inscripción de dicho acto (o para efectos del presente trabajo, la 
anotación preventiva de la solicitud de usucapión notarial), abiertamente violatorios de la 
ley, con el argumento de que lo que se pretende con este procedimiento notarial es 
regularizar la titulación de los solicitantes, ya que muchas veces se celebran actos jurídicos 
defectuosos que, por tener tal condición, nunca accedieron al Registro; por tanto, la partida 
registral no refleja la realidad. 
En la primera parte del trabajo se abordará, de forma general, los principales temas 
relacionados con la prescripción adquisitiva, específicamente se realizará un resumen del 
historial legislativo de la prescripción adquisitiva de dominio en el Derecho Notarial 
Peruano; asimismo, se buscará resaltar el criterio establecido en el Precedente de 
Observancia Obligatoria N° 10 del XII Pleno del Tribunal Registral.  
El tema de fondo del presente trabajo se centra en la crítica con respecto a la aplicación por 
parte del Tribunal Registral del artículo 5.2 de la Directiva N° 013-2013-SUNARP/SN 
(Directiva que uniformiza los criterios de calificación registral en asuntos no contenciosos 
de competencia notarial); es de precisar que en esta norma se prescribe que no es materia de 
calificación registral la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en 
las normas especiales que regulan la usucapión notarial, son de competencia del Notario, ni 
el fondo o motivación de la declaración notarial. Sin embargo, este límite a la calificación 
con relación a documentos notariales que se expiden en los procesos no contenciosos de 
competencia notarial en general y, específicamente en el trámite de la declaración notarial 
de prescripción adquisitiva de dominio, en muchas ocasiones ha sido sobrevalorado por el 
propio Tribunal Registral al extremo de permitir la inscripción de títulos en abierta 
contravención de normas prohibitivas, como la establecida en el segundo párrafo del 
artículo 985° del Código Civil. La crítica también se basa en el hecho de que con las 
decisiones del Tribunal Registral se quebranta el principio de legalidad, el mismo que se 
manifiesta a través de la calificación registral; siendo este aspecto uno de los pilares del 
sistema registral peruano, puesto que al Registro sólo deben acceder títulos perfectos y 
válidos, es decir, adecuados a las normas legales pertinentes. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ÍNDICE  
1. Introducción 
 
2. La Prescripción Adquisitiva de Dominio como un modo originario de adquirir la 
propiedad 
 
3. La Prescripción Adquisitiva de Dominio en el Derecho Notarial Peruano: régimen legal 
vigente 
3.1. El alcance de la Prescripción Adquisitiva de Dominio Notarial según el Tribunal 
Registral antes de la aprobación del Precedente N° 10 del XII Pleno del Tribunal 
Registral 
3.2. El alcance de la Prescripción Adquisitiva de Dominio Notarial según el Tribunal 
Registral después de la aprobación del Precedente N° 10 del XII Pleno del Tribunal 
Registral 
 
4. El debilitamiento de la calificación registral como consecuencia de la aplicación del 
artículo 5.2 de la Directiva N° 013-2013-SUNARP/SN por parte del Tribunal Registral 
4.1. La calificación registral y el principio de legalidad 
 
5. Presentación de tres casos en los cuales el Tribunal Registral quebranta el principio de 
legalidad al resolver en favor de la procedencia de la anotación preventiva de 
prescripción adquisitiva de dominio sobre bienes comunes  
5.1. Resolución N° 997-2007-SUNARP-TR-L 
5.2. Resolución N° 144-2009-SUNARP-TR-L 
5.3. Resolución N° 1647-2012-SUNARP-TR-L 
 
6. Principio de legalidad VS fondo o motivación de la declaración notarial 
 
7. Conclusiones 
 
8. Bibliografía
 
Críticas a la Jurisprudencia del Tribunal Registral sobre Prescripción Adquisitiva de 
Dominio Notarial 
 
