PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL PERÚ UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID Maestría en Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias Proyecto Inmobiliario de Viviendas Los Parques de Callao Tesis para optar el grado de Magíster en Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias que presenta: Rossi Elías Escobar Carhuancho Juan Ramiro Flores Zarzosa Asesor: Pablo Javier Gómez Debarbieri Febrero 2019 PROYECTO INMOBILIARIO ÍNDICE PAG 1 . RESUMEN EJECUTIVO 1 2. INTRODUCCIÓN 5 2.1. CONCEPTO DEL CASO EN ESTUDIO 6 2.2. PLAN ESTRATÉ ICO DE LA EMPRESA DE DESARROLLO INMOBILIARIO 6 2.2.1. SITUACIÓN ACTUAL DE LA EMPRESA 7 2.2.1.1. CAPACIDAD TECNOLÓGICA 7 2.2.1.2. CAPACIDAD FINANCIERA 7 2.2.1.3. CAPACIDAD ECONÓMICA 8 2.2.1.4. CAPACIDAD DE GESTIÓN 8 2.2.2. OBJETIVOS CUANTIFICABLES DE LA EMPRESA 8 2.2.3. RENTABILIDAD ESPERADA 9 2.2.4. FODA DE LA EMPRESA 9 2.2.4.1. FORTALEZAS 9 2.2.4.2. OPORTUNIDADES 9 2.2.4.3. DEBILIDADES 9 2.2.4.4. AMENAZAS 10 2.2.5. ESTRATEGIA DE LA EMPRESA 10 2.2.5.1. A LARGO PLAZO 10 2.2.5.2. A MEDIO PLAZO 10 2.2.5.3. A CORTO PLAZO 11 2.2.5.4. MISIÓN 11 2.2.5.5. VISIÓN 11 2.2.6. ORGANIZACIÓN DE LA EMPRESA 12 2.2.6.1. UBICACIÓN 12 2.2.6.2. FUNCIONES 12 2.2.6.3. PERSONAL 12 2.2.6.4. EQUIPOS E INSTALACIONES 13 3. ANÁLISIS DE SITUACIÓN Y SU PROYECCIÓN TEMPORAL 14 3.1. MACRO ENTORNO 14 3.1.1. SITUACIÓN MUNDIAL, LA RECESIÓN ESPERADA Y SU PROYECCIÓN A LO LARGO DEL PLAZO DE DESARROLLO DEL CASO EN ESTUDIO 14 3.1.1.1. SITUACIÓN POLÍTICA MUNDIAL 14 3.1.1.2. LOS MERCADOS INTERNACIONALES Y SU EVOLUCIÓN FUTURA 15 3.1.1.2.1 EL FUTURO DE EUROPA A MEDIO Y LARGO PLAZO 15 3.1.1.2.2 ECONOMÍA CHINA EN EL 2018 16 3.1.2. SITUACIÓN INTERNA DEL PERÚ Y SU PROYECCIÓN A LO LARGO DEL PLAZO DE DESARROLLO DEL CASO EN ESTUDIO 16 3.1.2.1. POLÍTICA 16 3.1.2.2. ECONÓMICA 17 3.1.2.3. EMPRESARIAL 19 3.1.2.4. CICLO ECONÓMICO ACTUAL EN EL PAÍS 19 3.1.2.5. CONCLUSIONES APLICABLES AL CASO EN ESTUDIO 22 3.1.3. CONCLUSIONES RESPECTO AL MACRO ENTORNO Y SU INFLUENCIA EN EL CASO EN ESTUDIO 3.2. MICRO ENTORNO 25 3.2.1. INVESTIGACIÓN DE MERCADO 25 3.2.1.1. METODOLOGÍA 31 3.2.1.1.1. FUENTES SECUNDARIAS 31 3.2.1.1.2. FUENTES PRIMARIA 33 3.2.1.2. CONCLUSIÓN: SITUACIÓN DEL MERCADO 34 3.2.2. EL GOBIERNO 35 3.2.2.1. NORMAS VIGENTES APLICABLES 35 3.2.2.1.1 NUEVO CRÉDITO MIVIVIENDA 35 3.2.3. LA COMPETENCIA 37 3.2.3.1. COMPETIDORES DIRECTOS 37 3.2.3.1.1. PRODUCTO DE LA COMPETENCIA 38 3.2.3.1.2. VALORACIÓN COMPARATIVA 52 4 . OBJETIVOS DEL PLAN ESTRATÉGICO DE MARKETING 56 4.1. OBJETIVOS CUANTIFICABLES 56 4.2. REQUERIMIENTO TEMPORAL PARA ALCANZAR LOS OBJETIVOS 57 58 5. SEGMENTACIÓN Y TARGETING 5.1. SEGMENTACIÓN 58 5.1.1. TIPOS DE SEGMENTACIÓN ADECUADA PARA EL CASO EN ESTUDIO 58 5.1.2. VARIABLES RELEVANTES PARA LA SEGMENTACIÓN DEL CASO EN ESTUDIO 59 5.1.2.1. POR UBICACIÓN GEOGRÁFICA 59 5.1.2.2. POR NIVEL SOCIOECOCÓMICO 63 5.1.2.3. DEMOGRAFÍA 71 5.1.2.4. PSICOGRAFÍA 74 5.1.3. CONCLUSIONES RESPECTO A LA SEGMENTACIÓN 77 5.2. TARGETING 78 5.3. FACTORES ANALIZADOS PREVIAMENTE QUE INFLUIRÁN EN LA ELECCIÓN DEL TAGET PRIMARIO Y LOS TARGET SECUNDARIOS 78 5.4. TARGET PRIMARIO 80 5.4.1. PERFIL DEL TARGET PRIMARIO 80 5.4.1.1. BENEFICIOS QUE ESPERA OBTENER - PRIORIZADOS SEGÚN PREFERENCIA SEGÚN LAS PREFERENCIAS DEL TARGET 81 5.4.1.2. UBICACIÓN 82 5.4.1.3. TAMAÑO 82 5.4.1.3.1. CÁLCULO DEL TAMAÑO 82 6. POSICIONAMIENTO 84 6.1. FODA DEL CASO DE ESTUDIO 84 6.1.1. FODA DEL CASO DE ESTUDIO 84 6.1.2. FORTALEZAS 84 6.1.3. OPORTUNIDADES 85 6.1.4. DEBILIDADES 85 6.1.5. AMENAZAS 86 6.2. PROPOSICIÓN DE POSICIONAMIENTO 86 6.2.1. EL POR QUÉ DEL POSICIONAMIENTO ELEGIDO RESPECTO A LAS EXPECTATIVAS DEL TARGET 86 6.2.2. LA INFLUENCIA ESPERADA GRACIAS AL POSICIONAMIENTO ELEGIDO 87 6.2.3. CONCLUSIONES 88 7. REASON WHY E INNOVACIÓN 89 7.1. CONCEPTO DEL VALUE PARA EL MARKETING PLAN 89 7.1.1. DEFINICIÓNDELCONCEPTO DEL VALUE 89 7.1.2. APLICACIÓN DEL CONCEPTO DEL VALUE AL CASO DE ESTUDIO 90 7.1.3. MAXIMIZACIÓN DE LOS BENEFICIOS 91 7.1.3.1. BENEFICIOS OFRECIDOS 91 7.1.3.1.1. FUNCIONALES 91 7.1.3.1.2. EMOCIONALES 91 7.1.3.2. LOGRO DE UNA OFERTA IRRESISTIBLE 91 7.2. POR QUÉ NOS COMPRARÍAN A NOSOTROS ANTES QUE ELEGIR A NUESTRA COMPETENCIA U OTRAS OPCIONES 92 92 7.3. ELEMENTOS INNOVADORES QUE SE AJUSTAN A NUESTRO TARGET 92 7.3.1. ELEMENTOS INNOVADORES 92 7.3.2. EL PORQUÉ DE NUESTRA INNOVACIÓN 92 93 7.4. ELEMENTOS QUE HACEN NUESTRA OFERTA IRRESISTIBLE PARA NUESTRO TARGET 94 7.4.1. VALUE SUPERIOR 94 7.4.2. AJUSTE ENTRE LAS EXPECTATIVAS DE TARGET Y NUESTRA OFERTA 94 7.4.3. LA CALIDAD DE NUESTRA OFERTA 94 8. MARKETING MIX – PRODUCTO 96 8.1. EL DISEÑO 96 8.1.1 CARACTERISTICAS 96 8.1.1.1 LOTE MATRIZ: 97 8.1.1.2 MODIFICACION DE HABILITACION URBANA: 97 8.1.1.3 PROPUESTA ARQUITECTONICA (ANTEPROYECTO) 98 8.1.2 MEMORIA DESCRIPTIVA 99 8.1.2.1 ASPECTO NORMATIVO 101 8.1.2.2 DESCRIPCION GENERAL DE LAS EDIFICACIONES: 104 8.2. INGENIERÍAS 112 8.2.1. ESTRUCTURAS 112 8.2.1.1. ESTRUCTURA DE EDIFICACIÓN 112 8.2.1.2. ANÁLISIS ESTRUCTURAL 113 8.2.1.3. DISEÑO 116 8.2.2. INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y COMUNICACIONES 116 8.2.2.1. NORMAS DE DISEÑO Y BASE DE CALCULO 116 8.2.2.2. SUMINISTRO DE ENERGIA 117 8.2.2.3. ALCANCES DEL PROYECTO 117 8.2.3. INSTALACIONES SANITARIAS 118 8.2.3.1. SISTEMA DE AGUA FRIA Y CALIENTE 118 8.2.3.2. SISTEMA DE DESAGÜE Y VENTILACIÓN 120 8.2.4. INSTALACIONES DE GAS 121 8.2.4.1. LEGISLACIÓN VIGENTE 122 8.2.4.2. PARÁMETROS DE DISEÑO GAS NATURAL 122 8.2.4.3. VENTILACIONES 123 8.2.5. INSTALACIONES MECÁNICAS 125 8.2.5.1. NORMAS Y CÓDIGOS 125 8.3. INNOVACIONES 127 8.3.1. HUMEDALES 127 8.3.1.1. DATOS DEL SISTEMA 127 8.3.1.2. DESCRIPCION DE LAS REDES DE AGUAS GRISES 130 8.3.1.3. DEFINICION DEL SISTEMA DE TRATAMIENTO 131 8.3.1.4. PARAMETROS BASICOS DEL PROYECTO 132 8.3.1.5. PROYECTO HUMEDAL 137 8.3.2. BONO MI VIVIENDA VERDE 141 8.4. COSTOS Y PRESUPUESTOS 141 9. MARKETING MIX (P2) - PRECIO 145 9.1. ELEMENTOS A TOMAR EN CUENTA PARA LA FIJACIÓN DEL PRECIO 145 9.1.1. COSTOS 145 9.1.2. PRECIOS DE LA COMPETENCIA - COMPARACIÓN 145 9.1.3. PRECIO vs POSICIONAMIENTO 146 9.1.4. OBJETIVOS DEL PRECIO 147 9.1.4.1. PRECIO 147 9.1.4.2. FORMA DE PAGO 148 9.1.4.3. FINANCIAMIENTO 148 9.2. FIJACIÓN DEL PRECIO 148 9.2.1. PRECIO 148 9.2.2. FORMA DE PAGO 149 9.2.3. FINANCIAMIENTO 150 9.2.4. CUOTA INICIAL 151 9.2.5. TASA DE INTERÉS (T.E.A.) 151 9.2.6. CUOTAS MENSUALES PROYECTADAS 151 10. MARKETING MIX (P3) - PROMOCION 152 10.1. MIX DE PROMOCION 152 10.1.1. PUBLICIDAD 152 10.1.1.1. OBJETIVOS 152 10.1.1.2. MEDIOS 152 10.1.2. DIGITAL 154 10.1.2.1. OBJETIVOS 154 10.1.2.2. MEDIOS 154 10.1.3.VENTAS DIRECTAS 155 10.1.3.1. ORGANIZACIÓN DE VENTAS 156 10.1.3.2. VENDEDORES 156 10.1.3.2.1. PERFIL DEL VENDEDOR REQUERIDO 156 10.1.3.2.2. PITCH DE VENTAS 157 10.1.3.2.1.1. DEFINICIÓN 157 11. MARKETING MIX (P4) - PLAZA 158 11.1. CONVENCIONAL 158 11.1.1. UBICACIONES FÍSICAS 158 11.1.2. DISEÑO 159 11.1.3. DISPOSITIVOS DE CONTROL Y SEGUIMIENTO 159 11.2. VIRTUAL O DIGITAL 160 11.2.1. UBICACIONES VIRTUALES 160 11.2.2. DISEÑO 160 11.3. SERVICIO POST VENTA REQUERIDO 161 11.3.1 ESQUEMA GENERAL 161 12. FLUJOS DE CAJA Y ANALISIS DE SENSIBILIDAD 162 12.1. PRESUPUESTOS 162 12.1.1. PRESUPUESTO DE EGRESOS 165 12.1.2. PRESUPUESTO DE INGRESOS 170 12.1.3. ESTADO DE RESULTADOS 170 12.1.3.1. IMPUESTOS 170 12.1.3.2. ESTADO DE RESULTADOS 171 12.1.3.3. ESTRUCTURA DEL FINANCIAMIENTO 172 12.1.4.CRONOGRAMA DEL PROYECTO 172 12.2.FLUJO DE CAJA PROYECTADO 173 12.3. ANALISIS DE SENSIBILIDAD 173 13. CONCLUSIONES FINALES 175 14. BIBLIOGRAFÍA 177 ANEXOS ANEXO 01: UBICACIÓN PROYECTO LOS PARQUES DE CALLAO ANEXO 02: LOTE MATRIZ Y APORTES VIALES APROBADOS ANEXO 03: MODIFICACION DE HABILITACION URBANA ANEXO 04: MASTER PLAN PROYECTO LOS PARQUES DE CALLAO ANEXO 05: CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANOS ANEXO 06: PLANOS DE ARQUITECTURA DISTRIBUCIÓN PLANTA TIPICA ANEXO 07: CUADRO DE ACABADOS DE DEPARTAMENTOS ANEXO 08: CERTIFICADO BONO MI VIVIENDA SOSTENIBLE ANEXO 09: CÁLCULO DE PRECIO DE DEPARTAMENTO Y FINANCIAMIENTO ANEXO 10: LISTADO DE PRECIO FINAL ANEXO 11: CUADRO RESUMEN DE PROYECTOS COMPETIDORES ANEXO 12: PLAZO DEL PROYECTO CON DIFERENTES VELOCIDADES DE VENTAS ANEXO 13: FLUJO DE EGRESOS ANEXO 14: FLUJO DE INGRESOS ANEXO 15: FLUJO DE CAJA ECONÓMICO Y FINANCIERO ANEXO 16: FLUJO FINANCIERO CUANDO LA VELOCIDAD DE VENTA AUMENTA ANEXO 17: FLUJO FINANCIERO CUANDO LA VELOCIDAD DE VENTA DISMINUYE 1 1. RESUMEN EJECUTIVO En la presente tesis se desarrolla el estudio del Proyecto inmobiliario de viviendas Los Parques de Callao, en el cual se abarcan aspectos generales de la empresa y el entorno actual a nivel internacional, nacional y local que afecta indirecta y directamente al desarrollo del proyecto. Los aspectos económicos, políticos, sociales afectan al mercado inmobiliario incentivando o dando limitaciones, actualmente las políticas de vivienda son favorables y el desarrollo económico en el cual se encuentra el Perú permite tener la seguridad que los proyectos tienen apoyo del estado con políticas para obtener vivienda. A nivel micro económico y del entorno, existe competencia directa por parte de 2 empresas las cuales ofrecen productos similares, pero características de ubicación, zonas comunes y precio son las que permiten diferenciar de la competencia. Se ha realizado el Mapa perceptual que nos permite ver como se ubica el proyecto en relación a la competencia. En relación a los objetivos del plan estratégico del marketing, es deseable transmitir de forma clara el producto que ofrece la empresa a los 2 clientes, para poder cumplir con los objetivos estratégicos, de la empresa de utilidad y margen del proyecto. En la parte se segmentación y targeting se ha definido los segmentos a los cuales va dirigido el producto que principalmente es el C, en la región Callao. Los niveles socioeconómicos, estilos de vida y niveles de ingreso nos definen cual es nuestro target meta al cual se va concentrar el producto que va desarrollar el proyecto. El posicionamiento de la empresa frente al target escogido es relevante para contrastar como la empresa será capaz de desarrollar un producto en el mercado escogido y porque es reconocido como competencia dentro de ese mercado. Es importante dentro de la diferenciación del producto desarrollar el reason why y la innovación que se ofrece a los clientes, ya que son aspectos diferenciadores de lo cual se busca obtener ventajas frente a la competencia, como es el caso de contar con acceso a financiamiento al Bono del buen pagador, Bono Mi vivienda Verde y como producto la diversidad de áreas comunes que permiten desarrollar la vida familiar dentro del condominio Club House. Con la descripción del producto y con el target definido se inicia el desarrollo del Marketing Mix: Producto – Precio – Promoción – Plaza. La parte de producto se desarrolla las viviendas a las cuales va orientada el target de tipo de familia, nivel socioeconómico y que es determinante el nivel de ingreso familiar, para tener las características técnicas del producto y el precio promedio de las viviendas. En esta parte se definen los 3 ingresos a partir del precio promedio, la distribución arquitectónica del proyecto, distribución de los departamentos y cantidad de unidades inmobiliarias. Y los egresos se van a definir a partir del precio del terreno y los costos que representa el desarrollo de un proyecto con las características técnicas del producto que se ofrece. Es importante indicar que un dato importante es obtener la utilidad a partir de los egresos e ingresos. La parte del precio, se realiza un estudio de mercado que es la revisión de los precios de la competencia para poder armar la lista de precios de los departamentos según las características que tienen en forma individual. Se verifica que puedan cumplir con las facilidades del Bono del Buen Pagador, Bono Mi vivienda Sostenible y los requerimientos de las entidades financieras. En la promoción se definen el plan de la publicidad, los medios que son eficientes para poder llegar a los clientes. Asimismo, es importante que vaya de la mano con el presupuesto anual, el objetivo es ser eficientes en la inversión que se realice en plan de promoción. La plaza es el medio con el cual interactuamos con los clientes, por lo cual el asesor de ventas tiene el papel determinante de poder cerrar la venta brindando información acertada del proyecto mostrando los beneficios que ofrece y porque es la mejor alternativa respecto a la competencia, valiéndose de los departamentos piloto, información audio visual y maquetas. Es importante que todo el proceso se pueda revisar para tener la seguridad que el producto ofrecido cumpla con las necesidades del target y el 4 plan de marketing tenga éxito al considerar la mayor cantidad de aspectos que influyen en el proyecto. 5 2. INTRODUCCIÓN En la actualidad el crecimiento económico del país ha desacelerado respecto a los años anteriores, que afecta a diferentes áreas como el sector construcción e inmobiliario. La cantidad de inversiones en construcción ha disminuido y la aparición de pequeña y medianas empresas en este sector ha aumentado, lo que ha generado mayor competitividad. En el sector inmobiliario ha aumentado la cantidad de empresas que generan viviendas y oficinas, siguiendo la tendencia de los últimos años. En algunos casos se ha generado sobre oferta, como el caso de oficinas, y según el sector de viviendas el comportamiento de la demanda es variable de acuerdo sector socioeconómico. El estado busca reactivar la compra de departamentos en los sectores donde la población tiene la expectativa de adquirir vivienda pero con limitada cantidad de recursos, por lo que incentiva los programas del Fondo Mi Vivienda, y en el caso de adquirir vivienda nueva lo realiza incentivando el Bono del Buen Pagador. El precio de las viviendas que se encuentran dentro de los valores establecidos por el Fondo Mi vivienda, generalmente corresponden un sector C 6 y D, y en esta situación es donde las inmobiliarias buscan desarrollar viviendas por ser uno de los mercados donde hay mayor cantidad de demanda, y expectativa de adquirir una vivienda nueva. La presente tesis se refiere al estudio del proyecto de viviendas Los Parques de Callao, desarrollada por la empresa inmobiliaria Viva GyM S.A., en la provincia constitucional del Callao, conformado por 1 edificio de 120 departamentos y 3 edificios de 140 departamentos, más áreas comunes como Casa Club, piscinas, losa deportiva, juego para niños y parque interno. El cambio de configuración de los 3 edificios respecto al primero responde a un comportamiento del mercado (velocidad de venta), que se detallará en el desarrollo de la tesis. 2.1. CONCEPTO DEL CASO EN ESTUDIO 2.2. PLAN ESTRATÉ ICO DE LA EMPRESA DE DESARROLLO INMOBILIARIO VIVA GyM, la empresa del Grupo Graña y Montero promotora del proyecto del presente estudio Parques del Callao, dedicada a la promoción y gerenciamiento de proyectos inmobiliarios (vivagym.com.pe). Es una empresa con más de 10 años de experiencia. Para efectos de este estudio se asumirán ciertas definiciones así como se plantearán estrategias y criterios necesarios para obtener mejores resultados respecto al negocio actual. 7 Sus valores de Cumplimiento, Calidad, Seriedad y Eficiencia son reconocidos por sus clientes y abren las puertas a nuevos proyectos. 2.2.1. SITUACIÓN ACTUAL DE LA EMPRESA 2.2.1.1. CAPACIDAD TECNOLÓGICA La empresa implementa continuamente mejoras en los procesos constructivos asegurando continuamente obtener un mejor uso de los recursos empleados en la construcción de las viviendas, para poder optimizar el presupuesto de la etapa de construcción. 2.2.1.2. CAPACIDAD FINANCIERA Debido a la trayectoria de proyectos que la empresa ejecutó y a la experiencia en la elaboración de proyectos inmobiliarios que dieron buenos resultados, la empresa cuenta con una suficiente capacidad financiera con entidades crediticias para asegurar la viabilidad del proyecto. 8 2.2.1.3. CAPACIDAD ECONÓMICA Al contarse actualmente con una gran parte de los departamentos del primero bloque vendidos, el proyecto cuenta con capacidad económica suficiente para la reinversión de las ganancias obtenidas. 2.2.1.4. CAPACIDAD DE GESTIÓN La empresa cuenta con un sistema de gestión propio basado en la filosofía Lean respecto de la gestión de proyecto inmobiliarios, que permiten aplicar las mejores prácticas en el sector. 2.2.2. OBJETIVOS CUANTIFICABLES DE LA EMPRESA - Ofrecer productos inmobiliarios que puedan satisfacer las necesidades del target meta. - Crear productos con características similares en zonas de la ciudad que sean atractivas para el target. - Incrementar la velocidad de venta de los nuevos departamentos en los siguientes tres bloques previo estudio del comportamiento del mercado frente a los departamentos ofertados en el primer bloque. - Ser conocida como una empresa innovadora que ofrece productos de calidad que el actual mercado aprecia y necesita; y así tener mayor cantidad de clientes por referencia de compradores anteriores. 9 2.2.3. RENTABILIDAD ESPERADA La utilidad después de impuestos del proyecto inmobiliario que se espera obtener es de no menos del 10%. 2.2.4. FODA DE LA EMPRESA 2.2.4.1 FORTALEZAS Viva GyM es una empresa que forma parte del grupo Graña y Montero que cuenta con 80 años de experiencia en el mercado peruano, un staff de profesionales con experiencia en más de un proyecto inmobiliario. 2.2.4.2 OPORTUNIDADES En la actualidad la creación de bonos ofertados por el Fondo Mi Vivienda para los sectores C y B2, y bonos del buen pagador crean posibilidades para que dichos sectores puedan acceder a la compra de vivienda social dentro de los parámetros económicos que el Estado favorece. 2.2.4.3 DEBILIDADES La marca de la empresa durante los últimos años ha sido involucrada en actos de corrupción lo cual genera desconfianza en adquirir el producto por parte de los posibles compradores. 10 2.2.4.4 AMENAZAS La actual demanda y beneficios de vivienda para el sector C y B2 han generado que varias empresas constructoras e inmobiliarias generen productos similares generando competencia con los productos que actualmente se ofrecen. 2.2.5. ESTRATEGIA DE LA EMPRESA 2.2.5.1. A LARGO PLAZO Consolidarse como una de las inmobiliarias más importantes del país realizando mega proyectos de vivienda en todos los sectores socio económicos. 2.2.5.2. A MEDIO PLAZO Ser una mediana empresa con proyectos en los sectores oficinas, renta y vivienda que abarque la mayor cantidad de sectores socioeconómicos, lo que permite diversificar el negocio inmobiliario. 11 2.2.5.3. A CORTO PLAZO Diferenciar el producto de la competencia directa ofertando mejores y más innovadoras áreas comunes; así mismo realizar las modificaciones necesarias de los bloques siguientes a fin de mejorar el producto de acuerdo a las percepciones de los usuarios del primer bloque. 2.2.5.4. MISIÓN VIVA GyM tiene como MISIÓN, desarrollar los mejores productos inmobiliarios en todos los segmentos del mercado, cuidando siempre que nuestros productos satisfagan todas las necesidades de los diferentes mercados que atenderemos. Siempre desarrollando una arquitectura de primer nivel. (vivagym.com.pe) 2.2.5.5. VISIÓN VIVA GyM tiene como VISIÓN, ser la Empresa de Desarrollo Inmobiliario líder en el mercado peruano, reconocida como la más innovadora en cuanto a estándares de servicio hacia sus clientes. (vivagym.com.pe) 12 2.2.6. ORGANIZACIÓN DE LA EMPRESA 2.2.6.1. UBICACIÓN Las oficinas principales de la empresa Viva GyM se encuentran dentro del edificio corporativo de la empresa Graña y Montero; esta se ubica entre la intersección de las avenidas Petit Thouarts y Angamos, teniendo una estratégica ubicación cercana al centro financiero y lima moderna. 2.2.6.2. FUNCIONES Cada proyecto tiene a su cargo a un gerente de proyecto y un jefe de proyecto, los cuales se encargan de toda la gestión del proyecto, después de la adquisición del terreno, pre construcción, construcción e independización. Las demás funciones de la empresa se centran por áreas como contabilidad, finanzas, administración de contratos, ventas, call center, gestión social, legal que dan soporte a todos los proyectos. 2.2.6.3. PERSONAL Los gerentes son personas con una larga trayectoria en el negocio inmobiliario por lo que son los que dan los lineamientos para el desarrollo de los proyectos. 13 Las jefaturas están formadas por personas con experiencia que han demostrado gran responsabilidad y dominio de las tareas asignadas. Los demás puestos de asistentes o practicantes está formada por jóvenes profesionales con cierta experiencia, que sean emprendedores. 2.2.6.4. EQUIPOS E INSTALACIONES Las instalaciones son oficinas modernas. Los programas usados son convencionales como el Microsoft office y autocad, aún no se implementan nuevas tecnologías como BIM o programas que den el soporte para modelar, ya que generalmente se apoya del área de innovación de la constructora GyM. Algunos programas para control y registro de venta son: CRM, Oracle y sperant que son usadas por diferentes áreas. 14 3. ANÁLISIS DE SITUACIÓN Y SU PROYECCIÓN TEMPORAL 3.1. MACRO ENTORNO 3.1.1. SITUACIÓN MUNDIAL, LA RECESIÓN ESPERADA Y SU PROYECCIÓN A LO LARGO DEL PLAZO DE DESARROLLO DEL CASO EN ESTUDIO 3.1.1.1. SITUACIÓN ECONÓMICA MUNDIAL Con la generación de la aprobación de estímulos fiscales por parte de EEUU y mejores proyecciones en la industria Asiática y Europea sumado con las políticas proteccionista americanas las previsiones para los próximos años se vuelven inciertas. Las principales causantes de cifras favorables en el crecimiento macro son: - Buen desempeño en las exportaciones de India y China. - Expansión de la producción industrial en los países emergentes. - El reciente estímulo fiscal aprobado por los Estados Unidos en Febrero del 2018. Con esto se estima un crecimiento global del 3.8% para el 15 año 2019 Con esto en EE.UU. se prevé un crecimiento del 2.8% para el 2018 y 2019. Gráfico Nro 3.1 : Crecimiento del PIB mundial. Previsiones basadas en BBVA-GAIN. Fuente BCRP y BBVA Research. 3.1.1.2. LOS MERCADOS INTERNACIONALES Y SU EVOLUCIÓN FUTURA 3.1.1.2.1 EL FUTURO DE EUROPA A MEDIO Y LARGO PLAZO Las previsiones de crecimiento de la Eurozona son de 2.3% para finales del 2018 teniendo las siguientes consideraciones: - Cifras positivas en exportaciones. - Inversiones fijas dentro de los últimos periodos. - Constante y continuo consumo privado. Se estima que la economía en Latinoamérica seguirá recuperándose respecto años anteriores gracias a las optimistas 16 revisiones de la economía exterior y el incremento en los precios de las materias primas. 3.1.1.2.2 ECONOMÍA CHINA EN EL 2018 Se prevé para China un crecimiento el 6.3% y 6.0% para el periodo 2018-2019. 3.1.2. SITUACIÓN INTERNA DEL PERÚ Y SU PROYECCIÓN A LO LARGO DEL PLAZO DE DESARROLLO DEL CASO EN ESTUDIO 3.1.2.1. POLÍTICA Los últimos eventos políticos han elevado las tensiones en el país, así tenemos el caso de corrupción por parte de la empresa brasilera Odebrecht descubierto en Enero del 2017 que actualmente involucra gestiones de gobiernos anteriores; en Julio del 2017 el pedido de prisión preventiva para el expresidente Ollanta Humala y su esposa Nadine Heredia; en Enero del 2018 la renuncia de Pedro Pablo Kuczynski al verse involucrado en recibir pagos ilícitos por la empresa brasilera; y a principios de Octubre el debate sobre la petición de prisión preventiva de la lideresa del partido con mayoría de miembros en el actual congreso de la república Keiko Fujimori. 17 3.1.2.2. ECONÓMICA El PBI para el segundo trimestre del 2018 cerró en 3.2% y se prevé cerrar el año con el mismo valor proyectándose un alza hasta un 3.5% de acuerdo al BBVA Reserch. Entre los principales inconvenientes tenemos: - La planta de Southern en Cuajone hizo mantenimiento y por ende resultó con menores rendimientos en su producción. - En Febrero del 2018 la transportadora de Gas del Perú sufrió una rotura provocando reducción en la producción de hidrocarburos. - Y el descubrimiento del famoso “Club de la Construcción” que generó mayores cuidados de los bancos hacia empresas vinculadas para otorgar cartas fianzas según declaraciones del diario El Correo. - Los dos procesos de vacancia dados a partir del Diciembre del 2017, sumados a la renuncia del Presidente Pedro Pablo Kuczynski, el indulto al expresidente Alberto Fujimori y la investigación de los casos de corrupción Lava Jato provocó un alto grado de incertidumbre y cautela para la toma de decisiones concernientes a los gastos públicos como privados desde inicios del 2018. Las principales fuentes de aceleración del gasto público para el resto de este periodo son: - La reconstrucción de infraestructura, con un presupuesto de S/. 25.655 millones. 18 - Grandes proyectos de infraestructura como son la Línea 2 del metro de Lima con un presupuesto de US$ 1.000 millones y la Ampliación del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez con US$ 1.500 millones. - La construcción de infraestructura para los Juegos Panamericanos siempre y cuando su gestión sea eficiente. Se prevé mayor dinamismo para el 2019 en el sector privado como son: - Mayor inversión en la Mina Justa. - Ampliación del proyecto Toromocho. Pudiendo así estimar un PBI para el año 2019 de 3,5%. Gráfico Nro 3.2: Porcentaje de variación Interanual PBI trimestral – Perú. Fuente BCRP y BBVA Research. 19 3.1.2.3. EMPRESARIAL Favoreciendo al sector minero se tiene el alza de los precios de las materias primas como se puede ver en los gráficos que presenta el BCRP y BBVA. Gráfico Nro 3.3: Precios de las materias primas (Principales Minerales). Fuente BCRP y BBVA Research. 3.1.2.4. CICLO ECONÓMICO ACTUAL EN EL PAÍS El informe del BBVA referente a la inflación afirmó que el 2018 cerraría en un 2% y una proyección del 2.4% para el cierre en el año 2019. Este número bajó en el último periodo debido a la disminución en los precios de los alimentos al irse atenuando los efectos del Niño costero que 20 afectó al país a principios del 2017 y haber habido una sobreproducción de papa en el sector agrícola. Gráfico Nro 3.4: Inflación para los años 2018 y 2019. Fuente BCRP y BBVA Research. Asimismo el tipo referente al tipo de cambio se prevé se mantendrá estable con una ligera tendencia al alza de un rango de entre 3.20 y 3.25 hacia uno de 3.25 a 3.30 como lo presenta el BCRP y BBVA Research en el grafico siguiente. 21 Gráfico Nro 3.5: Proyección del tipo de cambio a Diciembre del 2019. Fuente BCRP y BBVA Research. La tasa de referencia de la política monetaria está disminuyendo desde principios del 2017 hasta un valor actual de 2.75%, con esto se infiere un empuje del gasto público pero de manera transitoria debido al fenómeno del Niño Costero. Se puede apreciar dichos valores en el siguiente gráfico: Gráfico Nro 3.6: Tasa de Interés de Referencia de la política monetaria. Fuente BCRP y BBVA Research. 22 3.1.2.5. CONCLUSIONES APLICABLES AL CASO EN ESTUDIO Existen factores claves que podrían cambiar las tendencias en las proyecciones previamente mencionadas para un mejor o desfavorable resultado en nuestro país como son: - La desaceleración de China afectaría las proyecciones desfavorablemente. Siendo una baja posibilidad debido a una economía china creciente y constante. - Una mejora en nuestro entorno político atraería mayores inversionistas. Y de ocurrir su impacto sería importante en el crecimiento del país. - El incremento en los desarrollos de proyectos en el rubro minería (como por ejemplo Quellaveco) con un monto que supera los USD 2300 millones para el 2018 y 2019 afectaría las proyecciones favorablemente potenciado por los precios de los metales. Con un valor por encima de USD 2.90 la libra de cobre para el cierre del 2018. Proyecto Producción Inversión Año Año anual USD Millones 2018 2019 Mina Justa 110000 1,348 236 636 Ampliacion 75000 1,300 650 Toromocho San Gabriel 150000 450 250 23 Pukakaqa 40600 706 353 Magistral 60000 480 250 Total 4,284 236 2,139 Tabla Nro 1.1: Inversión minera en nuevos proyectos concesionados (USD millones). Fuente: MINEM y BBVA Research. - El precio de petróleo tiene tendencias al alza desde USD 51 por barril hasta USD 61 por barril debido a la recuperación de EE.UU. 3.1.3. CONCLUSIONES RESPECTO AL MACRO ENTORNO Y SU INFLUENCIA EN EL CASO EN ESTUDIO A pesar del ruido político que trajo este nuevo Gobierno, la nueva gestión del presidente Vizcarra encuentra al país con buenos indicadores económicos: - Calificación crediticia de Fitch para la deuda del Gobierno: BBB+, estable. - Calificación respecto a riesgo por Moody´s: A3, estable. - Calificación Standard & Poor´s: BBB+, estable. Respecto al lado de las economías externas se prevé mejores condiciones que la primera mitad del 2018 gracias a: - El mayor gasto fiscal propuesto por EE.UU. proyecta un incremento en su PIB. - En la Eurozona se siguen tendencias de un crecimiento moderado respecto a su actividad industrial. 24 - En china su crecimiento es también moderado. Estas condiciones externas en relación a nuestra economía sugieren un crecimiento positivo para nuestro país. Respecto al lado interno: - La nueva gestión del presidente Vizcarra se espera calme las tensiones políticas y por consiguiente fortalezca la confianza empresarial. Pudiendo visualizar las actuales cifras en el siguiente gráfico: Gráfico Nro 3.7: Confianza Empresarial. Fuente: BCRP y BBVA Research. - Impulso fiscal: La reconstrucción con cambios, Los Juegos Panamericanos para el 2019 y la construcción de infraestructura como la segunda Línea del Metro y refinería de Talara generarán estabilidad en el crecimiento sostenido para el próximo año. En resumen el crecimiento en el 2018 y proyecciones para el siguiente año son favorables. 25 Según el BBVA Research estima un mejor desempeño en el sector Construcción. La previsión del crecimiento para el año 2019 es de 3.5% y respecto al periodo 2020 al 2022 un crecimiento anual del 3.4%. Respecto a los indicadores de riesgo se ve que en los últimos periodos descendieron a pesar de los recientes conflictos políticos como se puede ver en la siguiente gráfica: Gráfico Nro 3.8: Indicadores de Riesgo Fuente: Bloomberg. 3.2. MICRO ENTORNO 3.2.1. INVESTIGACIÓN DE MERCADO De acuerdo al Informe Económico de la Construcción de CAPECO publicado en Marzo por CAPECO el sector inmobiliario creció 1.11% respecto del 6.62% que se había previsto. 26 Gráfico Nro 3.9: Comparativo entre la situación esperada y real sobre la variación en el nivel de operaciones en las empresas constructoras. Fuente: CAPECO. Respecto al crecimiento en el sector inmobiliario a nivel de ventas estas se agrupar en: - Mivivienda 79% - Programa Techo propio 63% - Vivienda no social 45% Reportándose un crecimiento en ventas en más del 5% para el 29% de una muestra de promotores. Respecto al año 2018 las nuevas perspectivas referentes a las ventas son: 27 Gráfico Nro 3.10: Perspectiva de Ventas de Viviendas (Unidades) en el 2018, por segmento (%). Fuente: CAPECO. Los precios de las viviendas estas subieron respecto al segundo semestre del 2017 como se puede apreciar en el siguiente gráfico: Gráfico Nro 3.11: Variación de los precios de las viviendas en soles. Fuente: Encuesta de Expectativas del IEC CAPECO. 28 Se prevé para el 2018 un alza en las ventas de vivienda para el segmento Mivivienda de un 7%. El mayor incremento en unidades vendidas se en el año 2017 se dio en productos entre los S/. 144 mil – S/. 370 mil en los distritos de Callao, Barranco, Jesús María y zona norte de Lima. Gráfico Nro 3.12. Venta de departamentos en Lima Funentes: TINSA y BBVA Research. 29 Gráfico Nro 3.13: Venta de Departamentos por precio Fuente: TINSA y BBVA Research. Las ventas de departamentos para el distrito de Callao han aumentado considerablemente en el año 2017 respecto al año 2016 hasta un aproximado de 600 unidades. Gráfico Nro 3.13 : Venta de Departamentos anual Fuente: TINSA y BBVA Research. 30 La cantidad de unidades inmobiliarias en stock para finales del 2017 se incrementó ligeramente a un 4% representando 25 mil unidades. Según el BBVA Research existen 195 mil hogares interesados en adquirir vivienda en Lima, siendo los productos más atractivos los de precio medio bajo entre S/. 150 mil y S/. 240 mil. Gráfico Nro 3.14: Interés de compra de un departamento según precio. Fuente CAPECO y BBVA Research – 2017. En conclusión el crecimiento del sector inmobiliario después de dos años con mejores indicadores depende en gran medida del cumplimiento de la medidas para la reactivación económica por parte del Estado como es La Reconstrucción con Cambios, construcción de infraestructura para los próximos Juegos Panamericanos 2019 y además el impulso a proyectos mineros. 31 3.2.1.1. METODOLOGÍA Para nuestro caso de estudio recopilaremos y analizaremos fuentes primarias como secundarias. Como fuentes secundarios se considerará fundamentalmente información recabada de la base de datos que se tiene en un sistema CRM propia de la empresa. Como fuentes primarias se hicieron visitas a las salas de ventas de la competencia dentro de la zona de zona influencia de nuestro proyecto Los Parques del Callao. 3.2.1.1.1. FUENTES SECUNDARIAS Las fuentes secundarias se obtuvieron a través de la base de datos que se tiene en un sistema CRM, en el cual se registra la cantidad de visitas, reservas y caídas (desistimiento de reserva) por periodos. Para el inicio de la segunda etapa del proyecto, se ha analizado el comportamiento en el periodo de Enero a Diciembre del 2017 como se muestran en la Tabla N° 3.2 y Figura N° 3.3. 32 Tabla Nro 3.2: Comparativo de Visitas y Reservas 2017. Fuente: Reporte CRM – Viva GyM S.A., Lima 2018. 33 Gráfico Nro 3.3: Comparativo de Visitas y Reservas 2017. Fuente: Reporte CRM – Viva GyM S.A., Lima 2018. 