1. Introducción. 
Dentro de los modos de adquisición de la propiedad, la prescripción adquisitiva de dominio 
es un mecanismo útil y necesario en la sociedad actual, puesto que esta institución genera 
paz social al haber seguridad en torno al dominio de un bien, evitándose largos y costosos 
conflictos sobre la propiedad. En ese escenario, el Estado, mediante la dación de normas, 
debe dar soluciones rápidas pero seguras en relación con esta forma especial de adquisición 
del dominio. Es así que la Ley N° 27157 – Ley de Regularización de Edificaciones, del 
Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de 
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común – ha creado un mecanismo, relativamente 
rápido, para que los poseedores de predios urbanos, cumpliendo ciertos requisitos previstos 
en la misma ley y en normas legales conexas, puedan acudir donde un Notario para que este 
declare la adquisición de su derecho de propiedad mediante la prescripción adquisitiva de 
dominio.  
El Registro debe procurar crear los mecanismos idóneos para que los particulares puedan 
inscribir sus derechos, ya que mediante la inscripción de los mismos se les dota de 
seguridad: muchas normas otorgan preferencia al derecho inscrito. Ante ello, la 
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), ha dictado diversas 
Directivas que coadyuvan a la inscripción de los diversos actos y derechos inscribibles, 
entre ellos la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio declarada notarialmente 
o su anotación preventiva respectiva. Ejemplo de esto es la Directiva N° 013-2013-
SUNARP/SN, aprobada mediante Resolución del Superintendente Nacional de los 
Registros Públicos N° 490-2003-SUNARP-SN, que se encarga de uniformizar los criterios 
de calificación registral en los asuntos no contenciosos de competencia notarial. 
Esta Directiva, en su artículo 5.2, estableció un límite en la calificación registral de 
documentos notariales producidos en la tramitación de asuntos no contenciosos de 
competencia notarial, incluyendo a la prescripción adquisitiva de dominio, puesto que 
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estableció que no será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que, 
en virtud de lo previsto en la Ley N° 27333 y normas complementarias, son de competencia 
del Notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial. 
Es pertinente haber precisado esta limitación a la calificación registral en la citada 
Directiva, ya que la misma ley ha atribuido al Notario la facultad para que declare la 
prescripción adquisitiva de dominio sobre predios urbanos. Por lo tanto, si en el respectivo 
trámite no contencioso, el Notario, luego de haberse formado una convicción en virtud del 
acervo probatorio remitido por el solicitante, declara la prescripción adquisitiva de dominio 
en favor de este, el Registrador no debe calificar las razones por cuales se llegó a tal o cual 
conclusión. 
Sin embargo, esta limitación a la calificación, no es óbice para que el Tribunal Registral, en 
su instancia respectiva, se haga de la vista gorda y resuelva en favor de la procedencia de 
una anotación preventiva de solicitud de prescripción adquisitiva de dominio notarial en 
clara contravención de una norma prohibitiva, como la establecida en el segundo párrafo 
del artículo 985° del Código Civil (que prohíbe la usucapión de bienes comunes entre 
copropietarios). Esta prohibición es clara en la norma, y no debe ser soslayada ni por el 
Registrador ni por el Tribunal Registral, puesto que la razón de estos funcionarios públicos 
se basa en la calificación registral de títulos que pretenden ingresar al Registro. Es en esta 
actividad calificadora en donde se manifiesta en toda su magnitud el principio de legalidad, 
que implica la adecuación del título con todo el sistema jurídico. 
El presente trabajo justamente se basa en la crítica de tres resoluciones del Tribunal 
Registral que establecieron la procedencia de la anotación preventiva de prescripción 
adquisitiva de dominio notarial sobre bienes comunes, en clara contradicción con lo 
establecido en el segundo párrafo del artículo 985° del Código Civil. Para ello, 
previamente, se abordarán temas generales como la regulación actual de la prescripción 
adquisitiva de dominio en el Derecho Notarial Peruano; asimismo, se tocará los temas de la 
calificación registral y el principio de legalidad con el objetivo de vincularlos con el 
problema jurídico suscitado. 
2. La Prescripción Adquisitiva de Dominio como un modo originario de adquirir la 
propiedad. 
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El artículo 950° del Código Civil establece que la propiedad inmueble se adquiere por 
prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 
diez años; seguidamente se precisa que se adquiere a los cinco años cuando median justo 
título y buena fe. A su vez, el artículo 952° del mismo cuerpo legal sostiene que quien 
adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario; 
asimismo, se prescribe que la sentencia que accede a la petición es título para la inscripción 
de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo 
dueño.  
Es importante citar estas normas, puesto que a partir de la concatenación de sus requisitos 
se puede comprender la naturaleza de esta forma de adquisición de la propiedad prevista en 
el sistema legal peruano. Se sabe que existen dos formas de adquirir la propiedad, una es la 
derivada, en virtud del cual se adquiere el derecho porque alguien lo transmite; en cuanto a 
esta forma de adquisición cabe traer a colación: “la regla por la cual no se puede transferir a 
otro más derecho del que uno tiene” (Gonzáles 2008: 23). Es decir, que: “cuando el 
adquirente recibe a título derivativo un bien, la eficacia de su adquisición depende de la 
existencia del derecho de su causante” (Gonzáles 2008: 23). El otro modo de adquisición de 
la propiedad es el originario, en donde no hay ningún transferente del derecho, sino que la 
propia ley reconoce una causa de adquisición. 
En cuanto a estas dos formas de adquisición de la propiedad, Gonzáles, con la claridad que 
le caracteriza, sostiene que: 
Los modos derivados presuponen un acto de transmisión del derecho, por el cual, dos 
sujetos se vinculan en relación de causa-efecto, de tal suerte que uno da y el otro recibe 
[…]. El contrato y la sucesión hereditaria son dos supuestos típicos de adquisiciones 
derivadas o derivativas, puesto que el transferente (vendedor o causante) debe contar con el 
derecho para que pueda transmitirlo eficazmente al adquirente (comprador o heredero). Para 
que pueda verificarse una adquisición a título derivativo es necesario un título válido de 
adquisición, esto es, un acto o hecho jurídico que justifique la adquisición de una 
determinada persona y, además, se requiere que el enajenante sea titular del derecho […]. 
Los modos originarios son aquellos en donde el sujeto se convierte en titular por 
encontrarse en la hipótesis que la norma reconoce como causa del efecto adquisitivo, sin 
que el anterior propietario preste su voluntad favorable a la transferencia, o sin que se 
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produzca un fenómeno legal de transmisión. Las adquisiciones originarias operan ex novo, 
ya que el titular estrena el derecho o lo recibe novedosamente, sin vinculación alguna con el 
anterior propietario (Gonzáles 2017: 53-55). 
Como es de verse, la prescripción adquisitiva de dominio constituye un auténtico modo 
originario de adquirir la propiedad, ya que el derecho que adquiere el usucapiente no 
proviene de un titular anterior, ya sea porque este lo ha transmitido válidamente o porque 
ha operado un hecho jurídico transmisivo, como la sucesión hereditaria. En el caso de la 
prescripción adquisitiva de dominio regulada en el sistema jurídico peruano, la causa del 
efecto adquisitivo está prevista en la propia ley, puesto que el elemento imprescindible para 
que opere esta adquisición del derecho de propiedad es la posesión del bien por un 
determinado tiempo y cumpliendo una serie de requisitos, como la publicidad, pacificidad y 
continuidad de dicha posesión, además del ánimo de propietario que debe tener el poseedor. 
En ese sentido, Albaladejo indica que: 
La usucapión es un modo originario de adquirir el derecho ucucapido, en cuanto que la 
adquisición no se basa en derecho anterior alguno, es decir, el usucapiente no lo hace suyo 
porque el que lo tenía se lo transfiera (relación de causalidad), sino que se convierte en 
titular del mismo –con independencia de que antes lo fuese otra persona- porque ha venido 
comportándose como tal. Y es como consecuencia de que un nuevo derecho, incompatible 
con el anterior, se establece sobre la cosa, por lo que pierde el suyo quien antes lo tuviera 
sobre la misma (Albaladejo 2004: 16). 
Jorge y Francisco Avendaño, por su parte sostienen que “la prescripción es un modo 
originario y gratuito de adquisición de la propiedad. El derecho del adquirente no tiene 
como base el derecho del titular anterior. No hay transmisión. Precisamente porque el 
derecho del adquirente no depende de uno anterior, se requiere la posesión y el transcurso 
del tiempo” (Avendaño 2017: 85). 
Por último, no menos importante es señalar lo expresado por Gonzáles en cuanto establece 
que: “El artículo 950 del Código Civil es bastante elocuente: La sentencia que declara la 
prescripción adquisitiva es título suficiente para cancelar el asiento del antiguo dueño. De 
esta norma se deduce inequívocamente el carácter originario de la usucapión” (Gonzáles 
2017: 55). 
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3. La Prescripción Adquisitiva de Dominio en el Derecho Notarial Peruano: régimen 
legal vigente. 
La Ley N° 27157 – Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la 
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y 
de Propiedad Común – que entró en vigencia el 20 de julio de 1999, trajo consigo una serie 
de mecanismos para regularizar las inscripciones de diferentes actos que nunca accedieron 
al Registro, como la inscripción de la Declaratoria de Fábrica, Reglamento Interno e 
independizaciones; en ese sentido, en su artículo 3° señala que “los propietarios de 
edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra 
o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de 
ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido en la 
presente ley”. Demás está sostener que todos estos actos de regularización debían 
realizarse, exclusivamente, sobre predios urbanos. 
Asimismo, dicha ley estableció un mecanismo novedoso para sanear la propiedad sobre los 
inmuebles que eran objeto de regularización, como es el caso de la prescripción adquisitiva 
de dominio; es decir, si el propietario de algún departamento de un edificio, al momento de 
realizar la regularización de la edificación, se veía en la necesidad de sanear su propiedad, 
debía seguir el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio notarial. Así, por 
ejemplo, el artículo 7 de la Ley N° 27157 señala que:  
“Para la inscripción del derecho de propiedad de los departamentos se debe 
presentar el Formulario Registral, acompañado del título de propiedad que puede 
ser escritura pública, minuta, adjudicación o cualquier otro documento público o 
privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de título de propiedad, o cuando el 
terreno esté inscrito a nombre de persona diferente al vendedor, el poseedor debe 
demostrar posesión continua, pacífica y pública como propietario durante (diez) 
años”. 
Del mismo modo, el artículo 35° del Reglamento de la Ley N° 27157 señala que: “Si 
durante el trámite de regularización de una edificación, se advierte la necesidad de iniciar 
un procedimiento de saneamiento de titulación, vía prescripción adquisitiva de dominio o 
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formación de título supletorio, el notario, a petición del interesado, iniciará el asunto no 
contencioso de competencia notarial, regulado en los artículos 39° a 43° de este 
Reglamento”. 
Como es de advertirse de las citas de estas normas, es posible que un notario declare la 
prescripción adquisitiva de dominio de un inmueble que es objeto de regularización, a que 
se refiere el artículo 3° de la Ley N° 27157.  
En cuanto al tema de fondo, es decir a la declaración de la adquisición de la propiedad por 
prescripción adquisitiva de dominio y a los requisitos que deben cumplirse para que el 
Notario estime la solicitud, el artículo 21° de la Ley N° 27157 señala que “La prescripción 
adquisitiva […] es declarada notarialmente, a solicitud del interesado”; por su parte, el 
Reglamento de esta ley (Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA), en su artículo 36°, 
indica que “Procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de dominio, cuando 
el interesado acredita posesión continua, pacífica y pública del inmueble por más de diez 
(10) años, esté o no registrado el predio”. Lo particular de la prescripción adquisitiva de 
dominio en el Derecho Notarial es que sólo se permite, por mandato de la normas antes 
acotadas, la usucapión extraordinaria o larga, es decir, que el titular de la prescripción debe 
demostrar su posesión continua, pacífica y pública por más de diez años. No cabe acá 
alegar el justo título y la buena fe para que el plazo se reduzca a los cinco años; por tanto, a 
diferencia de lo regulado en el segundo párrafo del artículo 950° del Código Civil, no es 
posible la usucapión ordinaria o corta en el Derecho Notarial. 
El tema del trámite o procedimiento notarial para la declaración de prescripción adquisitiva 
de dominio no fue regulado de forma coherente desde la dación de la Ley N° 27157. En ese 
sentido, Gonzales explica que:  
La Ley N° 27157 no reguló en forma detallada el proceso de prescripción adquisitiva en 
sede notarial, limitándose a señalar que “para ello se debía seguir el mismo proceso a que se 
refiere el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable” (art. 
21). Esta laguna normativa -pues, la remisión era insuficiente- exigió que el reglamento 
aclare, precise y defina la materia. Sin embargo, era un error mantener una remisión directa 
al Código Procesal Civil, cuando es bien conocido que la actuación del notario no es 
compatible con la actividad judicial. Por tal motivo, la Ley N° 27333 ha aclarado la 
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situación (art. 1), pues establece una prelación de fuentes normativas acorde con la 
naturaleza de la función [asunto no contencioso] (Gonzáles 2017: 379). 
Por tanto, de acuerdo al artículo 1° de la Ley N° 27333, el proceso notarial de prescripción 
adquisitiva de dominio debe seguirse según lo dispuesto solamente en las normas 
especiales, las mismas que tenían una prelación: en primer orden, la Ley N° 27157, su 
Reglamento y la Ley N° 27333; supletoriamente, se debía aplicar las leyes 26002 (Ley del 
Notariado; hoy Decreto Legislativo N° 1049) y 26662 (Ley de Competencia Notarial en 
Asuntos No Contenciosos). Sólo en el caso de vacíos normativos, debía aplicarse el Código 
Procesal Civil de forma excepcional. 
La Ley N° 27333 – Ley Complementaria a la Ley N° 26662, la Ley de Asuntos No 
Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones, que entró 
en vigencia en julio del año 2000, sobre todo aclaró el trámite a seguirse para efectos de la 
declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio. Sin embargo, reguló un 
supuesto que trajo consigo mucha confusión entre los Registradores y que se reflejó en 
deciciones contradictorias por parte del Tribunal Registral, lo que motivó la aprobación de 
un precedente de observancia obligatoria que aún está vigente. Esto se debió a que en el 
inciso k) del artículo 5° de esta ley se señalaba que “El presente trámite (el de la usucapión 
notarial) comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de 
terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones”.  
3.1. El alcance de la Prescripción Adquisitiva de Dominio Notarial según el 
Tribunal Registral antes de la aprobación del Precedente N° 10 del XII Pleno 
del Tribunal Registral. 
Si bien la Ley N° 27333 había señalado en el inciso k) de su artículo 5° que era posible la 
prescripción adquisitiva de dominio notarial de terrenos ubicados en zonas urbanas que no 
cuenten con edificaciones, es decir, que era factible tramitar la usucapión sobre terrenos 
urbanos de forma autónoma, al margen de cualquier procedimiento de regularización de lo 
edificado; esa posibilidad no era percibida ni compartida por muchos registradores ni por el 
propio Tribunal Registral. Por ello, de forma previa a la aprobación de aquel precedente se 
habían expedido resoluciones como las que se comentarán a continuación. 
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Resolución del Tribunal Registral N° 090-2002-ORLC/TR de fecha 08 de febrero de 2002. 
En este caso, Fibras Industriales S.A. había solicitado la inscripción de la prescripción 
adquisitiva de dominio sobre dos estacionamientos ubicados en una edificación; el 
problema acá se presentaba porque su inmediato transferente, si bien le había vendido un 
departamento con los dos estacionamientos objeto de prescripción, dicho transferente no 
era el titular registral de los estacionamientos, sino que registralmente estos todavía estaban 
inscritos a nombre del propietario primigenio. En otras palabras, hubo una cadena de 
transmisiones del departamento con los dos estacionamientos desde el primer propietario 
hasta Fibras Industriales S.A.; sin embargo, por algunos errores y omisiones en los 
respectivos títulos sólo se pudo inscribir la propiedad del departamento en favor de este 
último propietario, más no los dos estacionamientos, por ello había solicitado la usucapión 
notarial de estos dos últimos inmuebles, pero con el objetivo de sanear su propiedad. O sea 
como los dos estacionamientos estaban inscritos a nombre de persona diferente al vendedor 
(su inmediato transferente), se había solicitado la prescripción adquisitiva notarial. 
El Notario aceptó la solicitud y mediante Escritura Pública había declarado la prescripción 
adquisitiva de dominio de los dos estacionamientos en favor de Fibras Industriales S.A.; sin 
embargo, cuando se quiso inscribir este acto en el Registro de la Propiedad Inmueble de 
Lima, la registradora había observado el título, ya que consideraba que no es procedente la 
tramitación de la adquisición de la propiedad por prescripción vía notarial, toda vez que 
dicha posibilidad se encuentra limitada al supuesto en que exista una fábrica por 
regularizar, sostuvo, además que “realizando una interpretación sistemática de la 
legislación pertinente, el artículo 21° de la Ley N° 27157 establece que la prescripción a la 
que se refiere el presente título es declarada notarialmente, lo cual implica que dicho 
trámite sólo se refiere a los procedimientos de regularización de edificaciones”. 
Ante esta decisión de la registradora, Fibras Industriales S.A. interpuso recurso de 
apelación, por lo que el Tribunal Registral resolvió confirmando lo decidido por la primera 
instancia, pero dispuso la tacha del título. Básicamente sus argumentos fueron. 
El artículo 21° de la Ley N° 27157 establece expresamente que la prescripción 
adquisitiva de dominio que será declarada notarialmente, es aquella a que se refiere 
el Título I de la ley en cuestión, título denominado PROCEDIMIENTOS PARA LA 
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REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES. Que, tanto el Título I de la Ley N° 
27157, como la Sección Primera de su Reglamento, constituyen normas de 
excepción que permiten a los propietarios que hayan construido sin autorización 
municipal registrar las edificaciones, conjuntamente con el reglamento interno y las 
independizaciones. Asimismo, en los casos en que se requiera la previa inscripción 
del dominio de los favorecidos con la regularización antes indicada, permite que 
mediante declaración de prescripción adquisitiva de dominio se pueda registrar la 
propiedad. Por tanto, los procedimientos notariales de prescripción adquisitiva de 
dominio están referidos a los supuestos en que se regularice la declaratoria de 
fábrica, reglamento interno o las independizaciones. Finaliza su argumentación el 
Tribunal Registral señalando que si bien el inciso k) del artículo 5° de la Ley N° 
27333 establece que el trámite comprende también a la declaración de usucapión de 
terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones, ello no 
permite concluir que dicho procedimiento notarial sea también aplicable a los 
predios con edificaciones en los cuales no se efectúe regularización de reglamento 
interno o independizaciones, en razón a que la autorización es expresa respecto de 
terrenos sin construir y al carácter excepcional de las normas de regularización. 
Se pudo comprobar que hubo otros casos, como lo resuelto en la Resolución N° 091-2001-
ORLC/TR de fecha 23 de febrero de 2001, donde el Tribunal Registral había aplicado el 
mismo criterio de la resolución comentada líneas arriba, es decir, se señalaba que la Ley N° 
27157, su Reglamento, y la Ley N° 27333 contienen normas de excepción, por ello debían 
ser interpretadas restrictivamente. 
Criterio similar tuvo la registradora del Registro de Predios del Callao que calificó el Título 
N° 10125 de fecha 22 de setiembre de 2004, pues en este caso se dijo que no procedía la 
solicitud de inscripción de prescripción adquisitiva de dominio vía notarial si la misma no 
se encuentra dentro de un proceso de regularización de fábrica establecido por la Ley N° 
17157. Esta decisión motivo la apelación respectiva y el Tribunal cambió de criterio y lo 
plasmó en una resolución (la única) que a la postre sustentaría el Precedente N° 10 del XII 
Pleno del Tribunal Registral. 
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3.2. El alcance de la Prescripción Adquisitiva de Dominio Notarial según el 
Tribunal Registral después de la aprobación del Precedente N° 10 del XII 
Pleno del Tribunal Registral. 
Como se dijo anteriormente, la resolución que sustenta el Precedente de Observancia 
Obligatoria N° 10 del XII Pleno del Tribunal Registral, el mismo que fue llevado a cabo los 
días 4 y 5 de agosto de 2005, es la N° 077-2005-SUNARP-TR-L de fecha 16 de febrero de 
2005. El criterio que se estableció en dicho Precedente es el siguiente: 
“Resulta procedente la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio
 tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edificaciones aun 
cuando la edificación no haya sido materia de un procedimiento de 
regularización”. 
En este caso, se solicitó la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio declarada 
notarialmente del inmueble constituido por una casa de una planta tipo “Z” ubicada en el 
lote N° 6 de la manzana M de la urbanización Santa Luisa, Primera Etapa, distrito de La 
Perla, Callao. El Registrador observó el título alegando, pues, que no es procedente la 
solicitud de inscripción de usucapión vía notarial si la misma no se encuentra dentro de un 
proceso de regularización de fábrica contemplado en la Ley ° 27157 o, en su defecto se 
debería haber solicitado la inscripción de una prescripción adquisitiva de dominio notarial 
respecto de un terreno (el cual no cuente con edificación).  
Ante la decisión del registrador, se interpuso recurso de apelación, por lo que el Tribunal 
Registral revocó la observación efectuada y sostuvo (con buen criterio) que “la Ley N° 
27333 ha desligado el proceso de prescripción adquisitiva notarial del saneamiento de 
edificaciones. En efecto, con anterioridad a la dación de dicha ley la prescripción 
adquisitiva notarial sólo resultaba procedente si el predio materia de saneamiento se 
encontraba sujeto a un proceso de regularización de la edificación o, en su caso, del 
reglamento interno, ello a efectos de permitir la inscripción previa del dominio de los 
favorecidos con la regularización; sin embargo, al permitirse que dicho proceso notarial 
pueda recaer también sobre terrenos ubicados en zonas urbanas se ha establecido 
implícitamente que la existencia de una fábrica por regularizar ya no constituye requisito 
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para la declaración de propiedad de un inmueble a través del proceso de prescripción 
adquisitiva notarial”.  
Es rescatable este criterio establecido por el Tribunal Registral, porque la interpretación de 
muchos Registradores y del propio Tribunal en anteriores oportunidades era literal, o sea, 
porque la Ley  N° 27157 establecía de forma expresa que la prescripción adquisitiva de 
dominio notarial sólo debía llevarse a cabo si el solicitante se encontraba regularizando su 
edificación o porque la Ley N° 27333 indicaba que era posible la usucapión sobre terrenos 
ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones, única y exclusivamente debía 
aplicarse dichas leyes para esos dos supuestos, no habiéndose regulado para el caso de los 
terrenos urbanos que cuenten con edificaciones en la realidad, pero que no sean objeto de 
un procedimiento de regularización, por tanto, prohibido en este último supuesto. Muy 
discutible lo resuelto en anteriores oportunidades por el Tribunal. Aunque el Tribunal 
Registral en la Resolución que sustenta dicho Precedente no lo dice que expresamente, se 
puede inferir que el criterio que subyace se basa en el principio de que lo accesorio 
(edificación) sigue la suerte de lo principal (terreno). 
4. El debilitamiento de la calificación registral como consecuencia de la aplicación del 
artículo 5.2 de la Directiva N° 013-2013-SUNARP/SN por parte del Tribunal 
Registral. 
En el mes de octubre de 2003 se publicó la Resolución del Superintendente Nacional de los 
Registros Públicos N° 490-2003-SUNARP-SN, la misma que aprobó la Directiva N° 013-
2013-SUNARP/SN (Directiva que uniformiza los criterios de calificación registral en 
asuntos no contenciosos de competencia notarial). Esta directiva fue expedida con la 
finalidad de unificar criterios de los Registradores en la calificación de documentos 
notariales que impliquen la declaración de prescripción adquisitiva de dominio, formación 
de títulos supletorios, entre otros procedimientos notariales tramitados como asuntos no 
contenciosos, ya que, como bien se puede apreciar en unos de los considerandos de la 
citada Resolución, “en instancias registrales, existían posiciones interpretativas discrepantes 
en torno a determinados aspectos de las figuras jurídicas antes señaladas”. 
15 
 
Es importante hacer mención a uno de los antecedentes y consideraciones de la Directiva en 
cuestión, en el sentido de que “la declaración notarial de prescripción adquisitiva de 
dominio obra en documento notarial, el cual es auténtico y produce todos sus efectos, 
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez, como lo señala 
expresamente el artículo 12° de la Ley N° 26662, Ley de Competencia Notarial en Asuntos 
No contenciosos”. En ese sentido, “no corresponde a las instancias registrales calificar los 
actos procedimentales realizados por el notario, en virtud de lo expresamente estipulado por 
las leyes pertinentes, para emitir la declaración correspondiente, ni corresponde, por ende, 
calificar el fondo o motivación de tal declaración notarial”. 
Por todas esas consideraciones expuestas, en el artículo 5.2 de la Directiva expresamente se 
dispuso que: 
“El Registrador calificará los títulos referidos a declaración de prescripción 
adquisitiva, formación de títulos supletorios o saneamiento de área, linderos y 
medidas perimétricas, tramitados como asuntos no contenciosos de competencia 
notarial, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 32 del Reglamento General de 
los Registros Públicos. No será materia de calificación la validez de los actos 
procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley N° 27333 y normas 
complementarias, son de competencia del Notario, ni el fondo o motivación de la 
declaración notarial”. 
Esta norma tiene concordancia con lo prescrito en el artículo 41.4 del Reglamento de la Ley 
N° 27157 que señala que “cuando se solicite al Registro de Predios la inscripción de la 
prescripción adquisitiva o formación de título supletorios en inmuebles estatales, se 
encuentren o no inscritos, el Registrador verificará que en el Acta Notarial se precise el 
haber cumplido con las formalidades del emplazamiento señaladas en el artículo 40°. 
Asimismo, cotejará la adecuación de los antecedentes registrales con la rogatoria, 
quedando exento de calificar la validez de los actos procedimentales que son 
competencia del Notario, así como el fondo o motivación de la declaración notarial”. 
Es de verse, pues, que en virtud de las normas citadas, el registrador tendrá límites en 
cuanto a la calificación del título -documento notarial- que se pretende inscribir (que puede 
16 
 