3.2.1.1.2. FUENTES PRIMARIA Las fuentes primarias de investigación, fueron realizar visitas a las salas de ventas para revisar los productos que ofrecen las empresas inmobiliarias cercanas al proyecto Los Parques de Callao. Al inicio del proyecto se realizó el Estudio Oferta el cual se encuentra en el Anexo N° 1 en Diciembre del 2013 para iniciar la primera etapa. Actualmente para el inicio de la segunda etapa, se ha realizado una actualización con los proyectos vigentes, de los cuales se identificaron los productos de las empresas: Livit “Proyecto Villanova”, Besco “Proyecto Alta Luz”, Paz Centenario “Proyecto Ciudad Nueva”, Armas y Doomo “La Perla”, Los Portales “Costanera 1”, San Jose “Nueva Vista” y Haya de la Torre. 34 Adicionalmente, se realizaron encuestas a los ya propietarios del condominio para implementar áreas comunes, dejando como alternativas las áreas comunes que normalmente tienen los condominios de la zona, los resultados se muestran. 3.2.1.2. CONCLUSIÓN: SITUACIÓN DEL MERCADO - Sobre el estudio de mercado realizado en Diciembre del 2013, las empresas cercanas que pueden competir se encuentran cerca de la avenida Venezuela, y directamente en la misma manzana se encuentra la empresa Livit. - Dentro del panorama actual de las empresas que tienen stock de unidades en venta son BESCO y Livit. En el caso de BESCO es un condominio de 4 edificios con departamentos típicos, Livit ha generado varios productos con diferentes características de áreas y precios, que es la principal ventaja del proyecto “Villanova” de Livit, San José es un proyecto ofrece también variedad de áreas comunes pero ya a bastante alejada al área de influencia de nuestro proyecto con el proyecto “Nueva Vista” igualmente considerado, Los Portales ofrece departamentos por encima de los S/. 250 mil soles, mientras que el proyecto Haya de la Torre no cuenta con la variedad de áreas comunes respecto de los anteriores proyectos. - Del Anexo N° 3 se puede rescatar la preferencia de los clientes sobre las áreas comunes, y con lo cual se busca llegar encontrar ambientes 35 comunes de agrado de la mayor cantidad de personas, que tienen el mismo perfil de los futuros compradores. - La evolución en el 2017 de las reservas y compras de departamentos tiene una tendencia de aumento en forma suave, lo que quiere decir que los clientes van conociendo aún más el proyecto y animándose en adquirir un departamento con Viva GyM. Si se compara con el ritmo de la competencia, en el Anexo N° 2, se encuentra ligeramente por debajo de Livit. 3.2.2. EL GOBIERNO 3.2.2.1. NORMAS VIGENTES APLICABLES 3.2.2.1.1. NUEVO CRÉDITO MIVIVIENDA El Nuevo Crédito MIVIVIENDA es un préstamo hipotecario que permite financiar la compra o construcción de una vivienda. El beneficio principal del Nuevo Crédito MIVIVIENDA es el Premio al Buen Pagador, un descuento de S/.17,000 ó S/.6,000 como premio a la puntualidad en el pago de las cuotas mensuales. 36 VIVIENDAS FINANCIA EL CRÉDITO MIVIVIENDA:  Bien terminado o Bien futuro (en proyecto o en construcción) con garantía hipotecaria.  Viviendas de primera venta  Valor de viviendas desde 14 UIT (S/. 58,100.00) hasta 100 UIT (S/.415,000).  Viviendas en cualquier localidad del país  Casas y/o departamentos.  Construcción en sitio propio y/o mejoramiento de vivienda. El Crédito MIVIVIENDA financia la compra de viviendas con las siguientes características: Nuevos Valores de Viviendas y BBP / PBP (*) PBP = Premio al Buen Pagador Además, los proyectos de los promotores deben presentar las siguientes características por las Entidades Financieras (IFI): Para bien futuro  Terreno a nombre del constructor y libre de cargas y/o gravámenes  Proyecto aprobado por el Municipio  Viabilidad financiera del proyecto  Garantías hipotecaria, Carta Fianza, etc. 37  Para bien terminado  Garantía hipotecaria 3.2.3. LA COMPETENCIA 3.2.3.1. COMPETIDORES DIRECTOS De acuerdo al recorrido por las vías más influyentes alrededor del ´proyecto se obtuvo siete competidores. Figura Nro 3.1: Recorrido para la evaluación de la competencia. Se tiene los siguientes competidores competidores directos: 38 Figura Nro 3.2: Ubicación de la competencia. 3.2.3.1.1. PRODUCTO DE LA COMPETENCIA A) Villanova 1 - Livit Figura Nro 3.3: Proyecto Villanova 1 39 Las caracteísticas del proyecto se muestran en la siguiente tabla: Dirección Av. Alameda 1 N° 157 y N° 265 Callao NSE Objetivo ByC Tipo de Inmueble Condominio Características Puedes encontrar departamentos de 2 y 3 dormitorios con áreas desde 50 m2 hasta 68 m2 N° de torres 9 Torres N° de pisos De 9 pisos N° Dptos. 6 departamentos por piso. Área Promedio (Pond.) 60.00 m2 Precio Promedio por m2 (Pond.) S/. 2.640 Precio Promedio Inmueble (Pond.) S/. 158.000 – $ 50.158 Áreas comunes Gimnasio, Piscina, Zona Parilla, Zona Juego Niños, Parque central. Estado Entrega inmediata / Agosto del 2018 Número de Departamentos 486 dptos. Stock 5 dptos. / 15 dptos. Fecha de Inicio de Venta: Enero 2015. Fecha: Abril 2018. Velocidad de Ventas Venta: 466 dptos. Velocidad: 12 dptos. por mes Tabla Nro 3.4: Características del proyecto Villanova 1 40 B) Villanova 2 - Livit Figura Nro 3.4: Proyecto Villanova 2 41 Las caracteísticas del proyecto se muestran en la siguiente tabla: Dirección Av. Alameda 1 N° 157 y N° 265 Callao NSE Objetivo ByC Tipo de Inmueble Condominio Caracter sticas Puedes encontrar departamentos de 2 y 3 í dormitorios con áreas desde 50 m2 hasta 74 m2 N° de torres 6 Torres N° de pisos 11 y 12 pisos N° Dptos. Con 6 y 8 dptos. por pisos Área Promedio (Pond.) 62.00 m2 Precio Promedio por m2 (Pond.) S/. 2.625 Precio Promedio Inmueble (Pond.) S/. 163.000 – $ 51.746 Zona de parrilla equipada, Sala de usos múltiples, reas comunes Losa multideportiva, Mini gimnasio al aire libre, Á pérgola, Juegos infantiles, Parque natural, Alameda interna. Estado Entrega inmediata / Diciembre del 2018 Número de Departamentos 522 dptos. Stock 10 dptos. / 38 dptos. Fecha de Inicio de Venta: Noviembre del 2015. Fecha: Abril 2018. Velocidad de Ventas Venta: 474 dptos. Velocidad: 15 dptos. por mes Tabla Nro 3.5: Características del proyecto Villanova 2 42 C) Altaluz – Besco Figura Nro 3.5: Proyecto Altaluz 43 Las caracteísticas del proyecto se muestran en la siguiente tabla: Dirección Av. Argentina 1627, Lima, Callao NSE Objetivo ByC Tipo de Inmueble Condominio Características Puedes encontrar departamentos de 2 y 3 dormitorios con áreas desde 53 m2 hasta 70 m2 N° de torres 4 Torres N° de pisos 10 y 19 pisos N° Dptos. Con 8 dptos. por pisos Área Promedio (Pond.) 68.00 m2 Precio Promedio por m2 (Pond.) S/. 2.790 Precio Promedio Inmueble (Pond.) S/. 175.000 – $ 53.516 Sala de usos múltiples, Juegos infantiles, Losas Áreas comunes multideportivas, Locales Comerciales, Zona Parrilla. Estado Entrega inmediata / Diciembre 2018 / Diciembre 2020 Número de Departamentos 388 dptos. Stock 1 dpto. / 12 dptos. / 228 dptos. Fecha de Inicio de Venta: Julio 2017 Fecha: Abril 2018. Velocidad de venta Venta: 68 dptos. Velocidad: 7 dptos. por mes Tabla Nro 3.5: Características del proyecto Altaluz. 44 D) Costanera 1 – Los Portales Figura Nro 3.6: Proyecto Costamera 1 – Los Portales. 45 Las caracteísticas del proyecto se muestran en la siguiente tabla: Dirección Av. La Paz 1270, cruce con Av. Santa Rosa NSE Objetivo B Tipo de Inmueble Condominio Características Puedes encontrarn departamentos de de 2 y 3 dormitorios con areas de 44 m2 y 65 m2 N° de torres 7 Torres N° de pisos De 12, 14, 15 y 18 pisos N° Dptos. Con 4 y 8 dptos. por piso Área Promedio (Pond.) 55.00 m2 Precio Promedio por m2 (Pond.) S/. 4.545 Precio Promedio Inmueble (Pond.) S/. 250.000 - $ 76.452 Piscina, Zona de parrillas, Juegos para niños, Áreas comunes Áreas verdes, Salones de uso múltiples, Lavandería común y Gimnasio. Estado Entrega en Diciembre del 2018 Número de Departamentos 253 (3era Etapa) de 564 dptos. Stock 35 dptos. Fecha de Inicio de Venta: Septiembre 2015. Fecha: Abril 2018. Velocidad de Venta Venta: 217 dptos. Velocidad: 7 dptos. por mes Tabla Nro 3.6: Características del proyecto Costanera 1. 46 E) La Perla – Armas y Doomo Figura Nro 3.7: Proyecto La Perla – Armas y Doomo. 47 Las caracteísticas del proyecto se muestran en la siguiente tabla: Dirección Jr Francisco Bolognesi 1300, La Perla - Callao NSE Objetivo B y C Tipo de Inmueble Condominio Características Puedes econtrar departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios con areas de 43 m2, 62 m2 y 77 m2 N° de torres 2 torres N° de pisos 12 pisos N° Dptos. 6 y 7 dptos. por piso Área Promedio (Pond.) 54.00 m2 Precio Promedio por m2 (Pond.) S/. 3.500 Precio Promedio Inmueble (Pond.) S/. 190.000 - $ 58.104 Áreas comunes Piscina, gimnasio, cacha de football, zona de parrillas, hall y juego para niños. Estado Entrega en Julio del 2020 Número de Departamentos 78 dptos. (Primera Etapa) Stock 71 dptos. (Primera Etapa) Fecha de Inicio de Venta: Noviembre 2017. Fecha: Abril 2018. Velocidad de Venta Venta: 7 dptos. Velocidad: 1.4 dptos. por mes Tabla Nro 3.7: Características del proyecto La Perla – Armas y Doomo. 48 F) Nueva Vista – San Jose Figura Nro 3.8: Proyecto Nueva Vista– San Jose. 49 Las caracteísticas del proyecto se muestran en la siguiente tabla: Dirección Av. Venezuela 2597, Bellavista, Callao NSE Objetivo B Tipo de Inmueble Condominio Características Puedes encontrar departaments de 2 y 3 dormitorios con areas de 67m2 N° de torres 10 torres N° de pisos 12 pisos N° Dptos. 6 dptos. por piso Área Promedio (Pond.) 67.00 m2 Precio Promedio por m2 (Pond.) S/. 3.510 Precio Promedio Inmueble (Pond.) S/. 235.000 - $ 71.865 Áreas comunes Bodega, Losa Deportiva, Cine, Area de Parrila, Gimnasio al aire Libre, Juegos para Niños, Sum. Estado Entrega en Febrero del 2019 Número de Departamentos 720 dptos. Stock 12 dptos. Fecha de Inicio de Venta: Enero 2018 Fecha: Mayo 2018. Velocidad de Venta Venta: 60 dptos. Velocidad: 12 dptos. por mes Tabla Nro 3.8: Características del proyecto Nueva Visa – San Jose. 50 G) Haya de la Torre Figura Nro 3.9: Proyecto Haya de La Torre. 51 Las caracteísticas del proyecto se muestran en la siguiente tabla: Dirección Haya De La Torre 270, La Perla, Callao, Callao NSE Objetivo B Tipo de Inmueble Edificio Puedes encontrar departamentos de 2 y 3 Características dormitorios. N° de torres 1 torre N° de pisos 10 pisos N° Dptos. 2 dptos. por piso Área Promedio (Pond.) 72.00 m2 Precio Promedio por m2 (Pond.) S/. 3.611 Precio Promedio Inmueble (Pond.) S/. 260.000 - $ 79.510 Salón de niños, gimnasio cardiovascular, salón Áreas comunes social. Estado Entrega inmediata Número de Departamentos 2 dptos. Stock 3 dptos. Fecha de Inicio de Venta: Septiembre 2017 Fecha: Mayo 2018. Velocidad de Venta Venta: 17 dptos. Velocidad: 2 dptos. por mes Tabla Nro 3.9: Características del proyecto Haya de La Torre . 52 3.2.3.1.2. VALORACIÓN COMPARATIVA La valoración comparativa se realiza a través de la evaluación de los atributos que ofrece el mercado y son valorados por los clientes. Dentro de un estudio de estos que realizó el diario gestión hemos seleccionado aquellos atributos más se diferencias entre condominios para la evaluación en porcentajes en la Valoración Comparativa. Gráfico Nro 3.15: Valoración Comparativa. Fuente: Diario Gestión. Siendo los atributos finalmente evaluados: La ubicación con un 30%, el precio de las viviendas con un 25%, la confianza de la constructora con un 10%, las áreas comunes con un 15% y la seguridad de la zona con un 20%. 53 ATRIBUTOS DEL PROYECTO EXPECTATIVAS DEL CLIENTE TOTAL ATRIBUTOS DEL PRODUCTO UBICACIÓN PRECIO DE LA VIVIENDA SEGURIDAD Y VIGILANCIA AREAS COMUNES MARCA 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8 CERCANIA DE VIAS 1 PRINCIPALES Y CENTROS COMERCIALES, 30% 9 9 9 9 6 6 9 6 1 9 9 9 9 9 6 6 9 ACCESIBILIDAD 2 PRECIO DENTRO DEL INGRESO FAMILIAR (C Y B2) 25% 6 9 9 6 3 3 3 3 2 6 9 9 6 3 3 3 3 EL ENTORNO CERCANO, 3 QUE SE ENCUENTRE EN UNA 20% 6 6 6 6 6 3 6 6 3 6 6 6 6 6 3 6 6 ZONA TRANQUILA INSTALACIONES 4 ADICIONALES A LAS AREAS CONVENCIONALES COMO 15% 9 9 6 6 9 9 9 3 4 9 9 6 6 9 9 9 3 CLUB HOUSE CONSTRUCTORA E 5 INMOBILIARIA DE 10% 9 6 6 9 9 3 3 3 5 9 6 6 9 9 3 3 3 CONFIANZA Y EXPERIENCIA RESULTADOS = CALIFICACIÓN x PESO DE 100% 2.7 2.7 2.7 2.7 1.8 1.8 2.7 1.8 1.5 2.3 2.3 1.5 0.8 0.8 0.8 0.8 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 0.6 1.2 1.2 1.4 1.4 0.9 0.9 1.4 1.4 1.4 0.5 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 VALORACIÓN CALIFICACION PONDERADA TOTAL PRECIO ATRIBUTO UBICACIÓN PRECIO DE LA VIVIENDA SEGURIDAD Y VIGILANCIA AREAS COMUNES MARCA Soles/m2 LOS PARQUES DE CALLAO 2.70 1.50 1.20 1.35 0.90 7.65 VILLANOVA 1 2.70 2.25 1.20 1.35 0.90 8.40 2 ,850 VILLANOVA 2 2.70 2.25 1.20 0.90 0.90 7.95 2,640 ALTALUZ 2.70 1.50 1.20 0.90 0.90 7.20 2 ,790 COSTANERA 1 1.80 0.75 1.20 1.35 0.90 6.00 4,545 LA PERLA 1.80 0.75 0.60 1.35 0.90 5.40 3,500 NUEVA VISTA 2.70 0.75 1.20 1.35 0.90 6.90 3,510 HAYA DE LA TORRE 1.80 0.75 1.20 0.45 0.90 5.10 4 ,000 PESO DE LA VALO- RACIÓN ATRIBUTO 54 VALORACIÓN COMPARATIVA DE LOS PROYECTOS 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 Los Parques del Callao Villanova 1 Villanova 2 Altaluz Costanera 1 La Perla Nuev Vista Haya de la Torre Gráfico Nro 3.16: Valoración Comparativa de la competencia PERCEPCIÓN DE PROYECTO PRECIOLA PREFERENCIA Soles/m2 VILLANOVA 1 8.40 2 ,850 VILLANOVA 2 7.95 2 ,640 ALTALUZ 7.20 2 ,790 COSTANERA 1 6.00 4 ,545 LA PERLA 5.40 3 ,500 NUEVA VISTA 6.90 3 ,510 HAYA DE LA TORRE 5.10 4 ,000 NUESTRO PROYECTO 7.65 3 ,001 Tabla Nro 3.11: Valoración Comparativa de Nuestro proyecto. EVALUACIÓN DEL ATRIBUTO 55 Respecto a la valoración comparativa de nuestro proyecto obtenemos que nuestro mercado estaría dispuesto a pagar S/. 3,000 por m2 para una unidad inmobiliaria. Gráfica Nro 3.17: Valoración Comparativa de Nuestro proyecto. 56 4. OBJETIVOS DEL PLAN ESTRATÉGICO DE MARKETING 4.1. OBJETIVOS CUANTIFICABLES Los objetivos del Plan de Marketing están alineados con los objetivos de la organización, del Proyecto Inmobiliario y diferentes aspectos relacionados como:  Con respecto a la organización, permitir su desarrollo sostenido que a futuro podrá generar nuevos proyectos inmobiliarios.  Con respecto a la marca, permitir el hacerse conocida por el mercado a partir de los usuarios que adquirieron los productos con un concepto positivo de estos.  Con respecto a los resultados económicos, conseguir un margen sobre ventas mínimo de 15% y un retorno sobre la inversión mínimo del 20%.  Con respecto a las ventas, alcanzar una velocidad de ventas que permita que nuestro proyecto sea viable. Conseguir el nivel pre – venta de 20% de unidades vendidas dentro de los tres primeros meses de haber lanzado el proyecto inmobiliario. 57 4.2. REQUERIMIENTO TEMPORAL PARA ALCANZAR LOS OBJETIVOS  Con respecto a la organización, se debe garantizar que esta aporte de manera acertada al desarrollo del proyecto inmobiliario teniéndose que realizarse una evaluación periódica dentro sobre su gestión.  Con respecto a la marca se realizarán encuestas anuales del nivel de satisfacción del producto en sus primeras etapas para realizar mejoras en la culminación de estas y poder conseguir un concepto positivo.  Los márgenes respecto de la utilidad del proyecto se deberán evaluar de forma mensual, tomando medidas correctivas y/o preventivas para asegurar el éxito de este.  El registro de ventas será evaluado semanalmente para coordinar con el supervisor de ventas implementar estrategias que permitan estar por encima de la velocidad de ventas planeado. 58 CAPITULO 5: SEGMENTACIÓN Y TARGETING 5.1. SEGMENTACIÓN El mercado cada vez se ha vuelto más variado y por ello es casi una obligación de dirigir los productos a un sector más exclusivo. Es por ello que el marketing utiliza la segmentación para estudiar y encontrar ese target meta de posibles compradores de las unidades inmobiliarias dentro de nuestro proyecto el cual se encuentra ubicado en la Avenida Argentina 2430 cruce con la Avenida Santa Rosa en el cercado del Callao. Teniendo en cuenta que en dicho proyecto multifamiliar se ha planteado construir un edificio de 120 departamentos y 3 de 150 departamentos de un promedio de 65m2. 5.1.1. TIPOS DE SEGMENTACIÓN ADECUADA PARA EL CASO EN ESTUDIO El desarrollo del sector inmobiliario en el país en los últimos años ha originado que el mercado tenga una variada gama de posibilidades para escoger pudiendo ser más exigente al comparar productos, es por ello que los nuevos proyectos inmobiliarios han adoptado métodos y herramientas modernas de 59 marketing en la selección del mercado meta a dirigirse y las características del producto a ofrecer. Dichas herramientas son la segmentación y el targeting. 5.1.2. VARIABLES RELEVANTES PARA LA SEGMENTACIÓN DEL CASO EN ESTUDIO Las variables de segmentación que tomamos en cuenta para la evaluación de nuestro proyecto son: - Ubicación geográfica - Nivel Socioeconómico - Demográfico - Psicografía 5.1.2.1 POR UBICACIÓN GEOGRÁFICA El proyecto se ubicará en la avenida Argentina cruce con la avenida Santa Rosa en el cercado del Callao de la ciudad de Lima. De acuerdo a Ipsos – Perú, compañía de investigación de mercado, Lima Metropolitana tiene seis zonas: - Lima Norte, - Lima Antigua, - Lima Este, - Callao, - Lima Sur y 60 - Lima Moderna. Según el siguiente gráfico: Gráfico Nro 5.1 : Las cinco Limas y El Callao Fuete: Ipsos – Apoyo 2007 En este gráfico se puede observar la distribución en porcentajes de personas en Lima siendo la de mayor porcentaje Lima Norte con un 26% y entre las de menor población Lima antigua y Callao con 11% y 11.8% respectivamente. En el siguiente grafico se muestra la segmentación por Rolando Arellano según las características que distinguen a la población: Su estilo de vida, procedencia, desarrollo económico, expectativas de crecimiento de acuerdo a su ubicación. 61 Figura Nro 5.1: Segmentación Arellano Marketing. - LIMA NORTE Los distritos que conforman esta zona son: Ancón, Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente de Piedra, San Martín de Porres y Santa Rosa. La procedencia de la población generalmente es de ciudades del norte del país. El distrito con mayor nivel socioeconómico de esta zona es Los Olivos. 62 - LIMA ESTE Conformada también por 8 distritos: Ate, Chaclacayo, Cieneguilla, el Agustino, Lurigancho, San Juan de Lurigancho, San Luis y Santa Anita. La población mayormente viene de la Sierra norte dado a su fácil acceso y cercanía. Esta zona también se caracteriza por las antiguas y nuevas invasiones como son El Agustino y Huaycan. - LIMA CENTRAL Esta zona está conformada por 17 distritos, los más tradicionales: Barranco, Breña, Chorrillos (antiguo), Jesús María, La Molina, La Victoria, Lima (cercado), Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, Rímac, San Borja, San Isidro, San Miguel, Surco y Surquillo. Considerada la zona más antigua y tradicional de Lima Metropolitana. Se caracteriza por la densidad de su población debido al desarrollo de edificaciones de gran altura. Su nivel económico es alto por concentrar a la mayor cantidad de población laboralmente estable. - LIMA SUR Conformado por 11 distritos: Chorrillos (Nuevo), Lurín, Pachacamac, Pucusana, Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo, San Juan de Miraflores, Santa María, Villa el Salvador y Villa maría del Triunfo. Es la zona con menor desarrollo. Los habitantes provienen del Sur del país principalmente de Ayacucho a causa del terrorismo. La densidad poblacional es baja. 63 - CALLAO Conformado por 6 distritos: Bellavista, Callao, Carmen de la Legua, La Perla, La Punta y Ventanilla. Mucha de la población es originaria del mismo Callao y los migrantes vienen de la costa (Piura, Trujillo, Chimbote). Gran parte de la población es trabajadora dependiente. Gráfico Nro 5.2: Las Limas Fuente: Arellano Marketing – 2015 5.1.2.2 POR NIVEL SOCIOECONÓMICO La segmentación de mercado para el presente estudio se trabajará con la clasificación de niveles socioeconómicos de la Asociación Peruana de 64 Empresas de Investigación de Mercados (APEIM), la que se fundamenta en indicadores del INEI. La clasificación de niveles socioeconómicos de APEIM es calculada en base a la Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO) que realiza el INEI para elaborar los indicadores de pobreza. - DEFINICIONES DE INTERÉS APEIM define como hogar, al “conjunto de personas que ocupan en su totalidad o en parte una vivienda, comparten las comidas principales y atienden en común otras necesidades vitales”. El nivel socioeconómico de una persona u hogar no se define a partir de sus ingresos sino en función a un grupo de variables definidas a partir de estudios realizados por APEIM. El margen de error del total es ± 0.5 % con un nivel de confianza del 95% y una máxima dispersión (p=q=0.5). - DISTRIBUCIÓN DE HOGARES EN LIMA APEIM clasifica a los hogares dentro de 5 niveles socioeconómicos siendo los ingresos familiares de cada uno los siguientes: NSE A: S/.10,104 para A1 y S/.17,106 para A2 NSE B: S/.5,258 para B1 y S/. 6,207 para B2 NSE C: S/.6,075 para C1 y S/.3,649 para C2 65 NSE D: S/.2,321 NSE E: S/.1,5084 Nuestro el estudio de nuestro Proyecto Inmobiliario los cuales son dirigidos al NSE C2, C1 y B2 estos representan el 14.7%, 26.3% y el 15.4% respectivamente del total de hogares en el país. NSE Estrato Porcentaje A1 0.8 A 5 A2 4.2 B1 9 B 24.4 B2 15.4 C1 26.3 C 41 C2 14.7 D D 23.3 23.3 E E 6.3 6.3 Figura Nro 5.2 : Distribución de Hogares según NSE 2017 – Lima. Fuente: APEIM 2017 según data ENAHO 2016. Entre las 10 zonas en que clasifica APEIM por ubicación nuestro proyecto se encuentra en la Zona 10 donde encontramos a los distritos de Callao, Bellavista, La Perla, La Punta, Carmen de la Legua y Ventanilla. Del cual los NSE B y C representan el 21% y 44.8% del total de hogares de la Zona como muestra la siguiente tabla: 66 Niveles Socioeconómicos Zonas MUESTRA Error (%) TOTAL NSE A NSE B NSE C NSE D NSE E Total 100 5.00 24.40 41.00 23.30 6.30 4,126 1.6 Zona 1 (Puente Piedra, Comas, Carabayllo) 100 - 13.90 44.10 31.10 11.00 310 5.5 Zona 2 (Independencia, Los Olivos, San Martín, de Porras) 100 2.60 26.40 51.90 18.50 0.60 352 5.3 Zona 3 (San Juan de Lurigancho) 100 1.10 14.90 42.90 31.60 9.50 275 6.1 Zona 4 (Cercado, Rimac, Breña, La Victoria) 100 2.90 29.60 41.70 23.30 2.50 524 4.4 Zona 5 (Ate, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita, San Luis, El Agustino) 100 1.40 14.80 46.60 29.00 8.20 352 5.2 Zona 6 (Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena, San Miguel) 100 13.50 59.70 20.30 6.20 0.30 288 5.7 Zona 7 ( Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La Molina) 100 34.00 44.90 13.10 6.60 1.40 350 5.6 Zona 8 ( Surquillo, Barrcanco, Chorrillos, San Juan de Miraflores) 100 3.00 31.50 40.60 20.30 4.60 305 5.9 Zona 9 ( Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, Lurín, Pachacamac) 100 - 10.40 45.80 32.10 11.70 308 5.6 Zona 10 (Callao, Bellavista, La Perla, La Punta, Carmen de la Legua, Ventanilla) 100 1.50 21.00 44.80 22.90 9.80 1,015 3.1 Otros 100 - 12.80 31.90 34.00 21.30 47 14.3 Tabla Nro 5.1 : Distribución horizontal de hogares por NSE y por zona – Lima. Fuente: Estimaciones APEIM 2017 según data ENAHO 2016. Del total del NSE B la Zona 10 representa el 11% y la para el NSE C el 10% de hogares. 67 DISTRIBUCIÓN DE HOGARES VERTICAL EN (%) Niveles Socioeconómicos Zonas TOTAL NSE A NSE B NSE C NSE D NSE E Total 100 100 100 100 100 100 Zona 1 (Puente Piedra, Comas, Carabayllo) 0 6 .10 11.60 1 4.20 14.20 18.50 Zona 2 (Independencia, Los Olivos, San Martín, de 7.1 15.20 18.00 11.10 11.10 1.30 Porras) Zona 3 (San Juan de Lurigancho) 2.4 6.60 11.30 1 4.70 14.70 1 6.20 Zona 4 (Cercado, Rimac, Breña, La Victoria) 5.4 11.40 9.60 9 .40 9 .40 3.70 Zona 5 (Ate, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita, 3.1 6.60 1 2.30 1 3.50 1 3.50 1 4.10 San Luis, El Agustino) Zona 6 (Jesús María, Lince, Pueblo Libre, 16.3 14.70 2 .90 1 .60 1.60 0 .30 Magdalena, San Miguel) Zona 7 ( Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La Molina) 58.2 15.70 2.70 2 .40 2.40 1 .80 Zona 8 ( Surquillo, Barrcanco, Chorrillos, San Juan 4.5 9 .80 7 .50 6.60 6.60 5 .50 de Miraflores) Zona 9 ( Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, 0 4.80 12.50 15.50 1 5.50 2 0.70 Lurín, Pachacamac) Zona 10 (Callao, Bellavista, La Perla, La Punta, Carmen de la Legua, Ventanilla) 3 8 .70 11.10 1 0.00 10.00 1 5.60 Otros 0 0.40 0.50 1 .00 1 .00 2.30 Muestra 214 1060 1661 922 922 269.00 Error (%) 6.7 2.9 2.4 3.2 3.2 5 .90 Tabla Nro 5.2 : Distribución vertical de hogares por NSE y zonas – Lima. Fuente: APEIM 2017 según data ENAHO 2016. - DISTRIBUCIÓN DE PERSONAS EN LIMA Respecto de la distribución de personas para Lima Metropolitana el NSE C2, C1 y B2 representan el 14.9%, 27.3% y el 25.6% del total de habitantes en Lima metropolitana. 68 NSE Estrato Porcentaje A A1 0.8 4.4 A2 3.6 B1 8.9 B 24.5 B2 15.6 C1 27.3 C 42.2 C2 14.9 D D 23 23 E E 5.9 5.9 Figura Nro 5.3 : Distribución de personas según NSE 2017 – Lima. Fuente: APEIM 2017 según data ENAHO 2016. Del total de personas que habitan en la zona 10 el NSE B y C representa el 21.5% y 45.60% respectivamente. Zonas Niveles Socioeconómicos TOTAL NSE A NSE B NSE C NSE D NSE E Total 100 4 .40 2 4.50 42.20 2 3.00 5 .90 Zona 1 (Puente Piedra, Comas, Carabayllo) 100 - 1 3.60 4 6.40 30.70 9 .30 Zona 2 (Independencia, Los Olivos, San Martín, de Porras) 100 2 .50 28.30 49.80 18.90 0 .50 Zona 3 (San Juan de Lurigancho) 100 1 .20 16.10 43.50 31.50 7 .70 Zona 4 (Cercado, Rimac, Breña, La Victoria) 100 2 .80 31.00 43.60 20.10 2 .50 Zona 5 (Ate, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita, San Luis, El Agustino) 100 1 .00 17.00 47.30 27.30 7 .40 Zona 6 (Jesús María, Lince, Pueblo Libre, 100 14.90 59.30 19.80 5 .90 0 .10 Magdalena, San Miguel) Zona 7 ( Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La 100 34.90 4 6.00 1 1.40 6 .20 1 .50 Molina) Zona 8 ( Surquillo, Barrcanco, Chorrillos, San Juan de Miraflores) 100 2 .70 31.30 4 2.30 1 9.10 4 .60 Zona 9 ( Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, 100 - 10.40 48.40 3 0.40 10.80 Lurín, Pachacamac) Zona 10 (Callao, Bellavista, La Perla, La Punta, 100 1 .60 21.50 4 5.60 2 2.00 9 .30 Carmen de la Legua, Ventanilla) Otros 100 - 1 0.30 32.30 3 7.90 1 9.50 Tabla Nro 5.3 : Distribución Horizontal de Personas por NSE y por Zona – Lima. Fuente: Estimaciones APEIM 2017 según data ENAHO 2016. 69 Del total de personas que pertenecen al NSE B y C en Lima, los habitantes de la zona 10 representan el 11% y 9.8% respectivamente. Zonas Niveles SocioeconómicosTOTAL NSE A NSE B NSE C NSE D NSE E Total 100 100 100 100 100 100 Zona 1 (Puente Piedra, Comas, Carabayllo) 0 6 .40 12.60 15.40 15.40 1 8.20 Zona 2 (Independencia, Los Olivos, San Martín, de 7.7 16.20 16.70 1 1.60 1 1.60 1 .10 Porras) Zona 3 (San Juan de Lurigancho) 3.2 7 .90 1 2.30 1 6.60 1 6.60 15.80 Zona 4 (Cercado, Rimac, Breña, La Victoria) 5.8 1 1.80 9 .60 8 .10 8 .10 4 .00 Zona 5 (Ate, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita, 2.2 7 .10 1 1.30 1 2.00 12.00 1 2.80 San Luis, El Agustino) Zona 6 (Jesús María, Lince, Pueblo Libre, 16.9 1 2.40 2 .40 1 .30 1 .30 0 .10 Magdalena, San Miguel) Zona 7 ( Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La 55.6 1 3.40 1 .90 1 .90 1 .90 1 .80 Molina) Zona 8 ( Surquillo, Barrcanco, Chorrillos, San Juan 4.9 1 0.50 8 .20 6 .80 6 .80 6 .30 de Miraflores) Zona 9 ( Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, Lurín, Pachacamac) 0 5 .00 13.40 15.50 15.50 2 1.50 Zona 10 (Callao, Bellavista, La Perla, La Punta, Carmen de la Legua, Ventanilla) 3.7 9 .00 1 1.10 9 .80 9 .80 1 6.30 Otros 0 0 .30 0 .50 1 .00 1 .00 2 .10 Tabla Nro 5.4 : Distribución Vertical de Personas por NSE y por Zonas – Lima. Fuente: APEIM 2017 según data ENAHO 2016. - POR INGRESO PROMEDIO BRUTO MENSUAL Según el IGM se muestran a continuación los ingresos promedios brutos mensuales por NSE perteneciendo al rango de ente S/. 3,075 a S/. 5,258 los NSE C2, C1 y B2. NSE 2015 NSE A1 1 7,106.00 NSE A2 1 0,104.00 NSE B1 6,207.00 NSE B2 5,258.00 NSE C1 3,649.00 NSE C2 3,075.00 NSE D 2,321.00 NSE E 1,584.00 Tabla Nro 5.5: Ingreso promedio bruto mensual en soles por NSE - Lima Fuente: INEI - ENAHO 2015. Elaboración: Ipsos Perú. 70 - TENENCIA DE VIVIENDA Los hogares que corresponden al NSE B y C representan el 21% de total de hogares que no poseen vivienda propia. Propiedad de la vivienda NSE A NSE B NSE C NSE D NSE E Propia, totalmente pagada 70% 65% 58% 48% 48% Cedida por otro hogar o intitución 8% 14% 20% 19% 20% AlquiladaçPropia, por invasión 12% 16% 15% 17% 5% alquilada 0% 1% 6% 15% 25% Propia, comp´ramdola a plazos 9% 4% 1% 0% 2% Cedida por el centro de trabajo 1% 0% 0% 1% 0% Tabla 5.6 Nro: Propiedad de la vivienda por NSE - Lima Metropolitana. Fuente: INEI - ENAHO 2015. Elaboración: Ipsos Perú. Otras estadísticas mencionan que respecto a la tenencia de vehículos los NSE B y C los usuarios con bicicletas representan 28% y 21%, los usuarios con auto/camioneta representan el 36% y 6%; y los que tienen motocicletas representan el 2% y 1% respectivamente. Tipo de vehículos NSE A NSE B NSE C NSE D NSE E Bicicleta 33% 28% 21% 14% 12% Auto / camioneta 82% 36% 6% 1% 1% Mototaxi 0% 1% 2% 5% 4% Motocicleta 2% 2% 1% 1% 0% Triciclo 0% 1% 0% 1% 0% Tabla Nro 5.7: Tenencia de vehículo por NSE - Lima Metropolitana según INEI - ENAHO 2015. Fuente: Ipsos Perú. 71 5.1.2.3 DEMOGRAFÍA - SEXO Respecto de la distribución de personas según el tipo de género tenemos que los hombres y las mujeres están en una proporción del 50/50. Lima Metropolitana Total NSE A NSE B NSE C NSE C1 NSE C2 NSE D NSE E Hombre 48.4% 49.6% 46.3% 48.8% 48.1% 50.0% 48.7% 53.0% Mujer 51.6% 50.4% 53.7% 51% 51.9% 50.0% 51.3% 47.0% Tabla Nro 5.8 : Distribución de personas por su género según NSE – Lima. Fuente: APEIM 2017 según data ENAHO 2016. - EDAD Según la distribución de personas tenemos la siguiente distribución para el NSE B, C1 y C2: Lima Metropolitana Total NSE A NSE B NSE C NSE C1 NSE C2 NSE D NSE E <=12 18.7% 14.2% 14.3% 18.8% 16.5% 22.8% 22.9% 25.3% 13 - 17 7.3% 5.6% 7.0% 6.9% 6.8% 7.1% 8.1% 9.2% ¿Qué edad tiene en 18 - 25 13.7% 9.2% 13.7% 13.7% 13.8% 13.6% 13.7% 16.3% año 26 - 30 7.7% 6.7% 7.5% 7.8% 7.8% 7.9% 7.7% 7.9% cumplidos? 31 - 35 7.1% 8.1% 6.6% 6.9% 6.6% 7.3% 7.3% 7.6% (En años) (agrupado) 36 - 45 14.1% 16.3% 14.5% 14.4% 14.5% 14.1% 14.2% 15.5% 46 - 55 12.0% 13.4% 12.0% 11.7% 12.0% 11.3% 10.7% 7.9% 56 + 19.4% 26.5% 22.0% 19.8% 22.0% 15.9% 15.4% 10.3% Tabla Nro 5.9 : Distribución de personas por edad según NSE – Lima. Fuente: APEIM 2017 según data ENAHO 2016. 72 - ESTADO CIVIL El mercado meta al cual nuestro proyecto está dirigido es a parejas convivientes, casadas y también unidades inmobiliarias para personas divorciadas, separadas o solteras. Lima Metropolitana Total NSE A NSE B NSE C NSE C1 NSE C2 NSE D NSE E ¿Cuál es Conviviente 18.6% 4.9% 10.8% 19.5% 16.2% 25.8% 26.4% 29.1% su estado Casado (a) 28.2% 49.5% 38.2% 27.6% 30.4% 22.3% 16.7% 13.6% civil o Viudo (a) 4.7% 4.7% 4.6% 4.6% 4.6% 4.5% 5.4% 3.0% conyugal? (De 12 Divorciado (a) 1.0% 2.1% 1.9% 0.7% 0.6% 0.9% 0.4% 0.4% años a Separado (a) 9.3% 4.0% 6.0% 9.5% 9.1% 10.3% 12.7% 13.6% más) Soltero (a) 38.2% 34.8% 38.5% 38.1% 39.1% 36.2% 38.4% 40.3% Tabla Nro 5.10 : Distribución de personas por su estado civil según NSE. Fuente: APEIM 2017 según data ENAHO 2016. - TIPO DE HOGAR Según el reporte de IGM más de la mitad de hogares en Lima son nucleares, de ellos el 38% son nucleares con hijos. Niveles Socioeconómicos 2016 Tipo de hogar Total 2016 NSE A NSE B NSE C NSE D NSE E Hogar nuclear 57% 54% 54% 57% 59% 73% Nuclear sin hijos 6% 6% 8% 7% 3% 5% Nuclear con hijos 38% 39% 34% 37% 41% 52% Nuclear mononuclear 13% 9% 12% 13% 15% 16% Ampliado / compuesto 37% 33% 42% 36% 37% 21% Unipersonal 6% 13% 4% 7% 4% 6% Nuclear sin hijos Pareja sin hijos y sin otros familiares Nuclear con hijos Pareja con hijos y sin otros familiares Nuclear monoparental Adulto sólo con hijos y sin otros familiares Ampliado / Compuesto Nuclear con otros familiares / no familiares Unipersoal Adulto sólo Tabla Nro 5.11: Tipo de hogar según su composición. Fuente: Ipsos Perú. 73 Nuestro target meta está dentro del tipo de hogares en partida (parejas sin hijos), inicio (pareja o adulto solo con hijos menores de 6 años), expansión (pareja o adulto solo con hijos entre 6 y 11 años) y consolidación (pareja o adulto solo con hijos entre 12 y 17 años). Tipo de hogar Total 2016 Niveles Socioeconómicos 2016 NSE A NSE B NSE C NSE D NSE E Partida 6% 6% 8% 7% 3% 5% Inicio 7% 6% 4% 5% 11% 12% Expansión 9% 3% 6% 10% 8% 22% Consolidación 13% 12% 13% 10% 16% 18% Estabilización 17% 7% 12% 17% 23% 23% Desmembramiento 26% 38% 26% 30% 22% 6% Fuera de ciclo 22% 28% 31% 21% 17% 14% Partida Pareja sin hijos Inicio Pareja o adulto solo con hijos menores de 6 años Expansión Pareja o adulto solo con hijos entre 6 y 11 años Consolidación Pareja o adulto solo con hijos entre 12 y 17 años Estabilización Pareja o adulto solo con hijos y mayores de 18 años Desmembramiento Pareja o adulto solo con hijos mayores d e18 años Fuera de ciclo Personas solas o familiares sin presencia de apdres e hijos Tabla Nro 5.12: Distribución por tipo de hogar según su ciclo de vida. Futente: Ipsos Perú. La siguiente figura muestra de una manera más visual la distribución por tipo de hogar: 74 Figura Nro 5.4: Distribución por tipo de hogar según su ciclo de vida y NSE – Fuente: Ipsos Perú – 2016. Según la distribución de personas por número de integrantes por hogar nuestro producto se dirige a un máximo de cuatro. Número de miembros NSE A NSE B NSE C NSE D NSE E Uno 8% 9% 8% 13% 16% Dos 20% 17% 17% 17% 17% Tres 25% 25% 21% 17% 21% Cuatro 31% 25% 23% 24% 18% Cinco o más 17% 25% 32% 29% 28% PROMEDIO 3.40 3.58 3.89 3.69 3.57 Tabla Nro 5.13: Tamaño del hogar por el número de miembros que viven en el hogar por NSE. Fuente: Ipsos Perú – 2015. 5.1.2.4 PSICOGRÁFICA Para la clasificación del mercado según psicografía Arellano Marketing propone seis categorías basadas en características demográficas (edad, sexo, raza), sociales ( ocupación, rango social), económicos (riqueza, bienes) y de comportamiento. Las cuales son: 75 - Sofisticados, - Progresistas - Modernas, - Adaptados, - Conservadores y - Austeros En el siguiente gráfico remarcamos el target meta del proyecto: Progresistas, modernas, adaptados y conservadores. Figura Nro 5.5: Grafico Estilos de vida versus NSE. Fuente: Arellano Marketing Siendo las características de cada estilo: - SOFISTICADOS  Conformado por hombres y mujeres.  