consistir en el parte notarial del acta de protocolización o de la Escritura Pública que 
declara la prescripción adquisitiva de dominio, acompañados de los documentos 
complementarios), ya que deberá abstenerse de calificar la validez de los actos 
procedimentales que son de competencia propia del Notario, así como el fondo o 
motivación de la declaración notarial. Es decir, el Registrador al momento de calificar un 
documento notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio, no podría cuestionar 
las razones de hecho o de derecho por las cuales el Notario ha llegado a tal o cual 
conclusión, con la correspondiente declaración de usucapión en favor del beneficiario. 
Lo establecido en las normas citadas es coherente y válido, ya que en estos procedimientos 
no contenciosos de competencia notarial, el Notario realiza una labor cuasi jurisdiccional, 
“de decir de derecho”, muy semejante a la de un juez cuando resuelve sobre un caso 
concreto. En ese sentido, Gonzales sostiene que: 
Luego de actuadas las pruebas, y ante la falta de oposición del propietario, el notario deberá 
realizar una declaración jurídica en la que valore los medios probatorios en forma conjunta, 
utilizando su apreciación razonada (art. 197 del CPC, por analogía). En este punto, la labor 
notarial se asemeja a la del juez, pues realiza un juicio jurídico en el que aprecia las 
situaciones de hecho, y, seguidamente, los subsume en una norma jurídica. Ello significa 
que el notario emite una apreciación racional, pero no ejerce la actividad de fe pública, en 
tanto no existe comprobación de hechos por medio de los sentidos (Gonzáles 2017: 388). 
De acuerdo con lo establecido por el artículo 2° del Decreto Legislativo N° 1049, el 
Notario es el profesional del derecho que está autorizado para dar fe de los actos y contratos 
que ante él se celebran, así como su función también comprende la comprobación de 
hechos y la tramitación de asuntos no contenciosos previstos en las leyes de la materia. 
Gonzáles sobre la función notarial sostiene que: 
La función notarial no solamente consiste en dar forma a un determinado acto o negocio 
jurídico, sino además en dar fe de dicho acto. Por tal motivo, la función puede resumirse en 
dar forma pública. El término “dar fe” significa confiar o creer en lo que el notario narra en 
el documento. [Para tal efecto], el notario deberá: recibir o indagar la voluntad de las partes, 
dar forma jurídica a esa voluntad [y] autorizar el documento público con el que se formaliza 
el acto o negocio, dotándole de fe, es decir, afirmando que los hechos narrados por el 
17 
 
notario son ciertos, y admitiendo la ley esa peculiar característica. En la comprobación de 
hechos y trámite de asuntos no contenciosos [como el de la prescripción adquisitiva de 
dominio], el notario también da forma pública, aunque en el primer caso se limita a 
constatar un hecho que ve, oye y presencia por sus propios sentidos, mientras en el segundo 
caso se declara un derecho en vía extrajudicial una vez que se comprueba la notoriedad o 
evidencia que da origen al derecho (Gonzáles 2008: 589-590). 
No es lo mismo una escritura pública de compraventa de un inmueble que un instrumento 
notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio, ya que en el primer caso ciertas 
partes del documento gozan de fe pública, porque, tal como lo sostiene Gonzáles: “en la 
esfera de los hechos, el notario narra fielmente lo que oye y percibe por sus sentidos [y] en 
la esfera negocial o contractual, el notario recoge con auntenticidad las declaraciones de 
voluntad de los otorgantes” (Gonzáles 2008: 592), mientras que en el segundo caso no 
existe la verificación de un hecho que le conste al notario de forma sensorial. 
Los actos notariales pueden ser clasificados como actos de percepción, en donde sí hay fe 
pública, y actos de juicio, en donde no existe fe pública. En diferentes artículos de la Ley 
del Notariado se puede ver cómo funciona la fe pública; claros ejemplos son el artículo 2 
que prescribe que el notario da fe de los actos y contratos que ante él se celebran, así como 
el artículo 24° que señala que hay fe pública respecto a la realización del acto jurídico; por 
su parte el artículo 54° señala que hay fe de la capacidad, libertad y conocimiento con que 
se obligan los otorgantes. Por el contrario, en los actos de juicio, como la declaración de la 
prescripción adquisitiva de dominio, no hay fe pública; por lo tanto, no cabe discutir el 
pronunciamiento de fondo del notario. En ese sentido, en cuanto a la prescripción 
adquisitiva de dominio notarial, Gonzáles sostiene que: 
Para llegar a la declaración de notoriedad, el notario debe formarse previamente una 
convicción favorable respecto la posesión que ejerce el interesado sobre el inmueble que 
pide usucapir, y en tal sentido al tratarse de una estimación o juicio, el notario deberá 
valorar los medios probatorios en forma conjunta, utilizando su apreciación razonada […]. 
Aquí la labor notarial se asemeja a la de un juez, pues realiza un juicio jurídico, por el cual 
aprecia una situación de hecho, la misma que debe estar comprobada dentro de los 
márgenes de racionalidad y probabilidad -nunca, con certeza absoluta-, y luego subsume el 
hecho dentro de una norma jurídica, la cual aplica al caso concreto. Por lo tanto, la 
18 
 
actuación notarial EN ESTE CASO no implica el ejercicio de fe pública, pues no estamos 
en presencia de la comprobación de un hecho que le consta al notario por medio de sus 
sentidos, sino ante una apreciación o juicio (Gonzáles 2008: 706). 
Por todas estas consideraciones, bien hace la Directiva en precisar que no es materia de 
calificación notarial la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en 
la Ley N° 27333 y normas complementarias, son de competencia del Notario, ni el fondo o 
motivación de la declaración notarial. 
4.1. La calificación registral y el principio de legalidad. 
Es importante abarcar este tema, ya que a partir de una visión clara de lo que implica la 
calificación registral y el principio de legalidad, se podrá refutar la cuestionable decisión 
del Tribunal Registral cuando se ha decidido por la procedencia de la anotación preventiva 
de la solicitud de prescripción adquisitiva de dominio, tramitada en la vía notarial, sobre las 
cuotas ideales de un copropietario con respecto al otro. 
La calificación registral es uno de los pilares del sistema registral peruano, puesto que a 
partir de una rigurosa actividad calificadora de un título por parte del Registrador o, en su 
caso, por el Tribunal Registral, y registrado el mismo, se activarán los principios 
protectores de lo inscrito, como la publicidad material, legitimación y fe pública registral, 
regulados en los artículos 2012°, 2013° y 2014° del Código Civil, respectivamente. En ese 
sentido, Delgado sostiene que: 
La rigurosidad que en cada sistema registral tiene la calificación registral se encuentra 
estrechamente vinculada a la real eficacia de la publicidad registral en ese sistema. A mayor 
eficacia de la publicidad y fuerza del registro, más rigurosa debe ser la calificación y 
viceversa. Así la calificación registral se apoyará en principios más exigentes cuanto más 
amplia sea la protección y legitimación que los principios -a través de los cuales se 
concretan los efectos materiales de la inscripción- otorgan a los titulares registrales y 
terceros adquirentes (Delgado 1999: 254). 
El sistema registral peruano se ha decantado por una calificación registral exigente y 
rigurosa, siendo que el registrador, sin perjuicio de calificar las formalidades extrínsecas de 
un documento, está obligado, inclusive, a calificar la validez misma del acto que pretende 
19 
 
su inscripción. Con una visión similar al autor citado precedentemente, Mendoza citando a 
Pau Pedrón precisa que: “Existe una relación directa entre las barreras de entrada al registro 
y el tipo de efectos que se producen; es decir, si existe una calificación rigurosa, los efectos 
de las inscripciones serán fuertes; en cambio ante una calificación más laxa, los efectos 
serán débiles” (Pau Pedrón 1995: 65-68).  
La norma sustantiva fundamental para el análisis de este apartado es el artículo 2011° del 
Código Civil de 1984, el cual establece que: 
“Art. 2011.- Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya 
virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez de acto, 
por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros 
públicos”. 
Po su parte, el Reglamento General de los Registros Públicos, cuyo Texto Único Ordenado 
fue aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos 
N° 126-2012-SUNARP-SN, establece en la norma V de su Título Preliminar lo siguiente: 
“V. PRINCIPIO DE LEGALIDAD.- Los registradores califican la legalidad del 
título en cuya virtud se solicita la inscripción. 
La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades 
propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, 
contenido en aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. 
La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran 
emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. 
Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas 
directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el 
Registro”. 
Estas normas, y tal como lo señala Gonzáles: “[deben ser concordadas] con los artículos 31 
y 32 [del Reglamento General de los Registros Públicos], pues en ellos se encuentran 
enunciadas las características de la calificación registral y la enumeración detallada de los 
alcances de dicha calificación” (Gonzáles 2002: 48). A decir de este mismo autor, dicho 
20 
 
artículo 31 en su primer párrafo: “Define la calificación registral como el examen integral 
de los títulos cuya inscripción se solicita […]. Este artículo responde a la pregunta de cómo 
debe efectuar su labor calificadora el registrador. [Por su parte, aquel artículo 32] regula los 
alcances de la calificación, establece los límites de la calificación registral, respondiendo a 
la pregunta de qué le corresponde calificar al registrador” (Gonzáles 2002: 205-206). 
La respuesta a la pregunta de cómo debe efectuar su labor calificadora el registrador (y el 
Tribunal en segunda instancia) está en la misma norma, puesto que esta función debe 
realizarse de manera integral (no por partes), independiente, personal e indelegable. De otro 
lado, la respuesta a la pregunta de qué le corresponde calificar al registrador se puede 
verificar en el mismo artículo 32° del Reglamento General de los Registros Públicos, donde 
especifica todos las aspectos que deben ser calificados, como la adecuación de los títulos 
con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la 
inscripción; la verificación de la validez y naturaleza inscribible del acto o contrato, así 
como la formalidad del título en el que consta; la comprobación que el acto o derecho 
inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones 
legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas; entre otros 
aspectos detallados en la norma en cuestión. 
Para efectos del presente trabajo, no se profundizará sobre aspectos del alcance de la 
calificación relacionados a la adecuación del título con los asientos de inscripción, la 
comprobación de la competencia del Notario que autoriza el título o de la representación 
invocada por los otorgantes, ya que si bien estas cuestiones son imprescindibles y el 
Registrador está en la obligación de calificarlas, lo que está relacionado con el tema 
controvertido en este trabajo va por un aspecto específico del alcance de la calificación 
registral, es decir, la comprobación de que el título se ajuste a las disposiciones legales 
sobre la materia: que esté adecuado a derecho. 
Algunos autores, como Delgado, sostienen que el principio de legalidad y la calificación 
registral no son conceptos equivalentes, sino que más bien el primero está comprendido 
dentro del segundo, en tal sentido establece que:  
21 
 
El concepto de calificación registral, así como en los hechos, la misma función calificadora, 
comprende el denominado principio de legalidad pero no se agota en él. En ese sentido, 
resulta erróneo identificar plenamente ambos conceptos (calificación registral y principio de 
legalidad), considerando que se refieren a lo mismo. Más bien, lo que en realidad ocurre es 
que el principio de legalidad supone tan sólo un aspecto de la calificación registral, que es 
un concepto mucho más amplio, donde quedan comprendidos, además de dicho control de 
legalidad, la determinación de los obstáculos que puedan emanar de la partida (tracto 
sucesivo, impenetrabilidad y prioridad excluyente) así como la relevancia registral de la 
situación jurídica que pretende inscribirse (Delgado 1999: 256). 
Para otros, como Gonzáles, la idea no es que el principio de legalidad esté inmersa dentro 
de la calificación registral, sino que a través de esta actividad es que se manifiesta el 
mencionado principio; en tal sentido precisa que: 
En nuestro enfoque, la Calificación registral es la forma en que se desarrolla, de manera 
concreta y efectiva el Principio de Legalidad, vale decir, la evaluación de legalidad del 
título presentado para su inscripción, no se realiza sólo respecto al contenido, validez y 
formalidad del mismo, sino también en relación con su compatibilidad y adecuación con los 
antecedentes existentes en el Registro, lo que determina la aplicación de los demás 
principios que regulan los efectos de las inscripciones ya existentes (Gonzáles 2002: 48-49). 
Roca Sastre, por su parte, tiene un criterio similar a este último autor, ya que sostiene lo 
siguiente: 
La calificación de los títulos presentados a inscripción constituye el medio o instrumento 
para hacer efectivo el principio de legalidad. Mediante ella, los títulos defectuosos son 
rechazados definitiva o provisionalmente del Registro, ya que en él sólo tienen acceso 
registral los títulos perfectos. La calificación consiste en el examen, censura o 
comprobación que de la legalidad de los títulos presentados a registro verifica el 
Registrador de la propiedad antes de proceder a la inscripción, en sentido amplio, de los 
mismos, registrándolos, si ello es procedente, o denegando o suspendiendo su inscripción 
cuando no estén arreglados a Derecho (Roca Sastre 1979: 255). 
Cabrera es un autor nacional que se inclina también por el argumento de que la calificación 
registral es el instrumento que hace efectivo la aplicación del principio de legalidad, por 
ello propugna que: “La calificación registral constituye el medio a través del cual se 
22 
 
materializa el principio de legalidad. Dicho de otro modo, para comprobar la legalidad de 
un título, es necesario someterlo a una anticipada calificación registral. Dicha actividad o 
función se encuentra a cargo del Registrador Público” (Cabrera 2000: 143). 
En este trabajo se toma partido por estas tres últimas posturas, en el sentido de que a través 
de la actividad calificadora del Registrador y del Tribunal Registral, en primera y segunda 
instancia, respectivamente, se verifica la legalidad del título objeto de análisis. Esta 
legalidad, principalmente (pero no se agota ahí), se basa en que el título que pretende su 
inscripción esté adecuado a ley; por ejemplo, si lo que se quiere inscribir es la compraventa 
simple de un inmueble, el Registrador debe verificar que el instrumento en donde consta 
dicho acto (Escritura Pública) haya sido elaborado por el Notario cumpliendo la 
formalidades propias del Decreto Legislativo del Notariado; asimismo, debe verificar que 
haya cumplido con los presupuestos básicos de este tipo contractual, como el pago del 
precio por parte del comprador, así como verificar la validez del contrato. 
El inciso d) del artículo 32° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, en 
cuanto al alcance de la función calificadora, establece que: “El Registrador y el Tribunal 
Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su 
inscripción, deberán comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos 
que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen 
los requisitos establecidos en dichas normas”. Esta norma establece la obligación del 
Registrador y del Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, de verificar que tanto el 
título material como el formal estén ajustados a derecho; es decir, para el caso que ocupa el 
presente trabajo, que la declaración notarial de la prescripción adquisitiva de dominio 
(título material) no se haya realizado respecto de las acciones y derechos de un 
copropietario con relación al otro, ya que de manera explícita el artículo 985° del Código 
Civil establece que ningún copropietario ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción 
los bienes comunes. El hecho de que el Registrador observe o tache un título (sobre 
prescripción adquisitiva notarial) porque el mismo no está ajustado a lo que prescribe el 
artículo 985° del Código Civil no implica que esté calificando la validez de los actos 
procedimentales o el fondo o motivación de la respectiva declaración notarial.  
23 
 
El título que pretende su inscripción debe ajustarse a derecho; para que verificar si el título 
se ajusta a derecho el Registrador lleva necesariamente a cabo la función calificadora. Dado 
los efectos fuertes de lo inscrito en el sistema registral peruano, se debe depurar los títulos 
defectuosos y sólo debe inscribirse los títulos perfectos. En este sentido, Cabrera explica 
que: “Dentro del ámbito del derecho registral, genéricamente, podríamos afirmar que el 
principio de legalidad impone al Registrador la obligación de contrastar el título presentado 
al Registro con todo el sistema jurídico, con la finalidad de establecer su concordancia o no 
con el mismo. Su propósito es consentir (inscribir) en el Registro sólo aquellos títulos 
válidos y eficaces” (Cabrera 2000: 142). 
En el Derecho Comparado, hay autores que también sostienen que un aspecto fundamental 
del principio de legalidad implica la adecuación del título con el Derecho; así, Roca Sastre 
establece que: “El Registrador, al calificar no puede fundarse en lo que no conste en los 
títulos presentados y en el contenido del Registro, de suerte que, salvo el Derecho 
aplicable, en funciones de calificación no existen para el Registrador sino estos dos 
elementos, y ninguno más” (Roca Sastre 1979: 279). 
Pau Pedrón sobre esta cuestión, afirma que: “A diferencia del control de legalidad hecho 
por los Jueces, que declara la validez o la nulidad del título, el control de legalidad que 
ejerce el Registrador se reduce a determinar la posibilidad de que el título acceda al 
Registro. En ambos casos -intervención judicial e intervención registral- se comprueba la 
adecuación del título al Ordenamiento jurídico, pero el alcance la decisión, en uno y otro 
caso, es distinto” (Pau Pedrón 2003: 107). 
Gómez, por su parte, precisa que:  
El Registrador tiene el sagrado […] ministerio de velar por la defensa del sistema jurídico 
mediante su calificación. Ese sistema jurídico es sistema precisamente por construirse como 
un todo completo y sin fisuras […]. La función registral -hipotecaria o mercantil- se 
encuadra en el ámbito del Derecho cautelar o de la jurisdicción voluntaria. El Registrador 
no es titular de órgano investido de jurisdicción en el sentido restringido que a tal concepto 
concede la Ley Orgánica del Poder Judicial –pues la jurisdicción es única y se ejerce por los 
Juzgados y Tribunales-, pero como autoridad investida del ministerio de “pronunciar 
Derecho” administra públicamente el Derecho Privado emitiendo un juicio independiente 
24 
 