Pertenencietne al nivel Socioeconómico A,B y parte C.  Se aventuran a probar novedades. 76  Preocupados por las tendencias y la moda.  Presta importancia a las marcas. - PROGRESISTAS  Conformado por hombres.  Pertenecientes al Nivel Socioeconómico parte A, B, C, D y parte E  Prefieren las tres B (lo bueno, bonito y barato).  Dispuestos a los retos.  Buscan las ofertas o el mejor precio. - MODERNAS  Conformado por mujeres.  Pertenecientes al Nivel Socioeconómico parte A, B, C, D y parte E  Buscan ser reconocidas por la sociedad.  Preocupadas en su apariencia.  Buscan practicidad en las labores hogareñas. - ADAPTADOS  Conformado por hombres.  Pertenecientes al Nivel Socioeconómico parte A, B, C, D y parte E  Con características machistas.  Compradores egoexpresivos.  Preferencia por lo productos tradicionales. 77 - CONSERVADORAS  Confomado por hombres y mujeres.  Nivel Socioeconómico parte A, B, C, D y parte E  Atraídos por productos con rendimiento y calidad.  Sin interés en productos novedosos.  Acostumbrados a las marcas de toda la vida  Interés en economizar gastos.  Compran lo básico. - AUSTEROS  Hombres y mujeres.  Nivel Socioeconómico D y E.  Compran lo indispensable.  La elección de compra es más racional.  Valoran al máximización del dinero.  Son tradicionales en su consumo.  Sacrifican esfuerzo y tiempo por ahorrar. 5.1.3. CONCLUSIONES RESPECTO A LA SEGMENTACIÓN Para la segmentación Geográfica del proyecto se considerará a la población del NSE B2 y C ubicados en el distritos del Callao, cercado. De lo mostrado en la clasificación de los estilos de vida propuestos Arellano Marketing, podríamos determinar que las personas del grupo de 78 Progresistas, Modernas, Adaptados e incluso los Conservadores, se encuentran dentro de mercado potencial para el producto razón del presente estudio y esto debido a sus actitudes y características que indican además el NSE al que pertenecen y por lo tanto el nivel de ingreso que mantienen. 5.2. TARGETING El mercado meta para el proyecto se evaluó de la segmentación previamente realizada y la confluencia de las distribuciones de los hogares limeños dentro de los NSE y demás características tomadas en cuenta. 5.3. FACTORES ANALIZADOS PREVIAMENTE QUE INFLUIRÁN EN LA ELECCIÓN DEL TAGET PRIMARIO Y LOS TARGET SECUNDARIOS Para encontrar la cantidad de posibles hogares que estarían dispuesto a adquirir nuestro producto nos trabajamos con los aspectos de segmentación previamente descritos. La segmentación geográfica nos indica la zona de influencia física en la que nuestro proyecto será atractivo para el posible comprador. La segmentación por tipo y conformación de hogar permite definir los parámetros de diseño respecto al número de ambientes necesarios para albergar la cantidad de personas que el target necesita. 79 La segmentación por Nivel Socioeconómico es una de las más importantes ya que proporciona información sobre las condiciones como vive el target y el nivel comodidades mínimas que necesita. Las variables que definen al target meta, al público objetivo y por ende definirán el proyecto a desarrollar, son: Geográfica Geográfica Residentes del Callao, cercado. Demográfica Edad Cabezas de familia entre 31 a 56 + años Tenencia de vivienda Alquilada Estado Civil Convivientes con hijos, casados con hijos y solteros Socioeconómico NSE C Ocupación Empleados, trabajador independientes. Psicográfica Estilo de vida Progesistas, modernas, conservadores, adaptados. Ciclo de vida familiar Partida, inicio, expansión y consolidación. Tabla Nro 5.14: Resumen de variables utilizadas para el targeting del mercado. Fuete: Propia. Una vez seleccionadas las variables y definidas las características del mercado base, se procede a la selección del mercado meta, de acuerdo a esto el 80 proyecto será definido y contendrá las particularidades que obedezcan a estas características del mercado. 5.4. TARGET PRIMARIO 5.4.1. PERFIL DEL TARGET PRIMARIO El target primario son los hogares de NSE B2 y C, con un promedio de miembros del 4.1 personas por hogar de tipo nuclear y un salario bruto mensual por hogar de entre S/. 3000 a S/. 5000 que no cuentan con vivienda propia, siendo una pareja casada o conviviente con hijos y/o proyección a tener familia. Empleados o trabajadores independientes dentro de un ciclo familiar en inicio, expasión o en consolidación. PROYECTO MÍNIMO MÁXIMO PRECIO DEPA (Soles) 147,800.00 215,850.00 INICIAL (20%) 29,560.00 43,170.00 BBP (Soles) 12,500.00 6,000.00 SALDO A FINANCIAR (Soles) 105,740.00 166,680.00 MI VIVIENDA VERDE (4%) 4,229.60 6,667.20 FINANCIAMIENTO FINAL (Soles) 101,510.40 160,012.80 TEA (%) 10% 10% TASA MENSUAL (%) 0.80% 0.80% CUOTA MENSUAL (Soles) PEN950.79 PEN1,498.74 CREDITO 20 AÑOS INGRESO FAMILIAR MENSUAL 3,169.29 4,995.81 PROMEDIO (Soles) Tabla Nro 5.15: Cálculo del ingreso familiar mensual del target 81 Figura Nro 5.6: Segmentación del target de estudio 5.4.1.1. BENEFICIOS QUE ESPERA OBTENER - PRIORIZADOS SEGÚN LAS PREFERENCIAS DEL TARGET - Precios comodos. - Buena distribución de ambientes. - Ambientes comunes. - Seguridad. 82 5.4.1.2. UBICACIÓN El target primario se encuentra ubicado en principalmente en el Callao cercado 5.4.1.3. TAMAÑO 5.4.1.3.1 CÁLCULO DEL TAMAÑO Para el cálculo del tamaño del target, consideramos inicialmente el nivel socio económico, para el caso del proyecto es C y B2. Una vez definida la cantidad de hogares en los niveles socioeconómicos indicados, se considera sólo lo que corresponde a Callao. El siguiente filtro es encontrar los hogares que se encuentran como “Alquiler” y “Vivienda cedida” ya que son el potencial cliente que van a desear adquirir departamentos. Finalmente se define con la intención de compra de los departamentos para obtener el target final. 83 HOGARES LIMA Y CALLAO 2 ,713,165 C 41% 1,112,398 NSE B2 15% 406,975 B2 9% 96,779 CALLAO C 11% 4 5,174 B2 23% 22,259 ALQUILER Y V.C C 25% 1 1,294 INTENCIÓN DE COMPRA 15% 5,033 RESPECTO A CLIENTES DE LA 1ERA ETAPA 56% 8,987 Tabla Nro 5.16: Cálculo del target objetivo De acuerdo al 22 Estudio ¨El mercado de Edificaciones Urbanas en Lima y Callao¨ Año 2017 que realizó CAPECO, el 15% de hogares tienen intención de adquirir una vivienda, entonces: Figura Nro 5.7: Interés del hogar por adquirir vivienda - 22° Estudio “El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao” Año 2017 84 6. POSICIONAMIENTO 6.1. FODA DEL CASO DE ESTUDIO 6.1.1 FORTALEZAS - El condominio se encuentra ubicado dentro de una de las principales avenidas del cercado de Callao, como es la Avenida República de Argentina con conectividad directa a las principales vías del centro de Lima. - Hay diversidad de departamentos con 2 o 3 dormitorios y con 1 o 2 baños, por lo cual se tienen productos con diversidad de precios y para diferentes tipos de clientes. - El proyecto se encuentra dentro del programa Bono Mivivenda Verde (BMV), por lo que contribuye con el financiamiento de los departamentos, y como parte del programa tiene implementado un sistema de humedales para reutilizar las aguas grises en el riego de áreas verdes. 85 6.1.2 OPORTUNIDADES - La existencia de beneficios para vivienda social (Bono de buen pagador) posibilita a más personas y hogares puedan acceder a creditos y cuotas accesibles a su presupuesto familiar. - Actualmene existe una demanda de vivienda para sectores C y D insatisfecha. - La zonificación del terreno permite una densificción alta lo cual permite generar una mayor cantidad de área construida y por ende una mayor área vendible de departamentos. 6.1.3 DEBILIDADES - El desarrollo de las etapas de construcción y entrega son largos, por lo que normalmente no hay departamentos con entrega inmediata, se debe esperar al término de la preventa, a diferencia de otros proyectos cercanos que tienen entrega inmediata durante todo el año. - Si bien se está iniciando el desarrollo inmobiliario en la zona, aún es lento el cambio de la zona que actualmente tiene características industriales a residencial, lo que hay pocos paraderos, tiendas, etc cerca al condominio. 86 6.1.4 AMENAZAS - La actual situación política en el Perú es inestable existiendo la posibilidad de variar las tazas crediticias ofertadas por los bancos. - La situación actual respecto a la implicancia del caso Lava Jato de la corporación a la cual pertenece Viva GyM complica el financiamiento, por lo cual es más estricto en las condiciones que debe cumplir el proyecto como el porcentaje mínimo de pre ventas. 6.2. PROPOSICIÓN DE POSICIONAMIENTO 6.2.1. EL POR QUÉ DEL POSICIONAMIENTO ELEGIDO RESPECTO A LAS EXPECTATIVAS DEL TARGET El posicionamiento del proyecto consiste en: - Contar con un área de Gestión Social, el cual se enfoca en 3 principales aspectos: administración provisional, servicio poste venta y atención al cliente y programa de acompañamiento Ayni. La implementación de un programa de integración vecinal brindado por la empresa durante el primer año. - El calificar dentro de la categoría del Bono Verde tipo 2, permite ofertar precios más cómodos más la opción de reaprovechar las aguas negras. 87 6.2.2. LA INFLUENCIA ESPERADA GRACIAS AL POSICIONAMIENTO ELEGIDO Ser reconocida como una de las principales desarrolladoras inmobiliarias en la región Callao, que busca brindar viviendas confortables y con los requerimientos que todo conjunto residencial debería contar. Asimismo, que la marca de Viva GyM como empresa se encuentre presente a través del condominio, mostrando una imagen de compromiso con nuestros clientes y con el entorno. Para el proyecto Los Parques de Callao se tiene el logo con la descripción de “Condominio Club House” debido a que cuenta con un Club House (o Casa Club) con áreas como: Gimnasio, sala de reuniones, zona de parrillas, tiendas y piscinas. Figura 6.1: Logo del proyecto “Los parques del Callao” 6.2.3. CONCLUSIONES 88 Se busca atraer clientes a través de la marca ya reconocida del grupo Graña y Montero, pero mostrando en forma concreta el compromiso que tiene la inmobiliaria y en específico el proyecto con el cliente y el medio ambiente. Mostrar el compromiso social durante toda la etapa de compra y post compra de los departamentos que tiene el proyecto con los clientes. 89 7. REASON WHY E INNOVACIÓN 7.1. CONCEPTO DEL VALUE PARA EL MARKETING PLAN 7.1.1 DEFINICIÓN DEL CONCEPTO DEL VALUE Se puede definir al value como la comparación de los beneficios que el mercado encuentra en las características del producto versus el costo que este representa tanto en dinero como también puede ser en tiempo. En el proyecto Los Parques de Callao se puede valorar las siguientes características: - La ubicación, como se menciono anteriormente, el proyecto se encuentra ubicado en la Av. Republica de Argentina que es una vía principal y la Av. Santa Rosa que tiene proyectado la conexión al aeropuerto. Cerca al proyecto se encuentra uno de los centros comerciales más grandes como es Minka y por la Av. Oscar R. Benavides se ha proyectado la construcción de la Línea del Tren de Lima. - El diseño del condominio, tiene gran diversidad de áreas para la comodidad de la familia, como pérgolas, piscinas, juegos para niños diferenciado por edades, play can. Todas estas características son muy 90 apreciadas por los clientes ya que desean desarrollar una vida familiar de la mejor forma. - El diseño de los departamentos tiene diferente distribución, buscando dirigirse a diferentes tipos de hogares. (persona sola, pareja, pareja con hijos). - La instalación de humedales permitirá reusar y las aguas negras en pro del medio ambiente y del consumo de agua dentro del condominio. 7.1.2 APLICACIÓN DEL CONCEPTO DEL VALUE AL MARKETING PLAN - El value del proyecto influye directamente en el marketing plan, este es definido por el producto y el precio; comunicado a través de la promoción y se entrega mediante la plaza. - Para el caso del proyecto Los Parques del Callao, el value es lo que más aprecia el público al cual va dirigido el producto, que son la diversidad de áreas de recreación que tiene el condominio, y precios variables para que las familias puedan acceder a la compra de la vivienda. 91 7.1.3 MAXIMIZACIÓN DE BENEFICIOS ADQUIRIDOS 7.1.3.1 BENEFICIOS OFRECIDOS 7.1.3.1.1 FUNCIONALES El contar con una vivienda que satisfaga aspectos básicos de calidad con la posibilidad de disfrutar de ambientes de esparcimiento dentro del mismo condominio con total seguridad permitiendo vivir cómodamente. 7.1.3.1.2 EMOCIONALES El beneficio es poder tener el acceso a ambientes donde se puede compartir en actividades familiares dentro del condominio, cerca al hogar y puedan sentir comodidad. 7.1.3.2 LOGRO DE UNA OFERTA IRRESISTIBLE La suma de las características del producto y las facilidades de financiamiento (Bono del buen pagador y Bono Mi vivienda Verde) permite que mayor cantidad de personas pueda obtener su vivienda. 92 7.2. POR QUE NOS COMPRARIAN A NOSOTROS ANTES QUE ELEGIR A NUESTRA COMPETENCIA U OTRAS OPCIONES - El condominio cuenta con varios tipos de vivienda a escoger ya que el proyecto tiene diversos modelos de departamentos y el condominio cuenta con variedad de áreas comunes para realizar actividades familiares. - La marca Graña y Montero de la cual forma parte la inmobiliaria Viva GyM contribuye en gran medida a que las personas den su confianza y puedan elegir como primera opción para adquirir su vivienda. - Asimismo, los testimonios de clientes anteriores ayudan a reforzar la calidad de los productos, transmitiendo la satisfacción en la compra de vivienda al cliente. 7.3 ELEMENTOS INNOVADORES QUE SE AJUSTAN A NUESTRO TARGET 7.3.1 ELEMENTOS INNOVADORES Los elementos innovadores que se han implementado son las instalaciones que ayudan a conservar el medio ambiente como son: humedales que recicla las aguas grises y se usan para regar las áreas verdes, luminarias led con sensor de movimiento, para ahorrar energía eléctrica, y aireadores en las salidas de las griferías para aumentar el volumen de agua. 93 Estos elementos aparte de permitir un mejor estilo de vida a los clientes, ayuda al proyecto en cumplir con los requisitos del programa Mi Vivienda Verde, del fondo Mi Vivienda. Otras instalaciones complementarias que cada vez son más comunes son las instalaciones de gas para cocinas y termas, que contribuyen en el uso de energía natural. 7.3.2 EL POR QUE DE NUESTRA INNOVACIÓN A medida que se fueron desarrollando proyectos de condominios, se ha buscado ir mejorando e implementando instalaciones que brinden comodidad y contribuyan con el uso adecuado de recursos, ya que el aumento en su uso repercute en los clientes porque ellos pagan por los servicios de las áreas comunes, de esta forma se contribuye con el ahorro de los clientes en el mantenimiento. Se ha incorporado instalaciones de gas para cocinas y termas, reutilizar las aguas grises y el control de los recursos como luz y agua. Por ello en la búsqueda de implementar estas instalaciones y con las experiencias de viviendas en otros países se ha decidido desde hace 5 años implementar los humedales y demás instalaciones en todos los proyectos, como en Los Parques de Callao. 94 7.4 ELEMENTOS QUE HACEN NUESTRA OFERTA IRRESISTIBLE PARA NUESTRO TARGET 7.4.1 VALUE SUPERIOR El value superior se muestra por las áreas comunes del proyecto, las instalaciones de los edificios que permite que el proyecto cuente con los beneficios del Bono Mi vivienda Verde y la diversidad de precios de los departamentos para que los clientes accedan al bono del buen pagador. 7.4.2 AJUSTE ENTRE LAS EXPECTATIVAS DEL TARGET Y NUESTRA OFERTA El target busca viviendas que cuenten con facilidades de financiamiento, una vivienda donde puedan pasar toda su vida, se pueda desarrollar su familia y mejorar su estilo de vida en su propia vivienda. El proyecto ofrece brindar la mayor cantidad de espacios dentro del condominio para que el cliente encuentre las comodidades cerca de su vivienda, con ello se cubre las expectativas del target. 7.4.3 LA CALIDAD DE NUESTRA OFERTA El producto ofertado contará con un diseño, una construcción y uso de materiales que cumplan con los estándares y normativas vigentes. 95 Además de brindar información de forma trasparente a nuestros clientes respecto a sus consultas. 96 8. MARKETING MIX – PRODUCTO 8.1. EL DISEÑO 8.1.1 CARACTERISTICAS El proyecto inmobiliario Los Parques de Callao se refiere a la construcción de un Conjunto Residencial de 04 edificios de vivienda multifamiliar, incluidos dentro del programa MI VIVIENDA, ubicado en la Avenida República de Argentina 2430, Mz. A, Distrito del Callao, Provincia Constitucional del Callao, Departamento de Lima, cuyo propietario es “VIVA GYM S.A”. El presente lote se encuentra sobre un área de terreno de 9,277.78 m2 y colinda con los siguientes lotes:  Por el Frente: Con la Av. Argentina con un tramo de línea recta de 87.84 ml.  Por la derecha: Con Recreación Publica N°1 y Lote 1 de la Mz. A, con una línea recta de 83.87 ml.  Por la Izquierda: Con área destinada a aporte Educación con línea recta de 16.50 ml., con área destinada a aporte Educación, Parques Zonales y Otros Fines con línea recta de 28.27ml y con el Lote 3 de la Mz. A, con línea recta de 67.48 ml. 97  Por el Fondo: Con Propiedad de Terceros, con una línea recta de 116.14 ml. 8.1.1.1 LOTE MATRIZ El lote matriz contaba con un área de 21,136.54 m², encerrados en un perímetro de 664.56 ml, con los siguientes linderos y medidas perimétricas:  Por el frente: Con la Av. Argentina con 244.78 ml.  Por la derecha: Con propiedad de terceros, con una línea recta de 85.82 ml.  Por la izquierda: Con la Av. Santa Rosa con una línea recta de 88.05 ml.  Por el fondo: Con propiedad de terceros, con una línea quebrada de tres tramos, que miden 223.62 ml, 1.88 ml y 20.41 ml. 8.1.1.2 MODIFICACIÓN DE HABILITACION URBANA El predio materia del presente, cuenta con licencia vigente de Habilitación Urbana Tipo 5 con Construcción Simultanea de Lote Único. Cabe presentar que la afectación vial se encuentra ejecutada. Posteriormente se plantea la Modificación de Habilitación Urbana con Construcción Simultánea, que se encuentra conformada por siete (07) lotes, donde dos (02) lotes se encuentran destinados a usos compatibles con su zonificación ZRE, un (01) lote destinado a vivienda, tres (03) lotes para aportes 98 reglamentarios y un (01) área de aporte para recreación pública, todos estos distribuidos en una (01) manzana. La cual se aprueba, según figura en la Resolución de Gerencia General N°004-2017-MPC-GGDU. Tabla Nro 8.1: Resumen de habilitación Urbana. 8.1.1.3 PROPUESTA ARQUITECTONICA (ANTEPROYECTO) Las obras ejecutadas como parte de la primera etapa de este Plan General son: Torre 01 (15 pisos) que contiene 120 Departamentos, el lobby de ingreso al Conjunto Residencial, piscina 01, cisternas ACI y ACD y cuartos de bombas de cisternas y piscinas. Según el cuadro de áreas de la licencia, se construyeron 9,174.97 m2. Los mismos que están incluidos en el cuadro de áreas de esta propuesta presentada. 99 El Master Plan resultante, por lo tanto, presenta 3 nuevas torres con 10 Dptos por nivel y 15 pisos de alto, por lo que cuenta con 140 dptos por bloque, es decir 420 nuevos Dptos más los 120 dptos construidos. El Conjunto Residencial Parques del callao contara con 540 Dptos y 185 estacionamientos en total. 8.1.2 MEMORIA DESCRIPTIVA La propuesta plantea la ejecución de un Conjunto Residencial, que cumple con normatividad vigente (RNE y ordenanzas distritales) como también con los aspectos reglamentarios de seguridad y evacuación. Para ello se propone desarrollar la mayor cantidad de unidades inmobiliarias posibles manteniendo una buena calidad arquitectónica, con una distribución y dimensionamiento de ambientes que brinda seguridad y armonía para los usuarios. La propuesta contempla la construcción de 3 edificios adicionales al ya ejecutado, con un total de 420 departamentos adicionales. La altura entre pisos considerada para los departamentos es de 2.30, con una losa maciza de 10 cms + 1 cms de acabado (11 cms en total), teniendo como altura de piso a piso 2.41. Se plantea la ejecución del conjunto en 4 etapas: Etapa 1: Edificio A y áreas comunes ya ejecutadas Etapa 2: Edificio B, Cto de acopio 01, Club House y Cto de Lavandería. Etapa 3: Edificio C, Cto de acopio 02, ingreso secundario y tres niveles de estacionamiento. 100 Etapa 4: Edificio D Se cuenta con 02 ingresos peatonales, planteados por la avenida República de Argentina, en el ingreso principal se ubica el Lobby (recepción) con baño, el cual los que nos llevan a caminos peatonales interiores que distribuyen a los usuarios por cada uno de los 4 edificios. Y un ingreso secundario, que se encuentra junto al ingreso vehicular 02. En el primer nivel se ubica las áreas comunes del condominio, conformado por los cuartos de acopio de basura, el cuarto de lavado, las piscinas las áreas de juegos de niños y la casa club, que está planteada como una edificación de 02 pisos. Los estacionamientos requeridos para las 540 unidades de vivienda son 180. El proyecto cuenta con 185 unidades para los Dptos los cuales se distribuyen de la siguiente manera:  49 unidades en el bolsón de estacionamiento 01 (construidas)  50 unidades en el semisótano del edificio de estacionamientos (NPT. - 1.50).  46 unidades en el 1° nivel del edificio de estacionamientos (NPT. + 1.50)  40 unidades en el 2° nivel del edificio de estacionamientos (NPT. + 4.50)  Las rampas de ingreso al bolsón de estacionamiento 01 y al edificio de estacionamiento, se ubican por la Avenida República de Argentina. 101 8.1.2.1 ASPECTO NORMATIVO La propuesta está basada en el respeto de los lineamientos normativos exigidos en el certificado de parámetros, RNE y no sobrepasa la altura por Cono de vuelo según la DGAC. Altura de la edificación: La altura de la edificación respeta lo normado por los certificados de parámetros urbanísticos y edificatorios, se cumple con el 1.5 (a+r). Cabe resaltar que, por su ubicación, el Proyecto “Los Parques del Callao” debe de cumplir también lo dispuesto por la Dirección General de Aeronáutica Civil (DGAC). Para edificaciones que se encuentran en el radio de influencia del Aeropuerto Jorge Chávez. Se presenta la Memoria de la Resolución Directoral N° 256-2014-MTC/12, donde se aprueban las alturas máximas permitidas para las torres B, C y D. Estas alturas son las siguientes:  Elevación del terreno (msnm): 24.87m  Nivel de Piso terminado (m): 24.45m  Altura máx. del edificio (m): 37.60m  Elevación Máxima de la edificación (msnm): 62.05m La altura máxima de estas torres es de 60.60m en el techo del piso 15, 1.45m bajo el nivel permitido. 102 Densidad: El proyecto en la normativa cuenta con una limitante basada en la densidad que es de 2,250 hab/Ha, según el certificado de parámetros. Densidad = Nº de habitantes x Ha. / Área del terreno (9,277.78m2 x 2250 / 10000) = 2,087.50 Habitantes (máx. permitidos). El proyecto tiene de esta manera una densidad de 2,224.07 hab/ha (2082 habitantes). Área libre: Los certificados de parámetros urbanísticos y edificatorios nos indican que el área libre no debe ser menor al 30%, en nuestro proyecto tenemos 52.82% de área libre (equivalente a 5,179.64 m2). Estacionamientos: Estos fueron calculados según las normativas vigentes. Los estacionamientos requeridos para las 540 unidades de vivienda son 180. El proyecto cuenta con 185 estacionamientos. 103 ESTACIONAMIENTOS SEGÚN PARAMETROS PROYECTO 540 UNIDADES DE VIVIENDA 1 POR 3 DPTO = 180 185 Tabla Nro 8.2: Número de departamento Cuartos de acopio: Se ha proyectado en el conjunto 2 cuartos de acopio, ubicados de la siguiente manera el Cuarto de Acopio N° 01 junto al ingreso peatonal 01, el Cuarto de Acopio N° 02 ubicado próximo al ingreso peatonal 02. * Sobre el Cuarto de Acopio: El Art. 43 de la Norma A-010 del RNE, señala que los ambientes para almacenamiento de basura se calcularán a razón de 30lt/vivienda (0.03m3) por día. Para el proyecto el número de viviendas es de 540 unidades, de donde: 0.03 x Nº de Viviendas = 0.03 x 540 unidades = 16.20m3 por día. Siendo que cada cilindro ocupa un área en m3 de 0.24m3, entonces el número de cilindros a requerir será 16.20m3/0.24m3, concluimos que se requiere de 67.50 cilindros, es decir 68 cilindros de 240lts para abastecer a las 540 unidades de vivienda. 104 Los cuartos de acopio quedan distribuidos de la siguiente manera: Cuarto de Acopio 1 : Capacidad 28 cilindros para basura Cuarto de Acopio 2 : Capacidad 40 cilindros para basura Haciendo un total de 68 cilindros, uno más de lo necesitado normativamente. 8.1.2.2 DESCRIPCION GENERAL DE LAS EDIFICACIONES: ”Edificio A” – Altura: 15 pisos (Edificio construido) Área techada total: 9,174.97 m² - 120 departamentos Planta 1º piso: Se accede a la edificación desde la circulación central, llegando al Hall de distribución, Circulación vertical (01 escalera y 02 ascensores) que comunica este nivel con los pisos superiores. Cuenta con 08 departamentos con la siguiente distribución: Departamentos 01 al 08: Recibo, Sala – comedor, cocina, patio-lavandería, 01 baño común (lavatorio, inodoro y ducha), estar, 01 dormitorio con closet, y 01 dormitorio con closet y SS.HH. incluido (lavatorio inodoro y ducha). El área de estos departamentos está entre los 64.45 m² y 65.67 m² El área techada de este nivel es de 589.78 m². 105 Planta típica 2º-15º piso: Accesible mediante Circulación vertical (01 escalera y 02 ascensores) que comunica este nivel con los pisos superiores. Se ingresa por el Hall de Distribución y cuenta con 08 departamentos por piso: Departamentos 01 al 08: Recibo, Sala – comedor, cocina, patio-lavandería, estar, 01 baño común (lavatorio, inodoro y ducha), 01 dormitorio con closet, y 01 dormitorio con closet y SS.HH. incluido (lavatorio inodoro y ducha). El área de éstos departamentos está entre los 64.45 m² y 65.67 m². El área techada de cada nivel es de 589.78 m². ”Edificios B, C y D” – Altura: 14 pisos Área techada total por edificio: 9,125.28m² - 140 departamentos por edificio Planta 1º piso: El acceso al edificio se realiza por cualquiera de los dos ingresos ubicados en los extremos de la edificación, las mismas que dan acceso al corredor central que permite el acceso a todos los dptos de la edificación. Ambos ingresos permiten el ingreso hacia la caja de escaleras y el hall de ascensores respectivamente. El edificio cuenta con dos ascensores y una escalera de evacuación, que tienen paradas y acceso en cada uno de los 14 pisos. 106 La planta típica de cada nivel cuenta con 10 departamentos flats, que tienen la siguiente distribución: Departamentos 01 y 10: Área = 43.63m2 Sala, kitchenette, lavandería, 01 baño común (lavatorio, inodoro y ducha), 01 dormitorio secundario con closet y 01 dormitorio principal con closet. Cuenta con jardín privado. Departamentos 02 y 09: Área = 56.24m2 Sala - comedor, cocina, lavandería, 01 baño común (lavatorio, inodoro y ducha), 02 dormitorio secundario con closet y 01 dormitorio principal con closet. Cuenta con jardín privado. Departamentos 03 y 08: Área = 65.00m2 Sala – comedor con terraza, cocina, lavandería, 01 baño común (lavatorio, inodoro y ducha), 02 dormitorio secundario con closet y 01 dormitorio principal con vestidor y baño incorporado (lavatorio, inodoro y ducha). Cuenta con jardín privado. Departamentos 04 y 07: Área = 56.13m2 Sala – comedor, cocina, lavandería, 01 baño común (lavatorio, inodoro y ducha), 02 dormitorio secundario con closet y 01 dormitorio principal con closet. Cuenta con jardín privado. Departamentos 05 y 06: Área = 53.44m2 Sala, kitchenette, lavandería, 01 baño común (lavatorio, inodoro y ducha), 02 dormitorio secundario con closet y 01 dormitorio principal con closet. Cuenta con jardín privado. 107 Planta típica 2º-13º piso: Accesible mediante Circulación vertical (01 escalera y 02 ascensores) que comunica este nivel con los pisos superiores. Se ingresa por el Hall de ascensores y/o escalera de evacuación y cuenta con 10 departamentos flats por piso: Departamentos 01 y 10: Área = 43.63m2 Sala, kitchenette, lavandería, 01 baño común (lavatorio, inodoro y ducha), 01 dormitorio secundario con closet y 01 dormitorio principal con closet. Departamentos 02 y 09: Área = 56.24m2 Sala - comedor, cocina, lavandería, 01 baño común (lavatorio, inodoro y ducha), 02 dormitorio secundario con closet y 01 dormitorio principal con closet. Departamentos 03 y 08: Área = 65.00m2 Sala – comedor con terraza, cocina, lavandería, 01 baño común (lavatorio, inodoro y ducha), 02 dormitorio secundario con closet y 01 dormitorio principal con vestidor y baño incorporado (lavatorio, inodoro y ducha). Departamentos 04 y 07: Área = 56.13m2 Sala – comedor, cocina, lavandería, 01 baño común (lavatorio, inodoro y ducha), 02 dormitorio secundario con closet y 01 dormitorio principal con closet. 108 Departamentos 05 y 06: Área = 53.44m2 Sala, kitchenette, lavandería, 01 baño común (lavatorio, inodoro y ducha), 02 dormitorio secundario con closet y 01 dormitorio principal con closet. Planta 14 º piso: Accesible mediante Circulación vertical (01 escalera y 02 ascensores) que comunica este nivel con los pisos superiores. Se ingresa por el Hall de ascensores y/o escalera de evacuación y cuenta con 10 departamentos dúplex por piso: Departamentos 01 y 10: Área = 43.63m2 Sala, kitchenette, 01 baño común (lavatorio, inodoro y ducha), escalera de acceso a azotea y 01 dormitorio principal con closet. Departamentos 02 y 09: Área = 56.24m2 Sala - comedor, cocina, 01 baño común (lavatorio, inodoro y ducha), 01 dormitorio secundario con closet, escalera de acceso a azotea y 01 dormitorio principal con closet. Departamentos 03 y 08: Área = 65.00m2 Sala – comedor con terraza, cocina, 01 baño común (lavatorio, inodoro y ducha), 01 dormitorio secundario con closet, escalera de acceso a azotea y 01 dormitorio principal con vestidor y baño incorporado (lavatorio, inodoro y ducha). 109 Departamentos 04 y 07: Área = 56.13m2 Sala – comedor, cocina, 01 baño común (lavatorio, inodoro y ducha), 01 dormitorio secundario con closet, escalera de acceso a azotea y 01 dormitorio principal con closet. Departamentos 05 y 06: Área = 53.44m2 Sala, kitchenette, estudio, 01 baño común (lavatorio, inodoro y ducha), 01 dormitorio secundario con closet, escalera de acceso a azotea y 01 dormitorio principal con closet. Planta 15 º piso: Accesible mediante Circulación vertical al interior de cada uno de los departamentos del piso 14. Cuenta con el nivel superior de los 10 departamentos del piso 14: Departamentos 01 y 10: Área = 25.98m2 Estar tv, estudio, 01 baño común y acceso de escalera desde el primer nivel. Además cuenta con terraza y lavandería. Departamentos 02 y 09: Área = 26.76m2 Estudio, 01 baño común y acceso de escalera desde el primer nivel. Además cuenta con terraza y lavandería. Departamentos 03 y 08: Área = 31.69m2 Estudio, 01 baño común y acceso de escalera desde el primer nivel. Además cuenta con terraza y lavandería. 110 Departamentos 04 y 07: Área = 24.93m2 Estudio, 01 baño común y acceso de escalera desde el primer nivel. Además cuenta con terraza y lavandería. Departamentos 05 y 06: Área = 25.31m2 Estudio, 01 baño común y acceso de escalera desde el primer nivel. Además cuenta con terraza y lavandería. Edificio de Estacionamiento – 3 niveles de estacionamientos Área techada total por edificio: 2,619.77m² - 138 estacionamientos Semisótano de Estacionamiento: NPT -1.50m El acceso a este nivel se realiza directamente desde la Av Argentina, mediante una rampa de 6.00 m. de ancho. Consta de 52 estacionamientos simples, 01 escalera y 01 rampa hacia los pisos superiores, Cto de extracción de CO2 y Cto de registro Acelerografico. El área techada de este nivel es de 1314.20 m² 1° Nivel de Estacionamiento: NPT +1.25m El acceso a este nivel se realiza directamente desde la Av Argentina, mediante una rampa de 6.00 m. de ancho. Consta de 46 estacionamientos simples, 01 escalera y 01 rampa peatonal hacia los pisos superior e inferior, Cto de Acopio 02 y 7 depósitos. También se observa en este nivel el inicio de la rampa vehicular hacia el nivel superior. El área techada de este nivel es de 1,298.43 m² 111 2° Nivel de Estacionamiento: NPT +4.50m El acceso a este nivel se realiza desde el primer nivel de estacionamiento, mediante una rampa de 3.00 m. de ancho. Consta de 40 estacionamientos simples y 09 estacionamientos para motocicletas. Además, en este nivel se encuentra un área deportiva con una pequeña cancha multiusos y dos baños. El área techada de este nivel es de 7.14 m². AREA TECHADA En la propuesta cuenta con un área techada total de 39,432.92 m2, distribuidos en 540 departamentos. Áreas de la Torre TA TB TC TD T B-C-D TA 15p 14 P - D 14 P - D 14 P - D Área Vendible Area Comun Área Común Sótano 1 Piso 1 520.00 555.00 555.00 5 55.00 2,185.00 232.50 75.00 Piso 2 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 2 32.50 75.00 Piso 3 520.00 555.00 555.00 5 55.00 2,185.00 2 32.50 75.00 Piso 4 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 232.50 75.00 Piso 5 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 232.50 75.00 Piso 6 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 2 32.50 75.00 Piso 7 520.00 555.00 555.00 5 55.00 2,185.00 232.50 75.00 Piso 8 520.00 555.00 555.00 5 55.00 2,185.00 232.50 75.00 Piso 9 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 2 32.50 75.00 Piso 10 520.00 555.00 555.00 5 55.00 2,185.00 232.50 75.00 Piso 11 520.00 555.00 555.00 5 55.00 2,185.00 2 32.50 75.00 Piso 12 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 232.50 75.00 Piso 13 520.00 555.00 555.00 5 55.00 2,185.00 2 32.50 75.00 Piso 14 520.00 855.00 855.00 8 55.00 3,085.00 232.50 75.00 Piso 15 520.00 520.00 75.00 Total 7,800.00 8,070.00 8,070.00 8,070.00 3 2,010.00 3,255.00 1 ,125.00 Tabla Nro 8.3 :Cuadro de areas vendibes 112 Area Techada 39,161.58 m² Sótanos 2,771.58 m² Estacionamientos 2,600.00 m² Club house y varios 171.58 m² Torre 36,390.00 m² Vendible 32,010.00 m² Común 4,380.00 m² Tabla Nro 8.4: Distribución de áreas. En los Anexos se muestran los planos de arquitectura – distribución de una planta típica y del cuadro de acabados respectivamente. 8.2. INGENIERÍAS 8.2.1 ESTRUCTURAS 8.2.1.1 ESTRUCTURA DE EDIFICACIÓN TECHOS: Los techos son losas macizas de 10cm. 113 ESTRUCTURA PORTANTE DE CARGAS VERTICALES Y SÍSMICAS La estructura portante consiste en placas de concreto armado de 15cm, y 20 cm. de espesor. Las placas tienen como función principal dotar al edificio de adecuada rigidez y resistencia ante cargas laterales para asegurar un buen comportamiento ante cargas sísmicas. CIMENTACIÓN: La cimentación será a base de zapatas aisladas y continuas. La profundidad de cimentación será superficial sobre relleno de suelo cemento, según lo especificado en el estudio de suelos. La capacidad resistente del terreno a esa profundidad se determinó en 2.20 Kg/cm2. 8.2.1.2 ANÁLISIS ESTRUCTURAL Se ha considerado el análisis estructural de los diversos elementos del edificio del presente proyecto, debidos tanto a cargas de gravedad como a cargas sísmicas; además de considerar el empuje de tierras y del agua cuando corresponda. Para cuantificar estás cargas se ha cumplido lo estipulado a las normas: Norma técnica de edificación E-020 Cargas Norma técnica de edificación E-030 Diseño sismo resistente 114 CARGAS DE GRAVEDAD. El análisis se hizo tanto para Carga Muerta como para Carga Viva, entendiéndose por carga muerta al peso de los materiales, dispositivos de servicio, equipos, tabiques u otros elementos soportados por el elemento a analizar, incluyendo su peso propio, y que se propone serán permanentes. Por Carga Viva se entiende al peso de todos los ocupantes, materiales, equipos, muebles u otros elementos móviles soportados por el elemento a analizar. CARGAS SÍSMICAS. Para evaluar los efectos de las cargas sísmicas sobre las edificaciones se han considerado los siguientes parámetros. Según la norma E-030 ya mencionada: ZONA.- La edificación se encuentra en Zona 4 por lo que el factor a considerar es Z = 0.45. SUELO.- Según el estudio de suelos ya mencionado, el suelo de cimentación se clasifica como tipo S2, y le corresponde un factor de suelo de suelo S = 1.05 y un período predominante de vibración de Tp = 0.6 seg. USO.- Por ser vivienda multifamiliar las edificaciones en cuestión clasifican como de categoría C (edificaciones comunes) y le corresponde un factor de U = 1.0. FACTOR DE REDUCCIÓN DE FUERZA SÍSMICA.- Al ser edificios de placas se consideró un factor R de 6 para la dirección X (sistema de placas-regular) y 6 para la dirección Y (sistema de placas - regular). 115 PESO.- Al clasificarse las edificaciones como de categoría C al peso considerado para el análisis es el debido a carga muerta más 25% del peso debido a Carga Viva. Se efectúo un análisis dinámico modal espectral, con tres grados de libertad por piso, usando un modelo tridimensional. Se uso el espectro de la norma escalado por los parámetros antes especificados. Se consideró comportamiento elástico de todos los elementos estructurales. Los resultados del análisis dinámico se escalaron para que el valor del cortante basal obtenido de la superposición espectral sea igual al 90% del cortante basal obtenido del análisis estático, tal como lo especifica la norma. EMPUJE DE TIERRAS Y DE LÍQUIDOS Para evaluar los empujes de tierras se consideró según el estudio de suelos los siguientes parámetros: - Peso Volumétrico (g) 2.10 Tn/m3 - Angulo de fricción interna promedio ( ) 37° - Coeficiente de empuje de tierras en reposo (K) 0.40 - Para evaluar el empuje debido al agua se consideró un peso volumétrico de 1.0Tn/m3. El análisis estructural de cada uno de los elementos estructurales se ha hecho suponiendo comportamiento elástico del material. 116 8.2.1.3 DISEÑO Para el diseño de cada elemento estructural se ha considerado todo lo estipulado en la siguiente norma: Norma técnica de edificación E-060 Concreto armado El diseño de los elementos de concreto armado se ha hecho siguiendo el método de rotura en la cual las cargas se mayoran usando factores de amplificación y la resistencia nominal calculada de acuerdo a los requisitos y suposiciones de la Norma E – 060, son afectados por un factor  de reducción de resistencia. Las resistencias de diseño consideradas son las siguientes: Resistencia a la compresión del concreto a los 28 días f’c = 210 Kg/cm2 Esfuerzo a la fluencia del acero Fy = 4200 Kg/cm2 8.2.2 INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y COMUNICACIONES 8.2.2.1. NORMAS DE DISEÑO Y BASE DE CÁLCULO El diseño se ha efectuado en armonía con las disposiciones del Nuevo Código Nacional de Electricidad Utilización 2006, Reglamento Nacional de Edificaciones y de acuerdo con los planos de Arquitectura proporcionados por el propietario. 117 8.2.2.2. SUMINISTRO DE ENERGIA La tensión que alimentará al condominio será en 220V y la frecuencia en 60Hz. Los siguientes sistemas tendrán un suministro independiente: Cada departamento  Tablero de servicios generales (T-SG).  Tablero de ventilación de escaleras (TF-VEN) como fuente alternativa de energía eléctrica.  Tablero de edificio de estacionamientos (T-EST).  Tablero de edificio de caseta de vigilancia (T-CV). 8.2.2.3. ALCANCE LAS INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y COMUNICACIÓN El presente proyecto comprende el diseño de:  Los cables alimentadores y sus canalizaciones desde los medidores hasta los Tableros de la edificación.  Los cables sub alimentadores y sus canalizaciones.  Los tableros de distribución.  El sistema de puesta a tierra de protección y su conexionado con los bancos concentradores de medidores.  Los circuitos de alumbrado y tomacorrientes para todos los ambientes.  Los circuitos de energía eléctrica para los equipos de ventilación de escaleras según se requiera. 118  Las canalizaciones (ductos) para el sistema de Comunicaciones (Teléfono externo, teléfono interno, tv cable, Detección y alarma contraincendios). 8.2.3 INSTALACIONES SANITARIAS 8.2.3.1 SISTEMA DE AGUA FRIA Y CALIENTE Para el agua fría y caliente se va utilizar tuberías de polipropileno, de unión por fusión o autoroscantes en diámetros de ؽ”, ؾ” y Ø1” y para diámetros mayores serán fusionados. En todos los edificios de vivienda se van a tener sistemas de medición de flujo de manera individual, es decir para cada departamento que consta de contómetros ubicados en los ductos y en cada piso. La distribución típica de la batería de contómetros se muestra en la siguiente figura. Las tuberías a instalar serán de polipropileno tanto para agua fría como para agua caliente. El edificio será alimentado directamente de la red exterior a través de una tubería de alimentación de Ø4” que se deriva en dos tuberías de Ø4” para llegar a los ductos donde van las montantes, cada montante se mantiene en Ø3” de diámetro hasta llegar a la derivación del 2° piso, Ø 2 ½” hasta llegar a la derivación del piso 7, continua con Ø 2” hasta la derivación del piso 12, Ø1 ½” hasta la derivación del piso 14, Ø 1 ¼ hasta la derivación del piso 14 y finalmente Ø 1” hasta el piso 15. Por cada piso se tendrán 10 contómetros, 4 en cada ducto, para el registro del consumo de cada 119 departamento, siendo la tubería que sale de la montante y que reparte a los contómetros de Ø1”. Cada departamento se va abastecer con tuberías de Ø3/4” para luego reducirse hasya Ø1/2” y con este diámetro llega a todos los aparatos sanitarios. En los primeros 14 pisos se van a instalar reductoras de presión en cada derivación, por lo que se tendrán 14 reductoras en cada montante. La instalación de estas reductoras es para evitar presiones altas en los departamentos y así impedir consumos altos de agua potables. En la siguiente figura se muestra el esquema de abastecimiento de agua en la los Edificios de Vivienda Figura Nro 8.1: Detalle del perfil de instalaciones de agua 120 Para el sistema de agua caliente se ha considerado 01 calentador a gas de paso continuo de 6 litros/minuto de capacidad máxima para cada departamento, ubicado en la lavandería y adosado a la pared. La capacidad del calentador está dada por el número de puntos de agua caliente que se considera, que para este caso es de una ducha. 8.2.3.2 SISTEMA DE DESAGÜE Y VENTILACIÓN Las tuberías a instalar en el sistema de desagüe y ventilación son de policloruro de vinilo (PVC). La evacuación de las aguas residuales de las viviendas será por gravedad, siendo recolectadas mediante montantes y conducidas mediante tuberías y cajas de registros, hasta ser descargadas al sistema de alcantarillado exterior. Se han establecido los puntos de desagüe de acuerdo a la distribución de aparatos fijados en arquitectura, con el dimensionamiento de tuberías y accesorios adecuados según lo estipulado por el Reglamento Nacional de Edificaciones, que para este proyecto a determinado tuberías de Ø4” como las de mayor diámetro, con pendiente mínima del 1%. Se deberán hacer las verificaciones que confirmen el normal discurrimiento de tales desagües, antes de vaciar las losas por las que discurran dichas redes. En los edificios se tendrán ductos para las montantes de los servicios higiénicos y cocinas-lavanderías. Las montantes de los servicios higiénicos y de cocinas y lavanderías será de Ø4”. 121 Las tuberías montantes de desagüe serán prolongadas hasta el techo sin disminuir su diámetro para permitir compensar las presiones negativas que se dan por el uso de estas válvulas de admisión de aire. La prolongación de las tuberías, al ser el techo inaccesible, deberá sobresalir 0.30m como mínimo. 8.2.4 INSTALACIONES DE GAS El suministro de gas natural se realizará por medio de la línea montante, que comenzará su recorrido a partir de los 03 reguladores de primera etapa, ubicado en el lado izquierdo del ingreso Peatonal (1° piso), entre los departamentos 101 y 110 para el bloque “B”; entre los departamentos 101 y 102 para el bloque “C – D”. La tubería de la línea montante recorrerá empotrada por el piso del pasadizo, alimentando a los 2 conductos técnicos ubicados en el pasadizo, la tubería subirá adosada por pared, alimentando a cada gabinete de 2° etapa ubicado en cada piso. De los centros de medición y regulación de 2° etapa, se distribuyen las líneas individuales internas a cada departamento, las mismas que se empotrarán en pisos y paredes; y se distribuirán hasta los puntos de consumo. De acuerdo a norma se están considerando válvulas de corte general para el edificio y para cada departamento ubicado a la salida de los reguladores de 1° etapa y de los centros de medición y regulación de 2° etapa respectivamente. Además, presentarán válvulas de corte para cada gasodoméstico. 122 La línea individual interna estará diseñada para abastecer a 2 artefactos de gas natural (cocina y terma (ODS – TIRO FORZADO). La tubería de la línea montante será de material Cobre tipo L y la red interna con material de Pe-Al-Pe. 8.2.4.1. LEGISLACIÓN VIGENTE El presente proyecto está diseñado de acuerdo a la legislación vigente D.S. N° 042-99-EM y modificaciones, El Reglamento Nacional de Edificaciones EM-040 y modificaciones, D.S. N° 014-2008-EM y NTP 111.011:2014, entre otras normas reconocidas internacionalmente NFPA 54. 8.2.4.2. PARÁMETROS DE DISEÑO GAS NATURAL POTENCIA DE GAS DOMÉSTICOS GASODOMESTICO POTENCIA COCINA 10 KW TERMA ODS 12 kW TERMA DE TIRO FORZADO 20 kW Tabla Nro 8.5: Potencia del gás domestico Elaboración: Comercializadora S&E Perú SAC. Para los cálculos finales se está considerando la potencia promedio 123 CAUDAL SIMULTÁNEO DEL EDIFICIO Gravedad específica =0.61 Poder calorífico = 11.05 KW -h/m3 POTENCIA C A U DAL GASODOMÉSTICOS kw m3/h PROMEDIO DE TERMAS (ODS-FORZADO) 14 1.27 COCINA 10 0.90 PARA 1 DEPARTAMENTO: POTENCIA POR DEPARTAMENTO 24.00 kw CAUDAL POR DEPARTAMENTO 2.17 m3/h PARA TODO EL PROYECTO: CANTIDAD DE DEPARTAMENTOS 140 SIMULTANEIDAD DE DEPARTAMENTOS 0.35 POTENCIA SIMULTANEA DEL EDIFICIO 1176.00 kw CAUDAL SIMULTANEO DEL EDIFICIO 106.43 m3/h Tabla Nro 8.6: Detalle de gas doméstico Elaboración: Comercializadora S&E Perú SAC. Para el dimensionamiento de las tuberías se está sacando el promedio de las termas instaladas en el edificio (terma ODS, termas TIRO FORZADO). 8.2.4.3. VENTILACIONES VENTILACIONES PARA LOS DEPARTAMENTOS En los ambientes interiores de una propiedad donde se instalen artefactos a gas la ventilación debe ser proporcional a la potencia nominal agregada o conjunta de todos los artefactos de gas instalados en cada recinto de 124 conformidad con las especificaciones y requisitos que se establecen con todo el aire de combustión renovación y dilución. Se instalarán ventilaciones superior e inferior para los siguientes ambientes: Ambiente de la Cocina – Lavandería: Para los departamentos X01, X02, X03, X04, X07, X08, X09, X10. Donde se encuentra el equipo de la cocina y terma, el ambiente es confinado: Se ventilará hacia el exterior, con un área requerida mínima de 280 cm2, donde la ventilación superior e inferior se encontrará ubicada en la Pared - Ventana. Para ventilar este ambiente, se aplicará el método de Comunicación al exterior a través de dos aberturas, de acuerdo al Reglamento Nacional de Edificaciones EM-040 Cap. 10.2.2.2. Ambiente de la Lavandería: Para los departamentos X05, X06. Donde se encuentra el equipo de la terma, el ambiente es confinado: Se ventilará hacia el interior, con un área requerida mínima de 645 cm2, donde la ventilación superior e inferior se encontrará ubicada en la puerta - puerta. Para ventilar este ambiente, se aplicará el método de Comunicación con otros ambientes dentro de la misma edificación, de acuerdo al Reglamento Nacional de Edificaciones EM-040 Cap. 10.2.2.1. Ambiente de la Cocina: Para los departamentos X05, X06, 1401, 1402, 1403, 1404, 1405, 1406, 1407, 1408, 1409, 1410. Donde se encuentra el equipo de la cocina, el ambiente es confinado: 125 Se ventilará hacia el exterior, con un área requerida mínima de 280 cm2, donde la ventilación superior e inferior se encontrará ubicada en la Pared - Ventana. Para ventilar este ambiente, se aplicará el método de Comunicación al exterior a través de dos aberturas, de acuerdo al Reglamento Nacional de Edificaciones EM-040 Cap. 10.2.2.2. Ambiente de la Lavandería: Para los departamentos 1401, 1402, 1403, 1404, 1405, 1406, 1407, 1408, 1409, 1410. Donde se encuentra el equipo de la terma, el ambiente es NO confinado: No se instalarán ventilaciones, ya que tiene un vano con comunicación permanente con el exterior ubicado en el techo. Reglamento Nacional de Edificaciones EM-040 Cap. 5.7 “Ambiente Abierto hacia el exterior”. De acuerdo al Reglamento Nacional de Edificaciones EM-040 Cap. 10.1.3 y 10.2.2.2; así mismo el lado inferior de la abertura inferior, así como el lado superior de la abertura superior estarán ubicados como máximo a los 30 cm sobre el nivel del piso y del techo terminado respectivamente. 8.2.5 INSTALACIONES MECÁNICAS 8.2.5.1. NORMAS Y CÓDIGOS El Contratista de las Instalaciones Mecánicas es el responsable de la correcta ejecución del presente proyecto, el cual comprende el suministro e Instalación 126 de Equipos y Materiales detallados más adelante y de aplicar las mejores técnicas de instalación en aquellos puntos que no estén especialmente descritos. Para la ejecución de los trabajos se deberá usar mano de obra calificada, herramientas adecuadas y la dirección técnica de un Ingeniero Mecánico Colegiado en la especialidad, respaldado por una empresa especializada en este rubro. Para el desarrollo del presente Proyecto y la ejecución del mismo se tomara en cuenta las siguientes normas y códigos: - RNE (Reglamento Nacional de Edificaciones del Perú) - NFPA (National Fire Protective Association) - ASHRAE (American Society of Heating, Refrigeration and Air Conditioning Enginners). - SMACNA (Sheet metal and Air Conditioning Contractors National Association, Inc). - Los códigos y regulaciones nacionales sobre estas instalaciones en particular. Los suministros y trabajos a ejecutarse incluyen pero no están limitados a lo siguiente: - Suministro e Instalación de todos los equipos y accesorios que aparecen en los planos y/o solicitan en las presentes especificaciones técnicas, completos con todos los elementos que sean requeridos para su correcta y normal operación, aun cuando no están mostrados en los planos ni se describan en las especificaciones. 127 - Bases anti vibratorias especiales para cada equipo. - Fabricación e Instalación de todos los ductos metálicos, rejillas. - Conexión eléctrica de todos los equipos. - Conexión eléctrica de los controles. - Pruebas, regulaciones y balance de todos los sistemas. 8.3. INNOVACIONES 8.3.1 HUMEDALES 8.3.1.1 DATOS DEL SISTEMA El sistema de Humedales Artificiales han sido diseñados para el riego de 3200.00 m2 de áreas verdes, los cuales serán regados a partir de las aguas grises provenientes de los departamentos escogidos. A partir del agua tratada en el sistema de tratamiento se obtiene un área de riego de 2100.00 m2 a partir de la recolección de las aguas grises (duchas) de 130 departamento que se encuentran en el Edificio 3 (Bloque C) del Condominio Los Parques de Callao. En el siguiente cuadro se muestra la distribución de aguas grises. 128 Tabla Nro 8.7: Distribución de aguas grises. Las áreas verdes en común de este conjunto habitacional necesitan ser irrigadas, para esto se tiene proyectado el reúso de las aguas tratadas de las duchas de los departamentos escogidos, las cuales tendrán tubería de descarga propia, conectando sólo la cantidad de departamentos necesarios indicados en esta memoria según necesidad hídrica. UBICACION DEL SISTEMA El sistema de Tratamiento de aguas residuales grises del Proyecto Inmobiliario Condominio Los Parques de Callao, ubicado en la esquina de las Av. República Argentina y Av. Santa Rosa, Distrito del Callao, Provincia Constitucional del Callao. El edificio 3- bloque C tiene una distribución definida que comprenden 10 departamentos por cada piso, el total de niveles es de 13 pisos y 1 nivel de 129 dúplex (Nivel 14), entonces el total de departamentos por cada edificio es de 140. Se recolectarán las aguas residuales grises de las duchas de los departamentos del edificio escogido a partir del 2do nivel hasta el dúplex (nivel 14); así se usaran 130 departamentos del edificio 3 de Los Parques de Callao. El esquema se indica en la siguiente figura: Figura Nro 8.2: Plano en planta de la recolección de aguas grises. 130 8.3.1.2. DESCRIPCION DE LAS REDES DE AGUAS GRISES Las tuberías de salida de las aguas residuales grises provenientes de las duchas serán de Policloruro de Vinilo (PVC)-Ø2”. La recolección de estas aguas grises se realizara por gravedad hacia las montantes de PVC- Ø3” ubicadas en los ductos de los edificios. Las montantes a su vez descargaran en las cajas de registro de cada edificio. Además, las montantes de agua gris serán prolongadas hasta el techo sin disminuir su diámetro y terminaran en un sombrero de ventilación para permitir el ingreso de aire en la tubería vertical. La prolongación de las tuberías deberá sobresalir del techo unos 0.30 m como mínimo y sobre esta colocarse el sombrero de ventilación. Después las aguas grises serán conducidas por tuberías de PVC-Ø4” y las cajas de registro hasta llegar al sedimentador. A partir del Sedimentador se realizará el tratamiento de aguas residuales grises para obtener agua de reúso para riego de áreas verdes. Las duchas escogidas descargaran en una montante exclusiva para transportar estas aguas hacia la red colectora de aguas grises. Estas montantes ubicadas en los ductos sanitarios descargan en una caja de registro los que a su vez descargan en la red colectora de aguas grises. Los tramos de tuberías serán de PVC DN 110 – SN-2; estas tuberías tienen una pendiente de 5 % y 10 % La descarga final de la red de aguas grises se realiza en el Sedimentador del Sistema de Tratamiento de Aguas Grises. 131 8.3.1.3. DEFINICION DEL SISTEMA DE TRATAMIENTO La finalidad del tratamiento es la reutilización, por lo que se busca un sistema eficiente de tratamiento con buena relación de costo/beneficio. Estas exigencias se cumplen de mejor forma con el tratamiento del tipo “Humedal” (filtro de arena sembrado con plantas de pantanales). Este sistema permitirá tratar aguas grises después de su pre-tratamiento, que tiene por finalidad la separación de sólidos suspendidos. Los humedales procuran imitar las funciones existentes de auto depuración de pantanos naturales, en particular la capacidad de filtración mecánica y biológica y de degradación de materia orgánica. De esta forma, estos son sistemas proyectados para utilizar plantas en substrato de arena donde de forma natural y con condiciones ambientales adecuadas, ocurre la formación de biofilm que alberga una población variada de microorganismos. Estos microorganismos poseen una capacidad de tratar los desagües biológicamente. Con una operación adecuada el efluente final es transparente, sin olor y principalmente puede ser reutilizado para el riego de áreas verdes y árboles (clase B y C, según la definición de la Organización Mundial de la Salud – OMS). Mientras la reutilización en jardines y verduras (clase A, OMS) exige para cualquier tipo de tratamiento, una desinfección final ya sea con cloro, rayos ultra violeta (UV) u ozono. 132 Dentro de su normatividad el Estado Peruano nos exige por medio de los Estándares de Calidad Ambiental (ECA) que se cumpla para el agua de riego los siguientes parámetros:  Demanda Bioquímica de Oxigeno : 15 mg/L  Demanda Química de Oxigeno : 40 mg/L  Carbonatos : 5 mg/L  Aceites y grasas : 1 mg/L  S.A.A.M (detergentes) : 1 mg/L  pH: 6,5 - 8,5 Parámetros que son cumplidos en el Humedal. Actualmente en la legislación peruana no hay normas para la construcción de humedales, a nivel internacional solo existen parámetros y referencias para la construcción, los cuales varían dependiendo de las condiciones climáticas locales. 8.3.1.4. PARAMETROS BASICOS DEL PROYECTO Como estos condominios están dirigidos para personas de clase económica “B2 y C”, trabajaremos con la tercera parte del consumo estándar en duchas por persona, es decir que en vez de usar la dotación usual de 24 l/día producida en la ducha por persona se utilizó para los cálculos una dotación de 8 l/día por persona. Esto garantiza que el humedal producirá la cantidad suficiente de agua para riego.  Dotación por departamento : 600 l/dpto./día  N° Personas por departamento : 5 personas 133  Dotación por persona : 120 l/hab/día  Producción en duchas1 : 24 l/hab/día  Producción de agua por habitante2 : 8 l/hab/día  Producción por departamento : 40 l/dpto/día El sistema de riego que se instalará será riego mediante grifos localizados a los cuales se podrá acomodar una manguera, por lo que es usual calcular la lámina de riego con 2 lt/m2/día. A continuación, se presentan los datos básicos con los que se trabajó para realizar el diseño del proyecto: CARACTERIZACION DEL SISTEMA Las aguas residuales producidas en las duchas serán captadas para su reutilización en el riego, siendo esta la finalidad con que estas aguas son separadas del resto del desagüe. El cálculo del caudal requerido para mantener verde el conjunto habitacional depende del área a ser irrigada. Como en cada etapa se tiene que la producción de aguas de la ducha es mucho mayor al volumen requerido, solo haremos la separación de los desagües en la cantidad de edificios indicados según cada etapa. La ventaja de las aguas producidas en las duchas es que no contienen patógenos y materia orgánica como lo puede tener el resto de los desagües. Aprovechando esta característica, podemos hacer un diseño de tratamiento con la ventaja que el sistema no necesite de mayor mantenimiento, facilitando la operación de la planta. 134 Las aguas de las duchas serán conducidas al pre tratamiento, un tanque sedimentador que no necesitará de mayor mantenimiento o mantenimiento permanente. Tendrá la función de retener los cabellos, grasas, espumas y otros restos que se generan en este desagüe. Adicionalmente será equipado con un sistema de retención formado por tubos con agujeros para retener materiales que muchas veces podrán pasar por la decantación. El tubo está perforado alrededor de él con agujeros de Ø 8mm y tendrá una tapa en el fondo de manera que el agua solo puede salir a través de los agujeros. Posteriormente el agua pasará a una cámara de bombeo que permite la alimentación intermitente al filtro a través de una bomba. El tratamiento principal estará a cargo de un humedal de flujo vertical. La entrada de agua en el humedal estará controlada por válvulas, esto permite el descanso de una parte de la superficie permitiendo que se recupere la permeabilidad. Esto asegurará la durabilidad y el correcto funcionamiento del sistema. EFICIENCIA Y CALIDAD DE AGUA PARA LA REUTILIZACION El efluente tratado debe tener la calidad necesaria para la irrigación de áreas verdes. Importante es la reducción de materia orgánica que es caracterizado por la concentración de parámetros DBO5 y/o DQO y Sólidos Suspendidos. El Humedal Artificial de Flujo Vertical garantiza:  Concentraciones de DBO5 debajo de 15 mg/L y/o la reducción de 90% DBO5. 135  Concentraciones de DQO debajo de 40 mg/L y/o la reducción de 80% DQO.  Concentraciones de Sólidos Suspendidos Totales debajo de 25 mg/L. En el caso de reusar el efluente para irrigación de plantas, la eliminación de Nitrógeno (N) y Fosfato (P) no es necesario, porque sirve como abono natural para el crecimiento de las plantas, sin embargo se espera en resultado de tratamiento en el sistema una oxidación parcial de Amonio Amoniacal que resulta en Nitrato. DESCRIPCION DEL HUMEDAL DE FLUJO VERTICAL Entre las tecnologías eficientes de tratamiento de aguas servidas y especialmente con el objetivo de reutilizar el efluente final, se seleccionó el sistema de Humedal de flujo vertical. Los sistemas de humedal son de alta calidad, esto significa que los efluentes son transparentes e inodoros, una DBO5 por debajo de 15 mg/l, sólidos suspendidos totales por debajo de 25 mg/l, y nitrificación parcial para aguas grises. La estación no emitirá olor o ruido, y el consumo de energía estará restringido sólo al uso de una bomba en cada etapa para el momento que se requiera regar. El diseño del tratamiento responde a un modelo que funciona por gravedad, de manera tal que se asegura la viabilidad del sistema, puesto que al ser un conjunto residencial no se tiene a un responsable que asuma el manejo de la planta de tratamiento. 136 El humedal artificial de flujo vertical está constituido por lecho de arena gruesa lavada, llamada también medio filtrante; lecho de grava en el fondo, que sirve para la protección del dren, y lecho de confitillo arriba, que tiene una función de distribución y estética, además evita la acumulación de desagües en la superficie. El abastecimiento de agua en los humedales de flujo vertical se debe dar por tiempos espaciados de manera alternada, para que el sistema se oxigene y no ocurra la colmatación del medio filtrante es decir, la obstrucción de los poros; por esto el sistema se separa en dos o más unidades para que trabajen en alterno, mientras descansa una unidad de superficie trabaja la que ya descanso. La característica principal de estos humedales es el potencial de filtración de la arena asociado con las raíces de las plantas verdes, características de áreas húmedas. Durante la filtración del desagüe ocurren procesos mecánicos, pero los más importantes son los procesos biológicos, realizado por las bacterias aeróbicas, que crecen como biomasa adherida (biofilm) en la arena. Estas bacterias se alimentan de componentes orgánicos del desagüe, utilizando el oxígeno del aire para el proceso de la degradación. El proceso aeróbico de degradación de materia orgánica es más completo que el proceso anaeróbico y no libera malos olores. Se obtiene un efluente final de excelente calidad, que puede ser reutilizado para el riego según los ECA o como aguas en categoría B y C según la OMS. Para garantizar las elevadas exigencias de la categoría A, el efluente final debe ser desinfectado. 137 8.3.1.5 PROYECTO HUMEDAL Cálculos del sistema para el tratamiento propuesto, humedales artificiales de flujo vertical. A partir de la cantidad del área verde a irrigar, el volumen de aguas grises necesario y la cantidad de edificios requeridos para obtener la contribución diaria requerida será: CONTRIBUCIÓN – ÁREA  Área verde a irrigar : 2100.00 m2  Lámina de agua : 2 lt/m2/día  Volumen de agua requerida : 4200 litros/día  Departamentos necesarios : 130 departamentos  Edificios necesarios : 1 edificio Por la ubicación conveniente de los humedales y las pendientes de las tuberías de descarga de las aguas grises (aguas de duchas), los edificios necesarios serán los que se encuentren en los alrededores de los edificios. TANQUE DE SEDIMENTACION El pre-tratamiento de los efluentes ocurrirá en un tanque sedimentador, el cual tendrá un pequeño filtro que evitará el paso de jabones, grasas, cabellos y otros desperdicios que suelen pasar en las duchas. La entrada tendrá conectada una “Tee” de DN 100mm con un tubo de 0.30m de largo, que permitirá dirigir el flujo hacia la profundidad de la cámara. 138 En la salida de igual manera, tendrá una “Tee” conectada a un tubo que estará perforado en su superficie con agujeros de 8mm, los cuales no permitirán el ingreso de los sólidos suspendidos. En la siguiente figura se muestra el tanque de sedimentación y pozo de bombeo: Figura Nro 8.3: Detalle de tanque de sedimentación. Los datos básicos con los que se han realizado los cálculos son los siguientes: DIMENSIONAMIENTO SEDIMENTADOR  Volumen de agua requerida para riego : 4200 lt/dia  Caudal de ingreso a sedimentador : 0.22 m3/h  Velocidad de ascenso en sedimentador : 0.15 m/h  Largo del sedimentador : 2.60 m  Ancho del sedimentador : 1.15 m  Tiempo de retención : 4.50 horas  Volumen del sedimentador : 0.92 m3  Altura Útil del sedimentador : 0.80 m 139 HUMEDAL ARTIFICIAL DE FLUJO VERTICAL El humedal de flujo vertical debe ser alimentado por una cantidad de volumen en un determinado tiempo, es decir en pulsos durante el día. Una carga constante no nos permitirá tener un descanso adecuado para la oxigenación del sistema, es por ello que debemos de considerar un tiempo de retención (Tr) en el pre – tratamiento de 05 horas aproximadamente, de esta manera aseguraremos la recuperación del sistema. El dimensionamiento del humedal se ha realizado sobre la base de caudales y concentraciones de efluentes esperados. El área superficial necesaria se calculó a partir del volumen requerido a ser tratado. Los humedales para integrarse al paisaje se harán tipo jardineras y estarán cercados por muros de 0.44m de altura y del espesor de un ladrillo, colocados en forma de soga. Encima de este muro se colocarán asientos de madera, para habilitar bancas que puedan ser utilizadas por las personas. La finalidad de hacer estas bancas es evitar que las personas entren al sistema. Los humedales deben ser revestidos con geomembrana por lo menos 1mm de espesor, que garantiza su impermeabilización y evita las pérdidas de agua tratada. La geomembrana puede ser enviada a dimensionar para que su instalación sea con facilidad. Los humedales se trabajarán con una profundidad total de 1.00m, distribuidos debajo y sobre la superficie del suelo, se busca tener el menor movimiento de tierra. 140 Sobre el nivel de terreno se tendrá 0.15m de borde libre y 0.29m de filtro (0.10m de grava de 5- 10mm de recubrimiento y 0.19m de arena gruesa lavada), mientras que debajo del nivel del suelo se tendrá 0.31m más de arena y 0.25m de grava de 5-10mm. DIMENSIONAMIENTO HUMEDAL  Volumen de agua requerida para riego : 4200 lt  Carga hidráulica en los humedales : 200 mm/día  Superficie necesaria : 31.52 m2  N° de humedales o compartimientos : 3 unidades  Largo del humedales : 9.60 m  Ancho del humedales : 3.50 m CISTERNA Las cisternas de recolección del agua tratada están diseñadas para un día de almacenamiento. La capacidad de la cisterna es para un uso diario de agua, los detalles de la cisterna se muestra en el siguiente cuadro. Tabla Nro 8.8: Dimesión de cisterna 141 8.3.2 BONO MI VIVIENDA VERDE El proyecto cuenta con la acreditación de Proyecto Sostenible Grado 2 del Fondo Mi Vivienda, en el siguiente cuadro se muestran los requisitos que cumple el proyecto: Tabla Nro 8.9: Requisitos de cumplimiento para Proyecto Sostenible Grado 2 8.4. COSTOS Y PRESUPUESTOS A continuación, se muestra el cálculo del presupuesto necesario para la ejecución del proyecto, a partir del costo del terreno y las ratios de la conformación de un proyecto con las características propias del proyecto de un condominio de viviendas. El terreno fue adquirido por el monto de S/. 21,301,782.88 soles y dividido entre el área del terreno, se obtiene el precio por metro cuadrado de terreno. 142 CALCULO COSTO DEL TERRENO CALCULO COSTO DEL TERRENO Area Total Terreno Area Total Terreno 9,277.78 m² 9,277.78 m² Costo del Terreno Costo del Terreno S/. 21,301,782.88 S/. 21,301,782.88 Costo del Terreno / m2 Costo del Terreno / m2 S/. 2,296 /m² S/. 2,296 /m² Tabla Nro 8.10: Cálculo del costo del terreno Al precio inicial del terreno se le aumenta el pago por alcabala que representa el 3% del precio del terreno, con el cual se obtiene el precio final por metro cuadrado. CALCULO ALCABALA Area Total Terreno 9,277.78 m² Valor Comercial del Terreno S/. 2,296 /m² El terreno es Aporte o Compra-Venta? (A/C) C Alcabala 3% S/. 639,053.49 Costo Total del Terreno + Alcabala S/. 21,940,836.37 Costo Total del Terreno + Alcabala/m2 S/. 