de conformidad a Derecho de un hecho, relación o negocio jurídico que se somete a su 
consideración. En ejercicio de esa función calificadora el Registrador actúa, como el Juez, 
de un modo independiente y con exclusivo sometimiento a Derecho, a todo el Derecho -
principio de legalidad- (Gómez 1996: 531-532). 
Por último, el mismo Gómez señala que: “Vemos configurado así el principio de legalidad, 
uno de los presupuestos que enmarca la actividad registral, por el cual sólo son inscribibles 
aquellos documentos válidos o sea conformados de acuerdo a las disposiciones vigentes” 
(Gómez 1996: 627). 
5. Presentación de tres casos en los cuales el Tribunal Registral quebranta el 
principio de legalidad al resolver en favor de la procedencia de la anotación 
preventiva de prescripción adquisitiva de dominio sobre bienes comunes. 
En el presente capítulo se procederá a analizar y criticar tres resoluciones del Tribunal 
Registral expedidas en diferentes años, pero con el común denominador de revocar tachas y 
observaciones de registradores que, en aplicación del artículo 985° del Código Civil, 
rechazaban anotaciones preventivas de prescripción adquisitiva de dominio tramitadas 
notarialmente sobre bienes comunes respecto de una copropiedad, para disponer la 
respectiva anotación preventiva. 
Lo común en las tres resoluciones también es el hecho que los solicitantes acudían a este 
trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio con la finalidad de sanear su 
titulación, puesto que las partidas registrales de los predios involucrados publicitaban 
situaciones jurídicas diferentes a la realidad extrarregistral; en muchos casos, por ejemplo, 
el dominio (inscrito) lo compartían varios copropietarios, cuando en la realidad se había 
acudido a mecanismos legales para poner fin al régimen de copropiedad, como la división y 
partición; sin embargo, esta situación no constaba en el Registro. Es más, dos de estas 
resoluciones, conscientes de esta situación, expresamente establecieron en uno de sus 
considerandos lo siguiente: 
Resulta preciso señalar que el Registro podría publicitar un régimen de 
copropiedad cuando en la realidad extraregistral la situación podría ser distinta 
por existir un régimen de titularidad exclusiva sobre el predio objeto de 
25 
 
prescripción adquisitiva debido a que se efectuó una división y partición 
defectuosa; y por lo tanto, no formalizada ni registrada, cuyo saneamiento se 
pretende mediante el trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio. 
Sin embargo, ello no es fundamento para que el Tribunal Registrar califique con amplia 
libertad, inclusive con elementos que no constan en el título materia de calificación, en los 
antecedentes registrales o en el mismo Registro. El Registrador no es Juez para que 
“resuelva” de acuerdo a su sana crítica, ya que debe atenerse a lo que consta en el título 
(documento) y en el Registro. La calificación debe extenderse a la legalidad del título que 
se pretende inscribir y a la compatibilidad del mismo con el Asiento Registral, e incluso 
con el título archivado. Argumentos, como que “había una división y partición que se había 
llevado a cabo en la realidad, pero que nunca fue inscrita” de ninguna manera puede servir 
para contradecir las observaciones o tachas de los Registradores.  
Cuando se presenta un título al Registrador, correspondiente a una anotación preventiva de 
prescripción adquisitiva notarial, este al calificarlo, y en aplicación del artículo 32° del 
Reglamento General de los Registros Públicos, verificará que el mismo esté ajustado a las 
normas legales sobre la materia, asimismo, verificará la adecuación del título con los 
asientos de inscripción de la partida registral en la que habrá de practicarse la anotación. 
Por lo tanto, verificará que la prescripción adquisitiva de dominio notarial se haya llevado a 
cabo “contra” el actual titular registral; en ese sentido, si los actuales titulares registrales 
son varios copropietarios y si la usucapión ha sido realizada por uno de los titulares con 
relación a otro o a otros titulares respecto de todo o una parte del bien común, a pesar de 
que exista una acuerdo convencional de división y partición, pero que nunca fue inscrito, el 
Registrador observará o tachará el título por no existir compatibilidad con el Asiento de 
Inscripción del dominio. El Registrador no tiene cómo saber que existe un acuerdo de 
división y partición que nunca fue inscrito, y por más que lo sepa, su calificación estará 
limitada al título presentado y la misma partida registral. 
5.1. Resolución N° 997-2007-SUNARP-TR-L. 
En este caso se había solicitado la anotación preventiva de la solicitud de prescripción 
adquisitiva de dominio tramitada notarialmente sobre un predio urbano, cuya propiedad era 
26 
 
ejercida por varios titulares; es decir, había un régimen de copropiedad sobre dicho 
inmueble. Se pudo advertir de la revisión de la partida registral involucrada, que el predio 
fue inmatriculado en favor de una sociedad conyugal; posteriormente, los cónyuges 
transfirieron el inmueble al señor Anacleto Morales Sánchez, y este último procedió a 
subdividir el predio en cinco sublotes (sus razones habrá tenido). Cabe advertir que la 
subdivisión consta inscrita en la partida, pero nunca se independizaron cada uno de los 
cinco lotes subdivididos. Cuando el señor Anacleto murió, sus hijos tramitaron la sucesión 
intestada y ahora ellos son los actuales titulares del predio. 
Con estos antecedentes, uno de los herederos, en calidad de copropietario con los demás, 
solicitó la prescripción adquisitiva de dominio, vía notarial, sobre uno de los lotes 
subdivididos (específicamente sobre el lote 5); sin embargo, como se dijo en el párrafo 
precedente, a pesar de que el predio había sido subdividido en varios sublotes, en el 
Registro nunca se había abierto una partida independiente para cada predio resultante de la 
subdivisión. Por ello, el Registrador al calificar el título que pretendía ingresar al Registro, 
en mérito al principio de legalidad, contrastó el mismo con el Asiento de Inscripción del 
dominio, y al ver que la peticionante era copropietaria de los titulares registrales y puesto 
que lo que se pretendía era la prescripción adquisitiva de dominio sobre el bien común, en 
aplicación del artículo 985 del Código Civil, procedió de plano a la tacha sustantiva del 
título. 
Ante esta decisión de la Registradora, se procedió a interponer recurso de apelación, 
fundamentalmente, por los siguientes argumentos: tachar el título en aplicación del artículo 
985 del Código Civil implicaba invadir la competencia del Notario; asimismo, se sustentó 
el recurso diciendo que la copropiedad se había extinguido, puesto que la peticionante, 
conjuntamente con los demás copropietarios, había llevado a cabo la división y partición 
convencional, pero que nunca se reflejó esta situación en la partida registral, por tanto, 
alegó que si bien este último acto no está inscrito no se le puede considerar inexistente y, 
por último, se quejaba que el Registrador había tachado el título sin requerir que se acredite 
que se ha concluido la calidad de condómino que aparece en el Registro, sin considerar una 
oportunidad para ejercer el irrecusable derecho de defensa. Sin perjuicio de lo resuelto por 
el Tribunal, cabe refutar el segundo argumento de la apelante, puesto que lo que no consta 
27 
 
inscrito en el Registro es inoponible, así como el último argumento, ya que el Registrador 
no es un Juez que, inclusive, de forma excepcional puede pedir pruebas de oficio. El 
Registrador debe calificar de acuerdo a lo que consta en el documento presentado y con lo 
que consta en la partida registral. 
El Tribunal Registral resolvió revocando la observación y disponiendo la anotación 
preventiva, y sostuvo que: “Efectivamente, de acuerdo con los antecedentes registrales la 
prescribiente es copropietaria conjuntamente con los demás herederos del causante del 
predio que es objeto de prescripción; asimismo, según lo previsto por el artículo 985 del 
Código Civil, la acción de partición es imprescriptible y ninguno de los copropietarios ni 
sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes comunes. Sin embargo, debe 
tenerse en cuenta que la evaluación de los supuestos en los que procede solicitar la 
prescripción adquisitiva de dominio así como la verificación de la posesión continua, 
pacífica y como propietario del prescribiente por el plazo de 10 años exigido legalmente, 
constituyen aspectos de fondo del procedimiento notarial de prescripción adquisitiva de 
dominio, cuya responsabilidad es exclusiva del notario, razón por la que no compete a las 
instancias registrales cuestionar dichos aspectos de la decisión notarial”. 
5.2. Resolución N° 144-2009-SUNARP-TR-L. 
En este caso, la señora María Elena Márquez Zeppilli había solicitado la anotación 
preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva de domino tramitada en vía notarial 
respecto de un inmueble (un departamento) inscrito en la Partida Electrónica N° 40759859. 
La Registradora avocada al título materia de calificación, revisó la partida involucrada y 
pudo ver que dicho título no era compatible con el asiento registral relativo al dominio del 
inmueble, ya que este estaba inscrito en favor de la sociedad conyugal conformada por la 
señora antes indicada y su quien fuera su cónyuge, el señor José Gustavo Teullet Guerrero. 
Una cuestión determinante para que la Registradora proceda a observar el título fue el 
hecho que en el Registro de Personas Naturales constaba, por un lado, la inscripción de una 
sentencia de separación de bienes del año 1981 y, por otro lado, el año 2008 se había 
inscrito el divorcio de dichos cónyuges. Por ello, la Registradora sostuvo que en mérito a 
dicha resolución judicial (la misma que solamente declaró la disolución del vínculo 
28 
 