2,365 /m² Tabal Nro 8.11: Cálculo de la alcabala En el siguiente cuadro se muestra las características de diseño de arquitectura, para poder encontrar los montos que corresponden a los ingresos. DATOS DE DISEÑO Area Total Terreno 9,277.78 m² Número de dpts 540 und Área neta promedio por dpto. 57.61 m² Area Vendible Total 32,010.00 m² Area Techada Total 39,161.58 m² Nº de Estacionamientos Total 185 und Tabla Nro 8.12: Características de diseño de arquitectura 143 Para el cuadro de egresos, en la columna de “Proporción” se encuentra el porcentaje de cada egreso propio del proyecto, a partir del monto total invertido en la compra del terreno, se encuentra los valores totales e IGV en los casos que corresponda. Los valores de los porcentajes se obtienen en base a la tipología del proyecto, con lo cual se obtienen los egresos totales. EGRESOS Proporción TOTAL S/. S/. sin IGV IGV Terreno 25.0% 21,940,836.37 21,940,836.37 - Construcción 58.0% 50,902,740.37 Habilitación Urbana 4.2% 2,138,591.82 1,812,365.95 326,225.87 Edificación 83.1% 42,316,871.49 35,861,755.50 6,455,115.99 Gastos Generales 6.4% 3,242,171.56 2,747,603.02 494,568.54 Utilidad Obra 6.3% 3,205,105.50 3,205,105.50 - Proyectos 2% 1,755,266.91 1,487,514.33 2 67,752.58 Licencias 0.50% 438,816.73 371,878.58 66,938.14 Titulación 0.50% 438,816.73 371,878.58 66,938.14 Administrativos 2% 1,755,266.91 1,487,514.33 267,752.58 Publicidad 6% 5,265,800.73 4,462,542.99 8 03,257.74 Gerencia (Meses) 25 5% 4,388,167.27 4,388,167.27 - Imprevistos 1.0% 877,633.45 7 43,757.16 133,876.29 TOTAL 100% 87,763,345.47 35,254,089.62 1,606,515.48 Tabla Nro 8.13: Cuadro de Egresos Un ratio importante de la etapa de construcción es el costo de edificación por metro cuadrado, que se obtiene del monto presupuesto para la parte de Edificación en el egreso de Construcción sobre el área techada total del proyecto y se obtiene S/.916 / m2. Los ingresos se obtienen de la venta total de los productos, es decir de los departamentos (se utiliza el precio promedio), estacionamientos y depósitos. 144 INGRESOS Cantidad P. Unitario S/. sin IGV 9.0 % IGV TOTAL SP/.V Dpto. Promedio S/. Venta Departamentos 32,010 m² S/. 2,800 /m² 89,643,849.20 8,067,946.43 97,711,795.63 180,947.77 540. und Venta de Estacionamientos 185. und S/. 28,000.00 4,752,293.58 427,706.42 5,180,000.00 Venta de Estacionamientos Motos 13. und S/. 7,000.00 83,486.24 7,513.76 91,000.00 Venta de Depositos 9. und S/. 7,000.00 57,798.17 5,201.83 63,000.00 TOTAL 94,537,427.19 8,508,368.45 103,045,795.63 180,947.77 Tabla Nro 8.14: Cuadro de Ingresos El indicador del estado de ganancias y pérdidas que se obtiene de los ingresos y egresos totales es la utilidad del proyecto, para el caso del proyecto se muestra en el siguiente cuadro: ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS INGRESOS 103,045,796 EGRESOS - 87,763,345 Utilidad 15,282,450 14.83% Tabla Nro 8.15: Estado de Gancias y Pérdidas 145 9. MARKETING MIX – PRECIO 9.1. ELEMENTOS A TOMAR EN CUENTA PARA LA FIJACIÓN DEL PRECIO 9.1.1 COSTOS Los costos que tiene el proyecto son fijados por el precio del terreno y los costos de construcción principalmente, la suma de ambos determina el monto mínimo de inversión que se debe de obtener con las ventas de las unidades inmobiliarias del proyecto, principalmente los terrenos. En la parte de Marketing Mix – Producto, se mostro que los costos de terreno para este tipo de proyectos representan cerca al 60% de egresos y costo del terreno representa el 25% de egresos. La adecuada gestión de la construcción permitirá optimizar los recursos, buscando reducir costos de obra. En el caso del terreno se deberá evaluar de acuerdo a la ubicación, el impacto que va tener en la velocidad de venta y en los precios de los productos de la competencia cercana. 146 9.1.2 PRECIOS DE LA COMPETENCIA Los precios de la competencia son la referencia directa con la cual se fijan los precios del proyecto y dependiendo de los beneficios adicionales que ofrecen nuestro proyecto se puede aumentar el precio de venta. De acuerdo al estudio de mercado realizado se ha obtenido los precios de los departamentos en diferentes ubicaciones de los proyectos que son competencia directa al proyecto Los Parques de Callao. Hay departamentos que se encuentran en pre venta y que son los últimos departamentos en los edificios que están en venta. El objetivo es tener el precio promedio y el precio por metro cuadrado, y a partir de ellos ver como varia los precios según la altura y tamaño. En algunos casos se tendrá que interpolar el precio mínimo y el precio máximo. La información de los precios tentativos de los departamentos se consideran como precios del mercado que son la competencia directa del proyecto. Villanova 1 Villanova 2 Besco 67 55 52 67.5 57.5 55.5 70 53 3D+2SH 3D+1SH 2D+1SH 3D+2SH 3D+1SH 3D+1SH 3D+2SH 2D+1SH nov-17 nov-17 nov-17 ago-18 nov-17 ago-18 oct-17 oct-17 mar-18 mar-18 mar-18 AGOTADO AGOTADO STOCK 10 UND APROX 1 55,200 1 40,500 Piso 12 Piso 11 157,000 1 42,000 2 28,969 Piso 10 195,000 180,000 144,000 Piso 9 141,800 158,600 1 43,600 Piso 8 188,200 141,800 Piso 7 141,800 Piso 6 196,400 142,800 1 67,800 Piso 5 199,500 1 79,200 1 49,800 Piso 4 202,600 198,900 147,400 1 81,000 227,300 Piso 3 202,700 184,800 154,600 Piso 2 204,000 202,000 152,900 1 73,400 156,900 253,608 1 90,515 Piso 1 PROMEDIO 198,900 193,633 144,750 182,000.00 165,040.00 147,900.00 240,454 1 67,438 M2 2,969 3,521 2,784 2 ,696.30 2 ,870.26 2,664.86 3,435 3,159 Tabla Nro 9.1: Lista de precios de llos departamentos 147 9.1.3 PRECIO VS POSICIONAMIENTO El posicionamiento en relación a cada uno de los proyectos competidores varia. En el caso de Livit, es un proyecto que al estar al costado del proyecto Los Parques de Callao tiene en general las mismas condiciones de ubicación, pero la variedad de precios es mucho mayor debido a que el proyecto tiene en forma constante departamentos en pre venta y entrega inmediata. En el caso de BESCO, es un proyecto más alejado al desarrollo urbano y al mantener un precio similar a Livit, no permite que la velocidad de venta aumente. Por ser el precio una de las variables determinante para el posicionamiento del proyecto entre la competencia, se buscado diversificar los precios, y por lo cual los productos deben a su vez tener diferentes características. Ofrecer departamentos más baratos, con la cantidad suficiente de ambientes (2 dormitorios y 1 baño) y departamentos más caros con más ambientes (Duplex) 9.1.4 OBJETIVOS DEL PRECIO 9.1.4.1 PRECIO El precio mínimo de las unidades inmobiliarias debe justificar los costos en los cuales incurre el proyecto, por lo cual el objetivo es obtener mayor margen y utilidad. 148 9.1.4.2 FORMA DE PAGO Generalmente el precio de los departamentos se encuentra dentro del rango del Bono del Buen Pagador, por lo cual es más fácil acceder a un crédito para comprar la vivienda y el nuevo bono de Mi vivienda Sostenible, con el cual también cuenta el proyecto Los Parques de Callao. 9.1.4.3 FINANCIAMIENTO Por el monto a financiar que tienen los departamentos, existen bancos orientados a dar facilidades y créditos de 20 a 25 años con una tasa de interés del 10%. Si las evaluaciones asumen mayor riesgo en la calificación de los clientes, la tasa será mayor y en el caso el cliente pase por una evaluación exhaustiva para obtener la Carta de aprobación por el monto a financiar la tasa será menor. 9.2. FIJACIÓN DEL PRECIO 9.2.1. PRECIO A partir del precio de la competencia se obtiene el precio de mercado, que debe permitir que los ingresos sean mayores que los costos del proyecto. Posteriormente se debe ponderar los departamentos, según ubicación, tamaño y características especiales (con jardín, terraza, etc.), se tiene los criterios: 149 - El precio aumenta a medida que se encuentre en un nivel más abajo. - El precio es mayor si da hacia un parque (Frente) o una vista especial, caso contrario es menor (Fondo) - El precio es mayor a medida que tenga mayor área ocupada o libre. - El precio es mayor a los que se encuentran cerca a la salida principal y al ascensor. - Generalmente se manejan descuentos a los precios finales, que ya no dependen de las características del producto sino de las condiciones de financiamiento Finalmente se multiplica el precio promedio por los factores de ponderación. (Ver Anexo 09 y Anexo 10) 9.2.2. FORMA DE PAGO Las formas de pago son las opciones que ofrece la inmobiliaria, en la cual el cliente debe acercarse a una entidad financiera para poder calificar en las modalidades: - Contado: se da el caso en el cual el cliente tienen el monto total para pagar el precio del departamento. - Cuota Inicial Completa: cuando se va a financiar la compra del departamento a través del banco, pide una inicial del 10% al 20% del valor del departamento, la cancelación se da en una sola cuota. - Cuota Inicial Fraccionada: es similar a la cuota inicial completa, a diferencia que se puede fraccionar en 2 o 3 cuotas. 150 - Plan Ahorro: las entidades financieras como parte de la evaluación al cliente solicitan realizar un ahorro (que debe ser como mínimo el monto de la cuota inicial) en un periodo de 6 a 12 meses a la cuenta de la inmobiliaria, en la cual la inmobiliaria entrega una Carta de Cumplimiento al cliente. Normalmente se da en los clientes que tienen mayor riesgo de realizar los pagos. 9.2.3. FINANCIAMIENTO El financiamiento es de acuerdo a los créditos Mi vivienda y también hay participación de clientes de fondos como FOVIPOL y FOVIMAR. En el caso de créditos Mi Vivienda existe el Bono del Buen pagador como se muestra en el grafico líneas abajo con los rangos de los precios de las viviendas y el Bono Mi vivienda Verde según los rangos: Grafico 9.1: Rangos de Precios del Bono del Buen Pagador 151 9.2.4. CUOTA INICIAL La cuota inicial es el monto en efectivo que tiene el cliente a la mano para pagar una parte del valor del departamento, y generalmente es como mínimo es desde el 10% al 20% del valor del departamento, es de acuerdo a la entidad financiera. 9.2.5. TASA DE INTERÉS (T.E.A) La tasa de interés lo determina cada entidad financiera de acuerdo al nivel de riesgo y tiempo de financiamiento de la compra del departamento. 9.2.6. CUOTAS MENSUALES PROYECTADAS Las cuotas mensuales proyectadas se encuentran a partir del monto a financiar y la tasa de interés. Las cuotas mensuales proyectadas permiten encontrar el rango de ingresos de la familia que desea adquirir la vivienda. En el Anexo 09 se encuentra las cuotas mensuales por cada precio promedio de vivienda. 152 10. MAR KETING MIX (P3) - PROMOCIÓN 10.1. MIX DE PROMOCION 10.1.1. PUBLICIDAD 10.1.1.1. OBJETIVOS El objetivo principal de la publicidad es lograr que el target meta conozca nuestro proyecto. 10.1.1.2. MEDIOS Los medios para la difución de la publicidad serán: - Departamento modelo o Piloto.- Ubicado en las misma intalaciones del proyecto. Mostrará una apreciación real de las dimensiones y se podrá ver los acabados con que el producto se entregará. 153 - Carteles plublicitarios.- Como canal publicitario se colocará el cartel principal en la Avenida Argentina y la Avenida Santa Rosa por ser vias principales de gran tránsito cercanas al proyecto. Figura Nro 10.1 : Representación del cartel publicitario en obra. - Periódicos.- Se realizarán publicaciones periódicas en los principales diarios de interés del target meta como ¨El Trome¨. Figura Nro 10.2 : Representación del diario “El Trome” Fuente: Diario El Trome 154 - Volantes.- Los brochures o folletos del proyecto serán entregados en la caseta de ventas y en diversos puntos de avenidas principales mostrando una imagen en 3D del proyecto y los atributos que el target valora más como son las áreas comunes. - Ferias Inmobiliarias.- Presencia en ferias inmobiliarias de la empresa, la que publicitará al proyecto entre los principales dando a conocer las fortalezas y atributos del mismo. 10.1.2. DIGITAL 10.1.2.1. OBJETIVOS Dar a conocer el proyecto al target mediante medios digitales que estos frecuentemente usen. 10.1.2..2. MEDIOS Se usarán los siguientes medios de comunicación digital: - La promoción digital del proyecto se realizará dentro de la pagina web de la empresa. Asimismo se actualizará información de la ejecución del proyecto y los eventos que se realizarán se difundirán mediante la plataforma. 155 - La difusión de anunios publicitarios edigitales se realizará mediante Facebook, Instagram, Twitter y envió de información por whatsapp. Figura Nro 10.3: Promoción via redes sociales - Nos ubicaremos en los motores de busqueda por internet con prioridad de visualización. - Presencia en páginas de busqueda inmobiliaria como A donde vivir, Urbania y La encontré. 10.1.3. VENTAS DIRECTAS Se realizarán ventas personales en la caseta de ventas ubicada en el proyecto brindando la información necesario para establecer un vínculo de confianza con los clientes. 156 10.1.3.1. ORGANIZACIÓN DE VENTAS El departamento de ventas estará conformado por el Gerente Comercial, Supervisor de Ventas y un Asesor de Ventas quien será el que esté la caseta de ventas. 10.1.3.2. VENDEDORES 10.1.3.2.1. PERFIL DEL VENDEDOR REQUERIDO El equipo de vendedores del proyecto debe estar comprometido con el éxito del proyecto debe contar con las siguientes características: - Ser inteligente en la manera de ofrecer el producto - Ser empático con los clientes. - Transmitir seguridad. - Tener una buena imagen personal. - Ser claro al transmitir la información. 157 10.1.3.2.2. PITCH DE VENTAS 10.1.3.2.1.1. DEFINICIÓN El PITCH del producto pensando en el target objetivo y en la estrategia de diferenciación es: “Calidad del producto y diversidad de areas comunes”. Asi mismo el SLOGAN del producto será: “Seguridad y esparcimiento”. 158 11. MARKETING MIX (P4) - PLAZA La plaza es el lugar donde se piensa comercializar el producto y en el que el consumidor tendrá acceso a este, que en este caso será la caseta de ventas. 11.1. CONVENCIONAL 11.1.1. UBICACIONES FÍSICAS La caseta de ventas estará ubicada en el mismo proyecto y en el centro comercial Plaza Norte, debidamente equipada para brindar comodidad a los clientes. En la caseta de ventas se ubicará también el departamento piloto en donde el posible cliente podrá ver la distribución y tamaño real de los ambientes de la vivienda así como sus acabados. 159 Figura 11.1 y 11.2: Caseta de ventas estará ubicada en el mismo proyecto y en el Centro Comercial Plaza Norte. 11.1.2. DISEÑO La caseta contará con al menos un vendedor que será el responsable de transmitir la propuesta al cliente. Además esta contará con una maqueta del proyecto, los planos y una tv en donde se proyectará publicidad y un recorrido virtual del proyecto. 11.1.3. DISPOSITIVOS DE CONTROL Y SEGUIMIENTO La empresa maneja un CRM que es una base de datos de todos los clientes que han realizado reservas y contratos de compra-venta. El asesor de ventas es el responsable de realizar el seguimiento a la venta y actualizar la información del CRM. El supervisor de ventas realiza un informe semanal con la información que se encuentra en el CRM. 160 11.2. VIRTUAL O DIGITAL 11.2.1. UBICACIONES VIRTUALES La página web estará implementada con información de los distintas configuraciones de viviendas e información que pueda ser de interés al target. Además se visualizarán números telefónicos y direcciones de correo electrónico donde los clientes puedan adquirir mayor información. 11.2.2. DISEÑO La pagina web será amena y de fácil visualización contando con imagenes en 3D del proyecto y los planos arquitectónicos de las distribuciones de viviendas; asímismo se podrá realizar un recorrido virtual atravez de la misma plataforma. Figura 11.3: Página web del Proyecto 161 11.3. SERVICIO POST VENTA REQUERIDO 11.3.1. ESQUEMA GENERAL Se contará con el servicio técnico necesario para el servicio post venta y un programa de acompañamiento social totalmente gratuito brindado por la empresa durante el primer año llamado Ayni. 162 12. FLUJOS DE CAJA Y ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD En este capítulo se va desarrollar el análisis económico y financiero del proyecto, en base a las características que se han definido desde el estudio de mercado y las el producto que se va desarrollar. 12.1. PRESUPUESTOS DE EGRESOS E INGRESOS Los presupuestos de egresos e ingresos se calculan en base a las características del producto que se han definido en los capítulos anteriores, para lo cual se muestra a continuación el resumen de la información más relevante del proyecto. En la Tabla N° 12.1 se muestran las áreas vendibles de los 4 edificios, que representa el área de los departamentos. 163 Área Vendible por Edificio Nivel TA TB TC TD Área 15p 14 P - D 14 P - D 14 P - D Vendible Sótano 1 Piso 1 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 Piso 2 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 Piso 3 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 Piso 4 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 Piso 5 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 Piso 6 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 Piso 7 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 Piso 8 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 Piso 9 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 Piso 10 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 Piso 11 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 Piso 12 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 Piso 13 520.00 555.00 555.00 555.00 2,185.00 Piso 14 520.00 855.00 855.00 855.00 3,085.00 Piso 15 520.00 520.00 Total: 7,800.00 8,070.00 8,070.00 8,070.00 32,010.00 Tabla Nro 12.1: Áreas vendibles por edificio Y en la Tabla N° 12.2 se muestran las áreas comunes de los edificios, que sumados a las áreas vendibles se obtienen las áreas techadas o construidas. 164 Área Techada Edificios Área Techada Otros Área Techada Nivel Área T A Area T B Area T C Area T D Area Casa Área de Vendible Comun Comun Comun Comun Club Estacion. Total Sótano 1 1,300 1,300 Piso 1 2,185.00 75.00 77.50 77.50 77.50 116.58 1,300 3,909 Piso 2 2,185.00 75.00 77.50 77.50 77.50 55.00 2,548 Piso 3 2,185.00 75.00 77.50 77.50 77.50 2,493 Piso 4 2,185.00 75.00 77.50 77.50 77.50 2,493 Piso 5 2,185.00 75.00 77.50 77.50 77.50 2,493 Piso 6 2,185.00 75.00 77.50 77.50 77.50 2,493 Piso 7 2,185.00 75.00 77.50 77.50 77.50 2,493 Piso 8 2,185.00 75.00 77.50 77.50 77.50 2,493 Piso 9 2,185.00 75.00 77.50 77.50 77.50 2,493 Piso 10 2,185.00 75.00 77.50 77.50 77.50 2,493 Piso 11 2,185.00 75.00 77.50 77.50 77.50 2,493 Piso 12 2,185.00 75.00 77.50 77.50 77.50 2,493 Piso 13 2,185.00 75.00 77.50 77.50 77.50 2,493 Piso 14 3,085.00 75.00 77.50 77.50 77.50 3,393 Piso 15 520.00 75.00 595 - Total: 32,010.00 1,125.00 1,085.00 1,085.00 1,085.00 172 2,600 39,162 Tabla Nro 12.2: Áreas techadas por edificio 165 Se verifica que las características de la cabida del proyecto cumplen con lo que exige el Certificado de Parámetros Urbanísticos y edificatorios de la municipalidad. 12.1.1. PRESUPUESTO DE EGRESOS Los egresos del proyecto se dividen principalmente en Terreno, Construcción, Proyecto de especialidades, Licencias, Independización, Promoción, Financiamiento y otros. Se muestran los egresos detallados de la Tabla N° 12.3 hasta la Tabla N° 12.10 y en la Tabla N° 12.11 se muestra el resumen de egresos, se debe notar que no todos los egresos generan un IGV de compras. TERRENO S/. sin IGV IGV TOTAL Compra del Terreno 21,301,783 0 21,301,783 Pago Alcabala y otros 639,053 0 639,053 TOTAL TERRENO S/. 21,940,836 0 21,940,836 Tabla Nro 12.3: Egresos del Terreno 166 PRESUPUESTO POR RATIOS Area del terreno 9,290.60 m2 PRESUPUESTO DE HABILITACION URBANA PARTIDA S/. S/. Ratio / m2 s/IGV IGV c/IGV (*) Habilitacion Urbana Exterior 1,207,778 217,400 1,425,178 1 30.00 Aportes a Vias (Pavimentación y areas verdes) - - - - Aportes Educación, Municipalidad - - - - Aportes Parque Publico - - - - Total Final 1,207,778 217,400 1,425,178 1 30.00 Area Construida Total 3 9,161.58 m2 PRESUPUESTO TOTAL CONSTRUCCIÓN PARTIDA S/. IGV S/. Ratio / m2 s/IGV c/IGV (*) Habilitación Urbana Interior 1,200,000 216,000 1,416,000 129 Veredas, Grass, Redes Instalaciones Obras Provisionales 3,530,000 635,400 4,165,400 Obras Complementarias 3,827,000 688,860 4,515,860 Relleno de Ingeniería 2,000,000 360,000 2 ,360,000 Casa Club 171.58 m2 150,000 27,000 177,000 8 74.23 Cisterna 600,000 108,000 708,000 Piscina 1 y Patera 100,000 18,000 118,000 Piscina 2 80,000 14,400 94,400 Caseta de Vigilancia 1 35,000 6,300 41,300 Caseta de Vigilancia 2 35,000 6,300 41,300 Calzadura Vecinos 52,000 9,360 61,360 Jardines Privados Edificios 100,000 18,000 118,000 Humedal 170,000 30,600 200,600 Cuarto de Acopio - Zona de lavado - Portico 80,000 14,400 94,400 Jardines y Juegos para niños 25,000 4,500 29,500 Alameda y Parque central 150,000 27,000 177,000 Cerco Perimétrico 250,000 45,000 295,000 Semisótanos 2600.00 m2 2,080,000 374,400 2,454,400 8 00.00 Edificios 36390.00 m2 25,484,597 4,587,228 30,071,825 7 00.32 Estructura 8,927,147 1,606,887 10,534,034 2 45.32 Instalaciones (IIEE IISS Gas Mecanicas) 5,458,500 982,530 6,441,030 1 50.00 Albañilería 1,637,550 294,759 1,932,309 45.00 Acabados 6,732,150 1,211,787 7 ,943,937 1 85.00 Fachada 727,800 131,004 858,804 20.00 Equipamiento 2,001,450 360,261 2,361,711 55.00 Total CD 36,121,597 6,501,888 42,623,485 GG 6.00% 2,239,763 403,157 2,642,920 Utilidad 6.00% 2,239,763 403,157 2 ,642,920 Total Final 41,808,901 7,525,602 49,334,503 1 ,067.60 Tabla Nro 12.4: Egresos de la Construcción 167 GASTOS PROYECTOS S/. sin IGV IGV TOTAL Habilitación Urbana m2 Precio xm2 - Honorario Arquitectura HU 5263.90 0 .90 4,738 853 5,590 Construcción - - - Honorarios Topografia 5263.90 5,000 900 5,900 Honorarios Estudio de suelos 5263.90 16,300 2,934 19,234 Estudio de Impacto Ambiental 5263.90 8,400 1,512 9,912 Estudio de Impacto Vial 5263.90 19,000 3,420 22,420 Honorarios Arquitectura + INDECI Edificacion 38990.00 1 7.00 436,017 78,483 514,500 Concurso arquitectónico - - - Honorarios Estructuras Edificacion 4 .00 123,002 22,140 145,142 Honorarios Instalaciones Electricas Edificacion+HU 38990.00 45,943 8,270 54,213 Honorarios Instalaciones Sanitarias Edificacion+HU 38990.00 51,700 9,306 61,006 Honorarios de Instalaciones Electromecánicas 38990.00 3,500 630 4,130 Honorarios Instalaciones de Gas 38990.00 5,850 1,053 6,903 - - TOTAL GASTOS DE PROYECTO CONSTRUCCION S/. 719,450 129,501 848,951 Tabla Nro 12.5: Egresos de la Elaboración del Proyecto de Especialidades GASTOS LICENCIAS S/. sin IGV IGV TOTAL Valor Arancelario por m2 S/. 645 Valor Arancelario S/. total dpts. S/. 20,642,192.69 UIT S/. 4,000.00 Habilitación Urbana S/N? s Licencia de Habilitación Urbana y Planeamiento Integral 61.81% 4,000 20,878 - 20,878 Revisión Anteproyecto 0.10% 20,642,193 20,962 - 20,962 Licencia de Obra 1.27% 20,642,193 265,187 5,573 270,760 Certificado de Numeración 1.16% 4,000 25,056 - 25,056 Conformidad de Obra y Declaratoria de Fábrica 0.08% 20,642,193 17,330 - 17,330 TOTAL GASTOS DE LICENCIAS CONSTRUCCION S/. 349,412 5,573 354,985 Tabla Nro 12.6: Egresos de la Licencias 168 TITULACION - S/. sin IGV IGV TOTAL Nº Terrenos 1 und Titulación - Adquisición de Inmueble Titulación - Financiamiento Titulación - Independización y Declaratoria de Fábrica Derechos Registrales Inscripcion Terreno 0.00150 31,953 31,953 Hipoteca terreno 0.00075 1 5,976 15,976 levantamiento hipoteca 0.00075 1 5,976 15,976 Inscripción de la Recepción de obras 0.003 3 89 389 fabrica 0.003 6 1,927 61,927 independizacion y reglamento interno 7 5.0 5 6,025 56,025 numeracion 7 0.0 5 2,290 52,290 Gastos Notariales - Escritura compra venta 3 ,700 3 ,700 666 4,366 Hipoteca 3 ,700 3 ,700 666 4,366 levantamiento hipoteca 3 ,700 3 ,700 666 4,366 Otros Gastos - - Certificados Registrales Inmobiliarios 6 5 3 5,100 35,100 Publicación en EL PERUANO (2) 2 ,000 2 ,000 360 2,360 Inscripción viviendas en Mun. Distrital 5 0 3 7,350 37,350 TOTAL TITULACION S/. 320,085 2 ,358 322,443 Tabla Nro 12.7: Egresos de la Titulación GASTOS ADMINISTRATIVOS S/. sin IGV IGV TOTAL Honorarios Abogados y Terceros 78 meses 1 ,500 117,000 2 1,060 1 38,060 Seguridad, Servicios y Limpieza del Terreno 10 meses 4 ,000 40,000 7 ,200 4 7,200 Contabilidad y Auditoría 78 meses 5 00 3 9,000 7,020 46,020 Utiles y Afines 78 meses 2 ,000 156,000 2 8,080 184,080 Serpar 5% 120,000 1 20,000 Predial 6 años 4 0,000 240,000 2 40,000 Arbitrios 6 años 1 5,000 90,000 9 0,000 Copias y Ploteos 48 meses 5 00 24,000 4 ,320 2 8,320 Mensajería y Movilidad dentro de la ciudad 78 meses 5 00 3 9,000 7 ,020 46,020 Mantenimiento Departamentos en Stock 10 meses 1 0,080 100,800 1 8,144 118,944 Gastos Post-Entrega 10 meses 1 5,000 150,000 2 7,000 1 77,000 Otros Gastos Administrativos TOTAL GASTOS ADMINISTRATIVOS S/. 1 ,115,800 1 19,844 1 ,235,644 Tabla Nro 12.8: Egresos de Administrativos 169 PROMOCIÓN S/. sin IGV IGV TOTAL Sala de Ventas y Piloto Construcción 1 und 380,000 380,000 6 8,400 4 48,400 Decoración Piloto y Sala de Ventas 1 und 8 0,000 8 0,000 1 4,400 94,400 Muebles Piloto y Sala de Ventas 1 und 7 0,000 7 0,000 1 2,600 8 2,600 Herramientas de Venta - - - Paneles de Obra y Cerco 20 und 7 ,500 150,000 2 7,000 1 77,000 Maqueta 2 und 1 0,000 20,000 3,600 23,600 Estudios de Mercado 1 und S/. 40,000 40,000 7 ,200 4 7,200 Artes y Video 3D 2 und 1 5,000 30,000 5,400 35,400 Impresiones (brochure, volantes, planos de ventas) 20,160 und 5 .60 112,896 2 0,321 133,217 Lanzamiento 4 und 4 0,000 160,000 2 8,800 188,800 Periodicos 75 meses 1 8,750 1 ,406,250 253,125 1 ,659,375 Salas de Ventas Descentralizadas (Gastos) 36 meses 9 ,000 324,000 5 8,320 382,320 Alquiler de Paneles Vía Publica 75 meses 1 7,000 1 ,275,000 2 29,500 1 ,504,500 Web, Radio, TV. 4 und 2 ,500 1 0,000 1,800 1 1,800 Revistas 4 und 5 ,000 20,000 3 ,600 23,600 Vendedores-Sueldo Fijo 75 meses 6 ,426 481,950 8 6,751 568,701 Vendedores-Sueldo Variable 0.38% 1 03,045,796 394,150 7 0,947 465,097 Mantenimiento de Caseta 43 meses 2 1,929 942,947 169,730 1 ,112,677 TOTAL PUBLICIDAD S/. 5 ,897,193 1,061,495 6 ,958,688 Tabla Nro 12.9: Egresos de Promoción del proyecto GERENCIA S/. sin IGV IGV TOTAL Gerencia Fijo 4% 94,537,427.19 3 ,781,497 680,669 4 ,462,167 Gerencia Variable 2% 94,537,427.19 1 ,890,749 340,335 2 ,231,083 TOTAL GASTOS GERENCIA S/. 5 ,672,246 1,021,004 6 ,693,250 Tabla Nro 12.10: Egresos de Gerencia del proyecto EGRESOS S/. sin IGV IGV TOTAL S/. Terreno 21,940,836.37 2 1,940,836.37 Construcción 41,808,900.55 7 ,525,602.10 49,334,502.65 Proyectos 719,449.60 129,500.93 848,950.53 Licencias 349,412.07 5,573.39 354,985.47 Titulación 320,085.43 2,358.00 322,443.43 Administrativos 1,115,800.00 119,844.00 1 ,235,644.00 Promoción 5,897,193.17 1 ,061,494.77 6 ,958,687.94 Gerencia 5,672,245.63 1 ,021,004.21 6 ,693,249.84 TOTAL 77,823,922.82 9 ,865,377.40 8 7,689,300.22 Tabla Nro 12.11: Resumen de Egresos 170 12.1.2. PRESUPUESTO DE INGRESOS Se obtiene de las ventas de todas las unidades inmobiliarias, para el caso del proyecto se han definido departamentos, estacionamientos y depósitos, que se muestran en la Tabla N° 12.12 INGRESOS Cantidad P. Unitario S/. sin IGV 9.0 % IGV TOTAL S/. PV Dpto. Promedio S/. Venta Departamentos 32,010 m² S/. 2,800 /m² 8 9,643,849.20 8,067,946.43 9 7,711,795.63 180,947.77 540. und Venta de Estacionamientos 185. und S/. 28,000.00 4,752,293.58 427,706.42 5,180,000.00 Venta de Estacionamientos Motos 13. und S/. 7,000.00 8 3,486.24 7,513.76 91,000.00 Venta de Depositos 9. und S/. 7,000.00 57,798.17 5,201.83 6 3,000.00 TOTAL 9 4,537,427.19 8,508,368.45 1 03,045,795.63 180,947.77 Tabla Nro 12.12: Resumen de Ingresos 12.1.3. ESTADO DE RESULTADOS 12.1.3.1. IMPUESTOS Las empresas que se encuentran en el sector inmobiliario y construcción son afectadas por los impuestos definidos por el estado: Impuesto General a las Ventas (IGV) que es el 18% de valor del producto, pero en el caso de la venta de departamentos tienen un valor ligado al terreno que no genera IGV, por lo cual en la venta el IGV de departamentos se ha definido como 9%. 171 Impuesto a la Renta: es el impuesto que grava todas las actividades económicas de la empresa, y para el caso del proyecto se considera 29.5% 12.1.3.2. ESTADOS DE RESULTADOS En la Tabla N° 12.13 se encuentra el resumen del IGV Venta e IGV Compra para obtener el Saldo de Crédito Fiscal o la Devolución al Estado. IMPUESTO A LA VENTA (IGV) IGV Venta 8,508,368.45 IGV Compra 9,865,377.40 Saldo de Crédito Fiscal / Devolución al Estado - 1,357,008.96 Tabla Nro 12.13: Resumen de IGV Ventas y Compras En la Tabla N° 12.14 se muestra los resultados del proyecto, que definen si genera beneficios o no el proyecto. UTILIDAD Y RENTABILIDAD Utilidad antes de Impuestos 16,713,504.36 Impuesto a la renta - 4,930,483.79 Utilidad despues de Impuestos 11,783,020.58 ( - ) ajuste por saldo de IGV - 1,357,008.96 Utilidad despues de Impuestos (neta) 10,426,011.62 Rentabilidad sobre las ventas (ROS) 11.0% Rentabilidad sobre la inversión Total (ROI) 13.4% Tabla Nro 12.14: Utilidad y rentabilidad del proyecto 172 12.1.3.3. ESTRUCTURA DEL FINANCIAMIENTO Con la información de los egresos, se estima la inversión del proyecto y las principales fuentes de financiamiento, se muestran en las Tabla N° 12.15 y Tabla N° 12.16 INVERSION Terreno 21,940,836 25.0% Preoperativos (Licencias) 354,985 0.4% Construcción 49,334,503 56.3% Indirectos (Proy, Adm, Prom, Ger) 16,058,976 18.3% Total Inversión 87,689,300 100.0% Tabla Nro 12.15: Estructura de la Inversión FINANCIAMIENTO Aporte Propio 2 2,295,822 25.4% Linea crédito Banco (teorica) 3 7,043,478 42.2% Pre - Ventas 28,350,000 32.3% Total Financiamiento 8 7,689,300 100.0% Tabla Nro 12.16: Estructura del Financiamiento 12.1.4. CRONOGRAMA DEL PROYECTO De acuerdo al estudio de mercado se considera la velocidad de venta de 8 departamentos por mes para el edificio de 15 pisos y de 9 a 10 para los edificios de 14 pisos. El proyecto se desarrolla en 4 etapas, en cada etapa se construye 1 edificios, pero al inicio de la primera y segunda etapa se considera un anteproyecto y un proyecto distinto por el cambio de arquitectura. 173 En el Anexo N° 12 se muestra el plazo del proyecto con la velocidad de venta inicial y los plazos en los cuales la velocidad de venta es mayor y menor. 12.2. FLUJO DE CAJA PROYECTADO El Flujo de Egresos e Ingresos se detallan en los Anexo N° 13, Anexo N° 14 y el Flujo Económico y Financiero en el Anexo N° 15, para el cual se tiene los resultados de VAN y TIR: En el Gráfico N° 1, se muestra la variación del Flujo Financiero Acumulado en el cual el financiamiento permite que todos los meses exista un flujo de Caja Positivo. 12.3. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD En los Anexo N° 16 y Anexo N° 17 se muestran los Flujos de Caja considerando que la velocidad de venta ha disminuido en 2 unidades por mes y ha aumentado 2 unidades por mes, respectivamente. En la Tabla N° 12.17 se muestra la variación del VAN respecto al Precio de Venta por m2 considerando la velocidad de venta inicial, cuando la Velocidad de venta es menor y mayor, respectivamente. En el Gráfico N° 2, se superponen la variación del VAN y el precio de venta por m2, en los 3 escenarios donde la cambiado la velocidad de venta inicial de 8 unidades por mes, la menor velocidad de venta es 6 unidades por mes, la mayor velocidad de venta es de 10 unidades por mes 174 Gráfico N° 1 Variación del VAN Acumulado PRECIO VENT A VAN MENOR VEL. VENT A VAN VEL. VENT A INICIAL VAN VEL. VENT A MAYOR S/. 2,500 /m² -S/. 3,613,134.13 -S/. 1,011,315.92 S/. 1,022,542.82 S/. 2,600 /m² -S/. 1,683,383.72 S/. 1,122,646.12 S/. 3,404,760.42 S/. 2,700 /m² S/. 2 46,366.68 S/. 3,256,608.15 S/. 5,786,978.03 S/. 2,800 /m² S/. 2,185,671.92 S/. 5,401,136.14 S/. 8,180,990.78 S/. 2,900 /m² S/. 4,105,867.50 S/. 7,524,532.23 S/. 1 0,551,413.25 S/. 3,000 /m² S/. 6,035,617.90 S/. 9,658,494.26 S/. 1 2,933,630.85 S/. 3,100 /m² S/. 7,965,368.31 S/. 1 1,792,456.30 S/. 1 5,315,848.46 Gráfico N° 12.17 Variación del VAN con diferentes velocidades de venta VAN VS VELOCIDAD DE VENTA S/.20,000,000.00 S/.15,000,000.00 S/.10,000,000.00 S/.5,000,000.00 S/.- S/. 2,400 /m² S/. 2,600 /m² S/. 2,800 /m² S/. 3,000 /m² S/. 3,200 /m² S/.(5,000,000.00) VAN MENOR VEL. VENTA VAN VEL. VENTA INICIAL VAN VEL. VENTA MAYOR Gráfico N° 2 Variación del VAN versus la Velocidad de Venta 175 13. CONCLUSIONES FINALES • El estado mediante el programa Fondo Mi Vivienda promueve bonos para el acceso económico a hogares de recursos limitados a viviendas entre los 56 000 soles y los 300 000 soles incentivando así genera que la brecha en déficit de vivienda en niveles socioeconómicos bajos se reduzca. • La creación del bono Mi vivienda Verde fomenta proyectos que reduzcan el consumo de recursos y reducción de desechos mediante el reciclaje colaborando con el medio ambiente. Es por ello es necesario que más proyectos de estas características se sigan desarrollando en nuestro país. • El proyecto está diseñado considerando la segmentación geográfica, de ingreso familiar y estilos de vida que fueron desarrollados en respectivo capítulo, enfocándonos en un target de NSE C y B2. • Las estrategias de diferenciación e innovación del proyecto respecto de la competencia lo cuales son la promoción de los dos bonos y la diversidad de áreas comunes serán resaltados en la difusión de la publicidad. 176 • Las viviendas del proyecto tienen precios desde 148 000 soles hasta 215 000 soles, contando con departamentos de dos y tres dormitorios facilitando las opciones a elegir por el target meta. • Finalmente, se puede concluir que ¨Los Parques del Callao¨ es un proyecto que aporta al déficit de vivienda social y al medio ambiente, como también resulta rentable para el desarrollador inmobiliario. 177 BIBLIOGRAFÍA - Becker, Gary (1977). Teoría económica. México: Fondo de Cultura Económica. - Arellano Marketing. (2000) Estudio de estilos de vida. Ed. Consumidores y Mercados. - Kotler, Philip, "According to Kotler: The World's Foremost Authority on Marketing Answers Your Questions", AMACOM, 2005 edition. - Kotler, Philip, "Kotler on Marketing", Free Press, Edition 2001. - Ries Al Trou Jack ¨Posicionamiento¨, Una Batalla por su Mente¨. Ed. McGraw Hill., edición 2005. - Manual de Contabilidad Analítica de Gestión Aplicada al Sector Construcción. - Construyendo [contingencias]: Tributación del sector inmobiliario y de construcción. Jorge Luis Picón Gonzales, 2008. - Ballard, Glenn. ¨Rethinking project definition in terms of target costing¨. L.C.I., 2006. - SERPELL Alfredo (2002), Administración de Operaciones de Construcción, Ediciones de la Universidad Católica de Chile. - 50 lecciones en desarrollo Inmobiliario, Carlos Muñoz 4S, 2015. - Chan Kim, W & Mauborgne, Renee, "La Estategia del Oceano Azul", • Ed. Norma, 2005 - La vivienda social en el Perú, el mapa de un gran desafío, http://arquiperu2010.blogspot.pe, 2012 - Desnudando la mente del consumidor, Christina Quiñones, 2000. - Programas de vivienda social nueva y mercados de suelo urbano en el Perú, Julio Calderón,Eure , 2013 - Tesis: La vivienda social enel Perú: Evaluación de las políticas y programas sobre vivienda de interés social. Autora: Arq. Sandra Karina Meza Parra, 2016. 178 - Conversatorio Internacional: Visiones de la vivienda social en el Perú, Facultad De Arquitectura y Urbanismo PUCP, 2016. - APEIM (2016) - Banco Mundial (2016) http://datos.bancomundial.org/ - www.finance.yahoo.com - BBVA Research, Situación Inmobiliaria 2017 - CAPECO (2017). 22 Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas de Lima y Callao, Cámara Peruana de Construcción (CAPECO) - IPSOS (2017) - TINSA (2017) Estudio de Mercado Oferta Inmobiliaria 2016 - Página Oficial mivivienda.com.pe ANEXO 01: UBICACIÓN PROYECTO LOS PARQUES DE CALLAO ANEXO 02: LOTE MATRIZ Y APORTES VIALES APROBADOS ANEXO 03: MODIFICACION DE HABILITACION URBANA ANEXO 04: MASTER PLAN PROYECTO LOS PARQUES DE CALLAO ANEXO 05: CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANOS ANEXO 06: PLANOS DE ARQUITECTURA DISTRIBUCIÓN PLANTA TIPICA B L O Q U E B B L O Q U E C PROYECTO: LOS PARQUES DEL CALLAO ARQUITECTURA Santiago de Surco, PERU Tel: (511) 719-5095 (511) 719-5096 REVISION FECHA 1. Modificaciones por compatibilizacion con REV. 01 14.10.14 estructuras. 2. Se modifico cuadro de vanos REVISION FECHA Plano Clave: PROGRAMA MI VIVIENDA VIVA GyM - LPDCAL 023 DUCTO DE POLICLORURO DE PLANO: VINILO CLORADO PASE EN MURO BLOQUE D EQUIPO A 0.15m EQUIPO A 0.15m DAMPER DEL TECHO DEL TECHO INCORPORADO EN EL EQUIPO CODIGO ANCHO ALTO ALFEIZAR AMBIENTE CODIGO ANCHO ALTO ALFEIZAR AMBIENTE BLOQUE B DUCTO DE PLANCHA PROYECTISTAS GALVANIZADA EXTRACTOR AXIAL DECORATIVO EXTRACTOR AXIAL DECORATIVO DAMPER MARCA: SOLER & PALAU MARCA: SOLER & PALAU CORTAFUEGO MODELO: HCM 150 MODELO: HCM 150 ALFONSO DE LA PIEDRA DEL RIO MONTANTE CODIGO ANCHO ALTO ALFEIZAR AMBIENTE Cap. 3256 MURO MURO GERMAN SALAZAR BRINGAS Cap. 57.40 CODIGO ANCHO ALTO ALFEIZAR AMBIENTE PLANO LLAVE Fecha: Escala: Revision: Plano: A-01 B L O Q U E B B L O Q U E C B L O Q U E C PROYECTO: LOS PARQUES DEL CALLAO ARQUITECTURA Santiago de Surco, PERU Tel: (511) 719-5095 (511) 719-5096 REVISION FECHA 1. Modificaciones por compatibilizacion con REV. 01 14.10.14 estructuras. 2. Se modifico cuadro de vanos BLOQUE D PLANO LLAVE BLOQUE D PLANO LLAVE REVISION FECHA Plano Clave: DUCTO DE POLICLORURO DE VINILO CLORADO PASE EN MURO EQUIPO A 0.15m EQUIPO A 0.15m DAMPER DEL TECHO DEL TECHO INCORPORADO PROGRAMA MI VIVIENDA EN EL EQUIPO DUCTO DE PLANCHA GALVANIZADA EXTRACTOR AXIAL DECORATIVO EXTRACTOR AXIAL DECORATIVO DAMPER MARCA: SOLER & PALAU MARCA: SOLER & PALAU CORTAFUEGO MODELO: HCM 150 MODELO: HCM 150 MONTANTE MURO MURO VIVA GyM - LPDCAL 023 PLANO: BLOQUE D Y C PROYECTISTAS CODIGO ANCHO ALTO ALFEIZAR AMBIENTE CODIGO ANCHO ALTO ALFEIZAR AMBIENTE ALFONSO DE LA PIEDRA DEL RIO Cap. 3256 GERMAN SALAZAR BRINGAS Cap. 57.40 CODIGO ANCHO ALTO ALFEIZAR AMBIENTE Fecha: Escala: Revision: Plano: CODIGO ANCHO ALTO ALFEIZAR AMBIENTE A-02 PROYECTO: LOS PARQUES DEL CALLAO ARQUITECTURA Santiago de Surco, PERU Tel: (511) 719-5095 (511) 719-5096 REVISION FECHA 1. Modificaciones por compatibilizacion con REV. 01 14.10.14 estructuras. 2. Se modifico cuadro de vanos REVISION FECHA Plano Clave: PROGRAMA MI VIVIENDA VIVA GyM - LPDCAL 023 PLANO: BLOQUE B,C y D PLANTA TIPICA DUCTO DE PROYECTISTAS POLICLORURO DE VINILO CLORADO CODIGO ANCHO ALTO ALFEIZAR AMBIENTE CODIGO ANCHO ALTO ALFEIZAR AMBIENTE PASE EN MURO ALFONSO DE LA PIEDRA DEL RIO EQUIPO A 0.15m EQUIPO A 0.15m DAMPER DEL TECHO DEL TECHO INCORPORADO Cap. 3256 EN EL EQUIPO GERMAN SALAZAR BRINGAS Cap. 57.40 DUCTO DE PLANCHA GALVANIZADA CODIGO ANCHO ALTO ALFEIZAR AMBIENTE EXTRACTOR AXIAL DECORATIVO EXTRACTOR AXIAL DECORATIVO DAMPER MARCA: SOLER & PALAU MARCA: SOLER & PALAU CORTAFUEGO MODELO: HCM 150 MODELO: HCM 150 Fecha: Escala: Revision: MONTANTE Plano: MURO MURO CODIGO ANCHO ALTO ALFEIZAR AMBIENTE A-03 PROYECTO: LOS PARQUES DEL CALLAO ARQUITECTURA Santiago de Surco, PERU Tel: (511) 719-5095 (511) 719-5096 REVISION FECHA 1. Modificaciones por compatibilizacion con REV. 01 14.10.14 estructuras. 2. Se modifico cuadro de vanos REVISION FECHA Plano Clave: PROGRAMA MI VIVIENDA VIVA GyM - LPDCAL 023 PLANO: BLOQUE B,C y D PLANTA TECHOS Y PLANTA AZOTEA DUCTO DE POLICLORURO DE VINILO CLORADO PASE EN MURO EQUIPO A 0.15m EQUIPO A 0.15m CODIGO ANCHO ALTO ALFEIZAR AMBIENTE CODIGO ANCHO PROYECTISTAS ALTO DAMPER ALFEIZAR AMBIENTE DEL TECHO DEL TECHO INCORPORADO EN EL EQUIPO ALFONSO DE LA PIEDRA DEL RIO Cap. 3256 DUCTO DE PLANCHA GERMAN SALAZAR BRINGAS GALVANIZADA EXTRACTOR AXIAL DECORATIVO EXTRACTOR AXIAL DECORATIVO DAMPER Cap. 57.40 MARCA: SOLER & PALAU MARCA: SOLER & PALAU CORTAFUEGO MODELO: HCM 150 MODELO: HCM 150 CODIGO ANCHO ALTO ALFEIZAR AMBIENTE MONTANTE MURO MURO Fecha: Escala: Revision: Plano: CODIGO ANCHO ALTO ALFEIZAR AMBIENTE A-04 PROYECTO: LOS PARQUES DEL CALLAO ARQUITECTURA Santiago de Surco, PERU Tel: (511) 719-5095 (511) 719-5096 REVISION FECHA 1. Modificaciones por compatibilizacion con REV. 01 14.10.14 estructuras. 2. Se modifico cuadro de vanos REVISION FECHA Plano Clave: PROGRAMA MI VIVIENDA VIVA GyM - LPDCAL 023 PLANO: BLOQUE B,C y D CORTE 2-2 PROYECTISTAS ALFONSO DE LA PIEDRA DEL RIO Cap. 3256 GERMAN SALAZAR BRINGAS Cap. 57.40 Fecha: Escala: Revision: Plano: A-05 PROYECTO: LOS PARQUES DEL CALLAO ARQUITECTURA Santiago de Surco, PERU Tel: (511) 719-5095 (511) 719-5096 REVISION FECHA 1. Modificaciones por compatibilizacion con REV. 01 14.10.14 estructuras. 2. Se modifico cuadro de vanos REVISION FECHA Plano Clave: PROGRAMA MI VIVIENDA VIVA GyM - LPDCAL 023 PLANO: BLOQUE B,C y D CORTE 1-1 y ELEVACION 3 PROYECTISTAS ALFONSO DE LA PIEDRA DEL RIO Cap. 3256 GERMAN SALAZAR BRINGAS Cap. 57.40 Fecha: Escala: Revision: Plano: A-06 PROYECTO: LOS PARQUES DEL CALLAO ARQUITECTURA Santiago de Surco, PERU Tel: (511) 719-5095 (511) 719-5096 REVISION FECHA 1. Modificaciones por compatibilizacion con REV. 01 14.10.14 estructuras. 2. Se modifico cuadro de vanos REVISION FECHA Plano Clave: PROGRAMA MI VIVIENDA VIVA GyM - LPDCAL 023 PLANO: BLOQUE B ELEVACION 1 PROYECTISTAS ALFONSO DE LA PIEDRA DEL RIO Cap. 3256 GERMAN SALAZAR BRINGAS Cap. 57.40 Fecha: Escala: Revision: Plano: A-07 PROYECTO: LOS PARQUES DEL CALLAO ARQUITECTURA Santiago de Surco, PERU Tel: (511) 719-5095 (511) 719-5096 REVISION FECHA 1. Modificaciones por compatibilizacion con REV. 01 14.10.14 estructuras. 2. Se modifico cuadro de vanos REVISION FECHA Plano Clave: PROGRAMA MI VIVIENDA VIVA GyM - LPDCAL 023 PLANO: BLOQUE B ELEVACION 2 PROYECTISTAS ALFONSO DE LA PIEDRA DEL RIO Cap. 3256 GERMAN SALAZAR BRINGAS Cap. 57.40 Fecha: Escala: Revision: Plano: A-08 PROYECTO: LOS PARQUES DEL CALLAO ARQUITECTURA Santiago de Surco, PERU Tel: (511) 719-5095 (511) 719-5096 REVISION FECHA 1. Modificaciones por compatibilizacion con REV. 01 14.10.14 estructuras. 2. Se modifico cuadro de vanos REVISION FECHA Plano Clave: PROGRAMA MI VIVIENDA VIVA GyM - LPDCAL 023 PLANO: PLANTA SEMISOTANO PROYECTISTAS ALFONSO DE LA PIEDRA DEL RIO Cap. 3256 GERMAN SALAZAR BRINGAS Cap. 57.40 Fecha: Escala: Revision: Plano: A-09 PROYECTO: LOS PARQUES DEL CALLAO ARQUITECTURA Santiago de Surco, PERU Tel: (511) 719-5095 (511) 719-5096 REVISION FECHA 1. Modificaciones por compatibilizacion con REV. 01 14.10.14 estructuras. 2. Se modifico cuadro de vanos REVISION FECHA Plano Clave: PROGRAMA MI VIVIENDA VIVA GyM - LPDCAL 023 PLANO: PLANTA PRIMER NIVEL PROYECTISTAS ALFONSO DE LA PIEDRA DEL RIO Cap. 3256 GERMAN SALAZAR BRINGAS Cap. 57.40 Fecha: Escala: Revision: Plano: A-10 PROYECTO: LOS PARQUES DEL CALLAO ARQUITECTURA Santiago de Surco, PERU Tel: (511) 719-5095 (511) 719-5096 REVISION FECHA 1. Modificaciones por compatibilizacion con REV. 01 14.10.14 estructuras. 2. Se modifico cuadro de vanos REVISION FECHA Plano Clave: PROGRAMA MI VIVIENDA VIVA GyM - LPDCAL 023 PLANO: PLANTA SEGUNDO NIVEL PROYECTISTAS ALFONSO DE LA PIEDRA DEL RIO Cap. 3256 GERMAN SALAZAR BRINGAS Cap. 57.40 Fecha: Escala: Revision: Plano: A-11 PROYECTO: LOS PARQUES DEL CALLAO ARQUITECTURA Santiago de Surco, PERU Tel: (511) 719-5095 (511) 719-5096 REVISION FECHA 1. Modificaciones por compatibilizacion con REV. 01 14.10.14 estructuras. 2. Se modifico cuadro de vanos REVISION FECHA Plano Clave: PROGRAMA MI VIVIENDA VIVA GyM - LPDCAL 023 PLANO: ELEVACION 01 Y CORTE 1-1, 2-2 Y 3-3 PROYECTISTAS ALFONSO DE LA PIEDRA DEL RIO Cap. 3256 GERMAN SALAZAR BRINGAS Cap. 57.40 Fecha: Escala: Revision: Plano: A-12 LOS PARQUES DEL CALLAO Arquitectura REVISION FECHA REVISION FECHA Plano Clave: PROGRAMA MI VIVIENDA AUTORIZADO MEDIANTE CARTA DE FECHA 26.12.2013 VIVA GyM - LPDCAL 023 Plano: PLANTA Y CORTES PISCINA Fecha: Escala: Revision: Plano: A-13 PROYECTO: LOS PARQUES DEL CALLAO ARQUITECTURA Santiago de Surco, PERU Tel: (511) 719-5095 (511) 719-5096 CODIGO ANCHO ALTO ALFEIZAR AMBIENTE CODIGO ANCHO ALTO ALFEIZAR AMBIENTE REVISION FECHA 1. Modificaciones por compatibilizacion con REV. 01 14.10.14 estructuras. 2. Se modifico cuadro de vanos REVISION FECHA Plano Clave: PROGRAMA MI VIVIENDA VIVA GyM - LPDCAL 023 PLANO: AREAS COMUNES PORTICO DE INGRESO PLANTA, CORTES y ELEVACION PROYECTISTAS ALFONSO DE LA PIEDRA DEL RIO Cap. 3256 GERMAN SALAZAR BRINGAS Cap. 57.40 Fecha: Escala: Revision: Plano: A-14 1 1 LOS PARQUES DEL CALLAO Arquitectura 2 2 2 2 REVISION FECHA 1 1 1 2 2 REVISION FECHA Plano Clave: PROGRAMA MI VIVIENDA AUTORIZADO MEDIANTE CARTA DE FECHA 26.12.2013 CODIGO ANCHO ALTO ALFEIZAR CODIGO ANCHO ALTO CODIGO ANCHO ALTOAMBIENTE ALFEIZAR AMBIENTE ALFEIZAR AMBIENTE VIVA GyM - LPDCAL 023 Plano: PLANTAS, CORTES Y ELEVACIONES CASA CLUB 1 Fecha: Escala: Revision: Plano: A-15 ANEXO 07: CUADRO DE ACABADOS DE DEPARTAMENTOS PROYECTO: Los Parques del Callao FECHA 14.03.18 ANEXO 07 CUADRO DE ACABADOS - PROYECTO LOS PARQUES DEL CALLAO Descripción Accesorios Ventanas / Adicional Por Bono Ambiente Cielo Raso Piso Contrazócalo Pared Aparatos Sanitarios Puertas Cerrajeria Muebles / Closets Inst. Sanitarias Otros Sanitarios Mamparas Verde Para puerta Puerta principal: principal: Cerrajería puerta de madera con bisagras Perfiles de aluminio 0.90x2.30 Modelo capuchinas natural, (Mampara Imprimado, semi Laminado de 7mm Recubierto con Contrazócalo: 5cm Berlin HDF 3mm aluminizadas 3"x3" serie 25, cristal crudo empastado y Color Roble Carvallo papel Tipo Luminaria LED de de MDF o HDF Enchapada en Cedro. marca BISA o incoloro (mampara Sala Comedor pintado. Pintura L 8601 SP colomural, gofrado. adosar de 18W, Luz boleado y pintado en Inc. Kit de instalacion, similar. 04 bisagras 6mm), con caracol de Vencedor Latex o (1103957), Decor- 180gr. Codigo Calida color Roble marcos y bisagras. H por puerta sin plástico negro. Un similar, color blanco. Center 2057336 =2.30 m. Relleno sobreluz. Cerradura paño fijo y el otro Sauerland Tubular de pomo y corredizo. embolsado Cerradura mariposa, ambas Scanavinni Baranda : Imprimado, semi * Pasamano de tubo Contrazócalo: empastado y redondo de 1½ x 2mm Luminaria LED de Ceramico Cemento H=5cm de Ceramico Terraza/Balcon pintado. Pintura * Parantes de platina adosar de 12W, Luz Gris 40x40 Cemento Gris de Vencedor Latex o de 1½ x ¼ calida 40x40 similar, color blanco. * Lineas verticales de fierro liso de ½ Cerámico Celima Limitador de caudal Grifería de Ducha: America Blanco para Ducha - Mezcladora de 0.30mx0.30m en Puerta sin sobreluz: Cerrajería con Regulador Universal Lavatorio Trebol ducha 8" linea ECO. zona humeda Marco de madera de bisagras capuchinas RCM 1/2 7L/min Imprimado, semi Mancora sin Grifería de lavatorio: h=1.80m en ducha y pino de 34 mm x 60 aluminizadas 3"x3" Limitador de caudal Baño de dormitorio empastado y pedestal, color Mezcladora de Extractor mecanico Agua fria y caliente Piso Cerámico Ceramico Cemento h=1.20. Otras mm. Hoja marca BISA o para Lavabo de principal y Baño pintado. Pintura blanco. Inodoro lavatorio 4" linea soler and palau en ducha lavatorio. Cemento Gris 45x45 Gris 10cmx45cm paredes: contraplacada de similar. 03 bisagras Baño - Regulador Secundario Vencedor Latex o Trebol Rapid Jet, ECO. Accesorios de HCM 150 o similar Tuberías de PP. Solaqueado, HDF de 3 mm con por puerta. Universal RCM 1/2 similar, color blanco. color blanco, con losa: tollero para empastado y estructura interna de Cerradura de pomo 3L/min. salida horizontal. manos, perchero y pintado. Pintura pino h=2.27. Marca Scanavinni Luminaria LED de portapapel. Color Vencedor Latex o adosa de 6W, Luz Blanco. similar, color blanco. Fria. Perfiles de aluminio Puerta sin sobreluz: Cerrajería con natural, serie 14, Marco de madera de bisagras capuchinas Imprimado, semi Laminado de 7mm Recubierto con cristal crudo incoloro Contrazócalo: 5cm pino de 32 mm x 60 aluminizadas 3"x3" empastado y Color Roble Carvallo papel Tipo de 4 mm y 6mm ara Luminaria LED de de MDF o HDF mm. Hoja marca BISA o Dormitorios pintado. Pintura L 8601 SP colomural, gofrado. pisos superiores, adosar de 18W, Luz boleado y pintado en contraplacada de similar. 03 bisagras Vencedor Latex o (1103957), Decor- 180gr. Codigo con caracol de Calida color Roble HDF de 3 mm con por puerta. similar, color blanco. Center 2057336 plástico negro. estructura interna de Cerradura de pomo Sistema corredizo y pino h=2.27. Marca Scanavinni. doble afelpamiento. Cerámico Celima Calentador de Paso de America blanco 0.30 Cocina: Lavadero 5.5lts/min para los m x 0.30, cuatro de acero inoxidable Grifería de lavadero: Perfiles de aluminio departamentos de 1 piezas sobre Tramontina o Puerta sin sobreluz: Cerrajería con Grifo de cocina natural, serie 14, baño, y de 10lts/min lavadero de ropa, 2 similar, con una Marco de madera de bisagras capuchinas Imprimado, semi cuello de ganzo de cristal crudo incoloro Rejillas para para los Cerámico Celima filas sobre poza y escurridero pino de 32 mm x 60 aluminizadas 3"x3" Solo agua fria. empastado y Ceramico Celima 1/2" linea ECO para de 4 mm, con Mueble bajo de ventilacion del sistema departamentos de 2 Granilla Blanco 0.30 proyección de de sorbreponer, con mm. Hoja marca BISA o Tuberías de desague, Cocina-Lavandería pintado. Pintura Granilla Blanco cocina y llave de caracol de plástico cocina bajo lavadero a Gas en alfeize de la baños y duplex. mx 0.30 m. H= mueble bajo. Otras mueble bajo de contraplacada de similar. 03 bisagras agua fria y caliente en Vencedor Latex o 30x30 agua fría línea tipo T negro. Sistema de acero lavanderia. Idem Etapa Limitador de Caudal 10cm . paredes: melamine color HDF de 3 mm con por puerta. PP. similar, color blanco. de 1/2" Trebol corredizo. Con vinil 1. para cocina Regulador Solaqueado, blanco. Lavandería: estructura interna de Cerradura de pomo cromada para en lineas tipo Basic 22 3L/min. empasado y Lavadero de ropa pino h=2.27. Marca Scanavinni. lavadero de ropa. Parque Central. Luminaria LED de pintado, pintura Celima Amazonas adosar de 12W, Luz Vencedor Latex o Blanco. Fria similar, color blanco. * Hall: tramas de piso cerámico Baranda metálica en Imprimado, semi * Hall: ceramico Imprimado, semi Ducto de instalación Celima 30X 30 y escalera. Escalera de Luminaria LED de empastado y Celima h=10cm empastado y con puerta de cemento pulido Montante de aguas gato y tapa metálica adosa con sistema de Areas comunes pintado. Pintura * Escaleras: pintado. Pintura melamina, medidas * Escaleras: grises para acceso a azotea. automatizacion con Vencedor Latex o cemento pulido Vencedor Latex o según indicadas en cemento pulido, En Azotea ladrillo sensores similar, color blanco. h=10cm similar, color blanco. planos bruñas en las pastelero. gradas Ingreso al edificio, puerta principal Contrazócalo Pintura texturizada idem Nogales de Chapa eléctrica en Punto agua para Fachada impermeabilizante en toda la fachada Comas, puertas puerta de ingreso riego en fachada h=30cm exterior secundarias idem principal. Girasoles de Comas. ANEXO 08: CERTIFICADO BONO MI VIVIENDA SOSTENIBLE ANEXO 09: CÁLCULO DE PRECIO DE DEPARTAMENTO Y FINANCIAMIENTO ANEXO 09: CÁLCULO DE PRECIO DE DEPARTAMENTO Y FINANCIAMIENTO FONDO 02 03 04 05 06 FRENTE 01 10 09 08 07 MODELO 5 4 2 3 1 AREAS 44 56 65 56 53 # Unidades 28 28 28 28 28 DSCTO Contado 5 ,000.00 1 0,000.00 10,000.00 10,000.00 10,000.00 CHD - Corporativo 5 ,000.00 7,500.00 7,500.00 7 ,500.00 7 ,500.00 CHD 2 ,500.00 5,000.00 5,000.00 5,000.00 5,000.00 PA - - - - - FOVIPOL Se asume Carta Fianza Se asume Carta Fianza Se asume Carta Fianza Se asume Carta Fianza Se asume Carta Fianza FOVIMAR 5 ,000.00 7,500.00 7,500.00 7,500.00 7,500.00 FRENTE PROMEDIO FONDO UIT FRENTE PROMEDIO FONDO UIT FRENTE PROMEDIO FONDO UIT FRENTE PROMEDIO FONDO UIT FRENTE PROMEDIO FONDO UIT Piso 14 - D 176,100 1 74,600 174,600 43.1 209,250.0 208,500 2 07,750 51.5 2 27,500 2 26,750 2 26,000 56.0 2 07,750 207,000 2 06,250 51.1 2 05,250 204,500 2 03,750 50.5 Piso 13 148,500 1 47,000 147,000 36.3 1 68,750.0 1 68,000 1 67,250 41.5 1 74,850 1 74,100 1 73,350 43.0 1 67,750 167,000 1 66,250 41.2 1 65,250 1 64,500 1 63,750 40.6 Piso 12 149,500 1 48,000 148,000 36.5 1 69,763.0 1 69,013 1 68,263 41.7 1 78,900 1 78,150 1 77,400 44.0 1 68,263 167,513 1 66,763 41.4 1 65,763 1 65,013 1 64,263 40.7 Piso 11 150,500 1 49,000 149,000 36.8 1 70,775.0 170,025 1 69,275 42.0 1 82,950 1 82,200 181,450 45.0 1 69,275 1 68,525 1 67,775 41.6 1 66,775 166,025 1 65,275 41.0 Piso 10 151,500 1 50,000 150,000 37.0 1 71,788.0 171,038 1 70,288 42.2 1 87,000 1 86,250 185,500 46.0 1 70,288 169,538 1 68,788 41.9 1 67,788 1 67,038 1 66,288 41.2 Piso 9 152,500 1 51,000 151,000 37.3 172,800.0 172,050 1 71,300 42.5 1 91,050 1 90,300 1 89,550 47.0 1 71,300 170,550 1 69,800 42.1 1 68,800 168,050 1 67,300 41.5 Piso 8 153,500 1 52,000 152,000 37.5 1 73,813.0 173,063 1 72,313 42.7 1 93,075 1 92,325 1 91,575 47.5 1 72,313 171,563 1 70,813 42.4 1 69,813 169,063 1 68,313 41.7 Piso 7 154,500 1 53,000 153,000 37.8 175,838.0 175,088 1 74,338 43.2 1 95,100 1 94,350 193,600 48.0 1 74,338 1 73,588 1 72,838 42.9 1 71,838 171,088 1 70,338 42.2 Piso 6 155,500 1 54,000 154,000 38.0 176,850.0 1 76,100 1 75,350 43.5 1 97,125 1 96,375 1 95,625 48.5 1 75,350 174,600 1 73,850 43.1 1 72,850 172,100 1 71,350 42.5 Piso 5 156,500 1 55,000 155,000 38.3 177,863.0 1 77,113 1 76,363 43.7 1 99,150 1 98,400 1 97,650 49.0 1 76,363 1 75,613 1 74,863 43.4 1 73,863 173,113 1 72,363 42.7 Piso 4 157,500 1 56,000 156,000 38.5 1 78,875.0 178,125 1 77,375 44.0 2 01,175 2 00,425 199,675 49.5 1 77,375 1 76,625 1 75,875 43.6 1 74,875 1 74,125 1 73,375 43.0 Piso 3 158,500 1 57,000 157,000 38.8 180,900.0 180,150 1 79,400 44.5 2 03,200 2 02,450 201,700 50.0 1 79,400 1 78,650 1 77,900 44.1 1 76,900 1 76,150 1 75,400 43.5 Piso 2 159,500 1 58,000 158,000 39.0 184,950.0 1 84,200 1 83,450 45.5 2 07,250 2 06,500 2 05,750 51.0 1 83,450 1 82,700 1 81,950 45.1 1 80,950 180,200 1 79,450 44.5 Piso 1 163,950 1 62,450 162,450 40.1 1 93,050.0 192,300 1 91,550 47.5 2 15,350 2 14,600 2 13,850 53.0 1 91,550 1 90,800 1 90,050 47.1 1 89,050 1 88,300 1 87,550 46.5 Promedio 154000 155,539 175,247 178,198 192,569 195,941 173,789 176,733 171,289 1 74,233 Sub Total 4,355,100 4,989,530 5,486,350 4,948,530 4,878,530 Descuentos PREVENTA 95,872 95,872 95,872 95,872 95,872 Total 4,259,228 4,893,658 5,390,478 4,852,658 4,782,658 DPTO 147,000 168,000 174,100 167,000 1 64,500 PLAZO 240 240 240 240 240 CI 14,700 16,800 17,410 16,700 16,450 BBP 12,500 12,500 12,500 12,500 12,500 BVS 4,792 4% 5,548 4% 5,768 4% 5,512 4% 5,422 4% A FINANCIAR 115,008 1 33,152 138,422 132,288 1 30,128 TASA ANUAL 10.0% 10.0% 10.0% 10.0% 10.0% TASA MENSUAL 0.80% 0.80% 0.80% 0.80% 0.80% CUOTA 1,077 1,247 1 ,297 1,239 1 ,219 ANEXO 10: LISTADO DE PRECIO FINAL ANEXO 10 LISTADO FINAL DE PRECIOS Los Parques de Callao - Condominio de departamentos Edificio Nro. Dpto Precio listado UIT (2018) B - C - D 101 S/ 162,950.00 40.00 B - C - D 102 S/ 160,450.00 39.00 B - C - D 103 S/ 195,175.00 48.00 B - C - D 104 S/ 213,350.00 52.00 B - C - D 105 S/ 194,675.00 47.00 B - C - D 106 S/ 194,175.00 47.00 B - C - D 107 S/ 196,675.00 48.00 B - C - D 108 S/ 197,175.00 48.00 B - C - D 109 S/ 215,850.00 53.00 B - C - D 110 S/ 197,675.00 48.00 B - C - D 201 S/ 156,500.00 38.00 B - C - D 202 S/ 154,000.00 38.00 B - C - D 203 S/ 195,175.00 48.00 B - C - D 204 S/ 205,250.00 50.00 B - C - D 205 S/ 182,525.00 44.00 B - C - D 206 S/ 182,025.00 44.00 B - C - D 207 S/ 184,525.00 45.00 B - C - D 208 S/ 185,025.00 45.00 B - C - D 209 S/ 207,750.00 51.00 B - C - D 210 S/ 185,525.00 45.00 B - C - D 301 S/ 154,500.00 38.00 B - C - D 302 S/ 152,000.00 37.00 B - C - D 303 S/ 178,975.00 44.00 B - C - D 304 S/ 201,200.00 49.00 B - C - D 305 S/ 178,475.00 44.00 B - C - D 306 S/ 177,975.00 43.00 B - C - D 307 S/ 180,475.00 44.00 B - C - D 308 S/ 180,975.00 44.00 B - C - D 309 S/ 203,700.00 50.00 B - C - D 310 S/ 181,475.00 44.00 B - C - D 401 S/ 153,500.00 37.00 B - C - D 402 S/ 151,000.00 37.00 B - C - D 403 S/ 174,925.00 43.00 B - C - D 404 S/ 199,175.00 48.00 B - C - D 405 S/ 174,425.00 43.00 B - C - D 406 S/ 173,925.00 42.00 B - C - D 407 S/ 176,425.00 43.00 B - C - D 408 S/ 176,925.00 43.00 B - C - D 409 S/ 201,675.00 49.00 B - C - D 410 S/ 177,425.00 43.00 B - C - D 501 S/ 152,500.00 37.00 B - C - D 502 S/ 150,250.00 37.00 B - C - D 503 S/ 172,900.00 42.00 B - C - D 504 S/ 197,150.00 48.00 B - C - D 505 S/ 172,400.00 42.00 B - C - D 506 S/ 171,900.00 42.00 B - C - D 507 S/ 174,400.00 43.00 B - C - D 508 S/ 174,900.00 43.00 B - C - D 509 S/ 199,650.00 49.00 B - C - D 510 S/ 175,400.00 43.00 Los Parques de Callao - Condominio de departamentos Edificio Nro. Dpto Precio listado UIT (2018) B - C - D 601 S/ 152,500.00 37.00 B - C - D 602 S/ 150,250.00 37.00 B - C - D 603 S/ 170,875.00 42.00 B - C - D 604 S/ 195,125.00 48.00 B - C - D 605 S/ 170,375.00 42.00 B - C - D 606 S/ 169,875.00 41.00 B - C - D 607 S/ 172,375.00 42.00 B - C - D 608 S/ 172,875.00 42.00 B - C - D 609 S/ 197,625.00 48.00 B - C - D 610 S/ 173,375.00 42.00 B - C - D 701 S/ 152,500.00 37.00 B - C - D 702 S/ 150,250.00 37.00 B - C - D 703 S/ 168,850.00 41.00 B - C - D 704 S/ 193,100.00 47.00 B - C - D 705 S/ 168,350.00 41.00 B - C - D 706 S/ 167,850.00 41.00 B - C - D 707 S/ 170,350.00 42.00 B - C - D 708 S/ 170,850.00 42.00 B - C - D 709 S/ 195,600.00 48.00 B - C - D 710 S/ 171,350.00 42.00 B - C - D 801 S/ 152,500.00 37.00 B - C - D 802 S/ 149,000.00 36.00 B - C - D 803 S/ 166,825.00 41.00 B - C - D 804 S/ 191,075.00 47.00 B - C - D 805 S/ 166,325.00 41.00 B - C - D 806 S/ 165,825.00 40.00 B - C - D 807 S/ 168,325.00 41.00 B - C - D 808 S/ 168,825.00 41.00 B - C - D 809 S/ 193,575.00 47.00 B - C - D 810 S/ 169,325.00 41.00 B - C - D 901 S/ 152,500.00 37.00 B - C - D 902 S/ 149,000.00 36.00 B - C - D 903 S/ 164,800.00 40.00 B - C - D 904 S/ 189,050.00 46.00 B - C - D 905 S/ 164,300.00 40.00 B - C - D 906 S/ 163,800.00 40.00 B - C - D 907 S/ 166,300.00 41.00 B - C - D 908 S/ 166,800.00 41.00 B - C - D 909 S/ 191,550.00 47.00 B - C - D 910 S/ 167,300.00 41.00 B - C - D 1001 S/ 150,500.00 37.00 B - C - D 1002 S/ 149,000.00 36.00 B - C - D 1003 S/ 162,775.00 40.00 B - C - D 1004 S/ 185,000.00 45.00 B - C - D 1005 S/ 162,275.00 40.00 B - C - D 1006 S/ 161,775.00 39.00 B - C - D 1007 S/ 164,275.00 40.00 B - C - D 1008 S/ 164,775.00 40.00 B - C - D 1009 S/ 187,500.00 46.00 B - C - D 1010 S/ 165,275.00 40.00 Los Parques de Callao - Condominio de departamentos Edificio Nro. Dpto Precio listado UIT (2018) B - C - D 1101 S/ 149,500.00 37.00 B - C - D 1102 S/ 147,800.00 36.00 B - C - D 1103 S/ 160,750.00 39.00 B - C - D 1104 S/ 180,950.00 44.00 B - C - D 1105 S/ 160,250.00 39.00 B - C - D 1106 S/ 159,750.00 39.00 B - C - D 1107 S/ 162,250.00 40.00 B - C - D 1108 S/ 162,750.00 40.00 B - C - D 1109 S/ 183,450.00 45.00 B - C - D 1110 S/ 163,250.00 40.00 B - C - D 1201 S/ 149,500.00 37.00 B - C - D 1202 S/ 147,800.00 36.00 B - C - D 1203 S/ 158,725.00 39.00 B - C - D 1204 S/ 176,900.00 43.00 B - C - D 1205 S/ 158,225.00 39.00 B - C - D 1206 S/ 157,725.00 39.00 B - C - D 1207 S/ 160,225.00 39.00 B - C - D 1208 S/ 160,725.00 39.00 B - C - D 1209 S/ 179,400.00 44.00 B - C - D 1210 S/ 161,225.00 39.00 B - C - D 1301 S/ 149,500.00 37.00 B - C - D 1302 S/ 147,800.00 36.00 B - C - D 1303 S/ 156,700.00 38.00 B - C - D 1304 S/ 172,850.00 42.00 B - C - D 1305 S/ 156,200.00 38.00 B - C - D 1306 S/ 155,700.00 38.00 B - C - D 1307 S/ 158,200.00 39.00 B - C - D 1308 S/ 158,700.00 39.00 B - C - D 1309 S/ 175,350.00 43.00 B - C - D 1310 S/ 159,200.00 39.00 B - C - D 1401 S/ 202,500.00 49.00 B - C - D 1402 S/ 198,500.00 48.00 B - C - D 1403 S/ 218,750.00 53.00 B - C - D 1404 S/ 238,750.00 58.00 B - C - D 1405 S/ 213,500.00 52.00 B - C - D 1406 S/ 208,750.00 51.00 B - C - D 1407 S/ 211,250.00 51.00 B - C - D 1408 S/ 216,500.00 53.00 B - C - D 1409 S/ 241,500.00 59.00 B - C - D 1410 S/ 221,250.00 54.00 ANEXO 11: CUADRO RESUMEN DE PROYECTOS COMPETIDORES Proyecto PARQUES DEL CALLAO VILLANOVA 1 VILLANOVA 2 ALTALUZ Empresa GYM CUMBRES CUMBRES Besco Av. Argentina cuadra 24, cruce con Avenida Santa Dirección Av. Alameda 1 N° 157 y N° 265 Callao Av. Alameda 1 N° 157 y N° 265 Callao Av. Argentina 1627, Lima, Callao Rosa, Callao NSE Objetivo ByC ByC ByC ByC Tipo de Inmueble Condominio Condominio Condominio Condominio Puedes encontrar departamentos de 2 y 3 Puedes encontrar departamentos de 2 y 3 Puedes encontrar departamentos de 2 y 3 Puedes encontrar departamentos de 2 y 3 Características dormitorios con áreas desde 43 m22 hasta 65 m2 dormitorios con áreas desde 50 m2 hasta 68 m2 dormitorios con áreas desde 50 m2 hasta 74 m2 dormitorios con áreas desde 53 m2 hasta 70 m2 N° de torres 4 Torres 9 Torres 6 Torres 4 Torres N° de pisos 14 pisos De 9 pisos 11 y 12 pisos 10 y 19 pisos N° Dptos. Con 10 dptos. por piso 6 departamentos por piso. Con 6 y 8 dptos. por pisos Con 8 dptos. por pisos Área Promedio (Pond.) 65.00 m2 60.00 m2 62.00 m2 68.00 m2 Precio Promedio por m2 (Pond.) S/. 2.850 S/. 2.640 S/. 2.625 S/. 2.790 Precio Promedio Inmueble (Pond.) s/. 185.000 – $ 58.730 S/. 158.000 – $ 50.158 S/. 163.000 – $ 51.746 S/. 175.000 – $ 53.516 Más de 1,000m2 de áreas libres con jardines, con Zona de parrilla equipada, Sala de usos múltiples, Sala de usos múltiples, Juegos infantiles, Losas juegos infantiles, 1 local comercial, Gimnasio, Gimnasio, Piscina, Zona Parilla, Zona Juego Losa multideportiva, Mini gimnasio al aire libre, Áreas comunes multideportivas, Locales Comerciales, Zona Zona de parrillas, Club House con piscinas, Losa Niños, Parque central. pérgola, Juegos infantiles, Parque natural, Parrilla. Multideportiva, Pet Friendly. Alameda interna. Entrega inmediata / Diciembre 2018 / Diciembre Estado Entrega inmediata Entrega inmediata / Agosto del 2018 Entrega inmediata / Diciembre del 2018 2020 Número de Departamentos 540 dptos. 486 dptos. 522 dptos. 388 dptos. Stock 12 dptos 5 dptos. / 15 dptos. 10 dptos. / 38 dptos. 1 dpto. / 12 dptos. / 228 dptos. Fecha de Inicio de Venta: Enero 2015. Fecha de Inicio de Venta: Noviembre del 2015. Fecha de Inicio de Venta: Julio 2017 Fecha: Abril 2018. Fecha: Abril 2018. Fecha: Abril 2018. Velocidad Venta 12 dptos. Venta: 466 dptos. Venta: 474 dptos. Venta: 68 dptos. Velocidad: 12 dptos. por mes Velocidad: 15 dptos. por mes Velocidad: 7 dptos. por mes Proyecto COSTANERA 1 LA PERLA NUEVA VISTA EDIFICIO HAYA DE LA TORRE Empresa LOS PORTALES ARMAS Y DOOMO SAN JOSE PERU Dirección Av. La Paz 1270, cruce con Av. Santa Rosa Jr Francisco Bolognesi 1300, La Perla - Callao Av. Venezuela 2597, Bellavista, Callao Haya De La Torre 270, La Perla, Callao, Callao NSE Objetivo B B y C B B Tipo de Inmueble Condominio Condominio Condominio Edificio Puedes encontrarn departamentos de de 2 y 3 Puedes econtrar departamentos de 1, 2 y 3 Puedes encontrar departaments de 2 y 3 Puedes encontrar departamentos de 2 y 3 Características dormitorios con areas de 44 m2 y 65 m2 dormitorios con areas de 43 m2, 62 m2 y 77 m2 dormitorios con areas de 67m2 dormitorios. N° de torres 7 Torres 2 torres 10 torres 1 torre N° de pisos De 12, 14, 15 y 18 pisos 12 pisos 12 pisos 10 pisos N° Dptos. Con 4 y 8 dptos. por piso 6 y 7 dptos. por piso 6 dptos. por piso 2 dptos. por piso Área Promedio (Pond.) 55.00 m2 54.00 m2 67.00 m2 72.00 m2 Precio Promedio por m2 (Pond.) S/. 4.545 S/. 3.500 S/. 3.510 3.611 Precio Promedio Inmueble (Pond.) S/. 250.000 - $ 76.452 S/. 190.000 - $ 58.104 S/. 235.000 - $ 71.865 S/. 260.000 - $ 79.510 Piscina, Zona de parrillas, Juegos para niños, Piscina, gimnasio, cacha de football, zona de Bodega, Losa Deportiva, Cine, Area de Parrila, Salón de niños, gimnasio cardiovascular, salón Áreas comunes Áreas verdes, Salones de uso múltiples, parrillas, hall y juego para niños. Gimnasio al aire Libre, Juegos para Niños, Sum. social. Lavandería común y Gimnasio. Estado Entrega en Diciembre del 2018 Entrega en Julio del 2020 Entrega en Febrero del 2019 Entrega inmediata Número de Departamentos 253 (3era Etapa) de 564 dptos. 78 dptos. (Primera Etapa) 720 dptos. 20 dptos. Stock 35 dptos. 71 dptos. (Primera Etapa) 12 dptos. 