matrimonial -divorcio- más no se pronunció sobre el destino del inmueble) debía 
entenderse que el inmueble se regía por el régimen de copropiedad, es decir, que ambos 
señores son titulares de alícuotas en partes iguales; por lo tanto, y en aplicación del artículo 
985 del Código Civil, no era posible que la señora adquiera por prescripción la parte 
alícuota del otro copropietario. 
Ante la observación, la peticionante interpuso recurso de apelación, por lo que el Tribunal 
Registral resolvió revocando la observación y disponiendo la anotación preventiva de la 
solicitud de prescripción adquisitiva de dominio. Entre sus principales argumentos se pudo 
ver que, efectivamente, el Tribunal precisa que el inmueble está inscrito en favor de aquella 
sociedad conyugal; sin embargo, al haberse dictado una sentencia de separación de bienes 
(e inscrito la misma en el Registro Personal) cuando estaba vigente el Código Civil de 
1936, con la consecuencia de que cada uno de los cónyuges recupere, en toda su plenitud, 
el dominio, la administración y el goce de su patrimonio, debía deducirse que los señores 
pasaban a ser copropietarios de los bienes comunes. 
Continúa el Tribunal y sostiene que en el presente caso se presentó una situación de 
incertidumbre jurídica que debía ser resuelta a través del procedimiento notarial de 
prescripción adquisitiva de domino, ya que como en la demanda de separación de bienes 
interpuesta por la señora María Elena Márquez se pedía que “quede perfectamente 
establecido que el departamento (ahora objeto de prescripción) es de su exclusiva 
propiedad”, y pese a que la sentencia declaró fundada la pretensión de separación de bienes 
y dispuso su inscripción en el Registro Personal, surgía la interrogante si al declararse 
fundada la misma el bien pertenecería exclusivamente a la demandante tal como lo había 
solicitado o por el contrario, solamente se declaró la separación de bienes. 
Por ello, el Tribunal, con el mismo criterio que en la Resolución antes comentada sostuvo 
que: “la evaluación de los supuestos en los que procede solicitar la prescripción adquisitiva 
de dominio así como la verificación de la posesión continua, pacífica y como propietario 
del prescribiente por el plazo de 10 años exigido legalmente, constituyen aspectos de fondo 
del procedimiento notarial de prescripción adquisitiva de dominio, cuya responsabilidad es 
exclusiva del notario, razón por la que no compete a las instancias registrales cuestionar 
dichos aspectos de la decisión notarial”. 
29 
 
5.3. Resolución N° 1647-2012-SUNARP-TR-L. 
De esta Resolución fluye que el señor Alberto Vega Calle había solicitado la anotación 
preventiva de prescripción adquisitiva de dominio notarial respecto del 50% del Sub Lote 
3-A, el cual formaba parte del predio de mayor extensión ubicado en el Lote 3 de la 
Manzana X de la urbanización La Campiña, distrito de Chorrillos, inscrito en la Ficha N° 
311188 con continuación en la Partida Electrónica N° 42152757 del Registro de Predios de 
Lima. 
Como antecedentes cabe mencionar que en un primer momento, específicamente en el año 
1983, el Lote 3 de la Manzana X había sido adquirido por tres sociedades conyugales, por 
tanto, desde aquel entonces se ejercía una copropiedad sobre el inmueble. Estando el predio 
en dominio de tales sociedades conyugales, se procedió a realizar una subdivisión 
municipal; en ese sentido, el Lote 3 se dividió en tres sub lotes: 3-A, 3-B y 3-C, y dicho 
acto fue inscrito en el Asiento 2-B de la citada Ficha Registral.  
Del análisis de la Resolución y de la partida electrónica involucrada se puede inferir que la 
subdivisión se habría realizado para que cada sociedad conyugal se adjudique un lote; sin 
embargo, nunca se realizó una división y partición (por lo menos no hay ningún dato o 
circunstancia que haga presumir que se realizó dicho acto jurídico), ni tampoco los tres 
lotes subdivididos se independizaron, ya que no consta ninguna anotación marginal de 
independización. Precisamente, el solicitante de la prescripción adquisitiva de dominio es 
heredero de las acciones y derechos que le correspondía a Alberto Vega Llanos, quien 
conjuntamente con su cónyuge, la señora Zoila Calderón Tarazona, y las otras dos 
sociedades conyugales eran copropietarios primigenios del inmueble. La “transferencia” de 
las acciones y derechos por sucesión en favor de Alberto Vega Calle consta inscrita en la 
partida registral del inmueble. 
Es por ello que el prescribiente había solicitado la prescripción adquisitiva de dominio 
notarial sobre el sub lote 3-A. Sin embargo, el Registrador al revisar el antecedente registral 
de la partida, advirtió que quien pretendía la usucapión era copropietario del predio 
conjuntamente con otras cinco personas, en consecuencia, en aplicación del artículo 985 del 
30 
 
Código Civil, sostuvo que era improcedente la anotación preventiva rogada y procedió a la 
tacha sustantiva del título.  
Ante la tacha, se procedió a interponer recurso de apelación, por lo que el Tribunal 
Registral resolvió revocando la tacha del título y dispuso la observación del mismo, 
fundamentalmente, por una cuestión de discrepancia en la identificación del bien materia de 
prescripción adquisitiva de dominio, ya que, por un lado, en el oficio notarial se consignó 
que es objeto de prescripción el 50% del sublote 3-A, y, por otra parte, en la copia 
certificada de la solicitud presentada por Alberto Vega Calle se aprecia que se indica 
indistintamente que es materia de prescripción el sublote 3-A y, por otro, acciones y 
derechos de dicho sublote. 
Sin embargo, en cuanto al tema de que el notario declare la prescripción adquisitiva de 
dominio en favor de un copropietario sobre un bien común en detrimento del otro u otros 
copropietarios, su argumento es similar a las Resoluciones antes analizadas; es decir, 
precisa que: “la evaluación de los supuestos en los que procede solicitar la prescripción 
adquisitiva de dominio así como la verificación de la posesión continua, pacífica y como 
propietario del prescribiente por el plazo de 10 años exigido legalmente, constituyen 
aspectos de fondo del procedimiento notarial de prescripción adquisitiva de dominio, cuya 
responsabilidad es exclusiva del notario, razón por la que no compete a las instancias 
registrales cuestionar dichos aspectos de la decisión notarial”. Asimismo, indica que “la 
interpretación del notario en cuanto a la posibilidad de prescribir cuotas ideales respecto de 
un inmueble es una decisión de su exclusiva responsabilidad, que no forma parte de la 
calificación, referida a la adecuación con los antecedentes registrales”. 
6. El artículo 985 del Código Civil y la prohibición de la adquisición por prescripción 
de bienes comunes. 
El artículo en análisis establece que: “La acción de partición es imprescriptible y ninguno 
de los copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes 
comunes”. Lo pertinente para este estadio del trabajo es la prohibición legal a la que están 
afectos los copropietarios cuando pretenden adquirir por prescripción adquisitiva de 
31 
 
dominio, sea judicial o notarialmente (la norma no hace distinción alguna), los bienes 
comunes. 
Diversos autores nacionales de forma categórica niegan la posibilidad de que los 
copropietarios adquieran por prescripción los bienes comunes; es decir, y tal como pudo 
verse de las solicitudes de prescripción adquisitiva de dominio vía notarial a partir de las 
Resoluciones comentadas, no es procedente pues, porque la misma ley lo prohíbe 
expresamente, que un copropietario pretenda adquirir por prescripción adquisitiva de 
dominio las acciones y derechos del otro copropietario con respecto al mismo bien común 
sujeto a copropiedad. Tampoco es aceptable que el Notario declare, en este caso, la 
prescripción adquisitiva de dominio, so pretexto de que lo que quiere es sanear la titulación 
por haberse realizado anteriormente actos jurídicos defectuosos (por ejemplo, una división 
y partición mal realizada) que nunca accedieron al Registro y que, por tanto, la partida 
registral no reflejaba la realidad y, peor aún, que el Tribunal Registral haga suyo este 
argumento siendo un “defensor” de la legalidad. El fundamento que subyace de todos los 
autores nacionales estudiados es el mismo: la pretensión de prescripción adquisitiva de 
dominio, sea tramitada en la vía judicial o notarial, debe recaer sobre un inmueble 
determinado, no sobre una cuota abstracta sin ninguna sustentación física. 
Al respecto, Arias Schreiber señala que: “El precepto establece la imposibilidad de adquirir 
por prescripción los bienes comunes, y esto se extiende s sus sucesores. El fundamento de 
la norma es claro: como el derecho del copartícipe está representado por una cuota (entidad 
abstracta) quien posee material o jurídicamente el bien común lo hace para sí y para los 
demás copartícipes, no pudiendo por ende usucapirlo en beneficio propio. […] No se 
admite pacto distinto” (Arias Schreiber 2011: 370). 
Avendaño, por su parte, sostiene que: “No hay prescripción entre los copropietarios. Si un 
copropietario usa exclusivamente el bien, jamás lo adquirirá por prescripción. Si ello es así, 
siempre habrá copropiedad. Y si siempre hay copropiedad, igualmente siempre existirá la 
acción inherente a la copropiedad que permite ponerle fin” (Avedaño 2017: 105). 
Arata, al comentar el artículo en análisis establece que: 
32 
 