3 dptos. Fecha de Inicio de Venta: Noviembre 2017. Fecha de Inicio de Venta: Enero 2018 Fecha de Inicio de Venta: Enero 2018 Fecha: Abril 2018. Fecha: Mayo 2018. Fecha: Mayo 2018. Velocidad de Venta Fecha de Inicio de Venta: Septiembre 2015. Venta: 7 dptos. Venta: 60 dptos. Venta: 17 dptos. Velocidad: 1.4 dptos. por mes Velocidad: 12 dptos. por mes Velocidad: 4 dptos. por mes ANEXO 12: PLAZO DEL PROYECTO CON DIFERENTES VELOCIDAD DE VENTA VELOCIDAD VENTA 8 Y 9.33 Mar- May- Jun- Jul- Set- Oct- Dic- Ene- Feb- Mar- May- Jun- Jul- Set- Oct- Dic- Ene- Feb- Mar- PRESUPUESTADO 15 Abr-15 15 15 15 Ago-15 15 15 Nov-15 15 16 16 16 Abr-16 16 16 16 Ago-16 16 16 Nov-16 16 17 17 17 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Egreso COMPRA DEL TERRENO Egreso DISEÑO ANTEPROYECTO Egreso DISEÑO PROYECTO Ingreso PREVENTAS 8 8 8 8 8 9.33 9.33 9.33 Ingreso VENTAS 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 Egreso CONSTRUCCION ENTREGA Egreso INDEPENDIZACION Egreso GERENCIA 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 VELOCIDAD VENTA 6 Y 7.33 Mar- May- Jun- Jul- Set- Oct- Dic- Ene- Feb- Mar- May- Jun- Jul- Set- Oct- Dic- Ene- Feb- Mar- PRESUPUESTADO 15 Abr-15 15 15 15 Ago-15 15 15 Nov-15 15 16 16 16 Abr-16 16 16 16 Ago-16 16 16 Nov-16 16 17 17 17 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Egreso COMPRA DEL TERRENO Egreso DISEÑO ANTEPROYECTO Egreso DISEÑO PROYECTO Ingreso PREVENTAS 6 6 6 6 6 6 6 Ingreso VENTAS 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 Egreso CONSTRUCCION ENTREGA Egreso INDEPENDIZACION Egreso GERENCIA 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 VELOCIDAD VENTA 10 Y 11.33 Mar- May- Jun- Jul- Set- Oct- Dic- Ene- Feb- Mar- May- Jun- Jul- Set- Oct- Dic- Ene- Feb- Mar- PRESUPUESTADO 15 Abr-15 15 15 15 Ago-15 15 15 Nov-15 15 16 16 16 Abr-16 16 16 16 Ago-16 16 16 Nov-16 16 17 17 17 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Egreso COMPRA DEL TERRENO Egreso DISEÑO ANTEPROYECTO Egreso DISEÑO PROYECTO Ingreso PREVENTAS 10 10 10 10 10 11.67 11.67 11.67 Ingreso VENTAS 10 10 10 10 10 10 10 Egreso CONSTRUCCION ENTREGA Egreso INDEPENDIZACION Egreso GERENCIA 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 May- May- Ene- Feb- Mar- May- Jun- Jul- Abr-17 17 Jun-17 Jul-17 Ago-17 Set-17 Oct-17 Nov-17 Dic-17 Ene-18 Feb-18 Mar-18 Abr-18 18 Jun-18 Jul-18 Ago-18 Set-18 Oct-18 Nov-18 Dic-18 19 19 19 Abr-19 19 19 19 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 9.33 9.33 9.33 9.33 9.33 9.33 9.33 9.33 9.33 9.33 9.33 9.33 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 May- May- Ene- Feb- Mar- May- Jun- Jul- Abr-17 17 Jun-17 Jul-17 Ago-17 Set-17 Oct-17 Nov-17 Dic-17 Ene-18 Feb-18 Mar-18 Abr-18 18 Jun-18 Jul-18 Ago-18 Set-18 Oct-18 Nov-18 Dic-18 19 19 19 Abr-19 19 19 19 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 7.37 7.37 7.37 7.37 7.37 7.37 6 6 7.37 7.37 7.37 7.37 7.37 7.37 7.37 7.37 7.37 7.37 7.37 7.37 7.37 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 May- May- Ene- Feb- Mar- May- Jun- Jul- Abr-17 17 Jun-17 Jul-17 Ago-17 Set-17 Oct-17 Nov-17 Dic-17 Ene-18 Feb-18 Mar-18 Abr-18 18 Jun-18 Jul-18 Ago-18 Set-18 Oct-18 Nov-18 Dic-18 19 19 19 Abr-19 19 19 19 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 11.67 11.67 11.67 11.67 11.67 11.67 11.67 11.67 11.67 11.67 11.67 11.67 11.67 11.67 11.67 11.67 11.67 11.67 11.67 11.67 11.67 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 ANEXO 13: FLUJO DE EGRESOS MODELO FLUJO DE EGRESOS abr-15 may-15 jun-15 jul-15 ago-15 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 EGRESOS TERRENO 21,301,783 639,053 - - - CONSTRUCCION - - - - - GASTOS PROYECTOS - 17,346 17,346 17,346 17,346 GASTOS LICENCIAS - 6,959 6,959 13,947 6,987 TITULACION - - - - - GASTOS ADMINISTRATIVOS - 8,394 8,394 8,394 16,544 PROMOCIÓN - 8,000 59,751 59,751 59,751 GERENCIA 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 IGV COMPRAS 13,090 19,163 28,478 28,478 28,595 Total Egresos con IGV 21,387,594 771,637 193,650 200,637 201,945 IGV COMPRAS 13,090 19,163 28,478 28,478 28,595 sep-15 oct-15 nov-15 dic-15 ene-16 feb-16 mar-16 abr-16 may-16 jun-16 jul-16 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 - - - - - - - - - - - - - - - - - 1,109,727 1,109,727 1,109,727 1,109,727 1,109,727 17,346 35,187 35,187 35,187 35,187 35,187 - - - - - 6,987 53,037 53,037 53,037 53,037 53,037 - - - - - - - - - - - - - - - - 16,544 16,544 16,544 16,544 16,544 16,544 12,544 12,544 12,544 12,544 12,544 59,751 124,896 204,063 241,563 241,563 114,896 67,467 67,467 67,467 67,467 67,467 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 28,595 44,647 58,897 65,647 65,647 42,847 225,893 225,893 225,893 225,893 225,893 201,945 347,033 440,450 484,700 484,700 335,233 1,488,352 1,488,352 1,488,352 1,488,352 1,488,352 28,595 44,647 58,897 65,647 65,647 42,847 225,893 225,893 225,893 225,893 225,893 ago-16 sep-16 oct-16 nov-16 dic-16 ene-17 feb-17 mar-17 abr-17 may-17 jun-17 Mes 17 Mes 18 Mes 19 Mes 20 Mes 21 Mes 22 Mes 23 Mes 24 Mes 25 Mes 26 Mes 27 - - - - - - - - - - - 1,109,727 1,109,727 1,109,727 1,109,727 1,203,050 93,323 93,323 93,323 93,323 93,323 858,008 22,743 22,743 22,743 22,743 22,743 68,614 68,614 68,614 68,614 68,614 - 10,596 - - - - - - - - - - - - - - 16,004 16,004 16,004 16,004 16,004 - - 12,544 12,544 12,544 12,544 25,084 25,084 25,084 25,084 25,084 12,544 12,544 67,467 67,467 67,467 67,467 67,467 140,612 93,112 80,612 80,612 80,612 67,467 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 229,987 229,987 229,987 229,987 249,160 70,832 62,282 60,032 60,032 57,657 180,583 1,525,786 1,515,189 1,515,189 1,515,189 1,656,230 487,191 431,141 416,391 416,391 385,472 1,191,324 229,987 229,987 229,987 229,987 249,160 70,832 62,282 60,032 60,032 57,657 180,583 jul-17 ago-17 sep-17 oct-17 nov-17 dic-17 ene-18 feb-18 mar-18 abr-18 may-18 Mes 28 Mes 29 Mes 30 Mes 31 Mes 32 Mes 33 Mes 34 Mes 35 Mes 36 Mes 37 Mes 38 - - - - - - - - - - - 858,008 858,008 858,008 858,008 858,008 858,008 858,008 858,008 951,332 93,323 93,323 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 10,596 - - - - - - - - - 16,004 16,004 16,004 12,544 12,544 12,544 12,544 12,544 12,544 12,544 12,544 25,084 25,084 25,084 67,467 67,467 67,467 67,467 67,467 67,467 67,467 67,467 67,467 128,112 80,612 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 180,583 180,583 180,583 180,583 180,583 180,583 180,583 180,583 199,757 56,231 47,681 1,191,324 1,191,324 1,191,324 1,191,324 1,191,324 1,191,324 1,191,324 1,191,324 1,332,365 402,073 335,426 180,583 180,583 180,583 180,583 180,583 180,583 180,583 180,583 199,757 56,231 47,681 jun-18 jul-18 ago-18 sep-18 oct-18 nov-18 dic-18 ene-19 feb-19 mar-19 abr-19 Mes 39 Mes 40 Mes 41 Mes 42 Mes 43 Mes 44 Mes 45 Mes 46 Mes 47 Mes 48 Mes 49 - - - - - - - - - - - 93,323 93,323 93,323 1,121,948 1,121,948 1,121,948 1,121,948 1,121,948 1,121,948 1,121,948 1,121,948 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 16,004 16,004 - - - - - - - - - 25,084 25,084 12,544 12,544 12,544 12,544 12,544 12,544 12,544 12,544 12,544 80,612 80,612 80,612 67,467 67,467 67,467 67,467 67,467 67,467 67,467 67,467 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 47,681 47,681 45,306 228,093 228,093 228,093 228,093 228,093 228,093 228,093 228,093 335,426 335,426 304,507 1,502,773 1,502,773 1,502,773 1,502,773 1,502,773 1,502,773 1,502,773 1,502,773 47,681 47,681 45,306 228,093 228,093 228,093 228,093 228,093 228,093 228,093 228,093 may-19 jun-19 jul-19 ago-19 sep-19 oct-19 nov-19 dic-19 ene-20 feb-20 mar-20 Mes 50 Mes 51 Mes 52 Mes 53 Mes 54 Mes 55 Mes 56 Mes 57 Mes 58 Mes 59 Mes 60 - - - - - - - - - - - 1,121,948 1,215,272 93,323 93,323 93,323 93,323 93,323 867,230 867,230 867,230 867,230 - - - - - - - - - - - - - 10,596 - - - - - - - - - 16,004 16,004 16,004 16,004 16,004 - - - - - 12,544 25,084 25,084 25,084 25,084 25,084 12,544 12,544 12,544 12,544 12,544 67,467 67,467 128,112 80,612 80,612 80,612 80,612 67,467 67,467 67,467 67,467 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 228,093 247,266 56,231 47,681 47,681 47,681 45,306 182,243 182,243 182,243 182,243 1,502,773 1,643,814 402,073 335,426 335,426 335,426 304,507 1,202,206 1,202,206 1,202,206 1,202,206 228,093 247,266 56,231 47,681 47,681 47,681 45,306 182,243 182,243 182,243 182,243 abr-20 may-20 jun-20 jul-20 ago-20 sep-20 oct-20 nov-20 dic-20 ene-21 feb-21 Mes 61 Mes 62 Mes 63 Mes 64 Mes 65 Mes 66 Mes 67 Mes 68 Mes 69 Mes 70 Mes 71 - - - - - - - - - - - 867,230 867,230 867,230 867,230 867,230 867,230 93,323 93,323 93,323 93,323 93,323 - - - - - - - - - - - - - - - - - 10,596 - - - - - - - - - - 16,004 16,004 16,004 16,004 16,004 12,544 12,544 12,544 12,544 4,394 4,394 16,934 16,934 16,934 16,934 16,934 67,467 67,467 67,467 67,467 67,467 67,467 67,467 67,467 67,467 67,467 67,467 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 182,243 182,243 182,243 182,243 182,126 182,126 45,198 45,198 45,198 45,198 45,198 1,202,206 1,202,206 1,202,206 1,202,206 1,193,939 1,193,939 322,245 311,649 311,649 311,649 311,649 182,243 182,243 182,243 182,243 182,126 182,126 45,198 45,198 45,198 45,198 45,198 mar-21 abr-21 may-21 jun-21 jul-21 ago-21 sep-21 oct-21 nov-21 Mes 72 Mes 73 Mes 74 Mes 75 Mes 76 Mes 77 Mes 78 Mes 79 Mes 80 Total - - - - - - - - - - 21,940,836 93,323 - - - - - - - - 41,808,901 - - - - - - - - - 719,450 - - - - - - - - - 349,412 - - - - - - - - - 320,085 4,394 4,394 4,394 4,394 4,394 4,394 2,026 - - 1,115,800 51,751 51,751 51,751 51,751 51,751 51,751 - - - 5,897,193 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 72,721 - - 5,672,246 39,994 23,196 23,196 23,196 23,196 23,196 13,454 - - 9,865,377 262,185 152,063 152,063 152,063 152,063 152,063 88,202 - - 87,689,300 39,994 23,196 23,196 23,196 23,196 23,196 13,454 - - 9,865,377 ANEXO 14: FLUJO DE INGRESOS DATOS abr-15 may-15 jun-15 jul-15 ago-15 sep-15 oct-15 nov-15 dic-15 ene-16 feb-16 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Venta E1 (und) - - - - - - 8 8 8 8 8 Venta E2 (und) - - - - - - - - - - - Venta E3 (und) - - - - - - - - - - - Venta E4 (und) - - - - - - - - - - - 36.00 Contratos PA - E1 - 6m y/o Convenio 80% - - - - - - 6 6 6 6 6 Contratos CH - E1 y/o Convenio 20% - - - - - - 2 2 2 2 2 Des. CH - E1 Des. PA - E1 - 6m Unidades Desembolsadas Construccion E1 Entregas E1 42.00 Contratos PA - E2 - 6m y/o Convenio 80% - - - - - - - - - - - Contratos CH - E2 y/o Convenio 20% - - - - - - - - - - - Des. CH - E2 Des. PA - E2 - 6m Unidades Desembolsadas Construccion E2 Entregas E2 42.00 Contratos PA - E3 - 6m y/o Convenio 80% - - - - - - - - - - - Contratos CH - E3 y/o Convenio 20% - - - - - - - - - - - Des. CH - E3 Des. PA - E3 - 6m Unidades Desembolsadas Construccion E3 Entregas E3 42.00 Contratos PA - E4 - 6m y/o Convenio 80% - - - - - - - - - - - Contratos CH - E4 y/o Convenio 20% - - - - - - - - - - - Des. CH - E4 Des. PA E4 - 6m Unidades Desembolsadas Construccion E4 Entregas E4 FLUJO DE INGRESOS abr-15 may-15 jun-15 jul-15 ago-15 sep-15 oct-15 nov-15 dic-15 ene-16 feb-16 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Separaciones - - - - - - 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 Cuotas Iniciales de C H - - - - - - 29,275 29,275 29,275 29,275 29,275 Desembolsos de C H - - - - - - - - - - - Cuotas Iniciales de P.A. - - - - - - 117,100 117,100 117,100 117,100 117,100 Desembolsos de P.A. - - - - - - - - - - - TOTAL INGRESOS SIN IGV - - - - - - 153,575 153,575 153,575 153,575 1 53,575 IGV - - - - - - 13,822 13,822 13,822 13,822 1 3,822 TOTAL INGRESOS INCL. IGV - - - - - - 167,397 167,397 167,397 167,397 167,397 mar-16 abr-16 may-16 jun-16 jul-16 ago-16 sep-16 oct-16 nov-16 dic-16 ene-17 feb-17 mar-17 abr-17 may-17 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 - - - - - - - - - - - - - - - 9 9 10 9 9 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 - - - - - 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - - - - - 6 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - - 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 X X X X X X X X X X - - - - - - - - - - 7 7 8 7 7 - - - - - - - - - - 2 2 2 2 2 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - mar-16 abr-16 may-16 jun-16 jul-16 ago-16 sep-16 oct-16 nov-16 dic-16 ene-17 feb-17 mar-17 abr-17 may-17 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 8,100 8,100 9,000 8,100 8,100 29,275 29,275 29,275 29,275 29,275 29,275 29,275 29,275 29,275 29,275 29,023 29,023 32,248 29,023 29,023 - 1,105,742.35 276,435.59 276,435.59 276,435.59 276,435.59 276,435.59 276,435.59 276,435.59 276,435.59 276,435.59 276,435.59 276,435.59 - - 117,100 117,100 117,100 117,100 117,100 117,100 117,100 117,100 117,100 117,100 116,093 116,093 128,993 116,093 116,093 - - 1,105,742 1,105,742 1,105,742 1,105,742 1,105,742 1,105,742 1,105,742 1,105,742 1,105,742 1,105,742 1,105,742 1,105,742 1,105,742 153,575 1,259,318 1,535,753 1,535,753 1,535,753 1,535,753 1,535,753 1,535,753 1,535,753 1,535,753 1,535,395 1,535,395 1,552,419 1,258,959 1,258,959 13,822 113,339 138,218 138,218 138,218 138,218 138,218 138,218 138,218 138,218 138,186 138,186 139,718 113,306 113,306 167,397 1,372,656 1,673,971 1,673,971 1,673,971 1,673,971 1,673,971 1,673,971 1,673,971 1,673,971 1,673,580 1,673,580 1,692,136 1,372,265 1,372,265 jun-17 jul-17 ago-17 sep-17 oct-17 nov-17 dic-17 ene-18 feb-18 mar-18 abr-18 may-18 jun-18 jul-18 ago-18 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 - - - - - - - - - - - - - - - 10 9 9 10 9 9 10 9 9 10 - - - - - - - - - - - - - - - 9 9 10 9 9 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6 6 - - - - - - - - - - - - - 8 7 7 8 7 7 8 7 7 8 - - - - - 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - - - - - 7 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - - 7 7 8 7 7 8 7 7 8 7 7 8 7 X X X X X X X X X X - - - - - - - - - - 7 7 8 7 7 - - - - - - - - - - 2 2 2 2 2 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - jun-17 jul-17 ago-17 sep-17 oct-17 nov-17 dic-17 ene-18 feb-18 mar-18 abr-18 may-18 jun-18 jul-18 ago-18 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 9,000 8,100 8,100 9,000 8,100 8,100 9,000 8,100 8,100 9,000 8,100 8,100 9,000 8,100 8,100 32,248 29,023 29,023 32,248 29,023 29,023 32,248 29,023 29,023 32,248 29,023 29,023 32,248 29,023 29,023 - 1,133,803.60 275,790.07 306,433.41 275,790.07 275,790.07 306,433.41 275,790.07 275,790.07 306,433.41 275,790.07 275,790.07 306,433.41 - - 128,993 116,093 116,093 128,993 116,093 116,093 128,993 116,093 116,093 128,993 116,093 116,093 128,993 116,093 116,093 1,105,742 1,105,742 1,103,160 1,103,160 1,225,734 1,103,160 1,103,160 1,225,734 1,103,160 1,103,160 1,225,734 1,103,160 1,103,160 1,225,734 1,103,160 1,275,983 2,392,763 1,532,167 1,579,834 1,654,740 1,532,167 1,579,834 1,654,740 1,532,167 1,579,834 1,654,740 1,532,167 1,579,834 1,378,950 1,256,377 114,838 215,349 137,895 142,185 148,927 137,895 142,185 148,927 137,895 142,185 148,927 137,895 142,185 124,106 113,074 1,390,822 2,608,111 1,670,062 1,722,020 1,803,667 1,670,062 1,722,020 1,803,667 1,670,062 1,722,020 1,803,667 1,670,062 1,722,020 1,503,056 1,369,451 sep-18 oct-18 nov-18 dic-18 ene-19 feb-19 mar-19 abr-19 may-19 jun-19 jul-19 ago-19 sep-19 oct-19 nov-19 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 - 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- 128,993 116,093 116,093 128,993 116,093 116,093 128,993 116,093 116,093 128,993 116,093 116,093 128,993 116,093 116,093 1,103,160 1,225,734 1,103,160 1,103,160 1,225,734 1,103,160 1,103,160 1,225,734 1,103,160 1,103,160 1,225,734 1,103,160 1,103,160 1,225,734 1,103,160 1,273,401 2,512,754 1,532,167 1,579,834 1,654,740 1,532,167 1,579,834 1,654,740 1,532,167 1,579,834 1,654,740 1,532,167 1,579,834 1,378,950 1,256,377 114,606 226,148 137,895 142,185 148,927 137,895 142,185 148,927 137,895 142,185 148,927 137,895 142,185 124,106 113,074 1,388,007 2,738,902 1,670,062 1,722,020 1,803,667 1,670,062 1,722,020 1,803,667 1,670,062 1,722,020 1,803,667 1,670,062 1,722,020 1,503,056 1,369,451 dic-19 ene-20 feb-20 mar-20 abr-20 may-20 jun-20 jul-20 ago-20 sep-20 oct-20 nov-20 dic-20 ene-21 feb-21 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 10 9 9 10 9 9 10 9 9 10 - - - - - 10 9 9 10 9 9 10 9 9 10 - - - - - 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- - - - 1,103,160 1,225,734 1,103,160 1,103,160 1,225,734 1,103,160 1,103,160 1,225,734 1,103,160 1,103,160 1,225,734 1,103,160 1,103,160 1,225,734 1,103,160 1,273,401 2,512,754 1,532,167 1,579,834 1,654,740 1,532,167 1,579,834 1,654,740 1,532,167 1,579,834 1,501,524 1,378,950 1,409,594 1,225,734 1,103,160 114,606 226,148 137,895 142,185 148,927 137,895 142,185 148,927 137,895 142,185 135,137 124,106 126,863 110,316 99,284 1,388,007 2,738,902 1,670,062 1,722,020 1,803,667 1,670,062 1,722,020 1,803,667 1,670,062 1,722,020 1,636,661 1,503,056 1,536,457 1,336,050 1,202,445 mar-21 abr-21 may-21 jun-21 jul-21 ago-21 sep-21 oct-21 nov-21 dic-21 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 Total - - - - - - - - - - 120 540.00 - - - - - - - - - - 140 - - - - - - - - - - 140 - - - - - - - - - - 140 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 96 - - - - - - - - - - 24 - - - - - - - - - - 24 - - - - - - - - - - 96 - - - - - - - - - - - 112 - - - - - - - - - - 28 - - - - - - - - - - 28 - - - - - - - - - - 112 - - - - - - - - - - 112 - - - - - - - - - - 28 - - - - - - - - - - 28 - - - - - - - - - - 112 - - - - - - - - - - 112 - - - - - - - - - - 28 - - - - - - - - - - 28 7 8 - - - - - - - - 112 mar-21 abr-21 may-21 jun-21 jul-21 ago-21 sep-21 oct-21 nov-21 dic-21 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 - - - - - - - - - - 486,000 - - - - - - - - - - 1,793,549 - - - - - - - - - - 17,016,737 - - - - - - - - - - 7,174,194 1,103,160 1,225,734 - - - - - - - - 68,066,948 1,103,160 1,225,734 - - - - - - - - 94,537,427 99,284 110,316 - - - - - - - - 8,508,368 1,202,445 1,336,050 - - - - - - - - 103,045,796 ANEXO 15: FLUJO DE CAJA ECONÓMICO Y FINANCIERO 1.- EVALUACIÓN ECONÓMICA O DEL PROYECTO ene-00 feb-00 mar-00 abr-00 may-00 jun-00 jul-00 1 2 3 4 5 6 7 INGRESOS - - - - - 167,397 167,397 EGRESOS 21,387,594 771,637 193,650 200,637 2 01,945 201,945 347,033 FC ECONOMICO - 21,387,594 -771,637 -193,650 -200,637 -201,945 -34,548 -179,636 FC ECONOMICO ACUMULADO -21,387,594 -22,159,230 - 22,352,880 -22,553,517 -22,755,462 -22,790,010 -22,969,646 EVALUACIÓN DEL PROYECTO o ECÓNOMICA VAN S/ 4,033,170 TASA DE DESCUENTO 10.0% 0.8% TIR 15.1% 1.2% MAX.REQUERIMIENTO DE INVERSION S/ 24,160,836 MOVIMIENTO DEL IGV 1 2 3 4 5 6 7 IGV ventas - - - - - - 1 3,822 IGV compras 1 3,090 19,163 28,478 28,478 28,595 28,595 4 4,647 Diferencia -13,090 -19,163 -28,478 - 28,478 - 28,595 -28,595 -30,826 Credito fiscal acumulado 1 3,090 32,253 60,731 89,209 1 17,804 146,400 177,225 IGV a pagar al Estado - - - - - - - RECONOCIMIENTO DE INGRESOS PARA EL PAGO DE IMPUESTO A LA RENTA - PROGRAMA DE ENTREGA DE VIVIENDAS 1 2 3 4 5 6 7 Programa de entrega 0 0 0 0 0 0 0 % avance de entrega de viviendas 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% Pago Impuesto a la Renta - - - - - - - ago-00 sep-00 oct-00 nov-00 dic-00 ene-01 feb-01 mar-01 abr-01 may-01 jun-01 jul-01 ago-01 sep-01 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 167,397 167,397 167,397 167,397 1,372,656 1,673,971 1,673,971 1 ,673,971 1,673,971 1 ,673,971 1 ,673,971 1 ,673,971 1 ,673,971 1 ,673,580 440,450 484,700 484,700 335,233 1 ,488,352 1 ,488,352 1,488,352 1,488,352 1 ,488,352 1 ,525,786 1,515,189 1,515,189 1,515,189 1,656,230 - 273,053 -317,303 - 317,303 -167,836 - 115,696 185,619 185,619 185,619 185,619 148,185 158,782 158,782 158,782 1 7,350 -23,242,699 -23,560,001 -23,877,304 -24,045,140 -24,160,836 -23,975,217 -23,789,599 -23,603,980 -23,418,361 -23,270,176 -23,111,394 -22,952,613 -22,793,831 -22,776,481 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 13,822 1 3,822 1 3,822 1 3,822 1 3,822 113,339 138,218 138,218 138,218 138,218 138,218 138,218 138,218 138,218 58,897 6 5,647 6 5,647 4 2,847 225,893 225,893 225,893 225,893 225,893 229,987 229,987 229,987 229,987 249,160 -45,076 -51,826 -51,826 -29,026 -212,071 -112,554 -87,675 -87,675 -87,675 -91,769 -91,769 -91,769 -91,769 -110,942 222,301 274,126 325,952 354,978 567,049 679,603 767,278 854,953 942,628 1,034,396 1 ,126,165 1 ,217,934 1,309,703 1 ,420,645 - - - - - - - - - - - - - - 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 20 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 3.7% - - - - - - - - - - - - - 1 82,611 oct-01 nov-01 dic-01 ene-02 feb-02 mar-02 abr-02 may-02 jun-02 jul-02 ago-02 sep-02 oct-02 nov-02 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 1,673,580 1,692,136 1 ,372,265 1,372,265 1 ,390,822 2,608,111 1,670,062 1,722,020 1,803,667 1,670,062 1,722,020 1 ,803,667 1 ,670,062 1 ,722,020 487,191 431,141 416,391 416,391 385,472 1,191,324 1 ,191,324 1,191,324 1 ,191,324 1,191,324 1,191,324 1,191,324 1,191,324 1,191,324 1,186,389 1,260,995 955,874 955,874 1,005,350 1,416,787 478,738 530,695 612,343 478,738 530,695 612,343 478,738 530,695 -21,590,093 -20,329,097 -19,373,223 -18,417,349 -17,411,999 -15,995,212 -15,516,475 -14,985,779 -14,373,436 -13,894,699 -13,364,003 -12,751,661 -12,272,923 -11,742,227 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 138,186 138,186 139,718 113,306 113,306 114,838 215,349 137,895 142,185 148,927 137,895 142,185 148,927 137,895 70,832 6 2,282 60,032 6 0,032 5 7,657 180,583 180,583 180,583 180,583 180,583 180,583 180,583 180,583 180,583 67,354 75,904 7 9,686 5 3,274 5 5,650 -65,745 34,765 -42,688 -38,398 -31,657 -42,688 -38,398 -31,657 -42,688 1,353,291 1,277,387 1 ,197,701 1 ,144,427 1 ,088,777 1 ,154,522 1,119,757 1,162,445 1 ,200,843 1,232,500 1 ,275,188 1 ,313,587 1 ,345,243 1 ,387,932 - - - - - - - - - - - - - - 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 20 20 20 20 20 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3.7% 3.7% 3.7% 3.7% 3.7% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 1 82,611 1 82,611 1 82,611 1 82,611 1 82,611 - - - - - - - - - dic-02 ene-03 feb-03 mar-03 abr-03 may-03 jun-03 jul-03 ago-03 sep-03 oct-03 nov-03 dic-03 ene-04 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 1,803,667 1 ,670,062 1,722,020 1,503,056 1 ,369,451 1,388,007 2,738,902 1,670,062 1,722,020 1 ,803,667 1,670,062 1,722,020 1 ,803,667 1,670,062 1,332,365 402,073 335,426 335,426 335,426 304,507 1 ,502,773 1 ,502,773 1 ,502,773 1 ,502,773 1,502,773 1,502,773 1,502,773 1 ,502,773 471,302 1,267,989 1,386,593 1,167,629 1,034,025 1,083,500 1,236,128 167,289 219,246 300,894 167,289 219,246 300,894 167,289 -11,270,926 -10,002,936 -8,616,343 -7,448,714 -6,414,689 -5,331,189 -4,095,061 -3,927,772 -3,708,526 -3,407,632 -3,240,344 -3,021,098 -2,720,204 -2,552,916 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 142,185 148,927 137,895 142,185 124,106 113,074 114,606 226,148 137,895 142,185 148,927 137,895 142,185 148,927 199,757 56,231 4 7,681 4 7,681 4 7,681 4 5,306 228,093 228,093 228,093 228,093 228,093 228,093 228,093 228,093 -57,572 9 2,695 90,214 9 4,504 7 6,424 6 7,768 -113,486 - 1,945 -90,198 -85,907 -79,166 -90,198 -85,907 -79,166 1,445,503 1 ,352,808 1,262,594 1 ,168,090 1 ,091,666 1 ,023,898 1,137,385 1,139,329 1 ,229,527 1,315,434 1 ,394,600 1 ,484,798 1 ,570,705 1 ,649,871 - - - - - - - - - - - - - - 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 24 23 24 23 23 23 0 0 0 0 0 0 0 0 4.4% 4.3% 4.4% 4.3% 4.3% 4.3% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 2 19,133 2 10,002 2 19,133 2 10,002 2 10,002 2 10,002 - - - - - - - - feb-04 mar-04 abr-04 may-04 jun-04 jul-04 ago-04 sep-04 oct-04 nov-04 dic-04 ene-05 feb-05 mar-05 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 1,722,020 1,803,667 1 ,670,062 1,722,020 1,503,056 1 ,369,451 1,388,007 2 ,738,902 1,670,062 1 ,722,020 1,803,667 1,670,062 1,722,020 1 ,803,667 1,502,773 1 ,643,814 402,073 335,426 335,426 335,426 304,507 1 ,202,206 1 ,202,206 1 ,202,206 1 ,202,206 1 ,202,206 1 ,202,206 1 ,202,206 219,246 159,853 1,267,989 1,386,593 1,167,629 1,034,025 1,083,500 1,536,696 467,856 519,813 601,461 467,856 519,813 601,461 -2,333,669 -2,173,817 -905,828 480,766 1,648,395 2,682,420 3 ,765,920 5 ,302,615 5,770,471 6 ,290,284 6 ,891,745 7,359,601 7 ,879,414 8 ,480,875 -304,507 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 137,895 142,185 148,927 137,895 142,185 124,106 113,074 114,606 226,148 137,895 142,185 148,927 137,895 142,185 228,093 247,266 56,231 4 7,681 4 7,681 4 7,681 45,306 182,243 182,243 182,243 182,243 182,243 182,243 182,243 -90,198 -105,081 9 2,695 9 0,214 9 4,504 7 6,424 6 7,768 -67,637 4 3,905 -44,348 -40,058 -33,317 -44,348 -40,058 1,740,069 1,845,150 1,752,454 1 ,662,240 1 ,567,737 1 ,491,312 1 ,423,545 1 ,491,182 1 ,447,277 1,491,626 1 ,531,684 1 ,565,000 1 ,609,349 1 ,649,407 - - - - - - - - - - - - - - 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 0 24 23 24 23 23 23 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 4.4% 4.3% 4.4% 4.3% 4.3% 4.3% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% - 2 19,133 2 10,002 2 19,133 2 10,002 2 10,002 2 10,002 - - - - - - - abr-05 may-05 jun-05 jul-05 ago-05 sep-05 oct-05 nov-05 dic-05 ene-06 feb-06 mar-06 abr-06 may-06 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 1,670,062 1 ,722,020 1,636,661 1,503,056 1 ,536,457 1,336,050 1 ,202,445 1 ,202,445 1,336,050 - - - - - 1 ,202,206 1 ,193,939 1,193,939 322,245 311,649 311,649 311,649 311,649 262,185 152,063 152,063 152,063 152,063 152,063 467,856 528,080 442,722 1,180,811 1,224,809 1,024,401 890,796 890,796 1,073,865 -152,063 -152,063 -152,063 -152,063 - 152,063 8 ,948,731 9 ,476,811 9,919,533 11,100,344 12,325,153 13,349,554 14,240,350 15,131,146 16,205,011 16,052,948 15,900,886 15,748,823 15,596,760 15,444,697 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 148,927 137,895 142,185 135,137 124,106 126,863 110,316 9 9,284 99,284 110,316 - - - - 182,243 182,126 182,126 4 5,198 4 5,198 4 5,198 4 5,198 4 5,198 39,994 2 3,196 2 3,196 2 3,196 2 3,196 23,196 -33,317 -44,231 -39,941 8 9,939 7 8,907 8 1,665 6 5,118 54,086 59,290 8 7,120 -23,196 -23,196 -23,196 -23,196 1,682,724 1 ,726,955 1,766,896 1 ,676,957 1 ,598,050 1 ,516,385 1,451,267 1,397,181 1 ,337,890 1 ,250,770 1 ,273,966 1 ,297,162 1,320,358 1 ,343,554 - - - - - - - - - - - - - - 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 0 0 0 24 23 24 23 23 23 0 0 0 0 0 0.0% 0.0% 0.0% 4.4% 4.3% 4.4% 4.3% 4.3% 4.3% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% - - - 2 19,133 2 10,002 2 19,133 2 10,002 2 10,002 2 10,002 - - - - - jun-06 78 - 8 8,202 -88,202 15,356,495 78 - 1 3,454 -13,454 1 ,357,009 - 78 0 0.0% - 2.- EVALUACIÓN FINANCIERA O DEL ACCIONISTA FC ECONOMICO - 21,387,594 -771,637 -193,650 -200,637 -201,945 -34,548 - 179,636 - 273,053 FC ECONOMICO ACUMULADO -21,387,594 -22,159,230 - 22,352,880 -22,553,517 -22,755,462 -22,790,010 -22,969,646 -23,242,699 APORTES: Aporte de capital 15,000,000 8 00,000 200,000 220,000 220,000 35,000 1 80,000 300,000 FLUJO DE CAJA APORTE DE CAPITAL 15,000,000 800,000 200,000 220,000 220,000 35,000 1 80,000 3 00,000 FLUJO DE CAJA ECONOMICO o PROY. ANTES FINANCIAMIENTO -6,387,594 2 8,363 6,350 19,363 18,055 452 364 26,947 FLUJO DE CAJA ECONOMICO o PROY.ANTES FINANC. ACUM -6,387,594 - 6,359,230 -6,352,880 -6,333,517 -6,315,462 -6,315,010 -6,314,646 -6,287,699 FINANCIAMIENTO (ver anexo): Prestamos 8,000,000 Amortización prestamos Intereses FLUJO DE CAJA FINANCIAMIENTO o DEUDA 8,000,000 - - - - - - - ESCUDO FISCAL INTERESES - - - - - - - - FLUJO DE CAJA FINANCIERO o ACCIONISTA - 13,387,594 -771,637 - 193,650 - 200,637 - 201,945 -34,548 -179,636 -273,053 SALDO INICIAL DE CAJA - -13,387,594 - 14,159,230 -14,352,880 - 14,553,517 -14,755,462 -14,790,010 -14,969,646 SALDO FINAL DE CAJA -13,387,594 -14,159,230 - 14,352,880 -14,553,517 - 14,755,462 -14,790,010 -14,969,646 -15,242,699 SALDO INICIAL CUENTA RECAUDADORA SALDO FINAL DE LA CUENTA RECAUDADORA Financiamiento Banco Terreno anos Kd TEA TEM Saldo 8,000,000 8,000,000 8 ,000,000 8 ,000,000 8 ,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 Intereses Amortización cuota EVALUACIÓN FINANCIERA o DEL ACCIONISTA VAN #¡NUM! TASA DE DESCUENTO 0.0% 0.0% Costo de la deuda (Kd) 10.0% 0.8% TIR #¡VALOR! #¡VALOR! MAX.REQUERIMIENTO DE APORTE #¡NUM! - 317,303 - 317,303 -167,836 -115,696 185,619 185,619 185,619 185,619 148,185 158,782 158,782 158,782 1 7,350 1,186,389 -23,560,001 -23,877,304 -24,045,140 -24,160,836 -23,975,217 -23,789,599 -23,603,980 -23,418,361 -23,270,176 -23,111,394 -22,952,613 -22,793,831 -22,776,481 -21,590,093 3 50,000 350,000 1 80,000 120,000 3 50,000 3 50,000 1 80,000 1 20,000 - - - - - - - - - - 3 2,697 32,697 12,164 4,304 1 85,619 1 85,619 1 85,619 1 85,619 1 48,185 1 58,782 1 58,782 1 58,782 1 7,350 1,186,389 -6,255,001 -6,222,304 -6,210,140 -6,205,836 -6,020,217 -5,834,599 -5,648,980 -5,463,361 -5,315,176 -5,156,394 -4,997,613 -4,838,831 -4,821,481 -3,635,093 - - 20,000 110,000 100,000 90,000 100,000 240,000 - #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! - #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! - - - - #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! - - - - - #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! -317,303 -317,303 -167,836 -115,696 1 85,619 #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! -15,242,699 -15,560,001 -15,877,304 -16,045,140 -16,160,836 -15,975,217 #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! -15,560,001 -15,877,304 -16,045,140 -16,160,836 -15,975,217 #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! - 185,619 #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! 185,619 #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! 2 0,000 1 10,000 1 00,000 90,000 1 00,000 2 40,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! - #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! 1,260,995 955,874 955,874 1,005,350 1,416,787 478,738 530,695 612,343 478,738 530,695 612,343 478,738 530,695 471,302 -20,329,097 -19,373,223 -18,417,349 -17,411,999 -15,995,212 -15,516,475 -14,985,779 -14,373,436 -13,894,699 -13,364,003 -12,751,661 -12,272,923 -11,742,227 -11,270,926 - - - - - - - - - - - - - - 1,260,995 9 55,874 9 55,874 1,005,350 1,416,787 4 78,738 5 30,695 6 12,343 4 78,738 5 30,695 6 12,343 4 78,738 5 30,695 4 71,302 -2,374,097 -1,418,223 -462,349 5 43,001 1,959,788 2,438,525 2,969,221 3,581,564 4,060,301 4,590,997 5,203,339 5,682,077 6,212,773 6,684,074 - - - - - - - - - - - - - - #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! 1,267,989 1,386,593 1,167,629 1,034,025 1,083,500 1,236,128 167,289 219,246 300,894 167,289 219,246 300,894 167,289 219,246 -10,002,936 -8,616,343 -7,448,714 -6,414,689 -5,331,189 -4,095,061 -3,927,772 -3,708,526 -3,407,632 -3,240,344 -3,021,098 -2,720,204 -2,552,916 -2,333,669 - - - - - - - - - - - - - - 1,267,989 1,386,593 1,167,629 1,034,025 1,083,500 1,236,128 1 67,289 2 19,246 3 00,894 1 67,289 2 19,246 3 00,894 1 67,289 2 19,246 7,952,064 9,338,657 10,506,286 11,540,311 12,623,811 13,859,939 14,027,228 14,246,474 14,547,368 14,714,656 14,933,902 15,234,796 15,402,084 15,621,331 - - - - - - - - - - - - - - #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! - #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! - #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! - #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! - #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! 2 19,246 #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! 159,853 1,267,989 1,386,593 1,167,629 1,034,025 1,083,500 1,536,696 467,856 519,813 601,461 467,856 519,813 601,461 467,856 -2,173,817 -905,828 480,766 1,648,395 2 ,682,420 3,765,920 5,302,615 5,770,471 6 ,290,284 6 ,891,745 7 ,359,601 7,879,414 8 ,480,875 8 ,948,731 - - - - - - - - - - - - - - 1 59,853 1,267,989 1,386,593 1,167,629 1,034,025 1,083,500 1,536,696 4 67,856 5 19,813 6 01,461 4 67,856 5 19,813 6 01,461 4 67,856 15,781,183 17,049,172 18,435,766 19,603,395 20,637,420 21,720,920 23,257,615 23,725,471 24,245,284 24,846,745 25,314,601 25,834,414 26,435,875 26,903,731 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 59,853 1,267,989 1,386,593 1,167,629 1,034,025 1,083,500 1,536,696 4 67,856 5 19,813 6 01,461 4 67,856 5 19,813 6 01,461 4 67,856 #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! - - - - - - - - - - - - - - 528,080 442,722 1,180,811 1,224,809 1,024,401 890,796 890,796 1,073,865 - 152,063 - 152,063 -152,063 -152,063 -152,063 -88,202 9,476,811 9,919,533 11,100,344 12,325,153 13,349,554 14,240,350 15,131,146 16,205,011 16,052,948 15,900,886 15,748,823 15,596,760 15,444,697 15,356,495 - - - - - - - - - - - - - - 5 28,080 4 42,722 1,180,811 1,224,809 1,024,401 8 90,796 8 90,796 1,073,865 -152,063 -152,063 -152,063 -152,063 -152,063 -88,202 27,431,811 27,874,533 29,055,344 30,280,153 31,304,554 32,195,350 33,086,146 34,160,011 34,007,948 33,855,886 33,703,823 33,551,760 33,399,697 3 3,311,495 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5 28,080 4 42,722 1,180,811 1,224,809 1,024,401 8 90,796 8 90,796 1,073,865 -152,063 -152,063 -152,063 -152,063 -152,063 -88,202 #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! #¡NUM! - - - ANEXO 16: FLUJO FINANCIERO CUANDO LA VELOCIDAD DE VENTA AUMENTA 1.- EVALUACIÓN ECONÓMICA O DEL PROYECTO mar-15 abr-15 may-15 jun-15 jul-15 ago-15 0 1 2 3 4 5 INGRESOS - - - - - - EGRESOS - 21,388,708 772,707 195,414 202,401 201,541 FC ECONOMICO - -21,388,708 -772,707 -195,414 -202,401 -201,541 FC ECONOMICO ACUMULADO - - 21,388,708 -22,161,416 -22,356,830 -22,559,231 -22,760,772 EVALUACIÓN DEL PROYECTO o ECÓNOMICA VAN S/ 5,327,459 TASA DE DESCUENTO 10.0% 0.8% TIR 17.4% 1.3% MAX.REQUERIMIENTO DE INVERSION S/ 2 5,284,879 MOVIMIENTO DEL IGV 0 1 2 3 4 5 IGV ventas - - - - - IGV compras 1 3,260 19,359 28,930 28,930 29,029 Diferencia - -13,260 - 19,359 - 28,930 - 28,930 - 29,029 Credito fiscal acumulado - 1 3,260 32,619 61,549 90,479 1 19,507 IGV a pagar al Estado - - - - - RECONOCIMIENTO DE INGRESOS PARA EL PAGO DE IMPUESTO A LA RENTA - PROGRAMA DE ENTREGA DE VIVIENDAS 0 1 2 3 4 5 Programa de entrega 0 0 0 0 0 % avance de entrega de viviendas 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% Pago Impuesto a la Renta - - - - - sep-15 oct-15 nov-15 dic-15 ene-16 feb-16 mar-16 abr-16 may-16 jun-16 jul-16 ago-16 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 - 209,246 209,246 209,246 209,246 209,246 209,246 1,715,820 2,092,464 2,092,464 2,092,464 2,092,464 201,541 346,629 440,046 484,296 484,296 334,829 1,487,948 1,487,948 1,487,948 1,487,948 1,487,948 1,525,382 -201,541 -137,383 -230,800 -275,050 -275,050 -125,583 -1,278,702 227,872 604,515 604,515 604,515 567,082 -22,962,313 -23,099,696 -23,330,495 -23,605,545 -23,880,594 -24,006,177 -25,284,879 -25,057,008 -24,452,492 -23,847,977 -23,243,461 -22,676,380 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 - 17,277 17,277 17,277 17,277 17,277 17,277 1 41,673 1 72,772 1 72,772 1 72,772 1 72,772 29,029 45,081 59,331 66,081 66,081 43,281 2 26,326 2 26,326 2 26,326 2 26,326 2 26,326 2 30,420 - 29,029 - 27,804 - 42,054 - 48,804 - 48,804 - 26,004 -209,049 - 84,653 - 53,554 - 53,554 - 53,554 - 57,648 1 48,536 1 76,339 2 18,393 2 67,196 3 16,000 3 42,004 5 51,052 6 35,705 6 89,259 7 42,813 7 96,367 8 54,015 - - - - - - - - - - - - 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% - - - - - - - - - - - - sep-16 oct-16 nov-16 dic-16 ene-17 feb-17 mar-17 abr-17 may-17 jun-17 jul-17 ago-17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 2,092,464 1,883,217 1,883,217 1,883,217 1,723,125 1,723,125 1,723,125 1,723,125 216,551 216,551 1,775,721 2,165,514 1,514,786 1,514,786 1,514,786 1,655,827 486,787 430,737 415,987 415,987 385,068 1,190,920 1,190,920 1,190,920 577,678 368,432 368,432 227,391 1,236,338 1,292,388 1,307,138 1,307,138 -168,517 -974,369 584,801 974,593 -22,098,701 -21,730,270 -21,361,838 -21,134,447 -19,898,109 -18,605,721 -17,298,583 -15,991,445 -16,159,962 -17,134,331 -16,549,530 -15,574,936 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 1 72,772 1 55,495 1 55,495 1 55,495 1 42,276 1 42,276 1 42,276 1 42,276 17,880 17,880 1 46,619 1 78,804 2 30,420 2 30,420 2 30,420 2 49,593 71,265 62,715 60,465 60,465 58,090 1 81,017 1 81,017 1 81,017 - 57,648 - 74,925 - 74,925 - 94,098 71,011 79,561 81,811 81,811 - 40,210 -163,136 - 34,398 -2,213 9 11,662 9 86,587 1,061,512 1,155,610 1,084,599 1,005,038 9 23,227 8 41,416 8 81,625 1,044,762 1,079,159 1,081,372 - - - - - - - - - - - - 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 0 0 0 20 20 20 20 20 20 0 0 0 0.0% 0.0% 0.0% 3.7% 3.7% 3.7% 3.7% 3.7% 3.7% 0.0% 0.0% 0.0% - - - 182,611 182,611 182,611 182,611 182,611 182,611 - - - sep-17 oct-17 nov-17 dic-17 ene-18 feb-18 mar-18 abr-18 may-18 jun-18 jul-18 ago-18 sep-18 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 2,165,514 2,165,514 2,165,514 2,165,514 2,165,514 2,165,514 2,165,514 1,775,721 1,775,721 1,775,721 1,775,721 216,551 216,551 1,190,920 1,190,920 1,190,920 1,190,920 1,190,920 1,190,920 1,331,961 401,669 335,023 335,023 335,023 304,103 1,502,370 974,593 974,593 974,593 974,593 974,593 974,593 833,552 1,374,052 1,440,699 1,440,699 1,440,699 -87,552 -1,285,818 -14,600,343 -13,625,750 - 12,651,156 - 11,676,563 - 10,701,969 -9,727,376 -8,893,823 -7,519,771 -6,079,072 -4,638,374 -3,197,675 -3,285,226 -4,571,045 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 1 78,804 1 78,804 178,804 178,804 178,804 178,804 178,804 146,619 146,619 146,619 146,619 1 7,880 1 7,880 1 81,017 1 81,017 181,017 181,017 181,017 181,017 200,190 56,665 48,115 48,115 48,115 4 5,740 228,526 -2,213 -2,213 -2,213 -2,213 -2,213 -2,213 -21,386 89,955 98,505 98,505 98,505 -27,859 - 210,646 1,083,585 1,085,798 1,088,011 1,090,223 1,092,436 1,094,649 1,116,035 1,026,081 927,576 829,072 730,567 758,426 969,072 - - - - - - - - - - - - - 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 0 0 0 0 0 0 23.33333333 23.33333333 23.33333333 23.33333333 23.33333333 23.33333333 0 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 4.3% 4.3% 4.3% 4.3% 4.3% 4.3% 0.0% - - - - - - 213,046 213,046 213,046 213,046 213,046 2 13,046 - oct-18 nov-18 dic-18 ene-19 feb-19 mar-19 abr-19 may-19 jun-19 jul-19 ago-19 sep-19 oct-19 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 2,945,099 6,843,024 2,165,514 2,165,514 2,165,514 2,165,514 1,775,721 1,775,721 1,775,721 1,775,721 216,551 216,551 216,551 1,502,370 1,502,370 1,502,370 1,502,370 1,502,370 1,502,370 1,502,370 1,502,370 1,643,411 401,669 335,023 335,023 335,023 1,442,729 5,340,654 6 63,144 663,144 663,144 663,144 273,352 273,352 1 32,311 1,374,052 - 118,471 - 118,471 - 118,471 -3,128,315 2,212,339 2,875,483 3 ,538,627 4,201,771 4 ,864,915 5,138,267 5 ,411,619 5,543,930 6 ,917,982 6 ,799,511 6 ,681,040 6 ,562,569 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 243,173 565,020 178,804 178,804 178,804 178,804 146,619 146,619 146,619 146,619 1 7,880 1 7,880 1 7,880 228,526 228,526 228,526 228,526 228,526 228,526 228,526 228,526 247,699 5 6,665 4 8,115 4 8,115 4 8,115 14,647 336,494 -49,722 -49,722 -49,722 -49,722 -81,907 -81,907 -101,080 8 9,955 -30,234 -30,234 -30,234 954,425 617,930 667,652 717,374 767,096 816,818 898,725 980,632 1,081,712 991,757 1 ,021,992 1 ,052,226 1 ,082,460 - - - - - - - - - - - - - 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 0 0 0 0 0 0 0 0 23.33333333 23.33333333 23.33333333 23.33333333 23.33333333 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 4.3% 4.3% 4.3% 4.3% 4.3% - - - - - - - - 213,046 2 13,046 2 13,046 2 13,046 2 13,046 nov-19 dic-19 ene-20 feb-20 mar-20 abr-20 may-20 jun-20 jul-20 ago-20 sep-20 oct-20 nov-20 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 216,551 216,551 3,897,925 11,303,982 1,948,962 1,559,170 1,559,170 1,559,170 1,559,170 - - - - 304,103 1,201,802 1,201,802 1,201,802 1,201,802 1,201,802 1,201,802 1,201,802 1,201,802 1,196,302 1,196,302 324,608 314,012 - 87,552 -985,251 2,696,123 10,102,180 7 47,160 357,368 357,368 357,368 357,368 -1,196,302 -1,196,302 - 324,608 - 314,012 6,475,017 5,489,766 8 ,185,888 18,288,068 19,035,228 19,392,596 19,749,963 20,107,331 20,464,699 19,268,396 18,072,094 17,747,486 17,433,474 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 17,880 17,880 321,847 933,356 160,924 128,739 128,739 128,739 128,739 - - - - 45,740 182,677 182,677 182,677 182,677 182,677 182,677 182,677 182,677 182,677 182,677 4 5,749 4 5,749 -27,859 -164,796 139,170 750,680 -21,753 -53,938 -53,938 -53,938 -53,938 - 182,677 - 182,677 -45,749 -45,749 1,110,319 1,275,116 1 ,135,945 385,266 407,019 460,957 514,895 568,833 622,771 805,447 988,124 1 ,033,873 1 ,079,621 - - - - - - - - - - - - - 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 23.33333333 0 0 0 0 0 0 0 0 0 23.33333333 23.33333333 23.33333333 4.3% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 4.3% 4.3% 4.3% 213,046 - - - - - - - - - 2 13,046 2 13,046 2 13,046 dic-20 ene-21 feb-21 mar-21 abr-21 may-21 jun-21 jul-21 ago-21 69 70 71 72 73 74 75 76 77 - - - - - - - - - 314,012 314,012 314,012 264,548 154,426 154,426 154,426 86,925 86,925 - 314,012 - 314,012 - 314,012 - 264,548 -154,426 - 154,426 -154,426 -86,925 -86,925 17,119,463 16,805,451 16,491,439 16,226,892 16,072,466 15,918,040 15,763,614 15,676,688 15,589,763 69 70 71 72 73 74 75 76 77 - - - - - - - - - 4 5,749 4 5,749 4 5,749 4 0,545 23,746 2 3,746 23,746 1 3,260 13,260 -45,749 -45,749 -45,749 -40,545 -23,746 -23,746 -23,746 -13,260 -13,260 1 ,125,370 1 ,171,118 1 ,216,867 1 ,257,412 1,281,158 1 ,304,904 1,328,651 1 ,341,911 1,355,170 - - - - - - - - - 69 70 71 72 73 74 75 76 77 23.33333333 23.33333333 23.33333333 0 0 0 0 0 0 4.3% 4.3% 4.3% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 2 13,046 2 13,046 2 13,046 - - - - - - 2.- EVALUACIÓN FINANCIERA O DEL ACCIONISTA FC ECONOMICO - -21,388,708 -772,707 -195,414 -202,401 -201,541 FC ECONOMICO ACUMULADO - -21,388,708 -22,161,416 -22,356,830 -22,559,231 -22,760,772 APORTES: Aporte de capital 17,955,000 15,000,000 800,000 200,000 220,000 220,000 FLUJO DE CAJA APORTE DE CAPITAL 17,955,000 15,000,000 800,000 200,000 220,000 220,000 FLUJO DE CAJA ECONOMICO o PROY. ANTES FINANCIAMIENTO -6,388,708 27,293 4 ,586 17,599 18,459 FLUJO DE CAJA ECONOMICO o PROY.ANTES FINANC. ACUM -6,388,708 - 6,361,416 - 6,356,830 - 6,339,231 - 6,320,772 FINANCIAMIENTO (ver anexo): Prestamos 8,000,000 Amortización prestamos Intereses FLUJO DE CAJA FINANCIAMIENTO o DEUDA 8 ,000,000 - - - - ESCUDO FISCAL INTERESES - - - - - FLUJO DE CAJA FINANCIERO o ACCIONISTA -13,388,708 -772,707 -195,414 -202,401 -201,541 SALDO INICIAL DE CAJA - - 13,388,708 -14,161,416 -14,356,830 -14,559,231 SALDO FINAL DE CAJA -13,388,708 -14,161,416 -14,356,830 -14,559,231 -14,760,772 SALDO INICIAL CUENTA RECAUDADORA SALDO FINAL DE LA CUENTA RECAUDADORA Financiamiento Banco Terreno 3 anos 36 Kd 8.5% TEA 0.68% TEM Saldo - 7 ,000,000 7,047,750 7,095,827 7,144,231 7,192,965 Intereses Amortización cuota EVALUACIÓN FINANCIERA o DEL ACCIONISTA VAN 6,850,624.20 TASA DE DESCUENTO 8.5% 0.7% Costo de la deuda (Kd) 10.0% 0.8% TIR 23% 1.7% MAX.REQUERIMIENTO DE APORTE S/ 1 7,284,879 -201,541 -137,383 -230,800 -275,050 -275,050 -125,583 -1,278,702 227,872 604,515 604,515 604,515 567,082 -22,962,313 -23,099,696 -23,330,495 -23,605,545 -23,880,594 -24,006,177 -25,284,879 -25,057,008 -24,452,492 -23,847,977 -23,243,461 -22,676,380 3 5,000 180,000 300,000 350,000 350,000 180,000 120,000 35,000 180,000 300,000 350,000 350,000 180,000 120,000 - - - - - -166,541 42,617 69,200 74,950 74,950 54,417 - 1,158,702 227,872 604,515 604,515 604,515 567,082 - 6,487,313 - 6,444,696 - 6,375,495 - 6,300,545 - 6,225,594 - 6,171,177 - 7,329,879 - 7,102,008 - 6,497,492 - 5,892,977 - 5,288,461 - 4,721,380 - - - - 185,225 186,489 187,761 189,041 5 1,809 5 0,546 4 9,274 4 7,993 - - - - - - - -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 - - - - - - - 15,284 14,911 14,536 14,158 -201,541 -137,383 -230,800 -275,050 -275,050 -125,583 - 1,278,702 227,872 382,765 382,392 382,017 344,205 - 14,760,772 - 14,962,313 -15,099,696 -15,330,495 -15,605,545 -15,880,594 -16,006,177 -17,284,879 -17,057,008 - 16,674,243 -16,291,851 -15,909,834 - 14,962,313 -15,099,696 -15,330,495 -15,605,545 -15,880,594 -16,006,177 -17,284,879 -17,057,008 -16,674,243 -16,291,851 -15,909,834 -15,565,628 - 227,872 610,637 993,029 1,375,046 227,872 610,637 993,029 1,375,046 1,719,251 7,242,032 7,291,433 7,341,172 7,391,250 7,441,669 7,492,432 7,543,542 7,595,000 7,409,775 7,223,286 7,035,526 6,846,484 5 1,809 5 0,546 4 9,274 4 7,993 185,225 186,489 187,761 189,041 237,034 237,034 237,034 237,034 577,678 368,432 368,432 227,391 1 ,236,338 1,292,388 1,307,138 1 ,307,138 -168,517 -974,369 584,801 974,593 -22,098,701 -21,730,270 -21,361,838 -21,134,447 -19,898,109 -18,605,721 -17,298,583 -15,991,445 -16,159,962 -17,134,331 -16,549,530 -15,574,936 - - - - - - - - - - - - 577,678 368,432 368,432 227,391 1,236,338 1,292,388 1,307,138 1,307,138 -168,517 -974,369 584,801 974,593 - 4,143,701 - 3,775,270 - 3,406,838 - 3,179,447 - 1,943,109 -650,721 656,417 1,963,555 1,795,038 820,669 1,405,470 2,380,064 - - - - - - - - - - - - 190,331 191,629 192,937 194,253 195,578 196,912 198,255 199,608 200,969 202,340 203,720 205,110 4 6,703 4 5,405 4 4,098 4 2,782 4 1,456 4 0,122 3 8,779 3 7,427 3 6,065 3 4,694 3 3,314 3 1,924 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 13,777 13,394 13,009 12,621 12,230 11,836 11,440 11,041 10,639 10,235 9 ,828 9 ,418 354,421 144,792 144,406 2 ,977 1,011,533 1,067,190 1,081,544 1,081,145 -394,912 - 1,201,168 357,594 746,977 - 15,565,628 -15,211,207 -15,066,415 -14,922,009 -14,919,031 -13,907,498 -12,840,308 - 11,758,765 -10,677,620 -11,072,532 -12,273,700 -11,916,106 - 15,211,207 -15,066,415 -14,922,009 -14,919,031 -13,907,498 -12,840,308 -11,758,765 -10,677,620 -11,072,532 - 12,273,700 -11,916,106 -11,169,129 1,719,251 2,073,672 2,218,464 2,362,871 2,365,848 3,377,381 4,444,571 5,526,115 6,607,259 6,212,347 5,011,179 5,368,773 2,073,672 2,218,464 2,362,871 2,365,848 3,377,381 4,444,571 5,526,115 6,607,259 6,212,347 5,011,179 5,368,773 6,115,750 6,656,153 6,464,524 6,271,587 6,077,335 5,881,757 5,684,845 5,486,590 5,286,982 5,086,013 4,883,673 4,679,953 4,474,843 4 6,703 4 5,405 4 4,098 4 2,782 4 1,456 4 0,122 3 8,779 3 7,427 3 6,065 3 4,694 3 3,314 3 1,924 190,331 191,629 192,937 194,253 195,578 196,912 198,255 199,608 200,969 202,340 203,720 205,110 237,034 237,034 237,034 237,034 237,034 237,034 237,034 237,034 237,034 237,034 237,034 237,034 974,593 974,593 974,593 974,593 974,593 974,593 833,552 1,374,052 1,440,699 1,440,699 1,440,699 -87,552 -1,285,818 -14,600,343 -13,625,750 - 12,651,156 - 11,676,563 - 10,701,969 -9,727,376 -8,893,823 -7,519,771 -6,079,072 -4,638,374 -3,197,675 -3,285,226 -4,571,045 - - - - - - - - - - - - - 974,593 974,593 974,593 974,593 974,593 974,593 833,552 1,374,052 1,440,699 1,440,699 1,440,699 -87,552 -1,285,818 3,354,657 4,329,250 5,303,844 6,278,437 7,253,031 8,227,624 9,061,177 1 0,435,229 11,875,928 13,316,626 1 4,757,325 14,669,774 13,383,955 - - - - - - - - - - - - - 206,509 207,918 209,336 210,764 212,202 213,649 215,107 216,574 218,052 219,539 221,037 222,544 2 24,062 3 0,525 2 9,116 2 7,698 2 6,270 2 4,832 2 3,385 2 1,927 2 0,460 1 8,983 1 7,495 1 5,998 14,490 12,972 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 9 ,005 8 ,589 8 ,171 7 ,750 7 ,326 6 ,899 6 ,469 6 ,036 5 ,600 5 ,161 4 ,719 4,275 3,827 746,564 746,148 745,730 745,309 744,885 744,458 602,987 1,143,054 1,209,264 1,208,826 1,208,384 -320,312 -1,519,026 - 11,169,129 -10,422,565 -9,676,417 -8,930,687 -8,185,378 -7,440,493 -6,696,035 -6,093,049 -4,949,995 -3,740,730 -2,531,905 -1,323,521 -1,643,832 - 10,422,565 -9,676,417 -8,930,687 -8,185,378 -7,440,493 -6,696,035 -6,093,049 -4,949,995 -3,740,730 -2,531,905 -1,323,521 -1,643,832 -3,162,858 6,115,750 6,862,314 7,608,463 8,354,193 9,099,502 9,844,386 10,588,844 11,191,831 12,334,884 13,544,149 14,752,975 15,961,358 15,641,047 6,862,314 7,608,463 8,354,193 9,099,502 9,844,386 10,588,844 11,191,831 12,334,884 13,544,149 14,752,975 15,961,358 15,641,047 14,122,021 4,268,334 4,060,416 3,851,080 3,640,315 3,428,114 3,214,464 2,999,357 2,782,783 2,564,732 2,345,193 2,124,156 1,901,612 1,677,549 3 0,525 2 9,116 2 7,698 2 6,270 2 4,832 2 3,385 2 1,927 2 0,460 1 8,983 1 7,495 1 5,998 14,490 12,972 206,509 207,918 209,336 210,764 212,202 213,649 215,107 216,574 218,052 219,539 221,037 222,544 2 24,062 237,034 237,034 237,034 237,034 237,034 237,034 237,034 237,034 237,034 237,034 237,034 237,034 237,034 1,442,729 5,340,654 663,144 663,144 663,144 663,144 273,352 273,352 132,311 1,374,052 - 118,471 - 118,471 - 118,471 -3,128,315 2,212,339 2,875,483 3 ,538,627 4,201,771 4 ,864,915 5,138,267 5 ,411,619 5,543,930 6 ,917,982 6 ,799,511 6 ,681,040 6 ,562,569 - - - - - - - - - - - - - 1,442,729 5,340,654 663,144 6 63,144 663,144 6 63,144 273,352 2 73,352 132,311 1,374,052 -118,471 -118,471 -118,471 14,826,685 20,167,339 20,830,483 21,493,627 22,156,771 22,819,915 23,093,267 23,366,619 23,498,930 24,872,982 24,754,511 24,636,040 24,517,569 - - - - - - - - - - - - - 2 25,591 227,130 2 28,679 230,239 2 31,810 233,391 234,983 - - - - - - 1 1,443 9 ,905 8,355 6,795 5,225 3,643 2 ,051 - - - - - - -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 -237,034 - - - - - - 3 ,376 2 ,922 2 ,465 2,005 1 ,541 1,075 605 - - - - - - 1,209,071 5,106,542 428,575 4 28,115 427,651 4 27,185 36,923 2 73,352 132,311 1,374,052 -118,471 -118,471 -118,471 -3,162,858 -1,953,788 3,152,754 3 ,581,329 4,009,443 4 ,437,095 4,864,279 4 ,901,202 5,174,554 5 ,306,864 6 ,680,917 6 ,562,446 6 ,443,974 -1,953,788 3,152,754 3,581,329 4 ,009,443 4,437,095 4 ,864,279 4,901,202 5 ,174,554 5,306,864 6 ,680,917 6 ,562,446 6 ,443,974 6 ,325,503 14,122,021 15,331,092 20,437,633 20,866,208 21,294,323 21,721,974 22,149,159 22,186,081 22,459,433 22,591,744 23,965,796 23,847,325 23,728,854 15,331,092 20,437,633 20,866,208 21,294,323 21,721,974 22,149,159 22,186,081 22,459,433 22,591,744 23,965,796 23,847,325 23,728,854 23,610,383 1,451,958 1,224,829 996,150 7 65,911 534,101 3 00,710 65,727 - - - - - 1 1,443 9 ,905 8,355 6,795 5,225 3,643 2 ,051 2 25,591 227,130 2 28,679 230,239 2 31,810 233,391 234,983 2 37,034 237,034 2 37,034 237,034 2 37,034 237,034 237,034 - 87,552 -985,251 2,696,123 10,102,180 747,160 3 57,368 357,368 357,368 357,368 -1,196,302 -1,196,302 - 324,608 - 314,012 6,475,017 5,489,766 8 ,185,888 18,288,068 19,035,228 19,392,596 19,749,963 20,107,331 20,464,699 19,268,396 18,072,094 17,747,486 17,433,474 - - - - - - - - - - - - - -87,552 -985,251 2,696,123 10,102,180 747,160 357,368 357,368 3 57,368 3 57,368 -1,196,302 -1,196,302 -324,608 -314,012 24,430,017 23,444,766 26,140,888 36,243,068 36,990,228 37,347,596 37,704,963 38,062,331 38,419,699 37,223,396 36,027,094 35,702,486 35,388,474 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -87,552 -985,251 2,696,123 10,102,180 747,160 357,368 357,368 3 57,368 3 57,368 -1,196,302 -1,196,302 -324,608 -314,012 6,325,503 6,237,952 5 ,252,701 7 ,948,823 18,051,003 18,798,163 19,155,531 19,512,898 19,870,266 20,227,633 19,031,331 17,835,029 17,510,421 6,237,952 5,252,701 7 ,948,823 18,051,003 18,798,163 19,155,531 19,512,898 19,870,266 20,227,633 19,031,331 17,835,029 17,510,421 17,196,409 23,610,383 23,522,831 22,537,580 25,233,703 35,335,882 36,083,042 36,440,410 36,797,778 37,155,145 37,512,513 36,316,210 35,119,908 34,795,300 23,522,831 22,537,580 25,233,703 35,335,882 36,083,042 36,440,410 36,797,778 37,155,145 37,512,513 36,316,210 35,119,908 34,795,300 34,481,288 - - - - - - - - - - - - - 314,012 - 314,012 - 314,012 - 264,548 -154,426 - 154,426 -154,426 -86,925 -86,925 17,119,463 16,805,451 16,491,439 16,226,892 16,072,466 15,918,040 15,763,614 15,676,688 15,589,763 - - - - - - - - - -314,012 -314,012 -314,012 -264,548 -154,426 -154,426 -154,426 -86,925 -86,925 35,074,463 34,760,451 34,446,439 34,181,892 34,027,466 33,873,040 33,718,614 33,631,688 33,544,763 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -314,012 -314,012 -314,012 -264,548 -154,426 -154,426 -154,426 -86,925 -86,925 17,196,409 16,882,397 16,568,386 16,254,374 15,989,826 15,835,400 15,680,974 15,526,548 15,439,623 16,882,397 16,568,386 16,254,374 15,989,826 15,835,400 15,680,974 15,526,548 15,439,623 15,352,698 34,481,288 34,167,277 33,853,265 33,539,253 33,274,706 33,120,280 32,965,854 32,811,428 32,724,502 34,167,277 33,853,265 33,539,253 33,274,706 33,120,280 32,965,854 32,811,428 32,724,502 32,637,577 ANEXO 17: FLUJO FINANCIERO CUANDO LA VELOCIDAD DE VENTA DISMINUYE 1.- EVALUACIÓN ECONÓMICA O DEL PROYECTO mar-15 abr-15 may-15 jun-15 jul-15 ago-15 sep-15 oct-15 nov-15 0 1 2 3 4 5 6 7 8 INGRESOS - - - - - - - 125,548 125,548 EGRESOS - 21,370,785 7 54,812 180,737 187,724 188,840 1 88,840 333,928 427,345 FC ECONOMICO - -21,370,785 -754,812 -180,737 -187,724 -188,840 -188,840 -208,381 -301,797 FC ECONOMICO ACUMULADO - -21,370,785 -22,125,598 -22,306,334 -22,494,058 -22,682,899 -22,871,739 -23,080,120 -23,381,917 EVALUACIÓN DEL PROYECTO o ECÓNOMICA VAN S/ 1,455,620 TASA DE DESCUENTO 10.0% 0.8% TIR 11.5% 0.9% MAX.REQUERIMIENTO DE INVERSION S/ 26,270,949 MOVIMIENTO DEL IGV 0 1 2 3 4 5 6 7 8 IGV ventas - - - - - - 10,366 10,366 IGV compras 10,526 16,477 24,956 24,956 25,031 25,031 41,083 5 5,333 Diferencia - - 10,526 -16,477 -24,956 - 24,956 -25,031 -25,031 -30,717 -44,967 Credito fiscal acumulado - 10,526 27,003 51,959 76,915 101,946 126,977 157,694 202,661 IGV a pagar al Estado - - - - - - - - RECONOCIMIENTO DE INGRESOS PARA EL PAGO DE IMPUESTO A LA RENTA - PROGRAMA DE ENTREGA DE VIVIENDAS 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Programa de entrega 0 0 0 0 0 0 0 0 % avance de entrega de viviendas 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% Pago Impuesto a la Renta - - - - - - - - dic-15 ene-16 feb-16 mar-16 abr-16 may-16 jun-16 jul-16 ago-16 sep-16 oct-16 nov-16 dic-16 ene-17 feb-17 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 25,548 125,548 1 25,548 125,548 1,029,492 1,255,478 1,255,478 1,255,478 1,255,478 1,255,478 1,255,478 1,255,478 1,255,478 1,255,478 1,255,478 471,595 471,595 3 22,128 165,770 165,770 1,475,248 1,475,248 1,475,248 1,512,681 1,502,085 1,502,085 1,502,085 1,533,004 1,673,443 1,727,514 -346,047 -346,047 -196,581 -40,222 863,722 -219,769 -219,769 -219,769 -257,203 -246,607 -246,607 -246,607 -277,526 -417,964 -472,036 -23,727,964 -24,074,011 -24,270,592 -24,310,814 -23,447,092 -23,666,861 -23,886,630 -24,106,400 - 24,363,603 -24,610,209 -24,856,816 -25,103,422 -25,380,948 -25,798,912 -26,270,949 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 10,366 10,366 10,366 1 0,366 8 5,004 103,663 103,663 103,663 103,663 103,663 103,663 103,663 103,663 103,663 103,663 62,083 62,083 39,283 22,578 2 2,578 222,329 222,329 222,329 226,422 226,422 226,422 226,422 228,798 250,220 258,469 -51,717 -51,717 -28,917 -12,211 6 2,426 -118,665 -118,665 -118,665 -122,759 -122,759 -122,759 -122,759 -125,134 -146,557 -154,805 254,378 306,095 335,012 347,224 284,797 403,463 522,128 640,793 763,553 886,312 1,009,071 1 ,131,830 1,256,964 1,403,521 1,558,327 - - - - - - - - - - - - - - - 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 20 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 3.7% - - - - - - - - - - - - - - 182,611 mar-17 abr-17 may-17 jun-17 jul-17 ago-17 sep-17 oct-17 nov-17 dic-17 ene-18 feb-18 mar-18 abr-18 may-18 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 1,255,478 1,255,478 1,255,478 1,266,661 1,266,661 1,266,661 1,286,789 1,286,789 1,286,789 1,286,789 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 403,287 403,287 372,367 275,891 2 75,891 1 65,770 165,770 1 65,770 1 65,770 1,178,220 1,178,220 1,178,220 1,209,139 1,291,296 1,224,650 852,192 8 52,192 883,111 9 90,769 9 90,769 1,100,891 1,121,019 1,121,019 1,121,019 108,569 189,083 189,083 158,163 76,006 142,652 -25,418,757 -24,566,565 -23,683,454 -22,692,685 -21,701,916 -20,601,025 -19,480,006 -18,358,986 -17,237,967 -17,129,398 -16,940,315 -16,751,232 -16,593,069 -16,517,063 - 16,374,411 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 103,663 103,663 103,663 104,587 104,587 104,587 106,249 106,249 106,249 106,249 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 56,468 56,468 54,093 39,376 39,376 22,578 22,578 22,578 22,578 177,019 177,019 177,019 179,394 190,310 181,760 47,196 47,196 49,571 65,211 65,211 82,009 83,671 83,671 83,671 -70,771 -64,123 -64,123 -66,498 -77,414 -68,864 1,511,131 1 ,463,935 1,414,365 1 ,349,154 1,283,944 1,201,935 1,118,264 1,034,593 950,922 1,021,693 1,085,816 1,149,939 1,216,436 1,293,850 1,362,714 - - - - - - - - - - - - - - - 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 20 20 20 20 20 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3.7% 3.7% 3.7% 3.7% 3.7% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 182,611 1 82,611 182,611 182,611 182,611 - - - - - - - - - - jun-18 jul-18 ago-18 sep-18 oct-18 nov-18 dic-18 ene-19 feb-19 mar-19 abr-19 may-19 jun-19 jul-19 ago-19 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,224,650 1,224,650 1,193,730 1,288,341 275,891 275,891 275,891 275,891 275,891 165,770 165,770 165,770 196,689 1,602,745 1,536,099 142,652 142,652 173,572 78,961 1,091,411 1,091,411 1,091,411 1,091,411 1,091,411 1,201,532 1,201,532 1,201,532 1,170,613 -235,443 -168,797 -16,231,758 -16,089,106 -15,915,534 - 15,836,573 - 14,745,162 -13,653,751 -12,562,340 -11,470,930 - 10,379,519 -9,177,986 -7,976,454 -6,774,921 -5,604,308 -5,839,751 -6,008,548 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 181,760 181,760 179,385 193,818 39,376 39,376 3 9,376 39,376 39,376 22,578 22,578 22,578 24,953 237,820 229,270 -68,864 -68,864 -66,489 -80,921 73,520 73,520 73,520 73,520 73,520 90,319 90,319 90,319 87,944 -124,923 -116,373 1,431,578 1,500,442 1,566,931 1,647,852 1,574,332 1,500,811 1,427,291 1,353,770 1,280,250 1,189,931 1,099,612 1,009,294 921,350 1,046,273 1,162,647 - - - - - - - - - - - - - - - 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 0 0 0 23.33333333 23.33333333 23.33333333 23.33333333 23.33333333 23.33333333 0 0 0 0 0 0 0.0% 0.0% 0.0% 4.3% 4.3% 4.3% 4.3% 4.3% 4.3% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% - - - 213,046 213,046 213,046 213,046 213,046 213,046 - - - - - - sep-19 oct-19 nov-19 dic-19 ene-20 feb-20 mar-20 abr-20 may-20 jun-20 jul-20 ago-20 sep-20 oct-20 nov-20 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,536,099 1,536,099 1,505,180 1,489,669 1,489,669 1,489,669 1,489,669 1,599,790 275,319 275,319 275,319 267,819 267,819 199,214 188,617 -168,797 -168,797 -137,877 -122,367 -122,367 -122,367 -122,367 -232,488 1,091,983 1,091,983 1,091,983 1,099,483 1,099,483 1,168,089 1,178,685 -6,177,345 -6,346,142 -6,484,019 -6,606,386 -6,728,752 -6,851,119 -6,973,485 -7,205,973 -6,113,990 -5,022,008 -3,930,025 -2,830,542 -1,731,059 -562,971 615,714 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 229,270 229,270 226,895 224,529 224,529 224,529 224,529 241,327 39,304 39,304 3 9,304 39,304 39,304 24,881 2 4,881 -116,373 -116,373 -113,998 -111,632 -111,632 -111,632 -111,632 -128,430 73,592 73,592 73,592 73,592 73,592 88,016 8 8,016 1,279,020 1,395,393 1,509,391 1,621,023 1,732,655 1,844,287 1,955,919 2,084,349 2,010,757 1,937,164 1,863,572 1,789,979 1,716,387 1,628,371 1,540,356 - - - - - - - - - - - - - - - 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 0 0 0 0 0 0 0 23.33333333 23.33333333 23.33333333 23.33333333 23.33333333 23.33333333 0 0 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 4.3% 4.3% 4.3% 4.3% 4.3% 4.3% 0.0% 0.0% - - - - - - - 213,046 213,046 213,046 213,046 213,046 213,046 - - dic-20 ene-21 feb-21 mar-21 abr-21 may-21 jun-21 jul-21 ago-21 sep-21 oct-21 nov-21 dic-21 ene-22 feb-22 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 1,367,302 188,617 1 88,617 188,617 139,153 139,153 139,153 139,153 139,153 1,162,485 1,156,284 981,451 981,451 981,451 981,451 981,451 1,178,685 1,178,685 1,178,685 1,228,149 1,228,149 1,228,149 1,228,149 1,228,149 204,817 211,019 385,851 385,851 385,851 385,851 385,851 1,794,400 2,973,085 4,151,770 5,379,919 6,608,068 7,836,217 9,064,366 10,292,515 10,497,333 10,708,351 11,094,202 11,480,053 11,865,905 12,251,756 12,637,607 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 24,881 24,881 24,881 19,677 19,677 19,677 19,677 19,677 175,778 174,832 - - - - - 88,016 88,016 88,016 93,220 93,220 93,220 93,220 93,220 -62,882 -61,936 112,897 112,897 112,897 112,897 112,897 1,452,340 1,364,324 1,276,309 1,183,089 1,089,870 996,650 903,431 810,211 873,093 935,029 822,132 709,236 596,339 483,443 370,546 - - - - - - - - - - - - - - - 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% - - - - - - - - - - - - - - - mar-22 abr-22 may-22 jun-22 jul-22 ago-22 sep-22 oct-22 nov-22 dic-22 ene-23 feb-23 mar-23 abr-23 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 1,230,572 1,230,572 1,230,572 984,458 984,458 984,458 9 84,458 - - - - - - - 981,451 981,451 1,074,775 207,544 207,544 207,544 2 07,544 207,544 114,221 114,221 114,221 114,221 110,221 63,725 249,121 249,121 155,797 776,913 776,913 776,913 7 76,913 -207,544 -114,221 -114,221 -114,221 -114,221 -110,221 -63,725 12,886,728 13,135,849 13,291,646 14,068,559 14,845,473 15,622,386 16,399,299 16,191,755 16,077,534 15,963,313 15,849,092 15,734,872 15,624,651 15,560,926 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 101,607 101,607 101,607 81,285 81,285 81,285 81,285 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 101,607 101,607 101,607 81,285 8 1,285 8 1,285 81,285 - - - - - - - 268,940 167,333 65,726 - - - - - - - - - - - - - - 15,560 8 1,285 81,285 81,285 - - - - - - - 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 0 0 23.33333333 23.33333333 23.33333333 23.33333333 23.33333333 23.33333333 0 0 0 0 0 0 0.0% 0.0% 4.3% 4.3% 4.3% 4.3% 4.3% 4.3% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% - - 213,046 213,046 213,046 213,046 213,046 213,046 - - - - - - 2.- EVALUACIÓN FINANCIERA O DEL ACCIONISTA FC ECONOMICO - -21,370,785 -754,812 -180,737 -187,724 -188,840 -188,840 -208,381 -301,797 FC ECONOMICO ACUMULADO - -21,370,785 -22,125,598 -22,306,334 -22,494,058 -22,682,899 -22,871,739 -23,080,120 -23,381,917 APORTES: Aporte de capital 17,955,000 15,000,000 800,000 200,000 2 20,000 220,000 35,000 180,000 300,000 FLUJO DE CAJA APORTE DE CAPITAL 17,955,000 15,000,000 800,000 200,000 2 20,000 2 20,000 35,000 180,000 300,000 FLUJO DE CAJA ECONOMICO o PROY. ANTES FINANCIAMIENTO -6,370,785 45,188 19,263 32,276 31,160 -153,840 -28,381 - 1,797 FLUJO DE CAJA ECONOMICO o PROY.ANTES FINANC. ACUM -6,370,785 -6,325,598 -6,306,334 -6,274,058 -6,242,899 -6,396,739 -6,425,120 -6,426,917 FINANCIAMIENTO (ver anexo): Prestamos 8,000,000 Amortización prestamos Intereses FLUJO DE CAJA FINANCIAMIENTO o DEUDA 8,000,000 - - - - - - - ESCUDO FISCAL INTERESES - - - - - - - - FLUJO DE CAJA FINANCIERO o ACCIONISTA -13,370,785 -754,812 -180,737 -187,724 -188,840 -188,840 -208,381 -301,797 SALDO INICIAL DE CAJA - -13,370,785 -14,125,598 -14,306,334 -14,494,058 -14,682,899 -14,871,739 -15,080,120 SALDO FINAL DE CAJA -13,370,785 -14,125,598 -14,306,334 -14,494,058 -14,682,899 -14,871,739 -15,080,120 -15,381,917 SALDO INICIAL CUENTA RECAUDADORA SALDO FINAL DE LA CUENTA RECAUDADORA Financiamiento Banco Terreno 3 anos 36 Kd 8.5% TEA 0.68% TEM Saldo - 8,000,000 8,054,572 8,109,516 8,164,835 8,220,532 8,276,608 8,333,067 8,389,911 Intereses Amortización cuota EVALUACIÓN FINANCIERA o DEL ACCIONISTA VAN 2 ,271,008.01 TASA DE DESCUENTO 8.5% 0.7% Costo de la deuda (Kd) 10.0% 0.8% TIR 13% 1.0% MAX.REQUERIMIENTO DE APORTE S/ 16,310,814 -346,047 -346,047 -196,581 -40,222 863,722 -219,769 -219,769 -219,769 -257,203 -246,607 -246,607 -246,607 -277,526 -417,964 -472,036 -23,727,964 -24,074,011 -24,270,592 -24,310,814 -23,447,092 -23,666,861 -23,886,630 -24,106,400 -24,363,603 -24,610,209 -24,856,816 -25,103,422 -25,380,948 -25,798,912 -26,270,949 350,000 3 50,000 180,000 120,000 350,000 3 50,000 180,000 120,000 - - - - - - - - - - - 3,953 3,953 -16,581 79,778 863,722 -219,769 -219,769 -219,769 -257,203 -246,607 -246,607 -246,607 -277,526 -417,964 -472,036 -6,422,964 -6,419,011 -6,435,592 -6,355,814 -5,492,092 -5,711,861 -5,931,630 -6,151,400 - 6,408,603 -6,655,209 -6,901,816 -7,148,422 -7,425,948 -7,843,912 -8,315,949 - 90,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 550,000 680,000 750,000 213,534 214,990 216,457 217,933 219,420 220,917 222,424 223,941 225,469 227,007 59,211 57,754 56,287 54,811 53,324 51,827 50,320 48,803 4 7,276 45,738 - - - - -272,744 -182,744 227,256 227,256 227,256 227,256 2 27,256 277,256 407,256 477,256 - - - - 17,467 17,037 1 6,605 16,169 1 5,731 15,289 14,845 14,397 13,946 1 3,493 -346,047 -346,047 -196,581 -40,222 863,722 -475,046 -385,476 24,091 -13,778 - 3,620 - 4,062 -4,506 14,127 3,238 1 8,712 -15,381,917 -15,727,964 -16,074,011 -16,270,592 -16,310,814 -15,447,092 -15,922,138 -16,307,614 -16,283,523 -16,297,301 -16,300,921 -16,304,983 -16,309,489 -16,295,362 -16,292,124 -15,727,964 -16,074,011 -16,270,592 -16,310,814 -15,447,092 -15,922,138 -16,307,614 -16,283,523 -16,297,301 -16,300,921 -16,304,983 -16,309,489 -16,295,362 -16,292,124 -16,273,412 - 863,722 388,676 3,200 27,291 13,513 9,893 5,831 1,325 1 5,452 1 8,690 863,722 388,676 3,200 2 7,291 13,513 9,893 5,831 1,325 15,452 1 8,690 37,402 1 2 3 4 5 6 7 8 9 90,000 500,000 500,000 500,000 500,000 5 00,000 550,000 680,000 750,000 8,447,142 8,504,764 8,562,780 8,621,191 8,680,000 8,466,466 8,251,476 8,035,019 7,817,086 7,597,666 7,376,749 7,154,325 6,930,384 6,704,916 6,477,909 59,211 57,754 5 6,287 54,811 53,324 5 1,827 50,320 48,803 4 7,276 4 5,738 213,534 214,990 216,457 217,933 219,420 220,917 222,424 223,941 225,469 227,007 272,744 272,744 272,744 272,744 272,744 272,744 272,744 272,744 272,744 272,744 852,192 8 52,192 883,111 9 90,769 9 90,769 1,100,891 1,121,019 1,121,019 1,121,019 108,569 189,083 189,083 1 58,163 76,006 142,652 -25,418,757 -24,566,565 -23,683,454 -22,692,685 -21,701,916 -20,601,025 -19,480,006 -18,358,986 -17,237,967 -17,129,398 -16,940,315 -16,751,232 -16,593,069 -16,517,063 -16,374,411 - - - - - - - - - - - - - - - 852,192 8 52,192 883,111 990,769 990,769 1,100,891 1,121,019 1,121,019 1,121,019 108,569 189,083 189,083 158,163 76,006 142,652 -7,463,757 -6,611,565 -5,728,454 -4,737,685 -3,746,916 -2,646,025 - 1,525,006 -403,986 717,033 825,602 1,014,685 1,203,768 1,361,931 1,437,937 1,580,589 - - - - - - - - - - - - - - - 318,555 730,114 731,684 733,264 734,856 736,458 788,071 919,695 991,330 242,976 244,633 246,302 247,982 249,674 251,377 44,189 42,630 41,060 3 9,480 3 7,889 36,286 34,673 3 3,049 3 1,414 29,768 28,111 26,442 2 4,762 23,070 21,367 -362,744 -772,744 -772,744 -772,744 -772,744 -772,744 -822,744 -952,744 -1,022,744 -272,744 -272,744 - 272,744 -272,744 -272,744 -272,744 13,036 12,576 1 2,113 11,647 11,177 10,705 10,229 9,750 9,267 8 ,782 8,293 7 ,800 7,305 6,806 6,303 502,483 92,023 122,480 229,672 229,202 338,851 308,504 178,025 107,542 -155,393 -75,369 -75,861 -107,276 -189,932 -123,788 -16,273,412 -15,770,929 -15,678,906 -15,556,426 -15,326,755 -15,097,552 -14,758,701 -14,450,198 -14,272,173 -14,164,631 -14,320,024 -14,395,393 -14,471,254 -14,578,530 -14,768,463 -15,770,929 -15,678,906 -15,556,426 -15,326,755 -15,097,552 -14,758,701 -14,450,198 -14,272,173 -14,164,631 -14,320,024 -14,395,393 -14,471,254 -14,578,530 -14,768,463 -14,892,251 37,402 5 39,885 631,908 754,388 984,059 1,213,262 1,552,113 1,860,616 2,038,641 2,146,183 1,990,790 1,915,421 1,839,560 1,732,284 1,542,351 539,885 631,908 754,388 984,059 1,213,262 1,552,113 1,860,616 2,038,641 2,146,183 1,990,790 1,915,421 1,839,560 1,732,284 1,542,351 1,418,563 6,249,354 6,019,239 5,787,555 5,554,291 5,319,435 5,082,977 4,844,907 4,605,212 4,363,882 4,120,906 3,876,273 3,629,970 3,381,988 3,132,314 2,880,937 44,189 42,630 4 1,060 39,480 3 7,889 36,286 34,673 3 3,049 3 1,414 29,768 2 8,111 26,442 24,762 23,070 21,367 228,555 230,114 231,684 233,264 234,856 236,458 238,071 239,695 241,330 242,976 244,633 246,302 247,982 249,674 251,377 272,744 272,744 272,744 272,744 272,744 272,744 272,744 272,744 272,744 272,744 272,744 272,744 272,744 272,744 272,744 142,652 142,652 173,572 78,961 1,091,411 1,091,411 1,091,411 1,091,411 1,091,411 1,201,532 1,201,532 1,201,532 1,170,613 -235,443 -168,797 -16,231,758 -16,089,106 -15,915,534 - 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- - - - - - - - - - - - - - -168,797 -168,797 -137,877 -122,367 -122,367 -122,367 -122,367 -232,488 1 ,091,983 1,091,983 1,091,983 1 ,099,483 1,099,483 1,168,089 1,178,685 11,777,655 1 1,608,858 11,470,981 11,348,614 11,226,248 11,103,881 10,981,515 10,749,027 11,841,010 12,932,992 14,024,975 15,124,458 16,223,941 17,392,029 18,570,714 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -168,797 -168,797 -137,877 -122,367 -122,367 -122,367 -122,367 -232,488 1 ,091,983 1,091,983 1,091,983 1 ,099,483 1,099,483 1,168,089 1,178,685 -7,491,397 - 7,660,193 -7,828,990 -7,966,867 - 8,089,234 -8,211,601 -8,333,967 -8,456,334 -8,688,822 -7,596,839 -6,504,856 -5,412,873 -4,313,390 - 3,213,908 -2,045,819 -7,660,193 - 7,828,990 -7,966,867 -8,089,234 -8,211,601 -8,333,967 -8,456,334 - 8,688,822 -7,596,839 -6,504,856 -5,412,873 -4,313,390 -3,213,908 -2,045,819 -867,134 8,819,417 8,650,621 8,481,824 8,343,946 8,221,580 8,099,213 7,976,847 7,854,480 7 ,621,992 8,713,975 9,805,958 10,897,941 11,997,423 13,096,906 14,264,995 8,650,621 8,481,824 8,343,946 8,221,580 8,099,213 7,976,847 7,854,480 7,621,992 8 ,713,975 9,805,958 10,897,941 11,997,423 13,096,906 1 4,264,995 15,443,680 - - - - - - - - - - - - - - 1,178,685 1,178,685 1,178,685 1,228,149 1,228,149 1,228,149 1,228,149 1,228,149 204,817 211,019 385,851 385,851 385,851 385,851 385,851 1,794,400 2,973,085 4,151,770 5,379,919 6,608,068 7,836,217 9,064,366 10,292,515 10,497,333 10,708,351 11,094,202 11,480,053 11,865,905 12,251,756 12,637,607 - - - - - - - - - - - - - - - 1,178,685 1,178,685 1 ,178,685 1,228,149 1,228,149 1,228,149 1,228,149 1,228,149 204,817 211,019 385,851 3 85,851 385,851 385,851 385,851 19,749,400 20,928,085 22,106,770 23,334,919 24,563,068 25,791,217 2 7,019,366 2 8,247,515 28,452,333 28,663,351 29,049,202 29,435,053 29,820,905 30,206,756 3 0,592,607 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1,178,685 1,178,685 1 ,178,685 1,228,149 1,228,149 1,228,149 1,228,149 1,228,149 204,817 211,019 3 85,851 3 85,851 385,851 385,851 385,851 -867,134 311,551 1 ,490,236 2,668,921 3,897,070 5,125,219 6,353,369 7,581,518 8,809,667 9,014,484 9,225,503 9,611,354 9,997,205 10,383,056 10,768,907 311,551 1,490,236 2 ,668,921 3,897,070 5,125,219 6,353,369 7,581,518 8,809,667 9,014,484 9,225,503 9,611,354 9,997,205 10,383,056 10,768,907 11,154,758 15,443,680 16,622,365 17,801,050 18,979,735 20,207,884 21,436,033 2 2,664,182 23,892,332 25,120,481 25,325,298 25,536,317 25,922,168 26,308,019 26,693,870 27,079,721 16,622,365 17,801,050 18,979,735 2 0,207,884 21,436,033 22,664,182 2 3,892,332 25,120,481 25,325,298 25,536,317 25,922,168 26,308,019 26,693,870 27,079,721 2 7,465,572 249,121 249,121 155,797 776,913 776,913 776,913 776,913 -207,544 -114,221 -114,221 -114,221 -114,221 -110,221 -63,725 12,886,728 13,135,849 13,291,646 14,068,559 14,845,473 15,622,386 16,399,299 16,191,755 16,077,534 15,963,313 15,849,092 15,734,872 15,624,651 15,560,926 - - - - - - - - - - - - - - 249,121 249,121 155,797 776,913 776,913 776,913 776,913 -207,544 -114,221 -114,221 -114,221 -114,221 -110,221 -63,725 30,841,728 3 1,090,849 3 1,246,646 32,023,559 32,800,473 33,577,386 34,354,299 34,146,755 34,032,534 33,918,313 33,804,092 33,689,872 33,579,651 33,515,926 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 249,121 249,121 155,797 776,913 776,913 776,913 776,913 -207,544 -114,221 -114,221 -114,221 -114,221 -110,221 -63,725 11,154,758 1 1,403,879 1 1,653,000 11,808,798 12,585,711 13,362,624 14,139,538 14,916,451 14,708,907 14,594,686 14,480,465 14,366,244 14,252,023 14,141,802 11,403,879 1 1,653,000 11,808,798 12,585,711 13,362,624 14,139,538 14,916,451 14,708,907 14,594,686 14,480,465 14,366,244 14,252,023 14,141,802 14,078,077 27,465,572 2 7,714,693 2 7,963,814 28,119,612 28,896,525 29,673,438 30,450,352 31,227,265 31,019,721 30,905,500 30,791,279 30,677,058 30,562,837 30,452,616 27,714,693 2 7,963,814 28,119,612 28,896,525 29,673,438 30,450,352 31,227,265 31,019,721 30,905,500 30,791,279 30,677,058 3 0,562,837 30,452,616 30,388,891