El segundo párrafo del artículo 985 del C.C. plantea la posibilidad de que existan algunos 
copropietarios o sucesores de estos […] que puedan venir observando, respecto del bien 
común y con exclusión del resto de condóminos, una conducta posesoria idéntica a la que se 
encuentra calificada por ley como útil para adquirir la propiedad de un bien por prescripción 
(léase posesión continua, pacífica, pública y cómo propietario). El Código ha optado por 
negar a los copropietarios la posibilidad de que opere entre ellos la prescripción adquisitiva 
como mecanismo para adquirir la propiedad exclusiva de los bienes comunes. Dicha 
prohibición resulta coherente con lo afirmado por el artículo 974 del C.C. En efecto, aquel 
de los condóminos que ejerza su facultad individual de uso de los bienes comunes o que 
emprenda individualmente la explotación económica del bien, hechos que implican 
posesión, debe hacérsela observando dos limitaciones: la no alteración del destino de los 
bienes, y el no perjudicar el interés de los demás. […] La regla de la imprescriptibilidad de 
los bienes comunes entre los copropietarios le da la mano a la regla de la imprescriptibilidad 
de la pretensión de partición, porque evita que esta última pueda tornarse en ilusoria por la 
acción unilateral d un condómino, lo cual lógicamente no evita la prescripción por un 
tercero, pero eso es cosa distinta que afecta a todos y que se acepta por razones de seguridad 
jurídica (Arata 2003: 553). 
Finalmente, es preciso traer a colación una interesante argumentación del Registrador 
Víctor Huamán De La Cruz, quien había decidido por la tacha del título que motivó la 
apelación del mismo y que el Tribunal expida la Resolución N° 1647-2012-SUNARP-TR-L 
ya comentada anteriormente: “No es procedente que la solicitud de prescripción adquisitiva 
de dominio recaiga sobre el 50% de acciones y derechos respecto del Sublote 3A (que 
equivale a un área de 653.225 m2) que forma parte del predio de mayor extensión inscrito 
en la Partida N° 42152757, toda vez que esta institución, conforme se encuentra regulado 
en los Arts. 950° y siguientes del Código Civil, es una forma de adquisición de la propiedad 
por la que se reconoce un derecho a partir de una situación de hecho determinada, siendo 
esta la posesión ejercida sobre un inmueble determinado, durante el plazo establecido en la 
norma, para mayor abundamiento, se debe de tener en cuenta que cuando se es titular de 
acciones y derechos, se reconoce la proporción del derecho, pero no se conoce en qué parte 
del bien recae ese derecho, por lo que la solicitud no se ajustaría a lo establecido en el Art. 
896 del Código Civil: la posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes 
a la propiedad. Por lo expuesto, no resulta factible prescribir acciones y derechos sobre un 
33 
 
inmueble, toda vez que en el caso de acciones y derechos nos encontramos ante una cuota 
ideal sobre el mismo, y no sobre un espacio físico determinado. 
7. El fondo o motivación de la declaración notarial sobre prescripción adquisitiva de 
dominio VS el principio de legalidad. 
Ya se dijo anteriormente que no cabe discutirse el fondo o motivación de la declaración 
notarial de prescripción adquisitiva de dominio sobre un predio urbano; es decir, las 
razones fácticas y jurídicas por las cuales el Notario llega a tal o cual conclusión. Sobre este 
aspecto no cabe discusión ya que aquí el Notario realiza actos de juicio. 
Sólo le compete al Notario, porque la propia ley le ha otorgado dicha facultad (sin que el 
Registrador deba inmiscuirse) valorar el acervo probatorio del prescribiente y determinar si 
se cumple con el primer párrafo del artículo 950 del Código Civil, en el sentido de verificar 
si la posesión es continua, pacífica y pública como propietario. Solamente al Notario le 
corresponde establecer la calidad posesoria del solicitante, así como valorar la declaración 
de los testigos. De forma exclusiva el Notario está facultado para constituirse al inmueble 
objeto de usucapión y extender el acta de presencia en la que se compruebe la posesión 
pacífica y pública del solicitante. 
En este sentido, el Registrador no debe hacer observaciones directamente vinculadas a la 
competencia propia establecida por ley al Notario. El Registrador no debe discutir 
cuestiones como que el solicitante no cumple con el plazo posesorio, que su posesión no es 
pacífica o que los testigos no son los idóneos. Este tipo de calificación está vedada para el 
Registrador, y no solamente porque el artículo 5.2 de la Directiva N° 013-2013-
SUNARP/SN lo establezca expresamente, sino por un tema ya explicado en el sentido de 
que en estos tipos de procedimientos el Notario realiza actos de juicio desprovistos de Fe 
Pública; asimismo, por el hecho de que ya la misma ley le ha otorgado competencia al 
Notario para que declare la usucapión, más no al Registrador. Gonzáles se expresa en este 
último sentido y señala que: “Los aspectos propios de la función del Notario en la Ley de 
Regularización de Edificaciones, no puede ser objeto de calificación registral. Esta 
conclusión resulta evidente si tenemos en cuenta que el ordenamiento jurídico no puede 
conceder las mismas competencias a distintos órganos” (Gonzáles 2001: 69). 
34 
 
Sin embargo, este argumento no puede ser llevado al extremo de que el Registrador y, en su 
caso, el Tribunal Registral se olviden de que su actividad calificadora constituye un tamiz 
purificador con la finalidad de que sólo accedan al Registro títulos válidos y perfectos. 
Mediante una rigurosa calificación se construye un sistema registral fuerte, que dota de 
poderosos efectos a lo inscrito.  
Se dijo con anterioridad que mediante la calificación registral es que se ve al principio de 
legalidad en todo su esplendor. Uno de los aspectos de la calificación registral de ineludible 
cumplimiento por parte del Registrador y del Tribunal Registral es comprobar que el acto o 
derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las 
disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas 
normas. En cumplimiento de esta obligación, el Registrador y el Tribunal Registral, en sus 
respectivas instancias, deberán verificar que cuando la rogatoria sea una anotación 
preventiva o la inscripción de prescripción adquisitiva de dominio, el título esté conforme 
con el ordenamiento jurídico, esté adecuado a Derecho. Por ende, si un copropietario 
solicita la prescripción adquisitiva de dominio (tal como se ha podido observar de las 
Resoluciones comentadas) sobre las acciones y derechos del otro copropietario, a pesar de 
que con el Notario haya procedido tal solicitud, el título respectivo no debería tener acceso 
al Registro, por violar una norma prohibitiva. 
8. Conclusiones. 
 
 La Prescripción Adquisitiva de Dominio en el Derecho Notarial es un mecanismo 
relativamente rápido de regularización de la propiedad, cuya regulación encuentra 
amparo en la Ley N° 27157 y su Reglamento, así como en la Ley N° 27333. Este 
mecanismo, en un comienzo era usado con el objetivo de sanear la titulación de un 
inmueble urbano, siempre que paralelamente se lleve a cabo un procedimiento de 
regularización contemplado en las normas citadas; sin embargo, con la expedición 
del Precedente N° 10 del XII Pleno del Tribunal Registral, resultaba procedente la 
inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio notarial respecto de terrenos 
que cuenten con edificaciones aun cuando la edificación no haya sido materia de un 
procedimiento de regularización. 
35 
 
 
 El artículo 5.2 de la Directiva N° 013-2013-SUNARP/SN ha dispuesto, 
correctamente, que no es materia de calificación la validez de los actos 
procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley N° 27333 y normas 
complementarias, son de competencia del Notario, ni el fondo o motivación de la 
declaración notarial. Por ello, ni el Registrador ni el Tribunal Registral, en sus 
instancias respectivas, deben cuestionar las razones fácticas o jurídicas por las 
cuales el Notario (en ejercicio de su competencia atribuida expresamente por ley) 
declara la prescripción adquisitiva de dominio en favor de tal o cual persona. 
 
 Sin embargo, este límite no debe ser llevado al extremo de violentar el principio de 
legalidad que se manifiesta a través de la función calificadora del Registrador y del 
Tribunal Registral en sus instancias respectivas. 
 
 La calificación rigurosa y fuerte prevista en el sistema registral peruano es 
consecuente con los efectos (también rigurosos y fuertes) de las inscripciones. Esto 
puede observarse en los principios protectores de lo inscrito prescritos en los 
artículos 2012°, 2013° y 2014° del Código Civil. 
 
 Unos de los aspectos de la calificación comprende la verificación de que el título 
que pretende su inscripción esté adecuado a las normas legales pertinentes. Varios 
autores citados en este trabajo, consideran que esta adecuación no sólo es respecto a 
la norma legal específica que regula el acto o derecho inscribible, sino a todo el 
ordenamiento jurídico, puesto que este debe ser coherente y sin fisuras. 
 
 Por tanto, se concluye que si lo que se pretende inscribir es un título en clara 
transgresión a una norma legal imperativa (como sucede en el presente caso), el 
Registrador o el Tribunal Registral deben calificar negativamente dicho título. 
 
 
 
36 
 
  
 
 
 
  
 
 
 
 
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TRIBUNAL REGISTRAL 
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TRIBUNAL REGISTRAL 
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TRIBUNAL REGISTRAL 
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TRIBUNAL REGISTRAL 
2009 Expediente N.° 144-2009-SUNARP-TR-L. Resolución: 30 de enero de 2009. 
40 
 
TRIBUNAL REGISTRAL 
2012 Expediente N.° 003-2012-SUNARP-TR-T. Resolución: 06 de enero de 2012. 
 
TRIBUNAL REGISTRAL 
2012 Expediente N.° 1647-2012-SUNARP-TR-L. Resolución: 09 de noviembre de 2012. 
 
 
41